Номер провадження: 22-ц/813/5625/25 
Справа № 947/21017/19
Головуючий у першій інстанції Скриль Ю.А.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.07.2025 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого судді Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Таварткіладзе О.М., 
за участю секретаря Малюти Ю.С.,
учасники справи:
боржник - ОСОБА_1 , 
стягувач - ОСОБА_2 ,
зацікавлена особа - приватний виконавець виконавчого округу Одеської області - Крецул Вадим Андрійович, 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на ухвалу Київського районного суду м.Одеси від 23 квітня 2025 року у складі судді Скриль Ю.А.,
встановив:

2. Описова частина
Короткий зміст вимог скарги

У березня 2025 року, ОСОБА_1 звернулася до суду із скаргою зі скаргою на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А., в якій просить:
- визнати противоправними дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. щодо визначення оціночної вартості нерухомого майна боржника  ОСОБА_1 , а саме: 1/2 частини нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв, м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до звіту 7 про незалежну оцінку майна від 05 березня 2025 року проведеного ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «Тріада»;
- визнати недійсними результати оцінки вартості нерухомого майна боржника, а саме: 1/2 частина нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 05 березні 2025 року, в межах виконавчого провадження НОМЕР_3;
- зобов`язати приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. усунути порушення шляхом зняття з реалізації на прилюдних торгах 1/2 частина нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв, м,, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , та в подальшому визначити результати вартості зазначеного майна у чіткій відповідності до вимог ст. 57 Закону України «Про виконавче провадження»;
- зупинити проведення електронних торгів ДП «Сетам», що призначені на 25.04.2025 по реалізації 1/2 частина нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 ;
- витребувати у приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. завірену копію матеріалів виконавчого провадження НОМЕР_3;
В обґрунтування своїх вимог зазначив, що на виконанні у приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. перебуває виконавчий лист від 23.07.2021 № 947/21017/19, виданий Київським районним судом м. Одеси про стягнення з  ОСОБА_1 (далі - боржник) на користь ОСОБА_2 (далі - стягувач) заборгованості за договором позики від 03.07.2018 у розмірі 35000 доларів США.
19.03.2025 боржник засобами поштового зв`язку, отримала Висновок про вартість майна, датований 05.03.2025, в якому оцінювачем зазначений ОСОБА_3 .
З отриманим Висновком про вартість майна та Звітом про оцінку майна боржник не погоджується та вважає, що дії приватного виконавця, суб`єкта оціночної діяльності, оцінювача незаконні через те, що: не був проведений безпосередній арешт та опис майна; суб`єкт оціночної діяльності (оцінювач) не здійснював ознайомлення та безпосереднього особистого огляду об`єкту оцінки; фотоматеріали вказані у Звіті про оцінку та на сторінці торгів ЛП «Сетам» сфальсифіковані: зазначена у звіті про незалежну оцінку майна, вартість майна є заниженою, недостовірною та не відповідає ринковій вартості.
Обґрунтовуючи свою позицію, представник боржника посилався на правові висновки Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №308/12150/16-ц про те, що право на звернення зі скаргою на дії чи бездіяльність державного виконавця пов`язане з наявністю судового рішення, ухваленого за правилами ЦПК України. Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду, тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців. 

Позиція учасників справи в суді першої інстанції 

Стягувач ОСОБА_4 в запереченнях щодо доводів скарги вказувала, що вимоги скарги є необґрунтованими, безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню, а дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула Вадима Андрійовича в рамках виконавчого провадження № НОМЕР_5 законними та такими, що здійснені відповідно до порядку та вимог Закону України «Про виконавче провадження».
Щодо незгоди з результатами оцінки вартості нерухомого майна відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 05.03.2025, представник стягувача послався на правову позицію Верховного Суду від 09.11.2023 у справі № 917/154/15, від 08.01.2024 у справі № 2-3894/09, від 07.02.2024 у справі № 607/12426/18 та правові висновки Великої Палати Верховного Суду від 13.03.2018 у справі 914/881/17 та зазначив, що за змістом статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності. Системний аналіз наведених норм чинного законодавства свідчить про те, що звіт по оцінку майна є документом, який фіксує дії суб`єкта оціночної діяльності щодо оцінки майна, здійснювані ним у певному порядку та спрямовані на виконання його професійних обов`язків, визначених законом і встановлених відповідним договором. Законом передбачено, що однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає у їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, у порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.
Натомість сторона боржника не бажає виконувати рішення суду, неодноразово звертаючись з відповідними заявами до суду, при цьому у добровільному порядку заходів щодо продажу 1/2 частки нерухомого майна задля належного виконання рішення суду не вжив, заяву про проведення рецензування оспорюваного звіту в межах виконавчого провадження не подавав.
На спростування висновків Звіту № 2703-1 від 27.03.2025, долученого боржником до матеріалів скарги надав суду рецензію від 18.04.2025.
Від приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. 09.04.2025 надійшли заперечення на скаргу, відповідно до яких він заперечує проти задоволення скарги, вважає її необґрунтованою.
Зокрема щодо постанови про опис та арешт майна зазначив постанова про опис та арешт майна боржника від 10 лютого 2025 року відсутня в АСВП. Вказана постанова про опис та арешт майна боржника від 10 лютого 2025 року була вироблена не за допомогою інтерфейсу АСВП, а написана власноруч виконавцем на бланку, вона була добавлена в розділ «Інші документи» та міститься там за порядковим номером 269. При цьому приватний виконавець зазначив, що відповідно до частин 1 статті 18 Закону України "Про виконавче провадження" виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.
Згідно з пунктом 6 частини 3 статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» виконавець під час здійснення виконавчого провадження має право накладати арешт на майно боржника, опечатувати, вилучати, передавати таке майно на зберігання та реалізовувати його в установленому законодавством порядку. За змістом частин 1-3 статті 56 Закону України "Про виконавче провадження" арешт майна (коштів) боржника застосовується для забезпечення реального виконання рішення. Арешт на майно (кошти) боржника накладається виконавцем шляхом винесення постанови про арешт майна (коштів) боржника або про опис та арешт майна (коштів) боржника. Постанова про арешт майна (коштів) боржника виноситься виконавцем під час відкриття виконавчого провадження та не пізніше наступного робочого дня після виявлення майна. Арешт накладається у розмірі суми стягнення з урахуванням виконавчого збору, витрат виконавчого провадження, штрафів та основної винагороди приватного виконавця на все майно боржника або на окремі речі. Частиною 5 етапі 56 Закону України "Про виконавче провадження" визначено, що про проведення опису майна (коштів) боржника виконавець виносить постанову про опис та арешт майна (коштів) боржника. Відповідно до наказу Мінюсту «Про затвердження Інструкції з організації примусового виконання рішень» від 02.04.2012 № 512/5, який визначає окремі питання організації виконання судових рішень, останній не містить вимог щодо обов`язкового повідомлення боржника про проведення виконавчих дій. в тому числі, опису майна. Таким чином, виходячи зі змісту абзацу 1 пункту 13 розділу VIII Інструкції від 02.04.2012 № 512/5 опис і арешт майна не обов`язково здійснюється за участю сторін виконавчого провадження.
Верховний Суд у своїй постанові від 17 серпня 2020 року у справі №910/11364/17 зазначив, що у випадку якщо боржник вважає, що опис майна здійснено неповно, він не позбавлений права подати відповідне клопотання виконавцю про усунення цих неточностей, яке має бути розглянуто відповідно до Закону України «Про виконавче провадження».
Разом з тим, жодних заперечень або клопотань про усунення неточностей до опису майна боржника в рамках виконавчого провадження від боржника не надходило.
Щодо оцінки майна приватний виконавець у своїх запереченнях зазначив, що відповідно до ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності. Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті. які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. За змістом ст. 4 цього Закону оціночна діяльність може здійснюватися у формі рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає в їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, в порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна.
У своїй аргументації приватний виконавець також послався на висновки Верховного Суду, висловлені у постанові від 18 серпня 2021 року по справі № 2-215/12 про те, що однією із форм оцінки майна є рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна), яке полягає у їх критичному розгляді та наданні висновків щодо їх повноти, правильності виконання та відповідності застосованих процедур оцінки майна вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, у порядку, визначеному цим Законом та нормативно-правовими актами з оцінки майна. Рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки, який в межах виконавчого провадження дозволяє швидко та ефективно захистити права боржника.
При цьому приватний виконавець звертає увагу суду на те, що зі змісту норм Закону України «Про виконавче провадження» вбачається, що виконавець не наділений повноваженням ставити під сумнів об`єктивність проведеної оцінки, або проводити оцінку нерухомого майна на власний розсуд, а зобов`язаний лише залучити експерта до участі у виконавчому провадженні та повідомити сторонам результати визначення вартості майна. У скаржника був наявний звіт про оцінку майна, що є достатнім для його звернення до виконавця із заявою про призначення рецензування звіту про оцінку майна, у разі не згоди боржника з визначеною суб`єктом оціночної діяльності (оцінювачем) вартості майна. Однак боржник з такими заявами до приватного виконавця не звертався та таким чином не скористався правом спростування результатів оцінки майна шляхом проведення його рецензування.

Короткий зміст ухвали суду першої інстанції, мотивування його висновків

Ухвалою Київського районного суду м.Одеси від 23 квітня 2025 року відмовлено у задоволенні скарги представника ОСОБА_1 - адвоката Паникова М.М. на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А.
Ухвала мотивована тим, що представник боржника не довів належними та допустимими доказами, що її права чи свободи як боржника були порушені діями приватного виконавця щодо організації і проведення оцінки спірного майна в межах виконавчого провадження.
Суд першої інстанції вказував, що рецензування звіту з оцінки є єдиним законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки. Водночас, як вже зазначено судом, скаржник не спростувала результати оцінки, наразі триває рецензування оскаржуваного звіту: належних, достовірних та допустимих доказів того, що вартість майна, визначена в оспорюваному звіті, є заниженою, суду не надано, а наданий боржником звіт № 2703-1 від 27.03.2025, спростований стороною стягувача відповідно до викладених зауважень у рецензії до нього.
Вчинені приватним виконавцем заходи щодо прийняття постанов є законними, своєчасними і такими, що відповідають меті виконавчого провадження, враховуючи те, що представник боржника не довів належними, достатніми та допустимими доказами того, що вартість 1/2 частки нежитлової будівлі, кафе, визначена в оспорюваному звіті, є заниженою порівняно з ринковою, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення скарги на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецун В.А.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги

Не погодившись з вищевказаною ухвалою суду, ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить суд скасувати ухвалу Київського районного суду м.Одеси від 23 квітня 2025 року та ухвалити нову постанову, якою скаргу ОСОБА_1 задовольнити. 

Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Апеляційна скарга обґрунтована тим, щопід час розгляду скарги в суді першої інстанції, а саме 18.04.2025, тобто вже після подання скарги боржником, представник стягувача подав рецензію на оскаржуваний звіт, проте подання такої рецензії після подання скарги боржником не може використовуватись судом, адже її не існувало на момент оскарження, у даній рецензії рецензентом були викладені численні зауваження. Встановлені рецензентом порушення при проведенні оцінки майна підтверджують позицію скаржника про проведення оскаржуваної оцінки зі значними порушеннями, однак судом першої інстанції при розгляді скарги на це уваги не звернуто. 
Доводи скарги також мотивовано тим, що оцінювачем не було проведено особистого огляду об`єкту оцінювання, ним були використані сфальсифіковані фотографії, які були зроблені набагато раніше та в іншу пору року. При цьому, представник стягувача - адвокат Цимбал Сергій, в судовому засіданні визнав, що саме він у 2021 році робив фото об`єкта оцінки, які містяться у Звіті про оцінку майна. 
Зазначає, що зроблена суб`єктом оціночної діяльності з порушенням чинного законодавства оцінка майна призвела до суттєвого заниження визначення вартості оцінюваного майна, що безпосередньо впливає на права та інтереси боржника. 

Позиція учасників справи в апеляційній інстанції

Представник ОСОБА_2 - адвокат Цимбал С.Ю. у відзиві на апеляційну скаргу просив залишити її без задоволення, а ухвалу суду першої інстанції залишити без змін. 
Доводи відзиву на апеляційну скаргу збігаються з доводами викладеними у запереченнях на скаргу на дії ДВС. 
Приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Крецул В.А. у відзиві на апеляційну скаргу просив в її задоволенні відмовити. 
Доводи відзиву аналогічні доводам викладеними у запереченнях на скаргу. 

3. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які апелянт посилається в апеляційній скарзі, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при постановлені ухвали, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій та неоспорені обставини по справі. Визначення відповідно до встановлених обставин правовідносин 

На примусовому виконанні у Приватного виконавця Виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. знаходиться виконавче провадження № НОМЕР_5 з примусового виконання виконавчого листа №947/21017/19, виданого 23.07.2021 Київським районним судом міста Одеса про стягнення з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 заборгованості за договором позики від 03.07.2018 року в розмірі 35000 доларів США.
02.03.2023 приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Крецулом В.А. винесено постанову про прийняття виконавчого провадження, з якої вбачається, що на виконання вимог ст. 42 Закону України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів» приватний виконавець виконавчого округу Одеської область Вельков О.В. зупинив діяльність приватного виконавця на невизначений строк. Заміщення приватного виконавця здійснюється в установленому порядку на підставі договору № 1, укладеного від 18.01.2023 з приватним виконавцем виконавчого округу Одеської області Крецул В.А., що діє на підставі посвідчення № 0723, виданого 22.07.2021 Міністерством юстиції України, адреса офісу 65045, Одеська обл., м. Одеса, вул. Успенська, 78, тел. НОМЕР_4, електронна пошта АДРЕСА_3.
Приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Крецул В.А. 16.02.2024 звернувся до суду з поданням, в якому просив надати дозвіл на реалізацію визначеної частки майна боржника - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , у спільному майні, а саме на 1/2 нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна 15048584, що не зареєстрована за боржником у встановленому законом порядку.
Ухвалою суду від 06.03.2024 задоволено подання приватного виконавця та надано дозвіл на реалізацію визначеної частки майна боржника - ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , у спільному майні, а саме на 1/2 нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер майна 15048584, що не зареєстрована за боржником у встановленому законом порядку.
Постановою Одеського апеляційного суду від 10.10.2024 відмовлено у задоволенні апеляційної скарги, ухвалу суду від 06.03.2024 залишено без змін.
Під час розгляду питання щодо надання дозволу на реалізацію частки нерухомого майна суд першої та апеляційної інстанції встановили, що боржник ОСОБА_1 з 22.04.1989 перебуває в зареєстрованому шлюбі з ОСОБА_5 (свідоцтво про шлюб, серії НОМЕР_2 , видане повторно 07.09.2021 Приморським відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса). За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта станом на 05.04.2023 боржнику ОСОБА_1 належить на праві приватної власності: нежитлова будівля, кафе, загальною площею 467,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; квартира, загальна площа 86,8 кв.м, житлова 47,6 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_2 .
Ухвалою суду від 11.05.2023 подання приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула Вадима Андрійовича про визначення частки майна боржника ОСОБА_1 у майні, яким вона володіє спільно з чоловіком, в порядку ст. 443 ЦПК України, задоволено. Визначено, що ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , на праві приватної власності належить 1/2 частини: нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; квартири, загальною площею 86,8 кв.м, житлова 47,6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Суд апеляційної інстанції, надаючи оцінку судовому рішенню суду від 06.03.2024, виснував, що суд першої інстанції встановивши, що боржник у добровільному порядку рішення суду не виконав, борг в повному обсязі не повернув, а також зважаючи на значну суму заборгованості, приватним виконавцем здійснені заходи щодо пошуку майна боржника, за рахунок якого можливо задовольнити вимоги стягувача, у ході яких виявлено належність боржнику на праві особистої приватної власності 1/2 частка нежитлової будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , за реєстраційним номером 15048584, що не зареєстрована у встановленому законом порядку, дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення подання приватного виконавця про звернення стягнення на нерухоме майно боржника, право власності на яке не зареєстровано в установленому законом порядку.
Приватним виконавцем винесено постанову від 10.02.2025 ВП № НОМЕР_5 про опис та арешт майна боржника, а саме: 1/2 частини нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить боржнику ОСОБА_1 . Відповідно до цієї постанови відповідальним зберігачем призначено представника стягувача Цимбала Сергія Юрійовича , якого попереджено про кримінальну та матеріальну відповідальність за розтрату, відчуження, приховування чи підміну описаного майна. Згідно з цією постановою виконавчі дії проведені у присутності понятих, представника стягувача Цимбала С.Ю. , за відсутності сторони боржника (про що свідчить відсутність прізвища та підпису у графі «Боржник» пункту 6 цієї постанови).
З боку боржника заперечення або клопотання про усунення неточностей до опису майна боржника в рамках виконавчого провадження не надходили, постанова не оскаржувалась. Вказаний факт сторонами не оспорюється.
11.02.2025 приватним виконавцем винесено постанову ВП № НОМЕР_5 про призначення суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні, відповідно до якої в ході проведення виконавчих дій, відповідно до постанови про опис та арешт майна боржника від 10.02.2025, описано та арештовано майно належне боржнику, та керуючись ст. 20 Закону України «Про виконавче провадження» призначив суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «ТРІАДА», який має сертифікат від 20.05.2024 № 223/2024, виданий Фондом державного майна України, зі строком дії до 20.05.2027. Вказаною постановою приватний виконавець зобов`язав суб`єкта оціночної діяльності надати визначення ринкової вартості арештованого майна, при цьому попереджено про кримінальну відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладеного на нього обов`язків під час здійснення виконавчого провадження, надання завідомо неправдивого звіту з питань, що містяться у постанові.
Листом від 11.02.2025 приватний виконавець направив ОСОБА_1 для виконання та для відома вказану постанову від 11.02.2025, винесену при примусовому виконання, та виконавчий лист від 23.07.2021 № 947/21017/19, який видав Київський районний суд м. Одеси.
Приватним виконавцем 10.03.2025 прийнято Звіт про незалежну оцінку майна, складеного 05.03.2025 суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «ТРІАДА».
Згідно з вказаним Звітом про незалежну оцінку майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «ТРІАДА» від 05 березня 2025 року, ринкова вартість об`єкта оцінки - нежитлової нерухомості частки нежитлової будівлі кафе, загальною площею 467,7 кв.м.  станом на дату оцінки становить 4 744 587,00 грн, без урахування ПДВ.
Листом від 11.03.2025 № 64782 приватний виконавець на адресу ОСОБА_1 та ОСОБА_4 направив копію висновку про експертну грошову оцінку 1/2 частки нежитлової будівлі, кафе за адресою: АДРЕСА_1 .
24.03.2025 приватним виконавцем Крецулом В.А. у присутності ОСОБА_7 (згідно з наданих сторонами пояснень представник «СЕТАМ») складено Акт цілісності майна, що підлягає передачі на електронний аукціон (торги).
Матеріали виконавчого провадження та матеріали не містять заяви на проведення рецензії на Звіт та самої рецензії на Звіт. Сторони у судовому засіданні підтвердили, що сторони виконавчого провадження з відповідними заявами про проведення рецензування Звіту до приватного виконавця в межах виконавчого провадження не звертались, на їх вимогу рецензування не здійснювалось.
Звертаючись до суду із скаргою, сторона боржника на підтвердження аргументів щодо заниження вартості під час проведення спірної оцінки майна надала Звіт від 27.03.2025 №2703-1 про визначення ринкової вартості нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , складеного ФОП « ОСОБА_8 » (Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 360/22 від 19.07.2022).
Відповідно до вказаного Звіту, наданою стороною боржника суду, вартість об`єкта нерухомості складає 14 638 075 грн, а вартість 1/2 частини такого об`єкта складає 7 319 037,50 грн.

Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, та застосовані норми права

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 6 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково наданими доказами та перевіряє законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Згідно з положеннями ч. ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним та обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються яка на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (ч. 1 ст. 12 ЦПК України).
Відповідно до положень ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених цим Кодексом.
Згідно з ч. 6 ст. 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Частиною першою статті 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (факті), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (ст. 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (ч. 1 ст. 80 ЦПК України).
У частині першій ст. 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Встановивши обставини справи, дослідивши та оцінивши усі надані сторонами письмові докази й наведені доводи за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції про відмову в задоволенні скарги на дії приватного виконавця.

Мотиви прийняття аргументів, викладених в апеляційній скарзі та відхилення аргументів відзиву на апеляційну скаргу 

У пункті 9 частини третьої статті 129 Конституції України до основних засад судочинства віднесено обов`язковість рішень суду.
Відповідно до статті 129-1 Конституції України суд ухвалює рішення іменем України. Судове рішення є обов`язковим до виконання. Держава забезпечує виконання судового рішення у визначеному законом порядку. Контроль за виконанням судового рішення здійснює суд.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Суд визначає в межах, встановлених ЦПК України, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо (частина перша статті 11 ЦПК України).
Судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, і за її межами (частина перша статті 18 ЦПК України).
Виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (частина перша статті 1 Закону України «Про виконавче провадження»).
Умови і порядок виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), що відповідно до закону підлягають примусовому виконанню врегульовані Законом України від 02 червня 2016 року № 1404-VІІІ «Про виконавче провадження» (далі - Закон N 1404-VІІІ).
Відповідно до статті 447 ЦПК України, частини першої статті 19, частини першої статті 74 Закону «Про виконавче провадження» право на оскарження рішення, дії або бездіяльності державного виконавця чи іншої посадової особи державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до ЦПК України, мають сторони виконавчого провадження, якщо вважають, що порушено їх права чи свободи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 904/7326/17 вказано, що право сторони виконавчого провадження на звернення зі скаргою до суду пов`язане з порушенням прав такої сторони під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця.
Верховний Суд у постанові від 22 квітня 2020 року в справі № 641/7824/18 зазначив, що завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. 
В порядку судового контролю за виконанням судових рішень такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси сторони виконавчого провадження порушені, а скаржник використовує цивільне судочинство для такого захисту. По своїй суті ініціювання справи щодо судового контролю за виконанням судових рішень не для захисту прав та інтересів є недопустимим.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) (далі - рішення) - сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.
Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про виконавче провадження» примусове виконання рішень покладається на органи державної виконавчої служби (державних виконавців) та у передбачених цим Законом випадках на приватних виконавців, правовий статус та організація діяльності яких встановлюються Законом України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».
Частиною першою статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.
Пунктом 9 частини першої статті 2 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що виконавче провадження здійснюється з дотриманням таких засад, зокрема, забезпечення права на оскарження рішень, дій чи бездіяльності державних виконавців, приватних виконавців.
Визначення вартості майна боржника є процесуальною дією державного виконавця (незалежно від того, яка конкретно особа - сам державний виконавець чи залучений ним суб`єкт оціночної діяльності - здійснювала відповідні дії) щодо примусового виконання рішень відповідних органів, уповноважених осіб та суду. Тому оскаржити оцінку майна можливо в порядку оскарження рішень та дій виконавців.
Аналогічний правовий висновок зробила Велика Палата Верховного Суду у постановах від 20 березня 2019 року у справі № 821/197/18/4440/16 та від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц.
Крім того колегія суддів звертає увагу, що сторона виконавчого провадження у разі незгоди з оцінкою майна, визначеною суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання, наділена правом подати заперечення щодо такої оцінки та/або оскаржити таке рішення до суду. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.
Можливість оскарження оцінки майна, шляхом скасування звіту про оцінку майна, визнання оцінки майна недійсною в порядку оскарження рішень та дій виконавців відповідає сталій та послідовній практиці Верховного Суду (постанови від 28.07.2021 у справі №921/317/18, від 11.11.2020 у справі №922/585/20, від 24.07.2020 у справі № 906/696/18, від 15.10.2020 у справі №917/628/17, від 19.06.2023 у справі №909/121/22, тощо).
Звертаючись до суду із скаргою на дії приватного виконавця Чечельницька Н.С. посилається на те, що оцінка майна боржника проведена без його попереднього огляду суб`єктом оціночної діяльності та за заниженою вартістю майна.
Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Відповідно до частини першої статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна, майнових прав (далі - оцінка майна) - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону (далі - нормативно-правові акти з оцінки майна), і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.
У частині четвертій статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» зазначено, що процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. У випадках самостійного проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються відповідно до статті 12 цього Закону.
Частиною першою статті 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна, і скріплюється підписом керівника суб`єкта оціночної діяльності.
Згідно з частинами першою та другою статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження. 
У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника.
Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем (частина п`ята статті 57 Закону України «Про виконавче провадження»).
Згідно з частиною першої статті 20 Закону України «Про виконавче провадження» для з`ясування та роз`яснення питань, що виникають під час здійснення виконавчого провадження і потребують спеціальних знань, виконавець виносить постанову про залучення експерта або спеціаліста (кількох експертів або спеціалістів), а для проведення оцінки майна - суб`єктів оціночної діяльності - суб`єктів господарювання.
Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна є обов`язковими до виконання суб`єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності та в будь-яких випадках її проведення (частини перша та шоста статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»)
Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватися відповідно до Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року № 1442 (далі - Національний стандарт № 2), та з урахуванням Національного стандарту № 1, яким визначено загальні засади.
Вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 07 червня 2022 року у справі № 442/4621/20.
Так, згідно з пунктом 50 Національного стандарту № 1 проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.
Відповідно до пункту 51 Національного стандарту № 1 незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки; ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).
Разом із цим, відповідно до пункту 56 Національного стандарту № 1 звіт про оцінку майна, у тому числі, має містити письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
Крім того, статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» визначено, що замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Виходячи з наведених норм, незважаючи на вибір експертом методичного підходу оцінки майна (порівняльний), підготовці та проведенню незалежної експертизи майна передує, в будь-якому випадку, ознайомлення з об`єктом оцінки шляхом доступу до нього.
Подібних за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 14 серпня 2019 року у справі № 766/7365/17, від 01 жовтня 2020 року у справі № 2-2394/10, від 15 жовтня 2020 року у справі № 917/628/17, від 06 жовтня 2022 року у справі №2033/2-108/11, від 19 червня 2023 року у справі № 909/121/22, від 19 червня 2025 року у справі №916/302/16.
Колегія суддів звертає увагу, що у вказаній справі сторонами не заперечувалось, що оцінка спірного об`єкту була проведена без попереднього огляду об`єкта оцінки на підставі наданих виконавцем фотофіксацій об`єкта, які були здійсненні ще в 2021 році.
Таким чином, колегією суддів встановлено, що суб`єкт оцінювання особисто не оглядав об`єкт оцінки і зауважень щодо допуску його до спірного об`єкта з метою проведення вказаного дослідження не висловлював, відтак, зазначене може свідчити, що вказані обставини могли призвести до значного заниження вартості спірного майна. 
У свою чергу, у звіті про незалежну оцінку від 05.03.2025 спірної нежитлової будівлі кафе, оцінювач не навів відповідних пояснень про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження, що є порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 та пунктів 1, 6 статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Суд першої інстанції наведеного не врахував та залишив поза увагою доводи скаржника щодо порушення вимог закону в цій частині, ураховуючи, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, тоді як замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки.
Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів того, що приватний виконавець після замовлення оцінки намагався забезпечити доступ оцінювача до об`єкта оцінки.
Крім того, у свої скарзі ОСОБА_9 зазначила, що в наданому суб`єктом оціночної діяльності звіт про оцінку майна визначено значно занижену ціну спірного об`єкту.
На підтвердження заниження ринкової вартості майна, скаржник надав суду Звіт від 27.03.2025 № 2703-1, відповідно до якого вартість об`єкта нерухомості складає 14 638 075 грн, а вартість 1/2 частини такого об`єкта складає 7 319 037,50 грн.
Представник стягувача разом із запереченнями на скаргу, подав рецензію на вказаний звіт, складену 18.04.2025 рецензентом ОСОБА_10 . Відповідно до висновків рецензента наданий боржником звіт не відповідає за формою подання матеріалів, обґрунтованістю вихідних даних та застосуванням в процесі оцінки технічних прийомів та методичних підходів вимогам Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та Національним Стандартам. Також у рецензії зазначено, що відповідно до п. 67 Національного Стандарту N9 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», Звіт М 2703-1 про визначення ринкової вартості нежитлової будівлі, кафе загальною площею 467,7 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , класифікується за такою ознакою: «Звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, шо вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків».
Також рецензентом у рецензії викладені зауваження про те, що не обґрунтовано, чому не надано доступ до об`єкта оцінки, не описані обмежувальні умови для такої оцінки. Відсутня ідентифікація нежитлової будівлі. Оцінювач вказує на наявність договору оренди землі, але не наводить його у додатках, не посилається на нього в опису наданих документів, не вказує термін оренди та інші важливі умови, що порушує вимоги п. 54 НСО №1 «Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфіденційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства». Оцінювач у Звіті не вказує, що він особисто та в присутності яких осіб провів обстеження об`єкту оцінки, але визначає відмінний технічний стан конструкцій будівлі, незважаючи на 1980 рік побудови. Також оцінювачем не наведена таблиця розрахунку фізичного зносу конструкцій, тому не зрозумілим є на якій підставі оцінювач дійшов висновку про відмінний технічний стан. Об`єкти порівняння наведені у звіті, не відповідають вимогам п. 49 Національного стандарту № 1, а саме: Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Порівняння наведене у Звіті не є коректним, тому що наведені аналоги в своєму складі мають обладнання, меблі, а також частково розташовані у підвальному поверсі. У звіті відсутній аналіз ринку, у розділі 9. «Аналіз ринку подібних об`єктів нерухомості» замість аналізу наведені об`єкти порівняння, що суперечить п. 6 Національного стандарту № 3. Відсутнє обґрунтування використаних коригуючих коефіцієнтів у розділі 7 Звіту, крім того, наведені розрахунки сумнівні, бо не відповідають дійсності. Коригування на ремонт та стан викликають сумнів та не можуть бути використовувані, бо оцінювачу не відомий стан нежитлової будівлі, тому що йому не було надано доступ у приміщення кафе.
Однак, як було зазначено, вище колегією суддів звіт про оцінку майна складеного ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «ТРІАДА» було здійснено також без його огляду оцінювачем, що також не може вважатись, що наданий боржником звіт проведено без порушень.
Однак, колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що відповідно до наданого стороною боржника Звіту № 2703-1 метою оцінки є «визначення оціночної вартості об`єкту оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов`язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства», що не відповідає належній меті проведення оцінки, а саме: визначення ринкової вартості об`єкту оцінки для подальшої примусової реалізації згідно з Законом України «Про виконавче провадження».
Окрім цього, ринкова вартість майна, яка визначена у звіті № 2703-1, відповідає вартості нерухомості, зазначеній у Довідці про оціночну вартість об`єкта нерухомості № 14-20250328-0009386731 від 28.03.2025, сформованої в Єдиній базі даних звітів про оцінку, яка адмініструється Фондом державного майна України - 14 638 075,00 грн.
Представник стягувача надав суду три довідки про оціночну вартість того ж самого об`єкта нерухомості, сформованих в Єдиній базі даних звітів про оцінку в один день - 10.04.2025, та відповідно до яких встановлено, що станом на 10.04.2025 оціночна вартість того самого об`єкту нерухомості складала 9 752 865,37 грн, 9 501 396,30 грн та 8 422 318,02 грн.
Отже за таких обставин, колегія суддів не приймає до уваги наданий скаржником звіт №2703-1 з огляду на те, що останній містить недоліки, однак колегія суддів враховує наступне.
Неякісна (недостовірна) оцінка - оцінка, проведена з порушенням принципів, методичних підходів, методів, оціночних процедур та (або) на основі необґрунтованих припущень, що доводиться шляхом рецензування (абзац п`ятнадцятий пункту 3 Національного стандарту № 1).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) здійснюється на вимогу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого самоврядування, судів та інших осіб, які мають заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціативою суб`єкта оціночної діяльності. Підставою для проведення рецензування є письмовий запит до осіб, які відповідно до цієї статті мають право здійснювати рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) (ч.1 ст. 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Рецензування звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) може виконувати оцінювач, який має не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна, експертні ради, що спеціально створені саморегулівними організаціями оцінювачів з метою контролю за якістю оцінки майна, яка проводиться оцінювачами - членами саморегулівної організації, оцінювачі, які мають не менш ніж дворічний досвід практичної діяльності з оцінки майна та працюють у Фонді державного майна України, а також інших органах, зазначених у статті 5цього Закону (частина друга статті 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»).
Рецензування звіту з оцінки є законодавчо встановленим способом спростування результатів оцінки.
Даний висновком узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного Суду від 11 березня 2021 року у справі №755/6875/18.
З огляду на незгоду боржника з результатом оцінки майна від 05.03.2025, приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Крецул В.А. залучив спеціаліста для участі у виконавчому провадженні, зокрема рецензування звіту про незалежну оцінку майна, складеного ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «ТРІАДА».
Відповідно до рецензії ТОВ «Ленд Бізнес Консалт» від 23.04.2025 на звіт про оцінку майна, а саме частки нежитлової будівлі кафе, загальною площею 467,7 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , експертом оцінювачем зроблено висновок про те, що звіт про оцінку вартості об`єкта має деякі недоліки, які не впливають на достовірність оцінки, в цілому відповідає вимогам діючих нормативно-правових актів з оцінки майна і може бути використаний з метою, передбаченою звітом.
Рецензія на звіт про оцінку майна була замовлена та виконана після звернення ОСОБА_1 до суду із вказаною скаргою та після ухвалення судом рішення у справі.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що вказана рецензія не спростовує того факту, що така оцінка здійснена без огляду об`єкта оцінки.
Статтею 367 ЦПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Будь-яких поважних причин неможливості замовити та надати суду першої інстанції таку рецензію представником скаржника наведено не було.
За таких обставин, рецензія надана виконавцем не може бути прийнята у якості доказу апеляційним судом.
Між тим, колегія суддів вважає, що рецензування майна безумовно є належним встановленим способом спростування результатів оцінки майна, однак не єдиним.
Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими та електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.
Відповідно до статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.
Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.
Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Згідно вимог статті 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Стаття 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що судове доказування - це діяльність учасників процесу при визначальній ролі суду по наданню, збиранню, дослідженню і оцінці доказів з метою встановлення з їх допомогою обставин цивільної справи. При цьому, збирання доказів у цивільних справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених ЦПК України.
Доказування є єдиним шляхом судового встановлення фактичних обставин справи і передує акту застосування в судовому рішенні норм матеріального права, висновку суду про наявність прав і обов`язків у сторін.
Статтею 89 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Отже, надати оцінку відповідності звіту вимогам Національного стандарту № 1,2, Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», як суд, так і приватний виконавець може і за відсутності рецензування оскільки будь-яких обмежень щодо цього Законом України «Про виконавче провадження» не передбачено.
Згідно статті 57 Закону України «Про виконавче провадження» визначення вартості майна боржника здійснюється за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна.
Пунктами 15, 16 Національного стандарту № 1 регламентовано, що методи проведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об`єкта оцінки в разі використання порівняльного підходу, повинні ґрунтуватись на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно.
Визначення ринкової вартості об`єкта оцінки за допомогою порівняльного підходу ґрунтується на інформації про ціни продажу (пропонування) подібного майна, достовірність якої не викликає сумнівів в оцінювача. У разі відсутності або недостатності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об`єкта оцінки.
За відсутності достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об`єкта оцінки може визначатися на основі інформації про ціни пропонування подібного майна з урахуванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.
За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально-економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргументованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз`яснення та застереження.
При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об`єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на інформації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.
Відповідно до пунктів 35, 36 Національного стандарту №1, оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур. Оцінювач застосовує, як правило, кілька методичних підходів, що найбільш повно відповідають визначеним меті оцінки, виду вартості за наявності достовірних інформаційних джерел для її проведення.
Пунктом 38 Національного стандарту №1 визначено, що для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методичні підходи: витратний (майновий - для оцінки об`єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових інтересів); дохідний; порівняльний.
Згідно з положеннями пункту 50 Національного стандарту №1, проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.
Відповідно до пункту 52 Національного стандарту №1 оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних джерел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунтованих висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов`язані з об`єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного підходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазначається негативний вплив цього факту на результати оцінки.
Оцінювач має обов`язок: зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об`єкт оцінки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, відомості про економічні характеристики об`єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об`єкта оцінки, у тому числі від його найбільш ефективного використання та існуючого використання), проаналізувати існуючий стан використання об`єкта оцінки, визначити умови його найбільш ефективного використання, тощо (пункт 53 Національного стандарту №1).
За змістом пункту 56 Національного стандарту №1, звіт про оцінку майна може складатися у повній чи у стислій формі. Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, повинен містити: опис об`єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати; письмову заяву оцінювача про якість використаних вихідних даних та іншої інформації, особистий огляд об`єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду - відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання результатів оцінки), дотримання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об`єктивності оцінки майна і висновку про його вартість.
За змістом п.19 Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою КМУ від 28 жовтня 2004 року №1442 порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур: збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об`єктів порівняння; вибір методу розрахунку вартості об`єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації; зіставлення об`єкта оцінки з об`єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об`єктів порівняння; визначення вартості об`єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об`єктів порівняння; узгодження отриманих результатів розрахунку.
Інформація про продаж та пропонування подібного нерухомого майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті N 1.
Згідно п.п.47-49 Національного стандарту № 1 «Загальні положення оцінки майна й майнових прав», затвердженого постановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440 порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об`єктами порівняння та об`єктом оцінки.
Для визначення ринкової вартості об`єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.
Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.
Із змісту звіту про оцінку майна від 05 березня 2025 року вбачається, що в ході дослідження використовувався порівняльний підхід.
Дослідивши звіт про оцінку майна від 05 березня 2025 року, колегія суддів вважає, що об`єкти порівняння, які були обрані експертом не є подібними: статус приміщення не у всіх випадках є однаковим, оскільки в даному випадку спірний об`єкт є нежитловою будівлею; площа об`єктів порівняння суттєво відрізняється від площі об`єкта оцінки.
Зі змісту звіту про оцінку майна від 05 березня 2025 року колегія суддів не вбачає, що оцінювач особисто оглядав об`єкт оцінки, прийняв до уваги фотоматеріали, які не відтворюють достатньою мірою внутрішнього оздоблення нежитлової будівлі кафе та здійсненні ще у 2021 році. 
У постанові від 12 червня 2019 року у справі № 308/12150/16-ц (провадження № 14-187цс19) Велика Палата Верховного Суду вказала, що реалізація описаного й арештованого майна за заниженою ціною може завдати суттєвих збитків стягувачу у вигляді неотриманого доходу, а боржнику - у вигляді передання майна на реалізацію за суттєво нижчою від ринкової вартістю.
Таким чином, під час проведення оцінки було порушено вимоги п.п.50, 52 Національного стандарту № 1 "Загальні положення оцінки майна й майнових прав", затвердженого Постановою КМУ від 10 вересня 2003 року №1440, що призвело до зниження вартості об`єкта оцінки.
Крім того, колегія суддів враховує висновки Верховного Суду викладені в постанові від 28 червня 2023 року у справі №2-881/11, в яких було надано оцінку обставинам висновку оцінки майна складеного без огляду об`єкта оцінки.
Натомість у постанові Верховного Суду від 19 червня 2023 року у справі № 909/121/22 зазначено, що «обов`язок оцінювача щодо здійснення особистого огляду об`єкта оцінки прямо передбачений чинним законодавством, при цьому обґрунтованих, вмотивованих та аргументованих міркувань щодо неможливості особистого огляду об`єкта оцінки судом апеляційної інстанції не встановлено. Верховний Суд акцентує, що ознайомлення з об`єктом оцінки полягає в дослідженні оцінювачем вихідних даних (кількісних, якісних показників) та іншої інформації, необхідної для здійснення оцінки, та в особистому огляді оцінювачем об`єкта оцінки, що в кінцевому результаті безпосередньо може вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого майна за заниженою/завищеною ціною, а відтак і на достовірність та об`єктивність оцінки майна. У свою чергу замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, на законних підставах, отримання ним (замовником) необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення оцінки».
Таким чином враховуючи вищевказане, колегія суддів дійшла висновку, що приватним виконавцем не було забезпечено належним чином оцінювачу доступ до об`єкта оцінки, за наявності недоліків звіту останній був прийнятий без зауважень та використаний для визначення вартості арештованого майна, в той час, як наявні підстави для висновку про його невідповідність вимогам законодавства.
За наведених обставин, дії приватного виконавця щодо визначення оціночної вартості нерухомого майна боржника є протиправними.
Колегія суддів звертає увагу, що виходячи з положень ст.57 Закону України «Про виконавче провадження» оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію.
Таким чином, вимоги скарги про зняття з реалізації на прилюдних торгах спірного майна та зупинення проведення електронних торгів не підлягають задоволенню.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги, з посиланням на норми права, якими керувався суд апеляційної інстанції 

Виходячи з вищезазначеного, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної ОСОБА_1 є частково обґрунтованими, а тому вона підлягає частковому задоволенню.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
Право на обґрунтоване рішення дозволяє вищим судам просто підтверджувати мотиви, надані нижчими судами, не повторюючи їх (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гірвісаарі проти Фінляндії», п. 32.) Пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Бюрг та інші проти Франції» (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Гору проти Греції» №2) [ВП], § 41» (Gorou v. Greece no.2).
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 374, пунктам 3, 4 статті 376 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги скасовує судове рішення, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення при невідповідності висновків, викладений у рішенні суду, обставинам справи, з порушенням норм процесуального права або неправильному застосуванні норм матеріального права.
Оскільки висновки суду першої інстанції не відповідають обставинам справи, судом порушено норми процесуального права, неправильно застосовано норми матеріального права, що призвело до неправильного вирішення справи, колегія суддів вважає, що ухвала суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення скарги ОСОБА_1 , за вищевказаного обґрунтування.

Порядок та строк касаційного оскарження

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Підстави касаційного оскарження передбачені частиною 2 статті 389 ЦПК України.
Частиною першою статті 390 ЦПК України передбачено, що касаційна скарга на судове рішення подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Касаційна скарга подається безпосередньо до суду касаційної інстанції (ст. 391 ЦПК України).

4. Резолютивна частина

Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Ухвалу Київського районного суду м.Одеси від 23 квітня 2025 року скасувати, ухвалити нове судове рішення.
Скаргу ОСОБА_1 на дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула Вадима Андрійовича задовольнити частково.
Визнати противоправними дії приватного виконавця виконавчого округу Одеської області Крецула В.А. щодо визначення оціночної вартості нерухомого майна боржника ОСОБА_1 , а саме: 1/2 частини нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв, м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до звіту 7 про незалежну оцінку майна від 05 березня 2025 року проведеного ТОВ «Інвестиційно-консалтингове бюро «Тріада».
Визнати недійсними результати оцінки вартості нерухомого майна боржника, а саме: 1/2 частина нежитлової будівлі, кафе, загальною площею 467,7 кв. м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до звіту про незалежну оцінку майна від 05 березня 2025 року, в межах виконавчого провадження НОМЕР_3.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий                                                         

Судді: