Номер провадження: 22-ц/813/3209/25 
Справа № 522/13859/23
Головуючий у першій інстанції Науменко А.В.
Доповідач Кострицький В. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.07.2025 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Кострицького В.В.,
суддів: Коновалової В.А., Лозко Ю.П.,
за участю секретаря судових засідань Булацевської Я.В.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 
представник позивача – Діденко Катерина Віталіївна
відповідач - Акціонерне товариства «Сенс-Банк»
представник відповідача – Борщенко Костянтин Юрійович
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Борщенка Костянтина Юрійовича, який діє в інтересах Акціонерного товариства «Сенс-Банк» на рішення Приморського районного суду міста Одеси від 18 жовтня 2024 року, ухвалене у складі судді Науменка А.В., у приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про припинення речового права на квартиру, шляхом визнання протиправними дій та скасування рішень державних реєстраторів та поновлення речового права на квартиру,-

встановив:

Короткий зміст позовних вимог.
ОСОБА_1 , звернулась до Приморського районного суду м. Одеси з позовною заявою до Акціонерного товариства «Сенс Банк» в якій позивач просить суд, з урахуванням заяви про зміну предмету позову, визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Мельник Т. І. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41741092 від 22 червня 2018 року, державний реєстратор Мельник Т.І., КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу» на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ « Укрсоцбанк», реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1583013851101; визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Чапського А. Е. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 50997890 від 06 лютого 2020 року, а саме про реєстрацію за АТ « Альфа-Банк» права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1583013851101; відновити становище, яке існувало до порушення права позивача шляхом поновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 за ОСОБА_1 .
В обґрунтування заявленого позову, позивач зазначає, 28 квітня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №200624-24/050. Відповідно до умов кредитного договору позичальник - ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 50 000,00 дол. США (п`ятдесят тисяч доларів США). Метою отримання кредиту послужила купівля квартири за адресою: АДРЕСА_1 , де позивач проживає і по сьогоднішній день. Вищевказана квартира була придбана частково за отримані кредитні кошти, а частково за особисті кошти ОСОБА_1 . З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором №200624-24/050 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 28 квітня 2006 року було укладено іпотечний договір, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . З інформації із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_1 стало відомо, що 22 червня 2018 року державним реєстратором Мельник Т. І., КП «Реєстрація нерухомості та бізнесу», було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41741092, згідно до якого було проведено державну реєстрацію права власності на її квартиру за адресою: АДРЕСА_1 за новим власником - іпотекодержателем AT «Укрсоцбанк».
Позивач вважає, що банк неправомірно набув право власності на предмет іпотеки, оскільки між нею та банком не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, вона не отримувала вимоги про усунення порушень та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки, яке відбулось без згоди власника усупереч Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті". Крім того, на момент набуття АТ "Укрсоцбанк" права власності на спірне майно була в матеріалах реєстраційної справи була відсутня оцінка предмету іпотеки.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції.
Рішенням Приморського районного суду міста Одеси від 18 жовтня 2024 року позовну заяву ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про припинення речового права на квартиру, шляхом визнання протиправними дій та скасування рішень державних реєстраторів та поновлення речового права на квартиру – задоволено.
Обґрунтовуючи своє рішення суд першої інстанції виходив з того, що підставою для задоволення позову є відсутність оцінки предмета іпотеки та застосування ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Доводи апеляційної скарги.
Не погоджуючись з таким рішення суду, представник відповідач звернувся з апеляційною скаргою в якій просить скасувати рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18.10.2024 та постановити про відмову у задоволені позовних вимог.
В обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що під посадовими особами юридичних осіб публічного права, насамперед комунальних та державних установ і підприємств, слід розуміти осіб, які мають такі повноваження .
ОСОБА_1 - є директором школи та є посадовою особою юридичною особою публічного права на, яку не розповсюджуються ЗУ ««Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Приймаючи оскаржуване рішення суд першої інстанцій не взяв до уваги копію наданого відповідачем висновку про вартість майна посилаючись на те, що такі документи не містяться в реєстраційній справі.
Відповідач вважає такі висновки необґрунтованими.
Позиція учасників справи.
Не погоджуючись з доводами апеляційної скарги представник позивача надала відзив на апеляційну скаргу, в якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
Сторона позивача, зазначає, що рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18.10.2024 є обґрунтоване, ухвалене з дотриманням норм процесуального та матеріального права.
Щодо явки сторін.
Сторони повідомлені належним чином про час і місце апеляційного перегляду справи по суті. Представники сторін прєдналися до Одеського апеляційного суду, враховуючи усталену практику Верховного Суду та положення ст.372 ЦПК України, апеляційний суд приходить висновку, що апеляційну скаргу слід розглядати.
Позиція апеляційного суду.
Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, оцінивши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи та законність і обґрунтованість рішення в межах позовної заяви та доводів апеляційної скарги на апеляційну скаргу, судова колегія приходить наступного.
Відповідно до вимог ст. 367 ЦПК України, - суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (ст. 2 ЦПК України).
Однак вказаним нормам законодавства оскаржуване рішення не відповідає з огляду на наступне.
Колегією суддів встановлено та матеріалами справи підтверджено, що 28 квітня 2006 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступник - ПАТ "Альфа-Банк", яке змінило назву на АТ "Сенс Банк") та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №200624-24/050. Відповідно до умов кредитного договору позичальник - ОСОБА_1 отримала кредит у розмірі 50 000,00 дол. США (п`ятдесят тисяч доларів США).
З метою забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором №200624-24/050 між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступник - ПАТ "Альфа-Банк", яке змінило назву на АТ "Сенс Банк") та ОСОБА_1 28 квітня 2006 року було укладено іпотечний договір, згідно якого Іпотекодавець передає в іпотеку трикімнатну квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно п. 3.1. іпотечного договору від 28 квітня 2006 року у разі порушення іпотекодавцем умов, визначених в п. п. 2.1.1.-2.1.10 цього Договору, іпотекодержатель має право достроково звернути стягнення на предмет іпотеки.
У зв`язку із невиконанням позичальником умов договору, АТ "Укрсоцбанк" 22 червня 2018 року, як іпотекодержатель, зареєстрував за собою як юридичною особою право власності на спірну квартиру на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 41741092 від 22 червня 2018 року, яке виконано державним реєстратором КП "Реєстрація нерухомості та бізнесу" Одеської області Мельник Т.І.
06 лютого 2020 року приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Чапський А.Е. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 50997890 від 06 лютого 2020 року, про реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ "Альфа-Банк". Підставою постановлення такого рішення приватним нотаріусом став передавальний акт від 11 жовтня 2019 року.
Рішенням № 5/2019 єдиного акціонера АТ "Укрсоцбанк" від 15 жовтня 2019 року АТ Укрсоцбанк припинено шляхом приєднання до АТ Альфа-банк. В п. 1.2 вказаного рішення зазначено, що правонаступником всього майна, прав та обов`язків АТ Укрсоцбанк з 15 жовтня 2019 року є АТ Альфа-банк.
АТ "Альфа-Банк" змінило найменування з АТ "Альфа-Банк" на АТ "Сенс Банк", що підтверджується протоколом № 2/2022 позачергових загальних зборів акціонерів Акціонерного товариства "Альфа-Банк" від 12 серпня 2022 року, Статутом Акціонерного товариства "Сенс Банк".
Задовольнивши позов суд першої інстанції виходив з того, що підставою для задоволення позову є відсутність оцінки предмета іпотеки та застосування ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Проте апеляційний суд не погоджується з таким висновком з огляду на таке.
Щодо посилання позивача на необхідність укладання окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, суд до уваги не приймає з наступних підстав.
Відповідно до статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" положеннями статті 37 Закону України "Про іпотеку" в чинній на час виникнення спірних правовідносин редакції передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Згідно зі статтею 36 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки, сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" в редакції на час звернення банком стягнення на квартиру, визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Судом встановлено, що реєстрація права власності на спірне майно за АТ "Укрсоцбанк" відбулася на підставі статті 37 Закону України "Про іпотеку" (право іпотекодержателя задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки) та відповідного застереження в іпотечному договорі.
Згідно з пунктами 4.5 та 4.5.3 договору іпотеки 28 квітня 2006 року, іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів, зокрема шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України "Про іпотеку".
Наявність відповідного застереження в іпотечному договорі, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки (постанова Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18).
Суд звертає увагу на те, що зазначені вище пункти іпотечного договору містять відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням.
Таким чином, твердження позивача про те, що між сторонами не було укладено окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, є необґрунтованим.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
З наведеного слідує, що підставою для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц, провадження № 14-48цс19).
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення.
Аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц (провадження № 14-706цс19).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зроблено правовий висновок про те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Отже, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Відповідно до п. 4.1 договору іпотеки від 28 квітня 2006 року, зазначено, що у разі невиконання або неналежного виконання Іпотекодавцем Основного зобов`язання, Іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підпунктом 4.5.3 п. 4.5 зазначено, що Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в рахунок шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечення іпотекою зобов?язань в порядку, встановленому ст. 37 ЗУ « Про іпотеку».
Відповідно до п.6.2 договору іпотеки встановлено, що усі повідомлення за цим Договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку якщо вони здійсненні у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами Сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
З матеріалів справи вбачається, що ПАТ «Укрсоцбанк» 21 березня 2018 року за № Б 18.03/31 на ім`я ОСОБА_1 , за адресами: АДРЕСА_3 та АДРЕСА_1 направлялись повідомлення, у яких банк вимагав сплатити борг за кредитним договором № 2006/24-24/050 від 28 квітня 2006 року, розмір якого станом на 14 березня 2018 року складає 28 507,71 дол. США, з яких: сума заборгованості за кредитом – 20 464,00 дол. США, прострочена заборгованості за тілом кредиту – 4 857,53 дол. США, строкова заборгованість по відсоткам за кредитом – 3 445,26 дол. США, прострочена заборгованості по відсоткам за кредитом – 3053,24 дол. США. Попереджено позивачку, що у разі невиконання цієї вимоги кредитор зверне стягнення на предмет іпотеки, зокрема шляхом позасудового врегулювання на підставі договору іпотеки - передачі кредитору права власності на предмет іпотеки.
28 березня 2018 року зазначена вимога отримана позивачкою, про що свідчить відмітка в рекомендованому повідомленні про вручення вимоги.
Таким чином, на момент проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за АТ "Альфа-Банк" (22 червня 2018 року) завершився 30-денний строк з моменту отримання позивачкою зазначеної вимоги, однак порушення кредитного зобов`язання не було усунуто, борг не сплачено.
Суд не приймає до уваги доводи позивача про те, що нею не отримувалось вищевказаної вимоги та не підписувалось рекомендоване повідомлення за адресою: АДРЕСА_3 , оскільки вона там не проживає з 2007 року, з підстав того, що банком були дотриманий порядок встановлений в договорі Іпотеки, щодо надсилання вимоги на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору ( п. 6.2. договору Іпотеки).
Щодо доводів позивача про те, що в матеріалах реєстраційної справи відсутня оцінка вартості предмета іпотеки, то суд зазначає наступне.
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі Порядок у редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
- документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 наведено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
З огляду на викладене, Порядок №1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель, станом на момент виникнення спірних у цій справі правовідносин, не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема, і тим, що згідно із другим реченням частини третьої статті 37 Закону України "Про іпотеку" у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16 (провадження № 14-501цс18) та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16 (провадження № 14-22цс19) Велика Палата Верховного Суду акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Судом встановлено, що в матеріалах реєстраційної справи № 1583013851101 від 22 червня 2018 року, які були витребувані судом, відповідно до опису, містяться наступні документи: заява по державну реєстрацію прав та їх обтяжень 19 червня 2018 року; квитанція від 19 червня 2018 року; іпотечний договір від 28 квітня 2006 року; повідомлення від 21 березня 2018 року за № Б 18.03/31; заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 19 червня 2018 року; інформація з ДРРП,РППНН,ДРІ від 22 червня 2018 року, рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 140003915222 5; передавальний акт від 11 жовтня 2019 року; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 22 червня 2018 року; витяг з ДРРП від 22 червня 2018 року.
Представником відповідача, в додаток до письмових пояснень від 15 травня 2024 року, було подано копію звіту про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості від 13 квітня 2018 року щодо об`єкту нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 . Замовник: ПАТ «Укрсоцбанк».
Проте суд першої інстанції зазначив, що відповідачем у судовому засіданні не надано доказів на підтвердження того, що зазначений звіт про експертну оцінку ринкової вартості житлової нерухомості надавався державному реєстратору при здійсненні оспорюваної реєстрації квартири АДРЕСА_4 за ПАТ «Укрсоцбанк».
Однак колегія суддів не погоджується з таким висновком.
Так згідно п. 7.3.1 іпотечного договору, за цим договором іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель самостійно.
В суді першої інстанції представник відповідача долучив копії висновку про вартість майна.
Згідно Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 передбачено:
п. 24. За результатами розгляду заяви державний реєстратор невідкладно повертає заявникові документи, подані для державної реєстрації прав у паперовій формі (крім випадків, коли такі документи було повернуто заявнику під час прийняття заяви після виготовлення їх електронних копій шляхом сканування або коли такі документи відповідно до закону не повертаються заявнику), та за наявності бажання заявника отримати результати державної реєстрації прав у паперовій формі - видає витяг з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав чи (у разі відмови у проведенні державної реєстрації прав) рішення щодо відмови в державній реєстрації прав.
Відповідно до положень ст. 17 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», реєстраційна справа формується у паперовій та електронній формі після відкриття розділу на об`єкт нерухомого майна у Державному реєстрі прав та внесення до нього відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження та зберігається протягом всього часу існування об ’єкта.
Документи подані заявником для проведення реєстраційних дій в паперовій формі, підлягають поверненню такому заявнику. Заява, подана в паперовій формі, документ про сплату адміністративного збору, запити державного реєстратора в паперовій формі та документи, отримані із паперових носіїв інформації, що містять відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року, за результатом проведення реєстраційних дій заявнику не повертаються та зберігаються державним реєстратором, яким проведено реєстраційну дію, протягом трьох років.
Реєстраційна справа в електронній формі зберігається в Державному реєстрі речових прав постійно.
Витребування (вилучення) реєстраційних справ або документів із них здійснюється виключно за судовим рішенням.
Згідно ч. 1 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад міст обласного та/або республіканського Автономної Республіки Крим значення, Київською, Севастопольською міськими, районними, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна.
З наведеного вбачається, що оригінали та копії документів які були надані державному реєстратору (окрім заяви про державну реєстрацію та квитанції про сплату адміністративного збору) повертаються заявникові, а їх копії зберігаються в електронній формі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Відсутність в переліку наданих міською радою документів висновків про вартість майна не може свідчити про їх відсутність в реєстрі або про їх не надання державному реєстратору, адже конкретно ці висновки експерта про вартість майна, які долучені до відзиву, а ні судом, а ні позивачем в Державного реєстратора та в міській раді не витребовувались хоча звіт було складено до реєстраційних дій у квітні 2018 року(а.с.44 т.2).
Такі висновки в повній мірі відповідають вимогам п. 61 Порядку, де зазначено що державному реєстратору надаються в тому числі: довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов ’язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;.
Банком було зазначено, що ними було надано реєстратору відомості про вартість майна шляхом надання саме оригіналів оцінок (висновків) про їх вартість, а не довідки із зазначенням вартості. Самі висновки про вартість майна що міститься у звіті про оцінку майна і є такою довідкою що містить відомості про вартість предмета іпотеки.
І такі відомості було надано державному реєстратору про що свідчить наявність в матеріалах справи їх копій.
Позивачем вказані обставини не спростовано, а тому посилання позивача про відсутність оцінки предмета іпотеки колегія суддів відхиляє.
Щодо доводів позивача про порушення відповідачем вимоги ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то суд зазначає наступне.
До правовідносин з реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем на підставі іпотечного застереження застосовуються положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" щодо тимчасової заборони відчуження.
Зазначений висновок узгоджується із правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 (провадження № 14-45цс20).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 жовтня 2022 року у справі №755/2451/20 (провадження № 61-7300св22), зазначено, що "у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) викладено правовий висновок про те, що обмеження, встановлені Законом України "Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", поширюються не лише на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки за рішенням суду, а й на позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем на підставі відповідного застереження в іпотечному договорі.
У позовній заяві позивач посилалась на те, що спірна квартира загальна площа якої є 60,9 кв.м, яка є предметом іпотеки, є її постійним місцем проживання, іншого нерухомого житлового майна вона не має, на підтвердження чого надала до суду витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 390817722 від 14.08.2024 року.
У свою чергу, відповідач посилається на те, що на ОСОБА_1 , на момент проведення оспорюваної реєстрації не розповсюджувалась дія Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", оскільки ОСОБА_1 , на момент проведення спірної реєстрації була суб`єктом, яка підпадала під дію Закону України «Про запобігання корупції», а саме займала посаду керівника Одеської загальноосвітньої школи № 39 І-ІІІ ступенів Одеської міської ради Одеської області.
У ході судового розгляду судом встановлено та сторонами не оспорюється, те що ОСОБА_1 починаючи з березня місяця 2004 року по теперішній час займає посаду керівника Одеської загальноосвітньої школи № 39 І-ІІІ ступенів Одеської міської ради Одеської області.
Як вище судом зазначалось, рішення про державну реєстрацію права власності на квартиру, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк» було прийнято державним реєстратором Мельник Т.І. – 22 червня 2018 року.
На час здійснення вищевказаної реєстрації права власності на квартиру за АТ «Укрсоцбанк» діяла редакція Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 16 липня 2015 року (зазначена редакція діяла до 20 березня 2020 року).
Частину 6 зазначеного Закону (в редакції від 16 липня 2015 року) було викладено в наступній редакції: «6. Дія цього Закону не поширюється на осіб, які є суб`єктами Закону України "Про засади запобігання і протидії корупції".»
Відповідно до п.2 ч.1 ст. 3 ЗУ « Про засади запобігання корупції» ( в редакції 16 липня 2015 року) суб`єктами відповідальності за корупційні правопорушення є особи, які для цілей цього Закону прирівнюються до осіб, уповноважених на виконання функцій держави або місцевого самоврядування: а) посадові особи юридичних осіб публічного права, які не зазначені в пункті 1 частини першої цієї статті; б) особи, які не є державними службовцями, посадовими особами місцевого самоврядування, але надають публічні послуги (аудитори, нотаріуси, оцінювачі, а також експерти, арбітражні керуючі, незалежні посередники, члени трудового арбітражу, третейські судді під час виконання ними цих функцій, інші особи в установлених законом випадках); в) посадові особи іноземних держав (особи, які обіймають посади в законодавчому, виконавчому або судовому органі іноземної держави, в тому числі присяжні засідателі, інші особи, які здійснюють функції держави для іноземної держави, зокрема для державного органу або державного підприємства), а також іноземні третейські судді, особи, які уповноважені вирішувати цивільні, комерційні або трудові спори в іноземних державах у порядку, альтернативному до судового; г) посадові особи міжнародних організацій (працівники міжнародної організації чи будь-які інші особи, уповноважені такою організацією діяти від її імені), а також члени міжнародних парламентських асамблей, учасником яких є Україна, та судді і посадові особи міжнародних судів.
У зв`язку із прийняттям 14 жовтня 2014 року Закону України "Про запобігання корупції", який введений у дію 26 квітня 2015 року, Закон України "Про засади запобігання і протидії корупції" втратив чинність 01 вересня 2016 року.
У пункті 3 Прикінцевих положень Закону України "Про запобігання корупції" визначено, що до приведення у відповідність із цим Законом законодавчі та інші нормативно-правові акти застосовуються у частині, що не суперечить цьому Закону.
Так, 01 травня 2016 року, на підставі Закону України «Про державну службу», в Закон України «Про запобігання корупції» були внесені зміни, яким пункт 2 ч.1 ст. 3 доповнено підпунктом «в»: що суб`єктами, на яких поширюється дія цього Закону, є представники громадських об`єднань, наукових установ, навчальних закладів, експертів відповідної кваліфікації»
В Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", були внесені зміни лише 04 березня 2020 року, тобто через 4 роки, яким у пункті 6 Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" слова "Про засади запобігання і протидії корупції" замінені словами "Про запобігання корупції".
Зазначене на думку колегії суддів підтверджує доводи відповідача про те, що суб`єктивний склад осіб, які підпадали під дію ЗУ «Про протидію та запобігання корупції» та ЗУ «Про запобігання корупції» є незмінним оскільки в обох законах були визначені посадові особи юридичних осіб публічного права, до яких, як вважає колегія суддів належав директор школи.
Тому суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що ОСОБА_1 , яка є директором школи, не відноситься до посадової особи юридичних осіб публічного права, а тому на неї не розповсюджується ЗУ «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Колегія суддів вважає, що висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, судом неправильно застосовані норми матеріального права, тому оскаржуване рішення суду підлягає скасуванню, з ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Частиною 13 статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням задоволення апеляційної скарги Акціонерного товариства «Сенс-Банк», з ОСОБА_1 на користь банку підлягає стягненню судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги, у розмірі 6441,60 грн.
Загальний висновок суду за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право: скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
З огляду на вищевикладене вбачається, що судом першої інстанції невірно застосовані норми матеріального права та невірно оцінені фактичні обставини справи і докази, наявні в матеріалах справи, оскільки суд прийшов до безпідставного та необґрунтованого висновку про доведеність заявлених ОСОБА_2 позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд,-
у х в а л и в :
Апеляційну скаргу Борщенка Костянтина Юрійовича, який діє в інтересах Акціонерного товариства «Сенс-Банк» - задовольнити.
Рішення Приморського районного суду міста Одеси від 18 жовтня 2024 року – скасувати та постановити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Сенс-Банк» про припинення речового права на квартиру, шляхом визнання протиправними дій та скасування рішень державних реєстраторів та поновлення речового права на квартиру - відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Акціонерного товариства «Сенс-Банк» (ЄДРПОУ 23494714) сплачений судовий збір у розмірі 6441,60 гривень
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 29 липня 2025 року.

Головуючий суддя                                                         В.В. Кострицький

Судді                                                                         В.А. Коновалова

Ю.П. Лозко