КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

Справа № 756/1723/24
№ апеляційного провадження: 22-ц/824/10453/2025
 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М     У К Р А Ї Н И
 
24 вересня 2025року                                                                                     м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді - доповідача Слюсар Т.А.,
суддів: Голуб С.А., Таргоній Д.О.,
за участю секретаря судового засідання Гладкої І.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою адвоката Корнійчук Яни Петрівни в інтересах ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 березня 2025 року у складі судді Луценка О.М.,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та витребування з чужого незаконного володіння,-
 
В С Т А Н О В И В :
 
У лютому 2024 року ОСОБА_1 звернулася у суд із позовом до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , у якому з урахуванням заяви про зміну предмету позову, просила: 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О. О. за реєстровим номером 7; 
- витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 на свою користь квартиру, загальною площею 64,6 кв. м., за адресою: АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 199378280000) та стягнути з ОСОБА_3 понесені судові витрати.
 
Позов обґрунтовано тим, що 15 березня 2013 року між ПАТ « Дельта Банк» та ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № К-4923711, метою якого було купівля цінних паперів, які в майбутньому будуть обміняні на квартиру АДРЕСА_1 , після здачі будинку в експлуатацію. 
 
22 січня 2014 року між ТОВ « Фірма» Інтеграл» та ОСОБА_4 був укладений на підставі якого ОСОБА_4 є власником нерухомого майна, а саме квартири, загальною площею 64,6 кв.м., що розташована за адресою АДРЕСА_2 , на підставі договору міни, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Нациною М.О. за реєстровим номером 111. 
 
Дана квартира є предметом іпотеки згідно Іпотечного договору, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим А.В. за реєстровим номером 45, що забезпечує виконання його зобов`язань за кредитним договором № К-4923711 від 15 березня 2013 року. 
 
27 січня 2020 року TOB «Мегаінвест Сервіс» (код ЄДРПОУ 42237969) стало переможцем в електронних торгах «Національна електронна біржа» за лотом №GL3N015947 згідно «Протоколу електронного аукціону». 
 
04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та TOB «Мегаінвест Сервіс» було укладено Договір № 2142/К про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, відповідно до умов якого всі права та обов`язки за Кредитним договором та Іпотечним договором перейшли від ПАТ «Дельта Банк» до TOB «Мегаінвест Сервіс». 
 
Відповідно до державного реєстру речових прав на нерухоме майно та договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 7, вбачається що з 14 лютого 2020 року власником вказаного житлового приміщення зареєстрована ОСОБА_2 , а договір купівлі-продажу украдено в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Позивачка доводить, що при укладанні і оформленні договору купівлі-продажу не були дотримані вимоги ст.ст. 35, 38 ЗУ «Про іпотеку», що позбавило його повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки і таким чином набути переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. 
 
Окрім того позивачка вимогу в порядку статті 35 ЗУ «Про іпотеку» не отримувала. Відповідач - ТОВ «Мегаінвест Сервіс» за 10 днів не міг направити йому вимогу та дотриматись 30-ти денного строку, який наданий йому для реалізації його переважного права на викуп предмета іпотеки, чи будь-то виконання зобов`язання, оскільки відступлення відбулося 04 лютого 2020 року, а звернення стягнення здійснено 14 лютого 2020 року. 
 
 Згідно тексту Договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року факт попередження Іпотекодавця про намір реалізувати предмет іпотеки будь-якій третій особі підтверджено трекінгом 0160208054012, проте згідно з інформації з офіційного вебсайту AT «Укрпошта» дані про відправлення за номером 0160208054012 відсутні, тому що не зареєстровані в системі. Викладене свідчить, про безпідставність звернення стягнення на предмет іпотеки та недійсність Договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, оскільки такий договір укладено без законних підстав з грубим порушенням вимог чинного законодавства. 
 
З урахуванням того, що згідно  свідоцтва про право власності на житло від 10 березня 2021року   дійсним власником  спірної квартири є ОСОБА_3 ,  позивачка просила витребувати  нерухоме майно на її користь з чужого незаконного володіння  відповідача. 
 
Також у іншій справі рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 18 січня 2022 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_4 до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , третя особа: ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу недійсним - відмовлено. 
Ухвалою Київського апеляційного суду від 21 листопада 2023 року залучено до участі у справі правонаступника померлого позивача ОСОБА_4 його дружину ОСОБА_1 .
 
Постановою Київського апеляційного суду від 21 грудня 2023 року рішення районного суду скасовано. Ухвалено по справі нове судове рішення, яким визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. за реєстровим номером 7. 
 
Постановою Верховного Суду від 25 вересня 2024 року касаційну скаргу ТОВ «Мегаінвест Сервіс» задоволено частково, рішення Оболонського районного суду міста Києва від 18 січня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 21 грудня 2023 року скасовано, ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_4 , правонаступником якого є ОСОБА_1 до ТОВ «Мегаінвест Сервіс», ОСОБА_2 , третя особа - ОСОБА_3 про визнання договору купівлі- продажу недійсним відмовлено (а.с. 242-248 т.1).
 
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 19 березня 2025 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
 
В апеляційній скарзі адвокат Корнійчук Я.П. в інтересах ОСОБА_1 , посилаючись на незаконність рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 березня 2025 року просить скасувати його та ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити.
 
В обґрунтування апеляційної скарги зазначено, що позивачка жодного разу не прострочувала платежі за кредитним договором, що підтверджується випискою з його банківського рахунку, з якої вбачається здійснення чергових строкових платежів у листопаді, грудні 2019 року та січні, лютому 2020 року, що в свою чергу підтверджує відсутність підстав для звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, ані в будь-якому іншому порядку.
 
Посилається на те, що суд першої інстанції неналежним чином дослідив наявні докази в матеріалах справи та визнав обставин: не виконання умов Іпотечного договору щодо не страхування спірної квартири, встановленими, хоча дані обставини недоведені відповідачами та спростовуються наданими позивачкою доказами, а саме договорами страхування
 
Звертає увагу, що суд першої інстанції визнав встановленими обставини, що є недоведеними, а саме: помилково визнав повідомлення ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» направлене Іпотекодавцю як таке, що відповідає вимогам ст. 35 Закону України «Про іпотеку», та наявності права у ТОВ «Мегаінвест Сервіс» на звернення стягнення на предмет іпотеки. Тим більше вказане повідомлення взагалі відсутнє в матеріалах справи.
 
Вказує, що ОСОБА_3 не є добросовісним набувачем квартири АДРЕСА_3 . ОСОБА_3 , придбаваючи на електронних торгах спірну квартиру діяв недобросовісно, адже він знав, що ухвалою Київського апеляційного суду від 17 вересня 2020 року по справі №756/7636/20 був накладений арешт на спірну квартиру в порядку забезпечення позову, що таке майно не є вільним від обтяжень та щодо нього ведуться судові спори.
 
Вважає, що суд прийшов до висновків, які не відповідають обставинам справи так як: ОСОБА_1 є правонаступником всіх прав та обов`язків ОСОБА_4 , що підтверджується судовими рішеннями, які набрали законної сили по іншим справам №756/7636/20 та №756/15112/21, а також наданими позивачкою доказами в судовій справі №756/1723/24; у ОСОБА_1 є беззаперечні майнові права на спірну квартиру, що підтверджуються нормами права, судовою практикою та наданими позивачкою доказами.
 
Зазначає, що позивач втратив квартиру не з його волі, а отже в подальшому він має право витребовувати свою нерухомість з чужого незаконного володіння.
 
Крім того, спірна квартира не була продана у порядку, встановленому для виконання судових рішень. ОСОБА_3 передали дану квартиру в рамках виконавчого провадження в рахунок погашення боргу.
 
Звертає увагу суду, що позивач у строк встановлений Законом звернувся з даним позовом про витребування майна 07 лютого 2024 року враховуючи, що з 24 лютого 2022 року строк позовної давності зупинений на всій території Україні, у зв`язку із введенням військового стану та прийняттям на законодавчому рівні відповідних змін до чинного законодавства України.
 
У відзиві на апеляційну скаргу адвокат Третьякова Н.Ю. в інтересах ТОВ «Мегаінвест Сервіс» просить закрити провадження по справі в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 14 січня 2020 року укладеного між ТОВ «Меганівест Сервіс» та ОСОБА_2 на підставі п. 3 ч. 1 ст. 255 ЦПК України. Застосувати до спірних правовідносин позовну давність. В частині відмови у задоволенні позову про витребування спірного нерухомого майна з чужого незаконного володіння рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 березня 2025 року залишити без змін.
 
ОСОБА_1 та її представники адвокати Корнійчук Я.П. та Курінний С.Ю.  просили апеляційну скаргу задовольнити, адвокат Третьякова Н.Ю. в інтересах ТОВ «Меганівест Сервіс» просила апеляційну скаргу залишити без задоволення.
 
ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у судове засідання не заявилися, про розгляд справи повідомлялися у встановленому законом порядку, у зв`язку з чим колегія суддів вважає за можливе розглядати справу у відсутність осіб, які не з`явилися у судове засідання. 
 
Заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи і обговоривши підстави апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що вона підлягає частковому задоволенню з наступних підстав.
 
Відповідно до частини 1 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
 
Згідно з частинами 1, 2 та 5 статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Таким вимогам рішення суду в повній мірі не відповідає.
 
Як убачається зі справи, 15 березня 2013 року між ПАТ «Дельта Банк» та ОСОБА_4 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , укладено кредитний договір № К-4923711 (а.с. 12-14 т.1)
 
22 січня 2014 року між ПАТ «Дельта Банк» та  іпотекодавцем для забезпечення виконання зобов`язань кредитним договором укладено іпотечний договір. Предметом іпотеки виступає двокімнатна квартира АДРЕСА_1 (а.с. 17-20 т.1).
 
04 лютого 2020 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було укладено договір № 2146/К про відступлення (купівлі-продажу прав вимоги) відповідно до умов якого всі права та обов`язки за кредитним договором № К-4923711 та іпотечним договором перейшли від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «Мегаінвест Сервіс» (а.с. 21-23 т.1).
 
ТОВ «Мегаінвест Сервіс» став переможцем в електронних торгах «Національна електрона біржа» за лотом №GL3N015947 згідно «Протоколу електронного аукціону. 04 лютого 2020 року ПАТ «ДЕЛЬТА БАНК» відступило право вимоги за Кредитним та Іпотечним договором передавши його ОСОБА_3 до якого перейшли всі права та обов`язки за Кредитним та Іпотечним договором.
 
Районним судом установлено, що ОСОБА_4 не виконувалися вимоги - п. 5.1, п. 5.2 «Іпотечного договору» від 22.01.2014 р. (страхування нерухомого майна - предмету іпотеки), ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було задоволено вимоги кредитора шляхом продажу предмету іпотеки у спосіб, визначений 
 
14 лютого 2020 року на підставі положень ст. 38 ЗУ «Про іпотеку» між ТОВ «Мегаінвест Сервіс»  та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна», відповідно до якого  товариство продало, а ОСОБА_2 купила  (а.с. 24 т.1).   
 
Відповідно до справи, на підставі свідоцтва від 10 березня 2021 року, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В.,   власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_3 , який  набув таке право в порядку, визначеному ч. 9 ст. 61 ЗУ «Про виконавче провадження», а саме в рахунок погашення заборгованості  ОСОБА_2 за виконавчим написом № 1264 від 19 лютого 2020 pоку, виконавчим листом                                               № 2/205/1896/14 виданим Ленінським районним судом м. Дніпропетровська від 25 жовтня 2019 року та відповідно йому як стягувачу, було передано у власність  квартиру  за ціною електронних торгів (а.с. 25, 26 т.1).
 
Установивши, що ОСОБА_4 не виконував вимоги  Іпотечного договору  щодо страхування іпотечного майна, суд дійшов висновку про законність дій ТОВ «Мегаінвест Сервіс»   про задоволення вимог кредитора шляхом продажу предмета іпотеки на користь ОСОБА_2 , а також визнав доведеним, що ОСОБА_3 є добросовісним набувачем квартири.
 
Посилаючись на зазначені обставини,  районний суд дійшов висновку про  недоведеність вимог.
 
Між тим, з такими висновками районного суду погодитися неможливо.
 
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
 
Згідно з частиною першою статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності.
 
Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина перша статті 316 ЦК України).
 
У частині першою статті 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
 
За змістом статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності.
 
Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов`язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
 
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що незаборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
 
Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
 
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
 
Згідно з частинами першою та другою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закон) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Згідно зі статтею 33 Закону в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
Відповідно до частини першої статті 35 цього Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати; передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону (частини 1-5 статті 36 Закону).
 
Відповідно до частини першої статті 38 цього Закону, якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Аналіз зазначених положень Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що зверненню стягнення на предмет іпотеки, у тому числі шляхом позасудового врегулювання, має передувати виконання іпотекодержателем обов`язку письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір звернути стягнення на це майно, за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) вказано, що за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
 
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до п. 5.1. Іпотечного договору від 22 січня 2014 pоку, обов`язок щодо страхування предмета і від всіх видів ризиків (в тому числі від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування) у страхових компаніях, які акредитовані іпотекодержателем, покладено на іпотекодавця; п.5.2. Іпотечного договору, іпотекодавець зобов`язаний в день укладення цього договору застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість, але не меншу за узгоджену сторонами і зафіксовану в п.2.3. цього договору заставну вартість, та надати іпотекодавцю договору страхування (страхового полісу). Предмет іпотеки страхується на користь Іпотекодержателя за рахунок коштів іпотекодавця.
 
Ухвалюючи рішення, районний суд визнав доведеним, що іпотекодавцем не виконувалися вимоги  іпотечного договору від 22 січня 2014 року (страхування нерухомого майна- предмета іпотеки) а тому ТОВ «Мегаінвест Сервіс» було задоволено вимоги кредитора шляхом продажу предмету іпотеки у спосіб, визначений ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Між тим, такі висновки районним судом зроблено без належного з`ясування дійсних обставин справи  та  дослідження й оцінки у судовому рішенні   долучених  доказів, які  свідчать про протилежне.
 
Так, згідно матеріалів справи, на виконання умов Іпотечного договору,  ОСОБА_4 з Приватним акціонерним товариством «Страхова компанія «ВУСО» щорічно укладалися договори добровільного страхування іпотечного майна, а саме з 22 січня 2014 року (дати укладення Іпотечного договору) й останнім договором страхування охоплено період з 25 січня 2020 року по 24 січня 2021 року (а.с.117-136 т.1).
 
Таким чином, іпотекодавцем виконувалися  зобов`язання, передбачені п.п. 5.1., 5.2. договору іпотеки та  укладалися договори добровільного страхування предмету іпотеки від ризиків знищення, пошкодження або псування нерухомості.
 
Районний суд визнав доведеним, що ПАТ «Дельта Банк» направляв іпотекодавцю вимогу від 18 лютого 2019 року про усунення порушення основного зобов`язання та надання копій платіжних документів про сплату страхових внесків, з посиланням на  трекінг-номер № 0160208054012.
 
Між тим, указана вимога у справі відсутня, остільки не долучалася відповідачами до справи.
 
Не долучено до справи й доказів  направлення позичальнику вимоги поштовою кореспонденцією.
 
А саме по собі відстеження за номером поштового відправлення не свідчить про зміст самого відправлення та його адресата.
 
Одночасно залишилися неспростованими  твердження  позивачки про те, що вимога (повідомлення) про виконання основного зобов`язання на адресу іпотекодавця не надсилалась.
 
Окрім цього,  районним судом не враховано й наступне.
 
Згідно п.п. 3, 4 договору купівлі-продажу квартири, укладеного 14 лютого 2020 року між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить Іпотекодержателю на підставі Іпотечного договору, посвідченого 22 січня 2014 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим A.B. за реєстровим номером 45, укладеного між Іпотекодержателем та ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), місце реєстрації: АДРЕСА_4 . Договору № 2142/К про відступлення (купівлі - продажу) прав вимоги, посвідченого 04 лютого 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черленюх Л.В. за реєстровим номером 209.
 
Продавець не менш ніж за 30 (тридцять) днів до укладення цього Договору письмово повідомив Іпотекодавця, що підтверджується трекінгом № 0160208054012, що вручено Іпотекодавцю» (а.с.24 т.1).
 
Отже,   згідно п.4 договору купівлі-продажу від 14 лютого 2020року, укладеного між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 , обовязок щодо  виконання умов договору в частині надсилання іпотекодавцю вимоги про виконання основного зобов`язання із повідомленням про звернення стягнення у разі невиконання цієї вимоги,  лежав саме на продавцю -  ТОВ «Мегаінвест Сервіс».
 
Проте про неспроможність  установленого у договорі купівлі-продажу  від 14 лютого 2020 року  факту  надсилання  ТОВ «Мегаінвест Сервіс»  повідомлення  про необхідність погашення іпотекодавцем  заборгованості не менше ніж за  30 днів до укладення спірного договору  свідчить той факт, що ТОВ «Мегаінвест Сервіс» набуло повноважень іпотекодержателя лише  04 лютого 2020року.  
 
Оскільки ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не виконало положення ст. 35 Закону України «Про іпотеку» та не направило іпотекодавцю вимогу про виконання основного зобов`язання із повідомленням про звернення стягнення в разі його невиконання, товариство, як іпотекодержатель, не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, набуте ОСОБА_2 нерухоме майно за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати іншій особі на підставі договору купівлі-продажу.
 
Позивачка, посилаючись у позові на те, що іпотекодержателем ТОВ «Мегаінвест Сервіс» не дотримано приписів статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку» під час відчуження предмета іпотеки, просила суд вказаний договір визнати недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України та захистити  її права на вказане майно.
 
Разом з тим як установлено, власником квартири АДРЕСА_1 є ОСОБА_3 відповідно до свідоцтва від 10 березня 2021 року, та даних Витягу (Інформаційної довідки) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності (т. 25,26 т.1).
 
З огляду на зазначене, визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 14 лютого 2020 року, укладеного між ТОВ «Мегаінвест Сервіс» і ОСОБА_2 не відновить прав позивачки у цій справі.
 
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі № 911/3680/17 (провадження № 12-104гс19) власник  з дотриманням вимог статті 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
 
Застосування реституції почергово до усіх правочинів відчуження майна іншим особам є неефективним способом захисту.
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (провадження № 14-188цс20) дійшла  таких висновків.
 
За змістом статті 658 ЦК України, право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, установлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.
 
Отже, якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, і при цьому продавець не мав права його відчужувати, то покупець не набуває права власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення. Зокрема, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у випадках, установлених статтею 388 ЦК України.
 
Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама чи придбала його в особи, яка не мала права відчужувати це майно.
 
Таким чином, якщо заявниця вважає, що покупець не набув права власності на отримане ним спірне майно (зокрема, тому, що покупець не є добросовісним набувачем), то вона вправі, враховуючи вимоги частин другої та третьої статті 264 ЦК України, скористатися передбаченим для цього випадку в законодавстві способом захисту права власності, а саме витребувати квартиру в кінцевого її набувача на підставі статей 387 388 ЦК України.
 
Для застосування такого способу захисту немає потреби в оскарженні результатів електронних торгів або підписаного в подальшому договору купівлі-продажу. Схожих висновків Велика Палата Верховного Суду дійшла в постановах від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункти 52, 57), від 05 жовтня 2021 року у справі № 910/18647/19 (пункти 9.31-9.33), від 6 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 36).
 
Також Велика Палата Верховного Суду неодноразово  робила висновки про те, що, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, реалізація майна на прилюдних торгах є правочином. Такий висновок узгоджується і з нормами статей 650, 655 та частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу купівлю-продаж на біржах, конкурсах, аукціонах, публічних торгах та визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункти 6.17, 6.18), від 7 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (пункти 38, 39) та від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (пункт 32)).
 
Отже, задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає характеру спірних правовідносин і призводить до ефективного захисту прав власника. 
 
Враховуючи викладене, апеляційний суд дійшов висновку про те, що  витребування квартири з чужого незаконного володіння  ОСОБА_3 , який придбав квартиру за наслідками проведених електронних торгів,  є ефективним способом захисту.
 
За таких обставин, у задоволенні вимог  про визнання недійсним договору купівлі-продажу слід відмовити.
 
Підстави до закриття провадження  у справі  в цій частині відсутні, остільки  предметом доказування  у цій справі  є саме законність укладеного між  ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 договору купівлі-продажу  нерухомого майна,  що з урахуванням встановлених обставин   та  висновків суду касаційної інстанції надало правові підстави до витребування указаного майна з чужого незаконного володіння.     
 
Апеляційний суд визнає хибними, необґрунтованими висновки районного суду про те, що ОСОБА_3   є добросовісним набувачем спірної квартири.      
 
Як установлено,  ОСОБА_3 набув право власності на спірну квартиру як стягувач за зобовязаннями перед ним його матері - ОСОБА_2   на підставі акта про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу, складеного приватним виконавцем виконавчого округу м. Києва Чулієвим А.А. від 04 березня 2021 року, що підтверджується свідоцтвом від 10 березня 2021 року, серія та номер 39, Витягом (Інформаційною довідкою) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав власності (а.с. 26, 27 т.1).
 
Разом з тим, відповідно до справи, ОСОБА_3 є засновником/учасником ТОВ «Мегаінвест Сервіс», яке було відповідачем у справі № 756/7636/20, а ОСОБА_3 - третьою особою по даній справі.
 
Також згідно оспорюваного договору купівлі-продажу, ОСОБА_3. був підписантом договору від імені ТОВ «Мегаінвест Сервіс»,  з одного боку, та ОСОБА_2 - з іншого (а.с. 24 т.1).
 
Крім того, відповідно до інформації, яка міститься у Державному реєстрі судових рішень, ОСОБА_3 приймав участь у справі № 756/7636/20 в якості адвоката  ОСОБА_2., що підтверджується ухвалою суду від 12 січня 2021року та, відповідно, знав про  те, що ухвалою Київського апеляційного суду від 17 вересня 2020року у цій же справі в порядку забезпечення позову було накладено арешт на спірну квартиру.
 
Зазначене свідчить про те, що придбаваючи спірну квартиру ОСОБА_3 хоча і придбавав квартиру на електронних торгах, проте діяв недобросовісно, остільки знав, що  нерухоме майно не є вільним від обтяжень, перебуває під арештом та щодо нього ведуться судові спори.
 
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04 липня 2023 року у справі                                № 233/4365/18 (провадження № 14-96цс21), вказала, що якщо продавець продав товар, який належить іншій особі на праві власності, не маючи права його відчужувати, то покупець не набуває право власності на товар, крім випадків, коли власник не має права вимагати його повернення. Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від такого набувача лише у випадках, встановлених частиною першою статті 388 ЦК України (з урахуванням винятків, визначених у частині другій цієї статті), тоді як у недобросовісного набувача чи у добросовісного, який набув майно безоплатно, власник має право його витребувати у всіх випадках (стаття 387, частина третя статті 388 ЦК України).
 
Матеріалами справи доведено, що квартира  вибула з власності ОСОБА_4 , правонаступником якого є його дружина - ОСОБА_1 ,  поза його волею, а тому з урахуванням викладених обставин, позивачка має право витребувати   нерухоме майно із незаконного володіння  ОСОБА_3 . 
 
Апеляційний суд відхиляє  твердження представника ТОВ «Мегаінвест Сервіс»  про  пропуск строку звернення у суд із позовом, остільки, як установлено, з вимогами про витребування майна з чужого незаконного володіння  позивачка звернулася 07 лютого 2024 року, в той час як  право власності на спірне майно ОСОБА_3 набув 10 березня 2021 року.
 
Установлено, що незаконне відчуження квартири відбулося 14.02.2020року, в той час як згідно  п. 19 Прикінцевих та Перехідних положень ЦК України в редакції Закону, який діяв на час виникнення спірних правовідносин, у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану строки, визначені статтями 257-259, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк його дії.
 
Також Законом України  № 540-IX від 30.03.2020Прикінцеві та Перехідні положення ЦК України  також було доповнено  п. 12 згідно якого під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
 
Згідно загальновідомої інформації,  у період з 12 березня 2020 року  на всій території України було встановлено карантин, який неодноразово продовжувався та був припинений з  01 липня 2023 року, а з 24 лютого 2022 року в Україні діє воєнний стан, на строк дії якого перебіг строку давності було зупинено та поновлено з 04 вересня 2025 року, а тому позивачка, звертаючись у суд із позовом  у лютому 2024 року, строк позовної давності не пропустила. 
 
Відповідно до положень ч. 1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
Оскільки за результатами розгляду справи, рішення суду першої інстанції скановано, а позов задоволено частково, а тому з відповідачів ОСОБА_3 , ТОВ «Мегаінвест Сервіс» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 підлягає стягненню судовий збір пов`язаний з розглядом справи в сумі 19 982 грн 50 коп, тобто по 6 660 грн 83 коп з кожного.
 
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-
 
П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу адвоката Корнійчук Яни Петрівни в інтересах ОСОБА_1 задовольнити частково.
 
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 березня 2025 року скасувати та ухвалити по справі нове судове рішення про часткове задоволення позову ОСОБА_1 .
 
Витребувати з чужого незаконного володіння ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 ) квартиру АДРЕСА_5 . 
 
В задоволенні решти позовних вимог відмовити.
 
Стягнути з ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 , адреса АДРЕСА_6 ) товариства з обмеженою відповідальністю «Мегаінвест Сервіс» (ЄДРПОУ 42237969, адреса 03134, м. Київ, вул. Велика Житомирська, 4, оф. 9), ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_4 , адреса АДРЕСА_6 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_3 , адреса АДРЕСА_7 ) судовий збір пов`язаний з розглядом справи по 6 660 грн 83 коп з кожного.
 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дати складення повного судового рішення.
 
Повне судове рішення складено 13 жовтня 2025 року.

Суддя-доповідач:

Судді: