ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 червня 2025 року
м. Харків
справа № 953/1338/21
провадження № 22-ц/818/2095/25
Харківський апеляційний суд у складі:
головуючого - судді: Тичкової О.Ю.,
суддів: Маміної О.В., Мальованого Ю.М. 
за участю секретаря судового засідання Волобуєва О.О.
сторони справи:
позивач – Харківська міська рада 
відповідач - ОСОБА_1 , 
третя особа - державний реєстратор Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області Луценко Павло Геннадійович
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Харків  апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2024 року в складі судді Єфіменко Н.В.,-
УСТАНОВИВ:
У січні 2021 року Харківська міська рада ( надалі ХМР) звернулась до суд з позовом  про скасування державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення підвалу №1,2,3, 1-го поверху №І-1, І-2, І-3. І-4, І-5, мансарди №ІІ-1 в літ. «В-1» загальною площею 339,1 кв. м., які змінено на нежитлову будівлю літ. «В-1» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 53511763101, запит право власності № 30216141.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на здійснення третьою особою при реєстрації права власності за відповідачем на нежитлові приміщення підвалу №1,2,3 1-го поверху №І-1, І-2, І-3. І-4, І-5, мансарди №ІІ-1 в літ. «В-1» загальною площею 339,1 кв. м., дані об`єкту змінені на нежитлову будівлю літ. «В-1» по АДРЕСА_1 , чим порушені вимоги Інструкції щодо проведення поділу, виділу, та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна, затвердженої Міністерством з питань житлово-комунального господарства України №55 від 18.06.2007 та Рішення Харківської міської ради №325/1 від 06.07.2011 «Про порядок присвоєння адрес об`єктам нерухомості, розташованим на території міста Харкова». 
Рішенням Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення обґрунтовано тим, що ХМР не оспорюючи право власності відповідача, зареєстроване за ним первісно, не посилаючись на самовільні перебудови, добудови і т.п., виконанні відповідачем після реєстрації цього права власності, фактично не визначає, яким саме чином порушене його право на земельну ділянку, відповідно, яким чином скасування державної реєстрації здатне це право відновити. Таким чином, позивач не довів належними та допустимими доказами порушення свого права.
Не погодившись з рішенням суду ХМР подала апеляційну скаргу в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права просив рішення скасувати та ухвалити нове, яким позовні вимоги задовольнити.

В обґрунтування апеляційної скарги ХМР посилалась на те, що суд не повно встановив обставини у справі та ухвалив рішення що не відповідає дійсним обставинам у справі, вимогам закону та усталеній судовій практиці. Позивач надав суду належні докази на підтвердження здійснення самочинної реконструкції належного відповідачу нежитлового приміщення, тому державна реєстрація права власності на новостворений об`єкт нерухомості була здійснена з порушенням встановленого законом порядку. Згідно правового висновку викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, що є релевантною до спірних правовідносин: «… державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження». Тобто факт державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно обмежує права власника земельної ділянки на якій таке майно розташоване. Позовна заява Харківської міської ради у даній справі спрямована на захист порушених цивільних прав на земельну ділянку під об`єктом самочинного будівництва. Харківська міська рада діє як суб`єкт цивільних прав, а не суб`єкт владних повноважень, тому норми законодавства, що встановлюють обов`язкові передумови для подання позовної заяви про знесення, на які посилається Київський районний суд ч. Харкова в оскаржуваному рішенні, не підлягають застосуванню.
Відповідно до частини першої статті 367 Цивільного процесуального кодексу України (надалі ЦПК України) суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Колегія суддів, заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Харківської міської ради, дослідивши наявні у справі докази, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.
Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи 08.02.2019 відповідач придбав нежитлові приміщення підвалу №№1,2,3 першого поверху №І-1, І-2, І-3, І-4, І-5, мансарди №ІІ-1 (колишня квартира АДРЕСА_2 ) в літ. «В-1», загальною площею 339,1 кв. м., що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , що підтверджується Договором купівлі-продажу нерухомого майна від 08.02.2019, зареєстрованого в реєстрі за №387, 388.
Як вбачається з довідки ФОП ОСОБА_2 нежитлові приміщення №1, 2, 3 першого поверху №1, 2, 3, 4, 5 мансардного поверху №1 в цілому складають нежитлову будівлю літ. «В1-1» по АДРЕСА_1 . загальною площею 339,1 кв.м.
30.06.2020 відповідач звернувся до Департаменту територіального контролю Харківської міської ради із заявою про проведення обстеження земельної ділянки у зв`язку із наданням дозволу на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки по АДРЕСА_1 .
28.07.2020 головним спеціалістом відділу обстеження земельних ділянок Департаменту територіального контролю Харківської міської ради проведено огляд земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , за наслідками якого складений Акт №1084/20.
Як вбачається з Акту №1084/20 під час обстеження земельної ділянки встановлено наступне: площа земельної ділянки становить 0,0253 га відповідно до Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 02.04.2020 №НВ-6312903232020 (кадастровий номер 6310136600:02:008:0077); земельна ділянка не огороджена; на земельній ділянці знаходиться нежитлова будівля літ. «В1-1». На даний час Департаментом територіального контролю Харківської міської ради вивчається питання правомірності реєстрації права власності на нежитлову будівлю літ. «В1-1» по АДРЕСА_1 в Державному реєстрів речових прав на нерухоме майно. Право користування земельною ділянкою в установленому порядку не оформлено.
Як вбачається зі службової записки завідувача сектору обстеження земельних ділянок Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю реєстратором Комунального підприємства «Постачальник послуг» Солоницівської селищної ради Харківської області внесено зміни про об`єкт нерухомого майна – нежитлові приміщення підвалу №1,2,3 1-го поверху №І-1, І-2, І-3. І-4, І-5, мансарди №ІІ-1 в літ. «В-1», загальною площею 339,1 кв. м., розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , змінене на нежитлову будівлю літ. «В1-1». Враховуючи вищевикладене, а також відсутність інформації щодо виділу нежитлових приміщень в літ. «В-1» в окрему будівлю з присвоєнням поштового адресу, можна дійти висновку, що при реєстрації об`єкту нерухомого майна, а саме нежитлова будівля літ. «В1-1», порушено Інструкцію щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об`єктів нерухомого майна.
Звертаючись до суду з позовом про скасування державної реєстрації права власності на Нежитлову будівлю, позивач посилався на те, що вона розташована на земельній ділянці право власності або право користування якою у відповідача відсутнє. 
Харківською міською радою будь-яких рішень щодо надання земельної ділянки у власність або користування під нежитловою будівлею літ. «В-1», загальною площею 339,1 кв. м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 не приймалось.
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Колегія суддів зазначає, що стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
З огляду на викладене апеляційний суд приходить до висновку, що самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Права власника земельної ділянки в даному випадку порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Статтею 15 ЦК України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).
У певних випадках спосіб захисту імперативно «прив`язаний» до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін «встановлений законом» означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ЦПК України вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту.
Можливі способи захисту прав особи — власника земельної ділянки, на якій здійснено самочинне будівництво, прямо визначені статтею 376 ЦК України, яка регулює правовий режим самочинно побудованого майна.
За змістом статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок. 
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.
Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов`язана відшкодувати витрати, пов`язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.
Отже, за обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. 

Тому належними вимогами, які може заявити особа — власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимоги про зобов`язання особи, яка здійснила ( здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову або про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або про визнання права власності на самочинно побудоване майно. 

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою — власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва.

У категорії справ, за обставинами яких певна особа неправомірно зареєструвала право власності на самочинно побудоване майно, неналежною є як вимога про скасування рішення (запису) про реєстрацію права власності, так і вимога про припинення права власності. 
Такі висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 листопада 2023 року у справі № 916/1174/22 (провадження № 12-39гс23).
Проте суд наведені вище положення закону та правові висновки Верховного Суду не врахував та дійшов до помилкового висновку про відмову задоволені позову у зв`язку з недоведеністю позовних вимог. 

Оскільки вимог про звільнення земельної ділянки або приведення самочинно реконструйованої будівлі у попередній стан позивачем не заявлено, судова колегія не вбачає підстав для оцінки  правомірності державної реєстрації права власності на нежитлові приміщення підвалу №1,2,3, 1-го поверху №І-1, І-2, І-3. І-4, І-5, мансарди №ІІ-1 в літ. «В-1» загальною площею 339,1 кв. м., які змінено на нежитлову будівлю літ. «В-1» по АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .

Відповідно до п.1,4 ч.1 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:  неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;  порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
 
З огляду на зазначене, судова колегія вважає, що доводи апеляційної скарги Харківської міської ради частково знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, тому мотивувальну частину рішення про відмову у задоволені позову слід змінити, виклавши її в редакції цієї постанови. 

Підстави для перерозподілу судових витрат відсутні. 

Керуючись ст. ст.367,368,369,376,381- 384 ЦПК України, суд, -
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Харківської міської ради – задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Харкова від 03 грудня 2024 року – змінити. 
Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом тридцяти днів шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду.

Головуючий                                                         О. Ю. Тичкова

Судді                                                                        О.В. Маміна 

Ю.М. Мальований