ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"29" травня 2025 р.           Справа№ 910/12223/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Тарасенко К.В.
суддів:            Сибіги О.М. 
          Тищенко А.І. 

секретар судового засідання: Гріщенко А.О.
за участі представників учасників справи: 
від позивача: Муравенко К.В.
від відповідача: Суворов М.О., Гаврилюк М.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ»
на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 
у справі № 910/12223/24 (суддя - Ломака В.С.)      

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ»
до Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ»
про стягнення 473 810,20 грн

ВСТАНОВИВ:

І. ІСТОРІЯ СПРАВИ
1.1. короткий зміст позовних вимог 
Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» (далі - відповідач) про стягнення грошових коштів у загальному розмірі 473 810,20 грн, з яких: 467 140,44 грн - заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги, 5 717,66 грн - інфляційні втрати, 952,10 грн - 3 % річних.
В обґрунтування пред`явлених вимог позивач посилався на те, що ним з лютого 2022 року по серпень 2024 року надавались послуги з управління будинком, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А. У той же час відповідач, як власник приміщення у вказаному будинку, своєчасно та у повному обсязі не відшкодував позивачу вартість житлово-комунальних та інших послуг, у зв`язку з чим за Товариством з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» утворилася заборгованість у вказаному розмірі та виникли підстави для нарахування компенсаційних виплат.

1.2. короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі № 910/12223/24  позов задоволено.
Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» 467  140,44 грн основного боргу, 952,10 грн   3 % річних, 5  717,66 грн інфляційних втрат, а також 7  107,15 грн витрат по сплаті судового збору. 
Приймаючи зазначене рішення про задоволення позову, суд першої інстанції виходив з того, що обставини щодо надання позивачем послуг у багатоквартирному будинку, в якому знаходиться належне відповідачу (як співвласнику майна багатоквартирного будинку) на праві власності приміщення підтверджені матеріалами справи та Товариством з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» у встановленому порядку не спростовані; фактичне користування послугами з управління будинком, виходячи з вимог чинного законодавства та умов публічного договору, є фактом приєднання відповідача до такого публічного договору, тому положення цього договору розповсюджуються на правовідносини між сторонами у даній справі.
З наведених підстав суд, врахувавши не спростований Товариством з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» факт неналежного виконання ним обов`язків з оплати вартості житлово-комунальних та інших послуг у загальній сумі 467 140,44 грн, дійшов висновку про задоволення вказаних позовних вимог, як і похідних вимог про стягнення інфляційних втрат та 3 % річних.

1.3. короткий зміст вимог апеляційної скарги
Не погоджуючись із прийнятим рішенням Товариство з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» звернулось до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі № 910/12223/24, постановити нове рішення, яким в позові Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» до Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» протягнення 473 810,20 грн відмовити. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» 10   660,73 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги та 20 000, 00 грн витрат на професійну правничу допомогу адвоката.

2. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ:
2.1. визначення складу суду, заяви, клопотання
Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.02.2025 для розгляду даної справи визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя - Тарасенко К.В., судді: Сибіга О.М., Тищенко А.І.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 03.03.2025 витребувано з Господарського суду міста Києва матеріали справи   № 910/12223/24 та відкладено розгляд питання про відкриття чи відмову у відкритті апеляційного провадження, повернення без розгляду апеляційної скарги або залишення апеляційної скарги без руху за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі до надходження до Північного апеляційного господарського суду матеріалів справи № 910/12223/24.
17.03.2025 до Північного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи № 910/12223/24. 
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 18.03.2025 клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» про поновлення строку на подання апеляційної скарги задоволено. Поновлено Товариству з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі № 910/12223/24. Відкрито апеляційне провадження у справі № 910/12223/24 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025. Розгляд апеляційної скарги призначено на 03.04.2025.
20.03.2025 через систему «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» надійшла заява про визнання виконавчого документа таким, що не підлягає виконанню, у якій заявник просить суд визнати Наказ № 910/12223/24 від 17.02.2025, виданий Господарським судом міста Києва про примусове виконання рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі №910/12223/24 таким, що не підлягає виконанню; витребувати Наказ № 910/12223/24 від 17.02.2025 від приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Фесик Марії Олексіївни.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.03.2025 заяву Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» про визнання виконавчого документа таким, що не підлягає виконанню (наказу Господарського суду міста Києва від 17.02.2025) повернуто без розгляду.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.03.2025 зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі №910/12223/24 до винесення Північним апеляційним господарським судом судового акту за результатами розгляду апеляційної скарги.
У судовому засіданні 03.04.2025 оголошено перерву до 29.05.2025.
До суду через систему «Електронний суд» надійшли:
- 01.04.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» відзив на апеляційну скаргу;
- 03.04.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» клопотання про долучення доказів;
- 29.05.2025 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ»  клопотання про долучення доказів.

2.2. узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
В обгрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає наступне:
- матеріали справи не містять доказів здійснення відповідачем заяви про приєднання до публічного договору;
- судом належно не встановлено тих обставин, що збори співвласників будинку не скликались та будь - яких рішень про укладення договору з управителем не прийнято та не могло бути прийнято, як і не затверджено вартість послуг з управління зборами співвласників;
- договір, на який посилається позивач, не був укладено з дотриманням вимог ч.1 ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», а сторони не досягли згоди щодо його ціни, а відтак висновок суду про те, що положення договору поширюються на правовідносини між сторонами у даній справі є хибними;
- суд дійшов неправильного висновку про те, що договір на надання послуги з управління багатоквартирним будинком може бути публічним договором приєднання, оскільки закон розмежовує порядок укладання договорів на надання житлової послуги, якою є послуга з управління будинком, та порядок укладення договорів на надання комунальних послуг;
- договори щодо вивезення відходів та охорони території укладені з порушеннями вимог законодавства та явно завищеними цінами; послуга щодо вивезення будівельних відходів не включаються в послугу вивезення відходів; не обґрунтованим є висновок суду щодо стягнення частки орендної плати з відповідача, оскільки позивач не є орендарем земельної ділянки та не несе відповідних витрат. 

2.3. узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
Позивач у поданому відзиві на апеляційну скаргу відповідача заперечує проти доводів апеляційної скарги, зазначаючи наступне:
- позивач помилково вважає, що повинні були досліджуватись обставини щодо скликання загальних зборів співвласників та прийняття ними відповідних рішень, оскільки у межах даного предмету спору доказуванню підлягали встановленню наступні обставини: наявність договірних правовідносин між сторонами у справі; права у позивача і зобов`язання відповідача щодо сплати заборгованості за спожиті послуги за період з 01.02.2022 року по 31.08.2024 року у розмірі 473 810 грн. 20 коп;
- відповідно до 1.7 Договору акцептування умов договору є вчинення будь-яких із трьох дій: підписання заяви, сплата рахунка за надані послуги або ж факт тримання послуги, а відповідач отримував житлово-комунальні послуги під сприянням позивача, проте за період з 01.02.2022 по 31.08.2024 жодного разу не здійснив оплату за спожиті житлово-комунальні послуги;
- за весь час надання житлово-комунальних послуг від відповідача на адресу позивача, не надходило жодних актів-претензій щодо перерви в наданні житлово-комунальних послуг, їх ненаданні або наданні не в повному обсязі.
Позивач просить апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - залишити без змін.

2.4. явка в судове засідання 
У судове засідання 29.05.2025 з`явились представники учасників справи.
Представники відповідача підтримали подану апеляційну скаргу та просили суд її задовольнити.
Представник позивача просив суд відмовити в задоволенні апеляційної скарги.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
3. ПОЗИЦІЯ СУДУ:
3.1. встановлені судом першої інстанції та неоспорені обставини справи
Згідно з інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, основним видом діяльності Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (код ЄДРПОУ 43718024) є комплексне обслуговування об`єктів.
Відповідно до пункту 3.2 Статуту Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» останнє для досягнення статутної мети має право здійснювати, зокрема, комплексне обслуговування об`єктів, управління нерухомим майном за винагороду або на основі контракту, здійснення поточного та капітального ремонту житлових та нежитлових будівель і приміщень.
  За наявною в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та його архівної частини щодо об`єкта нерухомого майна інформацією (Інформаційна довідка від 16.08.2024 року № 391342053), власником нежитлового приміщення загальною площею 328,2 м2, розташованого за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А, є Товариство з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ».

3.2. обставини встановлені судом і визначення відповідно до них правовідносин; доводи, з якими суд апеляційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої інстанції, а також посилання на норми права
01.09.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (Управитель) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Буйфіш Холдінгс» (Замовник будівництва) і Товариством з обмеженою відповідальністю «Альматін-Київ Плюс» (Замовник будівництва) був укладений договір про надання послуги з управління (нова редакція від 05.08.2022 року) (далі - Договір), за умовами якого Управитель зобов`язався надавати Замовнику послуги з управління будинком, що розташований за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А, а Замовник зобов`язався прийняти та оплатити такі послуги в порядку, передбаченому цим Договором.
Пунктом 1.6 Договору передбачено, що цей правочин носить характер публічного договору приєднання. Цей Договір укладається сторонами з урахуванням статей  633,  634,  641,  642 Цивільного кодексу України.
Відповідно до пункту 1.7 Договору фактом приєднання Інвестора, Замовника, які фактично користуються послугами з управління будинком і отримують житлово-комунальну послугу для власних потреб до умов Договору (акцептування договору) є вчинення ними будь-яких дій, які свідчать про їх бажання укласти Договір, зокрема надання Управителю підписаної заяви-приєднання (додаток 2), сплата рахунка за надані послуги, факт отримання послуги.
У пунктах 3.2.2, 3.2.4 Договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» взяло на себе зобов`язання забезпечити кваліфіковане надання послуг з управління будинку відповідно до стандартів, нормативів, норм, порядків і правил, а також забезпечувати належну експлуатацію та утримання будинку відповідно до його цільового призначення.
Пунктами 3.4.1, 3.4.2 Договору передбачено, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» має право від свого імені вчиняти правочини щодо будинку, необхідні для виконання своїх зобов`язань щодо управління будинком, укладати договори із третіми особами на виконання окремих видів робіт; укладати з підрядниками договори про виконання окремих робіт та надання послуг.
Згідно з пунктом 4.1 Договору з причин того, що будинок є новобудовою та передається від Замовника будівництва до Управителя, кошторис витрат з управління будинком буде складений впродовж трьох місяців з моменту підписання цього Договору та стане невід`ємною частиною Договору. Ціна послуги з управління будинку складається з фактичних витрат, понесених на управління будинком та винагороди Управителю. Ціна послуги вказується в кошторисі витрат.
У додатках № 1 та № 2 до Договору його сторони погодили загальні відомості про будинок за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А (ЖК  « 52 Жемчужина») та форму заяви-приєднання до Договору, стороною якого має бути споживач.
Також сторонами Договору визначений Кошторис витрат на управління будинком за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А, де вартість за 1 м2  квартири/нежитлового приміщення визначена у розмірі 23,09 грн.
Вказаний договір з додатками був розміщений на веб-сайті https://management.kadorr.com/objects/52, у розділі « 52 Жемчужина».
З матеріалів справи вбачається, що 01.11.2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фортеця Юг» укладений Договір охорони № 11/21-52Ж, за умовами якого позивач доручив, а Товариство з обмеженою відповідальністю «Фортеця Юг» взяло на себе зобов`язання за оплату надавати послуги з охорони громадського порядку та фізичної охорони об`єкту, а саме: спільного майна житлово-офісного комплексу з об`єктами соціально-побутового, торговельного призначення та паркінгу, розташованого за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А (ЖК  « 52 Жемчужина»), у тому числі забезпечення цілодобового спостереження та патрулювання з метою підтримки громадського порядку та контролю за дотриманням фізичними особами пропускного та внутрішньо об`єктового режиму.
Крім того, 01.09.2021 року Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» були укладені договори: з Товариством з обмеженою відповідальністю «Санрайз Рециклінг» на надання послуг по вивезенню та знешкодженню твердих побутових відходів № 09/01 ВГВ; з Товариством з обмеженою відповідальністю «СК  Енерджі Сервіс» про надання послуг з технічного обслуговування та ремонту обладнання газової котельні, індивідуального теплового пункту № 1, індивідуального теплового пункту № 2, вузла обліку газу, шарового регулюючого пункту котельні, шарового регулюючого пункту житлового будинку та газопроводів.
Слід також зазначити, що матеріали справи містять копії укладених Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮГ-ГАЗ» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Газопостачальна компанія «Нафтогаз Трейдинг» договорів постачання природного газу від 08.12.2021 року № 1137, від 21.11.2022 року № 4263-ПСО(ТКЕ)-41 та від 03.10.2023 року № 5328-ТКЕ(23)-41, предметом яких є постачання споживачеві (позивачу), який є виробником теплової енергії в розумінні пп. 1) пункту 4 Положення, природного газу протягом спірного у даній справі періоду.
Як було зазначено вище, відповідач є власником нежитлового приміщення загальною площею 328,2 м2, розташованого за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А.
В обґрунтування заявлених у даній справі вимог позивач посилався на те, що внаслідок неналежного виконання відповідачем зобов`язань, пов`язаних зі сплатою вартості житлово-комунальних та інших послуг у період з 01.02.2022 року по 31.08.2024 року, за останнім виникла заборгованість перед Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» у загальному розмірі 467 140,44 грн. за комплекс житлово-комунальних послуг, надання яких забезпечив позивач відповідно до вищенаведених договорів, у тому числі: комплексне обслуговування будинку та прибудинкової території - 215 522,10 грн.; охорона будинку - 153 542,53 грн.; послуга вивезення твердих побутових відходів - 1 431,94 грн.; вивезення будівельних відходів - 14 322,64 грн.; утримання    котельні - 11 444,33 грн.; опалення місць загального користування (МЗК) - 9 976,06 грн.; теплолічильник - 8 463,09 грн.; опалення - 16 371,95 грн.; відшкодування додаткових витрат (витрати на дизельний генератор, закупівля дизельного палива у період відключення електроенергії) - 8 202,36 грн.; оренда землі - 27 863,44 грн. 
На підтвердження цих обставин позивач надав суду відповідний розрахунок, а також фактичні показники лічильників електроенергії, холодної води, індивідуального лічильника тепла відповідача. Також позивачем надано  копії підписаних позивачем актів надання послуг, рахунків на сплату житлово-комунальних послуг за адресою: місто Київ, вулиця Михайла Бойчука, 19-А (приміщення загальною площею 328,2 м2) разом з доказами їх направлення засобами електронного зв`язку, а також оборотно-сальдової відомості по рахунку Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» за період з 01.11.2021 року по 26.09.2024 року. Також на підтвердження нарахування та сплати орендної плати за земельну ділянку, на якій розташований вищенаведений житловий будинок, позивач надав суду копію відповідної податкової декларації за 2023 рік.
З метою досудового врегулювання спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» листом від 03.09.2024 року № 79 звернулося до відповідача з претензією про погашення наявної у Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» заборгованості за житлово-комунальні та інші послуги в загальній сумі452 175,18 грн. у десятиденний строк, однак така претензія була залишена без задоволення, що й зумовило звернення позивача з даним позовом.
Суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог, натомість, перевіривши матеріали справи та оцінивши доводи учасників справи, з наведеними висновками Господарського суду міста Києва не вбачає за можливе погодитись суд апеляційної інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до  ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Згідно з п. 5 ч. 1  ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
Відповідно до п. 14 ч. 1  ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
Як визначено у  ст. 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать: 1) житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком. Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; 2) комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
З системного аналізу наведених норм вбачається, що управителем багатоквартирного будинку може бути фізична особа-підприємець або юридична особа - суб`єкт підприємницької діяльності, яка уклала відповідний договір із співвласниками такого будинку.
Водночас, як вбачається з матеріалів справи, договір про надання послуги з управління було укладено Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» із замовниками будівництва, а не з інвесторами - співвласниками багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 1  ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із ч. 1 та ч. 2  ст. 207 ЦК України, правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо воля сторін виражена за допомогою телетайпного, електронного або іншого технічного засобу зв`язку. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
Як визначено у ч. 1 та ч. 2  ст. 639 ЦК України, договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
Згідно із ч. 1  ст. 640 ЦК України, договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Пунктом 1.6 Договору від 01.09.2021 передбачено, що цей правочин носить характер публічного договору приєднання. Цей Договір укладається сторонами з урахуванням статей  633,  634,  641,  642 Цивільного кодексу України.
Як визначено у ч. ч. 1, 2  ст. 633 ЦК України, публічним є договір, в якому одна сторона - підприємець взяла на себе обов`язок здійснювати продаж товарів, виконання робіт або надання послуг кожному, хто до неї звернеться (роздрібна торгівля, перевезення транспортом загального користування, послуги зв`язку, медичне, готельне, банківське обслуговування тощо). Умови публічного договору встановлюються однаковими для всіх споживачів, крім тих, кому за законом надані відповідні пільги.
Відповідно до ч. 1  ст. 634 ЦК України договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору.
Відповідно до частини першої  статті 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частина перша  статті 628 ЦК України  передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною 1  ст. 638 ЦК України  встановлено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Як визначено у  ст. 901 ЦК України, за договором про надання послуг одна сторона (виконавець) зобов`язується за завданням другої сторони (замовника) надати послугу, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності, а замовник зобов`язується оплатити виконавцеві зазначену послугу, якщо інше не встановлено договором. Положення цієї глави можуть застосовуватися до всіх договорів про надання послуг, якщо це не суперечить суті зобов`язання.
Згідно із ч. 1  ст. 903 ЦК України, якщо договором передбачено надання послуг за плату, замовник зобов`язаний оплатити надану йому послугу в розмірі, у строки та в порядку, що встановлені договором.
Відповідно до загальних умов виконання зобов`язання, установлених  ст. 526 ЦК України, зобов`язання повинне виконуватись належним чином згідно з умовами договору та вимогами цього  Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Недотримання таких вимог призводить до порушення зобов`язань.
Статтею 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»  визначено порядок укладання, зміни і припинення договорів про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, а саме:
- Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком (зміни до нього) від імені всіх співвласників багатоквартирного будинку укладається з визначеним відповідно до законодавства управителем співвласником (співвласниками), уповноваженим (уповноваженими) на це рішенням зборів співвласників. Такий договір підписується на умовах, затверджених зборами співвласників, та є обов`язковим для виконання всіма співвласниками.
У випадках, визначених законом, договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування.
В одному багатоквартирному будинку договір про надання послуг з управління може укладатися одночасно не більш як з одним управителем.
Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово другу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на черговий однорічний строк (ч. 1);
- Договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладений від імені співвласників багатоквартирного будинку уповноваженою особою органу місцевого самоврядування, може бути достроково розірваний у випадках та порядку, визначених законом (ч. 2).
Як було зазначено вище, договір про надання послуги з управління було укладено Товариством з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» із замовниками будівництва, а не з інвесторами - співвласниками багатоквартирного будинку.
Судова колегія встановила, що в матеріалах справи відсутні докази того, що договір про надання послуги з управління було укладено з дотриманням вимог ч.1 ст. 15 Закону України «Про житлово-комунальні послуги», зокрема відсутні докази проведення зборів співвласників чи прийняття відповідних рішень щодо укладення договору з управителем. 
Крім того, відповідно до пункту 1.7 Договору фактом приєднання Інвестора, Замовника, які фактично користуються послугами з управління будинком і отримують житлово-комунальну послугу для власних потреб до умов Договору (акцептування договору) є вчинення ними будь-яких дій, які свідчать про їх бажання укласти Договір, зокрема надання Управителю підписаної заяви-приєднання (додаток 2), сплата рахунка за надані послуги, факт отримання послуги.
Судом перевірено, що позивач на підтвердження своїх вимог надав суду: розрахунок; фактичні показники лічильників електроенергії, холодної води, індивідуального лічильника тепла відповідача; підписаних позивачем актів надання послуг, рахунків на сплату житлово-комунальних послуг; оборотно-сальдову відомість по рахунку Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» за період з 01.11.2021 року по 26.09.2024; копію відповідної податкової декларації за 2023.
Виходячи з положень пункту 1.7. Договору та наявних матеріалів справи, колегія суддів приходить до висновку, що позивачем не доведено факту приєднання відповідача до договору, оскільки матеріали справи не містять надання Управителю підписаної заяви-приєднання, як і не містять доказів сплати ним рахунків, що виписувались позивачем. 
Разом з цим, суд апеляційної інстанції вважає недоведеним факт отримання відповідачем послуг, що надавались позивачем.
Між іншим, суд першої інстанції, приймаючи оскаржуване рішення, встановив, що матеріали справи не містять доказів здійснення відповідачем заяви про приєднання до наведеного публічного договору, натомість як врахував наявні в матеріалах справи докази щодо здійснення позивачем управління вказаним багатоквартирним будинком у місті Києві на вулиці Михайла Бойчука, 19-А, а саме - укладені позивачем договори (на охорону будинку та прибудинкової території, на надання послуг по вивезенню та знешкодженню твердих побутових відходів, про надання послуг з технічного обслуговування та ремонту обладнання газової котельні, індивідуального теплового пункту № 1, індивідуального теплового пункту № 2, вузла обліку газу, шарового регулюючого пункту котельні, шарового регулюючого пункту житлового будинку та газопроводів, на постачання природного газу та інше).
Однак, колегія суддів вважає такі висновки необґрунтованими, оскільки за відсутності заяви про приєднання до договору та доказів факту отримання відповідачем відповідних послуг, самих по собі фактів укладення вказаних вище договорів позивача з іншими особами не вбачається за достатнє для висновку про надання відповідачу відповідних послуг.
Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що позивачем не доведено належними засобами доказування в розумінні ст. ст. 76-80 Господарського процесуального кодексу України факту користування послугами з управління будинком та отримання відповідних послуг, а тому відсутні підстави стверджувати, що у відповідача виникли обов`язки щодо сплати послуг за договором про надання послуги з управління від 01.09.2021.
За таких обставин, суд вважає, що позовні вимоги є необґрунтованими та задоволенню не підлягають.

4. ВИСНОВКИ СУДУ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА:
4.1. висновки за результатами розгляду матеріалів справи 
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, оцінюючи їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному і об`єктивному дослідженні, з урахуванням всіх обставин справи в їх сукупності, не погоджується з висновками, з яких виходив місцевий господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення суду.
З огляду на встановлені обставини у їх сукупності, судова колегія не вбачає правових підстав для задоволення позовних вимог.

4.2. посилання на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції
Відповідно до ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Згідно зі статтею 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
За змістом статті 79 ГПК України  наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були (аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.06.2020 у справі № 924/233/18).
За приписами ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У своїх рішеннях Європейський суд з прав людини зазначає, що хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі «Суомінен проти Фінляндії» (Suominen v. Finland), № 37801/97, п. 36, від 1 липня 2003 року). 
Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії» (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, п. 30, від 27 вересня 2001 року).
У рішенні Суду у справі Трофимчук проти України № 4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

5. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ:
5.1. мотиви прийняття або відхилення аргументів, викладених учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу
Дослідивши обставини справи та наявні в ній докази, колегія суддів визнає твердження апелянта про неповне дослідження судом першої інстанції обставин справи та наявних в ній доказів обґрунтованими.
Зокрема, судова колегія вважає обґрунтованими доводи відповідача про те, що судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення не враховано ту обставину, що збори співвласників будинку не скликались та будь - яких рішень про укладення договору з управителем не приймалось, а також ту обставину, що матеріали справи не містять доказів здійснення відповідачем заяви про приєднання до договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Твердження позивача про те, що відповідач отримував житлово-комунальні послуги під сприянням Позивача з посиланням на п. 1.7. Договору колегія суддів з урахуванням критерію вірогідності доказів вважає недоведеними.
Усі інші доводи та міркування учасників справи судом апеляційної інстанції враховано, однак вони не спростовують наведених вище висновків суду апеляційної інстанції.

6. ВИСНОВКИ ПІВНІЧНОГО АПЕЛЯЦІЙНОГО ГОСПОДАРСЬКОГО СУДУ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ:
Колегія суддів Північного апеляційного господарського суду дійшла висновку, що оскаржуване рішення прийняте за неповного з`ясування обставин справи, що згідно з п.1 ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України є підставою для його скасування.
Отже, рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі №910/12223/24 підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову в задоволенні позову.
У зв`язку з цим, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ»  підлягає задоволенню.

7. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ:
Пунктом 14 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що якщо суд апеляційної, касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Розподіл судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги здійснюється у відповідності до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, а тому у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, судовий збір за подання позовної заяви залишається за позивачем; судовий збір за подання апеляційної скарги покладається на позивача.
Керуючись ст. ст. 129, 269, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» на рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі №910/12223/24 задовольнити.
2. Рішення Господарського суду міста Києва від 21.01.2025 у справі №910/12223/24 скасувати.
3. Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Кадорр Групп Менеджмент Київ» (01033, місто Київ, вулиця Жилянська, будинок 68, приміщення 202; код ЄДРПОУ 43718024) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «РА КРАШ» (01135, місто Київ, вулиця В`ячеслава Чорновола, будинок 41, офіс 201; код ЄДРПОУ 33344527) 10  660,73 грн (десять тисяч шістсот шістдесят гривень 73 копійки) судового збору за подання апеляційної скарги. 
5. Доручити Господарському суду міста Києва видати наказ.
6. Матеріали справи повернути до суду першої інстанції.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.
Сторони мають право оскаржити постанову в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до ст. ст. 286-291 ГПК України. 
Повний текст постанови складено та підписано 10.06.2025. 
Головуючий суддя                                                            К.В. Тарасенко 

Судді                                                                                О.М. Сибіга

                                                                                А.І. Тищенко