ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
Єдиний унікальний номер справи: 650/1918/25                        Головуючий в І інстанції: Сікора О.О.
Номер провадження: 22-ц/819/461/25                                Доповідач: Базіль Л.В.

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 листопада 2025 року                                                                м. Херсон

Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючої судді (судді-доповідача):        Базіль Л.В.
суддів:                                                Бездрабко В.О., Радченка С.В.,
секретар судового засідання:                        Олійник К.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 квітня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Сікори О.О. у справі №650/1918/25 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,-

встановив:
Короткий зміст позовних вимог.
27 березня 2025 року ОСОБА_1 через свого представника, адвоката Ковальчука Миколи Олександровича звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», в якому просить:
- розірвати договір оренди від 10.11.2015 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 15300006, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:022:0001; 
стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29852,57 гривень, згідно договору оренди землі від 10.11.2015 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 гривень та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 гривень.
В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що позивач є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6520685200:04:022:0001, загальною площею 4,2442 га, що розташована на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
10.11.2015 року між позивачем та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладено договір оренди.
28.12.2017 року було укладено додаткову угоду до договору оренди землі, згідно якої новим орендарем земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:022:0001 стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». Встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238 058,74 гривень. Пунктом 4.5 додаткової угоди визначено, що орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня кожного року. Встановлено розмір орендної плати за користування спірною земельною ділянкою 4,18% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто 9950,86 гривень. Строк дії договору оренди встановлено до 31.12.2026 року.
Позивач вказував, що внаслідок порушення відповідачем умов договору оренди в частині несплати орендної плати в період з 2022-2024 року виникла заборгованість в сумі 29852,57 грн, яка відповідачем в добровільному порядку не сплачена, причини не виконання умов договору відповідачем позивачу не повідомлено.
Крім того, вказує, що всупереч умовам договору, відповідно до якого земельна ділянка передавалася відповідачу в оренду з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва для вирощування сільгосппродукції, на сьогоднішній день земельна ділянка не оброблена, перебуває в сильно забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості.
Таким чином, систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі та стягнення не сплаченої орендної плати у розмірі 29852,57 грн.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 квітня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 10.11.2015 року (з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року), укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , номер запису про право (в державному реєстрі прав) 15300006, щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:022:0001.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 29852,57 грн, згідно договору оренди землі від 10.11.2015 року, укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 з урахуванням додаткової угоди від 28.12.2017 року, витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн.
Рішення суду мотивовано тим, що систематичне невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати в 2022, 2023 та 2024 роках за договором оренди земельної ділянки, який укладений між сторонами та діяв впродовж вказаного періоду, є підставою для стягнення заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди.
При цьому, суд вказав про те, що заборгованість підлягає стягненню без урахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить позивачу.
Суд не прийняв до уваги посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 року, як на підставу звільнення відповідача від виконання зобов`язань за договором оренди землі, вказавши, що такий лист носить загальний характер і не містить ідентифікації конкретного зобов`язання відповідача.
Суд вказав, що з матеріалів справи не вбачається, що відповідач не виконав свої зобов`язання за договором оренди з причин, які не залежали від його волі або були наслідком форс-мажорних обставин.
Стягуючи витрати на правничу допомогу у розмірі 10000,00 грн суд першої інстанції виходив з доведеності розміру понесених позивачем витрат на професійну правничу допомогу ї їх співмірності, а також врахував, що позовні вимоги позивача задоволені в повному обсязі.
Вимоги апеляційної скарги та її узагальнюючи доводи.
14 травня 2025 року через систему «Електронний суд» на адресу апеляційного суду від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надійшла апеляційна скарга на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 квітня 2025 року, в якій скаржник просить скасувати судове рішення повністю та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Скаржник зазначає, що суд неправильно застосував норми матеріального права щодо випадку та непереборної сили, не врахував, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за це, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Вказує, що Торгово-промислова палата підтвердила, що обставини повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, що мало місце 24 лютого 2022 року і до їх повного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору. А тому, якщо орендар через форс-мажорні обставини порушив строк сплати орендної плати, він не може бути притягнутий до відповідальності, передбаченої договором оренди чи законом. Вказує, що органами місцевого самоврядування, відповідними розпорядженнями орендарю надавались податкові пільги у зв`язку із надзвичайними та невідворотними обставинами, а також через імовірну загрозу забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами. 
Аргументи інших учасників справи.
У письмовому відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якої діє адвокат Ковальчук М.О., просила залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області залишити без змін, посилаючись на його законність та обґрунтованість. Вказує що відповідачем не доведено неможливість використання земельної ділянки, що перебуває у нього в оренді, через виникнення обставин непереборної сили та у зв`язку із забрудненням її вибухонебезпечними предметами. Лист Торгово-промислової палати від 28 лютого 2022 року, на який посилається представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин. Зміст вказаного листа носить загальний інформаційний характер та констатує абстрактний факт наявності форс-мажорних обставин, без доведення причинно-наслідкового зв`язку у конкретному зобов`язанні.
Вважає, що надане відповідачем розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24 «Про доповнення переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили», відповідно до якого ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було визнано підприємством, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, наведених обставин не підтверджує.
Необґрунтованим вважає посилання відповідача на розпорядження Новорайської СВА Бериславського району як на таке, що підтверджує факт непридатності спірної земельної ділянки, оскільки вказані розпорядження не визнають непридатними для використання земельну ділянку, а лише надають пільги з місцевих податків та зборів на певний строк.
Вказує, що в матеріалах справи наявний лист - довідка Новорайської СВА від 05.05.2025 року, відповідно до якого, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», починаючи з 24.02.2022 року і по теперішній час на території Новорайської СВА не здійснює ніякого господарювання. Обстеження комісією земельних ділянок сільськогосподарського призначення на території Новорайської селищної ради не проводилися, окремих розпоряджень щодо визнання земельних ділянок сільськогосподарського призначення забрудненими не приймалося. Навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення на території Новорайської громади спеціальними саперними військами, відповідач так і не почав обробіток земель, за наявною інформацією орендна плата за землю сільськогосподарського призначення громадянам, що мають земельні паї в Новорайській громаді, не сплачується. 
Крім того, звертає увагу, що відповідач не намагався зв`язатись з орендодавцем та повідомити про неможливість використання вказаної земельної ділянки, відомості щодо виникнення обставин непереборної сили до відома позивача доведені не були.
Вважає, що відсутні підстави для відрахування податків і зборів при стягненні заборгованості з орендної плати, оскільки податки і збори мають бути сплачені при фактичній виплаті заборгованості.
Заяви, клопотання до суду апеляційної інстанції.
14 липня 2025 року представник ТОВ «ЮТС–АГРОПРОДУКТ», адвокат Приходько І.С. подав через систему «Електронний суд» клопотання про зупинення провадження у справі з підстав, визначених п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України, у зв`язку з переглядом Верховним Судом судового рішення в іншій справі з ідентичними правовідносинами.
Проаналізувавши положення п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України, перевіривши матеріали клопотання, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність правових підстав, передбачених законом для зупинення провадження у даній справі. 
Так, відповідно до п.10 ч.1 ст.252 ЦПК України суд може за заявою учасника справи, а також з власної ініціативи зупинити провадження у справі у випадках: перегляду судового рішення у подібних правовідносинах ( у іншій справі) у касаційному порядку палатою, об`єднаною палатою, Великою Палатою Верховного Суду. Тоді як, у даному випадку касаційне провадження у справі №650/3776/24, відкрито ухвалою Верховного Суду у складі постійної колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 23 червня 2025 року, а відтак відсутні обставин, які дають право зупинити провадження у справі відповідно до п. 10 ч. 1 ст. 252 ЦПК України. 
Явка учасників справи.
Будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи учасники справи в судове засідання не з`явилися.
Від представника ОСОБА_1 , адвоката Ковальчука М.О. надійшла заява, в якій він просить провести апеляційний розгляд без його участі та участі позивача. 
Згідно ст.372 ч.2 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
З огляду на вказане апеляційний суд вважав за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи на наявних матеріалах справи.
Позиція апеляційного суду.
У відповідності до статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Фактичні обставини справи.
Судовим розглядом встановлено, що відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 05.06.2015 року № 300 ОСОБА_1 успадкувала після смерті свого батька ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:04:022:0001, загальною площею 4,2442 га, розташовану на території Новорайської сільської ради Бериславського району, Херсонської області, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованим 05.06.2015 року. 
10 листопада 2015 року між ОСОБА_1 та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» укладений договір оренди землі, за умовами якого ОСОБА_1 передала вищевказану земельну ділянку в оренду ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 
28 грудня 2017 року між ОСОБА_1 , ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700409 до договору оренди землі від 10.11.2015 року (а.с. 13 на звороті – 16). За умовами вказаної додаткової угоди: 
- новим орендатором спірної земельної ділянки стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»; 
- пунктом 2.4 встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 238058,74 гривень; 
- пунктом 3.1 встановлено строк дії договору оренди до 31.12.2026 року; 
- пунктами 4.1, 4.2, 4.4, 4.5, 9.4 на орендаря покладений обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату у строки з 01 серпня до 31 грудня кожного року у грошовій формі в розмірі 4,18 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди, що становить 9950,86 грн, в тому числі ПДФО та військовий збір. З цієї суми орендарем, як податковим агентом утримуються податки (збори), передбачені чинним законодавством України. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше). При цьому, коефіцієнт індексації для орендної плати застосовується станом на 01 січня року виплати/нарахування (в залежності від того, яка із подій сталась раніше);
- пунктом 12.3 визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором.
Згідно з листом-довідкою Новорайської сільської військової адміністрації від 03 березня 2025 року №01-12/432/25, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24 лютого 2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення. За наявною інформацією, орендна плата громадянам, які мають земельні ділянки (паї) у Новорайській громаді, не сплачується.
Платіжні документи, які б свідчили про виплату орендної плати в 2021, 2022, 2023 роки в матеріалах справи відсутні.
Ухвалою Херсонського апеляційного суду від 02 липня 2025 року до участі у справі залучено ТОВ «ПЕРЕМОГА ПЛЮС», як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача (а.с.144).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права.
Задовольняючи позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 29852,57 гривень та розриваючи договір оренди, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем орендна плата за 2022, 2023, 2024 роки не була сплачена, що є істотним порушенням умов договору та відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України підставою для його дострокового розірвання у зв`язку з чим дійшов висновку про задоволення позову.
При цьому, суд вказав, що заборгованість з орендної плати підлягає стягненню без врахування податків та зборів, передбачених чинним законодавством, оскільки у матеріалах справи відсутні докази виконання відповідачем обов`язку податкового агента щодо утримання та перерахування податків із суми орендної плати, яка належить до сплати позивачу. 
Суд також зазначив, що відповідач не довів, що несплата орендної плати за період 2022-2024 роки була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання зобов`язань.
Проте повністю погодитися з такими висновками суду першої інстанції не можна з таких підстав.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Частиною першою статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі №918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до частин першої, третьої статті 82 ЦПК України, обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників.
Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
В апеляційній скарзі, відповідач ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», не оспорюючи факту порушення ним зобов`язання щодо сплати орендної плати за 2022-2024 роки, посилається на те, що таке порушення сталося внаслідок непереборної сили, а саме військової агресії рф проти України, органами місцевого самоврядування навіть неодноразово розглядались питання й приймались рішення щодо податкових пільг товариству як орендареві через війну (бойові дії, окупаційні заходи, тощо), а тому на підставі положень ст. 617, ч.6 ст.762 ЦК України відповідач не може бути притягнутий до відповідальності, передбачену договором оренди чи законом.
Апеляційний суд частково погоджується з такими доводами апеляційної скарги з огляду на таке.
Відповідно до ст.614 ЦК України, особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.
Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.
Правочин, яким скасовується чи обмежується відповідальність за умисне порушення зобов`язання, є нікчемним.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України, положення якої застосовуються до відносин з оренди землі, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає, оскільки має місце випадок та непереборна сила.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
24 лютого 2022 року розпочалося повномасштабне вторгнення російської федерації на територію України.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 у зв`язку з військовою агресією російської федерації проти України в Україні введено військовий стан, який триває дотепер.
Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окуповані Російською Федерацією, затвердженого наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22 лютого 2025 року № 376, Новорайська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області, на території якої розташована спірна земельна ділянка, з 09.04.2022 року по 11.11.2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, наразі належить до територій можливих бойових дій.
Вказана обставина не була належним чином оцінена судом першої інстанції, внаслідок чого суд дійшов помилкового висновку про можливість орендаря користуватися спірною земельною ділянкою в 2022 році і наявність обов`язку щодо сплати орендної плати за вказаний період, не звернув уваги, що через тимчасову окупацію рф території, на якій розташована земельна ділянка позивача, орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не міг користуватися земельною ділянкою впродовж періоду окупації (з 09.04.2022 по 11.11.2022 р.) із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну компанію та компанію щодо збору врожаю.
Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі 610/941/24 вказав, що тимчасова окупація населеного пункту, в якому розташована спірна земельна ділянка, впливає на можливість орендаря використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням, проводити посівну компанію, збирати врожай тощо.
Враховуючи, що територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією рф і відповідач не міг користуватися землею з обставин, за які він не відповідає, а доказів протилежного матеріали справи не містять, колегія суддів дійшла висновку про те, що в силу ч.6 ст.762 ЦК України відповідач звільнений від обов`язку сплати орендної плати за вказаний період. 
Таким чином, орендар не допустив умисне порушення умов договору. Вина орендаря у не сплаті орендної плати за 2022 рік відсутня.
За викладеного доводи апеляційної скарги в зазначеній частині є прийнятними, а тому посилання суду першої інстанції на можливість використання відповідачем спірної земельної ділянки в 2022 році, як обставину встановлену судом слід виключити з мотивувальної частини рішення. 
Разом з тим, районний суд по суті вирішення спору дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди землі за вимогою позивача, підставно врахувавши прострочення відповідачем сплати орендної плати за період 2023-2024 роки, що є істотним порушенням умов договору та правомірно вказав, що у матеріалах справи відсутні докази того, що несплата орендної плати за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання зобов`язань.
Погоджуючись з висновками суду першої інстанції по суті вирішення спору, апеляційний суд виходить з таких міркувань.
Вбачається, що, обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки, відповідач посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, а саме на неможливості використання орендованої земельної ділянки позивача через активні бойові дії та потенційне замінування спірної земельної ділянки.
Перевіривши доводи апеляційної скарги та долучені до неї матеріали щодо неможливості користування спірною земельною ділянкою в 2023 та 2024 році за наявності обставин непереборної сили, на які посилається апелянт, колегія суддів дійшла висновку, що вони не спростовують висновку суду першої інстанції на його правильність не впливають.
Посилання відповідача на те, що органами місцевого самоврядування, у зв`язку із надзвичайними та невідворотними обставинами, відповідними розпорядженнями надавались податкові пільги, не спростовують правильності висновку суду першої інстанції про порушення відповідачем умов договору про оренду землі в 2023 року та 2024 році в частині несплати орендної плати за вказаний період, оскільки потенційне забруднення земель вибухонебезпечними предметами, як про це вказано у розпорядженнях начальника сільської військової адміністрації не свідчить про дійсний стан спірної земельної ділянки та повну неможливість її використання. Висновки суб`єктів протимінної діяльності щодо неможливості використання спірної земельної ділянки через її забруднення вибухонебезпечними предметами в матеріалах справи відсутні.
Посилання відповідача на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2924/02.0-7.1 вже було предметом судового розгляду суду першої інстанції, яким суд надав достатньо аргументовану оцінку, а тому апеляційний суд вважає, що повторно відповідати на ті самі аргументи заявника необхідності не має.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо не виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
За розрахунками позивача, які не спростовуються відповідачем орендна плата за 2023 рік — 9950,86 грн; 2024 рік — 9950,86 грн, що загалом становить 19 901,72 грн, які і підлягають стягненню з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь позивача.
Суд першої інстанції встановивши, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» істотно порушені умови договору щодо виплати орендної плати за 2023 та 2024 рік, зробив правильний висновок про те, що вимоги позивача про розірвання договору оренди є законними та обґрунтованими та підставно задовольнив їх, з чим погоджується і апеляційний суд.
Посилання відповідача на те, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є неналежним відповідачем у цій справі, оскільки право оренди згідно договору відчуження було 17.04.2025 року перереєстровано на нового орендаря ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не заслуговують на увагу з таких підстав. 
Відповідно до ч.6 ст.7 Закону України «Про оренду землі», у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено.
Частиною 5 ст. 6 Закону «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до Закону.
Отже, саме з моменту державної реєстрації нового права оренди новий орендар набуває юридично значущих прав та обов`язків, які дозволяють йому використовувати земельну ділянку.
Вбачається, що на час звернення з даним позовом до суду і на момент вирішення спору по суті (29.04.2025р. - дата ухвалення судового рішення), орендарем спірної земельної ділянки був ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», який на підставі договору купівлі-продажу від 17 квітня 2025 року здійснив відчуження права оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА –ПЛЮС», державна реєстрація цього права здійснена 09.05.2025 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, долученої до додаткових пояснень позивача.
Таким чином, суб`єктний склад учасників справи визначено судом першої інстанції правильно, а саме сторони договору оренди землі від 10.11.2015 року з урахуванням змін та додаткових угод до нього.
Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на інтерактивну карту ДСНС України, як доказ, що підтверджує обставини, які свідчать про неможливість використання ним земельної ділянки позивача за призначенням, висновків суду першої інстанції про те, що відповідач не вжив належних заходів для використання орендованої землі, не організував її обстеження та розмінування, не звернувся до орендодавця з відповідними запитами або пропозиціями щодо вирішення проблеми, а отже не забезпечив належне використання земельної ділянки, не маючи для цього об`єктивних перешкод не спростовує, а тому до уваги апеляційним судом не приймається.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної скарги щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Зважаючи, що колегія суддів частково визнала прийнятними доводи апеляційної скарги, апеляційну скаргу слід задовольнити частково, рішення суду в частині стягнення орендної плати змінити, зменшивши суму стягнення з 29 852,57 грн до 19 901,72 грн та виключити з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році, як обставину встановлену судом.
В іншій частині судове рішення слід залишити без змін.
Щодо судових витрат.
Відповідно во вимог частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В силу вимог частини 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Звертаючись до суду, позивач сплатила судовий збір у розмірі 2422,40 грн, на правничу допомогу витрачено 10000,00 грн, за подання апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» сплатило 2906,88 грн судового збору.
Таким чином, враховуючи пропорційність розміру задоволених позовних вимог: майнових вимог на 66,67 % та задоволення вимоги немайнового характеру, позивач має право на відшкодування витрат зі сплати судового збору в розмірі 1292,01 грн (2422,40 грн х 66.67% х 0,8) за рахунок відповідача, на відшкодування витрат на правничу допомогу в розмірі 6667,00 грн (10000 грн х 66,67%), а ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» в розмірі 968,86 грн на відшкодування сплаченого судового збору при поданні апеляційної скарги за рахунок позивача (2906,88 грн х 33,33%).
Згідно з ч. 10 ст. 141 ЦПК України, розмір судових витрат, що належить стягнути з відповідача на користь позивача складає 6990,15 грн (1292,01 + 6667,00 - 968,86)
Повний текст постанови складений 12.11.2025 р.
Керуючись статтями 374,376,381-384 ЦПК України, суд

ухвалив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 квітня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню, з 29852,57 грн до 19901,72 грн.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання суду на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у 2022 році.
В іншій частині рішення суду залишити без змін.
Здійснити перерозподіл судових витрат.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь  ОСОБА_1 різницю в судових витратах в сумі 6990,15 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча                                                                              Л.В. Базіль

Судді:                                                                                             В.О. Бездрабко

                                                                                             С.В. Радченко