КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

справа № 753/11139/22
провадження № 22-ц/824/954/2025
 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
 
13 травня  2025 року                                                                                               м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів:
судді - доповідача Кирилюк Г. М.
суддів: Рейнарт І. М., Ящук Т. І.
при секретарі  Черняк Д. Ю.  
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства «ІмексБанк», третя особа: Державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин Крістіна Вікторівна про скасування рішення державного реєстратора та визнання права власності, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12 жовтня 2023 року в складі судді Котвицького В. Л.,
встановив:
 
20.09.2022 ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Публічного акціонерного товариства «ІмексБанк» (далі - ПАТ «ІмексБанк»), третя особа: Державний реєстратор Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В., в якому просив: 
- скасувати рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин К. В., індексний номер: 41238387 від 23.05.2018, згідно з яким 18.05.2018 внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис №26282010 про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000, за  ОСОБА_2 ; 
- визнати право власності на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000 за ОСОБА_1 .
Позовну  заяву мотивував тим, що 14 березня 2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги, за яким банк відступив (продав), а ОСОБА_2 отримав (придбав) право вимоги до ОСОБА_1 , що належало банку на підставі договору кредиту від 23 березня 2007 року.
Банк відступив ОСОБА_2 права вимоги за іпотечним договором, укладеним між позивачем та банком 23 березня 2007 року, за яким позивач передав в іпотеку банку, у якості забезпечення виконання своїх кредитних зобов`язань належну йому на праві власності квартиру, що знаходиться в АДРЕСА_2 .
14 березня 2018 року між банком та ОСОБА_2 укладений договір про відступлення (купівлі-продажу) права вимоги за іпотечним договором, посвідчений нотаріально приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Гурською О. В. та зареєстрований в реєстрі за № 143, за яким ОСОБА_2 отримав права вимоги та став іпотекодержателем за іпотечним договором.
18 травня 2018 року ОСОБА_2 задовольнив свої вимоги за договором іпотеки, відповідно до іпотечного застереження, шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, про що державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант», Пушкіною К. Ю., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер 41238387 від 23 травня 2018 року) внесено відповідний запис про право власності ОСОБА_2 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Позивач вважає,  що  звернення  стягнення  на  предмет іпотеки відбулося з  грубим порушенням закону, оскільки договір не містив відповідного  застереження,  який дозволяв іпотекодержателю  зареєструвати за собою  право  власності на  предмет іпотеки. Договір  про  задоволення   вимог  іпотекодержателя з  позивачем укладено  не  було. 
Державним  реєстратором  запис про   право  власності на  іпотечне  майно   здійснено  18.05.2018 , а рішення  про  державну  реєстрацію  прав та їх обтяжень  - 23.05.2018, що свідчить про порушення  порядку   вчинення  реєстраційних дій,  який чітко  визначено  Законом  України "Про державну  реєстрацію речових прав на  нерухоме майно  та їх обтяжень".
У порушення  вимог  ч. 3 ст. 37  Закону  України "Про іпотеку"  державна  реєстрація  права власності на  предмет іпотеки  здійснена за відсутності  оцінки  предмета  іпотеки  суб`єктом  оціночної  діяльності. 
Всупереч вимогам  Закону  України "Про мораторій на стягнення  майна  громадян  України,  наданого  як забезпечення  кредитів в іноземній валюті"  ПАТ "ІмексБанк"  вчинив дії щодо реєстрації  права власності на  спірну  квартиру  під час заборони на  вчинення  звернення стягнення   на  предмет іпотеки,  переданого  в якості забезпечення  виконання  зобов`язань  за кредитним договором,  наданим в іноземній валюті. 
В матеріалах справи  відсутні  докази отримання  ним, як іпотекодавцем,   письмової вимоги від  іпотекодержателя  про  звернення  стягнення  на  предмет іпотеки  шляхом набуття на  нього  права власності. Іпотекодержатель ухилився від  виконання  свого  обов`язку щодо  надіслання  іпотекодавцю  повідомлення  про   порушення  забезпеченого  обтяженням  зобов`язання.  
   Вказані  обставини в їх сукупності   були  підставами  для  відмови державним реєстратором  у вчиненні  реєстраційної дії, оскільки  законних  підстав для  прийняття рішення  про   державну  реєстрацію   прав та їх обтяжень  від  23 травня  2018 року  за індексним номером  41238387 не було. 
Рішенням  Дарницького районного суду м. Києва від 12 жовтня 2023 року в задоволенні вказаного позову відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні  позову суд першої інстанції  відхилив як необґрунтовані доводи  позивача про те,  що  у порушення  вимог  ч. 3 ст. 37  Закону  України "Про іпотеку"  державна  реєстрація  права власності на  предмет іпотеки  була здійснена за відсутності  оцінки  предмета  іпотеки  суб`єктом  оціночної  діяльності.  При цьому  суд  виходив з того,  що  на підтвердження вказаної обставини позивачем не було подано жодного належного та допустимого доказу, клопотання про витребування матеріалів реєстраційної справи від державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради "Добробут-Гарант" Пукшин К. В. для перевірки факту відсутності оцінки вартості предмету іпотеки представником позивача не заявлено. 
ОСОБА_1 24.03.2018  отримав письмову вимогу  ОСОБА_2 про усунення порушень та повернення заборгованості за кредитним договором № 24-07 від 23.03.2007, та у разі невиконання  її про звернення  стягнення  на  предмет іпотеки  шляхом набуття на  нього  права власності, яку останнім  у визначений строк виконано не  було.
Судом  відхилено  доводи позивача щодо відсутності укладеного між сторонами договору про задоволення вимог іпотекодержателя як підстави для позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки.
Судом зазначено,  що пунктом  5.5.1. іпотечного договору від 23.03.2007 погоджено спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки - шляхом передачі іпотекодержателю (ПАТ "ІмексБанк") права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання за кредитним договором у порядку встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».  Застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке міститься в іпотечному договорі, є одним із визначених законодавством способів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відхиляючи доводи позивача про те, що  дії  щодо реєстрації  права  власності на спірну  квартиру  було  вчинено  всупереч вимогам  Закону  України "Про мораторій на стягнення  майна  громадян  України,  наданого  як забезпечення  кредитів в іноземній валюті", суд першої інстанції  виходив з того,  що   згідно довідки ОСББ «Добробут» від 16.07.2020 ОСОБА_1 в спірній квартирі не проживає з 2011 року, отже  вона  не  використовується позивачем, як місце постійного проживання. 
Заявляючи вимоги про  скасування  рішення  державного реєстратора про державну реєстрацію права власності, позивачем  невірно  обрано  спосіб  захисту.  Вимог про скасування запису про проведену державну реєстрацію позивачем заявлено не було.
Суд першої інстанції  також дійшов висновку,  що  строк позовної давності по заявленим вимогам  пропущено  не  було. 
12.06.2024 ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12 жовтня 2023 року та ухвалити рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
Доводи апеляційної скарги обґрунтовані тим, що суд першої інстанції під час розгляду справи не звернув уваги на те, що на момент незаконної перереєстрації майна в спірній квартирі були зареєстровані неповнолітні діти та його  батьки - пенсіонери.
Суд першої інстанції не врахував, що  між сторонами  не  було  досягнуто згоди для передачі предмета іпотеки  у власність  іпотекодержателя  у позасудовому порядку. У позивача відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, такий договір не укладався, а тому звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося з грубим порушенням закону.
З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вбачається, що внесення запису про право власності на іпотечне майно, а саме на спірну квартиру було здійснено державним реєстратором Пукшин К. В. 18.05.2018 о 11:36:52, а рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41238387, державним реєстратором було внесено 23.05.2018 о 11:40:16.
Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №309105223 від 06.09.2022, в розділі «Підстава для державної реєстрації» у відповідача не зазначено документ, який би посвідчував проведення оцінки предмета іпотеки у відповідності до вимог Закону України «Про іпотеку». Державний реєстратор Пукшин К. В. здійснила реєстрацію права власності на спірну квартиру перевищуючи свої повноваження та порушуючи зазначену норму закону.
Всупереч вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ПАТ «ІмексБанк» вчинило дії щодо реєстрації права власності на спірну квартиру в порядку звернення стягнення в період дії заборони на вчинення таких дій - звернення стягнення на предмет іпотеки, переданого в якості забезпечення виконання зобов`язання за кредитним договором, наданим в іноземній валюті.
З огляду на викладене, у ПАТ «ІмексБанк» було відсутнє право приймати рішення та здійснювати дії щодо реєстрації права власності в порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, а позивач в свою чергу  не надавав згоди на відчуження даного майна.
У відзиві на  апеляційну  скаргу представник  ОСОБА_2 -  адвокат   Савчак  Я. О. просить  відмовити в задоволенні  апеляційної скарги, а рішення  суду  першої інстанції  залишити без змін,  посилаючись на  його  законність  та обґрунтованість. Вважає,  що  позивачем  пропущено  строки позовної давності, тому у суду  є  всі підстави  для  відмови в задоволенні  позову   з підстав пропуску строку  позовної давності.  
В судовому   засіданні представник ОСОБА_2 - адвокат   Плачинда  К. О.  просив апеляційну  скаргу  залишити  без задоволення,  а рішення  суду  першої інстанції  без змін. 
Інші учасники справи в судове засідання  не  з`явились,  про  день, час та місце розгляду справи повідомлені  судом  належним чином.
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення  суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
Судом встановлено, що 23 березня 2007 року  між АКБ "ІмексБанк" (правонаступником якого є ПАТ "ІмексБанк") та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір.
Вказаний договір укладено  на  забезпечення вимог  іпотекодержателя  за договором  кредиту  №24-07  від 23 березня  2007 року,  за яким було  отримано  кредит  в сумі  200 000  доларів США, строк  повернення - 22 березня  2012 року. 
Предметом  іпотеки   є  нерухоме майно  -  квартира,  що знаходиться  в АДРЕСА_2 , що складається  з  трьох кімнат  загальною площею  108,2 кв.м., жилою площею  62,80 кв.м., яка належить  іпотекодавцю на підставі  свідоцтва про  право  власності на  житло, виданого  24.09.2001  року.
Відповідно до п. 5.5.1 вказаного договору,    у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець передає іпотекодержателю у власність предмет іпотеки. Ціна  придбання  визначається  шляхом  експертної  оцінки  предмету  іпотеки  на момент придбання. У разі, якщо  ціна  предмету іпотеки,  який передається  іпотекодержателю  у власність, є  меншою від  суми заборгованості,   іпотекодержатель   вправі задовольнити свої вимоги за рахунок  іншого майна  іпотекодержателя. Рішення про прийняття у власність предмету іпотеки приймається іпотекодержателем одноосібно. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою правовою підставою дія реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.
14.03.2018  між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2   укладено договір № 77 про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги. За вказаним договором банк відступив ОСОБА_2 права вимоги за кредитним договором № 24-07 від 23.03.2007. 
14.03.2018 року між ПАТ «ІмексБанк» та ОСОБА_2 укладено договір про відступлення (купівлі-продажу) прав вимоги за іпотечним договором, укладеним 23.03.2007 між АКБ «ІмексБанк» та ОСОБА_1 на забезпечення виконання умов кредитного договору № 24-07 від 23.03.2007. Предметом зазначеного договору є квартира АДРЕСА_3 .
18.05.2018  право  власності на  вказано  квартиру  зареєстровано  за  ОСОБА_2 . 
Згідно  відомостей з Державного реєстру  речових прав на нерухоме  майно,  сформованих  станом  на  06.09.2022,    підставою для  внесення  запису 18.05.2018 про   державну  реєстрацію   права  власності на   квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_2    слугувало рішення  державного  реєстратора  про  державну  реєстрацію  прав та їх обтяжень, індексний номер  : 41238387  від 23.05.2018  11:40:16.   Підстава для  державної  реєстрації:    договір  про  відступлення  (купівлі-продажу)  прав вимоги, серія  та   номер: 77, виданий 14.03.2018,  видавник: Публічне  акціонерне   товариство "ІмексБанк";  Договір  про  відступлення  (купівлі-продажу)  прав вимоги за іпотечним договором, серія та номер: 143, виданий 14.03.2018,  видавник: приватний нотаріус Київського  міського  нотаріального  округу  Гурська О.В.;  вимога, серія та номер:  б/н, виданий 15.03.2018, видавник:  ОСОБА_3 ; рекомендоване  повідомлення  про  вручення  поштового  відправлення, серія та номер: 0405338344295, виданий 24.03.2018, видавник:  УкрПошта (а.с.11 т.1). 
Відповідно  до  довідки   ОСББ  "Добробут" від  16.07.2020  №116   представнику  кв. АДРЕСА_3   за  довіреністю  від  16.10.2018 - ОСОБА_4 ,  ОСОБА_1 ,  ОСОБА_5 ,  ОСОБА_6 , 2013 року народження, не  проживають  в квартирі АДРЕСА_3   з 2011  року по  теперішній час.  Постійно проживають  в квартирі   ОСОБА_7 , 1940  року народження  та  ОСОБА_8 ,  1941  року народження (а.с.113 т.1).
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 02 лютого 2021 року в справі № 925/642/19 зазначено, що порушенням вважається такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке; порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково. При цьому позивач, тобто особа, яка подала позов, самостійно визначається з порушеним, невизнаним чи оспорюваним правом або охоронюваним законом інтересом, які потребують судового захисту. Обґрунтованість підстав звернення до суду оцінюються судом у кожній конкретній справі за результатами розгляду позову.
Цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина перша статті 526 ЦК України). Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і не договірних зобов`язань.
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
Статтею 525 ЦК України передбачена недопустимість односторонньої відмови від зобов`язання.
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Таким чином, способи задоволення забезпечених іпотекою вимог кредитора поділяються на: 1) судовий (на підставі рішення суду); 2) позасудовий (на підставі виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя), кожен з яких має власний правовий механізм реалізації.
Для реалізації іпотекодержателем своїх прав на задоволення вимог шляхом позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки і набуття права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
Передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки відповідно до статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду на підставі застереження в іпотечному договорі або в окремому договорі, укладеному сторонами в порядку досудового врегулювання.
Кредитні правовідносини за своєю правової природою є договірними правовідносинами, тому на них у повній мірі розповсюджуються вимоги цивільного законодавства, зокрема неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом, принципи свободи договору; свободи підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судового захисту цивільного права та інтересу; справедливості, добросовісності та розумності, які передбачені статтею 3 ЦК України.
Зазначені вимоги повною мірою вимагають від учасників правовідносин діяти при здійсненні своїх прав утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускати дії з наміром завдати шкоди іншій особі, а також дій, що є зловживанням правом в інших формах; додержуватися моральних засад суспільства тощо (статті 13 ЦК України). Водночас особа не може бути примушена до дій, що не є обов`язковими для неї, або дій, що знаходяться поза межами актів цивільного законодавства або договору. Особа може бути звільнена від цивільного обов`язку або його виконання у випадках, встановлених договором або актами цивільного законодавства (стаття 14 ЦК України).
Зазначені норми законодавства, які містять принципи цивільних правовідносин, спрямовують учасників цивільного обороту діяти добросовісно, у межах законодавства та договору, намагаючись використовувати свої права до того ступеня, щоб не порушити права іншої особи.
Судом  встановлено,  що в п 5.5.1 договору  іпотеки  зазначено, що підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя за рішенням іпотекодержателя. Іпотекодавець засвідчує, що достатньою правовою підставою дія реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки є цей договір та письмове рішення іпотекодержателя про прийняття у власність предмету іпотеки. Цей договір та письмове рішення іпотекодержателя мають силу договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іпотекодавцем.
 Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону України «Про іпотеку».
У справі, яка переглядається, встановлено, що кредитор (іпотекодержатель)  ОСОБА_2   реалізував своє право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування позасудового способу урегулювання спору, передбаченого статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (набуття права власності на предмет іпотеки), на підставі іпотечного застереження, закріпленого у пункті 5.5.1   іпотечного  договору. 
За таких підстав доводи апеляційної скарги про те,  що в іпотечному  договору  було  відсутнє  застереження  про  можливість  застосування  позасудового  звернення  стягнення  на предмет іпотеки  є  необґрунтованими. 
Згідно з частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку», зараз і надалі у редакції, яка діяла на момент здійснення реєстраційної дії, передбачала, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень,затвердженого  постановою  Кабінету Міністрів України
від 25 грудня 2015 р. № 1127,  зараз і надалі у редакції, яка діяла на момент здійснення реєстраційної дії, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав.
За змістом частини другої статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
На момент здійснення спірних реєстраційних дій Порядок № 1127 не передбачав, що звіт про оцінку предмета іпотеки входить до переліку документів, необхідних для подання державному реєстратору. Вимога щодо подання державному реєстратору такого звіту була доповнена до Порядку № 1127 лише 26 лютого 2020 року.
Водночас, хоча Порядком № 1127 до 26 лютого 2020 року не було передбачено обов`язкового надання оцінки предмета іпотеки, проте така вимога містилася у частині третій статті 37 Закону України «Про іпотеку», що має вищу юридичну силу.
Зокрема, частиною третьою статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Отже, іпотекодержатель станом на момент виникнення спірних правовідносин не міг набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності.
Зазначене обґрунтовується, зокрема і тим, що згідно з другим реченням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку», у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2024 року у справі № 201/15228/17.
У постановах від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц  та від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц Велика Палата Верховного Суду також акцентувала увагу на тому, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.
У зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду однозначно сформулювала правові висновки щодо обов`язковості подання державному реєстратору документа про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
За  правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Доводи позивача про те, що  у порушення  вимог  ч. 3 ст. 37  Закону  України "Про іпотеку"  державна  реєстрація  права власності на  предмет іпотеки  була здійснена за відсутності  оцінки  предмета  іпотеки  суб`єктом  оціночної  діяльності, ґрунтуються  на відомостях  з  Державного реєстру  речових прав на нерухоме  майно,  сформованих  станом  на  06.09.2022, які не  містили  інформації  про здійснення  оцінки  вартості предмета іпотеки. 
Спростувати  вказаний довід  позивача було процесуальним обов`язком  відповідача,  а не  позивача, як помилково  вважав суд першої інстанції. 
Враховуючи вищевказані норми матеріального права, з огляду  на  те, що для здійснення оспорюваних реєстраційних дій державному реєстратору не було надано документ про експертну оцінку предмета іпотеки, апеляційний суд дійшов висновку про порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки, що є підставою для скасування рішення про державну реєстрацію права власності іпотекодержателя на об`єкт іпотеки.
Такі висновки узгоджуються з висновками Верховного Суду, висловленими у постанові від 23 жовтня 2024 року у справі № 522/21784/17 (провадження № 61-3994св23).
У постанові Верховного Суду від 01 лютого 2023 року у справі № 316/2082/19  зазначено, що реєстрація права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем у позасудовому порядку є примусовим зверненням стягнення на майно в розумінні Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Судом встановлено,  що  квартира,  яка була  передана  в іпотеку, відповідає  вимогам  Закону  України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки  укладений кредитний договір є споживчим, а валюта кредитування  - долар  США, предметом   іпотеки   є  нерухоме майно  -  квартира,  що складається  з  трьох кімнат  загальною площею  108,2 кв.м., жилою площею  62,80 кв.м.
Довідка  ОСББ  "Добробут" від  16.07.2020  №116  про те, що  в квартирі АДРЕСА_3   з 2011  року по  теперішній час постійно  проживають  лише   ОСОБА_7 , 1940  року народження  та  ОСОБА_8 ,  1941  року народження, не є належним  доказом  того, що  у  позивача є  інше  житло, належне  йому на праві власності. 
За  відсутності  в матеріалах справи  доказів перебування у власності позивача іншої житлової нерухомості,  на квартиру, яка була передана в іпотеку, поширювалася дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а тому   проведена  реєстраційна  дія  не  може бути визнана  законною.
Щодо  позовних вимог  про   скасування   рішення  державного  реєстратора та визнання  права власності. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за іпотекодержателем  ОСОБА_2 , заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 23.05.2018 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
Верховний Суд,  аналізуючи зміни внесені до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у постанові від 27 жовтня 2021 року в справі № 545/1883/20, виклав правову позицію відповідно до якої задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності за іпотекодержателем призведе до відновлення порушених прав позивача, і не потребує для застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності та скасування запису про реєстрацію права власності, який є неналежним способом захисту порушеного права.
У справі,  що  переглядається,  вимога  про  скасування   рішення  державного  реєстратора   про  державну  реєстрацію права є належним способом  захисту,  оскільки  її задоволення  є підставою для  державної  реєстрації  права власності за позивачем.  
З огляду  на  те, що   право власності позивача було порушено задоволення вимоги про   скасування  рішення   державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин Крістіни Вікторівни, індексний номер 41238387 від 23.05.2018, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000,  призведе  до  відновлення  порушеного  права та не  потребує   додаткового  способу захисту про  визнання  за позивачем  права власності на  нерухоме майно. 
ПАТ «ІмексБанк» не є належним відповідачем  в даній  справі,  а тому позов  до  цієї особи  задоволенню  не  підлягає. 
Щодо застосування позовної давності.
Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.
Згідно з частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
За змістом цієї норми для визначення початку перебігу позовної давності має значення не тільки безпосередня обізнаність особи про порушення своїх прав, а й об`єктивна можливість цієї особи знати про обставини порушення її прав.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 05 вересня 2022 року у справі № 385/321/20 (провадження № 61-9916сво21) наголошував на тому, що «перебіг позовної давності починається з моменту, коли у особи виникло право на подання позову в матеріально-правовому аспекті. Мається на увазі таке подання позову, з яким пов`язується судовий захист права або здійснення примусу до дотримання норм права. Перебіг позовної давності пов`язується з моментом, коли право позивача порушено і таке порушення не усувається. Насамперед, для визначення моменту виникнення права на позов важливими є об`єктивні обставини - сам факт порушення права, а із встановленням моменту порушення права позивача підлягають встановленню суб`єктивні обставини - момент,  коли особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення».
При цьому норма частини першої статті 261 ЦК України містить презумпцію обізнаності особи про стан своїх суб`єктивних прав, тому обов`язок доведення терміну, з якого особі стало (могло стати) відомо про порушення права, покладається на позивача.
У справі, яка переглядається,  оскаржуване рішення  державного  реєстратора  було  прийнято 23.05.2018, з даним позовом  позивач звернувся 20.09.2022,  тобто  поза межами трирічного строку  позовної давності. 
Відповідно до пункту 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 257, 258, 362, 559, 681, 728, 786, 1293 цього Кодексу, продовжуються на строк дії такого карантину.
Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої корона вірусом SARS-CоV-2» на всій території України встановлено карантин з 12 березня 2020 року до 22 травня 2020 року, який був неодноразово продовжений та постановою Кабінету Міністрів України від 27 червня 2023 року відмінено на всій території України карантин з 30 червня 2023 року. 
Отже, враховуючи пункт 12 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України та часу введення в Україні карантину в межах позовної давності знаходиться період із березня 2017 року, а тому  строк  звернення  до  суду  позивачем  пропущено  не було. 
Відповідно до вимог пункту 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення, або змінити рішення.
За приписами частини першої статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Судом першої інстанції ухвалено  судове рішення  з  порушенням норм матеріального  права, з неповним  з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, які суд  вважав встановленими,  висновки суду  не  відповідають  обставинам справи,  що  є підставою для  його  скасування  та ухвалення  нового  судового  рішення  про  часткове задоволення  позову. 
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
Згідно з частиною першою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки колегія суддів дійшла висновку про часткове задоволення апеляційної скарги, з відповідача ОСОБА_2    на користь позивача   ОСОБА_1   підлягає стягненню сплачений ним судовий збір в сумі 2 481 грн ( 992 грн 40 коп. + (992 грн 40 коп. х150%).
Керуючись ст. 367, 368, 374, 376, 381-384 ЦПК  України, апеляційний  суд
 
постановив:
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 12 жовтня 2023 року скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
Позов задовольнити частково.
Скасувати рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства Вишеньківської сільської ради «Добробут-Гарант» Пукшин Крістіни Вікторівни, індексний номер 41238387 від 23.05.2018, про державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 486997980000.
В задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в сумі 2 481 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повне  судове рішення  складено  04.07.2025 року. 
 
Суддя - доповідач                                                                           Г. М. Кирилюк
 
Судді                                                                                                І. М. Рейнарт
 
                                                                                                          Т. І. Ящук