ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ                                       
 
20 серпня 2025 року 
м. Київ
 
справа № 308/15572/23
провадження № 61-3915св25
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Петрова Є. В.,
суддів: Грушицького А. І., Ігнатенко В. М., Литвиненко І. В., Пророка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», 
третя особа - державний реєстратор Тячівської міської ради Закарпатської області Лазар Діана Василівна, 
 
розглянув у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» на постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 лютого 2025 року в складі колегії суддів Джуги С. Д.,                       Кожух О. А., Собослоя Г. Г. у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс», третя особа - державний реєстратор Тячівської міської ради Закарпатської області Лазар Діана Василівна, про скасування рішення державного реєстратора про перехід права власності на нерухоме майно,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
 
У вересні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» (далі - ТОВ «Діджи Фінанс»), третя             особа - державний реєстратор Тячівської міської ради Закарпатської області                           Лазар Д. В. (далі - державний реєстратор Лазар Д. В.), про скасування рішення державного реєстратора про перехід права власності на нерухоме майно.
 
На обґрунтування своїх вимог позивач зазначав, що 15 вересня 2008 року між ним та Товариством з обмеженою відповідальністю «Український промисловий банк»                       (далі - ТОВ «Укрпромбанк») укладено кредитний договір № 913-0221008/ФКВ-08, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредитні кошти у сумі                                                            63 000,00 дол. США зі сплатою 12,5 % за користування кредитом, з кінцевим терміном повернення до 14 вересня 2028 року, для придбання квартири АДРЕСА_1 (далі - квартира).
 
На забезпечення виконання зазначених кредитних зобов`язань 15 вересня 2008 року між ТОВ «Укрпромбанк» та позивачем укладено іпотечний договір                                                                  № 913-0221008/ХфквФКВ-08, за умовами якого в рахунок виконання зобов`язання за кредитним договором від 15 вересня 2008 року № 913-0221008/ФКВ-08 в іпотеку банку передано спірну квартиру. Договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Монич О. В. та зареєстрований у реєстрі за № 2375.
 
Надалі ТОВ «Укрпромбанк» відступило право вимоги за зазначеними кредитним та іпотечним договорами ПАТ «Дельта Банк», яке, у свою чергу, відступило право вимоги ТОВ «Діджи Фінанс», що підтверджується ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 10 лютого 2022 року у справі № 308/19397/13 та заочним рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                             від 29 квітня 2022 року у справі № 308/14981/21.
 
Позивач зазначав, що на підставі рішення державного реєстратора Лазар Д. В.                                  від 21 жовтня 2021 року, індексний номер 61042675, проведено державну реєстрацію переходу права власності на предмет іпотеки - спірну квартиру від ОСОБА_1 до ТОВ «Діджи Фінанс». Підставою для такої реєстрації зазначено: іпотечний договір                      від 15 вересня 2008 року № 913-0221008/ХфквФКВ-08; довідку про стан заборгованості                         від 12 жовтня 2021 року; висновок про вартість майна; повідомлення про порушення основного зобов`язання від 07 вересня 2020 року. 
 
Позивач вважав, що оскаржуване рішення державного реєстратора є незаконним та таким, що прийнято з порушенням норм законодавства у сфері державної реєстрації, зокрема без отримання доказів направлення іпотекодавцю від кредитора письмової вимоги. 
 
Також зазначав, що відповідно до повідомлень та поштових відправлень адресою позивача є АДРЕСА_2 . Проте за вказаною адресою позивач не зареєстрований з квітня 2014 року та не проживає з вересня 2018 року, оскільки після придбання спірної квартири вселився і проживає саме у спірній квартирі, про що повідомляв попереднього кредитора, який був обізнаний про нове місце проживання. Тому вважав, що направлення вимоги на адресу, за якою позивач не зареєстрований і не проживає, оскільки не є власником цього майна, свідчить про неналежне надіслання повідомлення-вимоги та його отримання і, як наслідок, дотримання позасудового порядку задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Крім того, позивач звертав увагу на те, що у вимозі про повернення суми боргу зазначено, що заборгованість позичальника за кредитним договором становить                    2 208 370,24 грн, що не відповідає рішенню Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 13 лютого 2014 року в справі № 308/19397/13, яким стягнено з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Дельта Банк» заборгованість за кредитним договором від 15 вересня 2008 року № 913-0221008/ФКВ-08 на загальну суму                            642 435,85 грн, а також не відповідає вимогам кредитного договору, статтям 1048, 1050 ЦК України та суперечить добросовісній поведінці кредитора.
 
Також зазначав, що оцінка іпотечного майна не відповідає дійсності та проведена з порушенням чинного законодавства, а саме без огляду спірного об`єкта.
 
Крім того, посилався на те, що оскаржувана реєстрація проведена під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким введено тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. 
 
У зв`язку з зазначеним позивач просив суд скасувати рішення державного реєстратора Лазар Д. В. від 21 жовтня 2021 року, індексний номер 61042675, про державну реєстрацію переходу права власності на предмет іпотеки - спірну квартиру від ОСОБА_1 до ТОВ «Діджи Фінанс».
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області рішенням від 01 грудня                  2023 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовив.
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції керувався тим, що відповідач належним чином повідомив позивача про намір звернути стягнення у позасудовому порядку у разі непогашення кредитної заборгованості, двічі направивши позивачу письмову вимогу на адресу, зазначену в договорі. Суд не взяв до уваги доводи позивача, що він повідомляв попереднього кредитора про зміну адреси проживання, оскільки такі доводи не підтверджені належними доказами.
 
Також суд не взяв до уваги доводи позивача про те, що звернення стягнення на предмет іпотеки проведено під час дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», зазначивши про те, що на час проведення оскаржуваної реєстрації переходу права власності на спірну квартиру (20 жовтня 2021 року) зазначений закон уже втратив чинність.
 
Щодо доводів позивача про невідповідність оцінки іпотечного майна вартості такого майна та проведення її з порушенням чинного законодавства, а саме без огляду спірного об`єкта, суд першої інстанції керувався тим, що оцінка предмета іпотеки не оскаржена, у цій справі протиправність оцінки не доведена, питання перевищення                90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя позивачем не є предметом розгляду, доказів звернення до суду із вказаними позовними вимогами не надано.
 
Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції
 
Закарпатський апеляційний суд постановою від 13 лютого 2025 рокуапеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив.
 
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 01 грудня               2023 року скасував та ухвалив нове рішення, яким позов ОСОБА_1 задовольнив.
 
Скасував рішення державного реєстратора Лазар Д. В. від 21 жовтня 2021 року, індексний номер 61042675, про державну реєстрацію переходу права власності на предмет іпотеки - спірну квартиру від ОСОБА_1 до ТОВ «Діджи Фінанс».
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги, апеляційний суд керувався тим, що у цій справі відсутні докази вручення повідомлення-вимоги боржнику. Поштове відправлення з повідомленням-вимогою   від 07 вересня 2020 року повернулося відповідачу без вручення адресату за закінченням строку зберігання, а доказів вручення чи невручення повторного повідомлення-вимоги від 09 березня 2021 року матеріали справи не містять, що було перешкодою у  вчиненні державним реєстратором оспорюваних реєстраційних дій.
Крім того, апеляційний суд звернув увагу на те, що повідомлення-вимоги направлялися кредитором боржнику за адресою: АДРЕСА_2 , однак ОСОБА_1 з 08 серпня 2016 року до                             27 червня 2023 року був зареєстрований за адресою: АДРЕСА_3 , тобто проживав у квартирі, яка є предметом іпотечного договору, а також з метою придбання якої позичальник уклав кредитний договір № 913-0221008/ФКВ-08. Суд зазначав, що відповідач з метою добросовісного виконання вимог, передбачених частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку», знаючи, що позивач отримав кредит саме для придбання спірної квартири, не був позбавлений можливості та повинен був відразу або після повернення поштового відправлення без вручення іпотекодавцю за закінченням терміну зберігання одночасно з надсиланням повідомлення-вимоги за адресою місця проживання позивача, яка була зазначена на момент укладення іпотечного договору (2008 рік), також надіслати таке за адресою місцезнаходження іпотечного майна, яке позивач придбав для проживання за кредитні кошти і де він фактично проживав.
 
Крім того, визначена ТОВ «Діджи Фінанс» вартість спірної квартири не відповідає фактичним обставинам справи, не ґрунтується на законі та свідчить про недобросовісні дії кредитора, спрямовані на позбавлення позивача майна за очевидно заниженою вартістю. 
 
Врахувавши зазначене, суд дійшов висновку про недотримання ТОВ «Діджи Фінанс» приписів Закону України «Про іпотеку», Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Національного стандарту № 1, а державним реєстратором вимог пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), що призвело до прийняття останнім незаконного рішення про державну реєстрацію права власності за                              ТОВ «Діджи Фінанс».
 
Крім того, апеляційний суд звернув увагу, що у повідомленні-вимозі відповідач зазначив заборгованість позичальника за кредитним договором у розмірі                                 2 208 370,24 грн, що також свідчить про недобросовісну поведінку відповідача та не відповідає рішенню Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                       від 13 лютого 2014 року в справі № 308/19397/13, яким стягнено з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Дельта Банк» заборгованість за кредитним договором від 15 вересня 2008 року № 913-0221008/ФКВ-08 на загальну суму 642 435,85 грн, а також витрати зі сплати судового збору в сумі 3 441,00 грн.

 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
 
У березні 2025 року ТОВ «Діджи Фінанс» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 лютого 2025 року та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
У касаційній скарзі заявник посилається на підстави касаційного оскарження, визначені пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України. Зазначає, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, а також суд застосував норми правабез урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі                             № 757/13243/17 та від 18 квітня 2024 року в справі № 754/2683/22, Верховного Суду від 27 грудня 2024 року в справі № 521/3242/22, від 18 лютого 2025 року в справі                     № 754/2820/20, від 06 листопада 2024 року в справі № 638/18708/19, від 08 січня           2025 року в справі № 369/18030/21, від 10 липня 2024 року в справі № 175/4553/20.
 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції  помилково застосував до спірних правовідносин висновки Великої Палати Верховного Суду від 26 липня               2023 року в справі № 759/5454/19, від 20 листопада 2019 року в справі № 802/1340/18 та від 19 травня 2020 року в справі № 644/3116/18, які зроблені за іншої редакції                      пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тому таке застосування є нерелевантним.
 
Зазначає, що ТОВ «Діджи Фінанс» належним чином дотрималось процедури повідомлення позивача про усунення порушення кредитного зобов`язання та про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, двічі направивши позивачу вимоги, які не були вручені позичальнику та повернулися за закінченням терміну зберігання. На підтвердження зазначеного відповідач надав належні докази, які не були спростовані позивачем.
 
Також заявник звертає увагу на те, що матеріали справи не містять доказів належного повідомлення ОСОБА_1 іпотекодержателя (ТОВ «Укрпромбанк» або ПАТ «Дельта Банк», або TОB «Діджи Фінанс») про зміну свого місця фактичного проживання. У зв`язку з чим заявник вважає, що повідомлення-вимоги не були отримані позивачем внаслідок його недбалості.
 
Також заявник не погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що невідповідність вартості предмета іпотеки вартості її відчуження є підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за відповідачем. Зазначає, що проведена оцінка вартості предмета іпотеки відповідає вимогам законодавства, висновок оцінювача про вартість об`єкта на час прийняття рішення про перехід права власності на предмет іпотеки  був дійсний та ніким не оспорювався.  Жодних рецензій на зазначений висновок від 12 жовтня 2021 року матеріали справи не містять. Наявності факту недоліків роботи суб`єкта оціночної діяльності, які б вплинули на результати оцінки, позивач не довів. А наданий позивачем висновок експерта про ймовірну вартість квартири не спростовує наявний висновок про вартість предмета іпотеки від 12 жовтня 2021 року. Посилання позивача на невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не становить підставу недійсності переходу права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем. Незгода позивача з визначеною вартістю предмета іпотеки може бути підставою для звернення з позовом про відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, однак така незгода не може бути підставою для визнання недійсним рішення про державну реєстрацію прав, на підставі якого іпотекодержатель набув предмет іпотеки у власність. 
 
Апеляційний суд не надав оцінки недобросовісним діям позивача, що порушують принцип заборони суперечливої поведінки, і полягають у зверненні ОСОБА_1 про визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню, у зв`язку зі зверненням стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, за результатом якого суд визнав виконавчий лист таким, який не підлягає виконанню, в частині стягнення основної суми заборгованості у розмірі 642 435,85 грн.   
 
Також заявник не погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про недобросовісну поведінку відповідача щодо зазначення в повідомленнях-вимогах суми заборгованості в розмірі 2 208 370,24 грн. Зазначає, що рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 13 лютого 2014 року в справі                              № 308/19397/13 стягнено заборгованість за кредитним договором на загальну суму 642 435,85 грн, що станом на дату ухвалення рішення становило 75 138,69 дол. США.
 
ОСОБА_1 не здійснив жодного платежу на погашення заборгованості. Станом на дату укладення договорупро відступлення прав вимоги від 02 вересня 2020 року офіційний курс 1 долара США становив 27,60 грн. Тому розмір вимог до позивача відповідав тим сумам, що обліковувалися у ПАТ «Дельта Банк» та які ТОВ «Діджи Фінанс» набуло на підставі договору про відступлення прав вимоги від 02 вересня            2020 року.
 
Заявник звертає увагу на те, що з часу прийняття ухвали Ужгородським міськрайонним судом Закарпатської області від 06 листопада 2023 року у справі                       № 308/19397/13 про часткове задоволення заяви ОСОБА_1 про визнання виконавчого листа таким, що не підлягає виконанню, ТОВ «Діджи Фінанс» позбавлене можливості захистити свої права як кредитора, водночас позивач, отримавши від банку 63 000,00 дол. США і не виконуючи умови кредитного договору вже 17 років поспіль, у судовому порядку намагається повернути у власність квартиру, передану на забезпечення виконання основного зобов`язання, і продовжує не виконувати свої грошові зобов`язання.
 
Аргументи інших учасників справи
 
У квітні 2025 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Шпуганич В. П., подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду є законним та обґрунтованим, ухваленим відповідно до вимог чинного законодавства України, з урахуванням всіх фактичних обставин справи. Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження й оцінки судом апеляційної інстанції, який перевірив їх та спростував відповідними висновками.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою від 27 березня 2025 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував матеріали справи з Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області.
 
У квітні 2025 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою від 07 серпня 2025 року Верховний Суд призначив справу до розгляду.
 
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
 
15 вересня 2008 року між ТОВ «Укрпромбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 913-0221008/ФКВ-08, відповідно до умов якого банк надав позичальнику кредитні кошти у сумі 63 000,00 дол. США зі сплатою 12,5 % за користування кредитом, строком до 14 вересня 2028 року, на придбання спірної квартири (т. 1, а. с. 16-18).
 
На забезпечення виконання зобов`язань за зазначеним кредитним договором між    ТОВ «Укрпромбанк» та ОСОБА_1 15 вересня 2008 року укладено іпотечний договір № 913-0221008/Zфквіп-08, за яким іпотекодавець ОСОБА_1 передав                               в іпотеку банку спірну квартиру (т. 1, а. с. 19).
 
Відповідно до пункту 4.1 вказаного договору сторони передбачили, що іпотекодержатель набуває право звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки у таких випадках: 
- якщо у момент настання строку виконання основного зобов`язання за кредитним договором воно не буде виконано належним чином, а саме: у разі повного та часткового неповернення кредиту (чергового платежу за кредитом) та/або у разі несплати або часткової несплати процентів та/або у разі несплати або часткової несплати штрафних санкцій у встановлені кредитним договором строки; 
- якщо у три-денний строк після загибелі, пошкодження чи втрати предмета іпотеки іпотекодавець не здійснить заміну відповідно до пункту 3.1 цього договору; 
- порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором та невиконання вимоги іпотекодержателя про дострокове виконання основного зобов`язання.
 
Згідно з пунктом 4.2 договору іпотеки у випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та /або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
У пункті 4.3 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з порядком задоволення вимог іпотекодержателя, передбаченим пунктом 4.4 цього договору.
 
Згідно з пунктом 4.4 договору іпотеки у випадку настання будь-якої з підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачених пунктом 4.1 цього договору, іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги одним з таких способів:
- шляхом прийняття іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки у власність у рахунок виконання основного зобов`язання. Цей іпотечний договір є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки (підпункт 4.4.1);
- шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі незалежної експертної оцінки предмета іпотеки. Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цього договору, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на предмет іпотеки (підпункт 4.4.2).
Згідно з договором про відступлення прав вимоги від 02 вересня 2020 року № 2303/К/1 ПАТ «Дельта Банк» відступило на користь ТОВ «Діджи Фінанс», зокрема, право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором від 15 вересня 2008 року                                                              № 913-0221008/ФКВ-08 та іпотечним договором від 15 вересня 2008 року                                                             № 913-0221008/2фквіп-08 (т. 1, а. с. 70, 71).
 
У додатку № 2 до договору від 02 вересня 2023 року № 2303/К/1 зазначено  основну заборгованість ОСОБА_1 за тілом кредиту у валюті кредиту за договором у розмірі 60 111,05 дол. США, основна заборгованість за тілом кредиту у гривнях -                          1 659 359,53 грн, заборгованість за нарахованими процентами - 20 263,76 дол. США, заборгованість за нарахованими процентами у гривнях - 55 9379,07 грн (т. 1, а. с. 74, 75).
 
Ухвалою від 10 лютого 2022 року Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області замінив первісного стягувача ПАТ «Дельта Банк» на його правонаступника    ТОВ «Діджи Фінанс» у виконавчому провадженні № НОМЕР_2, відкритому 17 серпня 2016 року Ужгородським міським відділом державної виконавчої служби Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ), щодо стягнення з боржника ОСОБА_1 заборгованості за кредитним договором на загальну суму 642 435,85 грн та витрат зі сплати судового збору в сумі 3 441,00 грн за виконавчим листом, виданим на підставі рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 13 лютого 2014 року в справі № 308/19397/13 за позовом ПАТ «Дельта Банк» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором (т. 1, а. с. 25, 26).
 
Заочним рішенням від 29 квітня 2022 року Ужгородський міськрайонний суд Закарпатської області у справі № 308/14981/21 позов ТОВ «Діджи Фінанс» до                      ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору - Відділ державної виконавчої служби у м. Ужгороді Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Івано-Франківськ), про зняття арешту з нерухомого майна задовольнив повністю. Зняв арешт з нерухомого майна - трикімнатної квартири, загальною площею 65,9 кв. м, житловою - 40,2 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_3 , який накладений постановою  Міського відділу державної виконавчої служби Ужгородського міськрайонного управління юстиції від 17 квітня 2015 року № 47079079 і зареєстрований 03 лютого 2016 року за № 13107560. Стягнув з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Діджи Фінанс» судовий збір у розмірі                      2 270,00 грн (т. 1, а. с. 27-30).
 
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна за номером інформаційної довідки 343154858 спірна квартира на праві власності належить ТОВ «Діджи Фінанс» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 21 жовтня 2012 року державного реєстратора Лазар Д. В. Документи, подані для державної реєстрації: іпотечний договір від 15 вересня                                      2008 року № 913-0221008Zквіп-08; довідка про стан заборгованості від 12 жовтня                 2021 року № 77/Л/ДФ; висновок про вартість об`єкта оцінки від 11 жовтня 2021 року, оцінювач ОСОБА_2 ; повідомлення про порушення основного зобов`язання, повідомлення-вимога від 07 вересня 2020 року № 17/з/лід.
 
07 вересня 2020 року ТОВ «Діджи Фінанс» направило позичальнику / іпотекодавцю ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 , письмове повідомлення-вимогу № 17/з/лід, згідно з яким ТОВ «Діджи Фінанс» повідомило, що 02 вересня 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» і ТОВ «Діджи Фінанс» укладено та нотаріально посвідчено договір про відступлення прав вимоги, за умовами якого ПАТ «Дельта Банк» відступило на користь ТОВ «Діджи Фінанс» право вимоги до ОСОБА_1 за кредитним договором № 913-0221008/ФКВ-08 та за іпотечним договором № 913-0221008/Zфквіп-08. Також ТОВ «Діджи Фінанс» вимагало в тридцятиденний строк з моменту відправлення цього повідомлення-вимоги усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості в розмірі                                 2 208 370,24 грн на користь нового кредитора ТОВ «Діджи Фінанс». Зазначало, що якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишиться без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку», або шляхом набуття ним права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а. с. 21, 78, 79).
 
Зазначене повідомлення-вимога повернулося відповідачу без вручення з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання», що підтверджується наявною у матеріалах справи копією довідки про причини повернення (досилання) від 30 грудня 2020 року (т. 1, а. с. 83).
 
09 березня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» направило позичальнику / іпотекодавцю ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_2 повторне повідомлення-вимогу № 17/з/лід-п (т. 1, а. с. 82, 83). Однак докази вручення чи невручення позивачу вказаної вимоги матеріали справи не містять.
 
Суди встановили, що позивач не проживав за адресою, вказаною у договорі, що підтверджується відміткою у паспорті серії НОМЕР_1 , ОСОБА_1 про реєстрацію місця проживання, а проживав у спірній квартирі на АДРЕСА_3 (т. 1, а. с. 31). 
 
Відповідно до  витягу з Реєстру територіальної громади ОСОБА_1 зареєстрований у спірній квартирі на АДРЕСА_3 08 серпня 2016 року, а знятий з реєстрації - 27 червня 2023 року (т. 1, а. с. 32). 
 
Згідно з довідкою будинкового комітету «Загорська 26» ОСОБА_1 жодного стосунку до кімнати 49 на АДРЕСА_4 не має, там проживає сім`я                          ОСОБА_3 згідно з договором купівлі-продажу (т. 1, а. с. 111). 
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
 
Позиція Верховного Суду
 
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Судове рішення суду апеляційної інстанції не відповідає вказаним вимогам закону.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
 
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
 
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
 
Обов`язком суду під час розгляду справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів.
 
Усебічність та повнота розгляду передбачає з`ясування усіх юридично значущих обставин та наданих доказів з усіма притаманними їм властивостями, якостями та ознаками, їх зв`язків, відносин і залежностей. Усебічне, повне та об`єктивне з`ясування обставин справи забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого рішення.
 
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними цивільними відносинами; на них повною мірою поширюються вимоги цивільного законодавства, зокрема приписи про неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, а також принципи свободи договору, судового захисту цивільного права та інтересу, справедливості, добросовісності та розумності, передбачені статтею 3 ЦК України.
 
Зазначені приписи вимагають від учасників правовідносин діяти не тільки відповідно до законодавства, а й у необхідних випадках за аналогією права (стаття 8), за звичаями ділового обороту (стаття 7); добросовісно, при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; при здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства тощо (стаття 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
 
Зазначені правила чинного цивільного законодавства, які містять принципи регулювання цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, відповідно до законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
 
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
 
Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами (частина перша статті 625 ЦК України).
За кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (стаття 1054 ЦК України).
 
Виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком (частина перша статті 546 ЦК України).
 
У силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) (стаття 572 ЦК України).
 
За змістом частини першої статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
 
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, у Законі України «Про іпотеку» (тут і далі - в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
 
У частині першій статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
 
Відповідно до статей 12, 33 Закону України «Про іпотеку» одним із способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
У статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
 
Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
 
Тобто законодавством і на момент укладення іпотечного договору, й на момент звернення стягнення на предмет іпотеки передбачався спосіб задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки як шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса (у примусовому порядку), так і шляхом позасудового (добровільного) врегулювання згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, зокрема й шляхом передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки.
 
Аналогічні правові висновки стосовно оцінки застереження в іпотечному договорі як договорі про задоволення вимог іпотекодержателя викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20), від 26 липня 2023 року у справі № 759/5454/19 (провадження                                             № 14-81цс22) та у постановах Верховного Суду від 09 червня 2021 року у справі                         № 750/10129/18 (провадження № 61-4971 св20), від 30 липня 2024 року у справі                        № 754/17295/20 (провадження № 61-1565св24), від 19 червня 2024 року у справі                            № 761/14019/19 (провадження № 61-4790св24) та багатьох інших.
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року у справі                                      № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20) виснувала, що наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передання іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.
 
Отже, як за положеннями Закону України «Про іпотеку», так і за змістом договору правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом договору іпотеки, є не  лише окремий договір про задоволення вимог іпотекодержателя, але й відповідне застереження в іпотечному договорі.
 
Суди першої та апеляційної інстанцій установили, що іпотечний договір від 15 вересня  2008 року передбачав відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки у порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Завершенням позасудового врегулювання спору є державна реєстрація права власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням, за іпотекодержателем.
 
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
За змістом частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих / отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
 
У Порядку № 1127 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
 
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, тобто станом на 21 жовтня 2021 року), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
 
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
 
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або 
 
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
 
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
 
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно- телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
 
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
 
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
 
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, обтяжень речових прав на передане в іпотеку майно, у тому числі внесення після державної реєстрації іпотеки іпотекодавця до Єдиного реєстру боржників, не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
 
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку, що обов`язковою умовою під час вирішення питання перереєстрації права власності на іпотечне майно є наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.
 
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої  статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
 
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дають змогу встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
У справі, яка переглядається у касаційному порядку, суди встановили, що у пункті 4.2 договору іпотеки від 15 вересня 2008 року № 913-0221008/Zфквіп-08 сторони погодили, що у випадку порушення іпотекодавцем (позичальником) обов`язків за цим та/або кредитним договором іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю (та позичальнику) письмову вимогу про усунення порушення, в якій зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Також суди встановили, що 07 вересня 2020 року ТОВ «Діджи Фінанс» направило позичальнику / іпотекодавцю ОСОБА_1 за адресою, яка зазначена в договорах кредиту та іпотеки ( АДРЕСА_2 ), письмове повідомлення-вимогу № 17/з/лід, в якому повідомило про перехід до нього права вимоги за кредитним та іпотечним договорами на підставі договору відступлення прав від 02 вересня 2020 року, укладеного з ПАТ «Дельта Банк». Також товариство  просило у тридцятиденний строк з моменту відправлення цього повідомлення-вимоги усунути порушення умов кредитного договору шляхом сплати заборгованості в розмірі 2 208 370,24 грн на користь нового кредитора ТОВ «Діджи Фінанс». Зазначало, що якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишиться без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання шляхом набуття ним права власності на предмет іпотеки у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а. с. 21, 78, 79).
 
Зазначене повідомлення-вимога повернулося відповідачу без вручення з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання» (т. 1, а. с. 83).
 
09 березня 2021 року ТОВ «Діджи Фінанс» направило позичальнику / іпотекодавцю ОСОБА_1 повторе повідомлення-вимогу № 17/з/лід за адресою: АДРЕСА_2 (т. 1, а. с. 82, 83). 
 
Однак докази вручення чи невручення позивачу вказаної вимоги матеріали справи не містять.
 
Оцінивши зазначені повідомлення-вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли протилежних висновків.
 
Так, суд першої інстанції дійшов висновку про те, що ТОВ «Діджи Фінанс» дотрималося порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язанняза кредитним договором, двічі надіславши позивачу письмову вимогу з періодичністю не менше ніж один місяць та попередження про звернення стягнення.
 
Однак апеляційний суд дійшов протилежного висновку та вважав, що відповідач не надав доказів на підтвердження дотримання ним як іпотекодержателем визначеного статтею 35 Закону України «Про іпотеку» порядку надсилання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Колегія суддів не погоджується з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій, вважає їх передчасними.
 
Досліджуючи першочергове питання про дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання за кредитним договором, суди не витребували у державного реєстратора реєстраційної справи, не перевірили документів, на підставі яких було прийняте оскаржуване рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до ТОВ «Діджи Фінанс», у зв`язку з чим дійшли передчасних висновків. 
 
Крім того, колегія суддів звертає увагу на те, що відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 21 жовтня 2021 року № 280406653 (т. 1, а. с. 15) підставою для державної реєстрації про перехід права власності зазначено:
-   іпотечний договір від 15 вересня 2008 року № 913-0221008Zквіп-08; 
- довідку про стан заборгованості від 12 жовтня 2021 року № 77/Л/ДФ; 
- висновок про вартість об`єкта оцінки від 11 жовтня 2021 року, оцінювач                             ОСОБА_2 ; 
- повідомлення про порушення основного зобов`язання, видавник «Укрпошта»; 
- повідомлення-вимогу від 07 вересня 2020 року № 17/з/лід.
 
Зазначений Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно не містить інформації про надання іпотекодержателем державному реєстратору доказів направлення повторної вимоги ОСОБА_1 від 09 березня 2021 № 17/з/лід, на яку ТОВ «Діджи Фінанс» посилається.
 
Не витребувавши реєстраційної справи, не перевіривши, чи всі документи, передбачені пунктом 61 Порядку № 1127, були подані відповідачем державному реєстратору, суди дійшли передчасних висновків про дотримання / недотримання ТОВ «Діджи Фінанс» (іпотекодержателем) порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
У зв`язку з чим оскаржувані судові рішення не можуть бути законними та обґрунтованими.
 
Щодо доводів позивача та висновків суду про надіслання іпотекодержателем вимоги на адресу, за якою позивач не зареєстрований та не проживає, колегія суддів керується таким.
 
Як відомо з матеріалів справи, що ТОВ «Діджи Фінанс» направляло зазначені ним повідомлення-вимоги позичальнику / іпотекодавцю ОСОБА_1 за адресою, яка зазначена в договорах кредиту та іпотеки ( АДРЕСА_2 ).
 
Колегія суддів звертає увагу на умови договору кредиту, відповідно до пункту 4.2.4 якого сторони погодили порядок письмового повідомлення позичальником банку про зміну фактичної адреси, даних щодо реєстрації.
 
Матеріали справи не містять і позивач не надав доказів про повідомлення ним як попереднього, так і нового кредитора про зміну місця проживання та реєстрації.
 
З огляду на те, що у справі відсутні докази повідомлення позивачем кредитора про зміну адреси свого проживання, то відмітки оператора поштового зв`язку про повернення поштового відправлення «за закінченням терміну зберігання» можуть свідчити про недбалість позивача або його ухилення від отримання повідомлення-вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне йому майно.
 
Аналогічні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 26 лютого 2025 року в справі № 522/23849/21 (провадження № 61-5517св24), від 21 травня 2025 року в справі № 495/9/21 (провадження № 61-9838св24), 08 січня 2025 року в справі № 369/18030/21 (провадження № 61-17049св23), на яку, зокрема, посилається заявник у касаційній скарзі.
 
Також колегія суддів не погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що сума боргу, яка зазначена у повідомленні-вимозі, не відповідає сумі боргу, встановленого судовим рішенням у справі № 308/19397/13, що свідчить про недобросовісну поведінку відповідача, з огляду на таке. 
 
У постановах Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 204/528/21,                                 від 08 вересня 2021 року в справі № 725/2195/20 (провадження № 61-4590св21) зазначено, що посилання судів на те, що розмір заборгованості, зазначений у вказаній вимозі, є більшим за розмір заборгованості, стягнутий за рішенням суду, що також є підставою для скасування рішення приватного нотаріуса, помилкові, оскільки під час здійснення державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється. Таке передбачено у разі вчинення приватним нотаріусом виконавчого напису, а не здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем, як помилково вважали суди. 
 
Позивач будь-яких належних та допустимих доказів виконання умов кредитного договору та відсутності у нього перед кредитором кредитної заборгованості, а також виконання ним рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 13 лютого 2014 року в справі № 308/19397/13 суду не надав. Отже, враховуючи невиконання позивачем умов кредитного договору та тієї обставини, що під час здійснення державної реєстрації безспірність заборгованості не перевіряється, вказані висновки апеляційного суду є помилковими.
 
Крім того, помилковими є висновки апеляційного суду про те, що невідповідність вартості оцінки предмета іпотеки чи заниження такої вартості є підставою для скасування оскаржуваної реєстрації. Колегія суддів звертає увагу на те, що підставою для скасування державної реєстрації переходу права власності на предмет іпотеки є  саме ненадання іпотекодержателем експертної оцінки предмета іпотеки, або встановлення обставин нечинності оцінки на час проведення реєстраційних дій, а  не її невідповідність.
 
Колегія суддів звертає увагу на те, що незгода позивача з визначеною вартістю предмета іпотеки може бути підставою для відшкодування перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, що узгоджується із положеннями частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
 
З урахуванням того, що Верховний Суд переглядає справи виключно з підстав і в порядку, встановлених ЦПК України, і не має можливості встановлювати обставини, які не були встановлені в рішенні, а суди не встановили обставини, які мають вирішальне значення для розгляду цього спору, справу необхідно направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, оскільки саме таке вирішення за результатами розгляду касаційної скарги повною мірою відповідатиме принципу процесуальної економії та скоротить тривалість нового розгляду справи судом.
 
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, встановити усі підстави заявленого позову, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, зокрема вирішити питання про доцільність витребування реєстраційної справи, встановити чи всі документи, передбачені пунктом 61 Порядку № 1127, були подані відповідачем державному реєстратору, та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що оскаржена постанова апеляційного суду постановлена без додержання норм процесуального права.
 
За приписами частин третьої, четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом.                 У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
Враховуючи, що підстави касаційного оскарження, наведені заявником у касаційній скарзі, підтвердилися, а також те, що фактичні обставини, які мають значення для правильного вирішення справи, апеляційний суд повністю не встановив, що призвело до неправильного застосування норм матеріального права, тому постанова апеляційного суду не відповідає вимогам статті 263 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, що на підставі вимог статті 411 ЦПК України є підставою для її скасування з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 409, 411, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Діджи Фінанс» задовольнити частково.
 
Постанову Закарпатського апеляційного суду від 13 лютого 2025 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Суддя-доповідач                                                                    Є. В. Петров
 
Судді                                                                                     А. І. Грушицький 
                                                                                              
В. М. Ігнатенко
 
І. В. Литвиненко 
                                                                                              
В. В. Пророк