ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2025 року 
м. Київ
cправа №  922/3575/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.
секретаря судового засідання - Дерлі І.І.
за участю представників учасників:
офісу ГП - Сельська О.З.
відповідача - 1 - Буряковська О.Ю.
відповідача - 2 - Буряковська О.Ю.
відповідача - 3 - Бєлих Я.Є.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2025 (у складі колегії суддів: Хачатрян В.С. (головуючий), Плахов О.В., Тихий П.В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 (суддя Шатерніков   М.І.)
за позовом Керівника Шевченківської окружної прокуратури міста Харкова
до: 1. Харківської міської ради,
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради,
3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Весна"
про скасування рішення, визнання договору купівлі-продажу недійсним та повернення майна
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. 03.09.2021 Керівник Шевченківської окружної прокуратури м.  Харкова Харківської області (далі - Прокурор, Скаржник) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Харківська міськрада, Відповідач-1), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління, Відполвідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "Весна" (далі - ТОВ "Весна", Відповідач-3) та просив суд:
- визнати незаконним та скасувати пункт 82 додатку до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 року №1008/18 (далі - рішення Харківської міськради від 21.02.2018); 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 17.07.2018 №5606-В-С, укладений між Управлінням та ТОВ "Весна", нотаріально посвідчений і зареєстрований в реєстрі за №2379 (далі - договір купівлі-продажу);
- припинити реєстрацію речового права на майно; 
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Весна" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення цокольного поверху № 37-44, загальною площею 148,3 кв.  м вартістю 377  520 грн, розташовані за адресою: м.Харків, вул.  Чичибабіна, 1, літ. А-5-7-8. 
1.2. В обґрунтування позовних вимог Прокурор посилається на те, що рішення Харківської міської ради про включення спірних нежитлових приміщень до переліку об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу, є незаконним, оскільки ТОВ "Весна" жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкта нерухомого майна в оренді не здійснило; у звіті про оцінку майна, договорі купівлі-продажу, заяві з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також у приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. ТОВ "Весна" до органу приватизації, тобто до Управління, не подавало документів, передбачених пунктом 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, які б містили відомості про невід`ємні поліпшення, здійснені за час оренди. Станом на момент приватизації ринкова вартість орендованих приміщень складала 314  600 грн без ПДВ, у звіті про оцінку будь-які відомості про проведення ремонтних робіт (у тому числі невід`ємних поліпшень) відсутні; Харківська міськрада та орган приватизації незаконно обрали спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, у зв`язку з чим оспорюваний пункт рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства і підлягає визнанню недійсним. Спірні нежитлові приміщення, право власності на які на підставі договору купівлі-продажу перейшло до Відповідача-3, підлягають поверненню територіальній громаді міста Харкова, оскільки обраний спосіб приватизації не тільки є незаконним, а й суперечить інтересам держави та територіальної громади, оскільки він фактично є способом уникнення проведення конкурсного продажу цих об`єктів (аукціон або конкурс), що виключає можливість отримати за об`єкт приватизації більше ринкової вартості, адже на аукціон або конкурс такий об`єкт виставляється з початковою вартістю, що дорівнює ринковій та в ході їх проведення ціна продажу може збільшитись.
За доводами Прокурора, з огляду на положення частин першої та другої статті 203, частини першої статті 215 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним. Також Прокурор вважає, що встановлений статтею 257 Цивільного кодексу України строк позовної давність пропущено ним з поважних причин та підлягає поновленню.
1.3. Враховуючи те, що в позові відмовлено з підстав необґрунтованості та недоведеності позовних вимог, заяви відповідачів про застосування позовної давності судом першої інстанції відхилено.
2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 14.11.2024, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2025, у позові відмовлено.
2.2. При цьому суди встановили, що орендарем доведено та підтверджено здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі, що перевищує 25% вартості такого майна. Заперечень щодо наявності таких поліпшень від Харківської міськради не надходило. У свою чергу ТОВ "Весна" виконало всі вимоги закону, що унормовують можливість приватизації нерухомого майна шляхом викупу, правомірно користувалося нерухомим майном з 10.09.2001 до моменту укладення договору купівлі-продажу 17.07.2018, належним чином виконувало взяті на себе зобов`язання, мало правомірні очікування на наявність переважного права перед іншими особами на придбання спірної нерухомості, якою користувалося на підставі договору оренди. Крім того, за час перебування нерухомості у користуванні ТОВ "Весна" ним були здійснені значні невід`ємні поліпшення орендованого майна.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиція інших учасників справи
3.1. Касаційне провадження у справі відкрито 17.04.2025 на підставі пунктів 1, 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України та зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду справи №   922/3727/19.
3.2. 11.07.2025 касаційне провадження у справі №  922/3575/21 поновлено та призначено її до розгляду у судовому засіданні 27.08.2025.
3.3. У своїй касаційній скарзі Прокурор просить Суд скасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
3.4. Доводами касаційної скарги Прокурор визначив:
- незастосування судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 19.03.2025 у справі № 910/16034/23, від 06.10.2020 у справі № 504/2797/16-а, від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18, від 23.01.2019 у справах № 916/2130/15 та № 916/2545/13, від 24.02.2021 у справі № 905/435/19, від 22.01.2021 у справі № 922/623/20, від 13.11.2024 у справі № 922/2008/21, від 08.09.2021 у справі № 922/1115/20, від 08.09.2021 у справі № 908/1115/20, від 23.05.2023 у справі № 380/9773/21;
- врахування судами неналежного та недопустимого доказу - висновку експерта від 10.02.2022 за результатами судової будівельно-технічної експертизи.
3.5. Харківська міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить Суд залишити її без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2025 - без змін.
3.6. У наданому Суду відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Весна" просить Суд закрити касаційне провадження у справі на підставі пунктів 4, 5 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України.
3.7. Управління своїм правом надати Суду відзив на касаційну скаргу не скористалося.
4. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
4.1. 05.07.2001 ТОВ "Весна" звернулось до Управління для вирішення питання про передачу в оренду нежитлових приміщень загальною площею 214,4 кв.м, що знаходиться у м. Харкові по вул. Чичибабіна, 1, літ. "А-7".
У подальшому на підставі наказу Управління №1846 від 13.08.2001 доручено проведення експертної оцінки вказаних нежитлових приміщень. Відповідно до звіту "Про експертну оцінку нежитлових приміщень" (дата оцінки 13.08.2001) загальна вартість об`єкта експертної оцінки спірних нежитлових приміщень, що пропонуються для передачі в оренду ТОВ "Весна", становить 115  800 грн.
4.2. Вказаний звіт з зазначеною оціночною вартістю затверджено наказом Управління від 21.08.2001.
4.3. Рішенням Виконавчого комітету Харківської міської ради №  1536 від 10.09.2001 вирішено надати в оренду нежитлові приміщення згідно з додатком; Управлінню укласти в установленому порядку договори оренди та забезпечити виконання умов вказаних договорів; забезпечити виконання орендарями відшкодування витрат по виготовленню технічних паспортів та проведенню експертної оцінки вартості виділених приміщень для нарахування орендної плати.
4.4. На виконання вищезазначеного рішення між Управлінням та ТОВ "Весна" 10.09.2001 укладено договір оренди нежитлового приміщення (будівлі) №  2128, предметом якого є нежитлове приміщення загальною площею 214,4 кв.м, що знаходиться по вул. Чичибабіна, 1, літ. "А-7". Технічний паспорт додається до договору, є його невід`ємною частиною і зберігається у орендодавця. Вартість приміщення визначається відповідно до висновків експерта про вартість нежитлового приміщення і складає 115  800 грн.
4.5. Відповідно до пункту 4.3. вказаного договору орендар має переважне право на продовження терміну дії цього договору. 
4.6. Згідно з пунктом 4.9 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний (за письмової згоди орендодавця) і поточний ремонт орендованого приміщення (будівлі). 
4.7. За пунктом 4.10 договору орендар зобов`язується здійснювати реконструкцію і перепланування нежитлового приміщення (будівлі), улаштування окремих входів по окремим проектам, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності відповідного рішення Харківського міськвиконкому і письмової згоди орендодавця. Після проведення перепланування або реконструкції, що потягла за собою зміну конструктивних елементів приміщення (будівлі), замовити за власний рахунок в КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" технічний паспорт на це приміщення (будівлю) і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його орендодавцю.
4.8. Строк дії договору оренди з 10.09.2001 до 10.09.2002.
4.9. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору протягом 30 днів після закінчення його строку договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах (пункт 8.8 договору).
4.10. На виконання пункту 2.1 договору сторонами складено акт прийому-передачі від 10.09.2001, відповідно до якого орендар прийняв у користування спірне нежитлове приміщення.
4.11. Вищевказаний договір було неодноразово продовжено шляхом укладання додаткових угод (додаткова угода, додаткова угода №2, додаткова угода №3, додаткова угода №4, додаткова угода №5, додаткова угода №6, додаткова угода №9).
4.12. У подальшому 22.10.2001 між ТОВ "Весна" та комунальним підприємством "Харківський міський центр нерухомості" було укладено договір про проведення інжинірингових робіт. На його виконання виконавцем складено висновок про технічний стан конструктивних елементів та можливості подальшої експлуатації приміщення розташованого на цокольному поверсі семиповерхової будівлі по вулиці Чичибабіна,  1 у м.  Харкові, відповідно до якого підтверджено необхідність проведення комплексу ремонтних робіт, пов`язаних з відновленням зруйнованих та конструктивних елементів приміщення, що стали непридатними, та поліпшення експлуатаційних якостей приміщень.
Вказаним комунальним підприємством 14.11.2001 під час здійснення перевірки технічного стану спірних нежитлових приміщень та вивчення умов їх експлуатації з метою визначення ефективності та доцільності майбутнього ремонту було складено висновок щодо доцільності проведення комплексу ремонтних робіт, передбачених проектом та пов`язаних з поліпшенням експлуатаційних якостей приміщення.
4.13. 19.11.2001 ТОВ "Весна" отримано відповідь Управління, з якої вбачається, що останнє не заперечує проти проведення ремонту згідно з наданими висновком технічного стану будівельних конструкцій, розробленого КП "Харківський міський центр нерухомості", кошторисом на ремонт нежитлових приміщень, розробленим ТОВ "Весна", та узгоджених у встановленому порядку.
4.14. Відповідачем-3 26.02.2002 складено дефектний акт на ремонт орендованих нежитлових приміщень, у якому визначено види робіт, які необхідно зробити для їх поліпшення. У подальшому, на підставі розпорядження Управління №  673 від 29.05.2008 "Про переукладання договору оренди №2128 від 10.09.2001 року нежитлових приміщень в житловому будинку по вул. Бориса Чичибабіна, 1, літ. "А-  7" з ТОВ "Весна", 09.06.2008 року між Управлінням та ТОВ "Весна" переукладено договір оренди нежитлових приміщень №  2128 від 10.09.2001 в редакції договору оренди нежитлового приміщення №  3423.
4.15. Відповідно до пунктів 1.1 та 1.2 договору №  3423 від 09.06.2008 орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення цокольного поверху, загальною площею 214,4 кв.м, (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації", інвентаризаційний №67417 від 27.07.2001), далі "майно", яке належить до комунальної власності територіальної громади м.  Харкова, розташоване за адресою: м.Харків, вулиця Бориса Чичибабіна,  1, літера "А-7". 
4.16. Право на оренду цих приміщень отримано орендарем на підставі розпорядження Управління №  673 від 29.05.2008 "Про переукладання договору оренди №2128 від 10.09.2001 нежитлових приміщень в житловому будинку по вул.  Бориса Чичибабіна, 1, літ. "А-7" з ТОВ "Весна". Сторонами складено акт прийому-передачі від 09.06.2008.
4.17. Згідно з пунктом 3.1 договору №  3423 вартість об`єкта оренди визначена на підставі висновку про вартість майна і складає 570  700 грн станом на 03.06.2008.
4.18. У подальшому відповідно до акта приймання-передачі нежитлового приміщення від 04.05.2009 ТОВ "Весна" передало, а Управління прийняло частину нежитлових приміщень, які орендуються ТОВ "Весна" згідно з договором оренди №3423 від 09.06.2008, площею 66,1 кв.м.
4.19. У зв`язку з поверненням ТОВ "Весна" частини нежитлових приміщень Управлінню між сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору №3423, якою внесено зміни щодо розміру орендованих приміщень з 214,4 кв.м на 148,3 кв.м.
4.20. Дію вищевказаного договору було неодноразово продовжено шляхом укладання додаткових угод між Управлінням та ТОВ "Весна" (додаткові угоди №1, №2, №3, №4, №5, №7, №8, №9, №10, №11, №12, №13, №14, №15). Зокрема додатковою угодою №14 від 05.12.2017 вказаний договір викладено у новій редакції, а додатковою угодою №15 від 15.05.2018 строк дії договору продовжено до 09.05.2019 року.
4.21. В такий спосіб на підставі вказаного договору в останній редакції в строкове платне користування орендарю передано нежитлові приміщення цокольного поверху №37-  44 загальною площею 148,3 кв.м, розташовані у м.  Харків по вул. Бориса Чичибабіна,  1, літ. "А-5-7-8", що належать до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 09.05.2018.
У пункті 3.1 вказаного договору оренди зазначено, що вартість об`єкта оренди складає 334  900 грн без ПДВ станом на 01.08.2017 року.
Відповідно до умов договору оренди орендар зобов`язаний, зокрема, змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця, здійснювати ремонт та реконструкцію за письмовою згодою орендодавця на підставі документації, оформленої відповідно до чинного законодавства (пункти 4.7, 4.8 договору).
Згідно акта прийому-передачі від 11.10.2017 майно, зазначене у договорі оренди, передано орендарю.
4.22. У подальшому рішенням Харківської міськради від 21.06.2017 №691/17 затверджено Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки (далі - Програма).
4.23. Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 Програми приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Приватизація об`єктів здійснюється шляхом: викупу; продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні чи за конкурсом.
4.24. Відповідач-3 звернувся до Управління з листом від 17.08.2017 про надання дозволу на приватизацію орендованого майна.
На підставі вказаного звернення Харківською міськрадою прийнято оспорюване Прокурором рішення, а саме пункт 82 додатку 1 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.  Харкова" від 21.02.2018 року №1008/18, яким дозволено приватизувати об`єкт нерухомого майна шляхом викупу. 
4.25. 22.02.2018 ТОВ "Весна" звернулося до Управління з заявою про приватизацію, розглянувши яку, способом приватизації останнє визначило викуп. 
4.26. У подальшому 27.02.2018 ТОВ "Весна" звернулося до Управління та просило провести оцінку для приватизації вказаного майна суб`єктом оціночної діяльності ФОП Буйницьким М.В. На підставі вказаного листа ФОП Буйницький М.В. склав звіт про незалежну оцінку нерухомого майна від 28.02.2018, відповідно до якого його вартість станом на 28.02.2018 склала 314  600 грн без ПДВ.
Рішенням Харківської міської ради від 20.06.2018 "Про внесення змін до деяких рішень Харківської міської ради щодо приватизації комунального майна" внесено відповідні зміни та змінено адресу об`єкта оренди з "Чичибабіна вул. 1, літ А-7" на "Чичибабіна вул. 1, літ. А-5-7-8".
4.27 17.07.2018 між ТОВ "Весна" та територіальною громадою м.Харкова в особі Харківської міськради, від імені якої діє Управління, на підставі Програми було укладено оспорюваний Прокурором у цій справі договір №  5606-В-С, відповідно до якого продавець зобов`язується передати у власність, а покупець (ТОВ "Весна") зобов`язується прийняти нежитлові приміщення цокольного поверху №37-44 в житловому будинку літ. "А-5-7-8", загальною площею 148,3 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Бориса Чичибабіна, 1, з оціночною вартістю об`єкта приватизації 314  600  грн без ПДВ (377  520 грн з ПДВ, що є ціною продажу).
4.28. 15.08.2018 Управлінням (Продавець) та ТОВ "Весна" (Покупець) складено акт прийому-передачі, відповідно до якого Продавець передає, а Покупець приймає продані 17.07.2018 шляхом викупу нежитлові приміщення цокольного поверху №  37-  44 у житловому будинку літ. "А-5-7-8", загальною площею 148,3 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Чичибабіна, 1.
4.29. Наказом Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради № 448 від 11.09.2018 завершено процес приватизації спірних нежитлових приміщень
4.30. За доводами Прокурора, у процесі приватизації спірних нежитлових приміщень допущено ряд порушень, які є підставою для його звернення до суду з цим позовом.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх у судовому засіданні Прокурора та представників Відповідачів, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзивах на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
5.2. Предметом позову є визнання незаконним та скасування пункту рішення Харківської міськради від 21.02.2018 №  1008/18, визнання недійсним договору купівлі-продажу, зобов`язання повернути спірне майно з підстав порушення Відповідачами порядку приватизації комунального майна, а саме у зв`язку з відсутністю доказів реалізації ТОВ "Весна" належного обсягу поліпшень орендованого ним нерухомого майна.
5.3. Досліджуючи наведені вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій надали правову оцінку діям сторін у контексті дотримання положень статті 345 Цивільного кодексу України, статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", статей 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що процедура приватизації була реалізована відповідно до вимог законодавства, а істотних порушень, які б могли бути підставою для визнання оспорюваного договору недійсним, не встановлено.
5.4. При цьому суди визнали недоведеними доводи Прокурора щодо відсутності підтвердження факту здійснення ТОВ "Весна" належного обсягу поліпшень орендованого майна як обов`язкової умови приватизації, передбаченої спеціальним законодавством.
Відповідний висновок судів був обґрунтований сукупністю таких обставин та доказів:
- укладення договору оренди у 2001 році та передання орендарю об`єкта у стані, що потребував капітального ремонту, свідчило про усвідомлення орендодавцем необхідності проведення значних ремонтних робіт і фактичну неможливість використання приміщення за призначенням без здійснення таких поліпшень;
- перші ремонтні роботи були заплановані орендарем ще у 2001 році та виконані у 2002 році, тобто до внесення змін у законодавство щодо порядку відчуження об`єктів нерухомого майна шляхом їх продажу на аукціоні;
- проекти ремонтних робіт погоджувалися з підпорядкованими Харківській міськраді управліннями, що підтверджує легальність та узгодженість дій орендаря;
- матеріали справи містять докази виконання ремонтних робіт і підтвердження їх вартості, а також документи, що містять перелік виконаних робіт та вартість закуплених матеріалів.
Урахувавши наведене, суди відхилили посилання Прокурора на відсутність у звіті про оцінку майна відомостей щодо проведення невід`ємних поліпшень, оскільки завдання такого звіту не передбачало встановлення факту наявності поліпшень чи їх вартості. Тому посилання Прокурора на цей доказ як на ключовий було визнано необґрунтованим.
Крім того суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що ТОВ "Весна" належними та допустимими доказами підтвердило факт здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму більше 25 відсотків його ринкової вартості, що відповідає вимогам законодавства, зокрема статті 11, частині першій статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", та свідчить про наявність передбачених законом підстав для реалізації процедури приватизації у спосіб, визначений спеціальним законодавством (із застосування позаконкурсного порядку).
5.5. Прокурор у касаційній скарзі заперечує правильність застосування судами попередніх інстанцій вказаних норм закону та зазначає про неврахування правових висновків, викладених Верховним Судом у постановах від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, від 22.01.2021 у справі №  922/623/20, від 13.11.2024 у справі №  922/2008/21. 
За доводами Скаржника, висновок судів щодо дотримання Відповідачами процедури приватизації спірного майна з огляду на доведення ТОВ "Весна" факту здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, є необґрунтованим, оскільки зроблений виключно за наслідками самостійної оцінки судами обсягу проведених ремонтних робіт, їх вартості та порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди 10.09.2001 (115  800 грн, площа 214,4 кв.  м), договору оренди у новій редакції від 05.12.2017 (334  900 грн без ПДВ, площа 148,3 кв.  м) з вартістю, визначеною у звіті про оцінку від 28.02.2018 (314  600 грн без ПДВ, 377  520 грн з ПДВ, площа 148,3 кв.  м).
Прокурор наголошує Суду, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту чи реконструкції не є тотожним розміру поліпшення орендованого майна. При цьому він посилається на правовий висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, де акцентовано на необхідності відмежування понять "витрати на ремонт чи реконструкцію" та "вартість невід`ємних поліпшень" і наголошено, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна.
5.6. З огляду на підстави заявленого позову, мотиви прийнятих у справі судових рішень та доводи касаційної скарги, предметом касаційного перегляду у цій справі № 922/3575/21 є питання: 
1) у який спосіб та в якому порядку реалізується підтвердження здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого ним майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості відповідно до вимог законодавства, зокрема статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" як передумови виникнення у нього права на приватизацію відповідного об`єкта; 
2) чи може суд, досліджуючи надані сторонами докази проведення будівельних і ремонтних робіт, надавати їм оцінку в контексті з`ясування, чи відповідають такі роботи змісту та обсягу невід`ємних поліпшень у розумінні спеціального законодавства про приватизацію, та чи досягають вони визначеного законом відсоткового співвідношення, яке є необхідною передумовою виникнення в орендаря права на приватизацію відповідного об`єкта.
5.7. Розглянувши наведені доводи, Суд зазначає наступне.
5.8. Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
5.9. Згідно з частиною третьою статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.
5.10. Положення статті 60 вказаного закону визначають, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частки в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду. Органи та посадові особи місцевого самоврядування несуть відповідальність за свою діяльність перед територіальною громадою, державою, юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").
5.11. За частиною четвертою статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
5.12. Згідно з частиною першою статті 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", об`єктами малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).
5.13. Відповідно до частини другої статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна", викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
5.14. Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (надалі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж. Продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва, органи приватизації, створені місцевими Радами (стаття 4 зазначеного закону).
5.15. Частиною шостою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.
Таким чином орган місцевого самоврядування реалізує право власника майна, що перебуває у комунальній власності, щодо володіння, користування та розпорядження таким майном на підставі та у порядку, визначеному чинним законодавством України.
5.16. За частинами першою, третьою статті 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
5.17. Положеннями статті 10 цього ж закону передбачено, що відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження. Зазначений перелік публікується не пізніш як за 15 днів з дня прийняття рішення про затвердження переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.
5.18. Відповідно до статті 13 цього закону продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну. Продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу (статті 14 зазначеного Закону України).
5.19. З наведених норм права вбачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна, є досягнення максимально економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації, та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.
5.20. Частиною першою статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
5.21. З урахуванням викладеного викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах в силу приписів статей 11 та 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови реалізації орендарем поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
5.22. З приводу способу та порядку реалізації орендарем підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, відповідно до вимог законодавства, зокрема статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Суд зазначає таке.
5.23. З метою реалізації процедури приватизації норми спеціального законодавства покладають на орендаря обов`язок не лише фактично здійснити невід`ємні поліпшення об`єкта оренди, а й підтвердити їх належними та допустимими доказами, які у своїй сукупності свідчитимуть про відповідність таких поліпшень критерію, визначеному законом - понад 25 відсотків ринкової вартості майна. 
При цьому законодавець визначив чіткий порядок для ідентифікації та перевірки таких поліпшень.
5.24. Процедурні аспекти визначення вартості об`єкта з урахуванням поліпшень, а також ідентифікації та підтвердження їхнього характеру, регламентовано Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 №  377(далі - Порядок), який підлягає застосуванню як базовий механізм підтвердження факту й вартості здійснених поліпшень.
5.25. Відповідно до пункту 1.1 Порядку він застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, та стосовно якого прийнято рішення про приватизацію шляхом викупу або про приватизацію на аукціоні з умовами та компенсацією орендарю вартості невід`ємних поліпшень.
5.26. За змістом пункту 1.1 Порядку невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та/або його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості та згода на які надана орендодавцем.
5.27. Відтак, при вирішенні питання щодо врахування невід`ємних поліпшень орендованого майна у межах процедури приватизації підлягає врахуванню наявність згоди орендодавця на їх здійснення
5.28. У пункті 1.4 Порядку зазначено, що незалежна оцінка орендованого нерухомого майна проводиться суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та включає такі етапи:
- опрацювання вихідних даних, необхідних для оцінки, у тому числі отриманих від органу приватизації за результатами виконання робіт підготовчого етапу;
- ідентифікація поліпшень орендованого майна;
- застосування методичних підходів та узагальнення отриманих з їх використанням результатів оцінки з метою визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна та ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна;
- визначення питомої ваги часток держави (відповідно комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна;
- складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість орендованого нерухомого майна, подання їх до органу приватизації на рецензування та затвердження не пізніше ніж за 15 календарних днів до закінчення встановленого законодавством строку проведення незалежної оцінки;
- затвердження висновку про вартість орендованого нерухомого майна відповідним органом, якому надані повноваження щодо приватизації такого комунального майна. 
5.29. Пункт 2.1 Порядку визначає, що ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки. 
5.30. У пункті 2.2. Порядку визначено, що підтверджуючі документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:
- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;
- письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;
- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;
- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря.  Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;
- довідку, видану орендарем та  завірену  аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його  необоротних активів,  у  розмірі,  який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для  включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована  орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;
- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку. 
5.31. Порядок чітко передбачає, що ідентифікація поліпшень орендованого нерухомого майна включає такі етапи (пункт 2.3):
- передавання відповідним органом приватизації  суб`єкту  оціночної  діяльності - суб`єкту господарювання підтверджувальних документів, зазначених у пункті 2.2 цього Порядку;
- проведення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання аналізу підтверджувальних  документів у тижневий строк після їх отримання, візуального обстеження орендованого нерухомого майна з метою виявлення факту фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди;
- підготовку суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна;
- подання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідному органу приватизації висновку про ідентифікацію поліпшень орендованого нерухомого майна у разі виявлення факту повної або часткової невідповідності наданих йому підтверджувальних документів про напрями та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності. 
5.32. З наведеного вбачається, що проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), яке містить невід`ємні поліпшення, у процесі приватизації відповідно до статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" здійснюється саме суб`єктом оціночної діяльності, як визначено Порядком. Результати такої оцінки відображаються у відповідному звіті, який є офіційним документом, що підтверджує як факт наявності поліпшень, так і їх вартісне співвідношення з ринковою вартістю майна.
5.33. Відтак, задля підтвердження здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, у розумінні статті 11 та частини першої статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", як обов`язкової складової процедури приватизації, необхідним є проведення незалежної оцінки відповідно до вимог вказаного Порядку з відображенням у звіті не лише вартості самого об`єкта, а й вартості невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем, та їх частки у відсотковому співвідношенні до ринкової вартості майна.
5.34. Суд враховує, що саме результати такої оцінки, відображені у звіті суб`єкта оціночної діяльності, повинні забезпечити належний рівень легітимності та прозорості приватизаційної процедури, унеможливлюючи довільне чи суб`єктивне тлумачення обсягу поліпшень як орендарем, так і органом приватизації.
5.35. Пункт 3 Порядку регламентує вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна, що містить поліпшення, та при цьому визначає, що базою оцінки нерухомого майна є ринкова вартість (пункт 3.1.). 
Під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів про оцінку майна, складених з метою передання його в оренду, а також акти технічного обстеження будівель або їх окремих конструктивних елементів, приміщень, їх частин тощо. Ринкова вартість  орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається на дату оцінки виходячи з ринкової вартості подібного майна, яке не містить поліпшень, які ідентифіковані (пункт 3.3 Порядку). 
За пунктом 3.4 Порядку якщо здійснені орендарем заходи щодо поліпшення орендованого нерухомого майна не завершені та (або) призвели до його знецінення на дату оцінки, враховується принцип внеску шляхом аналізу впливу цих факторів на  збільшення  (зменшення) ринкової вартості  орендованого  нерухомого  майна  з поліпшеннями. У разі впливу зазначених факторів на зменшення ринкової вартості зазначеного майна, ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається відповідно до вимог абзацу другого пункту 3.3 цього Порядку. 
Водночас пункт 3.5 Порядку визначає, що якщо здійснені орендарем поліпшення орендованого нерухомого майна призвели до зміни призначення зазначеного майна, яке на дату оцінки не може бути визнане найбільш ефективним використанням, під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень враховується принцип найбільш ефективного використання такого майна  на  дату  оцінки. У цьому випадку ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна дорівнює нулю. 
Якщо здійснені орендарем на дату оцінки заходи щодо поліпшення орендованого нерухомого майна є роботами з демонтажу конструкцій, елементів, обладнання орендованого нерухомого майна, які призвели до знецінення орендованого нерухомого майна з поліпшеннями на дату оцінки на ринку, ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень визначається відповідно до вимог абзацу другого пункту 3.3 цього Порядку. 
Для випадків, зазначених у пунктах 3.4, 3.5 та в останньому абзаці пункту 3.6 цього Порядку, державна частка (відповідно частка комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим) в об`єкті приватизації дорівнює ста відсоткам.
5.36. Відповідно до частини першої та другої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
5.37. Згідно з частиною першою стаття 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
5.38. Отже, подання орендарем звіту про незалежну оцінку орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, згода на які була надана орендодавцем, є обов`язковою частиною процедури приватизації у розумінні положень спеціального законодавства. Наявність такого звіту, складеного суб`єктом оціночної діяльності відповідно до вимог Порядку, з відображенням інформації про існування невід`ємних поліпшень орендованого майна на суму, що перевищує 25 відсотків його ринкової вартості, може свідчити як про сам факт здійснення невід`ємних поліпшень, так і про їхній вартісний обсяг у співвідношенні до ринкової вартості об`єкта. Саме такий звіт є належним та допустимим доказом не лише існування поліпшень, але й підтвердження дотримання орендарем законодавчо встановленої процедури приватизації.
5.39. У зв`язку з цим судам, вирішуючи спір, належало з`ясувати, чи проводилася оцінка орендованого майна з урахуванням здійснених у ньому невід`ємних поліпшень, чи подавав орендар відповідний звіт в рамках ініційованої ним приватизаційної процедури, чи підтверджується наявність такого звіту матеріалами справи, а також чи вбачається з них згода орендодавця на проведення зазначених поліпшень.
5.40. Проте цієї вимоги суди не врахували та дійшли висновку про наявність невід`ємних поліпшень, здійснених орендарем, шляхом самостійної оцінки обсягу проведених будівельних та ремонтних робіт, їх вартості та математичного порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди (115  800 грн) із вартістю, визначеною у звіті про оцінку від 28.02.2018 (314  600 грн без ПДВ).
5.41. Водночас у правовому висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 24.02.2021 у справі №  905/435/19, на яку звертає увагу Прокурор, чітко наголошено на необхідності відмежування понять "витрати на ремонт чи реконструкцію" від поняття "вартість невід`ємних поліпшень". Так, Верховний Суд підкреслив, що розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна.
5.42. Варто враховувати, що витрати на ремонт чи реконструкцію відображають виключно фінансову сторону господарської діяльності орендаря, тобто суму коштів, сплачених за виконані роботи чи придбані матеріали. Проте сам по собі факт таких витрат ще не свідчить про те, що внаслідок їх здійснення відбулося підвищення ринкової вартості об`єкта нерухомості.
Натомість вартість невід`ємних поліпшень - це показник приросту ринкової вартості майна, який виникає внаслідок проведених робіт. Йдеться про результат, який підвищує економічну цінність об`єкта для власника (приміщення стає придатним для використання, поліпшуються його споживчі властивості, а вартість зростає у ринковій площі).
5.43. Фактично суди, дійшовши висновку про наявність невід`ємних поліпшень на підставі власної оцінки обсягу виконаних ремонтних робіт, їх вартості та шляхом порівняння вартості майна на момент укладення договору оренди з вартістю, визначеною у подальшому звіті про оцінку, фактично вийшли за межі наданої йому дискреції. Такими діями суди підмінили спеціально визначену законом процедуру підтвердження невід`ємних поліпшень, яка відповідно до статті 18 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" та Порядку, належить виключно до компетенції суб`єкта оціночної діяльності.
5.44. При цьому колегія суддів відзначає, що висновок судів про можливість врахування наявного в матеріалах справи звіту про оцінку ринкової вартості майна, належним доказом підтвердження факту здійснення невід`ємних поліпшень, оскільки в останньому не ставилося питання щодо наявності чи відсутності змін та невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, є помилковим. Такий підхід суперечить змісту відповідного документа, оскільки зазначений звіт мав на меті визначення виключно ринкової вартості майна. Водночас належним та допустимим доказом факту та обсягу виконаних невід`ємних поліпшень має бути саме звіт, складений суб`єктом оціночної діяльності відповідно до вимог та у спосіб, визначений Порядком.
5.45. Крім того, посилання судів на необхідність врахування при кваліфікації дотримання Відповідачами порядку проведення приватизаційної процедури законодавства, чинного на момент передачі спірного нерухомого майна в оренду, є необґрунтованим, оскільки правомірність такої процедури підлягає оцінці саме станом на момент її ініціювання та фактичного проведення, а не виходячи з правового регулювання, чинного на дату укладення договору оренди.
5.46. Колегія суддів додатково вказує, що добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 Цивільного кодексу України). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що відсутність договірних відносин між сторонами до моменту укладення договору не означає, що на переддоговірній стадії сторони не несуть жодних обов`язків. Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема, добросовісно, розумно враховувати інтереси одна одної, утримуватися від недобросовісних дій чи бездіяльності. Прояви таких обов`язків та недобросовісної чи нерозумної поведінки є численними і не можуть бути визначені у вичерпний спосіб (постанови від 06.07.2020 у справі № 914/2618/16, від 20.07.2020 у справі № 923/196/20, від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц, 21.09.2022 у справі № 908/976/19, від 28.09.2022 у справі № 483/448/20).
Зокрема, не може вважатися добросовісною особа, якщо вона знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі №  908/976/19).
5.47. Як вбачається з матеріалів справи, ТОВ "Весна" під час участі у земельних торгах, а також при укладенні Договору знало, що ним у встановленому законом порядку не доведено вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, або повинно було та могло, проявивши принаймні розумну обачність і ознайомившись з вимогами законодавства про приватизацію, знати про це, а відтак вказані обставини не свідчать про добросовісність Відповідача-3 при придбанні спірного об`єкта комунальної власності.
5.48. Отже, ТОВ "Весна", беручи участь у відповідному процесі приватизації, повинно було враховувати вимоги законодавства, в тому числі щодо необхідності здійснення ним невід`ємних поліпшень спірного майна, та належного підтвердження таких поліпшень.
5.49. Оскільки суди не встановили усіх обставин справи, не дослідили докази, які є важливими у спірних правовідносинах, не врахували практику Верховного Суду, а колегія суддів, з огляду на повноваження, визначені статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, не може самостійно встановлювати відповідні обставини, касаційну скаргу необхідно задовольнити частково, судові рішення скасувати та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
5.50. В такий спосіб підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, знайшла підтвердження під час касаційного провадження.
5.51. Оскільки судами не було встановлено обставин спору, які мають ключове значення для розгляду справи, Суд не надає правову оцінку іншим аргументам Прокурора щодо неправильного застосування судами норм матеріального права.
5.52. При новому розгляді справи суду також слід врахувати наступне:
- як було правомірно зазначено судами попередніх інстанцій, Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке на час звернення до суду з позовом виконано шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі №  483/448/20, від 05.07.2023 у справі №  912/2797/21, від 12.09.2023 у справі №  910/8413/21, від 11.06.2024 у справі №  925/1133/18);
- якщо суд дійде висновку про задоволення позову Прокурора, то в такому випадку слід вирішити питання щодо наслідків визнання договору купівлі-продажу недійсним, з урахуванням положень статті 216 Цивільного кодексу України;
- у разі встановлення судом наявності підстав для задоволення позову суду належить надати оцінку заяві Відповідача-2 про застосування наслідків спливу строку позовної давності з урахуванням практики Верховного Суду.
5.53. За таких обставин Верховний Суд доходить висновку, що доводи касаційної скарги Прокурора знайшли своє часткове підтвердження під час касаційного перегляду справи та, як наслідок, про наявність підстав для скасування прийнятих у справі рішень судів попередніх інстанцій.
5.54. Зважаючи на те, що суд касаційної інстанції в силу імперативних приписів статті 300 Господарського процесуального кодексу України позбавлений процесуальної можливості з`ясовувати та встановлювати вищевказані обставини, що мають значення для справи, а їх відсутність перешкоджає прийняттю законного та обґрунтованого рішення, колегія суддів приходить до висновку про необхідність направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції.
5.55. Всі зазначені Судом обставини підлягають повному та об`єктивному з`ясуванню під час нового розгляду справи, оскільки мають значення для прийняття законного рішення по суті спору.
6. Висновки Верховного Суду
6.1. Загальними вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.
6.2. Згідно з частинами першою, другою статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
6.3. За змістом частини третьої статті 310 цього Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.
6.4. Ураховуючи викладене та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а ухвалені у справі судові рішення - скасуванню із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду. 
6.5. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно, об`єктивно та безсторонньо дослідити наявні у справі докази і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення
7. Розподіл судових витрат
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд 
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Харківської обласної прокуратури задовольнити частково.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 06.03.2025 та рішення Господарського суду Харківської області від 14.11.2024 скасувати, а справу №  922/3575/21 направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                В. Зуєв

Судді                                                                                          І. Берднік

                                                                                                    І. Міщенко