27.08.25
22-ц/812/1485/25
Справа № 481/1128/24 Головуюча в 1-й інстанції Уманська О. В. 
Провадження 22-ц/812/1485/25                                                       Доповідачка апеляційної інстанції Ямкова О. О. 

П О С Т А Н О В А
І м е н е м У к р а ї н и
27 серпня 2025 року                                                         м. Миколаїв
Миколаївський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати в цивільних справах: 
головуючої - судді – Ямкової О. О.,
суддів – Крамаренко Т. В., Локтіонової О. В., 
із секретарем судового засідання: Лівшенком О. С., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу 
за апеляційною скаргою
Приватно-орендного підприємства (далі ПОП) «Вікторія»
на рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 9 червня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Уманської О. В. в приміщенні суду в місті Новий Буг Миколаївської області об 13 годині 32 хвилині, із складенням повного рішення, у справі 
за позовом
ОСОБА_1 до ПОП «Вікторія»,
ОСОБА_2 
про визнання недійсним договору оренди землі 
та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В:

 
28 червня 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ПОП «Вікторія», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного 1 березня 2022 року між відповідачами, та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позову зазначив, що на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого 9 травня 2024 року, він є власником земельної ділянки із кадастровим номером 4824585000:02:000:0219, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована в межах Софіївської сільської ради Баштанського (раніше Новобузького) району Миколаївської області. Право власності позивача на земельну ділянку зареєстроване у відповідному реєстрі 9 травня 2024 року. 
Втім, отримання свідоцтва про право на спадщину та реєстрація права власності на земельну ділянку за позивачем відбулися вже після оспорювання ним у судовому порядку державного акту на спірну земельну ділянку, право власності на яку було набуто відповідачкою ОСОБА_2 з порушенням встановленого порядку.
За наслідками розгляду його позову, на підставі рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 10 серпня 2022 року державний акт на право власності на земельну ділянку, виданий 24 листопада 2011 року на ім`я ОСОБА_2 , визнано недійсним. Рішення суду першої інстанції в цій частині залишене без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 1 листопада 2022 року.
Але, незважаючи на наявність судового спору, відповідачка ОСОБА_2 , не маючи цивільної дієздатності, оскільки її право власності оспорювалося, уклала 1 березня 2022 року договір оренди з ПОП «Вікторія», право оренди якого зареєстровано 13 червня 2022 року.
Посилаючись на ці обставини, позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між відповідачами та скасувати його державну реєстрацію, оскільки у ОСОБА_2 відсутні права на земельну ділянку і її дії з передачі її в оренду суперечать чинному законодавству.
У відзиві на позовну заяву відповідач ПОП «Вікторія» вважало вимоги позивача необґрунтованими, та такими, що не підлягають задоволенню посилаючись на те, що законом заборонено розірвання договору оренди в односторонньому порядку, а підстави припинення договору оренди землі чітко визначені законом. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено його умовами.
Також зазначало, що на момент укладення спірного договору оренди відповідачка ОСОБА_2 діяла як власниця земельної ділянки, а тому її дії не суперечили вимогам закону. Крім того, підстави для визнання договору недійсним відсутні, оскільки жодне з положень статті 203 ЦК України не порушено.
У відповіді на відзив позивач, діючи через свого представника, заперечив доводи відзиву, та аргументи щодо відсутності порушення норм Закону України «Про оренду землі», які є підставою для припинення договору оренди, оскільки позивач не обґрунтовував зазначеними нормами поданий ним позов. 
Зазначив, що вимога про скасування державної реєстрації договору оренди є похідною від вимоги про визнання договору недійсним та додатково виклав обставини, наведені в позовній заяві. 
19 листопада 2024 року позивач, діючи через свого представника звернувся з заявою про стягнення витрат на професійну правничу допомогу, які ним оцінені у сумі 10 000 грн.
Ухвалою Новобузького районного суду Миколаївської області від 20 листопада 2024 року у справі зупинено провадження до набрання законної сили рішенням по справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , треті особи - приватна нотаріуска Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Іваненко С. В., ПОП «Вікторія», про визнання свідоцтва про право на спадщину за законом недійсним, витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння.
Ухвалою Новобузького районного суду Миколаївської області від 21 березня 2025 року провадження у справі поновлено.
Рішенням Новобузького районного суду Миколаївської області від 9 червня 2025 року позов ОСОБА_1 задоволено, ухвалено про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки 4824585000:02:000:0219, укладеного 1 березня 2022 року між ОСОБА_2 та ПОП «Вікторія» та скасовано державну реєстрацію права оренди. Розподілено судові витрати.
Ухвалюючи рішення, суд виходив з правильності обраного позивачем способу захисту порушеного права, поданого на захист свого права власності задля усунення перешкод в розпорядженні земельною ділянкою, яка передана в оренду товариству за договором, який порушує право позивача на земельну ділянку.
В апеляційній скарзі ПОП «Вікторія», посилаючись на те, що рішення ухвалене з порушенням норм матеріального права, просить його скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
В обґрунтування доводів скарги посилалося на те, що підстави, визначені Законом України «Про оренду землі» для припинення або розірвання договору оренди відсутні, а саме перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди, якщо інше не передбачено його умовами.
При тому вказувало, що позивачем не ставиться питання про витребування земельної ділянки, що нероздільно пов`язано із оскаржуваним договором, який укладено та зареєстровано у відповідності до вимог закону, у тому числі і у зв`язку із визнанням підприємством права власності позивача на земельну ділянку.
У відзиві на апеляційну скаргу позивач, діючи через свого представника, вважав доводи скарги необґрунтованими, а саму скаргу такою, що не підлягає задоволенню, оскільки у відповідачки ОСОБА_2 відсутні будь-які права на земельну ділянку, в той час як власником ділянки був ОСОБА_1 . 
Зазначав, що непорозуміння виникло внаслідок того, що попередня власниця ОСОБА_3 та нинішній власник ОСОБА_1 тривалий час не могли зареєструвати права власності на земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав. Внаслідок цього відповідачі, скориставшись спливом строку дії договору оренди, укладеного між спадкодавицею ОСОБА_3 та приватним підприємцем ОСОБА_4 , а також повномасштабним вторгненням на територію України оформили та зареєстрували спірний договір оренди земельної ділянки, належної ОСОБА_1 .
Зазначав про відповідність обраного способу захисту порушеного права, оскільки дії відповідачів можуть бути кваліфіковані як самовільне зайняття земельної ділянки, що є кримінальним злочином.
Справа розглянута у суді апеляційної інстанції за відсутністю учасників процесу, за їх належним і завчасним повідомленням у відповідності до частини 5, пунктів 1, 2, 3 частини 8 статті 128, частини 5 статті 130 ЦПК України, та викладенням ними доводів та заперечень у поданих процесуальних документах, а також у зв`язку з відсутністю клопотань про відкладення слухання справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в скарзі доводи та дослідивши матеріали справи, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню із наступних підстав. 
Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Згідно з положеннями статей 13, 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається в письмовій формі. Змістом цього договору є права та обов`язки сторін договору, щодо використання земельної ділянки, визначення розміру орендної плати, порядок і умови її сплати, припинення договору та відшкодування збитків.
Згідно положень частини 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» у редакції на час укладення договору, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди  (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 
З матеріалів справи вбачається, що 14 листопада 2018 року відповідачкою ОСОБА_2 зареєстроване право власності на земельну ділянку із кадастровим номером 4824585000:02:000:0219 на підставі державного акту, виданого 24 листопада 2011 року на її ім`я (а.с.4-5).
6 березня 2022 року між ОСОБА_2 та ПОП «Вікторія» укладено договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 7 років та 13 червня 2022 року підприємством зареєстроване право оренди ( а.с.4-5, 6-7).
Оспорюючи право відповідачки ОСОБА_2 на розпорядження земельною ділянкою за кадастровим номером 4824585000:02:000:0219 шляхом передачі її в оренду, позивач ОСОБА_1 спочатку оспорив в судовому порядку державний акт на право власності, виданий на ім`я відповідачки на цю земельну ділянку (а.с.8-23). 
За наслідками розгляду справи постановлено рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 10 серпня 2022 року, яким державний акт на право власності на земельну ділянку, виданий 24 листопада 2011 року на ім`я відповідачки ОСОБА_2 , визнано недійсним. Рішення суду в цій частині залишене без змін постановою Миколаївського апеляційного суду від 1 листопада 2022 року (а.с.8-23).
Під час розгляду справи та ухвалення судових рішень (а.с.8-23) судами встановлено, що спадкодавиці позивача ОСОБА_1 - ОСОБА_3 належала земельна ділянка з кадастровим номером 4824585000:03:000:0219, а спадкодавцю ОСОБА_2 належала земельна ділянка з іншим кадастровим номером 4824585000:02:000:0219. Однак, при оформленні та реєстрації прав на спадщину позивачу ОСОБА_1 відмовлено у вчиненні нотаріальної та реєстраційної дії, з посиланням на те, що земельна ділянка, що зареєстрована на праві власності за ОСОБА_2 з кадастровим номером 4824585000:02:000:0219 в 99,7534% накладається на площу земельної ділянки, що належала на праві власності спадкодавиці позивача з кадастровим номером 4824585000:03:000:0219. Тобто ці земельні ділянки, що були зареєстровані за різними первісними власниками на підставі отримання кожним з них окремого державного акту та з наданням різних кадастрових номерів є по факту однією земельною ділянкою, яка була сформована спадкодавицею позивача ОСОБА_1 раніше з отриманням відповідного правовстановлюючого документу, що стало наслідком визнання у судовому порядку видачі державного акту на ім`я спадкодавця відповідачки з порушенням встановленої законом процедури, і як наслідок визнання недійсним державного акту, виданого на ім`я відповідачки ОСОБА_2 .. 
Після набрання судовим рішенням законної сили, ОСОБА_1 звернувся до державного реєстратора, яким 31 січня 2024 року припинено право власності відповідачки ОСОБА_2 на земельну ділянку із кадастровим номером 4824585000:02:000:0219, яке було зареєстроване 14 листопада 2018 року (а.с.4-5), а 5 березня 2024 року зареєстровано право власності на цю ж земельну ділянку, замість земельної ділянки з кадастровим номером 4824585000:03:000:0219, на спадкодавицю позивача – ОСОБА_3 
9 травня 2024 року право власності спадкодавиці ОСОБА_3 припинено, а право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 4824585000:02:000:0219 зареєстровано за позивачем ОСОБА_1 в порядку спадкування за законом (а.с.3-4).
За наведених обставин, вважаючи своє право власності в частині розпорядження земельною ділянкою порушеним, ОСОБА_1 подав цей позов про визнання договору оренди недійсним з підстав, передбачених частиною 3 статті 152 ЗК України, статтями 203, 215 ЦПК України зі скасуванням державної реєстрації права оренди.
Позивач обрав один із способів захисту порушеного права землекористувача чи землевласника, яким є визнання угоди недійсною у відповідності до частини 3 статті 152 ЗК України, оскільки Закон України «Про оренду землі» не містить положень про підстави та можливість визнання договорів оренди недійсними, так як статтею 31 цього Закону визначається лише перелік підстав для припинення договору оренди.         
Підставами за частиною 3 статті 152 ЗК України визнання угоди недійсною, зокрема правочину з орендних відносин, є визначені частиною 1 статті 215 ЦК України недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частин 1-2 статті 203 ЦК України у цьому разі зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Тому особа при вчиненні правочину повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
Тобто, у розумінні суб`єктності сторін та суттєвих умов договору оренди, за встановлених у справі правовідносин, цивільна дієздатність орендодавця з передачі об`єкта оренди повинна визначатися, виходячи із наявності у нього права власності на земельну ділянку, яким є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб (частина 1 статті 316 ЦК України). Тобто власник, зокрема власник земельної ділянки, може володіти, користуватися, розпоряджатися своїм майном на власний розсуд (частина 1 статті 319 ЦК України).
За такого, посилаючись на відсутність у ОСОБА_2 права на спірну земельну ділянку, позивач ОСОБА_1 зазначав, що відповідачка, яка на його переконання не є орендодавцем, не мала права на передачу спірної земельної ділянки у платне строкове користування ПОП «Вікторія», враховуючи те, що він, як спадкоємець володів спадковим майном з моменту відкриття спадщини, право на яку зареєстрував пізніше, у зв`язку з попереднім скасуванням права власності відповідачки на цю ж земельну ділянку.
Втім, з такими доводами повністю погодитися не можна, оскільки на час виникнення спору у суді за позовом ОСОБА_1 про визнання недійсним державного акту, виданого на ім`я ОСОБА_2 , земельна ділянка, яка належала спадкодавиці позивача та інша земельна ділянка, яка на неї накладалася, відрізнялися не лише власниками за виданими на ім`я кожного окремим державним актом, а відрізнялися також кадастровими номерами: 4824585000:03:000:0219 від 4824585000:02:000:0219, які є ідентифікуючою ознакою об`єкту права власності.
Тому передавши в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 4824585000:02:000:0219, яка їй належала на момент укладення договору на праві власності, відповідачка не була обмежена в праві передачі її в тимчасове користування орендарю, оскільки позивач звернувся за оформленням права на спадщину на іншу земельну ділянку з кадастровим номером 4824585000:03:000:0219 та дізнався про факт повного накладення площі земельної ділянки, яка на той час була зареєстрована за відповідачкою за іншим кадастровим номером. 
Втім,  після визнання державного акту на землю, виданого на ім`я відповідачки  ОСОБА_2 , недійсним та припинення її права власності у січні 2024 року, позивач зареєстрував за померлою спадкодавицею, і в подальшому за собою право власності на земельну ділянку не з кадастровим номером  4824585000:03:000:0219 за прийняттям у спадщину якої він раніше звертався, а з іншим кадастровим номером, виданим при формуванні ділянки відповідачки - 4824585000:02:000:0219. А в подальшому вже звернувся, як зацікавлена особа, не будучи стороною правочину, із позовом про визнання договору оренди недійсним. Мотивував порушення свого права власності неможливістю використання належної йому земельної ділянки на свій розсуд, а тому надсилаючи досудові претензії до орендаря (тимчасового користувача) та відповідачки ОСОБА_2 наполягав на поверненні в його користування і розпорядження спірної земельної ділянки (а.с.24-27).
Отже, звертаючись із позовом про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації права оренди, позивач бажав захистити своє право власності на земельну ділянку, досягнувши кінцевого результату розгляду спору у виді повернення належної йому земельної ділянки у своє користування та розпорядження, але таких вимог у цій справі не заявив. 
Внаслідок цього колегія суддів вважає за необхідним звернути увагу на постанову Великої Палати Верховного Суду від 13 вересня 2023 року, ухвалену під час розгляду справи №676/192/20, де Палатою виснувано, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату позивач хоче досягнути унаслідок вирішення спору. 
Це означає, що застосування судом способу захисту, обраного позивачем, має з урахуванням вимог правовладдя (верховенства права) дозволити досягнути мети судочинства, зокрема, реально відновити суб`єктивне право, яке порушив, оспорює або не визнає відповідач, а у разі неможливості такого відновлення - гарантувати отримання компенсації.
Інакше кажучи, не може бути ефективним засобом юридичного захисту рішення про задоволення позову, яке: (а) не дозволяє захистити, відновити відповідне право або інтерес позивача; (б) створює передумови для іншого судового процесу, у якому має відбутися такий захист або відновлення (встановлює факти, які сторони можуть надалі використовувати як преюдиційні); (в) об`єктивно неможливо виконати, хоча зміст спірних правовідносин зумовлює потребу у судовому рішенні, що підлягає виконанню (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі №910/3009/18 (пункт 63), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 2 лютого 2021 року у справі №925/642/19 (пункт 50), від 6 квітня 2021 року у справі №910/10011/19 (пункт 94), від 20 жовтня 2021 року у справі № 9901/554/19 (пункт 19), від 8 лютого 2022 року у справі №209/3085/20 (пункт 24), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.6), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункт 44) та ін.).
Отже, на думку колегії суддів, обраний позивачем ОСОБА_1 спосіб захисту прав у цій справі повинен був відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами. 
Тобто, якщо спір стосується правочину, укладеного власником (володільцем) майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. 
Водночас, коли сторони не перебувають у договірних відносинах один з одним, власник (володілець) майна може використовувати речово-правові способи захисту (висновки викладені у пунктах 108-110 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Тобто за встановленим апеляційним судом характером правовідносин позивач ОСОБА_1 повинен був обрати інший, ефективний спосіб захисту свого порушеного права, який не призведе до ініціювання нового спору стосовно спірної земельної ділянки, та виходячи з того, що речово-правові способи захисту прав особи застосовуються саме тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Саме у постанові від 13 вересня 2023 року під час розгляду справи №676/192/20 Велика Палата Верховного Суду визначила, що зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його володіння цією ділянкою. Тому у випадку зайняття земельної ділянки фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельної ділянки вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення земельної ділянки (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (пункт 71), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.27), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 99)). Задоволення такого позову залежить, зокрема, від того, чи поверне суд у володіння власника земельну ділянку, тобто, чи витребує її у фактичного володільця (див., наприклад, постанову Великої Палати Верховного Суду від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 91)).
Але і Велика Палата Верховного Суду у своїй практиці послідовно розмежовує речово-правові способи захисту порушеного права, зокрема позов про витребування із позовом про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном, які відрізняються тим, що першу вимогу може заявити той власник, який втратив володіння майном, а другу - власник, який має (зокрема відновив) володіння відповідним майном, але у користуванні та розпорядженні останнім існують перешкоди. 
У таких випадках визначальним критерієм для обрання особою конкретного речово-правового способу захисту порушеного права є відсутність або наявність у неї права володіння майном. Сама відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається, виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння (див. постанови від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 100), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 72)).
Аналізуючи наведені вище обставини та норми матеріального права, колегія суддів доходить висновку, що вимоги про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації права оренди не призведе до поновлення права позивача на користування та розпорядження майном, як володіючого власника цього майна, а передусім призведе до ініціювання нового спору за обставинами, які сторони намагалися встановити у цій справі.
Отже, обраний позивачем у цій справі спосіб захисту не є ефективним.
За такого, рішення суду першої інстанції про визнання договору оренди недійсним з похідними вимогами про скасування державної реєстрації права оренди, з підстав, передбачених пунктом 4 частини 1 статті 376 ЦПК України, підлягає скасуванню з ухваленням нового про відмову у задоволенні цих вимог в обраний позивачем спосіб за його неефективністю порівняно із захистом його порушеного права, як володіючого власника. При тому апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, з огляду на наведені відповідачем доводи.
Тому, за положеннями статті 141 ЦПК України судові витрати за розгляд справи в суді першої інстанції не підлягають відшкодуванню на користь позивача, а у суді апеляційної інстанції такі витрати підлягають частковому стягненню з позивача на користь відповідача ПОП «Вікторія» в сумі сплаченого судового збору в межах частково задоволеної скарги в розмірі 908 грн 40коп.
Керуючись статтями 367, 374, 376, 382, 384 ЦПК України, колегія суддів

П О С Т А Н О В И Л А:

Апеляційну скаргу Приватно-орендного підприємства «Вікторія» – задовольнити частково.
Рішення Новобузького районного суду Миколаївської області від 9 червня 2025 року - скасувати, та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ПОП «Вікторія» про визнання договору оренди недійсним та скасування державної реєстрації права оренди - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Приватно-орендного підприємства «Вікторія» 908 грн 40 коп. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції. 
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку відповідно до вимог статті 389 ЦПК України до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуюча                                                О. О. Ямкова
Судді                                                        Т. В. Крамаренко 
                                                       О. В. Локтіонова