ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

27 серпня 2025 року	  м. Одеса	Справа № 916/5569/24	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
Головуючого судді: Таран С.В.,
Суддів: Богатиря К.В., Діброви Г.І., 
при секретарі судового засідання: Фещук В.М.,
за участю представників:
від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" – участі не брали,
від Одеської міської ради – Каланжова А.О.,
від Виконавчого комітету Одеської міської ради – участі не брали,
розглянувши апеляційну скаргу Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2025, прийняте суддею     Рогою Н.В., м. Одеса, повний текст складено 23.05.2025,
у справі №916/5569/24
за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17"
до відповідачів: 
-Одеської міської ради;
-Виконавчого комітету Одеської міської ради
про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності і рішень про державну реєстрацію права власності

ВСТАНОВИВ:

У грудні 2024 р. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" звернулося з позовом до Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради, в якому просило:
-визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нежилі підвальні приміщення №801, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності; свідоцтво серія САВ номер 308077 від 15.03.2007, видане на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 08.02.2007, №20;
-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 24.04.2007 на нежилі підвальні приміщення №801 загальною площею 174 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17; реєстраційний номер майна 18645636;
-визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нежитлові підвальні приміщення №502, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради, на праві комунальної власності; свідоцтво серія САВ номер 817438 від 08.05.2008, видане на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 20.03.2008, №305;
-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 29.05.2008 на нежитлові підвальні приміщення №502 загальною площею 125,3 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17; реєстраційний номер майна 23445381;
-визнати незаконним та скасувати свідоцтво про право власності на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17, що належить територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності; приміщення, загальною площею 6,9 кв.м; свідоцтво серія САВ номер 817438 від 07.12.2009, видане на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.10.2009, №1080;
-визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію права     власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 21.12.2009 на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503, загальною площею 6,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17; реєстраційний номер майна 29251047.
Позовні вимоги обґрунтовані незаконністю набуття Одеською міською радою права комунальної власності на спірні приміщення, оскільки вони виступають допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, які призначені для забезпечення експлуатації будинку і побутового обслуговування його мешканців та належать на праві спільної сумісної власності співвласникам квартир та нежитлових приміщень у відповідному будинку.
За вказаною позовною заявою місцевим господарським судом 07.01.2025 відкрито провадження у справі №916/5569/24. 
Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 (суддя Рога Н.В.) частково задоволено позов; визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 24.04.2007 на нежилі підвальні приміщення №801, загальною площею 174 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, реєстраційний номер майна 18645636; визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 29.05.2008 на нежитлові підвальні приміщення №502 загальною площею 125,3 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, реєстраційний номер майна 23445381; визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 21.12.2009 на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503 загальною площею 6,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл.,          м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, реєстраційний номер майна 29251047; стягнуто з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку      "Троїцька-17" витрати по сплаті судового збору у розмірі 3633,60 грн; стягнуто з Виконавчого комітету Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" витрати по сплаті судового збору у розмірі 3633,60 грн; у задоволенні решти позову відмовлено.
Судове рішення мотивоване тим, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку і в силу закону знаходяться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що, в свою чергу, унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності та зумовлює необхідність задоволення позову володіючого власника шляхом скасування рішень про державну реєстрацію права власності на вказане майно за територіальною громадою в особі Одеської міської ради, оскільки для проведення реєстрації речових прав за останньою не існувало правових підстав. Щодо позовних вимог про скасування свідоцтв про право власності на спірні приміщення за Одеською міською радою, то суд першої інстанції зазначив, що у зв`язку із належністю та ефективністю у спірних правовідносинах такого способу захисту порушеного права власності Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" як негаторний позов, задоволення інших позовних вимог у цьому випадку не є необхідним.
Не погодившись з ухваленим рішенням, Одеська міська рада звернулася з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 в частині задоволених позовних вимог та прийняти у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити, а в частині відмови у задоволенні позовних вимог рішення залишити без змін.
Зокрема, апелянт наголошує на тому, що державна реєстрація права комунальної власності територіальної громади міста Одеси в особі Одеської міської ради на спірні приміщення була проведена відповідно до вимог законодавства, тим більше, що вказані приміщення є нежитловими, тобто самостійними об`єктами нерухомого майна, які перебувають у комунальній власності на законних підставах, при цьому позивачем не доведено наявності у спірних приміщеннях комунікацій, без доступу до яких експлуатація багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, є неможливою та які б дали змогу достеменно встановити функціональне призначення таких приміщень як допоміжних. Крім того, за твердженням скаржника, позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" у даній справі помилково визначений місцевим господарським судом як негаторний, адже він є віндикаційним, у зв`язку з чим до спірних правовідносин мали бути застосовані наслідки спливу строку позовної давності.
У відзиві на апеляційну скаргу б/н від 07.07.2025 (вх.№2509/25/Д2 від 07.07.2025) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" просить у задоволенні апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 відмовити у повному обсязі, посилаючись на те, що Одеська міська рада не спростувала факт належності спірного майна до категорії допоміжних приміщень та не скористалась процесуальними можливостями для доведення зворотного, а посилання апелянта на те, що позивач не довів наявності у спірних приміщеннях комунікацій, без доступу до яких експлуатація будинку є неможливою, спростовується наявним у матеріалах справи висновком експерта. Водночас позивач зауважує на тому, що ним заявлено негаторний позов, на який наслідки пропуску строку позовної давності не поширюються.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 30.06.2025 у справі №916/5569/24 за вказаною апеляційною скаргою відкрито апеляційне провадження; встановлено строк для подання відзивів на апеляційну скаргу, а також будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 15.07.2025.
В подальшому ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.08.2025 призначено справу №916/5569/24 до розгляду на 27.08.2025 о 12:00.
Між тим, з огляду на тимчасову непрацездатність судді Поліщук Л.В. з 25.08.2025, за розпорядженням керівника апарату суду призначено повторний автоматизований розподіл судової справи №916/5569/24.
Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Південно-західного апеляційного господарського суду для апеляційного розгляду справи №916/5569/24 сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Таран С.В., суддів: Богатиря К.В., Діброви Г.І.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 26.08.2025 прийнято справу №916/5569/24 до свого провадження колегією суддів у вищевизначеному складі.
У судовому засіданні 27.08.2025 представник Одеської міської ради просив апеляційну скаргу задовольнити; представники Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" та Виконавчого комітету Одеської міської ради участі не брали, хоча були належним чином сповіщені про дату, час та місце його проведення, що підтверджується матеріалами справи (т.2 а.с.175-177).
Протокольною ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.08.2025 відмовлено у задоволенні клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" б/н від 18.08.2025 (вх.№2509/25/Д3 від 19.08.2025) про відкладення судового засідання.
Виконавчий комітет Одеської міської ради своїм правом згідно з частиною першою статті 263 Господарського процесуального кодексу України не скористався, відзив на апеляційну скаргу не надав, що в силу частини третьої статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
За умовами частин першої, другої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши пояснення представника апелянта, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування Господарським судом Одеської області норм права, колегія суддів дійшла наступних висновків.
Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 08.02.2007 №20 "Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси" доручено Комунальному підприємству "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" провести технічну інвентаризацію та зареєструвати за Одеською міською радою об`єкти нежитлового фонду комунальної власності, зокрема, підвальне приміщення №801 площею 174 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17.
На підставі даного рішення Одеській міській раді видано свідоцтво від 15.03.2007  серії САВ №308077 про право власності на нежитлове підвальне приміщення №801 площею 174 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17.
24.04.2007 за територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежилі підвальні приміщення площею 174 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17, прим. 801, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №14357350 від 24.04.2007 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуженням об`єктів нерухомого майна №407100890 від 08.12.2024.
Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 20.03.2008 №305 "Про реєстрацію об`єктів комунальної власності міста Одеси" доручено Комунальному підприємству "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" провести технічну інвентаризацію та зареєструвати за Одеською міською радою об`єкти нежитлового фонду комунальної власності згідно з додатком, а також оформити та видати Одеській міській раді свідоцтва про право власності на об`єкти, зазначені у додатку до цього рішення. Під пунктом 6 у додатку до вказаного рішення значиться підвальне приміщення №502 площею 125,3 кв.м, розташоване за адресою:          м. Одеса, вул. Троїцька, 17.
На підставі вказаного вищенаведеного рішення Одеській міській раді видано свідоцтво від 08.05.2008 серії САВ №817438 про право власності на нежитлове підвальне приміщення №502 площею 125,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17.
29.05.2008 за територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежитлові підвальні приміщення площею №502 площею 125,3 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17, про що свідчать витяг про реєстрацію права власності на нерухоме майно №19008114 від 29.05.2008 та інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуженням об`єктів нерухомого майна №407100951 від 08.12.2024.
Рішенням Виконавчого комітету Одеської міської ради від 27.10.2009 №1080 "Про реєстрацію об`єктів комунальної власності м. Одеси" затверджено перелік об`єктів нерухомого майна, що підлягають реєстрації за Одеською міською радою, який є додатком до цього рішення, та доручено Комунальному підприємству "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" у трьохмісячний термін за заявою Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради зареєструвати за Одеською міською радою право власності на об`єкти нерухомого майна згідно з пунктами цього рішення. Під пунктом 41 у затвердженому переліку значиться приміщення між третім та четвертим поверхами №503 загальною площею 6,9 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17.
На підставі зазначеного рішення Одеській міській раді видано свідоцтво від 07.12.2009 серії САС №842799 про право власності на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503 площею 6,9 кв.м за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 17.
21.12.2009 за територіальною громадою м. Одеси в особі Одеської міської ради проведено державну реєстрацію права комунальної власності на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503 площею 6,9 кв.м за адресою: м. Одеса,              вул. Троїцька, буд. 17, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №24850668 від 21.12.2009 та інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуженням об`єктів нерухомого майна №407100951 від 08.12.2024.
27.01.2016 проведено державну реєстрацію Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17", про що до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань внесено запис №15561020000057054.
Згідно з пунктами 1.1, 1.2, 1.4, 1.5 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17", затвердженого рішенням установчих зборів, оформленим протоколом б/н від 20.12.2015 (далі – статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17"), дане об`єднання створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №17, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Об`єднання діє відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", чинного законодавства України та статуту. Об`єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його державної реєстрації у порядку, встановленому Законом України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців". Об`єднання відповідає за своїми зобов`язаннями, коштами і майном об`єднання, що належать об`єднанню як юридичній особі, від свого імені виступає учасником правовідносин, набуває майнові і немайнові права та обов`язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.
Метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим статутом (пункт 2.1 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17").
Положеннями пункту 2.3 статуту Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" передбачено, що завданням та предметом діяльності об`єднання є: забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
За результатами опрацювання адресованого Департаменту комунальної власності Одеської міської ради запиту позивача останнім було отримано відповідь Комунальної установи "Муніципальна служба комунальної власності Одеської міської ради" №01-17/101-КУ від 19.08.2017, до якої додано копії документів на нежитлове підвальне приміщення №502 площею 125,3 кв.м, підвальне приміщення №801 площею 174 кв.м і нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503 площею 6,9 кв.м, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17, а саме: технічні паспорти та рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради про реєстрацію зазначених об`єктів за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності.
З технічного паспорту на будинок №17 по вул. Троїцька у м. Одеса, виготовленого Комунальною установою "Бюро технічної інвентраризації" 23.05.2016 на замовлення Комунального підприємства "ЖКС "Порто-Франківський", вбачається, що у корпусі будинку за літ."А" наявні лише два приміщення першого поверху, які є ізольованими і їхня сумарна площа становить 113,7 кв.м, у той час як приміщення №801, №502 та  №503 зазначено як підсобні і в загальний підрахунок площі нежитлових приміщень не включені. На планах підвал зображено як єдиний об`єкт, а міжповерховий коридор – як окремий фрагмент між планами третього та четвертого поверхів. 
У матеріалах справи також міститься копія висновку експерта №12/24 від 10.05.2024, складеного судовим експертом Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз Рапачем Костянтином Васильовичем на замовлення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17", в якому зазначено наступне:
-проведеним дослідженням багатоквартирного будинку за адресою: Одеська обл.,      м. Одеса, вул. Троїцька, 17 встановлено, що відмінності у функціональному призначенні підвальних приміщень будівлі літера "А" №801 (загальна площа 174 кв.м) і №502 (загальна площа 125,3 кв.м), зареєстрованих як нежитлові приміщення, від приміщень того ж підвалу будівлі літера "А" I (загальна площа 8,8 кв.м) та II (загальна площа 11,5 кв.м), означених у технічному паспорті на будинок як підсобні приміщення загального користування, відсутні. Всі підвальні приміщення будинку складають загальну анфіладу відкритих приміщень підвалу;
-у підвальному приміщенні будівлі літера "А" наявні наступні комунікації: ревізії на трубах системи водовідведення, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку; запірна арматура системи водопостачання, що слугує для обслуговування приміщень багатоповерхового будинку; електрощитова. Згідно з ДБН В.2.2-15-2019 "Житлові будинки. Основні положення" встановлено, що підвальні приміщення у будівлі літера "А" (загальна площа 319,6 кв.м), у тому числі: №801 (загальна площа          174 кв.м), №502 (загальна площа 125,3 кв.м), I (загальна площа 8,8 кв.м), II (загальна площа 11,5 кв.м), призначені для забезпечення експлуатації житлового будинку та побутового обслуговування його співвласників і мешканців;
-всі підвальні приміщення у будівлі літера "А" (загальна площа 319,6 кв.м), у тому числі: №801 (загальна площа 174 кв.м), №502 (загальна площа 125,3 кв.м), I (загальна площа 8,8 кв.м), II (загальна площа 11,5 кв.м), відносяться до допоміжних приміщень загального користування багатоквартирного житлового будинку за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17;
-за результатами огляду міжповерхового приміщення між 3-м та 4-м поверхами    №503 будівлі літера "А" (загальна площа 6,9 кв.м) за адресою: Одеська обл., м. Одеса,    вул. Троїцька, 17 визначити функціональне призначення міжповерхового приміщення між 3-м та 4-м поверхами №503 будівлі літера "А" (загальна площа 6,9 кв.м) не надається можливим. Проведене дослідження, аналіз архівної технічної інвентарної документації на житловий будинок, дослідження його конструктивних особливостей і конструктивних елементів, розташованих над арочним проїздом між будівлями літера "А" та літера "Б" дозволяє дійти висновку, що цей простір будинку виділено як окреме приміщення і самостійний об`єкт нерухомого майна в кінці 2000-х років. У замовленні Представництва з управління комунальною власністю Одеської міської ради від 09.09.2009 на проведення технічної інвентаризації вказано "нежитлове приміщення 4-го поверху орієнтовною площею 7 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17". Комунальним підприємством "ОМБТІ та РОН" виготовлено технічний паспорт та 21.12.2009 зареєстровано "нежитлове приміщення між 3-м та 4-м поверхами №503". Документація, щодо визначення функціонального призначення цього приміщення як "нежитлового" в інвентарній справі відсутня. В архівній технічній інвентарній документації на будинок 1935– 1998 років окреме приміщення між 3-м та 4-м поверхами, що має ознаки самостійного об`єкту нерухомого майна, відсутнє;
-багатоквартирний будинок за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 після реконструкції у 1967 році складався з трьох будівель, позначених літерами "А", "Б" і "Б1". Між будівлями літера "А" та літера "Б" знаходиться арочний проїзд, над яким розташовані коридори на рівні 2-го поверху та на рівні горища будівлі літера "Б". Перший коридор (загальна площа 6,7 кв.м) є входом зі сходового маршу будівлі літера "А" (між 2-м і 3-м поверхами) на 2-й поверх будівлі літера "Б" (до квартири №2). Другий коридор (арочний, загальна площа 6,9 кв.м) знаходиться над першим, на рівні горища будівлі літера "Б", вхід до нього існує зі сходового маршу будівлі літера "А" (між 3-м та 4-м поверхами). Конструктивної відмінності між цими коридорами немає. Верхній коридор, що був входом до горища і знаходився у спільному користуванні співвласників будинку, в 2009 році було виділено як об`єкт нерухомого майна в статусі "нежитлового приміщення". Побічним свідченням цього новоутворення є заштукатурена арка входу до коридору, в яку вставлені двері, а з іншого боку – заштукатурена стінка на межі коридору та горища;
-проведене дослідження свідчить, що визначення міжповерхового приміщення між 3-м та 4-м поверхами будівлі літера "А" (загальна площа 6,9 кв.м), як "нежитлового приміщення між третім та четвертим поверхами №503" є довільним, пов`язане з самобудовою, яка порушує правила пожежної безпеки, що передбачають вільний доступ до горища та можливість користування цим коридором для забезпечення експлуатації будинку згідно з існуючими нормативами. Досліджуване приміщення між 3-м та 4-м поверхами – коридор до горища будівлі літера "Б" – призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його співвласників та мешканців;
-наведені характеристики міжповерхового приміщення між 3-м та 4-м поверхами №503 будівлі літера "А" за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (фактично входу до горища будівлі літера "Б", розташованого над арочним проїздом між будівлею літера "А" та будівлею літера "Б") свідчать, що воно відповідає ознакам допоміжного приміщення загального користування.
Предметом спору у даній справі є вимоги позивача про визнання незаконними та скасування свідоцтв про право власності серії САВ №308077 від 15.03.2007, серії САВ №817438 від 08.05.2008 та серії САВ №817438 від 07.12.2009, а також про визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 24.04.2007 на нежилі підвальні приміщення №801 загальною площею 174 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 18645636), від 29.05.2008 на нежитлові підвальні приміщення №502 загальною площею 125,3 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 23445381) та від 21.12.2009 на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503, загальною площею 6,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл.,         м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 29251047).
Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного житлового будинку і в силу закону знаходяться у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, що, в свою чергу, унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності та зумовлює необхідність задоволення позову володіючого власника шляхом скасування рішень про державну реєстрацію права власності на вказане майно за територіальною громадою в особі Одеської міської ради, оскільки для проведення реєстрації речових прав за останньою не існувало правових підстав. Водночас щодо позовних вимог про скасування свідоцтв про право власності на спірні приміщення за Одеською міською радою, то суд першої інстанції зазначив, що у зв`язку із належністю та ефективністю у спірних правовідносинах такого способу захисту порушеного права власності Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" як негаторний позов, задоволення інших позовних вимог у цьому випадку не є необхідним.
Одеська міська рада, звертаючись з апеляційною скаргою, не погоджується з рішенням Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 виключно в частині задоволення позву та просить прийняти у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.
За умовами частини першої статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Південно-західний апеляційний господарський суд, здійснюючи перегляд рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 в оскаржуваній частині, зазначає наступне.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист – це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захист цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до частини першої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
За умовами статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Згідно з приписами статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
В силу статті 319 Цивільного кодексу України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. 
Статтею 321 Цивільного кодексу України визначено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.
Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (стаття 328 Цивільного кодексу України).
Статтею 355 Цивільного кодексу України визначено, що майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
За умовами частин першої, другої статті 368 Цивільного кодексу України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Частиною першою статті 369 Цивільного кодексу України унормовано, що співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.
Відповідно до частини другої статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління, регулюються Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
В силу пункту 1 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
Згідно з пунктами 5, 6 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
У пунктах 2, 3 частини першої статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Частиною четвертою статті 4 Житлового кодексу України унормовано, що до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
Згідно з положеннями Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства №76 від 17.05.2005, допоміжні приміщення житлового   будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.
В силу пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення вищезазначеної норми наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.
Відповідно до зазначених рішень положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" треба розуміти так: власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Аналогічна правова позиція міститься в постанові Верховного Суду від 31.01.2023 у справі №914/379/21.
З огляду на вищевикладене, колегія суддів наголошує на тому, що при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме: встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних або є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.
При цьому апеляційним господарським судом враховується, що допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Саме такий сталий правовий висновок Верховного Суду викладено у низці постанов останнього, зокрема, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18 та від 08.04.2020 у справі №915/1096/18.
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а, як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення – для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Цілком очевидно, що, виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач, який є їх останнім набувачем (зокрема, зареєстрованим власником), має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням – для потреб непромислового характеру.
Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, викладеною в постановах від 30.06.2022 у справі №922/1406/21, від 17.01.2023 у справі №924/195/22 та від 26.10.2022 у справі №916/2022/21.
Частинами першою, четвертою статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане, зокрема, забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при встановленні умов і порядку володіння, користування і розпорядження спільною власністю, припиняти дії третіх осіб, що утруднюють або перешкоджають реалізації прав володіння, користування і розпорядження спільним майном співвласниками.
Отже, об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку після його створення не потрібно доводити право власності на приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Аналогічна правова позиція Верховного Суду викладена в постановах від 08.04.2020 у справі №915/1096/18 та від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
У частині третій статті 2 Господарського процесуального кодексу України однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до частин першої, другої статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом.
Принцип змагальності сторін полягає в тому, що сторони у процесі зобов`язані в процесуальній формі довести свою правоту, за допомогою поданих ними доказів переконати суд в обґрунтованості своїх вимог чи заперечень.
Отже, даний принцип забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладення тягаря доказування на сторони.
Частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
В силу частини першої статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.
Відповідно до частини першої статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, в господарському процесі є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує.
Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом (стаття 14 Господарського процесуального кодексу України).
Колегія суддів наголошує на тому, що рішення суду не може ґрунтуватися на припущеннях та містити неточності у встановленні обставин, які мають вирішальне значення для правильного вирішення спору, натомість висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки мають бути вичерпними, відповідати дійсності і підтверджуватися достовірними доказами.
Даний висновок Південно-західного апеляційного господарського суду повністю узгоджується з правовою позицією об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеною в постанові від 05.06.2020 у справі №920/528/19.
Кожна із сторін судового спору самостійно визначає докази, які, на її думку, належним чином підтверджують або спростовують заявлені позовні вимоги. Суд з дотриманням вимог щодо всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів визначає певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, які, за його внутрішнім переконанням, дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, що входять до предмета доказування. Сторона судового спору, яка не погоджується з доводами опонента, має їх спростовувати шляхом подання відповідних доказів, наведення аргументів, надання пояснень тощо. Інакше принцип змагальності, задекларований у статті 13 Господарського процесуального кодексу України, втрачає сенс.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що у матеріалах справи відсутні та відповідачами до місцевого господарського суду не подано жодного належного у розумінні процесуального закону доказу на підтвердження того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення (зокрема, проектної документації, акту введення будинку в експлуатацію тощо).
Відсутні у матеріалах справи також і докази проведення реконструкції спірних приміщень, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (зокрема, акт введення спірних приміщень в експлуатацію як новозбудоване майно або ж за наслідками реконструкції житлових чи допоміжних приміщень тощо).
Крім того, з поданого позивачем до суду першої інстанції висновку експерта №12/24 від 10.05.2024 вбачається, що спірні приміщення належить до допоміжних приміщень житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17.
Висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством (частина перша статті 98 Господарського процесуального кодексу України).
Згідно зі статтею 104 Господарського процесуального кодексу України висновок експерта для не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.
Беручи до уваги відсутність у матеріалах справи та неподання відповідачами до місцевого господарського суду жодного доказу на підтвердження того, що висновок експерта №12/24 від 10.05.2024 складено з порушенням вимог законодавства або доказів, якими би спростовувалась достовірність зазначеного висновку експерта, а також інших обставин, з якими закон пов`язує можливість відхилення висновку експерта як доказу у справі, колегія суддів, з огляду також і на відсутність доказів будівництва спірних приміщень не як допоміжних, наголошує на відсутності підстав для неврахування зазначеного висновку експерта при вирішення спору у даній справі.
За таких обставин, Південно-західний апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що за своїм правовим статусом спірні приміщення належать до допоміжних приміщень в структурі житлового будинку за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17 та є спільною власністю власників квартир та нежитлових приміщень у відповідному багатоквартирному будинку.
Особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій. Зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
Саме такий правовий висновок Верховного Суду відображений в постанові від 16.12.2020 у справі №914/554/19.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц викладено, зокрема, висновок про те, що допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку не можуть бути окремо відчужені як такі, не можуть бути сформовані як окремий об`єкт нерухомості й речове право на них не може бути зареєстроване (у тому числі й за власниками квартир в будинку). Тобто допоміжні приміщення багатоквартирного (у тому числі двоквартирного) будинку, як і елементи спільного майна такого будинку взагалі, є обмежено оборотоздатними.
Отже, сам по собі факт проведення за Одеською міською радою державної реєстрації права комунальної власності на спірні приміщення жодним чином не змінює їх правового статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, тим більше, що вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Враховуючи вищевикладене, з огляду на те, що спірні приміщення належать до допоміжних приміщень житлового будинку, в силу закону знаходяться у спільній   власності власників квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: м. Одеса, вул. Троїцька, 17 і для підтвердження набутого права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій, що водночас унеможливлює перебування такого майна у комунальній власності, Південно-західного апеляційного господарського суду погоджується з висновком Господарського суду Одеської області щодо задоволення позовних вимог володіючого власника про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права власності за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради від 24.04.2007 на нежилі підвальні приміщення №801 загальною площею 174 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 18645636), від 29.05.2008 на нежитлові підвальні приміщення №502 загальною площею 125,3 кв.м, розташовані за адресою: Одеська обл., м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 23445381) та від 21.12.2009 на нежитлове приміщення між третім та четвертим поверхами №503, загальною площею 6,9 кв.м, розташоване за адресою: Одеська обл.,         м. Одеса, вул. Троїцька, 17 (реєстраційний номер майна 29251047), оскільки для реєстрації речового права за територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради не існувало правових підстав.
Посилання апелянта на те, що у даному випадку Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17", звертаючись до суду у даній справі з позовними вимогами про усунення перешкод, вважає себе їх власником, однак не є фактичним володільцем такого майна, тому має заявляти віндикаційний позов, а не негаторний, колегією суддів оцінюються критично, оскільки спірні допоміжні приміщення не вибували та не могли вибути з фактичного володіння власника, у зв`язку з чим позивачем правильно обрано спосіб захисту у вигляді негаторного позову.
Саме така правова позиція про те, що негаторний позов об`єднання співвласників багатоквартирного будинку з вимогами про усунення перешкод шляхом визнання незаконними та скасування рішень про державну реєстрацію права комунальної власності на допоміжні приміщення виступає належним та ефективним способом захисту, викладений в постанові Верховного Суду від 22.04.2025 у справі №916/3951/21.
Твердження скаржника про пропуск позивачем строку позовної давності відхиляються судом апеляційної інстанції з огляду на наступне.
Згідно зі статтею 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 Цивільного кодексу України).
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 Цивільног окодексу України).
До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем протягом часу існування відповідного правопорушення (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі №653/1096/16-ц).
Таким чином, позовна давність не поширюється на вимоги власника чи іншого володільця про усунення перешкод у здійсненні ним права користування чи розпорядження своїм майном, що не пов`язані з позбавленням володіння, оскільки правопорушення є таким, що триває у часі. У зв`язку із цим тривалість порушення права не перешкоджає задоволенню такої вимоги судом.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 04.04.2024 у справі №753/20662/17.
Відтак, враховуючи те, що позов Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Троїцька-17" у цій справі є негаторним, апеляційний господарський суд зазначає про те, що на нього не поширюється позовна давність, оскільки порушення прав власника має триваючий характер і, як наслідок, строк позовної давності до заявлених в межах цієї справи вимог не може бути застосований.
У викладі підстав для прийняття рішення суду необхідно дати відповідь на доречні аргументи та доводи сторін, здатні вплинути на вирішення спору; виклад підстав для прийняття рішення не повинен неодмінно бути довгим, оскільки необхідно знайти належний баланс між стислістю та правильним розумінням ухваленого рішення; обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент заявника на підтримку кожної підстави; обсяг цього обов`язку суду може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах (правова позиція Верховного Суду від 28.05.2020 у справі №909/636/16).
Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.
В силу статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Перевіривши відповідно до статті 270 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про наявність правових підстав для часткового задоволення позову.
Доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції; твердження апелянта про порушення Господарським судом Одеської області норм права при ухваленні рішення від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 не знайшли свого підтвердження, у зв`язку з чим підстав для зміни чи скасування оскаржуваного судового акту колегія суддів не вбачає.
Відповідно до вимог статті 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Одеської області від 23.05.2025 у справі №916/5569/24 – без змін.
Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Одеську міську раду.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складено та підписано 28.08.2025.

Головуючий суддя                                                                                С.В. Таран

Суддя                                                                                                    К.В. Богатир

Суддя                                                                                                    Г.І. Діброва