ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"10" вересня 2025 р.                           Справа№ 910/14570/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Корсака В.А.
суддів:            Євсікова О.О. 
          Алданової  С.О. 
 
за участю секретаря судового засідання: Замай А.О.,
за участю представників учасників справи:
від позивача: Самольотов І.І.
від відповідача: не з`явився 
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс»
на рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025, повний текст якого складено та підписано 24.04.2025 
у справі № 910/14570/24 (суддя Курдельчук І.Д.)
за позовом Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 
до Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Дельта плюс» 
про стягнення коштів
В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

21.11.2024 Комунальне підприємство «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Акціонерного товариства «Закритий не диверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» від імені та в інтересах якого діє Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами «Дельта плюс» про стягнення 16 658 913,44 грн 3% річних. 
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що оскільки відповідач не попередив про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату, то він безпідставно користувався грошовими коштами з моменту їх отримання, тобто з 26.07.2021. З огляду на викладене, позивач нарахував та просив стягнути 3% річних за весь період безпідставного користування коштами.
Правовою підставою позову обрано положення статей 173, 180, 193, 218, 222 ГК України, статей 536, 625 ЦК України.

Доводи та заперечення інших учасників справи

Відповідач заперечив проти задоволення позову, вказавши, що в період дії договору сплачені позивачем грошові кошти стали власністю відповідача та правомірно направлялись ним на фінансування комплексу робіт; про користування відповідачем грошовими коштами позивача, а також сплату відсотків під час дії договору не може йти мови, оскільки сплачені позивачем грошові кошти не є боргом, а зобов`язання відповідача за договором не є грошовими; підставою для застосування ст. 625 ЦК України є прострочення боржником грошового зобов`язання.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі № 910/14570/24 (з урахуванням ухвали про виправлення описки від 06.05.2025) позов задоволено частково. Стягнуто з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» на користь Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 4 931 190,30 грн 3% річних та 73 967,85 грн судового збору. В решті позову відмовлено.
Рішення, з посиланням на положення статей 525, 526, 536, 610, 612, 625 ЦК України, статей 173, 174, 193 ГК України, мотивоване тим, що неповідомлення позивача про існування обставин, що загрожують якості будівництва, позбавило можливості останнього ініціювати розірвання договору раніше ніж 28.06.2024, та відповідно отримати перераховані грошові кошти щонайменше 08.11.2023. Неповідомлення позивача про загрозливі обставини будівництва, вказує на фактично кредитування відповідача на безвідплатній основі, оскільки за умови повернення сплачених грошових коштів з 08.11.2023, такі кошти могли б бути використані на інші цілі, зокрема, на придбання житла у надійних забудовників.
У цьому зв`язку суд виснував, що оскільки відповідач прострочив зобов`язання щодо своєчасного повідомлення позивача про існування загрози будівництва щонайменше з 08.11.2023, і що потягло за собою прострочення грошового зобов`язання з повернення коштів фінансування, вказане визнається користуванням чужими грошовими коштами. А тому наявні підстави для задоволення позову. Однак, з огляду на невірне визначення позивачем початку перебігу строку прострочення, суд частково задовольнив позов, виходячи із розрахунку нарахування річних за період з 08.11.2023 по 23.07.2024.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів 

Не погоджуючись з цим рішенням, відповідач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог про стягнення 4 931 190,30 в повному обсязі.
А саме апелянт посилається на те, що:
- договір, що укладений між Позивачем та Відповідачем є інвестиційним договором. А кошти, що сплачені Позивачем, є інвестицією у будівництво житлової нерухомості через інститут спільного інвестування і не повинні вважатися (ототожнюватися з) попередньою оплатою (ст. 693 ЦК України), позикою (ст. 1048 ЦК України) чи кредитом (ст. 1054 ЦК України);
- висновки суду в частині висновків в частині неналежного забезпечення виконання відповідачем умов Договору від 13.07.2021, що зумовило неможливість отримання позивачем у власність оплачених квартир, а також отримання відповідачем можливості користуватися грошовими коштами позивача, сплаченими на виконання умов договору, - ґрунтуються на припущеннях та не підтверджуються належними, допустимими доказами;
- до спливу встановленого Договором від 13.07.2021 строку закінчення будівництва (до 10.03.2025) кошти знаходились у відповідача законно;
- відповідач правомірно, тобто за наявності правової підстави, якою є Договір від 13.07.2021, отримав грошові кошти від позивача та правомірно направляв їх на «фінансування всього комплексу робіт щодо збору вихідних даних, проектування та виконання підготовчих і будівельно-монтажних робіт в Об`єкті будівництва» згідно з умовами цього договору, а тому в даному спірному випадку відсутній факт безпідставного отримання чи збереження коштів відповідачем;
- висновки суду першої інстанції про те, що у відповідача під час дії договору від 13.07.2021 виникло грошове зобов`язання, що відповідач прострочив таке грошове зобов`язання та після прострочення цього грошового зобов`язання здійснював користування чужими грошовими коштами, в зв`язку з чим повинен сплатити проценти відповідно до статей 536 та 625 ЦК України, є необґрунтованим, оскільки грошові кошти сплачені позивачем на підставі договору від 13.07.2021, не становили в будь-який момент дії цього договору борг, в тому числі прострочений;
- положення ст.ст. 536, 625 ЦК України до даного спірного випадку не можуть бути застосовані і нараховані 3% річних за користування чужими грошовими коштами стягненню не підлягають;
- на виконання умов п. 2 Додаткового договору від 28.06.2024 отримані відповідачем кошти в розмірі 235 160 515,80 грн були повернуті позивачеві негайно в повному обсязі - в період з 17.07.2024 року по 23.07.2024 рік.

Доводи та заперечення інших учасників провадження

У своєму відзиві на апеляційну скаргу позивач з апеляційною скаргою не погодився, просить залишити оскаржене рішення без змін, посилаючись на те, що:
- Договір від 13.07.2021 містить в собі елементи інвестиційного договору та договору купівлі-продажу з відкладальною обставиною, що повністю відповідає умовам чинного законодавства України, а отже викладені в оскаржуваному рішенні висновки щодо правової природи цього договору як змішаного правочину є повністю вірними;
- положення статті 536, частини третьої статті 693, частини першої статті 1054, частини першої статті 1048 Цивільного кодексу України у їх сукупності, передбачає можливість для покупця нарахування на суму сплаченої ним продавцю попередньої оплати процентів за користування грошовими коштами. Порушення продавцем обов`язку щодо передачі товару, який був попередньо оплачений, надає покупцеві можливість стягнути з продавця проценти за користування чужими грошовими коштами;
- подання Громадською організацією «Збережемо Солом`янський парк» заяви до Київського окружного адміністративного суду про вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу виконання будівельних робіт № ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво вищезазначеного об`єкта і є обставиною що загрожувала якості будівництва та придатності його результату, яка виникла 08.11.2023 року. Тому саме з цієї дати відповідач був зобов`язаний повідомити позивача про існування зазначених обставин;
- відповідач взагалі не повідомив позивача про наявність адміністративної справи № 640/18911/22 та вжиття заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу на будівництво об`єкту. Отже, відповідач неправомірно приховував істотні обставини які загрожують результату будівництва з 08.11.2023.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної   скарги  по суті

Відповідно до Витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.05.2025 апеляційну скаргу передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя - Корсак В.А., судді: Євсіков О.О., Алданова С.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 витребувано у Господарського суду міста Києва матеріали справи №910/14570/24. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги до надходження матеріалів справи з Господарського суду першої інстанції.
Після надходження матеріалів справи, ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.05.2025 апеляційну скаргу залишено без руху на підставі ст.ст. 174, 260 ГПК України у зв`язку з відсутністю доказів наявності/реєстрації електронного кабінету в ЄСІТС апелянта - Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс». Роз`яснено скаржнику, що протягом десяти днів з дня вручення даної ухвали останній має право усунути недоліки зазначені у її мотивувальній частині, надавши суду відповідні докази.
29.05.2025 та 30.05.2025 до суду від скаржника надійшли заяви про усунення недоліків, до яких додано докази надсилання наявності/реєстрації електронного кабінету в ЄСІТС апелянта - Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс», а саме Відповідь 11411117 про наявність зареєстрованого Електронного кабінету ЄСІТС.
Оскільки, недоліки, допущені при поданні апеляційної скарги Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі №910/14570/24, усунено, Північний апеляційний господарський суд визнав подані матеріали достатніми для відкриття апеляційного провадження. Заперечень проти відкриття апеляційного провадження на час постановлення ухвали до суду не надійшло.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 02.06.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» на рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі № 910/14570/24. Закінчено проведення підготовчих дій. Повідомлено учасників справи про призначення апеляційної скарги до розгляду на 14.07.2025. Роз`яснено учасникам справи право подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу в письмовій формі до 07.07.2025 (включно). Встановлено учасникам справи строк для подачі всіх заяв та клопотань в письмовій формі до 07.07.2025 (включно). Участь у судовому засіданні для учасників справи не визнано обов`язковою.
Розгляд справи відкладався, зокрема на 10.09.2025.

Явка представників учасників справи

Представник позивача в судовому засіданні 10.09.2025 заперечив проти доводів апелянта з підстав, викладених у відзиві та просив  відмовити в задоволенні апеляційної скарги.
В судове засідання 10.09.2025 представник відповідача не з`явився, про час та місце судового розгляду повідомлений під розписку в судовому засіданні 08.09.2025. 
За змістом ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Суд апеляційної інстанції, з метою дотримання прав сторін на судовий розгляд справи упродовж розумного строку, гарантованих пунктом 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод,  враховуючи те, що явка представників сторін та третьої особи обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача, який належним чином повідомлений про судовий розгляд справи в апеляційному порядку.

Межі перегляду справи судом апеляційної інстанції

Згідно зі ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Статтею 129 Конституції України   та ч. 1   ст. 74 ГПК України    визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Суд, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши пояснення присутніх учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшов висновку апеляційну скаргу слід задовольнити частково, а оскаржене рішення змінити.  
           
Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції
 
Судом першої інстанції вірно встановлено, що 26.10.2016 між ТОВ «КУА «Дельта Плюс», як компанією з управління активами, та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс», як фондом, укладено договір №06/16-УА про управління активами корпоративного інвестиційного фонду, за умовами якого фонд з метою проведення діяльності зі спільного інвестування доручає, а компанія з управління активами за винагороду приймає на себе зобов`язання щодо надання послуг з управління активами фонду від імені, в інтересах і за рахунок фонду.
13.07.2021 між АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» від імені, в інтересах якого та за рахунок якого на підставі договору про управління активами корпоративного інвестиційного фонду діє ТОВ «КУА «Дельта Плюс», та Комунальним підприємством «Фінансова компанія «Житло-Інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) укладено договір (зареєстрований в реєстрі за №978) (далі - Договір від 13.07.2021), предметом якого є набуття комунальним підприємством у власність житлових приміщень після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію, як вторинного житла в об`єкті нерухомості, яким є багатофункціональний комплекс, який буде побудований на земельних ділянках за адресою: вул. Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі м. Києва.
Відповідно до п. 1.3. Договору від 13.07.2021 позивач зобов`язується сплатити кошти відповідачу на умовах, в обсягах та строки, що передбачені договором, а після реєстрації права власності позивачем на об`єкт інвестування, отримати свої житлові приміщення в об`єкті будівництва у власність.
Відповідно до п. 2.1. Договору від 13.07.2021 будівництво об`єкту здійснюється на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:72:186:0006, площею 1,1901 га; кадастровий номер 8000000000:72:186:0046, площею 0, 1866 га; кадастровий номер 8000000000:72:186:0067, площею 0,0803 га, що розташовані за адресою вул. Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі м. Києва (колишня - вул. Механізаторів). Земельні ділянки належать на праві оренди на підставі рішень Київської міської ради від 11.10.2018 №1870/5934, від 11.10.2018 №1869/5933, від 20.09.2018 №1438/5502 та відповідно до договорів оренди земельних ділянок від 11.04.2019 №206, від 22.12ю2018 №1403, від 22.1.2018 №1405, посвідчених приватним нотаріусом Дем`яненко Т.М.
Відповідно до п. 3.2. Договору від 13.07.2021 відповідач зобов`язаний сприяти своєчасному процесу будівництва об`єкта шляхом фінансування технологічного циклу будівництва об`єкта, що складається з інвестування наступних етапів будівництва об`єкта: розробки та погодження проектної документації; підготовчого періоду будівництва; будівництва об`єкта; прийняття в експлуатацію та реєстрація права власності та передати позивачу у власність житлові приміщення в об`єкті будівництва, які визначені у додатку №2 до договору.
Пунктом 3.2.3. Договору від 13.07.2021 передбачено зобов`язання відповідача своєчасно повідомляти позивача про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату.
Відповідно до п. 4.1. Договору від 13.07.2021 ціна договору складає 235 160 515, 80 грн, з урахуванням додаткового договору №2 від 26.02.2021.
На виконання умов Договору від 13.07.2021 позивач перерахував відповідачу 235 160 515, 80 грн, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю за період з 01.07.2021 по 20.11.2024.
Постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 06.06.2024 у справі №640/18911/22, залишеною без змін постановою КАС ВС від 12.09.2024, зупинено дію дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об`єкта «Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі», до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22 та заборонено ТОВ «Смарт-Девелопмент» та ТОВ «Міськбудальянс» проводити будь-які будівельні роботи за адресою: вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі міста Києва до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22.
У зв`язку із зупиненням дії дозволу на виконання будівельних робіт, що зумовило неможливість виконання Договору від 13.07.2021, між позивачем та відповідачем укладено додатковий договір №3 від 28.06.2024, відповідно до протоколу спільної наради від 24.06.2024, яким сторони дійшли взаємною згоди розірвати Договір від 13.07.2021 в повному обсязі.
Також, пунктом 2 додаткового договору від 28.06.2024 сторони передбачили, що у зв`язку із розірванням Договору від 13.07.2021, відповідач зобов`язується в строк не пізніше 90 робочих днів з дати підписання угоди повернути позивачеві суму у розмірі 235 160 515, 80 грн без ПДВ у безготівковій формі.
Грошові кошти у розмірі 235 160 515, 80 грн повернуто відповідачем позивачу, що підтверджується оборотно-сальдовою відомістю з 01.01.2021 о 20.11.2024.
За твердженнями позивача, враховуючи те, що відповідач не попередив про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату, відповідач безпідставно користувався грошовими коштами з моменту їх отримання, тобто з 26.07.2021. З огляду на викладене, позивач нарахував та просив стягнути 3% річних за весь період безпідставного користування коштами.

Мотиви і джерела права, з яких виходить апеляційний суд при ухваленні судового рішення

За змістом ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Частиною 1 статті 627 цього Кодексу встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Поняття договору міститься у ч. 1 ст. 626 ЦК України, відповідно до якої договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Зміст договору та його правова природа не залежать від назви. Правова природа договору визначається з огляду на його зміст, а тому при оцінці відповідності волі сторін та укладеного договору фактичним правовідносинам, суд повинен надати правову оцінку його умовам, правам та обов`язкам сторін для визначення спрямованості як їх дій, так і певних правових наслідків (узгоджується із постановами Верховного Суду від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21, від 02.02.2022 у справі № 927/1099/20, від 17.01.2019 у справі № 923/241/18).
Суд зазначає, що різноманітність форм та видів договорів вимагає їх певного впорядкування, а отже, і класифікації, яка здійснюється за різними ознаками. Вид договору визначається за специфікою матеріальних відносин, що опосередковуються договором, або колом юридичних умов, об`єктивно необхідних для утворення певного договірного зобов`язання.
Водночас, законодавець закріпив в ЦК України такий інститут договірного права як інститут змішаного договору (ч. 2 ст. 628 ЦК України).
Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у постанові від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21 сформулював висновок про те, що змішаний договір є юридично-технічним інструментом інтеграції, завдяки якому можна уникнути дроблення регулювання договірних відносин їх учасниками, коли необхідно досягти відповідної мети; у будь-якому змішаному договорі можуть бути зафіксовані такі умови, які доповнюють, уточнюють одна одну, але у жодному разі не є взаємовиключними, так само як і юридичні цілі договорів, що об`єднуються (правовий результат, на який спрямована воля сторін) не можуть бути суперечливими. Якщо укладений договір опосередковує різнорідні відносини (два або більше їх різновидів) та об`єднує умови, об`єктивно необхідні для формування єдиного зобов`язання за рахунок різних типів зобов`язань, такий договір є змішаним.
До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору. Законодавець не виокремлює у змішаному договорі "основні" ("домінантні") та другорядні елементи, тому до змішаних договорів не  може застосовуватися критерій істотності або пріоритетності окремих його елементів (прав та обов`язків) над іншими.
З урахуванням вищевикладеного вбачається, що сторони вправі укласти договір, який містить елементи двох і більше договорів, тобто змішаний договір.
Загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності на території України визначаються Законом України "Про інвестиційну діяльність" (у редакції, чинній на час укладення інвестиційного договору), відповідно до статті 1 якого інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об`єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (доход) та/або досягається соціальний та екологічний ефект.
За змістом статті 4 названого Закону об`єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об`єкти власності, а також майнові права.
Інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об`єктів визначаються виключно законами.
У статті 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" визначено, що основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) або проспект цінних паперів (рішення про емісію цінних паперів).
Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.
Аналіз наведених норм законодавства свідчить, що інвестиційний договір - це господарсько-правова угода, яка укладається між суб`єктами інвестиційної діяльності (замовником та інвестором), у якій фіксується факт вкладання коштів або інших матеріальних чи інтелектуальних цінностей в об`єкт інвестування та у якій визначається мета (отримання прибутку та/або соціального ефекту), регламентуються права та обов`язки сторін.
З огляду на викладене інвестиційна діяльність (у широкому сенсі) може здійснюватися на підставі договору і може бути кваліфікована як спільна господарська діяльність, яка здійснюється шляхом об`єднання вкладів (інвестицій) та зусиль учасників задля досягнення визначеної ними мети діяльності (створення прибутку та/або досягнення соціального ефекту).
Оскільки інвестиційна діяльність здійснюється не за галузевим принципом, а може стосуватися будь-якої галузі та сфері економіки, договір, який опосередковує інвестиційну діяльність, може бути змішаним, тобто містити положення різних видів господарських договорів залежно від предмета й цілей інвестування (договору про спільну діяльність, капітального будівництва, кредитування, купівлі-продажу, довірчого управління майном тощо).
Подібний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від  29.01.2019 у справі № 916/4644/15, від 18.05.2023 у справі № 910/7975/21.
Як вже зазначалось, предметом Договору від 13.07.2021 є набуття позивачем у власність житлових приміщень після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію (п. 1.1 Договору). Відповідач, згідно п. 3.2.2 Договору від 13.07.2021, зобов`язаний передати позивачу у власність житлові приміщення в Об`єкті будівництва в порядку та за ціною, що встановлені в цьому Договорі.   
Отже, за результатом дослідження умов укладеного між сторонами договором судом першої інстанції вірно встановлено, що Договір від 13.07.2021 за своєю правовою природою є змішаним, адже поєднує в собі положення про надання послуг (дії із забезпечення фінансування) та купівлю-продаж (передання нерухомого майна в майбутньому). 
Одночасно колегією суддів враховано, що за змістом п. 5.3. Договору від 13.07.2021, позивач отримує у власність житлові приміщення шляхом укладення з відповідачем договору купівлі-продажу житлових приміщень після введення їх в експлуатацію, а згідно п.п. 5.3.2 Договору від 13.07.2021 сплачені позивачем за умовами цього договору кошти зараховуються в рахунок оплати ціни набутого у власність в майбутньому нерухомого майна. Тобто оплачені позивачем кошти мають ознаки попередньої оплати в розумінні приписів статті 693 ЦК України.
Відтак до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення Глави 5 «Купівля-продаж» Розділу ІІІ Цивільного кодексу України в сукупності з Параграфом 2 Глави 71 Розділу ІІІ цього Кодексу. 
Колегія суддів, серед іншого, звертає увагу на те, що зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 р. у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18).
Суд, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 червня 2019 р. у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.06.2021 у справі №904/5726/19 зазначила, що "у процесуальному законодавстві діє принцип "jura novit curia" ("суд знає закони"), який полягає в тому, що: 1) суд знає право; 2) суд самостійно здійснює пошук правових норм щодо спору безвідносно до посилання сторін; 3) суд самостійно застосовує право до фактичних обставин спору (da mihi factum, dabo tibi jus). Активна роль суду в цивільному процесі проявляється, зокрема, у самостійній кваліфікації судом правової природи відносин між позивачем та відповідачем, виборі і застосуванні до спірних правовідносин відповідних норм права, повного і всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Отже, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначати, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia".
Відповідно до частини 1 статті 693 ЦК України якщо договором встановлений обов`язок покупця частково або повністю оплатити товар до його передання продавцем (попередня оплата), покупець повинен здійснити оплату в строк, встановлений договором купівлі-продажу, а якщо такий строк не встановлений договором, - у строк, визначений відповідно до статті 530 цього Кодексу.
Згідно зі статтею 1057 ЦК України договором, виконання якого пов`язане з переданням у власність другій стороні грошових коштів або речей, які визначаються родовими ознаками, може передбачатися надання кредиту як авансу, попередньої оплати, відстрочення або розстрочення оплати товарів, робіт або послуг (комерційний кредит), якщо інше не встановлено законом.
До комерційного кредиту застосовуються положення статей 1054 - 1056 цього Кодексу, якщо інше не встановлено положеннями про договір, з якого виникло відповідне зобов`язання, і не суперечить суті такого зобов`язання.
Отже договором на покупця може покладатися обов`язок здійснення попередньої оплати товару, тобто оплати до його передання продавцем. При цьому договір купівлі-продажу (поставки), який містить обов`язок продавця щодо попередньої оплати, є різновидом комерційного кредиту, що передбачений статтею 1057 Цивільного кодексу України. У даному випадку покупець здійснює кредитування продавця, а попередня оплата фактично є сумою кредиту (позики) (аналогічна правова позиція із правового застосування положень статті 536, частини третьої статті 693, частини першої статті 1054, частини першої статті 1048 ЦК України викладена у постанові Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 03.12.2021 у справі № 910/14180/18).
Відповідно до частин першої та другої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
До відносин за кредитним договором застосовуються положення параграфа 1 цієї глави, якщо інше не встановлено цим параграфом і не випливає із суті кредитного договору.
Позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором (речення перше та друге абзацу першого частини першої статті 1048 ЦК України).
Згідно з частиною третьою статті 693 ЦК України на суму попередньої оплати нараховуються проценти відповідно до статті 536 цього Кодексу від дня, коли товар мав бути переданий, до дня фактичного передання товару покупцеві або повернення йому суми попередньої оплати.
За користування чужими грошовими коштами боржник зобов`язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства (стаття 536 ЦК України).
Отже закон, зокрема положення статті 536, частини третьої статті 693, частини першої статті 1054, частини першої статті 1048 Цивільного кодексу України у їх сукупності, передбачає можливість для покупця нарахування на суму сплаченої ним продавцю попередньої оплати процентів за користування грошовими коштами, що узгоджується із загальним правилом про оплатний характер позики. Порушення продавцем обов`язку щодо передачі товару, який був попередньо оплачений, надає покупцеві можливість стягнути з продавця проценти за користування чужими грошовими коштами.
За своєю правовою природою проценти є винагородою (платою) за користування грошовими коштами. Натомість неустойка є видом забезпечення виконання зобов`язання та за своєю правовою природою є штрафною санкцією, яка може застосовуватись до боржника у разі порушення ним зобов`язання.
Таким чином, згідно усталеної правозастосовної практики визначено поняття «правомірного» і «неправомірного» користування коштами. Правомірне користування коштами в купівлі-продажі передбачає використання грошей з дозволу кредитора за плату (проценти), що встановлюється договором або законом. Неправомірне користування виникає, коли боржник не повертає кошти у визначений строк, продовжуючи користуватися ними без дозволу, що тягне за собою обов`язок сплачувати проценти за прострочення згідно зі статтею 625 Цивільного кодексу України (ЦК України).
Положеннями статей 525, 526 ЦК України, статті 193 ГК України (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться, одностороння відмова від виконання зобов`язання і одностороння зміна умов договору не допускається.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
Стаття 612 ЦК України визначено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання чи не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
За змістом умов Договору від 13.07.2021 відповідач, зобов`язаний забезпечити фінансування всього комплексу робіт щодо збору вихідних даних, проєктування та виконання підготовчих і будівельно-монтажних робіт в Об`єкті будівництва, прийняття його в експлуатацію та після реєстрації права власності відповідачем на Об`єкт будівництва, передати позивачу у власність готові житлові приміщення в порядку та за ціною, що встановлені цим договором (п.п. 1.3.), а також своєчасно попереджати позивача про наявність обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату (п.п. 3.2.3.).
Судом встановлено, що в грудні 2022 року до адміністративного суду подано позов про визнання протиправним та скасування дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об`єкта «Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі», виданого Товариству з обмеженою відповідальністю «Міськбудальянс» та Товариству з обмеженою відповідальністю «Смарт-Девелопмент» (справа №  640/18911/22).
В межах цієї справи, 08.11.2023 представником Громадської організації «Збережемо Солом`янський парк» подано заяву, в якій він просив вжити заходів забезпечення позову шляхом зупинення дії дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об`єкта «Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі».
За результатом розгляду апеляційної скарги постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 06.06.2024 зупинено дію дозволу на виконання будівельних робіт № ІУ013210903187 від 10.09.2021 на будівництво об`єкта «Будівництво будівель готельного, офісного та багатофункціонального призначення на вул. Генерала Шаповала, 1-3 у Солом`янському районі», до набрання законної сили рішенням у справі №640/18911/22 та заборонено ТОВ «Смарт-Девелопмент» та ТОВ «Міськбудальянс» проводити будь-які будівельні роботи за названою адресою.
Як вже зазначалось, у зв`язку із зупиненням дії дозволу на виконання будівельних робіт, що зумовило неможливість виконання договору від 13.07.2021, між позивачем та відповідачем укладено додатковий договір №3 від 28.06.2024, відповідно до протоколу спільної наради від 24.06.2024, яким сторони дійшли взаємною згоди розірвати договір від 13.07.2021 в повному обсязі.
При цьому, відповідач належним чином в порядку п. 12.3 Договору від 13.07.2021 не повідомив позивача про настання обставин, що загрожують якості будівництва або придатності його результату, зокрема, з моменту подання відповідної заяви про забезпечення позову в адміністративній справі. 
Посилання апелянта на те, що подання заяви Громадською організацією «Збережемо Солом`янський парк» про вжиття заходів забезпечення позову в адміністративній справі №640/18911/22 станом на 08.11.2023 жодним чином не вплинуло на виконання договору від 13.07.2021 колегією суддів оцінюється критично, позаяк умовами договору визначено саме поняття «загрози», що має бути доведене до іншої сторони договору. Тоді як прийняття рішення щодо впливу такої загрози на результат правочину (чи впливає відповідна обставина на правовідносини сторін чи ні) належить визначити саме позивачу, який має право ініціювати його розірвання та повернення сплачених коштів.
В контексті наведеного, колегія суддів погоджується з виснуванням суду попередньої інстанції про те, що неповідомлення позивача про існування обставин, що загрожують якості будівництва, позбавило його можливості ініціювати розірвання договору раніше ніж 28.06.2024, та відповідно отримати перераховані грошові кошти щонайменше 08.11.2023. Неповідомлення позивача про загрозливі обставини будівництва, вказує на фактично кредитування відповідача на безвідплатній основі, оскільки за умови повернення сплачених грошових коштів з 08.11.2023, такі кошти могли б бути використані на інші цілі, зокрема, на придбання житла у надійних забудовників.
Враховуючи неналежне виконання відповідачем зобов`язань із повідомлення позивача про настання загрози якості будівництва, що виникла щонайменше 08.11.2023, яка надалі зумовила неможливість виконання договору (про що сторонами фіксувалось в протоколі спільної наради), та і стала підставою для його розірвання, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції вірно констатував виникнення у відповідача грошового зобов`язання з повернення сплачених за цим договором коштів в сумі 235 160 515, 80 грн з названої дати. 
З матеріалів справи слідує, що відповідач здійснював повернення коштів у період з 17.07.2024 по 23.07.2024, тобто не в строк виникнення у нього грошового зобов`язання, а з простроченням. 
Прострочення грошового зобов`язання, коли боржник повинен сплатити кредитору певну грошову суму, але неправомірно не сплачує її, визнається користуванням чужими коштами (аналогічна позиція викладена в пункті 33 постанови Верховного Суду від 17.10.2023 у справі №921/460/22, пункті 5.25 постанови Верховного Суду від 15.05.2024 у справі №910/6267/23, пункті 20.8 постанови Верховного Суду від 21.05.2024 у справі №922/856/23 та інших).
Термін "користування чужими коштами" може використовуватися у двох значеннях. Перше - це одержання боржником (як правило, за плату) можливості правомірно не сплачувати кредитору борг протягом певного часу. Друге значення - прострочення грошового зобов`язання, коли боржник повинен сплатити гроші, але неправомірно не сплачує їх (пункт 34 постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №910/10156/17).
Згідно зі статтею 536 ЦК України за користування чужими грошовими коштами боржник зобов`язаний сплачувати проценти, якщо інше не встановлено договором між фізичними особами або законом про банки і банківську діяльність. Розмір процентів за користування чужими грошовими коштами встановлюється договором, законом або іншим актом цивільного законодавства.
Відповідно до частини 2 статті 625 ЦК України боржник зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
В розумінні наведеної статті три відсотки річних є способом захисту майнового права та інтересу кредитора, який полягає у отриманні компенсації (плати) від боржника за користування останнім утримуваними грошовими коштами, належними до сплати кредиторові (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.06.2019 у справах №703/2718/16-ц та №646/14523/15-ц, постанови Верховного Суду від 04.10.2019 у справі №915/880/18, від 26.09.2019 у справі №912/48/19, від 18.09.2019 у справі №908/1379/17).
Оскільки відповідач прострочив зобов`язання щодо своєчасного повідомлення позивача про існування загрози будівництва щонайменше з 08.11.2023, що зумовило прострочення грошового зобов`язання з повернення коштів фінансування, колегія суддів визнає обґрунтованим нарахуванням позивачем процентів за користування чужими коштами в розмірі, встановленому частиною 2 статті 625 ЦК України. З названої дати користування відповідачем коштами є неправомірним.
Відносно аргументів апеляційної скарги про відсутність у нього прострочення з огляду на встановлені в договорі строки будівництва, колегія суддів зазначає, що підставою пред`явлення позову у цій справі стало неналежне виконання відповідачем зобов`язань з повідомлення позивача про обставини, що загрожують якості будівництва.
Поряд з цим, з огляду на невірне визначення позивачем початку періоду прострочення, на що також вказувалось в оскаржуваному судовому рішенні, обґрунтованими слід визнати лише позовні вимоги про стягнення 3% річних, що нараховано за період з 08.11.2023 по 23.07.2024.
Господарський суд міста Києва, задовольняючи частково позов у цій справі, допустив арифметичну помилку в проведеному ним розрахунку, зокрема, в кожному періоді прострочення подвійно враховував одну і ту саму дату оплати заборгованості. 
Звертаючись до суду апеляційної інстанції, відповідач вказував на невірності розрахунку суду та наводив у скарзі власний. Утім такий розрахунок також не може бути прийнятий колегією, оскільки він є помилковим через включення відповідачем до періоду прострочення дат сплати коштів. Тоді як із дати часткової оплати заборгованість зменшується, а отже відсотки підлягають нарахуванню вже на меншу суму заборгованості. 
Судом апеляційної інстанції здійснено власний розрахунок:
- на суму заборгованості 235 039 220,00 грн за період з 08.11.2023 по 10.04.2024 - 2  989  004,26 грн;
- на суму  заборгованості 235 160 515,80 грн за період з 11.04.2024 по 16.07.2024 - 1  869  718,86 грн;
- на суму  заборгованості 195 160 515,80 грн  за період з 17.07.2024 по 17.07.2024 - 15  996,76 грн;
- на суму заборгованості 135 160 515,80 грн за період з 18.07.2024 по 18.07.2024 - 11  078,73 грн;
- на суму заборгованості 71 160 515,80 грн за період з 19.07.2024 по 21.07.2024 - 17  498,49 грн; 
- на суму заборгованості 41 160 515,80 грн за період з 22.07.2024 по 22.07.2024 -   3  373,81 грн.
Разом 4  906  670,91 грн.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів приходить до висновку про задоволення позову у цій справі в частині стягнення 4  906  670,91 грн річних за користування чужими коштами. Тож оскаржуване рішення підлягає зміні.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги 

Згідно частин 1, 4   статті 277 ГПК України, підставами для зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
За результатом апеляційного перегляду справи, колегія суддів встановила, що при прийнятті оскарженого рішення місцевий господарський суд допустив арифметичну помилку у визначені розміру відсотків за користування чужими коштами. У зв`язку з цим, резолютивна частина оскаржуваного рішення підлягає зміні, з викладенням в редакції цієї постанови. Апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Судові витрати
          Згідно вимог статті 129 ГПК України, судові витрати розподіляються пропорційно задоволеним вимогам.  
Керуючись Главою 1 Розділу IV Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу задовольнити частково.
Рішення Господарського суду міста Києва від 15.04.2025 у справі №910/14570/24, - змінити та викласти його резолютивну частину в наступній редакції: 
«Позов задовольнити частково. 
Стягнути з Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» (01011, місто Київ, Печерський узвіз, будинок 19, код ЄДРПОУ 40655276) на користь Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, місто Київ, вулиця Володимирська, будинок 42, код ЄДРПОУ 32855406) 4  906  670,91 грн грн 3% річних та 73  600,06 грн судового збору. 
В решті позову, - відмовити.». 
Стягнути з Комунального підприємства «Фінансова компанія «Житло-інвест» виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01601, місто Київ, вулиця Володимирська, будинок 42, код ЄДРПОУ 32855406) на користь Акціонерного товариства «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Прованс» (01011, місто Київ, Печерський узвіз, будинок 19, код ЄДРПОУ 40655276) 551,68 грн судового збору за подання апеляційної скарги.   
Видачу наказів доручити Господарського суду міста Києва.
Матеріали справи повернути до господарського суду першої інстанції. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287-289 Господарського процесуального кодексу України.
          Повний текст постанови складено та підписано, - 08.10.2025. 

Головуючий суддя                                                            В.А. Корсак 

Судді                                                                                О.О. Євсіков

                                                                                С.О. Алданова