Номер провадження: 22-ц/813/4758/25 
Справа № 522/17155/21
Головуючий у першій інстанції Федчишена Т. Ю.
Доповідач Сегеда С. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10.06.2025 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі:

головуючого                Сегеди С.М.,
суддів:                Громіка Р.Д.,
Драгомерецького М.М.,         
               за участю: 
       секретаря                Козлової В.А.,
       апелянта                 ОСОБА_1 ,
               позивача                 ОСОБА_2 
               представника                 ОСОБА_2 – адвоката Ткаченко О.С.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в режимі відеоконференції, апеляційну скаргу  ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року, повний текст якого складено 26 лютого 2025 року та ухваленого під головуванням судді Федчишеної Т.Ю., у цивільній справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди та компенсації комунальних платежів,
      
        встановив:

У вересні 2021 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за договором оренди та компенсації комунальних платежів.
Позовні вимоги були обґрунтовані тим, що позивачу на праві власності належить кв. АДРЕСА_1 .
13.09.2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди зазначеної квартири строком на один рік з автоматичним продовженням дії договору на такий самий строк і на тих самих умовах.
Розмір орендної плати за договором складав 10 000,00 грн. на місяць впродовж усього року. Крім орендної плати орендар, відповідно до договору, здійснює оплату комунальних та інших платежів, на підставі наданих орендодавцем рахунків від обслуговуючих організацій.
Позивач вказав, що до грудня 2020 року ОСОБА_1 сумлінно виконувала свої зобов`язання, але в подальшому почала затримувати сплату орендної плати, сплачуючи її не в повному обсязі та перестала компенсувати комунальні платежі, мотивуючи це затримками заробітної плати та обіцяла розрахуватися найближчим часом.
За період з 31.12.2020 року по 09.05.2021 року відповідачем було здійснено в рахунок орендної плати платежі лише на загальну суму 13 940,00 грн.
У кінці травня 2021 року відповідач виїхала з квартири, не передавши квартиру за актом приймання-передачі, як то передбачено умовами договору.
Посилаючись на те, що станом на 06.08.2021 року договір оренди є чинним, акт приймання-передачі квартири не підписано, борг відповідача з орендної плати за період з грудня 2020 по серпень 2021 року, з урахуванням сплачених платежів в сумі 13 940,00 грн., становить 76 060,00 грн.
Крім того, орендарем не компенсовано комунальні послуги на загальну суму 23 217,77 грн.
Посилаючись на вказані обставини, позивач просила задовольнити її вимоги. 

Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2025 року позов ОСОБА_2 було задоволено частково. 
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 76 060,00 грн. заборгованості з орендної плати, а також судовий збір у розмірі 760,57 грн.
В іншій частині позову було відмовлено (т.4, а.с.225-235). 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 ставить питання про скасування рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2025 року, ухвалення нового судового рішення, яким відмовити у позові, посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права (т.5, а.с.2-20).
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_2 – адвокат Ткаченко О.С. просить оскаржуване рішення залишити без змін, апеляційну скаргу - без задоволення, посилаючись на її необґрунтованість (т.5, а.с.30-33).

Вирішуючи питання про слухання справи у відкритому судовому засіданні, у режимі відеоконференції, за участю з`явившихся учасників справи, колегія суддів виходить із того, що всі учасники справи належним чином були повідомленні про день та час слухання справи (т.5, а.с.134-135).

Перевіривши законність і обґрунтованість оскаржуваного судового рішення, заслухавши доповідача, доводи апеляційної скарги, заперечення на неї, колегія суддів дійшла висновку про необхідність відмови в задоволенні апеляційної скарги, виходячи з наступних підстав.

Задовольняючи позовні вимоги частково та стягуючи з відповідача на користь позивача заборгованість з орендної плати у розмірі 76 060,00 грн., суд першої інстанції виходив із того, що відповідач не виконала умови договору оренди, внаслідок чого у останньої виникла вищевказана заборгованість (т.4, а.с.225-235).
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Відповідно до змісту ст. ст. 12, 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд та має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

На підставі ч. 1 ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім`ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
За правилами ч.1 ст. 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Згідно ч. 1 ст. 811 ЦК України договір найму житла укладається у письмовій формі.
Предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ч. 1 ст. 812 ЦК України).
Частиною 3 ст. 815 ЦК України визначено, що наймач зобов`язаний своєчасно вносити плату за найм житла. Наймач зобов`язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму.
Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Наймач вносить плату за найм житла у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за найм житла не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п`ять років.

З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_2 є власником кв. АДРЕСА_1 (т.1, а.с.16).
13.09.2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 було укладено договір оренди кв. АДРЕСА_1 . 
Згідно з п.1.1. вказаного договору орендодавець передає орендареві в строкове платне користування кв.у АДРЕСА_1 , а орендар приймає в оренду квартиру на умовах, визначених цим договором.
Пунктом 1.2. договору передбачено, що строк оренди становить один календарний рік. Якщо після закінчення строку оренди, жодна зі сторін не виявили письмового бажання розірвати договір, договір вважається пролонгованим та тих же умовах ще на один рік.
Згідно з п. 1.3. договору мета оренди: квартира, що орендується, надається для проживання орендарю та членам його родини.
Відповідно до п. 1.4 договору орендна плата за цим договором встановлюється в розмірі 10 000,00 грн. на місяць впродовж усього року.

Орендар окремо від орендних платежів здійснює оплату комунальних платежів та інших платежів (витрати на утримання квартири): на обслуговування будинку та прибудинкової території, витрати по оплаті комунальних послуг (холодного та гарячого водопостачання та водовідведення, опалення), телекомунікаційних та інших послуг на підставі наданих орендодавцем рахунків від обслуговуючих організацій.
Орендна плата та витрати на утримання квартири сплачуються орендарем на користь орендодавця не пізніше першого числа кожного наступного місяця.
Пунктом 1.6 договору передбачено, що факт отримання орендодавцем від орендаря грошових коштів буде підтверджено розпискою орендодавця в отриманні відповідних сум з оплати оренди та інших платежів на утримання квартири.
Відповідно до п. 1.9 договору, квартира та майно, яке в ній знаходиться, передається у користування орендареві від орендодавця на підставі акта прийому-передачі квартири в оренду, в якому фіксуються показання квартирних лічильників. У разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату до дня повернення квартири та майна за актом прийому - передачі з оренди.
Згідно з п.п. 2.2.5 договору орендар зобов`язується своєчасно вносити плату за оренду квартири та інших платежів.
У п.п. 2.9.12 договору передбачено, що орендар зобов`язується попередити орендодавця про дострокове розірвання цього договору за один місяць до бажаної дати розірвання, а у разі порушення цього строку, або попередження у термін, який складає менше одного місяця, заставна сума не повертається.
Відповідно до п.п. 3.1.2 договору орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення плати за оренду та інших платежів.
Згідно з п.п. 5.1 договору, договір набуває чинності з моменту його підписання і дійсний згідно умов п. 1.2. цього договору, а в частині виникнення випадків невиконання орендарем зобов`язань за цим договором – до повного виконання орендарем своїх зобов`язань за договором. При цьому сторони домовились, що в разі, якщо за один місяць до закінчення строку оренди, визначеного п. 1.2. договору, будь-яка з сторін не повідомить про припинення договору оренди, даний договір вважається продовжений на такий саме строк. Спори, що виникають при виконанні даного договору між сторонами вирішуються у встановленому законом порядку.
Пунктом 5.2 визначено можливість розірвання договору з ініціативи орендодавця. Також передбачено, що в усіх інших випадках одностороннє розірвання договору можливе з дотриманням умов пункту 2.9.12 договору.
Пунктом 5.3 договору передбачено, що підписанням сторонами акта прийому – передачі квартири і майна з оренди, сторони засвідчать те, що договір виконаний в повному обсязі та сторони не мають одна до одної жодних претензій (т.1, а.с.8-11).

Згідно акту приймання-передачі в оренду від 13.09.2019 року позивач передала відповідачу в строкове платне користування кв. АДРЕСА_1 , а відповідач прийняла в оренду квартиру на умовах, визначених цим договором. Зазначений акт підписаний сторонами у справі (т.1, а.с.12).
Слід зазначити, що у встановленому законом порядку зазначений договір відповідачем спростовано не було та він є чинним.

За правилами ч.1 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Як вказано в ч.1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Згідно зі ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Як вже зазначалось, у п. 5.3 вищевказаного договору вказано, що підписанням сторонами акту прийому – передачі квартири і майна з оренди, сторони засвідчать те, що договір виконаний в повному обсязі та сторони не мають одна до одної жодних претензій.
Проте, в матеріалах справи відсутній акт прийому-передачі майна з оренди власнику вищевказаної квартири.
Крім того, в матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували, що після закінчення строку оренди за договором будь-яка із сторін виявила письмове бажання розірвати договір, тому договір вважається пролонгованим на тих же умовах, на такий же самий строк.

У зв`язку з тим, що ОСОБА_1 не виконала взяті на себе зобов`язання щодо здійснення оплати з оренди житла, та у неї виник борг, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог, в частині стягнення заборгованості по орендній платі. Згідно розрахунку позивача, заборгованість по орендній платі складає 76060,00 грн.
У встановленому законом порядку вказаний розрахунок відповідачем також спростовано не було. Станом на даний час заборгованість відповідачем не погашена та має місце.

Крім того, відповідач – апелянт у справі не скористалася своїм правом та не надала ані суду першої, ані суду апеляційної інстанцій свого розрахунку заборгованості за договором оренди житлового приміщення. 
Заявник апеляційної скарги зазначає, що орендна плата та комунальні послуги були відповідачем повністю оплачені. Разом з тим, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів щодо оплати ОСОБА_1 оренди житлового приміщення.

Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч.6 ст. 81 ЦПК України).

Таким чином, враховуючи, що відповідачем – апелянтом у справі не було доведено належного виконання умов договору оренди житлового приміщення, суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку про часткове задоволення позовних вимог.

Колегія суддів також зазначає, що рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14.02.2025 року, в частині відмови у стягненні з відповідача на користь позивача заборгованості за комунальні послуги, сторонами у справі в апеляційному порядку не оскаржено.

З огляду на викладене, слід дійти висновку про те, що доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції. Інші доводи апеляційної скарги не можуть бути підставою для скасування законного та обґрунтованого рішення, оскільки по своїй суті зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції щодо установлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки судом першої інстанції. Ураховуючи, що судом першої інстанції повно та всебічно з`ясовані фактичні обставини справи, правильно застосовано норми матеріального і процесуального права, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Згідно ч.ч. 1, 5 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі.
Колегія суддів зазначає, що заявник апеляційної скарги не надав суду достатніх, належних і допустимих доказів існування обставин, на які він посилається як на підставу своїх заперечень проти оскаржуваного судового рішення та доводів апеляційної скарги.

За змістом ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватись на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотримання норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданням цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог або заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.

Колегія суддів також зазначає, що Європейський суд з прав людини (далі – ЄСПЛ) вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції «Про захист прав людини і основоположних свобод» (далі – Конвенція) зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Суд апеляційної інстанції враховує положення практики ЄСПЛ про те, що право на обґрунтоване рішення не вимагає детальної відповіді судового рішення на всі доводи висловлені сторонами. Крім того, воно дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (справа «Гірвісаарі проти Фінляндії», п.32.)
Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (Burg and others v. France (Бюрг та інші проти Франції), (dec.); Gorou v. Greece (no.2) (Гору проти Греції №2) [ВП], § 41.

Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням матеріального і процесуального права.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду, доводи апеляційної скарги його не спростовують, оскільки рішення прийнято у відповідності до вимог процесуального права, у зв`язку з чим апеляційну скаргу слід залишити без задоволення, оскаржуване рішення суду слід залишити без змін.

Керуючись ст.ст. 367, 368, п.1 ч. 1 ст. 374, ст.ст. 375, 381 - 384, 389-391 ЦПК України апеляційний суд
ухвалив:

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.

Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 14 лютого 2025 року залишити без змін.

Постанова апеляційного суду набирає законної сили і дня її ухвалення, однак може бути оскаржена шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції України протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Через велике навантаження цивільних і адміністративних справ, які розподіляються на одного суддю Одеського апеляційного суду, повне судове рішення складено 30.06.2025 року. 

Судді Одеського апеляційного суду:        С.М. Сегеда

Р.Д. Громік

                                                                       М.М. Драгомерецький