Номер провадження: 22-ц/813/667/25 
Справа № 522/12842/22
Головуючий у першій інстанції Федчишена Т. Ю.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08.07.2025 року                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого - Лозко Ю.П.,
суддів: Кострицького В.В., Карташова О.Ю.,
за участю секретаря судового засідання – Пересипка Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2023 року 
у цивільній справі за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі - продажу нерухомого майна дійсним,
встановив:
21 грудня 2022 року ОСОБА_1 звернулася до суду з вказаним вище позовом у якому просила визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна №99-639Ц, який посвідчений Одеською універсальною біржею «Вітязь» 05 жовтня 1999 року.
Позовна заява обґрунтована тим, що за умовами вказаного вище договору, 
ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та від імені свого неповнолітнього сина ОСОБА_3 , продала, а позивачка придбала квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка складається з двох житлових кімнат, коридора, кухні, санвузла, загальною площею 52 кв.м., з яких житлова – 37,9 кв.м. 
На підставі зазначеного вище договору, позивачка зареєструвала право власності на вказану вище квартиру, однак не була у ній зареєстрована, у той час як відповідачі після отримання грошових коштів за квартиру, на виконання умов зазначеного вище договору, знялися з реєстраційного обліку та виселилися із зазначеної квартири, що свідчить про повне виконання умов договору.
У вересні 2022 року позивачка звернулася до Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради (далі - Департамент) із заявою про надання відомостей про зареєстрованих осіб у вказаній вище квартирі, надавши всі документи, передбачені законом, однак рішенням Департаменту №Г7-137601-ф/л від 06 вересня 2022 року позивачці відмовлено у наданні запитуваної інформації у зв`язку з ненаданням документу, що підтверджує право власності на житло. Роз`яснено, що наданий позивачкою договір купівлі-продажу квартири, укладений Одеською універсальною біржою не є дійсним, оскільки не посвідчений нотаріально, тому не визнається документом, що підтверджує право власності на житло. 
Зазначена вище обставина слугувала підставою для відмови у реєстрації місця проживання позивачки у зазначеній вище квартирі, ця ж обставина унеможливлює реалізацію позивачкою права власності на вказану квартиру. 
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2023 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 .
У апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2023 року скасувати, ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Окрім обставин, наведених у позові, апеляційна скарга обґрунтована тим, що вказаний вище договір було укладено більше ніж 20 років тому, відтак на думку скаржниці, відсутність протягом 24 років будь-яких дій відповідачів, спрямованих на нотаріальне посвідчення цього договору купівлі-продажу, дає підстави вважати таку поведінку відповідачів, як ухилення від певних дій, визначених законом. 
На момент укладення зазначеного вище договору купівлі-продажу вказаної вище квартири був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до умов якого договори, оформлені товарною біржою, визнавалися дійсними, а сам правочин купівлі-продажу було вчинено з дотриманням вимог чинного на той час законодавства. 
Судом не надано правової оцінки рішенню Департаменту №Г7-137601-ф/л від 06 вересня 2022 року, яке на думку скаржниці свідчить про не визнання за нею зі сторони держави права власності на вказану вище квартиру.
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
Учасники справи, будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи, в судове засідання не з`явилися, із заявами (клопотаннями) про відкладення розгляду спра-ви до суду не зверталися. 
У відповідності до ч.2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
За таких обставин колегія суддів вважає за можливе провести розгляд справи за відсутності учасників справи, які не з`явилися до судового засідання, будучи належним чином повідомленими про дату, час і місце розгляду справи.
Заслухавши суддю — доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону оскаржуване судове рішення відповідає, виходячи з такого.
Судом першої інстанції встановлені та підтверджуються такі обставини справи.
05 жовтня 1999 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , яка діяла від свого імені та від імені і в інтересах свого неповнолітнього сина ОСОБА_3 , укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна № 99 – 639Ц, а саме квартири АДРЕСА_2 , яка складається з двох кімнат загальною площею 52,0 кв.м., житловою плошею 37,9 кв.м.
Зазначений вище договір зареєстровано Одеською універсальною біржею «Вітязь», реєстраційний номер 99-639Ц від 05.10.1999, а також в КП «ОМБТІ та РОН», про що в реєстровій книзі 141 пр, на сторінці 179 зроблено запис № 339 від 19 жовтня 1999 року.
Рішенням Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради №Г7-137601-ф/л від 06 вересня 2022 року відмовлено ОСОБА_1 у наданні відомостей про зареєстрованих осіб у житловому будинку/приміщенні за адресою: АДРЕСА_1 з підстав не надання документу: що посвідчує право власності на житло; документу, що підтверджує повноваження наймача (а.с. 18).
З листа Комунального підприємства «Бюро Технічної інвентаризації» Одеської міської ради від 17 вересня 2022 року №18041/04-04 убачається, що станом на 31 грудня 2012 року згідно із записом у реєстрових книгах, право власності у КП «БТІ» ОМР на квартиру АДРЕСА_2 зареєстровано за фізичною особою: « ОСОБА_1 » (П.І.Б. вказане російською мовою, згідно із записом у реєстровій книзі), на підставі договору №99-639Ц купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрованого на Одеській універсальній біржі «Витязь» від 05 жовтня 1999 року (а.с. 20).
З листа Департаменту надання адміністративних послуг Одеської міської ради від 09 вересня 2022 року №993сл/01-09 убачається, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, Реєстрі прав власності на нерухоме майно відсутні відомості щодо кв. АДРЕСА_2 . Долучена до адвокатського запиту копія договору купівлі-продажу нерухомого майна не засвідчена відповідно до вимог законодавства України. Окрім того, роз`яснено, що дійсність договору, укладеного за участю осіб до 18 років, необхідно визнавати у судовому порядку (а.с. 21-23).
На виконання ухвали суду першої інстанції від 17 травня 2023 року Департамент надання адміністративних послуг Одеської міської ради надіслав на адресу місцевого суду лист від 05 червня 2023 року № Г-136/01-34 з якого, серед іншого, убачається, що згідно з наявною у Департаменту діючою картотекою за адресою:   АДРЕСА_1 станом на 01 червня 2023 року місце проживання жодної особи зареєстрованим не значиться (а.с. 68-69).
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, щодля визнання судом угоди дійсною необхідне не лише повне чи часткове виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди. В якості підстав позову ОСОБА_1 не вказано, що продавець квартири ухилялася від нотаріального посвідчення договору, належних та допустимих доказів ухилення продавця від нотаріального посвідчення договору суду не надано. Судом не встановлено обставин які б свідчили про ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення угоди, також матеріали справи не містять відомостей про те, чи взагалі одна зі сторін зверталися до нотаріуса для вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення вказаного договору. Також суд взяв до уваги, що підтвердженням визнання за позивачкою права власності на квартиру зі сторони держави є реєстрація права власності за нею відповідно до відомостей КП «БТІ» ОМР.
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду, з огляду на таке.
У відповідності до статті 5 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі - ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки вказаний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на Одеській товарній біржі 22 березня 1996 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі - ЦК Української РСР), Закон України "Про власність", Закон України "Про товарну біржу".
Відповідно до статті 49 Закону України "Про власність", чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно із статтею 1 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно зі статтею 41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України "Про товарну біржу" (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України "Про товарну біржу", біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
Положення статті 227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України "Про товарну біржу" закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України "Про товарну біржу" по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа №205/8493/16-ц (провадження №61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі №754/1466/15-ц (провадження №61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі №640/3509/19 (провадження №61-10287св20) .
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі.
Ураховуючи викладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 21 липня 2021 року в справі №640/3509/19 (провадження №61-10287св20).
Частиною другою статті 220 ЦК України встановлено, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
У постанові Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі №389/122/16ц (провадження №61-12634св18) зазначено, що для визнання судом угоди дійсною повинен мати місце не лише факт повного чи часткового виконання угоди, що потребує нотаріального посвідчення, а також факт ухилення іншою стороною від нотаріального оформлення угоди.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 у теперішній час не бажають посвідчити зазначений вище договір в нотаріальній конторі, доказів навмисного ухилення їх від нотаріального оформлення угоди позивачка суду не надала.
Встановивши, що вказаний договір-купівлі продажу квартири нотаріально не посвідчений, а доказів навмисного ухилення відповідачів від нотаріального оформлення угоди позивачка суду не надала, колегія суддів вважає, що відсутні правові підстави для задоволення позовних вимог та визнання вказаного правочину дійсним.
Сама по собі тривалість проміжку часу, який минув з дати укладення договору у даному конкретному випадку не має правового значення, оскільки не є тією обставиною з існуванням якої закон настання правових наслідків у вигляді визнання договору купівлі-продажу майна дійсним, як про те просить позивачка. Ця ж обставина сама собою не дає підстави кваліфікувати дії відповідачів, як умисне ухилення від нотаріального посвідчення зазначеного вище договору. 
Лише факт виконання укладеного договору його сторонами, за умови відсутності доказів, які б безумовно свідчили про наявність у діях однієї із сторін ознак щодо ухилення від його посвідчення нотаріусом, не дає підстав для задоволення позовних вимог, за захистом яких позивачка звернулася до суду.
Доводи скаржниці про те, що суд не надав правової оцінки рішенню Департаменту №Г7-137601-ф/л від 06 вересня 2022 року колегія суддів вважає безпідставними, оскільки зазначене рішення не є предметом оскарження, а відтак і судового розгляду, а тому суд правомірно, з огляду на положення ст. 13 ЦПК України, розглянув справу у межах заявлених позовних вимог з дотриманням засад законності. 
Інші доводи апеляційної скарги зводяться до суб`єктивного тлумачення скаржницею норм права, та незгоди з висновками суду стосовно встановлення обставин справи, містять посилання на факти, що були предметом дослідження й оцінки суду, також фактично зводяться до переоцінки доказів наданої судом першої інстанції без посилання на обставини, які не були враховані під час вирішення цієї справи.
Підсумовуючи наведене, колегія суддів вважає вірними та обґрунтованими зазначені вище висновки суду з якими не погоджується скаржник.
Доказів які б спростували правильні висновки суду скаржницею не надано.
Порушень судом норм матеріального та процесуального права колегією суддів не встановлено.
Отже доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
За таких обставин колегія суддів вважає, що відсутні підстави для скасування рішення суду, з мотивів наведених у апеляційній скарзі.
У відповідності ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду на викладене колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу потрібно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду без змін, оскільки доводи апеляційної скарги правильних висновків суду не спростовують.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 375, 381-384 ЦПК України
постановив:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 12 вересня 2023 року залишити без змін. 
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.
Повний текст постанови складено 10 липня 2025 року.

Головуючий                                                                 Ю.П. Лозко

Судді:                                                                         В.В. Кострицький

                                                                               О.Ю. Карташов