ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"11" листопада 2025 р.           Справа№ 910/1258/25
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Коробенка Г.П.
суддів:            Кравчука Г.А. 
          Тарасенко К.В. 
 
за участю секретаря судового засідання Огірко А.О.
за участю представника(-ів): згідно з протоколом судового засідання від 11.11.2025

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг"
на рішення Господарського суду міста Києва
від 14.07.2025 (повний текст складено та підписано 17.07.2025)
у справі №910/1258/25 (суддя Бондарчук В.В.)
за позовом Київської міської ради 
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" 
про стягнення 2 416 266,70, грн
ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Київська міська рада (далі - Київрада/позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" (далі - ТОВ "Ньюпорт Холдінг"/відповідач) про стягнення 2 416 266,70 грн - безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5212 га, кадастровий номер 8000000000:66:247:0012 на вулиці Гната Хоткевича, 39 (літера А) у Дніпровському районі міста Києва за період з 12.03.2020 по 02.12.2021.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач, як власник об`єкта нерухомого майна, користувався земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, за відсутності оформленого на те права, не сплачуючи за користування нею кошти у повному обсязі, внаслідок чого без достатньої правової підстави за рахунок власника - територіальної громади міста Києва в особі Київради, набув кошти у вигляді несплаченої орендної плати у розмірі 2 416 266,70 грн (2 979 092,20 грн - 562 825,50 грн), які підлягають поверненню власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 позов Київської міської ради - задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" на користь Київської міської ради 2 416 266 грн 70 коп. - безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5212 га, кадастровий номер 8000000000:66:247:0012 на вулиці Гната Хоткевича, 39 (літера А) у Дніпровському районі міста Києва за період з 12.03.2020 по 02.12.2021 та 28 995 грн 20 коп. - судового збору.
Приймаючи оскаржуване рішення суд дійшов висновку, що відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,5212 га (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012) за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва, без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київради, фактично зберіг в себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київради. Суд також дійшов висновкуёщо обґрунтованою до стягнення є сума безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5212 га (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012) за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва у розмірі 2 416 266,70 грн, що має наслідком задоволення позову Київської міської ради.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погодившись із вказаним рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення від 14.07.2025 у справі №910/1258/25 скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що оскаржуване рішення прийнято місцевим судом з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням процесуального права. При цьому скаржник стверджує, що ТОВ "Ньюпорт Холдінг" належним чином користувалося земельною ділянкою та правомірно сплачувало плату за користування за мінімальною ставкою, що визначена ПК України, у зв`язку з відсутністю укладеного та зареєстрованого договору оренди.

Узагальнені доводи та заперечення позивача

09.09.2025 через підсистему "Електронний суд" від позивача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній заперечив доводи викладені в ній, просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін.
Позивач, з-поміж іншого, наголошує на тому, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна відповідач, як власник такого майна, став фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, тому саме із цієї дати у відповідача виник обов`язок належно оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою (укласти відповідний договір та оформити речові права на земельну ділянку), а також обов`язок сплачувати за користування земельною ділянкою, на якій розташовано майно у розмірі орендної плати.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги, заяв та клопотань

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.08.2025 апеляційну скаргу у справі №910/1258/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя Коробенко Г.П., судді: Хрипун О.О., Владимиренко С.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" на рішення  Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі № 910/1258/25 залишено без руху, надавши скаржнику строк для усунення недоліків апеляційної скарги. Витребувано матеріали справи №910/1258/25 з Господарського суду міста Києва.
14.08.2025 матеріали справи №910/1258/25 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
21.08.2025 до суду від апелянта надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" на рішення  Господарського суду міста Києва від 14.07.2025. Судове засідання призначено на 18.09.2025.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 18.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Владимиренко С.В. у відпустці, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/1258/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 18.09.2025, справу №910/1258/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Тарасенко К.В., Хрипун О.О.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 22.09.2025, у зв`язку з перебуванням судді Хрипуна О.О. у відрядженні, призначено повторний автоматизований розподіл справи №910/1258/25.
Згідно з витягом із протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями 22.09.2025, справу №910/1258/25 передано на розгляд колегії суддів у складі: Коробенко Г.П. (головуючий), судді: Тарасенко К.В., Кравчук Г.А.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.09.2025 колегія суддів постановила здійснювати розгляд апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" на рішення  Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/1258/25 спочатку колегією суддів у складі: Коробенка Г.П. (головуючий, доповідач), Тарасенко К.В., Кравчук Г.А., яка визначена протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від  18.09.2025 та 22.09.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 14.10.2025.
Розгляд справи відкладено на 11.11.2025.
У судовому засіданні 11.11.2025 суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 11.11.2025 з`явився представник позивача, який надав свої пояснення. Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений шляхом доставки процесуальних документів до Електронного кабінету, що підтверджується довідкою від 17.10.2025.
Відповідно до частини п`ятої статті 6 ГПК України суд направляє судові рішення та інші процесуальні документи учасникам судового процесу на їхні офіційні електронні адреси, вчиняє інші процесуальні дії в електронній формі із застосуванням Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи (далі - ЄСІТС) у порядку, визначеному цим Кодексом, Положенням про ЄСІТС та/або положеннями, що визначають порядок функціонування її окремих підсистем (модулів). Особам, які зареєстрували Електронний кабінет, суд надсилає документи у справах, в яких такі особи беруть участь, в електронній формі шляхом їх надсилання до Електронного кабінету таких осіб або в інший спосіб, передбачений процесуальним законодавством, що не позбавляє їх права отримати копію судового рішення у паперовій формі за окремою заявою.
Оскільки явка представників сторін в судове засідання не була визнана обов`язковою, зважаючи на наявні в матеріалах справи докази належного повідомлення відповідача про місце, дату і час судового розгляду, а також враховуючи те, що судочинство здійснюється, серед іншого, на засадах рівності та змагальності сторін і учасники судового провадження на власний розсуд користуються наданими ним процесуальними правами, зокрема, правом на участь у судовому засіданні, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" за відсутності представника відповідача.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №410508918 від 30.01.2025, на підставі акту прийому-передачі, серія та номер: 1147, 1148, виданий 27.03.2017, видавник: ТОВ "Антел-Стандарт", ТОВ "Ньюпорт Холдінг", протоколу загальних зборів учасників ТОВ "Антел-Стандарт", серія та номер: б.н., виданий 10.02.2017, видавник: загальні збори учасників ТОВ "Антел-Стандарт", ТОВ "Ньюпорт Холдінг" набуло у приватну власність нерухоме майно: будівля АЗС №38 (літ. А), загальною площею 31 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1209308080000), яка розташована у місті Києві, вулиця Хоткевича Гната, 39.
27.03.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухомо майно зареєстровано право власності ТОВ "Ньюпорт Холдінг" на вказане нерухоме майно, номер запису про право власності 19693995.
Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0007058782021 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 площею 0,5212 га за адресою: вул. Хоткевича Гната (колишня вул. Червоногвардійська), 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва, цільове призначення: роздрібна торгівля та комерційні послуги, проведена 06.06.2012 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок від 22.03.2012.
Так, згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0007058782021 територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради є власником зазначеної вище земельної ділянки.
31.08.2021 Київською міською радою прийнято рішення №2222/2263 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" земельної ділянки в оренду для реконструкції АЗС, будівництва кафе-магазину на вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києві", яким у тому числі, вирішено передати ТОВ "Ньюпорт Холдінг", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,5212 га (кадастровий номер 8000000000: 66:247:0012, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.06.2021 №НВ-0007058782021) для реконструкції АЗС, будівництва кафе-магазину на вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про право власності від 27.03.2017 №19693995) (категорія земель - землі житлової та громадської забудови), заява ДЦ від 14.06.2021 №50371-005872826-031-03, справа №530244696.
02.12.2021 між Київрадою (далі - орендодавець) та ТОВ "Ньюпорт Холдінг" (далі - орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, який зареєстровано в реєстрі за №2308, та відповідно до якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 31.08.2021 №2222/2263 передав, а орендар прийняв  в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012) загальною площею 0,5212 га за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва, для реконструкції АЗС, будівництва кафе-магазину.
Згідно з інформаційною довідкою від 30.01.2025 №410507566 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір оренди зазначеної земельної ділянки зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 02.12.2021.
Позивач стверджує, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 площею 0,5212 га за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва сформована та є об`єктом цивільних прав у розумінні ст. 79-1 Земельного кодексу України 06.06.2012, доцільно стягнути з ТОВ "Ньюпорт Холдінг" безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з 12.03.2020 (з урахуванням постанови Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11.03.2020 №211, якою карантин введено з 12.03.2020) до 02.12.2021 (до моменту реєстрації права оренди на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно).
Отже, за розрахунком Київради, загальний розмір безпідставно утриманих коштів за фактичне користування земельної ділянки у період з 12.03.2020 по 02.12.2021 складає 2    979 092,20 грн, зокрема: 
96 143,08 грн у період з 12.03.2020 по 31.03.2020;
1 321 967,39 грн у період з 01.04.2020 по 31.12.2020;
1 267 745,33 грн у період з 01.01.2021 по 20.09.2021;
293 236,40 грн у період з 21.09.2021 по 02.12.2021.
Головне управління ДПС у м. Києві листом повідомило позивача, що станом на 11.12.2024 ТОВ "Ньюпорт Холдінг" подало податкові декларації по платі за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за 2020-2021 роки, зокрема, відповідач сплатив плату за землю за 2020 рік у розмірі 159 624,90 грн та за січень-листопад 2021 року у розмірі 403 200,60 грн, що разом складає 562 825,50 грн.
Таким чином, оскільки відповідач на безоплатній основі без укладеного договору оренди у період з 12.03.2020 по 02.12.2021 користувався земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,5212 га за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) (кадастровий номер  8000000000:66:247:0012) у Дніпровському районі міста Києва, позивач звернувся з цим позовом до суду про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 2 416 266,70 грн (2 979 092,20 грн - 562 825,50 грн).
Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач посилається на відсутність правових підстав для сплати орендних платежів за земельну ділянку у розмірі, визначеному Київрадою. Крім того, відповідач зазначає, що плату за землю слід обраховувати, виходячи зі ставки 3% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки відповідно до підпункту 288.5.1. пункту 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України. Зокрема, ТОВ "Ньюпорт Холдінг" подало до Дніпровського ДПІ у м. Києві податкові декларації з плати за землю за 2020-2021 роки та сплатило за користування земельними ділянками у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рівні мінімальної ставки орендної плати.

Джерела права та мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів сторін

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та надані позивачем пояснення, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового акту, дійшов висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції - зміні чи скасуванню, виходячи з такого.
Згідно з положеннями статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Отже, визначаючи суть і характер правовідносин, що виникли між сторонами, варто зазначити, що зобов`язання за підставами виникнення поділяються на договірні та позадоговірні.
Предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
У відповідності до  частини 1 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Згідно з частиною  2 статті 1212 ЦК України набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави майно відшкодовується незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Статтею 1214 ЦК України визначено, що  особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна з часу, коли ця особа дізналася або могла дізнатися про володіння цим майном без достатньої правової підстави. З цього часу вона відповідає також за допущене нею погіршення майна.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.
У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин виключає можливість застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.
Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, адже набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.
Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України (надалі - ЗК України у редакції, чинній у період виникнення спірних правовідносин) використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам (ч.1, 2 ст. 93 ЗК України).
Відповідно до пункту в) частини 1 статті 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
Частиною 1 статті 120 ЗК України визначено, що  у разі набуття на підставі вчиненого правочину або у порядку спадкування права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці приватної власності, право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від попереднього власника таких об`єктів до набувача таких об`єктів, без зміни її цільового призначення.
Згідно з абзацом 1 частини 9 статті 120 ЗК України якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
У статті 125 ЗК України закріплено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 05.08.2022 у справі №922/2060/20 дійшов висновку, що із дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем сформованої земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі №924/856/20.
Набувач нерухомого майна, не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою за відсутності укладеного договору, фактично збільшує свої доходи, а власник земельної ділянки (потерпілий) втратив належне йому майно (кошти від орендної плати). До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондиційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.
Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, постанові Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17.
Отже, для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів на підставі положень статей 1212-1214 ЦК України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований, необхідно, насамперед, з`ясувати: 1) фактичного користувача земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цих ділянок зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування ділянками у відповідний період, або наявність правової підстави для використання земельної ділянки у такого фактичного користувача; 2) площу земельної ділянки; 3) суму, яку мав би отримати власник земельної ділянки за звичайних умов, яка безпосередньо залежить від вартості цієї ділянки (її нормативно-грошової оцінки); 4) період користування земельною ділянкою комунальної власності без належної правової підстави. Встановлення саме таких обставин входить до предмета доказування у межах вирішення спору у цій справі.
Як вбачається із матеріалів справи, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-0007058782021 державна реєстрація земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 площею 0,5212 га за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва, цільове призначення: 03.07, для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для реконструкції АЗС, будівництва кафе-магазину) (інформаційна довідка від 30.01.2025 №410507566 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), проведена 06.06.2012, при цьому власником цієї земельної ділянки є територіальна громада міста Києва в особі Київської міської ради.
Матеріалами справи підтверджено, що з 27.03.2017 ТОВ "Ньюпорт Холдінг" (відповідач) є власником нерухомого майна: будівлі АЗС №38 (літ. А), загальною площею 31 кв.м. (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1209308080000), яка розташована у місті Києві, вулиця Гната Хоткевича, 39.
З матеріалів справи вбачається, що між сторонами договір оренди зазначеної земельної ділянки укладено 02.12.2021 за номером 2308 та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право відповідача користування зазначеною земельною ділянкою 02.12.2021.
Таким чином, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування (оренди) зазначеною земельною ділянкою ТОВ "Ньюпорт Холдінг" у спірний період.
Крім того, у матеріалах справи відсутні докази існування на спірній земельній ділянці нерухомого майна, що перебуває у власності інших осіб.
Таким чином, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що відповідач у період з 27.03.2017 (реєстрація права власності на об`єкт нерухомості) до 02.12.2021 (до моменту реєстрації права оренди на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) користувався земельною ділянкою комунальної власності (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012 площею 0,5212 за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва), на якій розташоване нерухоме майно, що належить ТОВ "Ньюпорт Холдінг" на праві власності, без оформлення правовстановлюючих документів на вказану земельну ділянку.
Згідно із частинами 1-5 статті 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6, 7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Відповідно земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, Верховним Судом у постановах від 16.06.2021 у справі № 922/1646/20 та від 04.03.2021 у справі № 922/3463/19.
Відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру №НВ-0007058782021 земельна ділянка, на якій розташований об`єкт нерухомого майна ТОВ "Ньюпорт Холдінг", і за користування якою позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти у вигляді орендної плати, сформована з 06.06.2012 (визначено її площу і межі), їй присвоєно кадастровий номер 8000000000:66:247:0012, відомості про неї внесено до Державного земельного кадастру, а відтак, може бути об`єктом цивільних прав.
Враховуючи вищевикладене, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку про те, що відповідач, здійснюючи фактичне користування земельною ділянкою комунальної форми власності площею 0,5212 га (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012) за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва, без оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку, а відтак, без достатньої правової підстави, за рахунок власника цієї ділянки - територіальної громади міста Києва в особі Київради, фактично зберіг в себе кошти, які мав сплатити за користування земельною ділянкою, а тому, відповідно до положень статті 1212 ЦК України, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки - територіальній громаді міста Києва в особі Київради.
При цьому, відновлення порушених прав позивача за таких обставин і в такий спосіб не створює для відповідача жодних необґрунтованих, додаткових або негативних наслідків, оскільки предметом позову є стягнення грошових коштів, які останній мав би сплатити за звичайних умов як і фактичний добросовісний землекористувач із належно оформленими правами на земельну ділянку.
Статтею 1 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. 
Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Згідно з ч. 1 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації.
Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель").
Відповідно до пп. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно з пп. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц дійшла висновку, що обов`язковими для визначення орендної плати є відомості у витягах з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок.
При стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Отже витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативну грошову оцінку (вартість земельної ділянки), а інформація (дані), визначена у цьому витязі, є обов`язковою під час проведення розрахунку (визначення) орендної плати, суми, яку мав отримати власник земельної ділянки за звичайних умов.
Як встановлено судом, згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 19.08.2020 №НВ-8001155372020 та витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 24.06.2021 №НВ-0007058782021 у період з 12.03.2020 по 20.09.2021, код виду цільового призначення земельної ділянки не визначався, водночас, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 на 2020 рік та станом на 29.01.2021 становила 14    661    820,16 грн.
Згідно з листом Головного управління Держгеокадастру у м. Києві та Київській області від 23.01.2025 №8-10-0.978-55/19-25, з 21.09.2021 здійснено зміни в частині цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 з "Роздрібної торгівлі та комерційних послуг" на " 03.07 Для будівництва та обслуговування будівель торгівлі".
Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.09.2021 нормативна грошова оцінка  земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:66:247:0012 з цільовим призначенням: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, становить 12 218 183,47 грн.
Так, відповідно до додатку 11 до рішень Київської міської ради "Про бюджет міста Києва на 2020 рік" від 12.12.2019 №456/8029, "Про бюджет міста Києва на 2021 рік" від 24.12.2020 №24/24, в яких визначені розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади міста Києва (у відсотках від нормативної грошової оцінки), зокрема до земель з видом цільового призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (роздрібна торгівля пальним в мережах автозаправних станцій, комплексів, їх обслуговування, оптова торгівля пальним), застосовується ставка орендної плати - 12%.
За наведеного вище, суд першої інстанції обгрунтовано відхилив твердження ТОВ "Ньюпорт Холдінг" про застосування 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок при здійсненні розрахунку за користування зазначеною вище земельною ділянкою.
Отже, за розрахунком Київради у період з 12.03.2020 по 02.12.2021 (до моменту реєстрації права оренди на цю земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) відповідач повинен був сплатити орендну плату у розмірі 2    979    092,20 грн, в тому числі:
за період з 12.03.2020 по 31.03.2020 - 96 143,08 грн;
за період з 01.04.2020 по 31.12.2020 - 1 321 967,39 грн;
за період з 01.01.2021 по 20.09.2021 - 1 267 745,33 грн;
за період з 21.09.2021 по 02.12.2021 - 293 236,40 грн.
Суд також враховує, що ТОВ "Ньюпорт Холдінг" за 2020-2021 роки сплатило земельний податок на землю у загальному розмірі 562 825,50 грн, що підтверджується листом Головного управління ДПС у місті Києві, наявним в матеріалах справи.
Колегія суддів, перевіривши наданий позивачем розрахунок погоджується з висновком місцевого господарського суду про його обгрунтованість, а відтак позивач має право на отримання від відповідача безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою площею 0,5212 га (кадастровий номер 8000000000:66:247:0012) за адресою: вул. Гната Хоткевича, 39 (літ. А) у Дніпровському районі міста Києва у розмірі 2 416 266,70 грн, що має наслідком задоволення позову Київської міської ради.
Викладені в апеляційній скарзі аргументи не можуть бути підставами для скасування рішення місцевого господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи та ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права, що в сукупності виключає можливість задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг".
Відповідно до ст.ст. 73, 74, 77 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судовому рішенні, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції враховує висновки Європейського суду з прав людини у справі "Проніна проти України" (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006), в якому зазначено, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
У даній справі сторонам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин згідно з нормами матеріального та процесуального права.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини першої статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення - без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За результатами перегляду даної справи колегія суддів дійшла висновку про те, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також вірно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у даній справі рішення від 14.07.2025 відсутні.
Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, скарга задоволенню не підлягає.
Колегія суддів також погоджується із здійсненим судом першої інстанції розподілом судових витрат, а витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги відповідно до статті 129 ГПК України покладаються судом на апелянта, оскільки апеляційна скарга не підлягає задоволенню.
Керуючись ст.ст. 129, 267-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг" залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2025 у справі №910/1258/25 залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Ньюпорт Холдінг".
Матеріали справи №910/1258/25 повернути Господарському суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 20.11.2025

Головуючий суддя                                                                      Г.П. Коробенко 

Судді                                                                                Г.А. Кравчук

                                                                                К.В. Тарасенко