ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 червня 2025 року
м. Київ
справа № 750/3955/24
провадження № 61-12440св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., 
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - Приватне підприємство «Житлоінвест»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Приватного підприємства «Житлоінвест» на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова, у складі судді Маринченко О. А., від 12 червня 2024 року та постанову Чернігівського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Шарапової О. Л., Євстафіїва О. К., Скрипки А. А., від 15 серпня 2024 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.           У березні 2024 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до Приватного підприємства (далі - ПП) «Житлоінвест» про стягнення грошових коштів.
2.           Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивував тим, що 12 травня 2020 року між ним та ПП «Житлоінвест» було укладено попередній договір № 20-146-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, відповідно до умов якого відповідач зобов`язався до 31 грудня 2021 року укласти із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (основний договір) однокімнатної квартири АДРЕСА_1 (будівельна адреса).
3.           Позивач стверджував, що виконав свої зобов`язання за попереднім договором належним чином та перерахував на рахунок продавця кошти в сумі 606 155 грн, яка була обумовлена сторонами. За цих обставин позивач розраховував на належне виконання відповідачем договору № 20-146-ЛД 
від 12 травня 2020 року, але внаслідок умислу відповідача, на введення його в оману, маючи реальну можливість укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу квартири, ПП «Житлоінвест» не виконало умов попереднього договору та не уклало із ОСОБА_1 договір купівлі-продажу квартири.
4.           Вважає, що факт введення його в оману ПП «Житлоінвест» при укладенні і виконанні умов попереднього договору та наявності реальної можливості в продавця укласти з покупцем нотаріально посвідчений договір, встановлений у постанові Чернігівського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у справі № 750/5427/23, яка набрала законної сили.
5.           Цим судовим рішенням, зокрема встановлено, що ПП «Житлоінвест» без згоди позивача повернуло сплачені ним в повному обсязі за попереднім договором кошти. Водночас, 20 жовтня 2023 року ПП «Житлоінвест» уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу квартири 
АДРЕСА_2 , згідно з пунктом 4 якого сума продажу квартири становила 1 117 200 грн.
6.           Вказує, що факт реалізації квартири іншій особі свідчить про те, що 
ПП «Житлоінвест» мало реальну можливість виконати умови попереднього договору, укладеного з позивачем, але з метою отримати більший прибуток від продажу, не виконало своїх зобов`язань, внаслідок чого завдало збитків покупцю за попереднім договором у вигляді упущеної вигоди (неодержаного доходу).
7.           Стверджує, що різниця між ціною проданої квартири та сплаченою ним сумою за попереднім договором є упущеною вигодою (неодержаним доходом), яку він недоотримав внаслідок неправомірних дій відповідача, а саме обману, у зв`язку з не укладенням основного договору купівлі-продажу квартири.
8.           За його розрахунками недоотриманий дохід (упущена вигода) у зв`язку з невиконання умов попереднього договору ПП «Житлоінвест» та внаслідок введення його в оману становить - 1 022 090 грн, виходячи із різниці (в сумі 511 045 грн) між ціною проданої квартири та сплаченою ним сумою за попереднім договором за неї, яка подвоєна відповідно до приписів частини другої статті 230 ЦК України.
9.           Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд стягнути з 
ПП «Житлоінвест» на його користь 1 022 090 грн упущеної вигоди.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
10.        Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 12 червня 
2024 року позов задоволено частково, стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 511 045 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
11.        Суд першої інстанції вказав, що після повернення відповідачем грошових коштів і укладення договору купівлі-продажу спірної квартири з іншою особою, а не із позивачем, він на цей час позбавлений можливості придбати аналогічну квартиру в тому ж районі за ціною, за якою він розраховував отримати у власність спірну квартиру на підставі попереднього договору, оскільки вартість таких квартир наразі є вищою на 511 045 грн. Цю суму суд вважав збитками позивача, розмір яких є значним і не дозволяє йому отримати те, на що він розраховував при підписанні попереднього договору та внесенні коштів на рахунок відповідача з метою виконання умов попереднього договору. Водночас суд не встановив передбачених законом підстав для стягнення вказаних збитків у подвійному розмірі.
Короткий зміст оскаржуваної постанови апеляційного суду
12.        Постановою Чернігівського апеляційного суду від 15 серпня 2024 року апеляційну скаргу ПП «Житлоінвест» залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Деснянського районного суду 
м. Чернігова від 12 червня 2024 року змінено. Стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 1 022 090 грн на відшкодування збитків та 8 176,72 грн на відшкодування судових витрат. Крім того стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 на відшкодування судових витрат за апеляційний розгляд справи 12 265,08 грн.
13.        Колегія суддів, врахувавши приписи частини другої статті 230 ЦК України та наявність судового рішення у справі № 750/5427/23, яке набрало законної сили, вказала на наявність підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі та стягнення завданих позивачу збитків у подвійному розмірі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
14.        У касаційній скарзі ПП «Житлоінвест» просить рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 12 червня 2024 року та постанову Чернігівського апеляційного суду від 15 серпня 2024 року скасувати, ухваливши нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
15.        У вересні 2024 року ПП «Житлоінвест» подало касаційну скаргу на рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 12 червня 2024 року та постанову Чернігівського апеляційного суду від 15 серпня 2024 року.
16.        Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження, витребувано із суду першої інстанції матеріали справи, які у жовтні 2024 року надійшли до Верховного Суду.
17.        Ухвалою Верховного Суду від 22 травня 2025 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
18.        Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, зокрема, застосування норм права без урахування висновків, викладених у постановах: Великої Палати Верховного Суду 
від 03 липня 2018 року у справі №917/1345/17, від 15 вересня 2022 року 
у справі № 910/12525/20, у постановах Верховного Суду від 07 листопада 
2018 року у справі № 127/16524/16, від 08 липня 2019 року у справі 
№ 908/156/18, від 31 липня 2019 року у справі № 910/15865/14, від 25 червня 2019 року у справі № 910/422/18, від 28 червня 2019 року у справі 
№ 753/10863/16, від 10 жовтня 2019 року у справі № 910/2164/18, 
від 06 грудня 2019 року у справі № 908/2486/18, від 11 грудня 2019 року 
у справі № 320/4938/17, від 19 грудня 2019 року у справі № 520/11429/17, 
від 15 квітня 2020 року у справі № 489/3570/16, від 15 жовтня 2020 року 
у справі № 922/3669/19, від 31 березня 2021 року у справі № 910/18600/19, 
від 16 червня 2021 року у справі № 910/14341/18, від 30 вересня 2021 року 
у справі № 922/3928/20, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16, від 28 вересня 2022 року у справі № 530/1995/18, від 08 лютого 2023 року 
у справі № 359/12165/14, від 21 червня 2023 року у справі № 643/9458/19, 
від 02 лютого 2024 року у справі № 630/136/23 (пункт 1 частини другої 
статті 389 ЦПК України).
19.        Вказує на відсутність у позивача будь-яких законних очікувань з огляду на укладення попереднього договору в простій письмовій формі. При цьому позивач, будучи адвокатом, знав, що цей правочин є нікчемним в силу закону і не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язанні з його недійсністю.
20.        Зауважує, що оскільки нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тому у ПП «Житлоінвест» не виникали і не існували договірні зобов`язання перед позивачем, у тому числі щодо продажу квартири.
21.        Відповідно, позивач не мав можливості отримати дохід за нікчемним правочином.
22.        Вважає, що апеляційний суд помилково врахував висновки у справі 
№ 750/5427/23 про вчинення попереднього договору під впливом обману, оскільки ці висновки є правовою оцінкою обставин справи і не можуть розцінюватись як преюдиційні факти. Відмова у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ПП «Житлоінвест» на постанову Чернігівського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у справі 
№ 750/5427/23 з підстав малозначності справи не свідчить про правильну оцінку апеляційним судом обставин у тій справі.
23.        Наголошує, що ПП «Житлоінвест» не вчиняло щодо позивача ніяких обманних дій.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
24.        У жовтні 2024 року ОСОБА_1 подав відзив на касаційну скаргу, в якому, посилаючись на законність та обґрунтованість, оскаржених судових рішень, просить залишити касаційну скаргу без задоволення. Зауважує, що висновки щодо застосування норм права, які викладені у постановах Верховного Суду та на які посилався заявник у касаційній скарзі, стосуються правовідносин, які не є подібними. Погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що своїми діями ПП «Житлоінвест» позбавило його можливості отримати у власність квартиру. Факти введення позивача, як покупця, в оману продавцем ПП «Житлоінвест» при укладенні і виконанні умов попереднього договору, наявності реальної можливості у продавця укласти з покупцем нотаріально посвідчений договір вже встановлені постановою Чернігівського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у справі № 750/5427/23.
Обставини справи, встановлені судами
25.        Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 24 травня 
2023 року в справі № 750/5427/23 позов ОСОБА_1 до ПП «Житлоінвест» про відшкодування збитків та процентів завданих невиконанням умов попереднього договору, задоволено частково. Стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 124 100,46 грн. Вирішено питання про судові витрати.
26.        Постановою Чернігівського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у справі № 750/5427/23 апеляційну скаргу ПП «Житлоінвест» залишено без задоволення, апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, рішення Деснянського районного суду м. Чернігова від 24 травня 2023 року змінено. Стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 у відшкодування збитків: внаслідок інфляції у подвійному розмірі в сумі 208 073,20 грн, спричинених 

сплатою банківської комісії у подвійному розмірі у сумі 2 100 грн і 3% річних у загальній сумі 20 066,83 грн, а усього 230 237,06 грн та 2 302,37 грн на відшкодування витрат по сплаті судового збору. В іншій частині рішення суду залишено без змін. Стягнуто з ПП «Житлоінвест» на користь ОСОБА_1 3 453,56 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
27.        Ухвалою Верховного Суду від 14 березня 2024 року відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ПП «Житлоінвест» на постанову Чернігівського апеляційного суду від 07 лютого 2024 року у справі № 750/5427/23.
28.        Судовими рішеннями, які набрали законної сили у справі № 750/5427/23 встановлено, що 12 травня 2020 року між ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_1 було підписано попередній договір № 20-146-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири, за яким ПП «Житлоінвест» зобов`язалося до 
31 грудня 2021 року укласти з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (основний договір) однокімнатної квартири АДРЕСА_3 Волковича, 25 у м. Чернігові, в порядку та на умовах, передбачених цим та основним договором, за умови введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності на нього в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень, а ОСОБА_1 зобов`язався оплатити цю квартиру в порядку та на умовах, передбачених цим та основним договором. Технічна специфікація квартири наведена в додатку № 1, що є невід`ємною частиною договору. Багатоквартирний житловий будинок, в якому знаходиться вказана квартира, належить продавцю на підставі договору № 1 від 24 червня 2019 року. 
Відповідно до цього попереднього договору, сторони домовилися, зокрема, про такі умови основного договору:
-                     договір купівлі-продажу квартири (основний договір) має бути нотаріально посвідчений (пункт 2.1);
-                     вартість квартири визначається на момент укладання договору при курсі НБУ (26,82 грн) станом на 12 травня 2020 року за одну умовну одиницю і становить 16 995,50 умовних одиниць; за умовну одиницю приймається долар США (пункт 2.2);
-                     ціна продажу в національній валюті на дату укладення договору з урахуванням умов його пункту 2.2 становить 455 820 грн без ПДВ (пункт 2.3);
-                     у випадку зміни офіційного курсу гривні до долара США, встановленого НБУ, сума, що підлягає сплаті продавцю за цим договором, підлягає перерахунку пропорційно до зміни курсу станом на день здійснення розрахунку. При цьому вартість не може бути нижчою 455 820 грн (пункт 2.4);
-                     порядок проведення розрахунків за основним договором безготівковий (пункт 2.6);
-                     на підтвердження намірів сторін покупець зобов`язується перерахувати на розрахунковий рахунок продавця суму в розмірі 224 700 грн, що є еквівалентом 8 378,1 умовних одиниць, до 15 травня 2020 року; решта коштів 231 120 грн, що є еквівалентом 8 617,4 умовних одиниць, сплачується при вводі будинку в експлуатацію. Ціна є динамічною (пункт 3);
-                     продавець зобов`язується передати квартиру покупцеві протягом 
30 робочих днів з дня укладання основного договору та повного розрахунку за цим договором (пункт 4);
-                     укладення основного договору обумовлюється сторонами настанням сукупності таких обставин: завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, підписання декларації про готовність об`єкта до експлуатації; державна реєстрація права власності на квартиру в державному реєстрі речових прав та їх обтяжень і після повного розрахунку покупця на умовах договору (пункт 7);
-                     сторона, яка ухиляється від укладення основного договору, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням (пункт 9);
-                     сторони стверджують, що договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені (пункт 13);
-                     договір вважається укладеним і набув чинності з моменту підписання сторонами (пункт 23);
-                     зі змістом статті 635 ЦК України сторони ознайомлені, проект цього договору відповідає їх волевиявленню, ними схвалений, нез`ясованих питань у них немає (пункт 27).
29.        ПП «Житлоінвест» надало ОСОБА_1 рахунок-фактуру № СФ-0000069 від 12 травня 2020 року на загальну суму 455 820 грн для оплати «за об`єкт нерухомості АДРЕСА_4 зг.попер.договору № 20-146-ЛД 
від 12 травня 2020 року», відповідно до якого ОСОБА_1 сплатив 606 155 грн, 
а саме: 12 травня 2020 року - 225 000 грн та комісію банку у сумі 450 грн; 
07 березня 2023 року - 381 155 грн та комісію банку у сумі 600 грн.
30.        Станом на березень 2023 року ОСОБА_1 у повному обсязі виконані умови попереднього договору № 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року, а саме ним оплатив визначену договором 100% вартості квартири.
31.        16 березня 2023 року ОСОБА_1 зателефонувала співробітник 
ПП «Житлоінвест» та повідомила про вчинення ним переплати, яка сталася внаслідок невірно повідомленого йому курсу валют, та про необхідність написати заяву на повернення йому цієї переплати в сумі 1 435 грн. У цей же день - 16 березня 2023 року ОСОБА_1 подав до ПП «Житлоінвест» заяву про повернення надмірно сплачених коштів в сумі 1 459 грн відповідно до попереднього договору № 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року на його рахунок в АБ «Укргазбанк».
32.        Відповідно до виписки по картковому рахунку ОСОБА_1 в 
АБ «Укргазбанк» 27 березня 2023 року на рахунок надійшли кошти в сумі 606 155 грн із призначенням платежу: «Повернення помилково перерахованих коштів згідно із заявою від 16 березня 2023 року».
33.        05 квітня 2023 року ОСОБА_1 звернувся до директора 
ПП «Житлоінвест» із запитом щодо виконання попереднього договору № 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року, в якому просив відповідно до частини першої статті 20 Закону України «Про доступ до публічної інформації»:
-                     повідомити його про наміри ПП «Житлоінвест» стосовно виконання договірних зобов`язань, а саме укладення ними договору купівлі-продажу однокімнатної квартири 
АДРЕСА_5 ;
-                     надати копію його заяви від 16 березня 2023 року, на підставі якої повернуто кошти в сумі 606 155 грн;
-                     повідомити його про дату та місце укладання договору купівлі-продажу вказаної квартири.
34.        На цей запит ПП «Житлоінвест» листом від 05 травня 2023 року № 24 повідомило ОСОБА_1 про те, що укладений ними попередній договір 
№ 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року є нікчемним і таким, що не породжує жодних прав та обов`язків сторін.
35.        Відповідно до довідки АТ «Укргазбанк» від 02 травня 2023 року 
№ 5-463/24/88/2023 ПП «Житлоінвест» відкрито поточний рахунок НОМЕР_1 у валюті гривня за тарифним планом 
КБ ТП «Основний Корпоративний» (існуючий). Станом на 27 березня 2023 року залишок коштів становив 1 034 371,83 грн. Саме на цей рахунок позивачем перераховано відповідачу кошти, в подальшому повернуті.
36.        Наказом Управління архітектури та містобудування Чернігівської міської ради «Про присвоєння адреси» № 241-А від 20 серпня 2020 року

присвоєно адресу багатоквартирному житловому будинку з нежитловими приміщеннями КНП «Чернігівська обласна лікарня» Чернігівської обласної ради, який буде збудований на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по АДРЕСА_6 .
37.        Відповідно до копії витягу із рішення виконавчого комітету Чернігівської міської ради «Про погодження присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна» № 342 від 20 серпня 2020 року погоджено присвоєння адрес об`єктам будівництва, зокрема, багатоквартирному житловому будинку з нежитловими приміщеннями комунального некомерційного підприємства «Чернігівська обласна лікарня» Чернігівської обласної ради, який буде збудований на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по АДРЕСА_6 .
38.        Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна із 20 жовтня 2023 року власником квартири АДРЕСА_2 , є ОСОБА_2 на підставі укладеного із ПП «Житлоінвест» договору купівлі-продажу квартири.
39.        Згідно з пункту 4 вказаного договору, продаж квартири вчинено за суму 1 117 200 грн, ПДВ немає.
40.        Згідно копії довідки від 20 жовтня 2023 року ПП «Житлоінвест», реалізаційна вартість спірної квартири становить 1 117 200 грн.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
41.        Згідно із частинами першою-другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
42.        Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути

законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
43.        Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
44.        Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
45.        Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
46.        Згідно зі статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
47.        Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі 
(стаття 657 ЦК України).
48.        За змістом частини першої статті 635 ЦК України в редакції, чинній на момент укладення попереднього договору, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
49.        Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є 

нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
50.        Відповідно до частини другої статті 230 ЦК України сторона, яка застосувала обман, зобов`язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв`язку з вчиненням цього правочину.
51.        Згідно з частинами першою-другою статті 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є: 1) втрати, яких особа зазнала у зв`язку зі знищенням або пошкодженням речі, а також витрати, які особа зробила або мусить зробити для відновлення свого порушеного права (реальні збитки); 2) доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).
52.        У розглядуваній справі встановлено , що 12 травня 2020 року між 
ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_1 було підписано попередній договір 
№ 20-146-ЛД про укладення договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 .
53.        ПП «Житлоінвест» надало ОСОБА_1 рахунок-фактуру № СФ-0000069 від 12 травня 2020 року для оплати вартості об`єкту нерухомості за попереднім договором.
54.        Станом на березень 2023 року ОСОБА_1 у повному обсязі виконав всі умови попереднього договору, оплативши 100% вартості квартири, а саме: 
12 травня 2020 року - 225 000 грн; 07 березня 2023 року - 381 155 грн.
55.        16 березня 2023 року ОСОБА_1 зателефонувала співробітник 
ПП «Житлоінвест» та повідомила про вчинення ним переплати, яка сталася внаслідок невірно повідомленого йому курсу валют, та про необхідність написати заяву на повернення йому цієї переплати в сумі 1 435 грн. У цей же день - 16 березня 2023 року ОСОБА_1 подано до ПП «Житлоінвест» заяву про повернення надмірно сплачених коштів відповідно до попереднього договору № 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року на його рахунок в 
АБ «Укргазбанк» у сумі 1 459 грн.
 
56.        27 березня 2023 року на картковий рахунок ОСОБА_1 надійшло повернення помилково перерахованих коштів у сумі 606 155 грн з призначенням платежу: «Повернення помилково перерахованих коштів згідно із заявою від 16 березня 2023 року».
57.        20 серпня 2020 року присвоєно адресу багатоквартирному житловому будинку з нежитловими приміщеннями комунального некомерційного підприємства «Чернігівська обласна лікарня» Чернігівської обласної ради, який буде збудований на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки по 
АДРЕСА_6 .
58.        20 жовтня 2023 року між ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 .
59.        Згідно з довідки від 20 жовтня 2023 року, 
реалізаційна вартість спірної квартири становить 1 117 200 грн.
60.        Основний договір купівлі-продажу спірної квартири між 
ПП «Житлоінвест» та ОСОБА_1 згідно з умовами попереднього договору укладений не був.
61.        Встановивши ці обставини, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що після повернення відповідачем грошових коштів і укладення договору купівлі-продажу спірної квартири з іншою особою 
( ОСОБА_2 ), а не із позивачем, він цей час позбавлений можливості придбати аналогічну квартиру в тому ж районі за ціною, за якою він розраховував отримати у власність квартиру на підставі попереднього договору, оскільки вартість такої квартири наразі є вищою на 511 045 грн. Вказана сума є збитками позивача, які підлягають йому відшкодуванню відповідачем.
62.        Наведене узгоджується з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 14 грудня 2022 року у справі № 367/6346/17 (№ 364/6346/17, провадження № 61-18179св21), які суд першої інстанції правильно врахував під час вирішення спору по суті.
63.        Колегія суддів відхиляє посилання заявника на те, що попередній договір купівлі-продажу є нікчемним і він не створює юридичних наслідків.
64.        Відповідно до частини другої статті 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним.
65.         ОСОБА_1 впродовж травня 2020 року - березня 2023 року виконані умови попереднього договору у повному обсязі, натомість ПП «Житлоінвест» свої заперечення щодо дійсності попереднього договору заявило лише після його повного виконання позивачем та майже через три роки, після першої сплати коштів за попереднім договором.
66.        Такі дії ПП «Житлоінвест» не відповідають попередній поведінці товариства і тривалій відсутності заперечень щодо виконання позивачем умов укладеного сторонами правочину (попереднього договору).
67.        Водночас колегія суддів зауважує, що апеляційний суд, змінюючи правильне по суті рішення районного суду, дійшов помилкового висновку про те, що на відповідача слід покласти обов`язок по відшкодуванню збитків у подвійному розмірі на підставі частини другої статті 230 ЦК України.
68.        У постанові Верховного Суду від 02 лютого 2024 року у справі 
№ 630/136/23, на яку посилається заявник у касаційній скарзі, зазначено, що тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення (абзац 2 
частини першої статті 229 ЦК України).
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
69.        Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див., зокрема постанову Верховного Суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц).
70.        При цьому частина друга статті 230 ЦК України застосовується у взаємозв`язку із частиною першою цієї статті, а не окремо від неї.
71.        У справі, що переглядається, позовних вимог про визнання недійсним, як такого, що вчинений під впливом обману, попереднього договору 
№ 20-146-ЛД від 12 травня 2020 року позивач не заявляв, а в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження обставин, які б свідчили, що вже на момент укладення цього правочину 12 травня 2020 року ПП «Житлоінвест» не мало наміру на продаж квартири позивачу.
72.        Доказування не можу гуртуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
73.        За цих обставин, правильним є висновок районного суду про відсутність правових підстави для застосування у розглядуваній справі наслідків, передбачених частиною другою статті 230 ЦК України, шляхом відшкодування збитків у подвійному розміру.
74.        Наявність судових рішень у справі № 750/5427/23 не спростовує висновків щодо правильного застосування положень статті 230 ЦК України.
75.        Згідно зі статтею 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
76.        Оскільки апеляційним судом помилково змінено рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону, постанову апеляційного суду необхідно скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити без задоволення.
77.        За правилом частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
78.        Враховуючи часткове задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного суду і залишення в силі рішення суду першої інстанції, з ОСОБА_1 на користь ПП «Житлоінвест» підлягає стягненню судовий збір у розмірі 10 220,90 грн, сплачений за подання касаційної скарги пропорційно до розміру відхилених позовних вимог.
 
Керуючись статтями 141, 400, 409, 413, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу Приватного підприємства «Житлоінвест» задовольнити частково.
2.           Постанову Чернігівського апеляційного суду від 15 серпня 2024 року скасувати, залишивши в силі рішення Деснянського районного суду 
м. Чернігова від 12 червня 2024 року.
3.           Стягнути з  ОСОБА_1 на користь Приватного підприємства «Житлоінвест» судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 10 220,90 грн.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді:  	Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян Н. Ю. Сакара В. В. Шипович