ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Постанова
Іменем України
06 серпня 2025 року м. Херсон
Єдиний унікальний номер судової справи: 650/1541/25
Номер провадження: 22-ц/819/453/25

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів з розгляду цивільних справ:

головуючого Радченка С.В.,
суддів:           Бездрабко В.О.,
                       Приходько Л.А.

секретар: Олійник К.О. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу  представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Журика Андрія Леонідовича на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року, ухваленого під головуванням судді Сікори О.О., у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Ковальчук Ірина Миколаївна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати за землю,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст вимог і рішення суду першої інстанції
У березні 2025 року представник позивача звернулася до суду із зазначеним позовом.
В обґрунтування позовних вимог зазначила, що позивачка є власником земельної ділянки, кадастровий номер 6520984800:07:007:0014, загальною площею 12,5 га, що розташована на території Чарівнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Вказана земельна ділянка належить позивачу, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №088093. 07.04.2008 року між позивачем та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди земельної ділянки №4АА002358-040871600005. 20.10.2015 року було укладено додаткову угоду до договору оренди, згідно з якою новим орендатором спірної земельної ділянки стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС». 28.12.2017 року між позивачем, ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» було укладено додаткову угоду до договору оренди землі від 07.04.2008 року. Цією додатковою угодою сторони домовилися викласти договір оренди в новій редакції, визначити нову сторону в договорі (Орендаря), а саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Також встановлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки в сумі 432 537,22 грн. Розмір орендної плати складає 5,43% від нормативної грошової оцінки, тобто 23 486,77 грн.
У 2023 році до позивача звернулися представники відповідача і повідомили, що мають намір погасити заборгованість з орендної плати за 2022 рік та провести виплати за 2023 рік. Взамін на це позивачу було запропоновано підписати нову додаткову угоду. 
В подальшому, між позивачем та відповідачем було підписано додаткову угоду від 26.12.2023 року. Відповідно до вищевказаної додаткової угоди строк дії договору оренди було продовжено до 31.12.2031 року. Також було встановлено орендну плату в розмірі 31 229,18 грн, що становить 7,22% від нормативної грошової оцінки. Пунктом 4.4 додаткової угоди визначено, що орендна плата виплачується у строки до 31 грудня. 
Станом на дату звернення до суду відповідачем не виконано грошових зобов`язань ні по договору оренди в редакції від 28.12.2017 року, ні по договору оренди в редакції від 26.12.2023 року. Позивач вважає, що відповідачем порушені умови договорів оренди та не сплачено орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума боргу становить 78 202,72 грн. 
З початку агресії російської федерації проти України та до дня подачі позовної заяви відповідачем не було вчинено дій щодо повідомлення позивача про причини невиконання умов договору оренди. 
Посилаючись на те, що тривалий час земельна ділянка не використовується за цільовим призначенням, не оброблена, перебуває в сильно забур`яненому стані, що призводить до погіршення якісних властивостей ґрунту та зниження його родючості, крім того має місце систематична несплата орендної плати, що свідчить про істотне порушення умов договорів оренди, просила розірвати договір оренди землі від 07.04.2008 року №4АА002358-040871600005 , укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 ,  щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:07:007:0014; стягнути з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 78 202,72 грн, витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.

Рішенням Великоолександрівського районного Херсонської області від 11 квітня 2025 року позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди землі від 07.04.2008 року №4АА002358-040871600005 (з урахування додаткової угоди від 28.12.2017 року та додаткової угоди від 26.12.2023 року), укладений між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:07:007:0014.
Стягнуто з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за землю в розмірі 78 202,72 грн, витрати на судовий збір в розмірі 2422,40 грн та витрати на правничу допомогу у розмірі 10 000,00 грн.

Рішення суду обґрунтоване тим, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є істотним порушенням умов договорів та підставою, передбаченою законом, для їх розірвання. При цьому суд виходив з того, що у матеріалах справи відсутні докази, що систематична несплата орендної плати була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань. Крім того, суд виходив з того, що заборгованість з орендної плати підлягає стягненню без врахування податків та зборів, оскільки відповідач не надав доказів виконання обов`язку податкового агента щодо їх утримання та перерахування.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Не погоджуючись з рішенням суду, представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове яким відмовити в задоволенні позову, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції належним чином не оцінив докази та обставини по справі, дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог. Так, згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, Бериславський район Херсонської області (на території якої знаходяться належна позивачам земельна ділянка) з 09.04.2022 по 11.11.2022 була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією. Цей факт є підтвердженням обставин непереборної сили, які об`єктивно унеможливили використання земельної ділянки Відповідачем протягом зазначеного періоду. Неможливість обробітку земельної ділянки через її потенційне замінування та пряма загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки – є обставинами, за які орендар не відповідає, і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим. Також зазначає, що рішеннями національних судів неодноразово підтверджено знищення та викрадення військовослужбовцями збройних сил російської федерації майна товариства. Таким чином саме внаслідок військового вторгнення рф товариству було заблоковано доступ до земельних ділянок, що унеможливлює їх обробіток.
Зазначає, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надало достатньо доказів на підтвердження, що невиконання умов договору відбулося не з вини підприємства та було обумовлено агресією рф та окупацією.

Доводи осіб, які подали відзив (заперечення) на апеляційну скаргу

В письмовому відзиві, який надійшов на адресу апеляційного суду, представник позивача просить відхилити доводи апеляційної скарги, як необгрунтовні та залишити без змін рішення суду першої інстанції.

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

Відповідно до Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯБ №088093, ОСОБА_1 є власником земельної ділянки кадастровий номер 6520984800:07:007:0014, загальною площею 12,5 га, розташованої на території Чарівнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області.
Відповідно до Договору оренди земельної ділянки від 07.04.2008 року №4АА002358-040871600005, між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким ОСОБА_1 передала в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 6520984800:07:007:0014 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Відповідно до Додаткової угоди до договору оренди землі від 20.10.2015 року, новим орендарем земельної ділянки замість ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» стало ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», що підтверджує зміну сторони орендаря у договорі.
Відповідно до Додаткової угоди до договору оренди землі від 28.12.2017 року, сторони виклали договір оренди в новій редакції, визначили новим орендарем ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та встановили нормативну грошову оцінку земельної ділянки в розмірі 432 537,22 грн. Також угодою визначено розмір орендної плати у розмірі 5,43% від нормативної грошової оцінки, що становило 23 486,77 грн на рік.
Відповідно до Додаткової угоди від 26.12.2023 року, строк дії договору оренди було продовжено до 31.12.2031 року, а розмір орендної плати збільшено до 7,22% від нормативної грошової оцінки, що становило 31 229,18 грн на рік. Також пунктом 4.4 додаткової угоди визначено, що орендна плата має виплачуватися до 31 грудня кожного року.
Відповідно до Договору оренди землі в редакції від 28.12.2017 року, за період 2022-2023 років ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» повинно було сплатити ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 46 973,54 грн (по 23 486,77 грн за кожен рік); відповідно до Договору оренди землі в редакції від 26.12.2023 року, за 2024 рік відповідач повинен був сплатити 31 229,18 грн. Загальна сума заборгованості складає 78 202,72 грн.

Позиція апеляційного суду

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи та доводи викладені в апеляційній скарзі, колегія суддів приходить до наступних висновків.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що саме на відповідача у справі покладено обов`язок доказування відсутності вини у невиконанні зобов`язання за договором оренди з внесення орендної плати або ж доведення факту виконання ним цього зобов`язання. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не надало суду належних і допустимих доказів на підтвердження того, що позивач відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, а саме, отримати орендну плату протягом 2022, 2023, 2024 років у строки та на умовах, що встановлені договором оренди, не доведено відсутності вини у порушенні зобов`язання щодо внесення орендної плати та прийняття заходів щодо внесення орендної плати за договором оренди щороку. Порушення відповідачем умов договору щодо виплати орендної плати є істотним, оскільки позивач внаслідок такого порушення значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору.
Колегія суддів апеляційного суду в цілому погоджується із вказаним висновком виходячи з наступного.

Щодо позовних вимог про стягнення орендної плати

Відповідно до вимог статті 124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Отже, у відповідача у зв`язку з укладенням договору та прийняттям в користування об`єкта оренди виникло зобов`язання зі сплати орендної плати за весь час користування земельною ділянкою. Орендна плата відповідачем не сплачувалась за 2022, 2023 та 2024 роки.
Разом з цим, колегія суддів вважає, що у відповідача не було доступу до орендованої земельної ділянки в період з березня по листопад 2022 року, що обумовлено окупацією Херсонської області, та зазначені обставини не були належним чином оцінені судом першої інстанції.
Частиною 6  статті 762 Цивільного кодексу  України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що підставою для застосування частини 6  статті 762 Цивільного кодексу  України є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Отже, для застосування частини 6  статті 762 Цивільного кодексу  України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Тобто наймач повинен довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане, і він не відповідає за ці обставини.
Таким чином, підставою звільнення від зобов`язання сплачувати орендну плату ця норма визначає, зокрема, об`єктивну неможливість використовувати передане в оренду майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
При оцінці таких обставин презюмується незмінність умов господарювання (користування майном) чи стану об`єкта оренди, а орендар повинен подати докази наявності тих обставин, на які він посилається в обґрунтування своїх вимог, а також довести, що ці обставини виникли з незалежних від нього причин, зокрема, внаслідок зміни кон`юнктури на ринку товарів, робіт, послуг, з вини орендодавця, через дію непереборної сили тощо.
Якщо орендар з незалежних від нього обставин протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі наведеної правової норми він вправі порушувати питання про повне звільнення його від внесення орендної плати. Подібний висновок викладений в постановах Верховного Суду від 12.04.2023 у справі № 910/14244/20, від 07.12.2022 у справі № 911/1064/21.
Так, об`єкт оренди в даній справі розташований на території Чарівнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка відноситься до Борозенської сільської територіальної громади.
Наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 25.04.2022 №75 (у редакції наказу Мінреінтеграції від 28.04.2022 №80) року було затверджено Перелік територіальних громад, що розташовані в районах проведення воєнних (бойових) дій або які перебувають в тимчасовій окупації, оточенні (блокуванні), до якого увійшла й Бериславська районна територіальна громада (станом на квітень 2022 року).
Згідно розділу ІІ Наказу Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій від 22.12.2022 № 309 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією» Борозенська сільська територіальна громада Бериславського району Херсонської області з 03.03.2022 по 09.11.2022 була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією.
Також в розділі І вказаного Наказу № 309 визначено території, на яких ведуться (велися) бойові дії, серед яких значиться Новорайська селищна територіальна громада Бериславського району як територія, на якій ведуться бойові дії з 09.11.2022 і до березня 2025 року (втрата чинності наказу).
В силу положень частини третьої статті 82 ЦПК України, обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
Так, військова агресія рф проти України, як і тимчасова окупація російською федерацією території Борозенської сільської територіальної громади Бериславського району, а також проведення бойових дій на зазначеній території є загальновідомими фактами, а відтак не потребують доказування відповідачем. За таких обставин, посилання відповідача на неможливість використання ним за призначенням об`єкту оренди в 2022 році не потребує доказуванню.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати за 2022 рік у зв`язку з позбавленням можливості користування орендованим майном, а покладення судом на відповідача обов`язку з оплати за оренду земельної ділянки, якою не користувався відповідач у зв`язку з окупацією території, де вона розташована, суперечитиме засадам справедливості.
Щодо іншої частини позовних вимог, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження своїх тверджень про неможливість використовувати об`єкт оренди після деокупації територіальної громади, тобто в період 2023, 2024 років. Також відповідачем не надано доказів повідомлення позивача про неможливість використовувати об`єкт оренди в зазначений період часу, чи будь-яких доказів, підтверджуючих намагання відповідача здійснювати господарську діяльність на орендованій земельній ділянці, зокрема, після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення на території Борозенської громади.
Суд першої інстанції правильно зазначив, що звільнення від орендної плати не може бути застосовано, якщо не доведено факт неможливості використовувати об`єкт оренди. Орендарю необхідно довести прямий причино-наслідковий зв`язок між обставинами, що знаходяться поза його волею, та неможливістю користування орендованим майном. Тобто необхідно довести, що саме конкретні обставини, за які орендар не відповідає, унеможливили користування таким орендарем цим майном. Адже існування таких обставин саме по собі не означає автоматичної неможливості користування орендованим майном і не звільняє від сплати орендної плати. 
Колегія суддів вважає, що підстав для застосування ч.6 ст.762 ЦК України до правовідносин, які виникли між сторонами на підставі договору оренди за період 2023- 2024 років не вбачається.
Розмір заборгованості, який підлягає стягненню з відповідача повинен становити:
-за договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер 6520984800:07:007:0014 за 2023 рік – 23 486,77 грн; 2024 рік – 31 229,18 грн. Загальна сума заборгованості становить 54715,95 грн.

Отже з урахуванням вимог закону, встановлених обставин, колегія суддів приходить до висновку, що з боржника підлягає стягненню заборгованість за договором оренди земельної ділянки в сумі 54 715,95 грн, а тому рішення суду в частині стягнення заборгованості з орендної плати підлягає зміні в сторону зменшення стягнутої суми.

Щодо позовних вимог про розірвання договорів оренди

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини 1 статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди.
Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа.
У справі, що переглядається, суд першої інстанції, установивши, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не виплачувало ОСОБА_1 орендну плату за 2023 та 2024 роки (тобто, після деокупації території, на якій розташована земельна ділянка) у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є суттєвими порушеннями умов договору, та такими, що позбавили позивача права на те, на що вона розраховувала погоджуючись на укладення договорів оренди (стаття 651 ЦК України). Отже, такі порушення утворюють системність порушень умов договору та дають підстави для розірвання договорів оренди.
Оскільки позивач мотивував позовні вимоги тим, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вчасно не сплачувало орендну плату за 2022-2024 роки, тому саме відповідач повинен був спростувати належними та допустимими доказами твердження позивачки про несплату орендної плати в обумовлений в договорі термін до 31 грудня поточного року, чого ним зроблено не було.
Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору. Разом з тим, сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендної плати у строки обумовлені договором є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Про те, що сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є вичерпною підставою для розірвання такого договору свідчить усталена судова практика Верховного Суду, яку слід врахувати при застосуванні норми права відповідно до вимог частини 4статті 263 ЦПК України.
Зокрема, такий правовий висновок, викладений у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, за яким підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідач визнав факт невиплати орендної плати за вказані періоди у строки передбачені договором, при цьому посилався на те, що заборгованість по орендній платі за 2022-2024 року виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року.
За своєю сутністю цивільно-правова відповідальність означає виникнення у особи обов`язку майнового характеру, якого не було до вчинення правопорушення. У статті 617 ЦК України містяться підстави звільнення (випадок, непереборна сила) саме від відповідальності за порушення зобов`язання, а не за виконання договірного зобов`язання. Тому стаття 617 ЦК України не може бути застосована як підстава, що виключає виконання договірного зобов`язання (постанова Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 14 листопада 2018 року в справі №757/58385/16-ц).
Усталеним як в цивілістичній доктрині, так і судовій практиці під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість добросовісність та розумність (частина третя статті 509 ЦК України). Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці (постанова Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року у справі №180/1735/16-ц).
У постанові від 13 березня 2024 року у справі № 686/16312/22 Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду зауважив, що на рівні норм ЦК України законодавець не внормував застосування конструкції форс-мажору в цивільних відносинах. Традиційно в цивільних відносинах форс-мажор є договірною підставою звільнення від цивільно-правової відповідальності. Проте це не перешкоджає учасникам цивільного обороту врегулювати свої відносини з врахуванням принципу свободи договору.
Очевидно, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема: застосування конструкції форс-мажору в своїх відносинах (на які випадки поширюється форс-мажор, які правові наслідки існування форс-мажору (наприклад, право на зміну чи розірвання договору); чим підтверджується форс-мажор; чи впливає існування форс-мажору на виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі такого договору; як позначається існування форс-мажору на строках виконання цивільно-правового зобов`язання, яке виникло на підставі договору.
Указом Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 внаслідок військової агресії російської федерації проти України введено воєнний стан в Україні строком на 30 діб з 05 год 30 хв 24 лютого 2022 року. Строк дії воєнного стану неодноразово продовжувався та діє по сьогодні.
У зв`язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30, 34, 38, 39, 41, 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб у межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України «Про правовий режим воєнного стану (пункт 3 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022).
Воєнний стан - це особливий правовий режим, що вводиться в Україні або в окремих її місцевостях у разі збройної агресії чи загрози нападу, небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності та передбачає надання відповідним органам державної влади, військовому командуванню, військовим адміністраціям та органам місцевого самоврядування повноважень, необхідних для відвернення загрози, відсічі збройної агресії та забезпечення національної безпеки, усунення загрози небезпеки державній незалежності України, її територіальній цілісності, а також тимчасове, зумовлене загрозою, обмеження конституційних прав і свобод людини і громадянина та прав і законних інтересів юридичних осіб із зазначенням строку дії цих обмежень (стаття 1 Закону України «Про правовий режим воєнного стану»).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина 4статті 263 ЦПК України).
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
З початку 2014 року мала місце збройна агресія російської федерації, яка розпочалася з неоголошених і прихованих вторгнень на територію України підрозділів збройних сил та інших силових відомств російської федерації, а також шляхом організації та підтримки терористичної діяльності. І на даний час російська федерація чинить злочин агресії проти України та здійснює тимчасову окупацію частини її території за допомогою збройних формувань російської федерації. […] Зазначений факт розглядається як загальновідомий для обох сторін. Факт військової агресії визнаний на національному рівні, в тому числі в Законах України «Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції», «;Про внесення змін до деяких законів України щодо підприємств залізничного транспорту, майно яких розміщене в районі відсічі і стримування збройної агресії російської федерації у Донецькій та Луганській областях, проведення антитерористичної операції», Постановах Верховної Ради України «Про Звернення Верховної Ради України до парламентів іноземних держав, парламентських асамблей міжнародних організацій щодо засудження триваючої агресії російської федерації проти України», «;Про Звернення Верховної Ради України до Організації Об`єднаних Націй, Європейського Парламенту, Парламентської Асамблеї Ради Європи, Парламентської Асамблеї НАТО, Парламентської Асамблеї ОБСЄ, Парламентської Асамблеї ГУАМ, національних парламентів держав світу про визнання російської федерації державою-агресором», «;Про Заяву Верховної Ради України «Про відсіч збройній агресії російської федерації та подолання її наслідків», Рішеннями Ради національної безпеки і оборони України «Про невідкладні заходи щодо забезпечення національної безпеки, суверенітету і територіальної цілісності України», «Про невідкладні заходи щодо подолання терористичної загрози і збереження територіальної цілісності України» тощо ( постанова Верховного Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 липня 2019 року у справі № 911/1897/18).
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина 1статті 81 ЦПК України).
       У справі, що переглядається, сторони у пункті 13.1 додаткової угоди домовились, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.
Тобто будь-яких обставин, які сторони вважають форс-мажорними, вони у договорі оренди не визначили.
Відповідач, обґрунтовуючи свої заперечення в доводах апеляційної скарги посилається на те, що відсутність сплати орендної плати Відповідачем у період окупації та до моменту підтвердження безпечного стану земельної ділянки є наслідком обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період.
Так, в листі від 28 лютого 2022 року №2024/02.0-7.1, розміщеному на офіційному сайті, Торгово-промислова палата України на підставі статей14,14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» від 02 грудня 1997 року № 671/97-ВР, Статуту ТПП України засвідчила форс мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію російської федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року №64/2022 «Про введення воєнного стану в Україні». Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об`єктивними обставинами для суб`єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов`язанням/обов`язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).
Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про Торгово-промислові палати в Україні» Торгово-промислова палата України та уповноважені нею регіональні торгово-промислові палати засвідчують форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) та видають сертифікат про такі обставини протягом семи днів з дня звернення суб`єкта господарської діяльності за собівартістю. Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) для суб`єктів малого підприємництва видається безкоштовно.
Форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, а саме: загроза війни, збройний конфлікт або серйозна погроза такого конфлікту, включаючи але не обмежуючись ворожими атаками, блокадами, військовим ембарго, дії іноземного ворога, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, дії суспільного ворога, збурення, акти тероризму, диверсії, піратства, безлади, вторгнення, блокада, революція, заколот, повстання, масові заворушення, введення комендантської години, карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України, експропріація, примусове вилучення, захоплення підприємств, реквізиція, громадська демонстрація, блокада, страйк, аварія, протиправні дії третіх осіб, пожежа, вибух, тривалі перерви в роботі транспорту, регламентовані умовами відповідних рішень та актами державних органів влади, закриття морських проток, ембарго, заборона (обмеження) експорту/імпорту тощо, а також викликані винятковими погодними умовами і стихійним лихом, а саме: епідемія, сильний шторм, циклон, ураган, торнадо, буревій, повінь, нагромадження снігу, ожеледь, град, заморозки, замерзання моря, проток, портів, перевалів, землетрус, блискавка, пожежа, посуха, просідання і зсув ґрунту, інші стихійні лиха тощо.
Згідно з наведеними положеннями закону та висновками Верховного Суду у разі, якщо боржник (у даному випадку орендар ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ») посилається на причину невиконання зобов`язання на наявність обставин, які він вважає форс-мажорними, він має надати докази того, що саме ці обставини перешкодили йому у виконанні зобов`язань.
З матеріалів справи встановлено, що Товариство обмежилось лише посиланням на військові дії на території України та Херсонської області зокрема, але не надало доказів на підтвердження того, які саме обставини (окупація територій, де розташовані орендовані земельні ділянки; їх безпосередня близькість до зони бойових дій тощо) вплинули на господарську діяльність підприємства. Також відсутні докази отримання відповідачем відповідного сертифікату Торгово-промислової палати в Україні із засвідченням таких обставин.
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачці орендної плати за 2023 та 2024 роки.
За таких обставин колегія суддів вважає безпідставними доводи апеляційної інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2023-2024 роки за договором оренди земельної ділянки.
Отже, суд першої інстанції дійшов в цілому правильного висновку, що спірний договір оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірваний з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: несвоєчасного виконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.
Повно та всебічно дослідивши обставини у справі та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі та повернення позивачці орендованих земельних ділянок.
Колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги в частині того, що в 2023-2024 роках підприємство не могло використовувати орендовану земельну ділянку позивача через її можливе замінування, оскільки за наявними у справі доказами, позивачем доведено, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з 24.02.2022 року і по теперішній час не здійснює господарської діяльності на орендовані земельній ділянці, навіть після проведення розмінування земель сільськогосподарського призначення, при цьому підприємство не зверталося з відповідними зверненнями до військової адміністрації, та не повідомляло орендаря про неможливість виконання своїх обов`язків. 
Підстав для скасування рішення суду в частині задоволених вимог, з врахуванням доводів апеляційної скарги, колегія суддів не вбачає.
Разом з тим, колегія суддів зазначає, що військова агресія рф проти України, як і тимчасова окупація російською федерацією частини території Херсонської області, до складу якої входила і частина, де розташована земельна ділянка позивача, а також проведення бойових дій на території Херсонської області є загальновідомими фактами, а відтак не потребують доказування відповідачем. За таких обставин, посилання відповідача на неможливість використання ним за призначенням об`єкту оренди в період з 24.02.2022 року по листопад 2022 року не потребує доказуванню, однак може бути спростовано належними та допустимими доказами з боку позивача, який таких доказів не надав.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що існують підстави для виключення з мотивувальної частини рішення суду першої інстанції посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
Щодо судових витрат
Згідно із ч.13 ст.141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
В силу ч. 1ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду першої інстанції зміні, необхідно відповідно провести і розподіл судових витрат.
На підставі ст.141 ЦПК України з відповідача на користь позивача підлягає стягненню судовий збір пропорційно задоволеним позовним вимогам. Позивач звернувся з позовом про стягнення 78202,72 грн. та про розірвання договору оренди. Позов в частині стягнення орендної плати задоволено в сумі 54715,95 грн, в іншій частині рішення залишено без змін, що складає 83,4 % від задоволених позовних вимог, а тому з відповідача підлягають стягненню судові витрати у вигляді оплаченого судового збору за подачу позовної заяви в сумі 2020,28 грн.
Також, пропорційно до задоволених позовних вимог, підлягають зменшенню витрати по оплаті правової допомоги 10000 грн – 16,6 % = 8340 грн.
За вказаних обставин, апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення місцевого суду зміні в частині позовних вимог про стягнення орендної плати.

Керуючись статтями  374, 376, 381-384 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Журика Андрія Леонідовича, задовольнити частково.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 11 квітня 2025 року в частині стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 заборгованості з орендної плати за землю змінити, зменшивши суму, яка підлягає стягненню, з 78 202,72 грн до 54 715,95 грн.
Змінити розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції.
Зменшити розмір стягнутого з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судового збору за подання позовної заяви з 2422,40 грн до 2020,28 грн. та витрати на правничу допомогу з 10 000,00 грн до 8340 грн.
Виключити з мотивувальної частини рішення посилання на можливість використання відповідачем об`єкту оренди у період з березня по листопад 2022 року.
В іншій частині рішення суду залишити без змін. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий С.В. Радченко

Судді В.О. Бездрабко

Л.А. Приходько