КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/9724/2025
Справа № 756/11649/22
 
П О С Т А Н О В А  

 
Іменем     України
 
17 вересня 2025 року                                                                                               
м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді                   Кашперської Т.Ц.,
суддів                                        Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,
за участю секретаря                 Діденка А.С.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року, ухвалене у складі судді Майбоженко А.М. в м. Київ у справі за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» до ОСОБА_1 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», Публічного акціонерного товариства «Банк Столиця», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними,
заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, 
 
в с т а н о в и в :
 
В грудні 2022 року позивач ОСББ «Оазис 4» звернувся до суду з даним позовом, просив визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. від 19 серпня 2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), об`єкт нежитлової нерухомості загальною площею 206,6 кв.м., розташований за адресою АДРЕСА_1 ; визнати недійсним договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», покласти на відповідачів судові витрати.
Позов мотивував тим, що на утриманні та обслуговуванні ТОВ «Експлуатаційна компанія» перебував багатоквартирний будинок (комплекс будівель), що складається з квартир власників та нежитлових приміщень, на АДРЕСА_2 . ОСББ «Оазис 4» створено 08 червня 2016 року і на підставі акту приймання-передачі від 30 листопада 2016 року ТОВ «Експлуатаційна компанія» передало в управління позивачу вказаний житловий комплекс, який складається з дев`яти корпусів на АДРЕСА_2 . Згідно технічної інвентаризації будівель, проведеної ОСББ «Оазис 4», встановлено, що у підвальному приміщенні корпусу зазначені місця загального користування, починаючи з № 1 до № ХХVІ.
Під час розгляду судової справи, предметом якого є стягнення заборгованості за договором оренди (частини підвалу в корпусі 4 будинку АДРЕСА_2 ) було встановлено, що з 19 серпня 2021 року власником нежитлового приміщення № НОМЕР_5 (підвальний поверх) загальною площею 206,6 кв.м., стала відповідач ОСОБА_1 на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. З реєстраційної справи на вказане приміщення з`ясовано, що у справі знаходяться договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 з ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1»; акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування (нежитлове приміщення АДРЕСА_3 ) між ОСОБА_1 з ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» від 14 жовтня 2007 року, додаткова угода № 1 від 15 лютого 2012 року до договору від 29 жовтня 2006 року, довідка ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» від 12 липня 2020 року щодо сплати ОСОБА_1 100 % вартості нежитлового приміщення № НОМЕР_5 у АДРЕСА_4 , акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 10 вересня 2007 року вводилось в експлуатацію вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_5 в 3-А мікрорайоні житлового масиву «Оболонь» - салон краси, загальна площа 212,9 кв.м. Однак, згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, здійснено державну реєстрацію права власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення загальною площею 206,6 кв.м.
На замовлення ОСББ «Оазис 4» було складено висновок експерта № 0511/22 від 09 листопада 2022 року, який підтверджує, що приміщення мають всі ознаки спільного майна співвласників багатоквартирного будинку. Зазначав, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, яке не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Відтак, подані для державної реєстрації документи не підтверджують набуття права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх) загальною площею 206,6 кв.м., приміщення АДРЕСА_3 , а тому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В прийнято рішення від 19 серпня 2021 року за відсутності документів, які підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно.
 
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року в позові ОСББ «Оазис 4» відмовлено.
 
Позивач ОСББ «Оазис 4», не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, які мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права, просив скасувати рішення Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, вказував, що ОСББ «Оазис 4» було надано до позову копію висновку № 0511/22, складеного 09 листопада 2022 року на підтвердження того, що спірне приміщення є допоміжним. Враховуючи незгоду відповідача з наданим висновком, судом було витребувано у позивача оригінал висновку експерта, який було надано позивачем в судовому засіданні, проте з датою складання 14 листопада 2022 року, який, на думку суду, став новим доказом, а не тим, який був поданий до суду своєчасно і в порядку, встановленому ст. 83 ЦПК України. Проте, крім дати складання, копія висновку, поданого разом з позовом, та оригінал висновку, поданого на вимогу суду в судовому засіданні, мають ідентичний зміст. Вважаючи поданий оригінал висновку з датою складання 14 листопада 2022 року новим доказом, суд першої інстанції припустився надмірного формалізму.
Не погоджувався з висновками суду першої інстанції про відсутність доказів на підтвердження обставин, що спірне приміщення відноситься до категорії допоміжних, зокрема не надано проектно-технічної документації будівництва багатоквартирного будинку, даних технічної інвентаризації.
Вказував, що згідно експлікації до плану приміщень господарського призначення, вбудованих в житловий будинок по АДРЕСА_4 , що є складовою частиною технічного паспорта, виготовленого станом на 05 лютого 2006 року, копія якого наявна в матеріалах справи, підвал корпусу зазначений як місце загального користування, приміщення у підвалі корпусу мають номери, починаючи з № І до № ХХVІ, та в своїй більшості мають призначення - підсобні приміщення. Відповідно до п. 25 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 24 травня 2001 року № 127, чинної на момент складання технічного паспорту, допоміжні (спільного користування) приміщення будинку (сходові клітки, ліфтові, бойлерні тощо) та неопалювані приміщення позначаються римськими цифрами.
Вказував, що таким чином у складеному на підставі інвентаризації від 05 лютого 2006 року технічному паспорті підвал будинку по АДРЕСА_4 вказаний, як місце загального користування, а всі приміщення підвалу позначені римськими цифрами, що свідчить про належність вказаних приміщень до допоміжних. Проте вищезазначене залишилось поза увагою суду, отже, має місце невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, та недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими. 
Вказував, що представником позивача з метою отримання доказів для належної та повноцінної реалізації представництва інтересів ОСББ «Оазис 4» подано адвокатські запити, в тому числі, до ПАТ «Банк Столиця», з проханням надати інформацію та підтверджуючі документи про те, чи укладались посадовими особами договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П, укладені ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», та додаткові угоди до вищезазначених договорів.
У відповіді на адвокатський запит ліквідатором ПАТ «Банк Столиця» повідомлено, що згідно відповіді НБУ, договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 не зазначені та на архівне зберігання до НБУ не передавалися. Водночас повідомлено, що в документах (справах) ПАТ «Банк Столиця» відсутні договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 . Проте зазначене залишилось поза увагою суду першої інстанції, що свідчить про неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи.
Не погоджувався з висновками суду першої інстанції про те, що належними доказами право власності співвласників багатоквартирного будинку на приміщення, право власності на яке зареєстровано за ОСОБА_1 , в процесі розгляду справи не доведено. Посилався на те, що таке твердження не відповідає вимогам ч. 2 ст. 382 ЦК України, п. 2 ч. 1 ст. 1, ст. 26 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», підсумовував, що таким чином допоміжні приміщення є спільною власністю всіх власників квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку просто в силу закону, безвідносно до того, створене в будинку ОСББ чи ні, більш того, закон не передбачає окремої реєстрації права власності на допоміжні приміщення за будь-яким суб`єктом, на що звертав увагу і Конституційний Суд України в рішенні від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004. З аналізу викладеного позивачу не потрібно доводити право власності на допоміжні приміщення багатоквартирного будинку, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників будинку в силу закону. Таким чином, судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права. 
Повідомляв, що в середньому очікуваний попередній розмір професійної правової допомоги в суді апеляційної інстанції може скласти від 10000 грн. до 20000 грн., і докази остаточного розміру витрат будуть надані не пізніше п`яти днів після ухвалення судом рішення.
 
Від відповідача ПАТ «Банк Столиця» в особі ліквідатора Гонтар Г.А. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив прийняти законне та обґрунтоване рішення, посилаючись на те, що в архівних документах ПАТ «Банк Столиця», зокрема «Договорах інвестування у нерухомість та управління майном», «Анульованих договорах про інвестування та управління майном»,  «Договорах про участь у фонді фінансування будівництва», «Договорах резервування об`єкта нерухомості» відсутні договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 . 
Вказував, що станом на цей час ніякої додаткової інформації відносно ОСОБА_1 немає, в зв`язку з чим просив суд при розгляді справи у апеляційній інстанції прийняти до уваги інформацію, що отримана ліквідатором банку від Управління діловодства Департаменту забезпечення діяльності НБУ за вих. № В/61-0022/5236 від 01 січня 2024 року № В-50-0013/46393 від 16 квітня 2024 року, що була направлена ліквідатором банку до суду першої інстанції. 
 
Від відповідача ОСОБА_1 у особі представника ОСОБА_2 надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Щодо тверджень позивача про неправильну оцінку судом першої інстанції експертного висновку та його нерелевантність до предмета спору, посилалася на те, що ключовою та фундаментальною проблемою наданого позивачем експертного висновку є не розбіжність у датах його складання, а нерелевантність до спірного приміщення, що належить позивачу. Предметом експертного дослідження була група нежитлових приміщень № ХІ - XXVI загальною площею 235 кв.м., щодо яких експертом зроблено висновок, що вони відносяться до допоміжних приміщень, в той час як предметом спору в цій справі є нежитлове приміщення № НОМЕР_5 (підвальний поверх) загальною площею 206,6 кв.м., розташоване за адресою АДРЕСА_4 , яке належить на праві власності ОСОБА_1 . Очевидно, що експертний висновок, який досліджує групу приміщень з іншими номерами та іншою загальною площею, не може стосуватися спірного об`єкта нерухомості, і такий висновок не є належним та допустимим доказом у розумінні ст. 77 - 79 ЦПК України для підтвердження допоміжного характеру саме приміщення № НОМЕР_5 пл. 206,6 кв.м.
Щодо тверджень позивача про належність спірного приміщення до допоміжних на підставі технічного паспорту від 05 лютого 2006 року та неврахування цього доказу судом першої інстанції, вважала такі доводи необґрунтованими, такими, що викривляють фактичні обставини справи та ігнорують первинне проектне призначення спірного приміщення, підтверджене належними правовстановлюючими документами.
Вказувала, що навіть якщо припустити, що в загальному технічному паспорті будинку станом на 2006 рік певні частини підвалу були узагальнено позначені як місця загального користування, це жодним чином не спростовує факту, що конкретне нежитлове приміщення, яке згодом отримало номер НОМЕР_5, з самого початку будівництва інвестувалося та передавалося відповідачу як окремий об`єкт цивільних прав з чітко визначеним комерційним призначенням «салон краси», що підтверджується договором інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, актом приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування від 14 жовтня 2007 року. в якому зазначено призначення - салон краси, та загальна площа 212,9 кв.м., додатковою угодою № 1 до договору інвестування від 15 лютого 2012 року, яким було уточнено площу та підтверджено функціональне призначення - «салон краси»; актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 10 вересня 2007 року, яким введено в експлуатацію вбудоване житлове приміщення - салон краси загальною площею 212,9 кв.м. Ці документи, що визначають первинний правовий статус та цільове призначення об`єкта інвестування, мають пріоритетне значення. Судова практика чітко розмежовує допоміжні приміщення, які призначені для обслуговування будинку та мешканців, від нежитлових приміщень, що з самого початку створювалися як самостійні об`єкти з іншим (комерційним, офісним тощо) призначенням. Спірне приміщення, що інвестувалося як «салон краси», беззаперечно належить до другої категорії. 
Щодо посилань позивача на позначення приміщень римськими цифрами в технічному паспорті 2006 року як на нібито беззаперечний доказ їх допоміжного характеру, відповідно до Інструкції № 127, є вибірковим тлумаченням та не враховує комплексу обставин. Навіть якщо таке позначення мало місце на ранньому етапі технічної інвентаризації, воно не може скасувати або змінити цільове призначення об`єкта, визначене проектною документацією. 
Щодо тверджень позивача про відсутність ОСОБА_1 у списках інвесторів за даними ПАТ «Банк Столиця» та/або НБУ, вказувала, що ОСОБА_1 володіє оригіналами первинних правовстановлюючих документів, які беззаперечно підтверджують її інвестиційну участь та набуття майнових прав на спірне приміщення. Ці документи, на підставі яких і була проведена державна реєстрація права власності, є прямими доказами укладення і виконання угод. Крім того, сам факт відсутності копій зазначених документів в архівах банку, який перебуває в стадії ліквідації, або в НБУ, не є доказом того, що такі договори не укладалися або є недійсними. Відповідальність за повноту та збереження банківських архівів не може покладатися на добросовісного інвестора, який має на руках свої примірники договорів.
Посилалася на презумпцію правомірності правочину, яка означає, що укладений договір інвестування вважається правомірним, допоки його недійсність не буде прямо встановлена законом або визнана судом, і позивачем не надано жодних доказів нікчемності договору інвестування, а його спроби оскаржити цей договір не ґрунтуються на доведеному порушенні прав самого ОСББ чи співвласників. 
Щодо тверджень позивача про відсутність у нього обов`язку доводити право власності співвласників на допоміжні приміщення, заперечувала, посилаючись на те, що обов`язок доказування - встановити, чи є конкретне спірне приміщення допоміжним - лежав на позивачеві відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України, і доки цей факт не буде доведений належними та допустимими доказами, будь-які посилання на автоматичне виникнення права спільної власності співвласників є передчасними та не стосуються суті спору щодо конкретного приміщення № НОМЕР_5.
Заперечувала проти клопотання позивача про долучення нових доказів, вважаючи клопотання необґрунтованим, таким, що суперечить фундаментальним засадам апеляційного провадження, встановленим ЦПК України, таким, що свідчить про намагання апелянта компенсувати недоліки власної доказової бази, не виправлені на стадії розгляду справи в суді першої інстанції. Вказувала, що в своєму клопотанні позивачем не наведено жодних переконливих та об`єктивних доказів, які б свідчили про неможливість отримання відповіді від НБУ на більш ранніх стадіях процесу, зокрема під час розгляду справи Оболонським районним судом м. Києва, яка перебувала на розгляді в суді першої інстанції тривалий час з 08 грудня 2022 року по 24 лютого 2025 року. 
Стверджувала, що адвокатський запит до НБУ був направлений лише після ухвалення судом першої інстанції, і така обставина жодним чином не може вважатися поважною причиною у розумінні ч. 3 ст. 367 ЦПК України. Інформація, яку апелянт намагається отримати від НБУ, не є такою, що виникла після ухвалення рішення судом. Можливість направити адвокатський запит до НБУ існувала в позивача протягом усього періоду розгляду справи. Спроба позивача долучити нові доказами на стадії апеляційного перегляду за відсутності поважних причин їх неподання раніше може розцінюватися як зловживання процесуальними правами.
Щодо строку подання відзиву на апеляційну скаргу, визнавала, що даний відзив подається з певним пропуском строку, встановленого ухвалою Київського апеляційного суду, проте такий пропуск строку зумовлений поважними причинами, які об`єктивно перешкоджали своєчасному вчиненню зазначеної процесуальної дії, оскільки ОСОБА_1 має зареєстроване місце проживання за межами м. Києва та обмежена у можливості для особистих зустрічей, процес остаточного узгодження всіх аспектів продовження представництва та вироблення стратегії захисту завершився лише 22 травня 2025 року, а до цієї дати, незважаючи на загальне розуміння справи, адвокат не мав остаточно узгодженої позиції та підтверджених повноважень від відповідача на підготовку та подання відзиву саме на цю апеляційну скаргу. На підставі вищевикладеного просила поновити строк на подання цього відзиву та прийняти його до розгляду.
 
Відповідно до ст. 127 ЦПК України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
 
Враховуючи, що право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, вважаючи доводи відповідача про необхідність додаткового часу для складання відзиву обґрунтованими, а також оскільки докази дати вручення копії апеляційної скарги відповідачу в матеріалах справи відсутні, апеляційний суд продовжує відповідачу строк для подання відзиву та приймає наданий ОСОБА_1 відзив.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає до часткового задоволення з таких підстав.
 
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону не відповідає.
 
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що 29 жовтня 2006 року ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник), ТОВ «Комерційний банк «Столиця» (управитель) та ОСОБА_1 (установник управління) уклали договір інвестування у нерухомість та управлінням майном № 4/402-ВПП-ПП, за умовами якого забудовник зобов`язується своїми силами і засобами збудувати, ввести в експлуатацію та передати об`єкт інвестування установнику. Установник зобов`язується сплатити забудовнику грошові кошти за закріплений об`єкт інвестування та передати на період будівництва придбане майно у довірчу власність управителю. Управитель зобов`язується від свого імені та в інтересах установника здійснювати управління майном, отриманим у довірчу власність, яке полягає у виконанні своїх зобов`язань за цим договором, контролі за дотриманням забудовником умов та зобов`язань за цим договором та попередженні ризикових ситуацій під час будівництва об`єкту інвестування (а. с. 31 т. 1).
Згідно п. 2.5 договору, об`єктом інвестування є вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_6 , строк закінчення спорудження об`єкту інвестування - 31 жовтня 2007 року.
В матеріалах реєстраційної справи на приміщення АДРЕСА_3 знаходиться копія акту державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, акт зареєстровано в Управлінні ДАБК м. Києва 28 вересня 2007 року № 383. Згідно даного акту від 10 вересня 2007 року, повна адреса розташування об`єкта та назва об`єкта - АДРЕСА_4 , вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на діл. АДРЕСА_7 , салон краси. Загальна площа за проектом 151,61 кв.м., за архітектурно-технічним паспортом (довідкою БТІ) - 212,9 кв.м. (а. с. 6 - 7 т. 2).
 
14 жовтня 2007 року ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» та ОСОБА_1 підписали акт прийому-передачі майнових прав на об`єкт інвестування, за яким забудовник передає, а інвестор приймає майнові права на вбудоване нежитлове приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_8 , типу будівлі багатоповерхова житлова з вбудованими приміщеннями, поверх - підвальне, загальна площа 212,9 кв.м., призначення - салон краси (а. с. 35 т. 1 зворот).  
15 лютого 2012 року ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» (забудовник), ПАТ «Комерційний банк «Столиця» (управитель) та ОСОБА_1 (установник) уклали додаткову угоду № 1 до договору інвестування у нерухомість та управлінням майном № 4/402-ВПП-ПП, згідно якої, в зв`язку з уточненням площі об`єкту інвестування згідно технічного паспорта БТІ, та присвоєнню будинку поштової адреси, перший абзац п. 2.5 договору викладено в наступній редакції: «Об`єкт інвестування: нежитлове вбудоване приміщення за адресою АДРЕСА_4 , загальна площа вбудованого нежитлового приміщення складає 212,9 кв.м., з функціональним призначенням «Салон краси» (а. с. 35 т. 1).
Згідно довідки ПрАТ «Трест Київміськбуд-1» від 12 липня 2020 року, ОСОБА_1 сплатила 100 % вартості вбудованого нежитлового приміщення в секції 2 житлового будинку на ділянці АДРЕСА_8 , загальною площею 212,9 кв.м. (а. с. 36 т. 1).
 
18 серпня 2021 року державним реєстратором приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав на їх обтяжень, індексний номер 59927723 від 19 серпня 2021 року, яким зареєстровано право власності за ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх) загальною площею 206,6 кв.м. за адресою АДРЕСА_1 . Документи, подані для державної реєстрації: технічний паспорт, серія та номер б/н, видавник ТОВ «Компанія «Надійний партнер», акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкту, серія та номер б/н, виданий 10 вересня 2007 року, видавник Управління ДАБК м. Києва, затверджено розпорядженням Оболонської РДА № 867 від 14 вересня 2007 року; довідка, серія та номер б/н, виданий 12 липня 2021 року, видавник ПрАТ «Трест Київміськбуд-1»; договір інвестування у нерухомість та управління майном, серія та номер 4/4-2-ВПП-ПП, виданий 29 жовтня 2006 року, видавник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», ПАТ «Банк Столиця», ОСОБА_1 ; додаткова угода, серія та номер 1, виданий 15 лютого 2012 року, видавник ПП «Трест Київміськбуд-1», ПАТ «Банк Столиця», ОСОБА_1 ; акт приймання-передачі нерухомого майна, серія та номер б/н, виданий 14 жовтня 2007 року, видавник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», ОСОБА_1 (а. с. 88 - 89 т. 1).
22 липня 2021 року на замовлення ОСОБА_1 виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення № НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_4 (а. с. 177 т. 1), із графічним зображенням приміщення (а. с. 178 т. 1, 3 т. 2).
Згідно експлікації нежитлового приміщення № НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_4 , приміщення знаходиться в підвалі літ. «А», складається з приміщень 1 (сходи) пл. 10,0 кв.м., 2 (основне) пл. 7,0 кв.м., 3 (коридор) пл. 2,6 кв.м., 4 (підсобне) пл. 4,6 кв.м., 5 (санвузол) пл. 1,7 кв.м., 6 (коридор) пл. 3,4 кв.м., 7 (санвузол) пл. 1,1 кв.м., 8 (основне) пл. 5,5 кв.м., 8 (основне) пл. 5,5 кв.м., 9 (санвузол) пл. 1,2 кв.м., 10 (основне) пл. 20,3 кв.м., 11 (основне) пл. 6,2 кв.м., 12 (основне) пл. 4,8 кв.м., 13 (підсобне) пл. 27,4 кв.м, 14 (основне) пл. 6,8 кв.м., 15 (основне) пл. 26,7 кв.м., 16 (підсобне) пл.. 39,6 кв.м., 17 (санвузол) пл. 2,2 кв.м., 18 (підсобне) пл.. 5,5 кв.м., 19 (основне) пл.. 5,4 кв.м., 20 (основне) пл. 17,6 кв.м., 21 (основне) пл. 4,1 кв.м., 22 (роздягальня) пл. 2,9 кв.м., всього по нежитловому приміщенню № НОМЕР_5 - 206,6 кв.м., основна площа 104,4 кв.м., допоміжна площа 102,2 кв.м., рік спорудження - 2005 (а. с. 151 - 153 т. 1).
Згідно довідки ТОВ «Компанія «Надійний партнер» від 22 липня 2021 року № 31, компанією проведено технічну інвентаризацію нежитлового приміщення АДРЕСА_3 , яке належить ОСОБА_1 . Внаслідок проведеного обстеження від 22 липня 2021 року та підрахунку площі об`єкту нерухомості встановлено, що загальна площа нежитлового приміщення № НОМЕР_5 змінена та складає 206,6 кв.м. Зміни в розмірі загальної площі внесені внаслідок поточного ремонту, поліпшеного оздоблення стін, встановлення некапітальних перегородок, перемірів та уточнення (а. с. 18 т. 2).
 
Згідно статуту ОСББ «Оазис 4», затвердженого протоколом № 35 від 04 березня 2019 року засідання Правління ОСББ «Оазис 4», об`єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень корпусів 1 - 9, підвал літ. «А» багатоквартирного будинку АДРЕСА_2 , відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Будинок являє собою єдину забудову, яка утворена з дев`яти корпусів (а. с. 12 - 20 т. 1).
На замовлення ОСББ «Оазис 4» виготовлено технічний паспорт на багатоповерховий житловий будинок АДРЕСА_4 , станом на 05 лютого 2006 року, в якому зазначено рік побудови будинку - 2005 (а. с. 28 - 30 т. 1).
На а. с. 29 - 30 т. 1 знаходиться експлікація до плану приміщень громадського призначення, вбудованих в житловий будинок по АДРЕСА_4 , згідно якої в підвалі літ. «А», з призначенням «місця загального користування» знаходяться приміщення, позначені римськими літерами, з І до ХХVІ, загальною площею 395,5 кв.м., з призначеннями приміщень: І (12,2 кв.м.) - «сходи», ІІ (27,4 кв.м.), ІV (27,4 кв.м.), VІ (4,1 кв.м.), VІІ (14,1 кв.м.), VІІІ (25,7 кв.м.), ХІ (21,5 кв.м.), ХІІ (5,4 кв.м.), ХІІІ (4,0 кв.м.), ХІV (39,8 кв.м.), ХV 29,1 кв.м.), ХVІ 28,2 кв.м.), ХVІІ (8,7 кв.м.), ХVІІІ (30,5 кв.м.), ХІХ (6,6 кв.м.), ХХ (7,8 кв.м.), ХХІ (11,5 кв.м.), ХХІV (8,8 кв.м.), ХХV (13,7 кв.м.), ХХVІ (27,8 кв.м.) - «підсобне приміщення», ІІІ (10,8 кв.м.), V (10,6 кв.м.), ІХ (8,8 кв.м.), Х (10,2 кв.м.) - «коридор», ХХІІ (1,5 кв.м.), ХХІІІ (1,9 кв.м.) - «венткамера».
 
01 грудня 2019 року ОСББ «Оазис 4» та ФОП ОСОБА_3 уклали договір оренди № 01-12/19, згідно п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлове приміщення (допоміжне приміщення будинку) - об`єкт оренди, частину підвалу в корпусі 4 під`їзду 2, площею 151,4 кв.м., розташовану за адресою АДРЕСА_4 , під`їзд 2, з метою облаштування оздоровчого комплексу (а. с. 21 - 23 т. 1).
Додатком до договору оренди є план-схема орендованого приміщення, на якій декілька приміщень графічно (жирною лінією) відокремлені в одну групу та мають на плані позначення римськими літерами: ХІ пл. 21,5 кв.м., ХV пл. 29,1 кв.м., ХVІІ пл. 6,7 кв.м., ХІХ пл. 6,6 кв.м., ХХІ пл. 11,5 кв.м., ХХІІІ пл. 1,9 кв.м., ХХV пл. 13,7 кв.м., ХІV пл. 39,6 кв.м., ХVІ пл. 28,1 кв.м., ХVІІІ пл. 30,5 кв.м., ХХ пл. 7,8 кв.м., ХХІІ пл. 1,5 кв.м., ХХІV пл. 8,6 кв.м., ХХVІ пл. 27,8 кв.м., разом 235 кв.м. (а. с. 24 т. 1). 
Згідно довідки ФОП ОСОБА_3 , в орендованому ним підвальному нежитловому приміщенні за адресою АДРЕСА_4 під`їзд 2 здійснюється діяльність із забезпечення фізичного комфорту згідно КВЕД 96.04 (а. с. 25 т. 1).
Рішенням Господарського суду м. Києва від 01 грудня 2022 року в справі № 910/19102/21 за позовом ОСББ «Оазис 4» до ФОП ОСОБА_3 , третя особа ОСОБА_1 , про стягнення орендної плати, встановлено, що спірне майно з 18 серпня 2021 року знаходиться у власності третьої особи ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 
На а. с. 57 - 65 т. 1 знаходиться копія висновку експерта № 0511/22 судової будівельно-технічної експертизи, підготовленого для подання до суду, в якому зазначено, що він складений судовим експертом Тараном О.С. 09 листопада 2022 року. На вирішення експерта було поставлено питання, чи відноситься група нежитлових приміщень підвалу № ХІ, ХІV, ХV, ХVІ, ХVІІ, ХІХ, ХХ, ХХІ, ХХІІ, ХХІІІ, ХХІV, ХХV, ХХVІ загальною площею 235 кв.м., які розташовані в другому під`їзді житлового будинку літ. «А» по АДРЕСА_4 до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, якщо ні, до якої саме категорії приміщень вони відносяться.
 
На а. с. 144 - 152 т. 2 знаходиться копія висновку експерта № 0511/22 судової будівельно-технічної експертизи, підготовленого для подання до суду, в якому зазначено, що він складений судовим експертом Тараном О.С. 14 листопада 2022 року. 
 
Листом ПАТ «Банк Столиця» від 01 травня 2024 року на адвокатський запит повідомлено, що в описах архівних справ ПАТ «Банк Столиця» договори інвестування в нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 не зазначені та на архівне зберігання НБУ не передавалися. Водночас Управлінням діловодства Департаменту забезпечення діяльності НБУ також повідомлено, що в архівних документах (справах) ПАТ «Банк Столиця», зокрема, «Договорах інвестування у нерухомість та управління майном», «Анульованих договорах про інвестування та управління майном», «Договорах про участь у фонді фінансування будівництва», «Договорах про резервування об`єкту нерухомості» відсутні договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 (а. с. 59 т. 2).
 
Вказані обставини підтверджуються наявними у справі доказами.
 
Також позивачем ОСББ «Оазис 4» до  апеляційного суду після відкриття апеляційного провадження було подано клопотання про долучення нових доказів, а саме копії адвокатського запиту до НБУ від 28 березня 2025 року та відповідь НБУ від 01 квітня 2025 року.
Позивач вказував, що необхідності звернення з адвокатським запитом до НБУ на час розгляду справи в суді першої інстанції не було, адже саме рішенням суду відхилено письмовий доказ (відповідь на адвокатський запит) ліквідатора ПАТ «Банк Столиця», отже відповідь НБУ по суті є новим доказом, що підтверджує посилання ліквідатора ПАТ «Банк Столиця» на наявність факту, існування якого необґрунтовано відхилене судом першої інстанції. Долучені докази не виходять як за межі доводів апеляційної скарги, так і за межі вимог, заявлених у суді першої інстанції, крім того, відповіді НБУ на адвокатський запит не існувало як на момент розгляду справи в суді, так і на момент звернення з апеляційною скаргою, що свідчить про відсутність умислу та недбалості у неможливості подати вказаний доказ у встановлений законом строк.
 
Відповідно до ч. 3 ст. 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
 
Відповідно до ч. 3, 4 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до ст. 126 ЦПК України право на вчинення процесуальної дії втрачається із закінченням строку, встановленого законом або судом. Документи, подані після закінчення процесуальних строків, залишаються без розгляду, крім випадків, передбачених цим Кодексом.
Клопотання позивача ОСББ «Оазис 4» не містить належного обґрунтування поважності причин неподання доказів до суду першої інстанції, позивачем не заявлено клопотання про поновлення строку для подання нових доказів.
Крім того, надано докази, які не існували на момент ухвалення рішення судом першої інстанції та не досліджувалися ним, що прямо суперечить правовим висновкам Верховного Суду в постановах від 16 червня 2021 року у справі № 336/1461/19 (провадження № 61-17391св20), від 07 липня 2021 року у справі № 509/4286/16-ц (провадження № 61-2393св21), від 14 липня 2021 року у справі № 405/2098/18 (провадження № 61-106св21), в яких зроблено правовий висновок про те, що така обставина, як відсутність існування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів у порядку статті 367 ЦПК України незалежно від причин неподання позивачем таких доказів. Навпаки, саме допущення такої можливості судом апеляційної інстанції матиме наслідком порушення вищенаведених норм процесуального права, а також принципу правової визначеності, ключовим елементом якого є однозначність та передбачуваність.
Таким чином, апеляційний суд не може врахувати нові докази як докази, якими заявник обґрунтовує свої вимоги.
Виходячи з викладеного, оскільки розгляд справи на підставі доказів, які не надавалися до суду першої інстанції, суперечить принципу диспозитивності цивільного судочинства, суд апеляційної інстанції на підставі ч. 3 ст. 367 ЦПК України не приймає дані докази і не надає їм оцінку.
 
Згідно ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Згідно ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом.
Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
 
Відмовляючи ОСББ «Оазис 4» у позові, суд першої інстанції виходив із того, що позивачем не надано доказів на підтвердження тієї обставини, що спірне приміщення є допоміжним у багатоквартирному будинку, що унеможливлювало б передання його у власність фізичній особі, недоведеною перед судом залишилась неправомірність вибуття зі спільної власності всіх співвласників багатоквартирного будинку цього приміщення, а тому не доведено порушення матеріально-правового інтересу цих осіб у спірних правовідносинах.
 
Апеляційний суд не може погодитись з висновками суду першої інстанції, враховуючи таке.
 
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод встановлено, що право приватної власності є непорушним і ніхто не може бути позбавленим своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
 
Згідно частини першої статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
 
ОСББ «Оазис 4» пред`явлено даний позов з метою захисту права співвласників багатоквартирного будинку на користування нежитловими приміщеннями підвалу, які відносяться до категорії допоміжних.
 
У пункті другому Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 дано визначення приміщення будівлі. Так, приміщенням є частина внутрішнього об`єму будівлі, обмежена будівельними елементами, з можливістю входу і виходу. Приміщення можуть бути вбудованими - приміщення, які є частиною внутрішнього об`єму будівлі, прибудованими - приміщення, що прибудовані до основної будівлі та мають з нею хоча б одну спільну стіну та вбудовано-прибудованими - приміщення, частина внутрішнього об`єму яких є частиною внутрішнього об`єму основної будівлі, а інша частина - прибудованою.
 
Згідно з частиною другою статті 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Відповідно до частини другої статті 369 ЦК України розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою співвласників. У абзаці третьому частини другої статті 369 ЦК України передбачено, що згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.
 
Відповідно до ст. 1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.  Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
 
У рішенні Конституційного Суду України у справі про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004 вказано, що в аспекті конституційного звернення і конституційного подання положення частини першої статті 1, положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» треба розуміти так: допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
 
Згідно з рішенням Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 у справі № 1-22/2011 у справі за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_3 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року № 2482-XII (2482-12) зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) зазначено: «при вирішенні спору Велика Палата Верховного Суду керується вимогами частини другої статті 10 Закону № 2482-XII, за якою власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості. Згідно зі статтею 1 Закону № 2482-XII допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Такі висновки підтверджуються й у рішеннях Конституційного Суду України, а саме, у Рішенні від 02 березня 2004 року у справі № 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_18 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), у якому зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші і т. ін.), Конституційний Суд України виходить з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_19 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення».
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 461/5476/17-ц (провадження № 61-1477св20) зазначено, що «висновку про неналежність спірних приміщень до допоміжних та, як наслідок, непоширення на них режиму спільної сумісної власності співвласників квартир багатоквартирного будинку із необхідністю отримання їхньої згоди на відчуження цих приміщень, апеляційний суд не мотивував.
Згідно зі статтею 1 Закону України № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду» (далі - Закон № 2482-XII) приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), житлових приміщень у гуртожитках, призначених для проживання сімей та одиноких осіб, кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.
За вимогами частини другої статті 10 Закону № 2482-XII, за якою власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. При цьому законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості. Згідно зі статтею 1 Закону № 2482-XII допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення)…Разом з тим нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Таким чином, у житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання…Разом з тим, суд не дослідив, чи є спірне приміщення нежитловим, чи використовувалося воно як самостійний об`єкт нерухомості, чи є допоміжним».
 
За схожих обставин Європейський суд з прав людини зауважив, що рішення місцевого органу влади щодо укладення контракту на реконструкцію горища третьою особою становило втручання у право заявників володіти своїм майном. Вирішуючи спір між заявниками (іншими співвласниками) і місцевим органом, національні судові органи чітко зазначили, що згідно з чинними на той час положеннями Цивільного кодексу для укладення інвестиційного контракту потрібна згода заявників, а в разі її відсутності органи влади могли звернутись до суду, щоб отримати дозвіл на проведення відповідних робіт. Втім, районна адміністрація не виконала цих вимог, уклавши контракт без згоди заявників чи судової санкції. Таким чином, як випливає з обґрунтування національних судів, органи влади не дотримались умов, передбачених законом для укладення інвестиційного контракту. В кінцевому підсумку після виконання контракту національні суди визнали його дійсним, встановивши, що він вигідний для всіх співвласників будинку. Отже, Суд вважає, що немає потреби оцінювати, чи було забезпечено цим рішенням національних судів справедливий баланс інтересів. З цього приводу Суд зауважує, що для цілей статті 1 Першого протоколу здійснювати оцінку справедливості доцільно лише тоді, коли відповідне втручання відповідає нормам застосовного законодавства. Ані з матеріалів справи, ані із зауважень Уряду не видно, що перед укладенням інвестиційного контракту існували якісь обставини, які перешкоджали місцевому органу отримати дозвіл на реконструкцію або безпосередньо від співвласників горища, або в судовому порядку. Крім того, з наявних матеріалів не вбачається, що те чи інше положення національного законодавства дозволяло місцевому органу укласти контракт без такої згоди або у випадку спору - без його судового вирішення. Отже, укладення інвестиційного контракту становило втручання, яке не відповідало закону. У зв`язку з цим було порушено статтю 1 Першого протоколу (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 41 - 45, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
 
Апеляційний суд враховує правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 30 червня 2022 року в справі № 922/1406/21, де зазначено, що:
«20. Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 липня 2018 у справі № 916/2069/17, від 22 листопада 2018 у справі № 904/1040/18, від 15 травня 2019 у справі № 906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення - для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити режим спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач-2, який є їх останнім набувачем, має довести винятковий режим спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням - для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 у справі № 598/175/15-ц)». 
 
Апеляційний суд відхиляє як необґрунтовані доводи апеляційної скарги, що поза увагою суду першої інстанції залишилась відповідь на адвокатський запит ліквідатора ПАТ «Банк Столиця», яким повідомлено, що згідно відповіді НБУ, договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 не зазначені та на архівне зберігання до НБУ не передавалися, водночас повідомлено, що в документах (справах) ПАТ «Банк Столиця» відсутні договори інвестування у нерухомість та управління майном від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2-ВПН-ПП, від 29 жовтня 2006 року № 4/4-2ВПН-1П на ім`я ОСОБА_1 . 
 
Апеляційний суд звертає увагу на розбіжність у реквізитах договорів, зазначених у запиті адвоката (№ 4/4-2-ВПН-ПП), із реквізитами договорів, наявних у матеріалах справи (№ 4/4-2-ВПП-ПП), а тому отримана відповідь не може вважатися належним доказом, оскільки не як не підтверджує, так і не спростовує обставини, що мають значення для справи.
 
Разом із тим, апеляційний суд не може погодитись з висновками суду першої інстанції, що позивачем не подано доказів на підтвердження тієї обставини, що спірне приміщення відноситься до категорії допоміжних приміщень, зокрема не надано проектно-технічної документації будівництва багатоквартирного будинку, даних технічної інвентаризації, тож позивачем не доведено належними, допустимими і достовірними доказами, що спірне приміщення є допоміжним у багатоквартирному будинку, що унеможливлювало б передання його у власність фізичній особі.
 
Зокрема, встановивши, що договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПП-ПП укладено між ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», ТОВ Комерційний банк «Столиця» та ОСОБА_1 29 жовтня 2006 року (а. с. 10 т. 2), суд першої інстанції не врахував, що інвестором є особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, і що станом на час укладення вказаного договору будинок вже було збудовано та введено в експлуатацію, оскільки на замовлення ОСББ «Оазис 4» було виготовлено технічний паспорт на будинок АДРЕСА_4 станом на 05 лютого 2006 року, у якому зазначено рік його побудови 2005 (а. с. 28 т. 1).
 
Суд першої інстанції повністю ухилився від правової оцінки доводів ОСББ «Оазис 4», що в межах розгляду господарського спору у справі № 910/19102/21 за позовом ОСББ «Оазис 4» до ФОП ОСОБА_3 про стягнення орендної плати було встановлено, що з 18 серпня 2021 року здійснено державну реєстрацію права власності на нежитлові приміщення підвального поверху по АДРЕСА_4 , під`їзд 2, які були предметом спірного договору оренди, укладеного ОСББ «Оазис 4» та ФОП ОСОБА_3 , за іншою особою ОСОБА_1 , в зв`язку з чим її було притягнуто до участі в справі в якості третьої особи.
 
Суд першої інстанції не врахував, що абрис та розташування приміщень, які передавались у оренду ФОП ОСОБА_3 , загальною площею 235 кв.м., згідно додатку № 1 до договору оренди, та план приміщення № НОМЕР_5 у технічному паспорті, виготовленому на замовлення ОСОБА_1 , загальною площею 206,6 кв.м. є тотожними (а. с. 24, 178 т. 1).
 
Судом першої інстанції не надано належної оцінки довідці ТОВ «Компанія «Надійний партнер» від 22 липня 2021 року № 31, згідно якої компанією проведено технічну інвентаризацію нежитлового приміщення № НОМЕР_5 за адресою АДРЕСА_4 , яке належить ОСОБА_1 ; внаслідок проведеного обстеження від 22 липня 2021 року та підрахунку площі об`єкту нерухомості встановлено, що загальна площа нежитлового приміщення № НОМЕР_5 змінена та складає 206,6 кв.м. Зміни в розмірі загальної площі внесені внаслідок поточного ремонту, поліпшеного оздоблення стін, встановлення некапітальних перегородок, перемірів та уточнення (а. с. 18 т. 2).
 
Враховуючи вищевикладене, а також ту обставину, що підвальне приміщення № НОМЕР_5 є вбудованим, тобто є частиною внутрішнього об`єму будівлі, а не утворене за рахунок зовнішніх прибудов, наявні підстави для висновку, що приміщення № НОМЕР_5 утворилося за рахунок перебудови і встановлення некапітальних перегородок в підвальних приміщеннях ХІ пл. 21,5 кв.м., ХV пл. 29,1 кв.м., ХVІІ пл. 6,7 кв.м., ХІХ пл. 6,6 кв.м., ХХІ пл. 11,5 кв.м., ХХІІІ пл. 1,9 кв.м., ХХV пл. 13,7 кв.м., ХІV пл. 39,6 кв.м., ХVІ пл. 28,1 кв.м., ХVІІІ пл. 30,5 кв.м., ХХ пл. 7,8 кв.м., ХХІІ пл. 1,5 кв.м., ХХІV пл. 8,6 кв.м., ХХVІ пл. 27,8 кв.м., разом 235 кв.м., з цільовим призначенням підсобне приміщення, сходи, коридор, венткамера, які раніше були передані в оренду ФОП ОСОБА_3 .
 
Таким чином, станом на час укладення договору інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПП-ПП від 29 жовтня 2006 року будинок вже було збудовано та введено в експлуатацію не пізніше, ніж у лютому 2006 року (дата інвентаризації технічного паспорту ОСББ «Оазис 4»), разом із всіма приміщеннями підвалу, які є його невід`ємною частиною, а відтак співвласники багатоквартирного будинку вже набули право власності на всі існуючі в ньому допоміжні приміщення, в тому числі і на допоміжні приміщення підвального поверху (з цільовим призначенням підсобне приміщення, сходи, коридор, венткамера) які в подальшому утворили приміщення № НОМЕР_5.   
 
Презумпції наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку правового режиму допоміжних приміщень відповідачем в даному випадку не спростовано, оскільки не надано доказів, що до укладення договору інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПП-ПП від 29 жовтня 2006 року і на час побудови будинку та введення його в експлуатацію приміщення в будинку, на які в подальшому набула право власності ОСОБА_1 , мали інше (комерційне) призначення. 
 
При цьому договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування від 14 жовтня 2007 року. в яких зазначено призначення - салон краси, та загальна площа 212,9 кв.м., додаткову угодою № 1 до договору інвестування від 15 лютого 2012 року, якою було уточнено площу та підтверджено функціональне призначення - «салон краси»; акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, яким введено в експлуатацію вбудоване житлове приміщення - салон краси загальною площею 212,9 кв.м., на які посилається відповідач у відзиві на апеляційну скаргу, не є належними доказами на спростування презумпції правового режиму допоміжних приміщень, враховуючи, що надані відповідачем договори укладалися вже після закінчення будівництва в 2005 році та введення будинку в експлуатацію, а вбудоване житлове приміщення введено в експлуатацію окремо від будинку лише у вересні 2007 року. 
 
Відповідно до ст. 10 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання об`єктів,  що перебувають у спільній власності членів об`єднання.
 
Отже, розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку», може бути здійснене лише за їх власним рішенням на загальних зборах співвласників.
 
Суд першої інстанції залишив поза увагою відсутність в матеріалах справи доказів, що співвласниками багатоквартирного будинку приймалося відповідне рішення, оформлене відповідним протоколом, про надання згоди забудовнику ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» на продаж майнових прав, зміну функціонального призначення та відчуження допоміжного приміщення підвалу, а відтак, передача майнових прав за договором інвестування від 26 жовтня 2006 року є протиправною, оскільки порушує майнові права співвласників будинку.
 
Крім того, вирішуючи позов по суті, суд першої інстанції відхилив надану як доказ копію висновку експерта №0511/22, складеного 09 листопада 2022 року від імені судовим експертом Тараном О.С., згідно висновків якого група нежитлових приміщень підвалу № XI, XIV, XV, XVI, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, XXIV, XXV, XXVI загальною площею 235,0 кв.м., які розташовані в 2-му під`їзді житлового будинку літ. «А» по АДРЕСА_4 , відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку, пославшись на те, що надана суду копія висновку експерта не підписана експертом, прошито і пронумеровано представником позивача - адвокатом Чорним С.С., відомості про відповідність наданої копії оригіналу відсутні.
 
В судовому засіданні 12 лютого 2025 року представником позивача надано суду оригінал висновку експерта № 0511/22, складений 14 листопада 2022 року, за висновками якого група нежитлових приміщень підвалу № XI, XIV, XV, XVI, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI, XXII, XXIII, XXIV, XXV, XXVI загальною площею 235,0 кв.м., які розташовані в 2-му під`їзді житлового будинку літ. «А» по АДРЕСА_4 , відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.
Оцінюючи дані докази, суд першої інстанції констатував, що суду не було представлено оригінал висновку №0511/22, складений 09 листопада 2022 року, який був доданий до позовної заяви і яким сторона позивача мотивувала, що спірне приміщення є допоміжним, надана копія не скріплена підписами експерта, його оригінал відсутній. Оригінал висновку від 14 листопада 2022 року, на думку суду, є новим доказом, а не тим, який був поданий до суду своєчасно і в порядку, передбаченому ст.83 ЦПК України.
Апеляційний суд погоджується з доводами апеляційної скарги, що крім дати складання, копія висновку, поданого разом з позовом, та оригінал висновку, поданого на вимогу суду в судовому засіданні, мають ідентичний зміст, і вважаючи поданий оригінал висновку з датою складання 14 листопада 2022 року новим доказом, суд першої інстанції припустився надмірного формалізму.
Так, згідно наданого висновку експерта № 0511/22 від 14 листопада 2022 року, судовий експерт зазначив, що група нежитлових приміщень підвалу № ХІ, ХІV, ХV, ХVІ, ХVІІ, ХVІІІ, ХІХ, ХХ, ХХІ, ХХІІ, ХХІІІ, ХХІV, ХХV, ХХVІ загальною площею 235 кв.м., які розташовані в другому під`їзді житлового будинку літ. «А» по АДРЕСА_4 відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного житлового будинку.
 
Зазначений висновок експерта узгоджується з іншими доказами, наявними у справі, та не суперечить їм.
            
Враховуючи вищевикладене, висновки суду про відмову в позові є передчасними та помилковими, рішення суду першої інстанції ухвалене в результаті неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не може вважатися законним і обґрунтованим, не може залишатися в силі та підлягає скасуванню.
 
Відповідно до ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст. 658 ЦК України право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.
Частиною 1 ст. 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
У відповідності до ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
 
Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (постанова Верховного Суду від  21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).
 
Апеляційний суд враховує правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 22 січня 2025 року в справі № 760/33583/21 (провадження № 61-11771св24) про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку мають специфічний правовий режим і такий спосіб захисту, як визнання недійсним правочину, так і оспорювання рішень та записів реєстратора, можуть бути застосовані для захисту прав співвласників багатоквартирного будинку.
 
Враховуючи, що апеляційним судом в результаті дослідження наявних у справі доказів установлено, що забудовник ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» 26 жовтня 2006 року, після закінчення будівництва в 2005 році та введення будинку в експлуатацію уклав інвестиційний договір з відповідачем ОСОБА_1 , за умовами якого без згоди співвласників багатоквартирного будинку відчужив майнові права на нежитлове приміщення № НОМЕР_5 пл. 213 кв.м., яке фактично за своїми юридичними характеристиками є допоміжним, апеляційний суд приходить до висновку, що за таких обставин ЗАТ «Трест Київміськбуд-1» у встановленому законом порядку майнових прав на спірне приміщення № НОМЕР_5 не набувало, не було уповноважене власниками даного майна на його відчуження, внаслідок відчуження спірного приміщення співвласники будинку позбавлені можливості реалізувати право спільної сумісної власності на таке майно, відповідно порушені майнові права співвласників багатоквартирного будинку по АДРЕСА_4 підлягають відновленню шляхом визнання недійсним договору інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1».
 
Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. 
 
ОСОБА_1 на власний розсуд прийняла рішення щодо придбання допоміжних приміщень в житловому будинку, що прямо заборонено положеннями ст. 1, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відтак несприятливі наслідки, які настають для даного відповідача, у вигляді реституції в зв`язку з визнанням договору купівлі-продажу недійсним, не є передбаченою законом підставою для відмови ОСББ «Оазис 4» у доведеному та обґрунтованому позові.
 
Також, оскільки державна реєстрація права власності ОСОБА_1 на приміщення загального користування в будинку по АДРЕСА_4 відбулася на підставі недійсного правочину, апеляційний суд приходить до висновку про необхідність скасування в судовому порядку рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. з метою відновлення прав співвласників багатоквартирного будинку на володіння та користування спільним майном.
Разом із тим, оскільки вимога про скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на спірне майно є похідною від позовних вимог про визнання інвестиційного договору недійсним, апеляційний суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог про додаткове визнання рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Кузьменко Ю.В. від 19 серпня 2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1   на спірне приміщення протиправним.
 
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції ухвалене за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи, неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, що відповідно до вимог ст. 376 ЦПК України є підставами для його скасування з прийняттям нової постанови про часткове задоволення позову шляхом  визнання недійсним договору інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладеного ОСОБА_1 , ПАТ «Банк Столиця» та ЗАТ «Трест Київміськбуд-1», а також скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Ю.В. від 19 серпня 2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), об`єкт нежитлової нерухомості загальною площею 206,6 кв.м., розташований за адресою АДРЕСА_1 . 
 
В іншій частині позов ОСББ «Оазис 4» задоволенню не підлягає із наведених вище підстав. 
 
Відповідно до ст. 141 ЦПК України апеляційний суд здійснює перерозподіл судових витрат.
За подання позову позивачем ОСББ «Оазис 4» сплачено судовий збір в розмірі 4962 грн.,  апеляційної скарги в розмірі 7443 грн., разом 12405 грн. 
 
Оскільки за наслідками апеляційного перегляду позов задоволено частково, з відповідачів з кожного на користь позивача підлягають стягненню витрати по сплаті судового збору в розмірі 4135 грн. 
 
Керуючись ст. 367, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, суд, 
 
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» задовольнити частково.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 24 лютого 2025 року скасувати та прийняти нову постанову.
Позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» до ОСОБА_1 , Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1», Публічного акціонерного товариства «Банк Столиця», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлія Володимирівна про скасування державної реєстрації права власності та визнання договорів недійсними задовольнити частково.
Визнати недійсним договір інвестування у нерухомість та управління майном № 4/4-2-ВПН-ПП від 29 жовтня 2006 року, укладений ОСОБА_1 , Публічним акціонерним товариством «Банк Столиця» та Закритим акціонерним товариством «Трест Київміськбуд-1».
Скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Кузьменко Юлії Володимирівни від 19 серпня 2021 року № 59927723 про державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення (підвальний поверх), об`єкт нежитлової нерухомості загальною площею 206,6 кв.м., розташований за адресою АДРЕСА_1 . 
В решті позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 ( АДРЕСА_9 РНОКПП НОМЕР_1 ), Приватного акціонерного товариства «Трест Київміськбуд-1» (м. Київ вул. Прирічна 13 код ЄДРПОУ 31176312), Публічного акціонерного товариства «Банк Столиця» (м. Київ вул. Левка Лук`яненка 29-б код ЄДРПОУ 26520464) з кожного на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оазис 4» (м. Київ проспект Володимира Івасюка 4 код ЄДРПОУ 40551840) судовий збір в розмірі 4135 грн.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
 
Повний текст постанови складено 18 вересня 2025 року.

Головуючий:                                                                                                  Кашперська Т.Ц.
 
Судді:                                                                                                             Фінагеєв В.О.
 
                                                                                                                        Яворський М.А.