ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 645/4214/21  Номер провадження 22-ц/814/1021/25	Головуючий у 1-й інстанції Материнко М. О.  Доповідач ап. інст. Дряниця Ю. В.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2025 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
судді-доповідача: Дряниці Ю.В.,
суддів:  Пилипчук Л.І., Чумак О.В,
секретар Чемерис А.К.
за участю: адвоката Мудраченка І.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Старорез" - адвоката Мудраченка Івана Володимировича на рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 06 листопада 2024 року 
у справі за позовом ОСОБА_1 , фізично особи-підприємця ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старорез", третя особа Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю та земельних відносин Харківської міської ради, про усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва ,-
в с т а н о в и в :
У липні 2021 року ОСОБА_1  та фізична особа-підприємець  ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Старорез», третя особа : Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю та земельних відносин Харківської міської ради, про усунення  перешкод у  здійсненні права  користування шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень цокольного поверху у житловому будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 . 
Позивач ФОП ОСОБА_2 користується належними позивачу ОСОБА_1 приміщеннями на умовах оренди з 2012 року, та на час розгляду справи орендні відносини врегульовані договором оренди від 01.01.2021 р.
Відповідач є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв.м., що розташовані на першому поверсі вказаного житлового будинку.
Позивачі зазначали, що внаслідок здійснення відповідачем незаконної прибудови до приміщень першого поверху єдине вікно в приміщеннях цокольного поверху виходить в середину приміщень ТОВ «Старорез», розташоване нижче рівня підлоги та закрите глухою металевою решіткою, що порушує природне освітлення, інсоляцію та унеможливлює використання цього вікна як єдиного евакуаційного виходу у випадку надзвичайних ситуацій.
Просили суд усунути перешкоди ОСОБА_1 та фізичній особі – підприємцю ОСОБА_2 у здійсненні права користування нежитловими приміщеннями цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв. м., у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 шляхом знесення самочинної прибудови до приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:14, 14а загальною площею 446,9 кв.м. у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 Товариством з обмеженою відповідальністю «СТАРОРЕЗ» та приведення фасаду будівлі літ. «А-10» по АДРЕСА_1 у первісний стан.
Рішенням Октябрського районного суду м. Полтави від 06 листопада 2024 рокупозов задоволено.
Усунуто перешкоди ОСОБА_1 та фізичній особі – підприємцю ОСОБА_2 у здійсненні права користування нежитловими приміщеннями цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв.м., у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 шляхом знесення самочинної прибудови до приміщень першого поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:14, 14а загальною площею 446,9 кв.м. у будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 Товариством з обмеженою відповідальністю «СТАРОРЕЗ» та приведення фасаду будівлі літ. «А-10» по АДРЕСА_1 у первісний стан. 
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «Старорез» на користь ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 суму сплаченого судового збору в загальній сумі 3178 грн. 
З рішенням суду першої інстанції не погодився відповідач та оскаржив його до апеляційного суду. Посилаючись на неповне з`ясування фактичних обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Звертає увагу суду, на те, що відповідач є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв.м., що розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 . Право власності набуте відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 21.09.2020 р.
Згідно вказаного договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. у власність відповідача перешли нежитлові приміщення № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, та 14а загальною площею 446,9 кв.м. на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10». Попереднім власником нежитлових приміщень була ОСОБА_3 .
Посилається на те, що згідно декларації про готовність до експлуатації об`єкта № ХК141190081270 від 08.01.2019 р. ОСОБА_3 здійснила реконструкцію нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 без зміни розмірів приміщень (пункти 1, 2, 13 декларації), що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1). 
ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» було проведено інвентаризацію реконструйованих приміщень ОСОБА_3 та виготовлено технічний паспорт станом на 17.12.2018 р., згідно якого належний на той час ОСОБА_3 об`єкт нерухомості складається з нежитлових приміщень № 1, 4- :-10, 10а, 11-:-14 та 14а на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10».
Апелянт звертає увагу суду, що в позовних вимогах позивачі вказують, що у 2021 році на об`єкті відповідача почалась реконструкція фасаду, яка фактично призвела до будівництва прибудови до приміщень ресторану, проте вказані доводи належним чино не обґрунтовані, оскільки нежитлове приміщення, що розташоване на першому поверсі житлового будинку, побудоване у відповідності до будівельних норм та здане в експлуатацію ще в 2018 році, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер: ХК141190081270, виданої 08.01.2019 року, Інспекціє Державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради. 
Вказує, що суд першої інстанції не встановив належним чином обставин справи.
Наголошує, у правовстановлюючих документах, а саме: технічному паспорті від 17.12.2018 року (міститься в матеріалах справи), паспорті обробки фасаду від 28.04.2006 року (міститься в матеріалах справи) та Експлікації приміщень до плану квартирного (багатоповерхового) будинку (міститься в матеріалах справи) вказано саме нежитлове приміщення, що було узаконене в 2018 році та було передано у власність відповідачу на підставі договору купівлі-продажу від 21.09.2021 року, тобто жодних прибудов відповідачем не здійснювалось.
Також, зазначає, що суд першої інстанції не встановив обов`язкового причинно-наслідкового зв`язку між виконанням ремонтних робіт відповідачем та порушенням природного освітлення і вентиляції. Позивачами не було надано до суду першої інстанції жодного належного доказу на підтвердження того факту, що саме відповідач винен в порушенні природного освітлення та вентиляції належних позивачам приміщень. 
Представником позивача Степанова К.І. подано відзив на апеляційну скаргу, у доводах якого вважає рішення місцевого суду законним та обґрунтованим, просить суд залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення місцевого суду – без змін. 
Колегія суддів, перевіривши матеріали справи у межах доводів апеляційної скарги, доходить висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню. 
Місцевим судом встановлено, Позивач ОСОБА_1 є власником нежитлових приміщень цокольного поверху №№ XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XXVI, XXVII загальною площею 120,9 кв.м., що розташовані у житловому будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 . Право власності набуте позивачем ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 03.06.2011 р., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гаража І.П. та зареєстровано в реєстрі за № 1196. Реєстрацію права власності здійснено КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 15.06.2011 р. (реєстраційний номер 17480799, запис 6256 в книзі 1). Договір купівлі-продажу від 03.06.2011 р. за № 1196 є чинним, право власності відповідачем не спростовано. Відповідно до технічного паспорту від 08.12.2006 р. на нежитлові приміщення, що є власністю позивача ОСОБА_1 , вбачається, що приміщення мають єдине вікно.
Позивач ФОП ОСОБА_2 користується належними позивачу ОСОБА_1 приміщеннями на умовах оренди з 2012 року, на час розгляду справи орендні відносини врегульовані договором оренди від 01.01.2021 р. Доказів визнання договору оренди від 01.01.2021 р. недійсним не надано, право користування ФОП ОСОБА_2 відповідачем не спростовано. Нежитлові приміщення цокольного поверху використовуються позивачем ОСОБА_2 для ведення підприємницької діяльності – роздрібна торгівля (магазин непродовольчих товарів). Відповідно до декларації відповідності об`єкта (об`єктів) вимогам законодавства з пожежної безпеки за № 33 від 06.04.2012 р., поданої ФОП ОСОБА_2 , єдине вікно розмірами 1м*1,5м приміщення магазину є додатковим виходом з приміщення магазину безпосередньо на вулицю на випадок надзвичайних ситуацій.
Відповідач є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв.м., що розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 і набуті відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 21.09.2020 р., посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Качур А.В. та зареєстрованого в реєстрі за № 1393. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно належне відповідачу майно зареєстроване за реєстраційним номером об`єкту нерухомості 1755828263101. Доказів визнання договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. недійсним не надано, договір є чинним.
Згідно договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. нежитлові приміщення № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв.м. на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 попереднім власником нежитлових приміщень була ОСОБА_3 .
Відповідно до пункту 1.1 договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. продавець ОСОБА_3 не здійснювала жодних змін технічних характеристик об`єкту продажу і сторони домовились, що технічна інвентаризація майна перед відчуженням не проводилась, його технічні характеристики фактично відповідають тим, що заявлені у технічному паспорті. 
Відповідно до пункту 1.1 договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. об`єкт відчуження належав продавцю ОСОБА_3 на підставі свідоцтва про право власності б/н від 25.01.2006 р., виданого Фрунзенською районною радою м. Харкова, та декларації про готовність об`єкта до експлуатації № ХК141190081270 від 08.01.2019 р.
Згідно декларації про готовність до експлуатації об`єкта, що за класом наслідків (відповідальності) належить до об`єктів з незначними наслідками (СС1) №ХК141190081270 від 08.01.2019 р. ОСОБА_3 здійснила реконструкцію нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 без зміни розмірів приміщень (пункти 1, 2, 13 декларації). ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» було проведено інвентаризацію реконструйованих приміщень ОСОБА_3 та виготовлено технічний паспорт станом на 17.12.2018 р., згідно якого належний на той час ОСОБА_3 об`єкт нерухомості складається з нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 та 14а на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10». 
Суд першої інстанції встановив, що позивачі пов`язують незаконне будівництво, що призвело до порушення їх прав, з виконанням будівельних робіт саме відповідачем у 2021 році після придбання об`єкту нерухомості.
Вказав, що відсутність у відповідача дозвільних документів на будівельні роботи підтверджується листом Інспекції державного архітектурного Харківської міської ради від 05.05.2021 р. № 9404/0/226-21.  Доказів виділення відповідачу земельної ділянки для здійснення будівництва не надано. За даними декларації про готовність об`єкту до експлуатації №ХК141190081270 від 08.01.2019 р. здійснена попереднім власником реконструкція не змінила зовнішні межі об`єкту нерухомості.
Задовольняючи позовні вимоги, районний суд дійшов висновку, що порушення прав позивачів внаслідок незаконного будівництва (порушення природнього освітлення та інсоляції, неможливість використання єдиного вікна як евакуаційного виходу у випадку надзвичайних ситуацій) підтверджується матеріалами справи і відповідачем не спростована.
При цьому суд вказав, що паспорт оздоблення фасаду від 28.07.2006 р., технічний паспорт від 17.12.2018 р., декларація про готовність об`єкту до експлуатації №ХК141190081270 від 08.01.2019 р. стосуються попереднього власника ОСОБА_3 , вичерпали свою дію до укладання договору купівлі-продажу від 21.09.2021 р. і не спростовують незаконність будівництва відповідачем у 2021 році.
Колегія суддів з таким висновком районного суду не погоджується.
З матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Старорез» є власником нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а загальною площею 446,9 кв.м., що розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 і набуті відповідачем на підставі договору купівлі-продажу від 21.09.2020 р., попереднім власником нежитлових приміщень була ОСОБА_3 .
В матеріалах справи наявний технічний паспорт, виготовлений станом на 17.12.2018 року на нежитлові приміщення першого поверху житлового будинку АДРЕСА_1 дивізій, власник ОСОБА_3 , відповідно до якого до складу нежитлових приміщень, які належать на праві власності ОСОБА_3 входить і приміщення №14а (зала) загальною площею 194,7 кв.м.
Також, встановлено, що  ОСОБА_3 здійснила реконструкцію нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 без зміни розмірів приміщень (пункти 1, 2, 13 декларації). ТОВ «Міжрегіональне бюро з технічної інвентаризації» було проведено інвентаризацію реконструйованих приміщень ОСОБА_3 та виготовлено технічний паспорт станом на 17.12.2018 р., згідно якого належний на той час ОСОБА_3 об`єкт нерухомості складається з нежитлових приміщень № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14 та 14а на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10». 
Згідно договору купівлі-продажу від 21.09.2020 року відповідач набув право власності на нежитлові приміщення загальною площею 446,9 кв.м., що розташовані на першому поверсі житлового будинку літ. «А-10» по АДРЕСА_1 у тому числі і на приміщення №14а.
21.09.2020 між ТОВ «Старорез» та ОСОБА_4 було укладено договір оренди вищевказаних приміщень строком до 01.09.2023 року (а.с. 154-156 т. 1).
Звертаючись до суду, позивачі вказували, що в результаті будівельних робіт, які проводились у 2021 році відповідач здійснив самочинне будівництво, яке порушує права позивачів.
Нормами ст. 375 ЦК України передбачено, що лише власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
За змістом ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил (ч. 1). Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього (ч. 2). Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3).
Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків (частина друга статті 152 ЗК України).
Відповідно до ч. 4 ст. 376 ЦК України якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
Таким чином, за змістом ч. 4 ст. 376 ЦК України збудований об`єкт нерухомості може бути знесений як особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і особою яка здійснює самочинне будівництво.
Вирішуючи питання позовних вимог щодо знесення самочинної прибудови, колегія суддів приймає до уваги пояснення Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту з інспекційної роботи Харківської міської ради.
Так, в матеріалах справи наявне Повідомлення про початок виконання будівельних робіт реєстраційний номер ХК051211013712, а саме про реконструкцію нежитлових приміщень кафе №1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» за адресою: АДРЕСА_1 , замовником якого є ТОВ «Старорез», та містить відомості про повернення на доопрацювання. Інших повідомлень щодо початку виконання будівельних робіт від відповідача матеріали справи не містять.
Відповідно до направлення для проведення планового (позапланового заходу) від 22.07.2021 № 88-н для здійснення позапланового заходу на об`єкт «Нежитлові приміщення 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 , щодо дотримання суб`єктом містобудування - ОСОБА_4 вимог містобудівного законодавства встановлено строк перевірки з 28.07.2021 по 10.08.2021.
Виходом на об`єкт 10.08.2021 було встановлено, що орендарем вказаних нежитлових приміщень є ОСОБА_4 . Під час перевірки встановлено факт реконструкції нежитлових приміщень 1-го поверху №1,4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 з втручанням в огороджувальні та несучі конструкції. Об`єкт має ознаки об`єкта з незначними наслідками (СС1).
В ході перевірки ОСОБА_4 не представлено документів, що дають право на виконання будівельних робіт - повідомлення, про початок виконання будівельних робіт, проектну документацію, документів щодо забезпечення авторського та технічного нагляду.
Таким чином під час перевірки встановлено, що ОСОБА_4 виконує будівельні робота з реконструкції вказаних нежитлових приміщень без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, не забезпечено здійснення авторського та технічного нагляду під час будівництва об`єкта, проектна та робоча документація відсутня.
Відповідно до листа Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю та земельних відносин Харківської міської ради від 05.05.2021 р. № 9404/0/226-21, інформація про право власності або право користування на земельну ділянку за адресою  АДРЕСА_1 відсутня, земельна ділянка не сформована (кадастровий номер не присвоєно), межі не встановлені.
Отже можливо дійти висновку, що реконструкція нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 є об`єктом самочинного будівництва.
З матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_4 було видано: Припис №88-Пр-У від 10.08.2021 про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил, яким було зобов`язано у термін до 10.10.2021 усунути допущені порушення (а.с.148, т.1), складено протокол про адміністративне правопорушення від 10.08.2021 (а.с. 149, т. 1), винесено Постанову № 88-П по справі про адміністративне правопорушення від 19.08.2021, якою ОСОБА_4 визнано винною у вчинені адміністративного правопорушення, передбаченого ч.ч. 1,5,12,13 ст. 96 КУпАП, з накладенням адміністративного стягнення у вигляді штрафу у розмірі 17000 грн.
Як вже було зазначено, об`єкт самочинного будівництва може бути знесений як особою, яка здійснила самочинне будівництво, так і особою яка здійснює самочинне будівництво. 
Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 13.02.2024 року у справі № 906/205/22.
При цьому, колегія суддів звертає увагу, що наявними у справі доказами не доведено, що реконструкція нежитлових приміщень 1-го поверху № 1, 4-:-10, 10а, 11-:-14, 14а в літ. «А-10» по АДРЕСА_1 була здійснена саме відповідачем ТОВ «Старорез». 
Відтак, оскільки за наявними у справі доказами не встановлено, що саме товариство здійснило самочинне будівництво, а отже не встановлено, що саме ТОВ «Старорез» є належним відповідачем, то у задоволенні позовних вимог необхідно відмовити.
На підставі викладеного та керуючись статтями 374, 376, 381, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю "Старорез" - адвоката Мудраченка Івана Володимировича - задовольнити.
Рішення Октябрського районного суду м. Полтави від 06 листопада 2024 року – скасувати, ухваливши нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , фізично особи-підприємця ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Старорез", третя особа Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю та земельних відносин Харківської міської ради, про усунення перешкод у здійсненні права користування майном шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції. 

Суддя - доповідач:  Ю. В. Дряниця

Судді : Л.І. Пилипчук

О.В. Чумак