ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
10 вересня 2025 року
м. Київ
 
справа № 207/408/22 
провадження № 61-7074св25
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,  
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Спекртум Ессетс», приватний нотаріус Дніпровського міського округу Римська Анастасія Вікторівна,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Пипою Альоною Олегівною, на рішення Баглійського районного суду                                       м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 16 вересня 2024 року у складі судді Погребняк Т. Ю. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 29 квітня 2025 року у складі колегії суддів: Макарова М. О., Єлізаренко І. А., Свистунової О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст заяви
У січні 2022 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спекртум Ессетс» (далі - ТОВ «Спекртум Ессетс»), приватного нотаріуса Дніпровського міського округу Римської А. В., про визнання незаконним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення запису про державну реєстрацію права власності.
Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 12 травня 2008 року уклала з Відкритим акціонерним товариством «Ерсте Банк», правонаступником якого є ТОВ «Спекртум Ессетс», кредитний договір, відповідно до умов якого, отримала  кредит у розмірі 30 000,00 доларів США зі строком повернення до 11 травня 2028 року (включно) та сплатою 12,5 % річних для придбання нерухомого                       майна - житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
На забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором цього ж дня зазначений будинок передала в іпотеку банку на підставі договору іпотеки.
У подальшому з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно дізналась, що державний реєстратор - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Римська А. В. зареєструвала 22 жовтня                              2021 року  право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 за ТОВ «Спектрум Ессетс».
Зазначала, що ТОВ «Спектрум Ессетс» задовольнило забезпечені іпотекою вимоги, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, а державний реєстратор прийняла рішення та здійснила державну реєстрацію права власності на спірний будинок.
Вважає, що її права, як власника спірного майна, порушені, оскільки державна реєстрація права власності на належний їй на праві власності будинок за ТОВ «Спектрум Ессетс» проведена з порушеннями вимог чинного законодавства, є незаконною та підлягає скасуванню.
Посилаючись на наведене, просила суд:
визнати незаконним рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень                         (з відкриттям розділу), індексний номер: 61166039 від 26 жовтня 2021 року, прийняте державним реєстратором - приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Римською А. В. на підставі якого за ТОВ ТОВ «Спектрум Ессетс» було зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером: 2488677812040 - житловий будинок, загальною площею 74,3 кв. м, житловою площею 42,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; 
припинити запис про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна за реєстраційним номером: 2488677812040 - житловий будинок, загальною площею 74,3 кв м, житловою площею 42,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ «Спектрум Ессетс»,  здійснену на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень з відкриттям розділу), індексний номер: 61166039 від 26 жовтня 2021 року, прийняте приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Римською А. В. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 16 вересня 2024 року у задоволенні позовних вимог відмовлено.
Суд першої інстанції виходив із відсутності підстав для задоволення позову через недоведеність позивачкою недотримання відповідачем порядку реєстрації права власності.  
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 29 квітня 2025 року  за наслідками розгляду апеляційної скарги представника ОСОБА_1 рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 16 вересня 2024 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з рішенням суду першої інстанції як таким, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, вважав його законним та обґрунтованим і не вбачав підстав для його скасування.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
03 червня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Пипа А. О. звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами обох інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржені судові рішення, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16  (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Крім того, касаційна скарга містить посилання на порушення судами норм процесуального права, а саме суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга аргументована тим, що суди неповно дослідили обставини справи, не надали їм належної правової оцінки та дійшли помилкових висновків при вирішенні спору.
Суди не врахували, що спірне нерухоме майно є єдиним житлом позивачки та її сім`ї, з нею проживають і зареєстровані двоє онуків, один з яких є малолітнім. Проведення державної реєстрації права власності на спірний будинок за ТОВ «Спектрум Ессетс» призвело до звуження обсягу існуючих майнових прав та порушення охоронюваних законом інтересів дитини.
На час проведення державної реєстрації права власності на спірний житловий будинок за відповідачем, земельна ділянка на якій розташований спірний житловий будинок, зареєстрована (приватизована) на ім`я ОСОБА_1 .  
Позивачка не отримувала вимоги відповідача про усунення порушення зобов`язання.
ТОВ «Спектрум Ессетс» не надало реєстратору належного підтвердження повної оплати ціни прав вимоги та факту передачі кредитних файлів/справ за договорам відступлення прав вимоги, внаслідок чого неможливо було встановити факт належності права вимоги ТОВ «Спектрум Ессетс» саме за кредитним договором, укладеним із позивачкою.
Доводи інших учасників справи
Відзив/заперечення на касаційну скаргу не надходили.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 31 липня 2025 року відкрито касаційне провадження у даній справі.
Витребувано з Південного районного суд міста Кам`янського цивільну справу № 207/408/22 за позовом ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Дніпровського міського округу Римської Анастасії Вікторівни, Товариства з обмеженою відповідальністю «Спекртум Ессетс» про визнання незаконним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення запису про державну реєстрацію права власності.
У серпні 2025 року матеріали справи № 207/408/22 надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 02 вересня 2025 року справу № 207/408/22 призначено до судового розгляду.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Суди встановили, що 12 травня 2008 року ОСОБА_1 уклала з ВАТ «Ерсте Банк», правонаступником якого є ТОВ «Спекртум Ессетс», кредитний договір № 014/14112/2/15141, за умовами якого  отримала кредит в розмірі                       30 000,00 доларів США зі строком повернення до 11 травня 2028 року та сплатою 12,5 % річних для придбання нерухомого майна - житлового будинку, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором                      ОСОБА_1 передала зазначений будинок в іпотеку банку відповідно до договору іпотеки від 12 травня 2008 року № 014/14112/2/15141/1.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 01 грудня 2021 року державний реєстратор - приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Римська А. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 61166039 від 26 жовтня 2021 року, номер запису про право власності: 44669423; дата державної реєстрації: 22 жовтня 2021 року, згідно з яким новим власником житлового будинку АДРЕСА_1 стало ТОВ «Спектрум Ессетс».
Межі та підстави касаційного перегляду 
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
В ухвалі про відкриття касаційного провадження зазначаються підстава (підстави) відкриття касаційного провадження (частина восьма статті 394 ЦПК України).
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу (пункт четвертий частини другої статті 389 ЦПК України). 
Підставою касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанції є посилання заявника на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16, від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16  (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України); порушення судами норм процесуального права, а саме суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 4 частини другої статті 389, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого.
Позиція Верховного Суду 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Звертаючись до суду з позовом, позивачка посилалась на те, що рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та обтяжень                        від 22 жовтня 2021 року, за яким було здійснено державну реєстрацію на будинок за ТОВ «Спектрум Ессетс», прийнято з порушенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Вважала, що у державного реєстратора Римської А. В. не було правових підстав для реєстрації права власності на предмет іпотеки на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, за ТОВ «Спектрум Ессетс», вимог про усунення порушення зобов`язань вона не отримувала.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі           № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказала, що, оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за банком (який був іпотекодержателем), заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України. 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У пунктах 1 та 2 частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах, та перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення.
Державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав (стаття 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень (частина друга статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Правовими положеннями частини п`ятої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відмова у державній реєстрації прав та їх обтяжень з підстав, не передбачених цим Законом, заборонена.
Відповідно до статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
У статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (стаття 611 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати в тому числі: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
При цьому згідно із частинами першою та другою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Аналіз статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Отже, законодавцем визначений як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
У справі, яка переглядається, у  пункті 5.1 іпотечного договору від 12 травня 2008  року сторони, зокрема,передбачили, що у разі порушення основного зобов`язання, умов кредитного договору або умов цього договору  іпотекодержатель надсилає іпотекодацю письмову вимогу про усунення порушень. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іптекодежателя залишається без задоволення, іпрекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки
У пункті 5.5.1. договору іпотеки зазначено що у відповідності до статті 36 Закону України «Про іпотеку» цей договір є договором про задоволення вимог іпртекодежателя, на підставі якого іпотекодержатель на власний розсуд може згідно статті 37 Закону України «Про іпотеку» задовольнити забезпечені іпотекою вимоги іпотекодержателя за кредитним договором шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. В цьому випадку цей договір (застереження пункт 5.5.1.) є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Таким чином, сторони в іпотечному договорі від 12 травня 2008 року передбачили право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі. 
У зв`язку з цим ТОВ «Спектрум Ессетс», скориставшись позасудовим врегулюванням щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, звернулося до приватного нотаріуса Рильської А. В. і зареєструвало за собою право власності на спірну нерухомість. 
Суд першої інстанції, при вирішенні спору, виходив із відсутності підстав для задоволення позову через недоведеність позивачкою недотримання відповідачем порядку реєстрації за собою права власності. При цьому, відхиляючи  доводи ОСОБА_1 про недотримання відповідачем порядку стосовно реєстрації права власності, як необґрунтовані та безпідставні, суд зазначив, що вона відмовився від отримання вимоги про усунення порушень, внаслідок чого зробив висновок про те, що вказана обставина не є перешкодою у здійсненні державної реєстрації права власності на квартиру за іпотекодержателем у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.
Апеляційний суд, погодившись із висновком суду першої інстанції, зазначив, що ТОВ «Спектрум Ессетс» у встановленому умовами іпотечного договору порядку і за місцем реєстрації (яке обумовлене умовами іпотечного договору), і за місцем розташування іпотечного домоволодіння, надсилало на адресу позивачки вимоги про виконання порушеного зобов`язання та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки. Однак на копіях конвертів наявні відмітки поштового відділення щодо повернення листів «за закінченням терміну зберігання».
З огляду на те, що у справі відсутні докази повідомлення позивачем відповідача про зміну адреси свого проживання, апеляційний суд зробив висновок про те, що такі відмітки можуть свідчити про недбалість позивача або його ухилення від отримання вимоги про виконання основного зобов`язання з метою недопущення звернення стягнення на належне йому майно.
Верховний Суд погоджується з такими висновками судів.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення.
У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено відповідним Порядком.
Згідно з пунктом 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), (тут і далі - в редакції чинній на момент вчинення реєстраційної дії)), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами); 
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації; 
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Суди попередніх інстанцій установили, шо ТОВ «Спектрум Ессетс» надсилало дві вимоги, адресовані ОСОБА_1 за адресою місцезнаходження іпотечного майна, про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Згідно з рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення адресату вищевказані повідомлення не вручено та повернуто відправнику з відміткою «за закінченням строку зберігання».
Таким чином, ТОВ «Спектрум Ессетс» виконало вимоги  пункту 5.1 іпотечного договору від 12 травня 2008  року, яким сторони передбачили, що у разі порушення основного зобов`язання, умов кредитного договору або умов цього договору  іпотекодержатель надсилає іпотекодацю письмову вимогу про усунення порушень.  
При здійсненні реєстраційної дії про перехід права власності від іпотекодавця до іпотекодержателя, реєстратор дотримався підпункту другого  пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, оскільки вимоги, які направлялись позивачці  та які повернулися відправнику у зв`язку із закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, вважаються врученими.
За таких обставин, із урахуванням зазначених вимог Порядку № 1127, у державного реєстратора були відсутні підстави для відмови у реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за ТОВ «Спектрум Ессетс».
Установивши, що ТОВ «Спектрум Ессетс» дотрималось Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, та при проведенні державної реєстрації права власності за іпотекодержателем надало всі документи, передбачені пунктом 61 зазначеного  Порядку, суд першої інстанції, з яким погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» та порядку реєстрації права власності спірного нерухомого майна за іпотекодержателем.
Посилання у касаційній скарзі на неврахування судами висновків, викладених                у постановах Верховного Суду, є такими, що не заслуговують на увагу, оскільки фактичні обставини у вказаних справах відрізняються від тих, що установлені судами у справі, яка переглядається в касаційному порядку.
Колегія суддів зауважує, що Верховний Суд висловлює правові висновки  у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи, і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних правовідносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактичних обставин, які встановлюються судами на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та оцінку релевантності  і необхідності застосування правових висновків Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 березня 2023 року у справі № 154/3029/14-ц).
Суди правильно застосували норми матеріального права у вказаній частині та не допустили порушень норм процесуального права, які б давали підстави для скасування оскаржуваних судових рішень, тому доводи касаційної скарги з цього приводу є безпідставними.
Доводи касаційної скарги щодо неврахування судом відповідних доказів, Верховний Суд не бере до уваги, оскільки вони були предметом дослідження апеляційним судом із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
Аргументи касаційної скарги про те, що з позивачкою проживають і зареєстровані двоє онуків, один з яких є малолітнім, колегія суддів відхиляє, оскільки малолітній онук позивачки зареєстрований в будинку після передачі його в іпотеку, тому така реєстрація не може породжувати відповідні права.
Крім того, 23 квітня 2021 року набув чинності Закон України від 13 квітня 2021 року № 1381-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті», відповідно до якого Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (який втратив чинність 21 квітня 2021 року) поновлює свою дію на п`ять місяців з дня набрання чинності Законом № 1381-IX, тобто діє з 23 квітня 2021 року до 23 вересня 2021 року.
З урахуванням наведеного, Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, оскільки на час прийняття приватним нотаріусом оспорюваного рішення від 22 жовтня 2021 року цей Закон не діяв.  
Відповідно в іпотекодержателя ТОВ «Спектрум Ессетс» не було законних перешкод для звернення до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень - реєстрацію 22 жовтня 2021 року права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі іпотечного застереження у  примусовому порядку без згоди іпотекодавця: іпотекодержатель надав державному реєстратору усі необхідні документи, що встановлено судом, заборон на вчинення таких дій на момент звернення іпотекодержателя до державного реєстратора законодавцем встановлено не було.
Подібних висновків дійшла Об`єднана палата Касаційного цивільного суду  у  складі Верховного Суду у постанові від 12 червня 2023 року у справі                               № 718/1816/21, провадження № 61 - 3528 сво 22.
Посилання в касаційній скарзі на те, що ТОВ «Спектрум Ессетс» не надано реєстратору належного підтвердження повної оплати ціни прав вимоги та факту передачі кредитних файлів/справ за договорам відступлення прав вимоги, колегія суддів відхиляє, оскільки зазначені обставини не є предметом розгляду цієї справи.
Інші аргументи касаційної скарги в цій частині є ідентичними доводам заявника, яким судами надана належна оцінка, тому Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі доводи, які не спростовують висновків судів попередніх інстанцій та не дають підстав вважати, що суди порушили норми процесуального права, про що зазначає у касаційній скарзі заявник, по своїй суті зводяться до переоцінки доказів та встановлення обставин, які не були встановлені судом.          
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року                                             у справі № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
За таких обставин, колегія суддів дійшла висновку про залишення без змін оскаржуваних судових рішень в частині вирішення вимог, заявлених до ТОВ «Спектрум Ессетс».
Водночас, позивач заявила вимоги про визнання незаконним рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та припинення запису про державну реєстрацію права власності до двох відповідачів, у тому числі до державного реєстратора - приватного нотаріуса Дніпровського міського нотаріального округу Римської А. В.
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи (правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, провадження № 14-61цс18, пункт 41).
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача.
Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача.
Правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що державний реєстратор не є належним відповідачем у спорах про визнання незаконними та скасування реєстраційних дій, вчинених щодо третьої особи, а ним є особа, щодо якої були здійснені ці дії (записи) (висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах: від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18, пункт 36), від 12 грудня 2018 року у справі                              № 570/3439/16-ц (провадження № 14-512цс18, пункт 53), від 04 лютого                        2020 року у справі № 910/7781/19 (провадження № 12-150гс19, пункт 37),                          від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20 (провадження № 12-31гс22).
Вказані правові висновки застосовано Верховним Судом у постановах:                               від 31 липня 2024 року у справі № 666/5661/13 (провадження № 61-21411св21), від 08 січня 2025 року у справі № 947/27060/19 (провадження № 61-16604св23) та інших.
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій, підтверджують, що цей спір виник між ОСОБА_1 та ТОВ «Спектрум Ессетс». Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора необхідно відмовити із зазначеної обставини. Суди попередніх інстанцій правильно відмовили в позові в цій частині, але з інших мотивів, а тому мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду в цій частині належить змінити.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частинами першою та четвертою статті 412 ЦПК України суд змінює рішення, якщо воно переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Враховуючи, що суди дійшли правильного по суті висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, але допустити помилку при мотивуванні судових рішень в частині вимог, заявлених до державного реєстратора, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, зміну рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного суду в цій частині й викладення їх мотивувальної частини у редакції цієї постанови; у решті оскаржувані судові рішення залишити без змін.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки Верховний Суд змінює оскаржувані судові рішення, але виключно у частині мотивів їх прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється. 
Керуючись статтями 400, 409, 410, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, 
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Пипою Альоною Олегівною, задовольнити частково.
Рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 16 вересня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 29 квітня 2025 року в частині вимог ОСОБА_1 до приватного нотаріуса Дніпровського міського округу Римської Анастасії Вікторівни змінити, виклавши їх мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
У решті рішення Баглійського районного суду м. Дніпродзержинська Дніпропетровської області від 16 вересня 2024 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 29 квітня 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення. 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	А. Ю. Зайцев  	
 	Є. В. Коротенко  	
 	В. М. Коротун   	
 	М. Ю. Тітов