ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 вересня 2025 року                                                                  
м. Київ
справа № 638/7646/20
провадження № 61-3449св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Укрсоцбанк» (правонаступник Акціонерного товариства «Сенс-Банк»), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Остапенко Євген Михайлович, ОСОБА_2 ,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_3 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Касьяненка Дмитра Леонідовича, на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2021 року під головуванням судді Невеніцина Є. В. та постанову Полтавського апеляційного суду від 24 січня 2024 року у складі колегії суддів: Триголова В. М., Дорош А. І., Лобова О. А., у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк», який є правонаступником Акціонерного товариства «Укрсоцбанк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Остапенка Євгена Михайловича, ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - ОСОБА_3 , про захист права власності шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння,
ВСТАНОВИВ
Короткий зміст позовних вимог 
В червні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом, в якому просив:
- визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Остапенка Є. М. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 27 лютого 2019 року, індексний номер 45728721;
- витребувати нерухоме майно - 1/3 частини кв. АДРЕСА_1 з чужого незаконного володіння ОСОБА_4 та передати його на користь ОСОБА_1 .
В обґрунтування вимог вказував, що 19 січня 1990 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали шлюб, який розірвано 03 серпня 2012 року. Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 09 вересня 2016 року за позивачем визнано право власності на 1/3 частини квартири АДРЕСА_1 . 
19 серпня 2008 року ОСОБА_3 та Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк») уклали іпотечний договір.
В подальшому позивач випадково дізнався, що право власності на зазначену квартиру зареєстровано за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк») на підставі договору іпотеки, а 27 березня 2019 року внесено запис про право власності про реєстрацію права власності на спірне нерухоме майно за ОСОБА_4 . Реєстрація права власності за АТ «Укрсоцбнк» на предмет іпотеки та подальше відчуження спірного нерухомого майна на користь ОСОБА_4 відбулось незаконно, з порушенням порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, порушенням вимог статей 35, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», зокрема: жодних вимог іпотекодавець та позивач від АТ «Укрсоцбанк» не отримували; договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався; АТ «Укрсоцбанк» не надавав державному реєстратору звіт про оцінку предмету іпотеки суб`єктом оціночної діяльності; відсутні докази на підтвердження факту наявності заборгованості за основним зобов`язанням, а також відсутності в реєстрі інформації про зміну іпотекодержателя; станом на дату реєстрації права власності на нерухоме майно за АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно були зареєстровані обтяження щодо відчуження нерухомого майна.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Дзержинський районний суд м. Харкова рішенням від 28 вересня 2021 року у задоволенні позову відмовив.
Рішення суду обґрунтовано тим, що доводи позивача щодо можливості банка звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є безпідставними, оскільки відповідне застереження в іпотечному договорі прямо передбачено Законом України «Про іпотеку».
Оскільки, ОСОБА_1 не є іпотекодавцем у банку був відсутній обов`язок щодо виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» відносно позивача.
Банк, як добросовісний іпотекодержатель, який поклався на дані реєстру прав на нерухомість, про те, що ОСОБА_3 була одноособовим власником квартири, і тому уклав договір іпотеки. Всупереч вимогам законодавства та умовам договору ОСОБА_3 не повідомила банк про перебування у шлюбі під час укладення договорів та ухвалення рішення про визнання права власності на частку квартири, при цьому у судовому засіданні позивач підтвердив свою обізнаність про укладення договору, проте з вимогами про визнання укладених договорів недійсними за відсутності нотаріальної згоди подружжя на укладення договору до суду не звертався.
Державним реєстратором під час реєстрації права власності за банком дотримано вимоги Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, оскільки в іпотечному договорі міститься застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, та наявністю відомостей про отримання іпотекодавцем 11 жовтня 2017 року письмової вимоги.
Позивачем або третьою особою не надано жодного доказу на підтвердження своєчасного та повного виконання умов кредитного договору.
Полтавський апеляційний суд постановою від 24 січня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_5 , який діяв в інтересах ОСОБА_1 , залишив без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2021 року залишив без змін. 
Апеляційний суд виходив з того, що ОСОБА_3 в порушення умов пунктів 2.1.5- 2.1.14 договору не повідомила іпотекодержателя про факт перебування у шлюбі та можливість зазіхання з боку третіх осіб на предмет іпотеки. Крім іншого ОСОБА_3 не повідомила іпотекодержателя про наявність судового рішення Київського районного суду м. Харкова від 09 вересня 2016 року, яким за позивачем визнано право власності на 1/3 частини спірної квартири.
ОСОБА_1 , у свою чергу, за наявності зазначеного рішення не здійснював державну реєстрацію права власності на частину спірної квартири, з вимогами про визнання недійсними кредитного та іпотечного договорів на підставі відсутності нотаріальної згоди подружжя на укладення таких договорів, до суду не звертався.
Крім цього, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Остапенко Є. М. перевірив наявність в державному реєстрі іпотек відповідного запису про державну реєстрацію іпотеки згідно договору іпотеки від 19 серпня 2008 року. Станом на момент подання заяви, зазначений запис містився у Державному реєстрі іпотек, що свідчить про факт невиконаного іпотекодавцем зобов`язання за кредитним договором/договором іпотеки. Вказаний договір іпотеки у статті 4 містить відповідне застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Згідно відомостей, що містилися у реєстрі прав на нерухомість, ОСОБА_3 була одноособовим власником квартири.
Таким чином, іпотекодержатель, як установа, яка має відповідне право вимоги за кредитним та іпотечними договорами від 19 серпня 2008 року, звернувся із заявою до приватного нотаріуса про здійснення ним державної реєстрації його права власності на іпотечне майно, при цьому надавши усі документи, необхідні для здійснення нотаріусом вказаної реєстраційної дії.
У зв`язку з наведеним, колегія суддів погодилась з висновком суду першої інстанції про правомірність дій приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Остапенко Є. М. при проведенні ним державної реєстрації права власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк».
Короткий зміст вимог та узагальнені доводи касаційної скарги
У березні 2024 року представник ОСОБА_1 - адвокат Касьяненко Д. Л., подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 24 січня 2024 року, в якій просить оскаржені судові рішення скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Представник заявника зазначає, що суди попередніх інстанцій не врахували висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 13 листопада 2019 року у справі № 755/9215/15-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 523/1137/14-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 523/13452/15-ц, від 07 серпня 2019 року у справі № 523/7001/16-ц, від 21 лютого 2024 року у справі № 335/5605/22, від 27 жовтня 2021 року у справі № 127/5022/17, від 15 грудня 2021 року у справі № 607/15719/19, від 22 березня 2023 року у справі № 758/12047/16-ц, від 09 серпня 2023 року у справі № 753/17757/19, від 17 січня 2024 року у справі № 522/3999/23, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, від 23 травня 2019 року у справі № 922/3707/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 918/1377/16, від 23 травня 2019 року у справі № 906/941/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 910/1296/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 13 листопада 2019 року у справі № 916/665/18, від 10 жовтня 2019 року у справі № 647/1771/15-ц, Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16. Крім того, відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми статті 511 ЦК України в контексті Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах.
На момент укладення договору іпотеки законодавство не визначало майнові права як предмет іпотеки, а тому цей договір є недійсним, у зв`язку з чим не може бути правовою підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію.
З урахуванням статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» та умов договору іпотеки, сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Однак, такий договір іпотекодавець та АТ «Укрсоцбанк» ніколи не укладали, а відтак іпотекодавець не надав згоди на відчуження спірної квартири.
Крім того, реєстрація права власності не призводить до його виникнення, а підтверджує його визнання Державою. Отже, незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності, він є власником 1/3 зазначеної квартири.
Суди не врахували, що ОСОБА_1 як співвласник квартири не надавав дружині ОСОБА_3 згоду на укладення іпотечного договору та зробив помилковий висновок про відповідність оскарженого рішення про державну реєстрацію прав вимогам закону.
Також, надання іпотекодавцем недостовірної гарантії про відсутність на предмет іпотеки будь-яких майнових прав не може бути підставою для припинення права власності позивача на предмет іпотеки.
Узагальнені доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У квітні 2024 року від представника ОСОБА_4 - адвоката Халабурдіна С. В., до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін.
Вказує, що ОСОБА_3 , виступивши іпотекодавцем, надала згоду на передачу в іпотеку майнових прав за іпотечним договором, тим самим надала згоду на передачу в іпотеку незавершеного будівництва квартиру, яка у майбутньому стане її власністю. Вимоги про визнання договору іпотеки недійсним позивач в цій справі не заявляв.
Доводи позивача щодо можливості банка звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання виключно на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя є помилковими, оскільки відповідне застереження прямо передбачено в договорі іпотеки.
Крім того, банк, як добросовісний іпотекодержатель, який поклався на дані з реєстру прав на нерухомість, уклав договір іпотеки. На момент звернення стягнення на предмет іпотеки, нотаріус перевірив відомості, що містилися у реєстрі прав на нерухомість, за якими ОСОБА_3 була одноособовим власником квартири. Також, ОСОБА_4 є добросовісним набувачем квартири, оскільки при укладенні договору на придбання спірної квартири не знала про те, що майно належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_3 та позивачу, їй не було відомо, що ОСОБА_3 уклала договори без згоди чоловіка, оскільки покладалася виключно на відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У постанові Верховного Суду від 21 грудня 2021 року у справі № 640/12604/16-ц за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа - Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), про поділ спільного майна подружжя, касаційний суд зазначив, що перебування спірної квартири в іпотеці не перешкоджає поділу спільного майна подружжя, оскільки гарантії АТ «Альфа-Банк» як іпотекодержателя щодо спірного майна визначені частиною другою статті 23 Закону № 898-IV, відповідно до якої особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором, у тому ж обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Доводи касаційної скарги про те, що оскаржуваними рішеннями порушено права АТ «Альфа-Банк» є необґрунтованими, оскільки після визнання за ОСОБА_1 права власності на 1/3 частини спірної квартири іпотека не припинилася, відповідач набув статусу іпотекодавця і несе всі його обов`язки за іпотечним договором, у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 21 березня 2024 року відкрив касаційне провадження у цій справі та витребував справу із Дзержинського районного суду м. Харкова.
30 квітня 2024 року цивільна справа № 638/7646/20 надійшла до Верховного Суду.
Фактичні обставини справи, з`ясовані судами
19 серпня 2008 року АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 уклали іпотечний договір № 830/27/14-4/48/8-219, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодаржателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань майнові права на незакінчену будівництвом трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 .
Вартість предмету іпотеки становить 422 802,63 грн, що еквівалентно сумі 87 300 дол. США. Згідно з пунктом 1.6 договору іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. За пунктом 1.10 договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Відповідно до пунктів 2.1.5, 2.1.14 договору іпотекодавець протягом одного дня з моменту, як йому стане відомо про будь-які прямі або опосердковані зазіхання з боку третіх осіб на предмет іпотеки, зобов`язаний повідомляти про це іпотекодержателя. Не пізніше наступного дня після змін надавати іпотекодержателю відомості про будь-які зміни, що відбулися чи відбуваються з предметом іпотеки, в тому числі, про зазіхання на нього з боку третіх осіб.
Згідно з пунктом 2.4.3 договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 3.1 договору у разі порушення іпотекодавцем умов визначених пунктами 2.1.1-2.1.20 цього договору іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку визначеному у пункті 2.4.4 цього договору.
Статтею 4 договору визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізації, зокрема на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі в порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Договором № 1 про внесення змін до іпотечного договору від 15 липня 2009 року внесені зміни до іпотечного договору щодо змісту та розміру основного зобов`язання, строк і порядок його виконання, зокрема внесено зміни до порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, пунктом 4.5.4 визначено, що на підставі цього застереження, яке є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 3.3.10 договору кредиту від 19 серпня 2008 року № 830/27/14-4/12/8-264, укладеним між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 , визначено, що позичальник зобов`язаний протягом п`яти робочих днів повідомляти кредитора про повну або часткову втрату предмету забезпечення, а також про факти розлучення, одруження та інших обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язання за кредитним договором.
27 лютого 2019 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором приватним нотаріусом Остапенко Є. М.
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Відповідно до положень частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише у межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
Відповідно до частини першої статті 509, частини першої статті 526 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною третьою статті 36 Закону України «Про іпотеку» способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, є: 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону «Про іпотеку»).
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (пункт 4 частини першої статті 3 указаного Закону).
Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (пункт 4 частини першої статті 18 вказаного Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, серед іншого, визначено відповідним Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127).
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час реєстрації права власності станом на 27 лютого 2019 року) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Тобто цим Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
У постанові Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі№ 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначено, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. Метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
У пунктах 54-60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що належним необхідно вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку. Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також необхідно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
У статті 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Набувач визнається добросовісним, якщо під час вчинення правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника.
Отже, право власності на майно, яке було передано за угодами щодо його відчуження поза волею власника, не набувається, у тому числі й добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване.
Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Таким чином, у випадку, якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, він може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Схожих висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 30 серпня 2023 року у справі № 712/9803/20 (провадження № 61-12639св22) та від 27 лютого 2024 року у справі № 754/3142/21 (провадження № 61-349св23).
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суди встановили та з матеріалів справи вбачається, що 19 січня 1990 року ОСОБА_1 та ОСОБА_3 уклали шлюб, який розірвано 03 серпня 2012 року.
19 серпня 2008 року АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 уклали іпотечний договір № 830/27/14-4/48/8-219, за умовами якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодаржателю у якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань майнові права на незакінчену будівництвом трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_2 .
Вартість предмету іпотеки становить 422 802,63 грн, що еквівалентно сумі 87 300 дол. США. Згідно з пунктом 1.6 договору іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб, в тому числі, що не зареєстровані у встановленому законом порядку. За пунктом 1.10 договору після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки.
Відповідно до пунктів 2.1.5, 2.1.14 договору іпотекодавець протягом одного дня з моменту, як йому стане відомо про будь-які прямі або опосердковані зазіхання з боку третіх осіб на предмет іпотеки, зобов`язаний повідомляти про це іпотекодержателя. Не пізніше наступного дня після змін надавати іпотекодержателю відомості про будь-які зміни, що відбулися чи відбуваються з предметом іпотеки, в тому числі, про зазіхання на нього з боку третіх осіб.
Згідно з пунктом 2.4.3 договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до пункту 3.1 договору у разі порушення іпотекодавцем умов визначених пунктами 2.1.1-2.1.20 цього договору іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку визначеному у пункті 2.4.4 цього договору.
Пунктом 3.3.10 договору кредиту від 19 серпня 2008 року № 830/27/14-4/12/8-264, укладеним між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_3 , визначено, що позичальник зобов`язаний протягом п`яти робочих днів повідомляти кредитора про повну або часткову втрату предмету забезпечення, а також про факти розлучення, одруження та інших обставин, що можуть вплинути на виконання зобов`язання за кредитним договором.
В порушення умов пунктів 2.1.5, 2.1.14 договору ОСОБА_3 не повідомила іпотекодержателя про факт перебування у шлюбі та можливість зазіхання з боку третіх осіб на предмет іпотеки. Крім іншого ОСОБА_3 не повідомила іпотекодержателя про наявність судового рішення Київського районного суду м. Харкова від 09 червня 2016 року, яким за позивачем визнано право власності на 1/3 частини спірної квартири.
ОСОБА_1 , за наявності судового рішення від 09 червня 2016 року, не здійснював державну реєстрацію права власності на частину спірної квартири, з вимогами про визнання недійсними кредитного та іпотечного договорів на підставі відсутності нотаріальної згоди подружжя на укладення таких договорів, (на момент розгляду цієї справи у судах першої та апеляційної інстанцій) до суду не звертався.
Статтею 4 договору визначено порядок звернення стягнення на предмет іпотеки та його реалізації, зокрема на підставі рішення суду; на підставі виконавчого напису нотаріуса; шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» або шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі в порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Договором № 1 про внесення змін до іпотечного договору від 15 липня 2009 року внесені зміни до іпотечного договору щодо змісту та розміру основного зобов`язання, строк і порядок його виконання, зокрема внесено зміни до порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, пунктом 4.5.4 визначено, що на підставі цього застереження, яке є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки.
14 вересня 2017 року ПАТ «Укрсоцбанк» надіслало боржнику письмову вимогу про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк із попередженням про подальше звернення стягнення на предмет іпотеки.
Згідно з рекомендованим повідомленням направленого ОСОБА_3 , остання отримала поштове відправлення 11 жовтня 2017 року, про що міститься особистий підпис ОСОБА_3 (т. 2 а. с. 8).
Іпотекодержатель звернувся з заявою до приватного нотаріуса про здійснення ним державної реєстрації його права власності на іпотечне майно, при цьому надавши усі документи, необхідні для здійснення нотаріусом вказаної реєстраційної дії.
Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округуОстапенко Є. М. перевірив наявність в державному реєстрі іпотек відповідного запису про державну реєстрацію іпотеки згідно з договором іпотеки від 19 серпня 2008 року. Станом на момент подання заяви, зазначений запис містився у Державному реєстрі іпотек, що свідчить про факт невиконаного іпотекодавцем зобов`язання за кредитним договором/договором іпотеки.
27 лютого 2019 року право власності на спірну квартиру зареєстровано за АТ «Укрсоцбанк» державним реєстратором приватним нотаріусом Остапенко Є. М.
Відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 27 березня 2019 року АТ «Укрсоцбанк» продало ОСОБА_4 зазначену квартиру.
Отже, суди першої та апеляційної інстанцій встановили наявність у договорі іпотеки відповідного застереження, яке передбачає можливість звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання боржником зобов`язань, а також факт надсилання боржнику письмової вимоги про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк із попередженням про подальше звернення стягнення на предмет іпотеки. Реєстрація права власності іпотекодержателя була проведена після закінчення встановленого тридцятиденного строку для усунення порушень боржником.
Таким чином, суди першої та апеляційної інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем АТ «Альфа-банк» здійснена відповідно до вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Порядку № 1127. Касаційна скарга не містить належних доводів щодо спростування цих висновків судів.
Посилання в касаційній скарзі на висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 13 листопада 2019 року у справі № 755/9215/15-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 523/1137/14-ц, від 26 червня 2019 року у справі № 523/13452/15-ц, від 07 серпня 2019 року у справі № 523/7001/16-ц, від 21 лютого 2024 року у справі № 335/5605/22, від 27 жовтня 2021 року у справі № 127/5022/17, від 15 грудня 2021 року у справі № 607/15719/19, від 22 березня 2023 року у справі № 758/12047/16-ц, від 09 серпня 2023 року у справі № 753/17757/19, від 17 січня 2024 року у справі № 522/3999/23, від 24 січня 2020 року у справі № 910/10987/18, від 23 травня 2019 року у справі № 922/3707/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 918/1377/16, від 23 травня 2019 року у справі № 906/941/17, від 26 листопада 2019 року у справі № 910/1296/19, від 26 листопада 2019 року у справі № 902/201/19, від 13 листопада 2019 року у справі № 916/665/18, від 10 жовтня 2019 року у справі № 647/1771/15-ц, Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, колегією суддів відхиляються, оскільки висновки у цих справах і у справі, що переглядається, а також встановлені судами фактичні обставини, що формують зміст спірних правовідносин, є різними, у зазначених справах суди виходили з конкретних обставин та фактично-доказової бази з урахуванням наданих сторонами доказів, оцінюючи їх у сукупності.
Крім того, заявник посилається на те, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми статті 511 ЦК України в контексті Закону України «Про іпотеку» у подібних правовідносинах. Проте, ці доводи не заслуговують на увагу, оскільки заявник не наводить аргументованого обґрунтування необхідності формування висновку Верховного Суду щодо застосування норми статті 511 ЦК України в контексті Закону України «Про іпотеку» з урахуванням встановлених судами обставин справи, як і не наводить мотивованого обґрунтування того, як саме висновок щодо застосування норм права вплине на висновки судів, викладені в оскаржених судових рішеннях.
Доводи касаційної скарги про те, що на момент укладення договору іпотеки законодавство не визначало майнові права як предмет іпотеки, а тому цей договір є недійсним, у зв`язку з чим не може бути правовою підставою для прийняття рішення про державну реєстрацію, не заслуговують на увагу, оскільки згідно з пунктом 1.10 договору іпотеки після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.1 цього договору, а також після оформлення та реєстрації в установленому законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем , збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. На момент ухвалення оскаржених судових рішень договір іпотеки сторонами не оспорювався, недійсним не визнавався.
Посилання в касаційній скарзі на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя іпотекодавець та АТ «Укрсоцбанк» ніколи не укладали, а відтак іпотекодавець не надав згоди на відчуження спірної квартири є безпідставними, оскільки відповідне застереження прямо передбачено статтею 4 договору іпотеки, з урахуванням внесених змін до нього.
Заявник посилається на те, що реєстрація права власності не призводить до його виникнення, а підтверджує його визнання державою. Отже, незважаючи на те, що позивач не зареєстрував право власності, він є власником 1/3 зазначеної квартири.
Однак вказані доводи заявника не мають правового значення, оскільки відповідно до частини другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Конституційний Суд України у рішенні від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі за конституційною скаргою ОСОБА_5 щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» констатував, що іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання, до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, у разі вибуття заставного майна з власності іпотекодавця у законодавстві встановлено механізм захисту прав іпотекодержателя шляхом перенесення всіх прав та обов`язків іпотекодавця на особу, до якої перейшло право власності. Таким чином, іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна.
Аргументи касаційної скарги про те, що суди не врахували, що ОСОБА_1 як співвласник квартири не надавав дружині ОСОБА_3 згоду на укладення іпотечного договору та зробив помилковий висновок про відповідність оскарженого рішення про державну реєстрацію прав вимогам закону є необґрунтованими, оскільки Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2022 року у справі № 125/2157/19 вказала, що презумпція розпорядження спільним майном одним із подружжя за згодою другого з подружжя встановлена саме на користь добросовісного набувача прав на таке майно. Тому укладення одним із подружжя договору щодо розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише в тому разі, якщо суд встановить, що третя особа (контрагент за таким договором) діяла недобросовісно, зокрема знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той із подружжя, хто укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя. Недобросовісною є особа, яка знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той з подружжя, хто укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя. 
При цьому, у справі, яка переглядається, позивач не заявляв вимоги про визнання договору іпотеки недійсним з зазначених підстав.
Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги на предмет законності судових рішень виключно в межах заявлених в суді першої інстанції вимог та які безпосередньо стосуються правильності застосування судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом зводяться до необхідності переоцінки доказів та встановлення обставин, що за приписами статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновок за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
З підстав вищевказаного, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржені судові рішення - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують.
Щодо судових витрат 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанціїнемає.
Керуючись статтями 401, 406, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
П О С Т А Н О В И В :
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Касьяненка Дмитра Леонідовича, залишити без задоволення.
Рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 28 вересня 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 24 січня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді: | І. В. Литвиненко
| А. І. Грушицький
| Є. В. Петров