Номер провадження: 22-ц/813/3631/25 
Справа № 494/349/24
Головуючий у першій інстанції Панчишин А.Ю.
Доповідач Громік Р. Д.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11.06.2025 року                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі:
головуючого – Громіка Р.Д.,
суддів – Драгомерецького М.М., Сегеди С.М.,
за участю секретаря – Скрипченко Г.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні за відсутності учасників справи апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Березівського районного суду Одеської області від 27 листопада 2024 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся, визнання права власності на нерухоме майно,

ВСТАНОВИВ:
1. ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовної заяви.
Представник позивача – адвокат Журик Т.В., який діє в інтересах позивача ОСОБА_1 , звернулась до суду з позовною заявою, згідно якої просить визнати, що між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 відбулось повне виконання договору купівлі-продажу магазину, що розташований на земельній ділянці загальною площею 192.0 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати дійсним такий договір, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 ; визнати за позивачем право власності на магазин, що розташований на земельній ділянці загальною площею 192.0 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що 15 грудня 2021 року позивачем було передано 20000 доларів США, що було еквівалентно станом на 15 грудня 2021 року 539970 гривень за купівлю магазину, що розташований на земельній ділянці загальною площею 192.0 кв.м.:, за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до технічного паспорту на виробничий будинок-магазин, загальна площа магазину складає 104,6 кв. м., розташований на земельній ділянці загальною площею 192.0 кв. м., з яких під, будинком знаходиться 104,6 кв. м. 15 грудня 2021 року позивачу відповідачкою було передано ключі від магазину, в тому числі від двох літніх площадок, які є невід`ємною частиною об`єкту нерухомості. Крім того, сторонами було проведено повний облік залишеного товару в магазині, який не було реалізовано; було проведено опис всього залишеного електричного обладнання (холодильники, кондиціонери) та меблів (столи, полиці, крісла та ін) та домовлено про їхню вартість з метою викупу.
Також представник позивача зазначає, що було досягнуто домовленості між сторонами про те, що нотаріальний договір купівлі-продажу між ними буде укладено після повного розрахунку за залишений товар в магазині та меблювання. 20 лютого 2022 року позивачем було сплачено в повному об`ємі домовлену суму ОСОБА_2 в розмірі 8800 доларів США та 12500 гривень 00 копійок. Однак, вже два роки відповідач ОСОБА_2 постійно знаходить різні відмови щодо укладення нотаріального договору купівлі-продажу. Дане рішення мотивується тим, що вона мала намір переїхати проживати в інший населений пункт, проте через війну її плани змінились, тому вона «ще подумає коли оформляти договір і що саме вона продала позивачу». Постійно погрожує знесенням літніх приміщень, які не є капітальними будовами і не включені до технічного паспорту.
20 грудня 2021 року позивач повноцінно почав працювати в магазині, що підтверджується видатковими накладними з різних фірм-постачальників товарів та продуктів, виписаних на його ім`я, та адресу магазину. З грудня 2021 року позивач у повному обсязі сплачує всі комунальні послуги і з цього часу від ОСОБА_2 до нього не було жодного звернення щодо необхідності доплат за магазин чи за товар. Проте з січня 2024 року, коли позивач став вимагати оформлення договору купівлі-продажу, йому почали погрожувати зносом літніх веранд, де позивачем встановлено тенісний стіл та проводить свій час молодь села. Відповідач став погрожувати, що йому повернуть частину коштів, а іншу частину вирахують, як оренду магазину і далі будуть самі працювати.
Позивачем було направлено офіційного листа ОСОБА_2 з запрошенням оформлення нотаріального договору купівлі-продажу магазину, однак в зазначений час відповідач до нотаріуса не прибула.
Представник позивача наголошує, що якби позивач знав, що відповідач буде відмовлятись від оформлення нотаріального договору купівлі-продажу магазину, то він би уклав своєчасно договір купівлі-продажу у відповідності із вимогами ст. 657 ЦК України. ОСОБА_1 проживав в даному селі з дитинства, знав відповідачку як порядну людину, тому був впевнений, що вона виконає свої зобов`язання щодо нотаріального оформлення договору купівлі-продажу. Проте, не зважаючи на те, що нотаріально договір між сторонами не укладено, фактично між сторонами відбувся договір купівлі-продажу вище вказаного майна, так як позивач сплатив обумовлену вартість майна, про що свідчить розписка, та прийняв його, почав ним користуватися і розпоряджатися як власник, а відповідач прийняла кошти та передала майно позивачу.
Позивач, як повноправний власник, не має права розпоряджатись своїм правом власності, переоформити облікові рахунки на світло, воду та ін. Він не може вкласти кошти в проведення ремонту магазину. Своєю бездіяльністю, відповідачка створює для позивача некомфортні умови володіння власністю. З його боку було створено всі умови для того аби оформити договір купівлі-продажу відповідно до вимог діючого законодавства України, проте відповідачка ухиляється від такого переоформлення, в зв`язку з чим він вимушений звернутись до суду.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Березівського районного суду Одеської області від 27 липня 2024 року у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_5 , ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу таким, що відбувся визнання права власності на нерухоме майно відмовлено.

Короткий зміст та доводи апеляційної скарги.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати оскаржуване судове рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги повністю, посилаючись при цьому на порушення норм матеріального та процесуального права.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що судом першої інстанції не в повному обсязі досліджено матеріали справи та зроблено помилкові висновки про відмову у задоволенні позовних вимог.

Сповіщення сторін та заяви у справі.
Про судове засідання, призначене на 11 червня 2025 року, сторони були належним чином сповіщені про дату, час та місце слухання справи, однак у судове засідання не з`явились, жодних заяв чи клопотань не надходило.
Відповідно до ст. 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Згідно із ч. 5 ст. 268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.
Відповідно до ч. 7 ст. 268 ЦПК України рішення суду (повне або скорочене) підписується всім складом суду у день його складення і додається до справи.
Повний текст судового рішення виготовлено 23 червня 2025 року.

2. МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція апеляційного суду
Заслухавши доповідача, розглянувши матеріали справи і доводи, викладені в апеляційній скарзі, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню за таких підстав.

Мотиви, з яких виходить апеляційний суд, та застосовані норми права
У частині третій статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до припису ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно із ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом першої інстанції правильно встановлено, що ОСОБА_2 на праві власності належить нежитлова будівля магазин, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , що вбачається з свідоцтва про право власності серія НОМЕР_1 від 06.10.2011 року видане Ставківською сільською радою на підставі рішення сесії від 15.09.2011 року за №112-VI.
Згідно з розписки від 15.12.2021 вбачається, що ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 20 тисяч доларів США за купівлю магазину за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до розписки від 20.02.2022 вбачається, що ОСОБА_2 отримала від ОСОБА_1 8800 доларів США та 12500 грн. за отриманий товар по магазину за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з витягу з реєстру платників єдиного податку від 21.04.2020 року за №2015103400077 вбачається, що ОСОБА_1 є фізичною особою підприємцем.
Згідно з численних квитанцій по оплаті за послуги електропостачання долучених до позовної заяви вбачається, що позивач оплачує такі по особовому рахунку № НОМЕР_2 .
Відповідно до акта №24 від 13.02.2024 старости Розквітівської сільської ради Ліщенка Н.В. про встановлення наявності та використання техніки приладів та предметів для обслуговування та забезпечення діяльності магазину за адресою: АДРЕСА_1 проведено обстеження приладів та предметів, які знаходяться в зазначеному магазині.
Свідок ОСОБА_4 надала пояснення в судовому засіданні, згідно яких: в кінці 2021 року її сину, позивачу по справі, відповідач запропонувала придбати магазин та будинок, що розташований біля магазину. За один раз придбати все майно такої змоги в позивача не було. Позивач вирішив придбати лише магазин, між сторонами було обумовлено вартість магазину. Однак в 2022 році ситуація змінилась, відповідачка повернулась проживати в будинок. Договір купівлі-продажу в нотаріальному порядку не міг бути оформлений, так як були проблеми з розподілом землі під магазином та будинком. На момент купівлі магазину відповідачка була власником земельної ділянки на якій знаходився магазин. Позивач виплатив всю суму за будівлю магазину. Спочатку відповідачка зазначала, що в купівлю магазину також входить і допоміжні господарські будівлі, однак в подальшому вказані обставини вона заперечила. Позивач придбав також піднавіс, стіл, підсобні приміщення, також він користується територією біля магазину.
Свідок ОСОБА_6 у судовому засіданні надала покази, що в 2021 році її знайомі (позивач) придбали магазин. Вона почала їм допомагати у проведенні господарської діяльності. Далі свідок зазначила, що їй відомо що відповідачі почали змінювати умови договору купівлі-продажу. Позивач неодноразово звертався до відповідача з метою оформлення договору купівлі-продажу в нотаріальному порядку, однак відповідач відмовляла. Свідок повідомила, що до магазину також належить кладова та підсобні приміщення, вхід в підсобні приміщення є за межами магазину.
Згідно з державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯИ №126109 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 0,2500 га, що розташована за адресою АДРЕСА_1 . Такий акт виданий на підставі рішення 6 сесії V скликання Ставківської сільської ради Березівського району Одеської області від 28.03.2007 року №68. Цільове призначення земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд , кадастровий номер земельної ділянки 5121284900:02:001:0084.
Також, відповідно до державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯИ №126110 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 0,0434 га, що розташована за адресою АДРЕСА_1 . Такий акт виданий на підставі рішення 6 сесії V скликання Ставківської сільської ради Березівського району Одеської області від 28.03.2007 року №68. Цільове призначення земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, кадастровий номер земельної ділянки 5121284900:02:001:0085.
Доводи представника позивача, з посиланням на відповідь сільського голови, що на момент укладення договору купівлі-продажу у відповідача не перебувала у власності земельна ділянка, на якій знаходиться магазин, не заслуговують на увагу, та спростовані відповідачкою, яка надала для огляду відповідний державний акт серія ЯИ №126109.
У подальшому земельна ділянка, для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, кадастровий номер 5121284900:02:001:0084 була розподілена на дві земельні ділянки з кадастровими номерами 5121284900:02:001:0340, площею 0,0228 га, та 5121284900:02:001:0339, площею 0,2272 га, про що свідчить витяги з Державного реєстру речових прав №387306196 та №387309383 відповідно, наданих відповідачем в судовому засіданні.
Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Статтею 11 ЦК України визначено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків, а саме: цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.
Відповідно до ст.12 ЦК України особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд. Нездійснення особою своїх цивільних прав не є підставою для їх припинення, крім випадків, встановлених законом. Особа може відмовитися від свого майнового права. Відмова від права власності на транспортні засоби, тварин, нерухомі речі здійснюється у порядку, встановленому актами цивільного законодавства. Особа може за відплатним або безвідплатним договором передати своє майнове право іншій особі, крім випадків, встановлених законом. Якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом.
Статтею 13 ЦК України визначено межі здійснення цивільних прав, а саме: цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Не допускаються використання цивільних прав з метою неправомірного обмеження конкуренції, зловживання монопольним становищем на ринку, а також недобросовісна конкуренція. У разі недодержання особою при здійсненні своїх прав вимог, які встановлені частинами другою - п`ятою цієї статті, суд може зобов`язати її припинити зловживання своїми правами, а також застосувати інші наслідки, встановлені законом.
Згідно до вимог ст. 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї. Виконання цивільних обов`язків забезпечується засобами заохочення та відповідальністю, які встановлені договором або актом цивільного законодавства. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, загальний перелік яких визначений у статті 16 ЦК України.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Правилами ч. 3 ст. 12 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно зі ст. 81 ЦПК України кожна особа зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ст. 392 Цивільного кодексу України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із ч. 2 ст. 220 цього Кодексу, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
У пункті 5 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ № 5 від 07.02.2014 р. «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» роз`яснено, що вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом, зокрема на підставі правочинів. При цьому діє презумпція правомірності набуття права власності на певне майно, яка означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК).
Згідно з ч. 3 ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Однак відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
У відповідності до ч. 1 ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» регулює відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, і спрямований на забезпечення визнання та захисту державою таких прав.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно із статтями 4, 27 вказаного Закону визначено, що державній реєстрації прав підлягають: право власності; державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Таким чином, на об`єкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача за договором відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України виникає в момент державної реєстрації, порядок здійснення якої визначений ст. 182 ЦК України, а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.
З наведених підстав не може бути визнаний дійсним договір купівлі-продажу будівлі магазину на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Крім того, відмови нотаріуса від укладення договору у зв`язку із неявкою відповідача, про яку позивач зазначає в позовній заяві, суду не надано.
Також, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації (частина восьма статті 120 Цивільного кодексу України).
Разом з тим, позивач не подав доказів, що при купівлі спірного магазину між сторонами обговорювалось питання стосовно земельної ділянки з кадастровим номером 5121284900:02:001:0084, на якій розташований магазин, яка в подальшому була розподілена відповідачкою на дві інші земельні ділянки. Таким чином, не заслуговують на уваги доводи зазначені в позовній заяві, про створення позивачем всіх умов для оформлення договору купівлі-продажу .
Статті 328, 334 ЦК України передбачають, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Відповідно до правових позицій Верховного Суду України, викладених в постанові від 18.02.2015 у справі № 6-244цс14 та в постанові від 24.06.2015 № 6-318цс15, ураховуючи, що відповідно до ст. 328 ЦК України набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти, суд при застосуванні цієї норми повинен встановити, з яких саме передбачених законом підстав, у який передбачений законом спосіб позивач набув право власності на спірний об`єкт та чи підлягає це право захисту в порядку, передбаченому ст. 392 ЦК України.
Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов вмотивованого висновку про недоведеність вимог позивача. Вимога про визнання права власності за позивачем на вказаний магазин є похідною і задоволенню не підлягає.
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Скаржник не довела обставини, на які посилалась як на підставу своєї апеляційної скарги, жодного належного та допустимого доказу на спростування висновків суду першої інстанції не надала.
Щодо доводів апеляційної скарги, то колегія суддів зазначає таке.
За змістом статей 15 і 16 ЦК України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Частинами першою та другою статті 319 ЦК України передбачено, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Згідно зі статтею 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
У частині третій статті 640 ЦК України визначено, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц (провадження № 61-29416св18), від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17 (провадження № 61-48764св18), від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18 (провадження № 61–1111св20) та від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц (провадження № 61-7145св22).
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Колегія суддів зазначає, що позивач не довів факту ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
За таких обставин відсутні передбачені законом підстави для визнання договору купівлі-продажу магазину дійсним, а відповідно і земельної ділянки під магазином, оскільки матеріали справи не містять доказів того, що відповідач ухилилась від нотаріального посвідчення спірного договору та що така можливість була втрачена.
Наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження в суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства, і з якою погоджується суд апеляційної інстанції.
Твердження скаржника в апеляційній скарзі про те, що судом першої інстанції порушено норми процесуального закону, не є такими, що порушують розгляд справи по суті.
Крім того судова колегія вважає за необхідне зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суді, та відмінності, які існують у держава-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо надання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки з огляду на конкретні обставини справи (Проніна проти України, № 63566/00 § 23, ЄСПЛ від 18 липня 2006 року. Оскаржувані судові рішення відповідають критерію обґрунтованості судового рішення.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Справа розглянута по суті правильно, законних підстав для скасування чи зміни рішення суду першої інстанції немає.
З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду залишити без змін.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд

УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Березівського районного суду Одеської області від 27 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова суду набирає законної сили з моменту її ухвалення, проте може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст судового рішення складено 23 червня 2025 року.

Головуючий                                                        Р.Д. Громік

Судді:                                                        М.М. Драгомерецький

                                                               С.М. Сегеда