КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 359/9447/24                                                                                  Головуючий у суді І інстанції: Чирка С.С.
провадження №22-ц/824/11169/2025                                                        Головуючий у суді ІІ інстанції: Сушко Л.П.
 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
03 вересня 2025 року                                                                                       м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати в цивільних справах:
Головуючого судді: Сушко Л.П.,
суддів: Болотова Є.В., Музичко С.Г.,
секретар судового засідання: Янчук І.В., 
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Київського апеляційного суду у порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Тригуба Андрія Юрійовича, який представляє інтереси Приватного підприємства «Контраст» на рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31 березня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Контраст» про стягнення заборгованості по орендним платежам за договором оренди автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту,
 
ВСТАНОВИВ:
 
У вересні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з вказаним позовом, який обґрунтовує тим, що 01 червня 2011 року між ПП «Парадіз Нова» в якості орендодавця та ПП «Контраст» в якості орендаря було укладено договір оренди автомобільної заправочної станції, та обладнання автомобільного газозаправного пункту. 25 жовтня 2017 року Орендоване майно було продано новому власнику - ПП «Профтрейд». 23 квітня 2019 року Орендоване майно було набуто у власність громадянином України ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу комплексу нежилого приміщення №828. Договором оренди не було встановлено, що у разі відчуження орендодавцем орендованого майна договір оренди припиняється. Договір оренди не було припинено або визнано недійсним чи неукладеним, і він залишався чинним та дійсним на дату набуття орендованого майна позивачем, а отже позивач набув статусу орендодавця за договором оренди. 21 вересня 2023 року позивач продав орендоване майно. Таким чином, позивач був власником орендованого майна Договором оренди в період з 23.04.2019 по 21.09.2023 роки. За весь вищезазначений період 23.04.2019 - 21.09.2023 роки, поки позивач був власником орендованого майна і орендодавцем, орендна плата за користування орендованим майном позивачеві не надходила. Таким чином, відповідно до положень п.4.1 Договору оренди, сума заборгованості по сплаті орендної плати за весь вищезазначений період 23.04.2019 - 21.09.2023 року, тобто за 53 місяці оренди, складає: 2 000,00 грн. х 53 міс. = 106 000,00 грн.
Враховуючи вище вказане позивач просив суд стягнути з ПП «Контраст» на його користь заборгованість по орендним платежам у сумі 106 000,00 грн., 3% річних що становить 4 849,86 грн. та інфляційне збільшення в розмірі 6 360,00 грн., а загалом 117 209,86 грн.
Рішенням Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31 березня 2025 року позов задоволено.
Стягнуто з Приватного підприємства «Контраст» на користь ОСОБА_1 суму заборгованості по орендним платежам у розмірі 106 000 грн та інфляційне збільшення 6 360 грн, на загальну суму 117 209 грн 86 коп..
Стягнуто з Приватного підприємства «Контраст» на користь ОСОБА_1 сплачений судовий збір у розмірі 1211 грн 20 коп..
Не погодившись з вказаним судовим рішенням, адвокат Тригуб А.Ю., який представляє інтереси Приватного підприємства «Контраст», подав апеляційну скаргу, в якій просив його скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Доводи апеляційної скарги обгрунтовані тим, що у жодній із постанов Верховного Суду, які помилково взяв до уваги суд першої інстанції, не містилося висновків щодо наслідків продажу нерухомого майна, котре перебуває в оренді, та щодо обсягу прав і обов`язків, які переходить до нового власника такого майна. Відповідно, такі роз`яснення Верховного Суду щодо розмежування сингулярного правонаступництва та універсального правонаступництва не могли бути покладені в основу висновку про те, що начебто ОСОБА_1 зберіг право вимоги до орендаря та такі права з невідомих причин не були передані новому власнику ОСОБА_2 ..
Суд першої інстанції залишив поза увагою, що згідно статті 770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять усі права та обов`язки орендодавця. Таким чином, законодавство України гарантує незмінність прав орендаря у разі зміни власника орендованого майна, а відповідно зміна власника речі (майна) не є підставою для зміни або припинення договору найму (оренди). Чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму.
Суд першої інстанції не врахував, що договір купівлі-продажу майна 21.09.2023 року не містив положень про те, що право вимоги до ПП «Контраст» сплатити заборгованість за користування майно за період 23.04.2019 року - 21.09.2023 року залишається за ОСОБА_1 і до нового власника не переходить.
Апелянт вважає, що на час звернення до суду першої інстанції у позивача ОСОБА_1 було відсутнє право вимоги сплати на його користь будь-якої заборгованості з орендної плати за Договором оренди від 01.06.2011 року, або ж виконання будь-яких інших зобов`язань за цим договором. Усі права і обов`язки за Договором оренди від 01.06.2011 року, що існували на момент переходу цих прав, перейшли від позивача ОСОБА_1 до нового власника одночасно з укладенням договору купівлі- продажу майна 21.09.2023 року.
17 червня 2025 року до Київського апеляційного суду надійшов відзив на апеляційну скаргу від представника позивача, просив у задоволенні апеляційної скарги відповідачу відмовити.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. 
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції обгрунтовував свої висновки тим, що відповідач не заперечив, що після закінчення терміну оренди, визначеного п. 3.1. договору оренди від 01.06.2011, ПП «Контраст» продовжувало користуватись об`єктом оренди.
Оскільки відповідач продовжував користуватись об`єктом оренди після 23.04.2019 року, а новий власник ОСОБА_1 проти цього не заперечував, суд приходить до висновку, що договір оренди від 01.06.2011 року поновлювався на строк, який раніше встановлений договором в силу приписів ст. 764 Цивільного кодексу України.
Беручи до уваги наведені норми законодавства, а також зміст п. 4.2. договору оренди від 01.06.2011 року, встановлено що за період з квітня 2019 року по вересень 2023 року загальна сума орендної плати становила 106000,00 грн.
З огляду на відсутність в матеріалах справи доказів сплати орендних платежів ПП «Контраст» у період з 23.04.2019 по 21.09.2023 року, суд першої інстанції прийшов до висновку, що позовні вимоги про стягнення з ПП «Контраст» 106000,00 грн. заборгованості за орендними платежами за період з квітня 2019 року по вересень 2023 року є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі.
Крім того, суд першої інстанції прийшов до висновку, що оскільки на час звернення позивача до суду із позовом відповідач не виконав грошове зобов`язання щодо своєчасної сплати орендних платежів, тому належить стягнути з відповідача на користь позивача інфляційні втрати та 3% річних за час прострочення повернення боргу у загальному розмірі 11209,86 грн.
Такі висновки суду не в повній мірі відповідають обставинам справи та вимогам закону.
Відповідно до частин 1-5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Встановлено, що 01.06.2011 року між ПП «Парадіс Нова» та ПП «Контраст» укладено договір оренди автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту (а.с.5-6 том 1), відповідно до п. 1.1. якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування автомобільну заправну станцію, комплекс, нежиле приміщення, 101 км автомобільної дороги Бориспіль-Дніпропертровськ-Запоріжжя, що знаходиться на території Піщанської с/ради Золотоніського району Черкаської області (надалі іменується об`єкт). Згідно Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого Золотоніським виробничим відділком комунального підприємства «Черкаське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» від 07.09.2010 року за № 27241454, реєстраційний номер 1983550, до об`єкту відноситься «А1» приміщення АЗС, цегляне, загальною площею 53,3 кв. м, уборна «Б2», бензоколоноки « 1» кількість 4 шт. типа «Adast», ємкостя « 2» кількість - 4 шт., свердловина « 3», відмостка « 4» 1231 м2, огорожа « 1,2», очисні споруди « 5», АГЗП « 6», які розташовані на земельній ділянці, що належить державі та перебуває в оренді у ФОП « ОСОБА_3 », на підставі договору оренди землі від 27.02.2008 року.
Поняття «Об`єкт» у цьому договорі охоплює також будь-які інженерні та інші комунікації, санітарно-технічні системи та іншу інфраструктуру, що забезпечує можливість використання об`єкту за призначенням, а також 4 підземні резервуари по 25 м.куб. загальною ємністю 100 м.куб., колонка газорозподільна Шельф 100 - 1 LPG зав. № 1982, установка газорозподільна УГЗП 4,85 м. куб. резервуар зав. № (ємністі № 25835 та № 25836) касовий апарат mini-500.01 АЗС зав. № ПН 54102423 та інше майно.
Згідно з п. 1.2. договору оренди адреса об`єкту: розташований на 101 км. автомобільної дороги Бориспіль-Дніпропетровськ-Запоріжжя, що знаходиться на території Піщанської с/ради, Золотоніського району, Черкаської області.
Об`єкт оренди передається в оренду до 01.06.2013 (п. 3.1. договору оренду в редакції додаткового договору від 31.05.2012 до договору оренди) (а.с. 6 зворот том 1).
Відповідно до п. 4.1. договору оренди передбачено розмір орендної плати за весь об`єкт у цілому складає 2000,00 грн за місяць.
Відповідно до п. 4.2. договору оренди орендна плата сплачується орендодавцю орендарем щомісячно авансом в готівковому порядку в розмірі, передбаченому пунктом 4.1. цього договору не пізніше 05 числа кожного місяця на розрахунковий рахунок орендодавця р/р НОМЕР_1 в ПАТ «Укрсоцбанк», МФО 300023.
Відповідно до пунктів 5.2, 5.3 договору оренди передача об`єкта в оренду оформлюється актом прийому-передачі автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту; об`єкт вважається переданим в оренду з моменту підписання акту прийому-передачі автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту.
Відповідно до пунктів 7.1., 7.3. договору оренди після закінчення терміну оренди орендар зобов`язаний передати за актом прийому-передачі автомобільної заправної станції, та обладнання автомобільного газозаправного пункту орендодавцю об`єкт, протягом 1 дня з моменту закінчення терміну дії цього договору, або у випадку дострокового розірвання цього договору за ініціативою орендаря, або орендодавця, чи за згодою сторін. Об`єкт вважається фактично переданим орендодавцю з моменту підписання акту прийому-передачі автомобільної заправної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту.
Відповідно до п. 9.1. договору оренди (в редакції додаткового договору від 31.05.2012 до договору оренди) договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами та діє до 01.06.2013, але в будь-якому випадку до моменту повного виконання сторонами своїх зобов`язань за ним.
На виконання умов договору оренди 01.06.2011 року між сторонами підписано акт прийому-передачі автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування автомобільну заправну станцію, комплекс, нежиле приміщення, 101 км автомобільної дороги Бориспіль-Дніпропертровськ-Запоріжжя, що знаходиться на території Піщанської с/ради Золотоніського району Черкаської області (надалі іменується об`єкт). Також, орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування майно, що відноситься до об`єкту «А1» приміщення АЗС, цегляне, загальною площею 53,3 кв. м, уборна «Б2», бензоколоноки « 1» кількість 4 шт. типа «Adast», ємкостя « 2» кількість - 4 шт., свердловина « 3», відмостка «4» 1231 м2, огорожа «1,2», очисні споруди « 5», АГЗП «6», а також 4 підземні резервуари по 25 м.куб. загальною ємністю 100 м.куб., колонка газорозподільна Шельф 100 - 1 LPG зав. № 1982, установка газорозподільна УГЗП 4,85 м. куб. резервуар зав. № (ємністі № 25835 та № 25836) касовий апарат mini-500.01 АЗС зав. № ПН 54102423, також будь-які інженерні та інші комунікації, санітарно-технічні системи та іншу інфраструктуру, що забезпечує можливість використання об`єкту за призначенням та інше майно (а.с.7 том 1).
23 квітня 2019 року між ПП «Профтрейд» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу комплексу нежилого приміщення, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нікітенком Ю.М. зареєстрованого в реєстрованого за номером 828. Відповідно до вказаного договору ПП «Профтрейд» передав у власність ОСОБА_1 нерухоме майно: комплекс нежилого приміщення, 101 км автомобільної дороги Бориспіль - Дніпропетровськ - Запоріжжя, земельної ділянки б/н, що знаходиться за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с/рада Піщанська (а.с.8-9 том 1).
21 вересня 2023 року ОСОБА_1 відчужив належний йому комплекс нежилого приміщення, 101 км автомобільної дороги Бориспіль - Дніпропетровськ - Запоріжжя, земельної ділянки б/н, на користь ОСОБА_4 .. Вказана обставина підтверджується договором купівлі продажу від 21.09.2023 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нікітенком Ю.М., зареєстровано в реєстрі №2256 (а.с.12-13 том 1).
23 січня 2024 року позивач направив відповідачу вимогу про погашення заборгованості по орендним платежам за договором оренди автомобільної заправочної станції, та обладнання автомобільного газоправного пункту від 01.06.2011 року (а.с. 14-15 том 1). Вказану вимогу про погашення заборгованості відповідач отримав 26.01.2024 року, що підтверджується поштовим зворотнім повідомленням (а.с. 16 том 1).
Згідно положень ЦПК України існує загальна підсудність за місцезнаходженням відповідача (ст. 27 ЦПК України), альтернативна підсудність за вибором позивача (ст. 28 ЦПК України) та виключна підсудність (ст. 30 ЦПК України).
Відповідно до правил виключної підсудності, які встановлені в ст. 30 ЦПК України, позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.
Виключна підсудність встановлена ст. 30 ЦПК України і означає імперативне правило, відповідно до якого справи, віднесені до цього виду підсудності, можуть розглядатися винятково за вказаним у законі місцем. До цього виду підсудності законом віднесено такі категорії справ: 1) позови, що виникають з приводу нерухомого майна (пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини); 2) позови про зняття арешту з майна (пред`являються за місцезнаходженням цього майна або основної його частини); 3) позови кредиторів спадкодавця, що подаються до прийняття спадщини спадкоємцями (пред`являються за місцезнаходженням спадкового майна або основної його частини); 4) позови до перевізників, що виникають з договорів перевезення вантажів, пасажирів, багажу, пошти (пред`являються за місцезнаходженням перевізника); 5) справи про арешт судна, що здійснюється для забезпечення морської вимоги (розглядаються судом за місцезнаходженням морського порту України, в якому перебуває судно, або порту реєстрації судна).
Відповідно до роз`яснень, викладених у п. 42 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ № 3 від 01 березня 2013 року «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» виключну підсудність встановлено для позовів, що виникають із приводу нерухомого майна. Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном (п. 7.36 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 910/10647/18 (провадження № 12-175гс19). Аналогічні позиції викладені і в постановах Верховного Суду від 02.02.2022 року у справі №185/8191/16-ц, від 13.04.2022 року у справі №373/118/20.
Так, у постанові Верховного Суду від 02 лютого 2022 року у справі № 185/8191/16-ц зазначено, що «виключну підсудність встановлено для позовів, що виникають з приводу нерухомого майна. Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення».
Таким чином, правила виключної підсудності стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно, зокрема щодо спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно тощо.
Предметом спору у цій справі є стягнення з відповідача коштів, за невиконання умов договору оренди автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газоправного пункту. 
Наведене свідчить, що обставини цієї справи свідчать про те, що в цьому випадку спірні правовідносини випливають із договору оренди, який стосується нерухомого майна, розташованого за адресою: Черкаська область, Золотоніський район, с/рада Піщанська.
З урахуванням вищенаведених положень та враховуючи наведені правові висновки Верховного Суду, суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що у цій справі має бути застосовано виключну підсудність (ч. 1 ст. 30 ЦПК України).
Суд першої інстанції на зазначене не звернув уваги, та помилково вирішив спір по суті.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 31 ЦПК України, суд передає справу на розгляд іншому суду, якщо справа належить до територіальної юрисдикції (підсудності) іншого суду.
Справа, передана з одного суду до іншого в порядку, встановленому ст. 31 цього Кодексу, повинна бути прийнята до провадження судом, якому вона надіслана.
Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення та направити справу для розгляду до іншого суду першої інстанції за встановленою підсудністю.
Статтею 378 ЦПК України визначено, що судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню з направленням справи на розгляд за встановленою законом підсудністю, якщо рішення прийнято судом з порушенням правил територіальної юрисдикції (підсудності).
Отже, апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню як таке, що постановлене з порушенням правил територіальної підсудності, тому справу необхідно передати для розгляду за встановленою у процесуальному законі підсудністю до Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст.374, 376 ЦПК України, суд,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Апеляційну скаргу адвоката Тригуба Андрія Юрійовича, який представляє інтереси Приватного підприємства «Контраст» задовольнити частково.
Рішення Бориспільського міськрайонного суду Київської області від 31 березня 2025 року скасувати.
Цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Контраст» про стягнення заборгованості по орендним платежам за договором оренди автомобільної заправочної станції та обладнання автомобільного газозаправного пункту - направити до Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області для розгляду справи по суті.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту постанови. 
Повний текст постанови складено «08» вересня 2025 року.
 
Головуючий суддя                                                                 Л.П. Сушко
 
Судді                                                                                       Є.В. Болотов
 
                                                                                                 С.Г. Музичко