ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 серпня 2025 року 
м. Київ
cправа №  903/720/24 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Зуєва В.А., 
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Володимирська фабрика гофротари»
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.03.2025 (головуючий - Тимошенко О. М., судді: Миханюк М. В., Коломис В. В.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства «Нововолинський ливарний завод»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Володимирська фабрика гофротари»
про усунення перешкод в користуванні нежитловим приміщенням
та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Володимирська фабрика гофротари»
до Приватного акціонерного товариства «Нововолинський ливарний завод»
про внесення змін до договору оренди нерухомого майна
(за участю представників: позивача - Шваліковська В.О., Кумановський Л.М., Багіров   Р.А.; відповідача - Троянчук Д.М., Голядинець М.В.)

Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
1.           01.12.2023 між Приватним акціонерним товариством «Нововолинський ливарний завод» (далі - ПрАТ «Нововолинський ливарний завод», позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Володимирська фабрика гофротари» (далі - ТОВ «Володимирська фабрика гофротари», відповідач, орендар) укладений договір оренди нерухомого майна №01-12/2023-о (далі - договір оренди), а саме частини приміщення модельної дільниці Б-2 площею 880 м кв у м. Нововолинську по вул. Луцькій, 29 (далі - спірне приміщення) зі сплатою орендної плати 10   000 грн за один календарний місяць оренди. Розмір орендної плати залишається незмінним під час всього строку дії договору. У випадку продовження строку дії договору, розмір орендної плати може бути змінений орендодавцем, але в будь-якому випадку не раніше ніж після 6 місяців з дня підписання даного договору (пункт 4.2).
2.          Відповідно до пункту 4.3. договору оренди розмір щомісячної орендної плати може самостійно змінюватися орендодавцем у разі зміни ставки податку на нерухомість, земельного податку в Україні, розміру орендної плати за земельну ділянку, на якій знаходиться майно або виникнення інших обставин, які не залежать від волі орендодавця та прямо чи опосередковано впливають на розмір орендної плати згідно даного договору. Зміна розміру орендної плати відбувається з урахуванням абзацу 2 пункту 4.2. договору оренди.
3.          За умовами пункту 11.1 договору оренди строк оренди становить з 01.12.2023 по 30.11.2026 включно. За угодою сторін строк оренди може бути продовжений на новий період, про що сторони укладають відповідну додаткову угоду.
4.           07.12.2023 між сторони уклали додаткову угоду №1, якою: 
(1) внесли зміни до пункту 11.1 договору, встановивши строк оренди з 01.12.2023 по 31.03.2024 включно; 
(2) доповнили договір оренди пунктом 11.6, який виклали в наступній редакції: «Орендодавець має право в односторонньому порядку розірвати цей договір (з інших підстав, ніж передбачені пунктом 11.4 цього договору), без зазначення причин розірвання договору, попередивши про це орендаря не пізніше ніж за 3 (три) календарні дні до дати розірвання договору. У такому випадку договір вважається розірваним з 4-го календарного дня направлення орендодавцем відповідного повідомлення орендареві, якщо у такому повідомленні не вказаний пізніший строк. Днем направлення повідомлення (передбаченого цим пунктом договору та пунктом 1.4 договору) вважається дата, зазначена на квитанції, що надається орендодавцю відділенням зв`язку при відправленні орендареві листа (повідомлення) про відмову від цього договору з повідомленням про вручення, або дата, зазначена уповноваженою особою орендаря на листі (повідомленні) про відмову орендаря від цього договору при отриманні вказаного повідомлення орендарем у орендодавця особисто під розпис. В зазначений строк орендар звільняє об`єкт оренди та проводить розрахунки за фактичний час користування об`єктом оренди.»
5.           01.01.2024 сторони підписали акт приймання-передачі орендованого майна.
6.          За додатковою угодою від 29.03.2024 сторони встановили строк оренди з 01.12.2023 по 30.04.2024.
7.          Іншою додатковою угодою від 23.05.2024 сторони погодили орендну плату в сумі 700   000 грн за один календарний місяць оренди та встановили строк оренди з 01.12.2023 по 30.06.2024.
8.          Листами від 21.06.2024 №24/356, від 04.07.2024 №24/374 позивач повідомив відповідача про можливість пролонгації договору оренди за умови підняття вартості орендної плати. У випадку незгоди з пропозицією вимагав звільнити передане орендоване приміщення. На зазначені листи відповідач не відповів приміщення не звільнив.
9.           08.07.2024 позивач заперечив проти подальшого використання об`єкта оренди та вимагав у відповідача повернути орендоване приміщення до 22.07.2024. Вимогу позивача відповідач отримав 17.07.2024.
10.          Відповідач у свою чергу запропонував позивачу укласти додаткову угоду від 14.08.2024 до договору оренди на інших умовах з проханням надати відповідь на пропозицію впродовж 5-ти робочих днів з моменту її отримання, але не пізніше 23.08.2024. Позивач пропозицію укладення додаткової угоди відхилив. 
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав первісного та зустрічного позовів 
1. ПрАТ «Нововолинський ливарний завод» звернувся до суду з позовом до ТОВ   «Володимирська фабрика гофротари» про зобов`язання звільнити спірне приміщення від сторонніх речей та повернути його позивачу, а також зобов`язання не чинити перешкоди у користуванні приміщенням (з урахуванням заяви про зміну предмета позову).
2. Позов мотивований тим, що після закінчення строку дії договору оренди відповідач продовжує протиправно користуватись спірним приміщенням та в порушення умов договору не повертає орендоване майно. 
3. ТОВ  «Володимирська фабрика гофротари» звернулася до ПрАТ «Нововолинський ливарний завод» з зустрічним позовом, в якому просила:
- внести зміни до пункту 4.1. договору оренди, виклавши його в такій редакції: "Розмір орендної плати за все майно, що передається в оренду, становить: 150 000 грн з ПДВ, за один календарний місяць оренди.";
- встановити, що орендна плата у розмірі 150 000 грн за місяць застосовується починаючи з 01.05.2024 діє до моменту закінчення строку дії договору і підписання сторонами акту приймання-передачі орендованого приміщення;
- внести зміни до пункту 11.1 договору, виклавши його в наступній редакції: «Строк оренди становить з "01" грудня 2023 року по "15" липня 2025 року включно. Орендар повинен передати орендодавцю об`єкт оренди не пізніше 10 робочих днів з момент закінчення вказаного строку. Передача об`єкта оренди від орендаря орендодавцю оформлюється відповідним актом приймання-передачі»;
- встановити, що в разі суперечностей даних умов з умовами, які містяться в договорі оренди або інших додаткових угодах до договору, мають превагу і підлягають застосуванню умови, визначені рішенням суду;
- встановити, що дані зміни застосовуються до відносин між сторонами починаючи з 01.05.2024.
4.          В обґрунтування позову посилається на приписи статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та вказує на наступне. Істотними обставинами, які були визначальними для відповідача при укладенні договору оренди були домовленості з позивачем про придбання в майбутньому орендованого майна у тому числі за рахунок коштів, сплачених відповідачем в якості інвестиції в будівництво виробничих приміщень позивача на підставі договору про заміну боржника від 17.03.2023 в договорі на капітальне будівництво від 17.10.2023  № 05-10/2024-Р. Відповідач належним чином виконував зобов`язання за договором про заміну боржника від 17.03.2023, у зв`язку з чим розраховував на значний строк користування спірним приміщенням з помірною орендною платою. Проте позивач у порушення домовленостей почав вимагати укладення додаткових угод про скорочення строку оренди та істотно підвищив вартість орендної плати, погрожуючи розірванням договору оренди, що призведе до збитків відповідача, пов`язаних з необхідністю проведення негайного коштовного демонтажу обладнання.
5.          Наведене свідчить про значну зміну обставин порівняно з тими, які існували на момент укладення договору оренди, у зв`язку з чим виникла необхідність у внесенні змін у договір оренди, які передбачатимуть розумний строк дії договору оренди та встановлюватимуть справедливий розмір орендної плати.
Узагальнений зміст та обґрунтування рішення суду першої інстанції 
6.          Господарський суд Волинської області рішенням від 11.11.2024 у задоволенні первісного позову відмовив. Зустрічний позов задовольнив. Ухвалив внести зміни до договору оренди відповідно до вимог прохальної частини зустрічного позову.
7.          Суд дійшов висновку, що договір оренди діяв до 30.11.2026 і його дострокове розірвання буде суперечити суспільним інтересам та завдасть збитків відповідачу.  При цьому зміст листування між сторонами свідчить про наявність можливих домовленостей про продаж відповідачу виробничих приміщень та земельних ділянок позивача, а можливість такого продажу пов`язана з виконанням ТОВ   «Володимирська фабрика гофротари» умов договору про заміну боржника від 17.10.2023 щодо оплати коштів на користь забудовника - ТОВ «Ергобуд». Водночас дії ПрАТ «Нововолинський ливарний завод» спричинили істотну зміну обставин, зокрема в частині збільшення орендної плати, вимог до відповідача звільнити приміщення, що є несправедливим дисбалансом між інтересами сторін. При цьому відповідач дотримався встановленого законом порядку внесення змін до договору, надіславши позивачу відповідну пропозицію укласти додаткову угоду від 14.08.2024 до договору оренди. 
Узагальнений зміст та обґрунтування оскаржуваної постанови суду апеляційної інстанції
8.          Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 20.03.2025 рішення суду першої інстанції скасував. Ухвалив нове рішення, яким первісний позов задовольнив частково, зобов`язав відповідача звільнити від сторонніх речей та повернути позивачу спірне приміщення. В іншій частині первісного позову відмовив. У задоволенні зустрічного позову відмовив. 
9.          Мотивував своє рішення тим, що договір оренди припинив дію 30.06.2024 у зв`язку із закінченням його строку та наявністю заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк. Разом з цим зміна договору можлива лише протягом строку його дії, тоді як відповідні пропозиції відповідач надіслав позивачу вже після припинення договору оренди, що виключає їх розгляд орендодавцем. У зв`язку з припиненням дії договору оренди відповідач зобов`язаний повернути орендоване майно власникові - позивачу у порядку, встановленому договором оренди, а невиконання такого обов`язку свідчить про користування відповідачем спірним приміщенням без жодних правових підстав.
10.          Щодо доводів відповідача та висновків суду першої інстанції про можливе існування домовленостей з позивачем про продаж виробничих приміщень, то чинне законодавство передбачає єдиний спосіб закріпити такі домовленості - шляхом укладення попереднього договору. Проте сторони за результатом переговорів не уклали попередній договір купівлі - продажу нерухомого майна з дотриманням вимог законодавства, а відповідне листування з цього приводу не породжує для сторін ніяких правових наслідків  у спірних правовідносинах.
Касаційна скарга
11.          Не погоджуючись із постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, рішення суду першої інстанції залишити в силі. 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи касаційної скарги 
12.          Скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), порушення статті 76 ГПК України, без урахування висновків Верховного Суду в постановах від 16.08.2024 у справі №910/14706/22 (щодо помилковості ототожнення поняття «строк договору» та «строк виконання зобов`язань»); від 07.03.2023 по справі №909/1199/21 (щодо порядку реалізації права на одностороннє розірвання договору оренди); від 03.08.2022 у справі № 910/5408/21, від 15.11.2019 у справі № 909/887/18, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18 (щодо дослідження судом електронних доказів); від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 (щодо змісту доктрини заборони суперечливої поведінки).
13.          На переконання скаржника, передбачений договором оренди строк оренди спірного приміщення є коротшим від строку договору, оскільки ані початок строку оренди, ані момент його закінчення не співпадають зі строком дії договору. Таким чином, суд апеляційної інстанції помилково констатував припинення договору оренди, оскільки правовідносини щодо повернення майна та здійснення розрахунків між сторонами тривають, а тому існує можливість внесення змін до такого договору і у орендаря відсутній обов`язок щодо передачі об`єкта оренди орендодавцю. При цьому позивач не дотримався встановленого статтею 188 ГК України порядку розірвання договору на вимогу однієї зі сторін. Апеляційний суд не навів мотивів відхилення електронних доказів, які підтверджують існування між сторонами попередніх домовленостей про продаж виробничих приміщень, чим порушив вимоги до вмотивованості судового рішення.
14.          Апеляційний суд порушив норми процесуального права, оскільки (1) задовольнив заяву позивача про зміну предмета позову до моменту сплати судового збору, чим вийшов за межі наданих йому повноважень; (2) визнав встановленою обставину укладення між сторонами додаткової угоди від 25.04.2024, яка не була встановлена в суді першої інстанції і доказів на встановлення якої позивач не надав. 
Позиція позивача у відзиві на касаційну скаргу 
15. Заперечує проти доводів касаційної скарги, вважає законними та обґрунтованими висновки суду апеляційної інстанції по суті спору, у тому числі щодо припинення строку договору оренди на момент звернення відповідача з позовом та неможливість зміни його умов з цих підстав. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.  
Позиція Верховного Суду
Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів попередніх інстанцій
16.          Верховний Суд констатує, що головним питанням цього спору є те, протягом якого строку був чинним укладений між сторонами договір оренди. Суди по-різному відповіли на це питання.
17.          Суд першої інстанції виходив з того, що договір оренди діє до 30.11.2026 (первісно погоджений сторонами строк) і позивач не дотримався порядку дострокового розірвання договору. У зв`язку з чим констатував відсутність підстав для повернення спірного приміщення орендодавцю та можливість внесення змін до договору оренди.
18.          Суд апеляційної інстанції натомість встановив, що шляхом укладення ряду додаткових угод сторони погодили строк дії договору до 30.06.2024 і договір припинився після цієї дати у зв`язку з наявністю заперечень орендодавця проти його продовження на новий строк. Припинення договору оренди ще до ініціювання орендарем зміни договору виключає можливість зміни його умов, у тому числі в судовому порядку. 
19.          Заперечуючи такі висновки суду апеляційної інстанції, відповідач в касаційній скарзі наполягає на тому, що після припинення строку оренди сам договір оренди продовжує діяти до припинення всіх зобов`язань сторін за цим договором, а отже можливою є і зміна умов такого договору. З огляду на це позивач розірвав договір в односторонньому порядку в порушення встановленого законом порядку. 
20.          Верховний Суд такі доводи скаржника відхиляє, погоджується з висновками суду апеляційної інстанції та зазначає про таке.
21.          Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
22.          Відповідно до статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
23.          Згідно з частиною 4 статті 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. 
24.          Суть поновлення договору оренди згідно наведених норм полягає у тому, що орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує протягом одного місяця після закінчення строку договору у його поновленні. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
25.          Суд апеляційної інстанції встановив, що сторони за взаємною згодою встановили строк дії договору оренди до 30.06.2024 з можливістю його продовження шляхом укладення додаткової угоди. Проте сторони не дійшли згоди щодо укладення відповідної додаткової угоди і протягом місяця після закінчення встановленого в договорі строку (08.07.2024) орендодавець заперечив проти продовження договору на новий строк.
26.          З огляду на приписи статті 764 ЦК України, статті 284 ГК України та умови пункту 11.1 договору оренди правильним є висновок суду апеляційної інстанції про те, що договір оренди припинився після закінчення строку його дії у зв`язку з відсутністю волі орендодавця на продовження договору на новий строк.
27.          З урахуванням встановлених у цій справі фактичних обставин Верховний Суд відхиляє безпідставні твердження скаржника про недотримання позивачем порядку розірвання договору оренди та неправильне застосування судами у зв`язку з цим статті 188 ГК України із наведенням в касаційній скарзі очевидно нерелевантних до обставин цього спору правових висновків Верховного Суду в постанові від 07.03.2023 у справі №909/1199/21.
28.          У свою чергу відповідач ініціював внесення змін до договору вже після закінчення строку його дії. Разом з тим, як правильно зазначив суд апеляційної інстанції, внесення змін можливе лише до чинного договору (такого, що діє на час звернення до суду з позовом та прийняття відповідного судового рішення). Відтак, закінчення строку дії договору на момент ініціювання орендарем процедури зміни його умов та звернення останнього до суду з відповідним позовом виключають можливість зміни договору оренди в судовому порядку.  
29.          Реагуючи на аргумент відповідача щодо відмінності поняття «строк договору» та «строк виконання зобов`язань» та посилання у цьому контексті на те, що договір оренди зберіг чинність на момент вирішення відповідного спору судом, Верховний Суд зазначає про таке.
30.          Відповідно до положень статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.
31.          Частиною 1 статті 598 цього Кодексу закріплено, що зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
32.          Відповідно до частини 1 статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
33.          Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина 4 статті 291 ГК України).
34.          Водночас умови договору можуть передбачати виникнення з договору різних зобов`язань з різними строками їх виконання, які не співпадають зі строком договору. За договором оренди орендар може набувати право користування майном протягом певного строку та зобов`язаний періодично вносити орендні платежі в певні строки, а наприкінці строку, на який майно надане в користування, повернути майно. Відповідні висновки наведені в постанові Верховного Суду від 16.08.2024 у справі №910/14706/22, на яку посилається заявник касаційної скарги.
35.          У справі, що переглядається, суд апеляційної інстанції встановив, що договір оренди припинив дію 30.06.2024, після чого відповідач був зобов`язаний повернути майно з оренди у встановленому договором порядку. Тобто виникнення обов`язку відповідача з повернення орендованого майна якраз і є наслідком припинення договору оренди. 
36.          Верховний Суд зазначає, що висновок суду апеляційної інстанції у спірних правовідносинах про принципову неможливість внесення змін до договору оренди після закінчення строку його дії не суперечить, а навпаки відповідає вказаним правовим висновкам Верховного Суду. Більше того, у наведеній справі №910/14706/22 суд касаційної інстанції вирішував питання строку оренди та дійшов висновку про помилкове ототожнення судом апеляційної інстанції поняття «строк договору» та «строк виконання зобов`язань» у контексті встановлення моменту нарахування неустойки за невиконання орендарем обов`язку з повернення речі орендодавцеві у разі припинення договору оренди за частиною 2 статті 785 ЦК України, спір про що між сторонами спору у справі, що переглядається, відсутній. 
37.          Ураховуючи встановлені судом апеляційної інстанції фактичні обставини справи та з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції, Верховний Суд вважає законним та обґрунтованим    висновок апеляційного суду про наявність підстав для задоволення позовних вимог про зобов`язання відповідача повернути орендоване майно та, відповідно, відмову в зустрічному позові про внесення змін до договору оренди.
38.          Верховний Суд відхиляє як такі, що не мають правового значення для вирішення цього спору, аргументи відповідача про не дослідження апеляційним судом обставин існування домовленостей сторін спору щодо ймовірного продажу виробничих приміщень та, відповідно, не враховує посилання скаржника на постанови Верховного Суду від 03.08.2022 у справі № 910/5408/21, від 15.11.2019 у справі № 909/887/18, від 25.06.2020 у справі № 924/233/18,  від 10.04.2019 у справі № 390/34/17 як такі, що стосуються правовідносин очевидно не подібних тим, що мали місце між сторонами цього спору.
39.          Інша частина доводів касаційної скарги (пункт 14 постанови) не охоплюються підставою касаційного оскарження, передбаченою пунктом 1 частини 1 статті 296 ГПК України, а отже в силу меж перегляду справи судом касаційної інстанції (статті 300 ГПК України) Верховним Судом не оцінюється.
40.          З огляду на наведене зазначена відповідачем підстава касаційного, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження після відкриття касаційного провадження у цій справі.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
41.          За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
42.          Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
43.          Враховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею   300 ГПК України, колегія суддів вважає, що викладені у касаційній скарзі доводи не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновку суду апеляційної інстанції по суті спору, в зв`язку з чим немає підстав для задоволення касаційної скарги та скасування оскаржуваних судових рішень. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає.
Розподіл судових витрат
44.          Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Володимирська фабрика гофротари» залишити без задоволення.
2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.03.2025 у справі №  903/720/24 залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                                     Міщенко І.С.
Судді                                                                                                              Берднік І.С.
                                                                                                    Зуєв В.А.