ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
Єдиний унікальний номер справи: 650/1695/25                                        Головуючий в суді І інстанції Сікора О.О.
                
Номер провадження: 22-ц/819/444/25                                                              Доповідач Кутурланова О.В.

ПОСТАНОВА
І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И

          02 вересня 2025 року                                                                                             м. Херсон
                                                                     
        Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 

головуючого (суддя-доповідач)	Кутурланової О.В.,	
суддів:	Воронцової Л.П.,	
  	Майданіка В.В.,	
секретар	Олійник К.О.	

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У березні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діяв адвокат Бєліков А.А.,  звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди землі. 
В обґрунтування своїх вимог представник позивача посилався на те, що 14.09.2016 року укладено договори оренди землі між позивачем та ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс».
28.07.2017 року між ПП «ЮТС-Агропродукт Плюс» та ТОВ «ЮТС-Агропродукт» укладена додаткова угода про заміну сторони у договорі оренди землі, за якою право оренди належної позивачу земельної ділянки перейшло до відповідача, як нового орендаря. Кадастровий номер земельної ділянки 6520984800:06:016:0003.
Відповідно до Додаткової угоди від 28.07.2017 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5,43 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки ( 389 264, 02 грн.) за рік оренди до 31 грудня кожного року. 
Згідно Додаткової угоди від 28.02.2018 року договір укладено строком до 30.11.2027 року. 
Крім того, відповідно до Договору від 28.07.2017 року орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5,43 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 520984800:06:016:0003, яка становить 432 537, 22 грн.
Відповідно до Додаткової угоди орендна плата вноситься Орендарем до 31 грудня кожного року.
Відповідно до Додаткової угоди від 28.02.2018 року договір укладено строком до 30.11.2027 року.
Зважаючи на вищевказані обставини, згідно договорів оренди землі, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки.
Відповідно до Договору оренди землі орендна плата за всі об`єкти оренди становить 5,43% відсотків нормативно-грошової оцінки земельної ділянки та складає 44 623,8 грн. (21 137,03 грн. орендна плата за земельну ділянку 0984800:06:016:0007 і 23 486,77 грн. орендна плата за земельну ділянку 520984800:06:016:0003) грн. за рік.
Зважаючи на вищевказані обставини, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендну плату за 2022, 2023, 2024 роки до 31 грудня кожного року за кожним з Договорів оренди, проте по теперішній час не виконав вказаних зобов`язань, у зв`язку з чим сума заборгованості з орендної плати складає 44 623,8 х 3 = 133 871,40 гривень.
Таким чином, систематична несплата орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договору свідчать про істотне порушення умов оренди, що є підставою для розірвання договору.
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати та відсутність підстав для звільнення від орендної оплати, представник позивача просив суд:
- розірвати договір оренди землі від 14.09.2016 року, який укладений між ПП «ЮТС-Агропродукт-Плюс» (новий орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на підставі додаткової угоди від 28.07.2017 року) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 16609652 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:06:016:0007;
- розірвати договір оренди землі від 14.09.2016 року, який укладений між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в державному реєстрі прав) 24323369 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:06:016:0003.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року позовні вимоги  ОСОБА_1 задоволено у повному обсязі.
Стягнуто з ТОВ «ЮТС-Агропродукт» на користь ОСОБА_1   витрати на судовий збір в розмірі 2 422,40 грн.

В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-Агропродукт» - Журик А.Л., посилаючись на незаконність рішення суду першої інстанції, неповне встановлення обставин, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

У письмовому відзиві на скаргу адвокат Бєліков А.А., який діє від імені ОСОБА_1 , посилаючись на безпідставність доводів апеляційної скарги та законність рішення, просив скаргу залишити без задоволення, а рішення суду – без змін. 

Щодо наявності змін у суб`єктному складі сторін жоден із учасників справи не зазначав, відповідних клопотань про залучення до участі у справі третіх осіб чи правонаступників сторони не заявляли, а тому апеляційний суд виходить з наявної в матеріалах справи інформації, яка була актуальною на час постановлення судом першої інстанції оскаржуваного рішення.

Учасники справи належним чином повідомлені про розгляд справи шляхом направлення судової повістки на їх електронні адреси. 
Адвокат Бєліков А.А., який діє від імені ОСОБА_1 ,  надав до суду заяву про розгляд справи за його відсутності.

Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги і заявлених вимог, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Як вбачається зі змісту позовних вимог, ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про розірвання договору оренди земельної ділянки, посилаючись на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є підставою для його розірвання.
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю № 029488, виданого ОСОБА_2 на підставі рішення 10 сесії XXIII скликання Чарівненської сільської Ради народних депутатів від 19 вересня 2000 року № 60, їй передано у приватну власність земельну ділянку площею 14,0973 га, що розташована на території Чарівненської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей державний акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 122.
Відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю № 029431, виданого ОСОБА_1 на підставі рішення 10 сесії XXIII скликання Чарівненської сільської Ради народних депутатів від 19 вересня 2000 року № 60, йому у приватну власність передано земельну ділянку площею 12,6975 га, що розташована на території Чарівненської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Цей державний акт зареєстровано в Книзі записів державних актів на право власності на землю за № 96.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих 05.02.2025 року на запит адвоката Бєлікова А.А., об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 12,6975 га, яка розташована в Херсонській області, Великоолександрівському районі, на території Чарівненської сільської ради - кадастровий номер ділянки: 6520984800:06:016:0003. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1458004865209. Дата державної реєстрації: 09.01.2018.
Право власності на земельну ділянку належить ОСОБА_1 . Підставою для державної реєстрації права власності є державний акт на право приватної власності на землю, серія ІУ-ХС №029434, виданий 06.11.2000 року Чарівненською сільською радою.
Крім того, згідно з записом № 24323369 від 04.01.2018 року за ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зареєстровано право оренди земельної ділянки, що виникло на підставі договору оренди землі від 28.07.2017 року, додаткової угоди від 28.02.2018 року та зареєстровано державним реєстратором. Умови оренди передбачають внесення орендної плати у розмірі 5,43% від нормативної грошової оцінки. Строк дії оренди до 30.11.2027 року.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, сформованих 05.02.2025 року на запит адвоката Бєлікова О.М., об`єктом нерухомого майна є земельна ділянка загальною площею 12,9167 га, яка розташована в Херсонській області, Великоолександрівському районі, на території Чарівненської сільської ради кадастровий номер ділянки: 6520984800:06:016:0007. Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: (не зазначено у витягу). Відомості про право власності відсутні.
Крім того, згідно з записом № 16609652 від 21.09.2016 року, за ТОВ «ЮТС-Агропродукт» зареєстровано право оренди земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чарівненнської сільської ради Великоолександрівського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки 6520984800:06:016:0003, що виникло на підставі договору оренди землі від 14.09.2016 року, додаткової угоди від 28.07.2017 року та ще однієї додаткової угоди від 28.02.2018 року і зареєстровано державним реєстратором Миляцької сільської ради Бериславського району Херсонської області Розковерко О.С.
Умови оренди передбачають внесення орендної плати у розмірі 5,43% від нормативної грошової оцінки (432 537, 22 грн.), строк дії оренди до 30.11.2027 року, орендодавцем є ОСОБА_1 , орендна плата вноситься Орендарем до 31 грудня кожного року.
Відповідно до Додаткової угоди від 28.02.2018 року договір укладено строком до 30.11.2027 року.
Зважаючи на вищевказані обставини, відповідач зобов`язаний був нарахувати та сплатити орендодавцю орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки, сума заборгованості складає 44 623,8 х 3 = 133 871,40 гривень.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору. При цьому відповідач не довів, що невиконання ним своїх зобов`язань за договором оренди сталося з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин, а також існування об`єктивної неможливості використання орендованих земельних ділянок за їх цільовим призначенням. Посилання на воєнний стан або лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року не є достатніми підставами для безумовного звільнення від виконання зобов`язань, оскільки такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов`язання відповідача. А відповідачем наявність форс-мажору у даному випадку та його безпосередній вплив на виконання зобов`язань Товариства не доведено.

Суд апеляційної інстанції в цілому погоджується з вказаним висновком суду першої інстанції.

Відповідно до частини другої статті792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24,25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» систематично невиплачувало  ОСОБА_1  орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договорів оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті141 ЗК України.
Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-Агропродукт» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022 - 2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивача про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Відповідач факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі за вказаний період виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
У зв`язку із запровадження на території України УказомПрезидента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію, засмічення вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених у статті762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Спірна земельна ділянка розташована на території Борозенської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, яка у період з березня 2022 року по листопад 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією рф, а з листопада 2022 року Борозенська територіальна громада віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене апеляційний суд приходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Борозенської територіальної громади, в період з березня 2022 року по листопад 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів в 2022 році.
За таких обставин колегія суддів вважає обґрунтованими доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач посилався на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема неможливості використання орендованих земельних ділянок позивача через їх потенційне замінування та існування загрози для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.
Проте жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження вказаних обставин відповідачем не надано.
Спірна земельна ділянка розташована на території Борозенської територіальної громади, яка з листопада 2022 року віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.
Бойові дії у 2023 та 2024 роках на вказаній території не велися.
Документів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами матеріали справи не містять. 
Відповідачем не надано жодних доказів на підтвердження вчинення ним будь-яких дій, спрямованих на обстеження земельних ділянок з метою подальшого їх використання за цільовим призначенням.
Відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження обставин, які б свідчили про відсутність протягом 2023 - 2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельними ділянками через військову агресію рф проти України, потенційну загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна.
Також, відповідачем не надано доказів, що він здійснював дії щодо, наприклад, звернення до компетентних органів з приводу обстеження та розмінування земельних ділянок з метою усунення перешкод у користуванні ними, звернення з листами до позивача про наявність вказаних перешкод та звільнення відповідача у зв`язку з цим від сплати орендної плати тощо, що могло б свідчити про здійснення відповідачем дій щодо доведеності наявності дійсних обставин щодо неможливості виконання зобов`язання, що, в свою чергу, могло б розглядатися як підстава для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.
Посилання представника Товариства на розпорядження Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року №238 та №239, яким ТОВ «ЮТС-Агропродукт» надано податкові пільги щодо земельних ділянок позивача у період з 09.11.2022 року по 31.12.2022 року, а також з 01.01.2023 року по 31.12.2023 року, які зумовлені неможливістю їх використання через можливе забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними речовинами, висновки суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, які унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказане розпорядження видане лише у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земельних ділянок господарства вибухонебезпечними предметами, та не містять відомостей щодо визнання спірних земельних ділянок забрудненими вибухонебезпечними предметами, і не звільняють Товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності.
Потенційна небезпека, на яку посилається відповідач, не є доказом реальної неможливості обробки конкретної земельної ділянки. У межах приватно-правових договірних зобов`язань, звільнення від їх виконання можливе лише за наявності обставин, які фактично унеможливлюють здійснення сільськогосподарської діяльності, що має бути підтверджено відповідними технічними висновками або іншим належним доказовим матеріалом, який у справі відсутній.
Крім того, суд враховує загальновідомий факт, що на території Бериславського району Херсонської області, включаючи зони, де велися бойові дії та які були частково заміновані, після проведення розмінування земельні ділянки продовжують використовуватись за цільовим призначенням, у тому числі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Це свідчить про те, що наявність загальної воєнної небезпеки або посилання на потенційне мінне забруднення не є абсолютною або безумовною підставою для звільнення від виконання зобов`язань за договором оренди.
Посилання апелянта на те, що звільнення від сплати земельного податку чи орендної плати відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України звільняє орендаря від зобов`язань за договором оренди землі, колегія суддів вважає необгрунтованим, оскільки звільнення від нарахування та сплати плати за землю у контексті Податкового кодексу не є тотожним звільненню від обов`язку сплачувати орендну плату орендодавцю, як сторони у цивільно-правовому договорі оренди земельної ділянки, який є чинним та не визнаний припиненим чи недійсним.
Доводи апеляційної скарги щодо неможливості здійснення господарської діяльності через знищення та розкрадання майна Товариства, зокрема сільськогосподарської техніки, колегія суддів також відхиляє, оскільки відповідачем не доведено втрату всієї техніки та обладнання, необхідного для обробки землі та неможливості залучення такої техніки на правах оренди.
За таких обставин, колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
 Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача можуть бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.
Керуючись статтями 374,375,381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-Агропродукт» залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом 30 днів з дня набрання законної сили.
Повний текст постанови виготовлено – 10 вересня 2025 року.

   Головуючий                                                                                О.В.Кутурланова   

   Судді:                                                                                           Л.П.Воронцова

                                                                                                          В.В.Майданік