23.10.25
22-ц/812/1557/25
Єдиний унікальний номер судової справи 490/10490/19
Номер провадження 22-ц/812/1557/25
22-ц/812/1558/25
22-ц/812/1599/25
Доповідач апеляційного суду Серебрякова Т.В.

Постанова
Іменем України

23 жовтня 2025 року                                                місто Миколаїв

Колегія суддів судової палати у цивільних справах Миколаївського апеляційного суду в складі:

головуючого Серебрякової Т.В.,
суддів: Коломієць В.В., Самчишиної Н.В., 

з секретарем судового засідання Повертайленко Ю.В.,

за участі: представника позивача – адвоката Михайлова Г.Б.,
        відповідача ОСОБА_1 ,

переглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції за апеляційними скаргами  ОСОБА_2 , яка подана його представником – адвокатом Розніним Володимиром Андрійовичем, та     ОСОБА_1  рішення, яке ухвалено Центральним районним судом міста Миколаєва 23 червня 2025 року, під головуванням судді Саламатіна О.В., в приміщені цього ж суду, та за апеляційною скаргою ОСОБА_2 , яка подана його представником – адвокатом Розніним Володимиром Андрійовичем, додаткове рішення, яке ухвалено Центральним районним судом міста Миколаєва 03 липня 2025 року, під головуванням судді Саламатіна О.В., в приміщені цього ж суду, у цивільній справі за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору ОСОБА_3 , про визнання незаконним, протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, права власності,

УСТАНОВИЛА:

У грудні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_1 , державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради про визнання незаконним, протиправним та скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, права власності.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 06 серпня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір позики, за умовами якого відповідач надав в борг позивачу кошти в розмірі 822 016 грн., в строк до 06 лютого 2016 року включно.
В забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, 06 серпня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, який посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Воєводіною Н.М., відповідно до умов якого позивач передав в іпотеку відповідачу адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0.2518 га за цією ж адресою. 
Рішеннями державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевої Ю.А. від 22 вересня 2017 року за №22802231 та №22801382 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності зареєстроване на ім`я ОСОБА_1 на вказані майновий комплекс та земельну ділянку на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, зазначеного в іпотечному договорі.
Позивач вважає, що дії ОСОБА_1 та рішення державного реєстратора є незаконними та підлягають скасуванню, оскільки ОСОБА_1 протиправним шляхом набуто речове право на належне йому майно, а державним реєстратором, як суб`єктом державної реєстрації, без правових на те підстав з порушенням норм матеріального та процесуального права прийнято незаконні рішення про реєстрацію права власності на вищевказане нерухоме майно за ОСОБА_1 .
На думку позивача, розділ 5 іпотечного договору не є застереженням, а лише передбачає можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, який сторонами не було укладено. 
Крім того, позивач стверджує про порушення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки відсутні необхідні документи для вчинення реєстраційної дії щодо права власності на ім`я ОСОБА_1 . 
Посилаючись на викладені обставини, позивач ОСОБА_2 просив:
визнати незаконним, протиправним та скасувати з моменту прийняття з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна рішення державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевої Ю.А. №37548392 від 12 жовтня 2017 року 15:04:41 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності за ОСОБА_1 на адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , який складається зі складу літ.3-1 загальною площею 70.3 кв.м; адміністративної будівлі літ.Я-1 загальною площею 12.5 кв.м; адміністративно-виробничо-побутової будівлі літ.Я1-1 загальною площею 67.4 кв.м; вбиральні літ.Б-1, камінь споруди №1,2,І;
визнати незаконним, протиправним та скасувати з моменту прийняття з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна рішення державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевої Ю.А. від 12 жовтня 2017 року №37547054 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку під номером 1-Ж, площею 0.2518 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 , цільове призначення: для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, обслуговування адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, кадастровий номер 4810137200:16:003:0016, за ОСОБА_1 ;
визнати незаконним, протиправним і скасувати з моменту внесення запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запис державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевої Ю.А. від 22 вересня 2017 року 16:55:50 номер запису про право власності: 22801382 за ОСОБА_1 земельної ділянки кадастровий номер: 4810137200:16:003:0016 по АДРЕСА_1 ;
визнати незаконним, протиправним та скасувати з моменту внесення запису з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна запису державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевої Ю.А. від 22 вересня 2017 року 17:02:47 номер запису про право власності: 22802231 за ОСОБА_1 об`єкту нерухомого майна – адміністративно - побутовий та торгівельний комплекс: за адресою: АДРЕСА_1 , який складається зі складу літ.3-1 загальною площею 70.3 кв.м, адміністративної будівлі літ.Я-1 загальною площею 49.2 кв.м, сторожки літ.А-1 загальною площею 12.5 кв.м; адміністративно-виробничо-побутової будівлі літ.Я1-І загальною площею 67.4 кв.м; вбиральні літ.Б-1, камінь, споруди №1,2,І.
Відповідач ОСОБА_1 надав до суду відзив, в якому просив у задоволенні позову відмовити. Зазначав, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, завідомо безпідставними та є зловживанням процесуальними правами. Просив у мотивувальній частині рішення встановити та зазначити факт невиконання позивачем зобов`язань за договором позики від 06 серпня 2014 року та факт зловживання позивачем процесуальними правами. Також просив стягнути з відповідача понесені ним судові витрати у справі.
Зазначав, що дійсно 06 серпня 2014 року позивач уклав з відповідачем договір позики, за яким позивачу було надано позику у розмірі 822 016 грн., що за курсом НБУ на день укладення цього договору еквівалентно 66 560 доларів США, з обумовленим в основному договорі строком повернення боргу до 06 лютого 2016 року включно. 
Виконання взятих позивачем на себе зобов`язань з повернення коштів були забезпечені нотаріально посвідченим іпотечним договором від 06 серпня 2014 року, згідно з яким, в якості забезпечення виконання своїх зобов`язань за договором позики, позивач надав в іпотеку: адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , та земельну ділянку площею 0.2518 га з кадастровим номером 4810137200:16:003:0016, що знаходиться за тією ж адресою, із цільовим призначенням для обслуговування адміністративно-побутового та торгівельного комплексу.
Свій обов`язок по договору позики щодо надання позивачу грошових коштів відповідач виконав, в той час як позивач, отримавши суму позики, свої зобов`язання за договором позики не виконав.
Зважаючи на зазначені порушення позивачем умов договору позики, на підставі п.п.3.3, 4.1 вказаного договору позики та ст.1050 ЦК України, відповідач набув право вимоги до позивача, щодо дострокового повернення всієї суми позики та сплати штрафних санкцій за неналежне виконання зобов`язань за договором позики. 
Відповідачем неодноразово направлялися на адресу позивача вимоги про усунення порушення забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Щодо аргументів позивача ОСОБА_2 про відсутність правових підстав для задоволення вимог позивача за рахунок предмету іпотеки шляхом реєстрації права власності та відсутності іпотечного застереження, відповідач зазначав, що Розділ 5 іпотечного договору №451 і є застереженням відповідно до якого можливо здійснення звернення стягнення у позасудовий спосіб визначений іпотекодержателем. 
Стосовно аргументів позивача про неможливість застосовування декількох способів звернення стягнення на предмет іпотеки, як-то судового та позасудового, відповідач вказував на те, що обрання певного способу правового захисту, у тому числі й досудового врегулювання спору, є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує. Установлення законом або договором досудового способу врегулювання спору за волевиявленням суб`єктів правовідносин не вважається обмеженням юрисдикції судів і права на судовий захист. Отже позикодавець має право задовольнити свої вимоги будь-яким способом передбаченим договором та Законом України «Про іпотеку».
З приводу аргументів позивача про порушення Порядку та Закону України «Про іпотеку» при реєстрації права власності, ОСОБА_1 зазначав, що чинним законодавством передбачений порядок задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і позасудове (добровільне) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
Відповідач вважав, що позивач безпідставно, необґрунтовано у стверджувальній формі, тим самим вводячи суд в оману, заявляє, що у матеріалах реєстраційної справи відсутні документи, які на його погляд необхідно було подати задля реєстрації за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки. При цьому, жодним законом чи нормативно правовим документом не передбачено направлення вимоги листом з описом, до того ж, вимоги від 03 грудня 2014 року направлені листами №73003325684410 та №73003325684428, які отримані позивачем, були направлені саме з описом вкладення. Ще одна вимога була направлена за допомогою Поштової кур`єрської служби InterCityPost.com 23 грудня 2016 року №380-1230993 де опис вкладенння передбачає сама форма відправлення, ця вимога була отримана представником позивача за нотаріальною довіреністю.
Вказував, що ОСОБА_2 було відомо про наявність заборгованості, оскільки він не сплачував борг, а вимога про порушення зобов`язання забезпеченого іпотекою містилася у якості додатка до позову про звернення стягнення у справі №490/2988/15-ц, участь у судових засіданнях якої приймали безпосередньо ОСОБА_2 та його представник.
Зазначав, що державному реєстратору було надано розрахунок суми заборгованості ОСОБА_2 перед ОСОБА_1 та звіт про оцінку майна як адміністративно-побутового комплексу, так і земельної ділянки, що спростовує відповідні аргументи позивача.
Звернуто увагу на те, що позивач зловживає правом та процесуальними правами, недобросовісно діє, заявляє безпідставні, необґрунтовані позовні вимоги, перебуваючи у змові зі своїми родичами, які у минулому були власниками майна, яке передано в іпотеку, починаючи з 2015 року від них загалом стосовно прав на спірне майно було подано 37 позовів. 
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 липня 2020 року частково задоволено заяву ОСОБА_2 про забезпечення позову по справі. До набрання судовим рішенням по справі законної сили накладено обтяження у вигляді арешту щодо відчуження: 
адміністративно-побутового та торгівельного комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , який складається зі складу літ.З-1, загальною площею 70.3 кв.м, адміністративної будівлі літ.Я-1, загальною площею 49.2 кв.м, сторожки літ.А-1, загальною площею 12.5 кв.м; адміністративно-виробничо-побутової будівлі літ.Я-1, загальною площею 67.4 кв.м, вбиральні літ.Б-1, споруд №1,2,1, реєстраційний номер об`єкту 10547248101;
земельної ділянки площею 0.2518 га, кадастровий номер 4810137200:16:003:0016, з цільовим призначенням для обслуговування вказаного адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, реєстраційний номер нерухомого майна 25175848101 за адресою: АДРЕСА_1 .
Також заборонено органам та суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо відчуження вищевказаного нерухомого майна.
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 04 вересня 2020 року частково задоволено заяву ОСОБА_1 про зустрічне забезпечення. 
Зобов`язано ОСОБА_2 в якості зустрічного забезпечення у справі, внести протягом десяти днів з дня постановлення ухвали про забезпечення позову та про зустрічне забезпечення, на депозитний рахунок ТУ ДСА України в Миколаївській області 50 000 грн. та протягом вказаного строку надати суду документ, що підтверджує відповідне внесення коштів на депозитний рахунок суду.
Протокольною ухвалою від 15 вересня 2020 року до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору залучено ОСОБА_3 .
11 лютого 2021 року від ОСОБА_2 надійшла уточнена позовна заява, в якій він, окрім раніше зазначених вимог, просив також суд визнати недійсними, протиправними та скасувати документи на підставі яких Департаментом проведено державну реєстрацію прав на нерухоме майно, а саме:
рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення від 03 грудня 2014 року; 
вимогу про усунення порушення забезпеченого іпотекою зобов`язання від 03 грудня 2014 року адресовану ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 ; 
вимогу про дострокове повернення позики від 03 грудня 2014 року, адресовану ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_2 ; 
поштову кореспонденцією від 23 грудня 2016 року адресовану ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_3 ; 
вимогу про усунення перешкод забезпеченого іпотекою зобов`язання від 22 грудня 2016 року, адресовану ОСОБА_2 за адресою: АДРЕСА_3 ; 
розрахунок сум заборгованості ОСОБА_2 перед ОСОБА_1 за договором позики від 06 серпня 2014 року та від 11 жовтня 2017 року; 
опис вкладення у цінний лист від 10 жовтня 2017 року про відправку-повідомлення про набуття на ім`я ОСОБА_2 ; 
звіт з незалежної оцінки визначення ринкової (оціночної) вартості адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; 
висновки оцінювача про вартість об`єкта незалежної оцінки від 21 вересня 2017 року – адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 ; 
звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 . 
Також просив повернути предмети іпотеки позивачу. 
08 вересня 2021 року від адвоката Розніна В.А., який діє в інтересах позивача ОСОБА_2 , надійшла заява про зміну (доповнення) позовних вимог, в якій окрім підтримання раніше зазначених вимог просив також: 
визнати за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомого майна: земельну ділянку, реєстраційний номер: 25175848101, кадастровий номер: 4810137200:16:003:0016 за адресою: АДРЕСА_1 ; 
визнати за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомого майна: адміністративно – побутовий та торгівельний комплекс, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10547248101 за адресою: АДРЕСА_1 .
Також представником позивача ОСОБА_2 – адвокатом Розніним В.А. було подано до суду клопотання щодо вирішення питання про прийняття уточненої позовної заяви від 11 лютого 2021 року та залишення без розгляду позовної вимоги в частині визнання недійсними та скасування документів, на підставі яких проведена державна реєстрація прав на нерухоме майно, викладені в п.3 прохальної частини уточненої позовної заяви від 11 лютого 2021 року.
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 вересня 2021 року частково задоволено клопотання відповідача ОСОБА_1 про забезпечення витрат на професійну правничу допомогу. Зобов`язано позивача ОСОБА_2 протягом 20 днів з моменту отримання ним копії даної ухвали, внести на депозитний рахунок ТУ ДСА в Миколаївській області суму в розмірі 31 004 грн 50 коп., в якості забезпечення судових витрат на професійну правничу допомогу ОСОБА_1 у зв`язку з розглядом цивільної справи №490/10490/19 та протягом вказаного строку надати суду документ, що підтверджує відповідне внесення коштів на депозитний рахунок суду.
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 вересня 2021 року, залишеною без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року, відмовлено у прийняті до розгляду та повернуто позивачу уточнену позовну заяву від 11 лютого 2021 року та заяву про зміну (доповнення) позовних вимог від 08 вересня 2021 року.
Відмовляючи у прийняті до розгляду та повертаючи позивачу уточнену позовну заяву від 11 лютого 2021 року та заяву про зміну (доповнення) позовних вимог від 08 вересня 2021 року, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач в уточненій позовній заяві та заяві про зміну (доповнення) позовних вимог змінив підстави та предмет позову, що по своїй суті є пред`явленням нового позову.
Постановою Верховного Суду від 15 березня 2023 року касаційну скаргу позивача на ухвалу Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 вересня 2021 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року задоволено.
Ухвалу Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 вересня 2021 року в частині відмови у прийнятті до розгляду та повернення уточненої позовної заяви і заяви про зміну (доповнення) позовних вимог та постанову Миколаївського апеляційного суду від 24 листопада 2021 року скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції (провадження №61-18272св21). 
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 05 квітня 2024 року відмовлено у задоволенні клопотання ОСОБА_1 від 10 лютого 2024 року про збільшення суми забезпечення судових витрат на професійну правничу допомогу. Відмовлено у задоволенні заяви відповідача ОСОБА_1 від 27 березня 2024 року про залишення позову без розгляду.
Відмовлено у прийнятті до розгляду та повернуто позивачу ОСОБА_2 уточнену позовну заяву від 11 лютого 2021 року та заяву про зміну (доповнення) позовних вимог від 08 вересня 2021 року. 
Відмовлено у задоволенні клопотання адвоката Розніна В.А. про витребування доказів для проведення експертизи. 
Закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 03 червня 2024 року, залишеною без змін постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 грудня 2024 року, ухвалу Центрального районного суду міста Миколаєва від 05 квітня 2024 року в частині повернення заяви ОСОБА_2 про зміну (доповнення) позовних вимог, поданої 08 вересня 2021 року скасовано і направлено справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 04 лютого 2025 року було частково задоволено клопотання відповідача ОСОБА_1 про забезпечення витрат на професійну правничу допомогу у цивільній справі №490/10490/19 та зобов`язано позивача ОСОБА_2 протягом 30 днів з моменту отримання даної ухвали позивачем, внести на депозитний рахунок ТУ ДСА в Миколаївській області 111 242 грн., в якості забезпечення судових витрат на професійну правничу допомогу ОСОБА_1 у зв`язку з розглядом цивільної справи №490/10490/19 та протягом вказаного строку надати суду документ, що підтверджує відповідне внесення коштів на депозитний рахунок суду.
Ухвалою Центрального районного суду міста Миколаєва від 11 березня 2025 року прийнято зміну (доповнення) позовних вимог від 08 серпня 2021 року, які подані представником позивача, та в яких до раніше зазначених вимог в редакції позовної заяви від 07 вересня 2020 року просив також: визнати за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомого майна: земельну ділянку, реєстраційний номер: 25175848101, кадастровий номер: 4810137200:16:003:0016 за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати за ОСОБА_2 право власності на об`єкт нерухомого майна: адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс; реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 10547248101 за адресою: АДРЕСА_1 , та постановлено в подальшому розглядати справу з урахуванням зміненого предмету позову.
Рішенням Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_2 .
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в рахунок відшкодування витрат на правничу допомогу в сумі 142 246 грн. 50 коп., шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку Територіального управління ДСА України в Миколаївській області (внесені ОСОБА_2 на підставі ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 вересня 2021 року у справі №490/10490/19, квитанція до платіжної інструкції №41927938 від 02 серпня 2023 року на суму 31 004 грн. 50 коп. та на підставі ухвали Центрального районного суду місто Миколаєва від 04 лютого 2025 року у справі №490/10490/19, квитанція до платіжної інструкції на переказ готівки №53 від 03 березня 2025 року на суму 111 242 грн.) на користь ОСОБА_1 .
Скасовано заходи забезпечення позову, застосовані відповідно до ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 20 липня 2020 року по справі №490/10490/19, а саме:
скасовано обтяження у вигляді арешту щодо відчуження адміністративно-побутового та торгівельного комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , який складається зі складу літ.З-1, загальною площею 70.3 кв.м, адміністративної будівлі літ.Я-1, загальною площею 49.2 кв.м., сторожки літ.А-1, загальною площею 12.5 кв.м; адміністративно-виробничо-побутової будівлі літ.Я-1, загальною площею 67.4 кв.м, вбиральні літ.Б-1, споруд №1,2,1, реєстраційний номер об`єкту 10547248101;
скасовано обтяження у вигляді арешту на земельну ділянку площею 0.2518 га, кадастровий номер 4810137200:16:003:0016, з цільовим призначенням для обслуговування вказаного адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, реєстраційний номер нерухомого майна 25175848101 за адресою: АДРЕСА_1 , до набрання судовим рішенням по справі законної сили;
скасовано заборону органам та суб`єктам, які здійснюють повноваження у сфері державної реєстрації прав вчиняти будь-які реєстраційні дії щодо відчуження вищевказаного нерухомого майна.
Рішення районного суду мотивовано тим, що судом відхиляються аргументи позивача, що розділ 5 іпотечного договору не є застереженням до договору іпотеки, а лише передбачає можливі способи звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки такі суперечать як нормам Закону України «Про іпотеку» так і змісту іпотечного договору від 06 серпня 2014 року.
При цьому, відповідачем належним чином виконано вимоги п.5.2 іпотечного договору від 06 серпня 2014 року, щодо надіслання іпотекодержателем позичальнику та іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення та попередження про звернення стягнення на передане в іпотеку майно, вказане підтверджується дослідженими судом доказами.
Позивачем не заперечується, що ним порушено умови договору позики від 06 серпня 2014 року та таке встановлено судом, а за такого, враховуючи невиконання боржником зобов`язань за договором позики, суд вважав, що відповідач ОСОБА_1 правомірно у відповідності до п.5.4.1 іпотечного договору та ст.37 Закону України «Про іпотеку» скористався своїм правом на позасудове вирішення питання про звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
З досліджених судом копій реєстраційних справ вбачається, що відповідачем було подано всі передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» документи, які необхідні для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, на предмет іпотеки за іпотекодержателем, а за такого у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови в державній реєстрації відповідного права власності, а тому державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевою Ю.А. 12 жовтня 2017 року правомірно було прийнято рішення №37548392 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 та рішення №37547054 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4810137200:16:003:0016, за ОСОБА_1 .
Щодо вимоги відповідача про встановлення та зазначення у мотивувальній частині позову факту зловживання позивачем процесуальними правами, суд першої інстанції зазначив, що як і спірні правовідносини між певними особами в цілому так і судовий процес щодо розгляду конкретної судової справи зокрема, це динамічні явища. Зміна правової позиції учасника справи в залежності від позиції іншого учасника справи, з урахуванням важливості справи для сторін, цілком допустима, в певних випадках обґрунтована та спирається на відповідні норми ЦПК України – ст.ст.43,46 ЦПК України. В даному випадку, судом констатовано, що позивачем дійсно ініційовано значну кількість судових справ стосовно відповідача та правова позиція позивача в деяких справах, щодо певних питань та обставин є протилежною позиції позивача щодо цих же обставин в інших справах, натомість дії позивача в даній справі №490/10490/19, не містять ознак, які в розумінні ст.44 ЦПК України можна визнати як зловживання процесуальними правами.
В частині стягнення витрат на професійну правничу допомогу зазначено, що оскільки в задоволенні позову відмовлено, а стороною відповідача на виконання вимог ст.ст.141,142 ЦПК України заявлено вимогу про стягнення витрат на професійну правничу допомогу та надано належні докази таких витрат, підтверджений розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, їх обсягу з урахуванням складності справи, необхідних процесуальних дій сторони, а за такого зазначені витрати відповідача на правничу допомогу в розмірі 142 246 грн. 50 коп., підлягають відшкодуванню за рахунок позивача.
Додатковим рішенням Центрального районного суду міста Миколаєва від 03 липня 2025 року задоволено заяву ОСОБА_1 про ухвалення додаткового рішення.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати – витрати на професійну правничу допомогу за період з 24 квітня 2024 року по 24 червня 2025 року у розмірі 48 448 грн.
Додаткове рішення районного суду мотивовано тим, що вимога відповідача про компенсацію йому витрат на професійну правничу допомогу під час судового розгляду справи за період з 24 квітня 2024 року по 24 червня 2025 року в розмірі 48 448 грн. повністю відповідає критеріям реальності та співмірності зі складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг), часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг), обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт.
В апеляційній скарзі на рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року позивач  ОСОБА_2 , діючи через свого представника – адвоката Розніна В.А., посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення скасувати та постановити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що однією з підстав позову є те, що вимоги від 03 грудня 2014 року та повідомлення про вручення до них взагалі відсутні та не отримувались позивачем. Після дослідження відзиву та матеріалів реєстраційної справи позивачем встановлено, що відповідачем не надані, а матеріали реєстраційної справи не містять описів вкладення до цінного листа щодо поштових відправлень №7300325684410 від 03 грудня 2014 року, №7300325684428 від 03 грудня 2014 року, а отже неможливо достовірно встановити що ОСОБА_2 направлялись саме ці вимоги. Однак судом першої інстанції дані обставини не досліджені та не враховані при вирішенні справи. Інші вимоги, повідомлення та поштові документи відповідача не були підставою для вчинення реєстраційних дій, а отже не мають значення для цієї справи.
Також, для визначення належності підпису в поштових повідомленнях про вручення ОСОБА_2 або іншій особі, а відповідно встановлення наявності чи відсутності належних поштових повідомлень про вручення вимоги, є необхідність у призначенні почеркознавчої експертизи таких поштових повідомлень. Проте судом першої інстанції було відмовлено у задоволенні клопотання позивача про призначення такої експертизи.
Крім того, позивачем надано до районного суду звіт з незалежної оцінки (оціночної) ринкової вартості адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, відповідно до якого станом на 28 січня 2020 року оціночна (ринкова) вартість об`єкту становить 1 564 670 грн., та висновок зі звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки від 27 січня 2020 року, відповідно до якого ринкова вартість однієї тільки спірної земельної ділянки становить 3 090 410 грн. В свою чергу відповідачем подані копії окремих аркушів звітів, від 21 вересня 2017 року, відповідно до яких ринкова вартість об`єкту нерухомого майна становить лише 820 809 грн., а земельної ділянки становить лише 806 000 грн. В умовах карантину, заморожування ринку нерухомості та зниження вартості нерухомості, не могла вартість об`єкту нерухомості з 2017 по 2020 роки вирости у 2 рази, а вартість земельної ділянки – у 3.5 рази. Отже показники звітів відповідача були значно занижені, та не відповідали реальній вартості на момент набуття спірних об`єктів, що свідчить про їх недостовірність.
Оскільки звіти відповідача не можна вважати достовірними доказами оціночної вартості спірних об`єктів, то не можна вважати, що відповідачем подані всі документи, зокрема передбачені Законом України «Про іпотеку».
Проте суд першої інстанції ухвалою від 11 березня 2025 року відхилив клопотання представника позивача в частині призначення рецензування звіту з незалежної оцінки визначення ринкової (оціночної) вартості. Відмова обґрунтована тим, що позивач міг самостійно замовити рецензування, однак судом не враховано, що відповідачем надано лише копії окремих аркушів звіту (безпосередньо з кінцевим висновком), через що позивач був позбавлений можливості звернутися до експертів для проведення рецензування повністю всього звіту на предмет правильності його складення. При цьому, в частині відмови у призначенні експертизи з постановленням експерту питання щодо дійсної ринкової вартості адміністративно-побутового та торгівельного комплексу за адресою міста Миколаїв, вулиця Очаківська, будинок №1-Ж, станом на момент їх набуття, суд взагалі нічого не зазначив.
Не погоджуючись з рішенням суду в частині стягнення витрат на правову допомогу, позивач зазначив, що ані в ухвалах про забезпечення судових витрат, ані в оскаржуваному рішенні, суд не зазначив, в чому саме позов має ознаки завідомо безпідставного або інші ознаки зловживання правом на позов. Крім того, судом не досліджено та не визначено питання, чи позивач не має зареєстрованого в установленому законом порядку місця проживання (перебування) чи місцезнаходження на території України та майна, що знаходиться на території України, в розмірі, достатньому для відшкодування судових витрат відповідача у випадку відмови у позові. Крім того, судом не досліджено та не визначено, чи є докази того, що майновий стан позивача або його дії щодо відчуження майна чи інші дії можуть ускладнити або зробити неможливим виконання рішення суду про відшкодування судових витрат відповідача у випадку відмови у позові.
При цьому, сума забезпечення витрат на професійну правничу допомогу визначена судом без врахування приписів ч.4 ст.137, ч.7 ст.139 та ч.3 ст.141 ЦПК України, а також їх документального обґрунтування.
В апеляційній скарзі на рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року відповідач ОСОБА_1 , посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просив рішення змінити, шляхом доповнення рішення суду першої інстанції додатковими мотивами якими обґрунтовується відмова у задоволенні позову, а саме на які відповідач посилається у своїй апеляційній скарзі.
За вищевказаних обставин, відповідач ОСОБА_1 просив наступне.
Відмовити у задоволенні позову з підстав відсутності порушення права позивача, а також встановленої недобросовісної поведінки позивача та зловживання правом. 
При ухваленні судового рішення встановити, чи наявне у позивача право на позов в даному провадженні (чи порушено право позивача), щодо оскарження рішення реєстратора про реєстрацію спірного майна на відповідача, з врахуванням попередньої поведінки позивача, яка полягала у не визнанні та запереченні свого права власності на спірне майно. 
При ухваленні судового рішення встановити, добросовісність/недобросовісність та зловживання правами позивачем ОСОБА_2 стосовно прав кредитора відповідача ОСОБА_1 , а саме надати оцінку щодо вчинення ОСОБА_2 дій направлених на недопущення (уникнення) задоволення вимог кредитора, після виникнення у нього зобов`язання із повернення суми позики (виконання зобов`язання), які вчинялися позивачем у справах №490/2988/15-ц; №490/4706/15-ц; №490/1302/16-ц; справа №490/10200/16-ц; справа №490/10001/17; справа №490/9998/17. 
При ухваленні судового рішення встановити та надати оцінку добросовісності/недобросовісності позивача ОСОБА_2 з огляду на визнання позовів у інших судових провадженнях та прохання про їх задоволення, щодо вимог за позовами інших, пов`язаних з ним осіб щодо цього майна. 
При ухваленні судового рішення встановити та надати оцінку добросовісності/недобросовісності позивача ОСОБА_2 з огляду на заперечення у інших судових справах свого права власності на спірне майно. 
При ухваленні судового рішення встановити, чи наявні твердження позивача ОСОБА_2 боржника несумісні з тією позицією, яка зайнята ним в судовому процесі, що вже відбувся. 
При ухваленні судового рішення встановити чи наявна непослідовна поведінка боржника, чи наявні наполягання в різних судових процесах на правдивості протилежних одне одному тверджень задля просування власних інтересів позивачем ОСОБА_2 . 
При ухваленні судового рішення встановити чи наявне позивачем порушення доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі – «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). 
При ухваленні судового рішення встановити чи наявне ухилення від виконання умов правочинів – договору позики та іпотеки, стороною якого є позивач. 
Стягнути судові витрати з позивача, понесені відповідачем при розгляді справи у суді апеляційної інстанції.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що відповідач погоджується з прийнятим судом рішенням в частині відмови у задоволенні позовних вимог, однак вважає, що суд приймаючи рішення та відмовляючи в задоволенні позову, окрім мотивів якими обґрунтував відмову у позові, не взяв до уваги, не дослідив, та не зазначив про це у судовому рішенні про наявність інших, первісних підстав для відмови у позові, на яких наголошував відповідач, у поданих ним процесуальних документах, а саме: відсутності порушення прав позивача ОСОБА_2 ; порушення позивачем принципу процесуальної доброї совісті (добросовісності), що за цивільним законодавством є самостійними підставами для відмови у задоволенні позову. 
На думку сторони відповідача, при розгляді справи суд першої інстанції повинен був встановити чи мав на нього право позивач (чи було порушене право позивача). Отже якщо суд не бере до уваги попередні заяви ОСОБА_2 в яких він заперечував та стверджував про те, що не вважає себе власником спірного майна, а відповідно реєстрацією майна за відповідачем його права не порушено, та суд приходить до висновку, що ОСОБА_2 має право на цей позов та є власником майна. Тоді у такому випадку, очевидно що попередні заяви ОСОБА_2 є суперечливими, недобросовісними та є підставою для відмови у позові саме з підстав недобросовісності, коли позивач змінює свою позицію в залежності від обставин, та які направлені на ухилення від виконання зобов`язань боржником ОСОБА_2 .
Таким чином сторона відповідача вважає, що апеляційний суд повинен розглянути аргументи апеляційної скарги поданої відповідачем, та змінити судове рішення першої інстанції шляхом доповнення рішення додатковими мотивами які наводить відповідач, та, у тому числі, цими мотивами обґрунтувати відмову у позові.
В апеляційній скарзі на додаткове рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 03 липня 2025 року  ОСОБА_2 , діючи через свого представника – адвоката Розніна В.А., посилаючись на порушення районним судом норм матеріального та процесуального права, просив додаткове рішення скасувати та постановити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні заяви ОСОБА_1 про стягнення витрат на правову допомогу, або зменшити розмір таких судових витрат до підтвердженого, доцільного та обґрунтованого, що відповідає принципам розумності та пропорційності.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що заявлений розмір витрат на правничу допомогу є неспівмірним зі складністю справи, її значенням для клієнта та реально витраченим часом адвоката, а тому він не може бути таким, що відповідає критерію розумності.
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційні скарги ОСОБА_2 , які подані його представником – адвокатом Розніним В.А., підлягають частковому задоволенню, а апеляційна скарга ОСОБА_1 задоволенню не підлягає, виходячи з наступних підстав.
Вимоги до судового рішення викладені у ст.ст.263,264 ЦПК України.
Відповідно до положень ч.ч.1,2,3,5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно із вимогами ч.1 ст.264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує, чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Судові рішення суду першої інстанції не в повній мірі відповідають вказаним вимогам закону.
За змістом п.1 ст.6, ст.13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Конвенція), ратифікованої Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, кожен має право на розгляд його справи упродовж розумного строку судом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Відповідно до ст.ст.1,3 ЦК України, ст.ст.2,4-5,12-13,19 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави, що виникають з цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових відносин, а також справ, розгляд яких, в порядку цивільного судочинства, прямо передбачено законом.
При цьому, в порядку цивільного судочинства, виходячи із його загальних засад про неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність, перш за все регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників.
Кожна особа, а у випадках, встановлених законом, органи та особи, яким законом надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб, або державні чи суспільні інтереси, мають право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів; або прав, свобод та інтересів інших осіб, інтереси яких вони захищають, державних чи суспільних інтересів.
Частина 1 статті 15 ЦК України закріплює право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (ч.2 ст.15 ЦК України).
З матеріалів справи убачається, що 09 липня 2014 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 було укладено договори дарування земельної ділянки та адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, які розташовані по АДРЕСА_1 . Вказані договори було посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Марченко О.М. та зареєстровано в реєстрі за №627 та №626 відповідно (том 3 а.с.136-138,162-165).
06 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір позики, за яким останній отримав у борг грошові кошти у розмірі 822 016 грн., що за курсом НБУ (1 долар США = 12.35 грн.) на день укладення вказаного договору еквівалентно 66 560 доларів США, та зобов`язався повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів в строк і за графіком відповідно до п.3 цього договору. Кінцевий строк погашення позики 06 лютого 2016 року (том 3 а.с.120-124).
Відповідно до п.3.1 договору позики позивач прийняв на себе зобов`язання повернути позику відповідно до графіку повернення позики, а саме: в сумі 23 712 грн. щомісяця, що за курсом НБУ (1 долар США = 12.35) на день укладення цього договору еквівалентно 1 920 доларів США, не пізніше 06 числа.
06 серпня 2014 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір, посвідченим 06 серпня 2014 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Воєводіною Н.М. за реєстровим №451, за умовами якого, з метою забезпечення зобов`язання за договором позики від 06 серпня 2014 року, ОСОБА_2 передав в іпотеку позикодавцю наступне нерухоме майно:
адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , який складається з: складу літ.З-1, з/бетон, загальною площею 70.3 метрів квадратних; адміністративної будівлі літ.Я-1, камінь, загальною площею 49.2 метрів квадратних; сторожки літ.А-1, камінь, загальною площею 12.5 метрів квадратних; адміністративно-виробничо-побутової будівлі літ.Я’-1, камінь, загальною площею 67.4 метрів квадратних; вбиральні літ.Б-1, камінь, споруди №1,2,І;
земельну ділянку площею 0.2518 га, що знаходиться в АДРЕСА_1 , цільове призначення – для обслуговування адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, кадастровий номер – 4810137200:16:003:0016, (надалі за текстом – іпотечний договір) (том 3 а.с.101-108).
Згідно з п.5.1 іпотечного договору зобов`язання, забезпечене предметом іпотеки, вважається виконаним у повному обсязі, якщо іпотекодавцем фактично повернута позика, сплачена можлива неустойка та витрати пов`язані з виконанням зобов`язань за основним договором.
Пунктом 5.4 іпотечного договору узгоджено застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання. Сторони цим встановлюють та вирішують, що звернення стягнення на предмет іпотеки можливе шляхом позасудового врегулювання на підставі цього договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно з цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в цьому договорі, та не потребує укладення сторонами окремого договору чи будь-якого іншого додаткового підтвердження чи погодження. 
Визначений положеннями цього пункту спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені чинним законодавством чи цим договором способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.4.1 іпотечного договору передбачено передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Іпотекодержатель може задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Сторони встановлюють, що положення цього пункту, разом з іншими положеннями цього договору, являють собою окремий договір (правочин) про передачу іпотекодавцем права власності на предмет іпотеки іпотекодержателю в рахунок виконання зобов`язань та/або інших вимог.
В силу зазначеного в цьому пункті іпотекодавець здійснює передачу іпотекодержателю під відкладальною обставиною (умовою), а іпотекодержатель набуває право власності щодо предмета іпотеки за вартістю предмета іпотеки, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Передача іпотекодавцем іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки вважається такою, що відбулася, і іпотекодержатель вважається таким, що став власником предмета іпотеки, з моменту надання/направлення іпотекодержателем письмового повідомлення іпотекодавцю про набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки та державної реєстрації права власності іпотекодержателем та предмет іпотеки. Форма повідомлення про набуття встановлюється іпотекодержателем самостійно.
Сторони встановлюють, що цей договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. З моменту реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки сума вимог зменшується на вартість предмета іпотеки, що визначення в повідомленні про набуття.
Іпотекодавець зобов`язаний виконати всі вимоги, встановлені основним договором та цим договором, вимоги, що підлягають застосуванню при здійсненні передачі права власності, а також здійснити всі інші дії, необхідні для повної реалізації іпотекодержателем своїх прав за основним договором та цим договором. 
Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки здійснюється в силу та на підставі цього договору, і не вимагає в подальшому підтвердження будь-якою додатковою угодою сторін або будь-яким іншим чином, окрім державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Свій обов`язок по договору позики щодо надання позивачу грошових коштів ОСОБА_1 виконав, надавши позивачу грошові кошти в сумі 822 016 грн., що підтверджується пунктом 2.1 договору позики відповідно до якого сума позики надається позивачу під час укладення даного договору, та розпискою від 06 серпня 2014 року, складеною власноруч позивачем.
Як встановлено судом першої інстанції та не було спростовано в апеляційній інстанції, під час перегляду даної справи, позивач станом на 03 грудня 2014 року не виконав свої зобов`язання перед відповідачем щодо погашення позики відповідно до графіку платежів та у нього виникла заборгованість по сплаті позики (прострочена) у сумі 71 136 грн., (строкова) у сумі 750 880 грн.
Також, районним судом встановлено, що відповідачем неодноразово направлялися позивачу вимоги про усунення порушення забезпеченого іпотекою зобов`язання, а саме: 03.12.2014 року лист №7300325684444, який не був отриманий та повернутий; 03.12.2014 року лист №7300325684436, який не був отриманий та повернутий; 03.12.2014 року лист №73003325684410, який був отриманий позивачем; 03.12.2014 року лист №73003325684428, який був отриманий позивачем; 19.05.2015 року лист №7305801163905, який не був отриманий та повернутий; 19.08.2015 року лист №7305801163913, який не був отриманий та повернутий; 19.08.2015 року лист №7305801163883, який не був отриманий та повернутий; 19.08.2015 року №7305801163921, який був не отриманий та повернутий; 25.09.2015 року опис до листа №7300328012242, №7300328012226, №7300328012234, які не були не отримані; 06.10.2015 року опис листа №7300327983767, який не був отриманий; 06.10.2015 року опис листа №7300327983732, який не був отриманий; 02.03.2016 року лист №7300328006013, який був повернутий за закінченням встановленого строку зберігання; 02.03.2016 року лист №7300328006005, який був повернутий за закінченням встановленого строку зберігання; 02.03.2016 року лист №7300328005998, який був повернутий за закінченням встановленого строку зберігання; 02.11.2016 року лист №7300331120765, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист №7300331120790, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист №7300331120773, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист 7300331120757, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист №7300331120749, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист №7300331120803, який не був отриманий та повернутий; 02.11.2016 року лист №7300331120781, який не був отриманий та повернутий; 23.12.2016 року поштова декларація з описом вкладення №380-1230993, який був отриманий представником позивача за нотаріальною довіреністю; 05.09.2017 року лист №7300333709189, який був повернутий за закінченням встановленого строку зберігання; 10.10.2017 року лист №5401707641439, повідомлення про набуття, який був повернений як не отриманий.
22 вересня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за реєстраційним номером 24316063 (щодо адміністративно-побутового та торгівельного комплексу, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 ).
22 вересня 2017 року ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора з заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за реєстраційним номером 24315896 (щодо земельної ділянки АДРЕСА_1 ).
12 жовтня 2017 року державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевою Ю.А. прийнято рішення №37548392 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 (том 3 а.с.142).
12 жовтня 2017 року державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради Іноземцевою Ю.А. прийнято рішення №37547054 про державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на земельну ділянку АДРЕСА_1 , кадастровий номер 4810137200:16:003:0016, за ОСОБА_1 (том 3 а.с.100).
Позивач, звертаючись до суду із позовом, просив захистити його право власності на спірне нерухоме майно зокрема, шляхом скасування рішень державного реєстратора, згідно з якими за іпотекодержателем зареєстроване право власності на земельну ділянку та адміністративно-побутовий та торгівельний комплекс. Стверджував, що така державна реєстрація права власності на предмет іпотеки відбулася з численними порушеннями.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі №905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 11 вересня 2019 року у справі №487/10132/14-ц (пункт 89), від 16 червня 2020 року у справі №145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі №469/1044/17 (пункт 67), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі №910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі №922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах №334/3161/17 (пункт 55) і №200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі №916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі №903/1030/19 (пункт 68), від 26 жовтня 2021 року у справі №766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі №643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі №143/591/20 (пункт 8.31), від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (пункт 56), від 14 грудня 2022 року у справі №477/2330/18 (пункт 55)).
Застосування кожного способу захисту цивільного права та інтересу має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим. Це означає, що спосіб захисту, який обрав позивач, у разі задоволення відповідної вимоги має реально відновити його суб`єктивне право, яке порушене, оспорене або не визнане. Для визначення цього суд має насамперед з`ясувати: які правовідносини є спірними; чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи є цей спосіб ефективним для захисту саме того права позивача, яке у спірних правовідносинах порушив, оспорив або не визнав належний відповідач.
Якщо обраний позивачем спосіб захисту відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення, оспорення чи невизнання, наслідкам цих дій і меті, яку обґрунтовано прагне досягнути позивач, забезпечує відновлення, наскільки це можливо, такого права (зумовлює потрібний для захисту результат без необхідності вчинення інших дій з цією метою, зокрема повторного звернення до суду), такий спосіб захисту відповідає вимогам належності й ефективності. У кожному юридичному спорі судовий захист повинен бути повним і відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 лютого 2024 року у справі №910/2592/19 (пункти 110-115)).
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на момент укладення іпотечного договору). 
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (ст.37 Закону України «Про іпотеку»). 
Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (п.4 ч.2 ст.16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією зі сторін дій, що порушують права та законні інтереси іншої. Позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача. Вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем опосередковує відновлення становища, яке існувало до порушення права іпотекодавця. 
Якщо правовідносини сторін щодо спірного нерухомого майна є договірними, і це майно не було відчужене третім особам, вимогу про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно за іпотекодержателем суд не може вважати неналежним способом захисту. Задоволення такого позову зумовить внесення державним реєстратором до Реєстру відомостей про речове право позивача на спірне майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому п.4 ч.2 ст.16 ЦК України. 
Під час розгляду справ цієї категорії суд повинен оцінити всі обставини, які мали місце під час звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме: (а) визначити неправомірність дій особи, яка зазначена у Реєстрі як власник (адже саме ці дії зумовили внесення до Реєстру відповідних відомостей); (б) констатувати, що ці дії не могли зумовити набуття права власності особою, яка зазначена у Реєстрі як власник; (в) зазначити, що у цієї особи відсутнє право власності, а отже, (г) це право належить позивачеві. 
Рішення суду про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя-відповідача є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії на виконання такого рішення право власності зареєстроване за цим відповідачем, а не за іншою особою (постанова Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі №914/2350/18 (914/608/20) (пункти 102, 114-116, 124)).
На думку колегії суддів, позивач обрав ефективний спосіб захисту своїх прав.
Так, за змістом ст.ст.626,628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 1 статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до ч.1 ст.1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У ст.526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За ч.1 ст.1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (ч.1 ст.546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (ст.575 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (ст.611 ЦК України).
Відповідно до ч.1 ст.7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. 
Частинами 1,3 статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст ч.1 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Частиною 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до ч.3 ст.10 цього Закону України державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно із п.6 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - Порядок) державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб`єкта державної реєстрації прав або нотаріуса.
Пунктом 61 Порядку (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), було передбачено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем. 
Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору іпотеки правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
Суд першої інстанцій правильно установив, що іпотечний договір від 06 серпня 2014 року передбачав відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному ст.37 Закону України «Про іпотеку».
За такого, встановивши фактичні обставини справи, надавши оцінку наявним у справі доказам, у тому числі договору іпотеки від 06 серпня 2014 року, на думку колегії суддів, районний суд зробив правильний висновок про те, шо відповідач звернув стягнення на предмет іпотеки на підставі положень іпотечного договору шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст.37 Закону України «Про іпотеку». 
При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що визначенні сторонами умови договору іпотеки, у тому числі щодо іпотечного застереження в договорі, є проявом принципу свободи договору, не суперечать положенням Закону України «Про іпотеку», а наслідки їх виконання є передбачуваними, зокрема і для іпотекодавця. 
Оскільки позивач не виконав своїх зобов`язань за договором позики та іпотечним договором, то відповідач, керуючись умовами іпотечного договору, який був укладений та узгоджений із позивачем, скористався передбаченим законодавством правом іпотекодержателя. На підставі відповідного застереження в договорі іпотеки останній набув право власності на предмет іпотеки.
Також, слід зазначити, що у постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2022 року в справі №361/3222/19 (провадження №61-2788св21) зазначено, що умови договору іпотеки та вимоги ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року №270, які визначають як порядок надання послуг поштового зв`язку, так і права та обов`язки операторів поштового зв`язку і користувачів послуг поштового зв`язку та регулюють відносини між ними.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог положень ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя». 
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
Вивчивши обставини встановлені районним судом, колегія суддів, дійшла висновку, що договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати застосування в своїх відносинах юридично-значимих повідомлень (зокрема, порядок надсилання, визначати, коли повідомлення вважатиметься отриманим). 
З матеріалів справи убачається, що в договорі іпотеки сторонами не було узгоджено направлення вимоги про погашення заборгованості, проте, відповідач направляв такі вимоги позивачу рекомендованим повідомленням як на адресу зазначену в договорі іпотеки, так і на адресу встановлену відповідачем, вимогу про усунення порушень відповідно до пунктів 5.3, 5.4 договору іпотеки, така вимога вважається отриманою з дати поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача. Тому іпотекодержатель, який з дотриманням положень договору іпотеки направив вимогу, передбачену ч.1 ст.35 Закону України «Про іпотеку», правомірно звернув стягнення на предмет іпотеки.
Щодо грошової оцінки іпотечного майна, то слід вказати наступне.
До 26 лютого 2020 року Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року за №1127, не передбачав подання державному реєстратору звіту про оцінку предмета іпотеки. Проте така вимога була у ч.3 ст.37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення іпотечного договору та звернення стягнення на предмет іпотеки), який має вищу юридичну силу: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, та зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. 
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Підставою для скасування такої реєстрації є порушення іпотекодержателем вимог законодавства під час позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема, ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі №201/15228/17 (пункти 9.3.5-9.3.6)). 
Відповідач ОСОБА_1 з дотриманням вимог пункту 61 Порядку №1127 та ст.37 Закону України «Про іпотеку» замовив звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки від 21 вересня 2017 року та звіт з незалежної оцінки визначення ринкової (оціночної) вартості адміністративно-побутового та торгівельного комплексу від 21 вересня 2017 року та надав державному реєстратору відомості про вартість предмета іпотеки, визначені суб`єктом оціночної діяльності.
Позивач не надав доказів визнання висновку про вартість майна в судовому порядку недійсним відповідно до ст.33 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». 
Отже, у справі, що переглядається, таку оцінку було проведено, що підтверджується висновком про вартість іпотечного майна, і, звіт про оцінку спірного майна був чинним на момент переходу права власності.
Наведене відповідає висновку, викладеному у постанові Верховного Суду від 13 травня 2021 року у справі №715/26 69/19. 
Отже, врахувавши те, що матеріали справи не містять доказів оспорювання позивачем зазначеного звіту відповідно до положень Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», а також встановивши, що відповідач провів оцінку іпотечного майна, яка була чинною на момент переходу права власності, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про дотримання відповідачем норм щодо надання оцінки предмета іпотеки державному реєстратору. У зв`язку з чим доводи апеляційної скарги позивача на рішення суду є необґрунтованими та не спростовують правильних висновків суду у цій справі.
Разом з тим, щодо позовних вимог ОСОБА_2 до державного реєстратора, то суд першої інстанції вважав його належними відповідачем у справі. Проте, колегія суддів не погоджується з таким висновком. 
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Тоді як встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову – обов`язком суду, який він виконує під час розгляду справи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №523/9076/16-ц (пункт 41), від 20 червня 2018 року у справі №308/3162/15-ц (пункт 49), від 21 листопада 2018 року у справі №127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі №372/51/16-ц (пункт 31.4), від 12 грудня 2018 року у справі №570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 30 січня 2019 року у справі №552/6381/17 (пункт 38), від 13 березня 2019 року у справі № 757/39920/15-ц (пункт 31), від 27 березня 2019 року у справі №520/17304/15-ц (пункт 63)).
Вимоги про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як пов`язані з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстроване речове право на це майно. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої позивач оспорює та щодо якої є аналогічний запис у Реєстрі (постанови Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі №823/2042/16 (пункт 36), від 16 січня 2019 року у справі №755/9555/18 (пункт 25), від 21 серпня 2019 року у справі №805/2857/17-а, від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц (пункт 24), від 26 лютого 2020 року у справі №287/167/18-ц (пункт 52)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що за подібних із цією справах за позовом іпотекодавця до державного реєстратора, приватного нотаріуса спірні правовідносини існують здебільшого між позивачем та іпотекодержателем через невиконання договірних зобов`язань і реалізацію прав іпотекодержателя щодо предмета іпотеки - нерухомого майна позивача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі №815/6956/15, від 24 квітня 2018 року у справі №825/478/17, від 29 травня 2018 року у справі №826/19487/14, від 30 травня 2018 року у справі № 826/9417/16, від 6 червня 2018 року у справі № 804/3509/17, від 16 жовтня 2018 року у справі №804/14296/15, від 14 листопада 2018 року № 826/1656/18, від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц).
Встановивши, що позов заявлений до неналежного відповідача та відсутні визначені процесуальним законом підстави для заміни неналежного відповідача належним, суд відмовляє у позові до такого відповідача (постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц (пункт 40), від 21 листопада 2018 року у справі №127/93/17-ц (пункт 50), від 12 грудня 2018 року у справі №570/3439/16-ц (пункт 37, 54), від 12 грудня 2018 року у справі № 372/51/16-ц (пункт 31.10), від 30 січня 2019 року у справі №552/6381/17 (пункт 39)).
Фізична особа, яка досягла повноліття, у цивільному процесі може бути стороною саме як така особа, а не як нотаріус, державний реєстратор тощо. Крім того, зміст і характер відносин учасників справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини підтверджують, що спір у позивача виник саме з іпотекодержателем, а не з державним реєстратором міської ради. Тому державний реєстратор є неналежними відповідачем у справі. У разі задоволення позову державні реєстратори зобов`язані виконати відповідне рішення суду, яке набрало законної сили, зокрема щодо скасування рішення про реєстрацію речового права, незалежно від того, чи був державний реєстратор залучений до участі у справі відповідачем або як третя особа, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, чи не був залучений.
Отже, у задоволенні позовних вимог до державного реєстратора слід було відмовити саме з цієї підстави. Тому судове рішення у частині відмови у задоволенні вимог позивача ОСОБА_2 до державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради необхідно змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.
Що стосується доводів апеляційної скарги ОСОБА_1 в частині доповнення рішення суду першої інстанції додатковими мотивами, якими обґрунтовується відмова у задоволенні позову, а саме на які відповідач посилається у своїй апеляційній скарзі, то колегія суддів зауважує наступне. 
Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що суд першої інстанції ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову не встановив та не урахував недобросовісну поведінку позивача з огляду на те, що останній вже звертався до суду з іншими позовами, в яких він не заперечував та стверджував, що не вважає себе власником спірного майна, є неприйнятними з огляду на таке.
Відповідно до ч.1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) – це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується ще на римській максимі ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.
Якщо особа, яка має право на оспорення документу чи юридичного факту (зокрема, правочину, договору, рішення відповідного органу юридичної особи), висловила безпосередньо або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати своє право на оспорення, то така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба особи згодом здійснити право на оспорення суперечитиме попередній поведінці такої особи і має призводити до припинення зазначеного права.
З огляду на зазначене, відповідач обґрунтовуючи свої клопотання недобросовістностю поведінки позивача в суді апеляційної інстанції не заявляв клопотань про витребування та дослідження в межах даної справи, яка переглядається, матеріалів інших цивільних справ по факту звернення позивача до суду та дослідження обставин розгляду таких справ. 
Отже, доводи апеляційної скарги зводяться до незгоди відповідача з наданою судом першої інстанції оцінкою зібраних у справі доказів та встановлених на їх підставі обставин, разом з тим доказів на спростування встановлених судом першої інстанції обставин відповідачем до суду першої інстанції та до апеляційної скарги не надано.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі №756/1529/15-ц (провадження № 14-242цс18) вказано, що апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених в суді першої інстанції. При цьому суд апеляційної інстанції перевіряє законність рішення суду першої інстанції в межах тих обставин та подій, які мали місце під час розгляду справи судом першої інстанції.
Так, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів позивача та доводів відповідача та їх відображення в оскаржуваному судовому рішенні, питання обґрунтованості висновків районного суду, колегія суддів керується тим, що у справі, яка переглядається, було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають під час кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а інші доводи, викладені в апеляційній скарзі відповідача, висновків судів не спростовують.
До того ж, ЄСПЛ вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).
Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення у справі «Проніна проти України», від 18 липня 2006 року №63566/00, §23).
Оскільки інші доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 є суб`єктивним тлумаченням відповідача, як обставин справи, так і норм діючого законодавства, та направлені на переоцінку доказів, яким районний суд дав належну правову оцінку, колегія суддів приходить до висновку, що доводи апеляційної скарги відповідача не дають підстав для встановлення неправильного застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, не спростовують висновків суду, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення щодо вимог позивача до відповідача .
Щодо незгоди з висновками районного суду в частині визначення розміру судових витрат, понесених відповідачем на професійну правничу допомогу при розгляді справи в суді першої інстанції, колегія суддів зазначає наступне. 
Порядок розподілу судових витрат вирішується судом за правилами, встановленими в ст.ст.141-142 ЦПК України. 
Так, згідно із ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат. 
Аналізуючи реальність (дійсність та необхідність), а також обґрунтованість розміру витрат на професійну правничу допомогу, надану відповідачу в суді першої інстанції, колегія суддів враховує наступне.
Статтею 59 Конституції України передбачено, що кожен має право на професійну правничу допомогу.
Згідно зі ст.15 ЦПК України учасники справи мають право користуватися правничою допомогою. Представництво у суді як вид правничої допомоги здійснюється виключно адвокатом (професійна правнича допомога), крім випадків, встановлених законом.
Однією з основних засад (принципів) цивільного судочинства є відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (п.12 ч.3 ст.2 ЦПК України).
Відповідно до ч.ч.1,3 ст.133 ЦПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать, в тому числі, витрати на професійну правничу допомогу (п.1 ч.3 ст.133 ЦПК України).
У ч.2 ст.137 ЦПК України визначено, що за результатами розгляду справи витрати на правничу допомогу адвоката підлягають розподілу між сторонами разом із іншими судовими витратами. Для цілей розподілу судових витрат: 1) розмір витрат на правничу допомогу адвоката, в тому числі гонорару адвоката за представництво в суді та іншу правничу допомогу, пов`язану зі справою, включаючи підготовку до її розгляду, збір доказів тощо, а також вартість послуг помічника адвоката визначаються згідно з умовами договору про надання правничої допомоги та на підставі відповідних доказів щодо обсягу наданих послуг і виконаних робіт та їх вартості, що сплачена або підлягає сплаті відповідною стороною або третьою особою; 2) розмір суми, що підлягає сплаті в порядку компенсації витрат адвоката, необхідних для надання правничої допомоги, встановлюється згідно з умовами договору про надання правничої допомоги на підставі відповідних доказів, які підтверджують здійснення відповідних витрат.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (ч.4 ст.263 ЦК України).
У постанові від 19 лютого 2020 року у справі №755/9215/15-ц (провадження №14-382цс19) Велика Палата Верховного Суду також зазначила, що з аналізу ч.3 ст.141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Із запровадженням з 15 грудня 2017 року змін до ЦПК України законодавцем принципово по новому визначено роль суду у позовному провадженні, а саме: як арбітра, що надає оцінку тим доказам та доводам, що наводяться сторонами у справі, та не може діяти на користь будь-якої із сторін, що не відповідатиме основним принципам цивільного судочинства. Принцип змагальності знайшов свої втілення, зокрема, у положеннях ч.ч.5,6 ст.137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності.
Тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення.
У додатковій постанові Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 18 лютого 2022 року у справі №925/1545/20 вказано, що для вирішення питання про розподіл судових витрат суд повинен враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом.
Верховний Суд у додатковій постанові у справі №201/14495/16-ц від 30 вересня 2020 року (провадження №61-22962св19), зазначив, що підставою для відшкодування витрат на професійну правничу допомогу, її розмір має бути доведений, документально обґрунтований та відповідати критерію розумної необхідності таких витрат. Суд, зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично та чи була їх сума обґрунтованою. При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.
Суд зобов`язаний оцінити рівень адвокатських витрат, що мають бути присуджені з урахуванням того, чи були такі витрати понесені фактично та чи була їх сума обґрунтованою.
Суд не зобов`язаний присуджувати стороні, на користь якої відбулося рішення, всі його витрати на адвоката, якщо, керуючись принципами справедливості та верховенства права, встановить, що розмір гонорару, визначений стороною та його адвокатом, є завищеним щодо іншої сторони спору, зважаючи зокрема на складність справи, витрачений адвокатом час.
При визначенні суми відшкодування суд має виходити з критерію реальності адвокатських витрат (встановлення їхньої дійсності та необхідності), а також критерію розумності їхнього розміру, виходячи з конкретних обставин справи.
Аналогічний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 02 липня 2020 року в справі №362/3912/18 (провадження №61-15005св19).
Ті самі критерії застосовує Європейський суд з прав людини, присуджуючи судові витрати на підставі ст.41 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Зокрема, заявник має право на компенсацію судових та інших витрат, лише якщо буде доведено, що такі витрати були фактичними і неминучими, а їхній розмір - обґрунтованим (рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України, заява №19336/04, п.269).
У рішенні Європейського суду з прав людини у справі «Лавентс проти Латвії» від 28 листопада 2002 року зазначено, що відшкодовуються лише витрати, які мають розумний розмір.
У додатковій постанові Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду від 08 вересня 2021 року у справі №206/6537/19 (провадження №61-5486св21) зазначено, що попри волю сторін договору визначати розмір гонорару адвоката, суд не позбавлений права оцінювати заявлену до відшкодування вартість правничої допомоги на підставі критеріїв співмірності, визначених ч.4 ст.137 ЦПК України.
Крім того, згідно з п.6 ч.1 ст.3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу. 
Ураховуючи наведені в апеляційній скарзі позивача доводи щодо недоведеності та неспівміності розміру витрат на професійну правничу допомогу, складність справи, суть спору, необхідність надання адвокатом відповідача послуг під час розгляду справи в суді першої інстанції та їх характер, обсяг виконаної адвокатом роботи, критерій необхідності вчинення процесуальних дій та їх значимість, а також необхідність дотримання критерію розумності та справедливості, колегія суддів вважає за необхідне зменшити розмір витрат на професійну правничу допомогу, стягуваних з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 до 31 004 грн. 
Зазначений розмір витрат на професійну правничу допомогу відповідає критерію реальності наданих адвокатських послуг, їх обсягу з урахуванням складності справи, необхідних процесуальних дій сторони.
За такого, рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року та додаткове рішення того ж суду від 03 липня 2025 року в частині розподілу судових витрат на оплату витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції слід змінити, та стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в рахунок відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в сумі 31 004  грн., шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку Територіального управління ДСА України в Миколаївській області (внесенні на підставі ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 20  вересня 2021 року, ухваленої в рамках даної справи, за квитанцією до платіжної інструкції  №41927938 від 02  серпня 2023 року на суму 31 004 (тридцять одна тисяча чотири) грн. 
За правилами п.п.«в» п.4 ч.1 ст.382 ЦПК України суд апеляційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Щодо витрат на професійну правничу допомогу, понесених відповідачем ОСОБА_1 під час апеляційного перегляду справи, то оскільки апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення, то відсутні підстави для компенсації відповідачу таких судових витрат.
Також, колегія суддів вважає за необхідне повернути ОСОБА_2 грошові кошти в сумі 111 242 грн., шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку Територіального управління ДСА України в Миколаївській області (внесенні на підставі ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 04 лютого 2025 року, ухваленої в рамках даної справи, за квитанцією до платіжної інструкції про переказ готівки №53 від 03 березня 2025 року на суму 111 242 грн. 
До того ж, колегія суддів вважає, що підстав для нового розподілу судових витрат, понесених позивачем у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції щодо сплати судового збору, немає, оскільки апеляційні скарги ОСОБА_2 задоволені частково, лише в частині мотивів відмови у задоволенні позовних вимог позивача до державного реєстратора.
Окрім того, зі ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь Держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 610 грн., сплату якого було відстрочено відповідно до ухвали Миколаївського апеляційного суду від 18 серпня 2025 року.
Керуючись ст.ст.367,374,376,381,382 ЦПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційні скарги  ОСОБА_2 , які подані його представником – адвокатом Розніним Володимиром Андрійовичем, на рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року та додаткове рішення того ж суду від 03 липня 2025 року - задовольнити частково.
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1  на рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року – залишити без задоволення.
Рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до державного реєстратора Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради – змінити в мотивувальній частині, виклавши її у редакції цієї постанови.
Рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року та додаткове рішення того ж суду від 03 липня 2025 року в частині розподілу судових витрат на оплату витрат на професійну правничу допомогу в суді першої інстанції  – змінити.
Стягнути з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) грошові кошти в рахунок відшкодування витрат на професійну правничу допомогу в сумі 31 004 (тридцять одна тисяча чотири) грн., шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку Територіального управління ДСА України в Миколаївській області (внесенні на підставі ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 20  вересня 2021 року за квитанцією до платіжної інструкції  №41927938 від 02  серпня 2023 року на суму 31 004 (тридцять одна тисяча чотири) грн. 
Повернути ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_1 ) грошові кошти в сумі 111 242 (сто одинадцять тисяч двісті сорок дві) грн., шляхом перерахування цієї суми з депозитного рахунку Територіального управління ДСА України в Миколаївській області (внесенні на підставі ухвали Центрального районного суду міста Миколаєва від 04 лютого 2025 року за квитанцією до платіжної інструкції про переказ готівки №53 від 03 березня 2025 року на суму 111 242 (сто одинадцять тисяч двісті сорок дві) грн. 
В іншій частині рішення Центрального районного суду міста Миколаєва від 23 червня 2025 року – залишити без змін. 
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь Держави судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 4 610 (чотири тисячі шістсот десять) грн., сплату якого було відстрочено відповідно до ухвали Миколаївського апеляційного суду від 18 серпня 2025 року.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення у випадках та з підстав, передбачених ст.389 ЦПК України.

Головуючий                                                        Т.В. Серебрякова 

Судді:                                                                В.В. Коломієць

Н.В. Самчишина

Повний текст судового рішення
складено 28 жовтня 2025 року