ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
16 липня 2025 року                                                                            Справа № 906/1071/24 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Бучинська Г.Б., суддя Василишин А.Р. ,  суддя Філіпова Т.Л. 
при секретарі судового засідання Першко А.А.
за участю представників сторін: 
від позивача - Евін А.К.
від відповідача - Ващук Ю.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ТОВ "Надра Інвест" (вх.№1556/25 від 08 квітня 2025 року) на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 (повний текст складено 28 березня 2025 року, суддя Кудряшова Ю.В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю  "Надра Інвест"  
до Хорошівської селищної ради 
про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним

ВСТАНОВИВ:
Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Хорошівської селищної ради про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами в редакції, наведеній в прохальній частині позовної заяви.
В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що Хорошівською селищною радою не підписано договір оренди земельної ділянки з урахуванням запропонованих позивачем розбіжностей, що викладені у відповідному протоколі від 01 жовтня 2024 року. Позивач вважає таку бездіяльність такою, що суперечить вимогам чинного законодавства та порушує його переважне право на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення договору).
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 відмовлено у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" до Хорошівської селищної ради про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.
Місцевий господарський суд дійшов висновку про відмову у позові, оскільки орендар, посилаючись в позові на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" просив суд визнати укладеним договір оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами на інших умовах (змінено строк дії договору оренди та розмір орендної плати). Проте, сторони не дійшли згоди щодо зміни наведених вище умов.
Не погоджуючись із прийнятим рішенням, ТОВ "Надра Інвест" звернулося до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою (вх.№1556/25 від 08 квітня 2025 року), в якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги скаржника.
Обгрунтовуючи свої вимоги апелянт зазначає, що судом першої інстанції невірно зазначено, що позивач в якості підстав укладення договору оренди земельної ділянки площею 2,8034 га з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 посилався на статтю 33 Закону України "Про оренду землі". Судом першої інстанції не враховано, що укладення договору оренди земельної ділянки є обов`язковим між сторонами, виходячи з положень статті 18 Кодексу законів про надра, статей 66, 123, 124 Земельного кодексу України, оскільки ТОВ "Надра Інвест" продовжено до 09 грудня 2044 року строк дії спеціального дозволу на користування надрами.
Скаржник звертає увагу суду, що предметом доказування у справі є доведення обставин щодо наявності у відповідача обов`язку укладення з позивачем договору оренди земельної ділянки у спірних правовідносинах, встановлення причин, з яких договір між сторонами не укладено, ухилення відповідача від укладення договору, встановлення відповідності позивача та земельної ділянки, щодо оренди якої існує спір, критеріям, встановленим у статті 66 Земельного кодексу України та пункту 184.4 статті 184 Податкового кодексу України, з`ясування умов договору, щодо яких між сторонами наявні розбіжності. Договірні засади доступу до спірної земельної ділянки є певною мірою зобов`язальним характером для відповідача, як обмеження його прав власності, встановлені частинами 2, 5, 7 статті 319 Цивільного кодексу України щодо обов`язку допуску до користування його майном інших осіб.
Апелянт стверджує, що позивач є гірничовидобувним підприємством, що має спеціальний дозвіл на користування надрами №3555 від 09 грудня 2004 року (строк дії до 09 грудня 2044 року), звернулось з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк. Рішенням Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29 серпня 2024 року позивачу поновлено договір оренди земельної ділянки шляхом укладення нового договору оренди землі строком на 5 років, встановлено розмір річної орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки. Отже, відповідач в межах своєї компетенції прийняв рішення про надання земельної ділянки позивачу в оренду, встановивши в своєму рішенні істотні умови такого договору оренди. Наведене свідчить про наявність обумовленого приписами статей 116, 124 Земельного кодексу України волевиявлення Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області на надання позивачу земельної ділянки в оренду, оформлене рішенням ради, яке є підставою для укладання договору оренди земельної ділянки з позивачем. Проте при укладенні договору оренди земельної ділянки між сторонами виник переддоговірний спір щодо положень договору, які регулюють строк оренди та розмір орендної плати, її обчислення. Таким чином, на переконання апелянта, укладення договору оренди земельної ділянки у даному випадку є обов`язковим між сторонами, з огляду на наявність у ТОВ "Надра Інвест" спеціального дозволу на користування надрами та виходячи з положень статті 18 Кодексу законів про надра, статей 123, 124 Земельного кодексу України.
Вирішуючи розбіжності щодо умов договору оренди землі, апелянт посилається на те, що частиною 2 пункту 4 статті 66 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки усіх форм власності та категорій надаються у користування власникам спеціальних дозволів на геологічне вивчення, у тому числі дослідно-промислову розробку, корисних копалин з подальшим видобуванням корисних копалин (промислову розробку родовищ) загальнодержавного та місцевого значення та (або) на видобування корисних копалин загальнодержавного та місцевого значення шляхом встановлення земельних сервітутів згідно з межами ділянок надр та строками дії відповідних спеціальних дозволів на користування надрами, а також за межами таких ділянок надр для будівництва та розміщення споруд/об`єктів, пов`язаних із зазначеним видом діяльності (з автоматичним продовженням строку дії земельного сервітуту в разі продовження строку дії відповідного спеціального дозволу на користування надрами). Таким чином, використання позивачем орендованої земельної ділянки для видобування корисних копалин надає йому право на визначення строку оренди (користування) земельної ділянки терміном дії спеціального дозволу на користування надрами, а запропоновані ним умови договору оренди відповідають положенням Земельного кодексу України.
Щодо розміру орендної плати скаржник звертає увагу, що згідно з пунктом 284.4 статті 284 Податкового кодексу України плата за землю за земельні ділянки, надані для залізниць у межах смуг відведення, надані гірничодобувним підприємствам для видобування корисних копалин та розробки родовищ корисних копалин, справляється у розмірі 25 відсотків податку, обчисленого відповідно до статей 274 і 277 цього Кодексу. Пунктом 274.1 статті 274 Податкового кодексу України встановлено ставку податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки. Таким чином, використання позивачем орендованої земельної ділянки для видобування корисних копалин надає йому право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового Кодексу України, а запропоновані ним умови договору оренди земельної ділянки відповідають положенням цього пункту.
Листом №906/1071/24/2029/25 від 11 квітня 2025 року матеріали справи було витребувано з Господарського суду Житомирської області.
22 квітня 2025 року до Північно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №906/1071/24.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 28 квітня 2025 року у справі №906/1071/24 залишено без руху апеляційну скаргу ТОВ "Надра Інвест" (вх.№1556/25 від 08 квітня 2025 року) на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24. Запропоновано скаржнику усунути встановлені при поданні апеляційної скарги недоліки протягом 10 (десяти) днів із дня вручення ухвали про залишення апеляційної скарги без руху та надати суду належні докази направлення копії апеляційної скарги відповідачу.
30 квітня 2025 року від апелянта надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, до якої додано докази направлення копії апеляційної скарги відповідачу.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 08 травня 2025 року у справі №906/1071/24 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ТОВ "Надра Інвест" (вх.№1556/25 від 08 квітня 2025 року) на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 та призначено дату судового засідання на 28 травня 2025 року об 10:40 год.
19 травня 2025 року від ТОВ "Надра Інвест" надійшли додаткові пояснення у справі. Заявник зазначає, що рішення Хорошівської сільської ради №1943 від 29 серпня 2024 року в частині строку оренди та розміру орендної плати є вираженням волі орендодавця щодо визначеного останнім змісту подальших договірних відносин сторін. Подальші дії орендаря, щодо надіслання орендодавцю протоколу узгодження розбіжностей від 01 жовтня 2024 року, де запропоновано власні редакції спірних пунктів нового договору оренди земельної ділянки, вказують на вчинення стороною дій, спрямованих на укладення договору оренди землі на загальних підставах. Тобто, вказане рішення Хорошівської селищної ради в частині строку оренди та розміру орендної плати, на переконання заявника, підлягає оцінці судом саме в контексті укладення нового договору оренди між сторонами.
Позивач вважає, що орендар дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу та може вважатись таким, що набув право "правомірного очікування", натомість орендодавець знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, запропонував орендарю умови, що суперечать діючому законодавству, а відтак наявні правові підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки у редакції запропонованої позивачем.
19 травня 2025 року через систему "Електронний суд" ЄСІТС від представника ТОВ "Надра Інвест" - адвоката Евіна Андрія Костянтиновича надійшла заява про участь у судовому засіданні у справі №906/1071/24 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 20 травня 2025 року у справі №906/1071/24 задоволено заяву представника ТОВ "Надра Інвест" - адвоката Евіна Андрія Костянтиновича про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду в справі №906/1071/24.
26 травня 2025 року через систему "Електронний суд" ЄСІТС від представника Хорошівської селищної ради - адвоката Ващук Юлії Сергіївни надійшла заява про участь у судовому засіданні у справі №906/1071/24 в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27 травня 2025 року у справі №906/1071/24 задоволено заяву представника Хорошівської селищної ради - адвоката Ващук Юлії Сергіївни про участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду в справі №906/1071/24.
27 травня 2025 року від Хорошівської селищної ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, відповідно до якого остання вважає оскаржуване рішення законним та обґрунтованим, прийнятим у повній відповідності до норм матеріального та процесуального права, відтак в задоволенні апеляційної скарги просить відмовити, а судове рішення у справі залишити без змін.
Селищна рада стверджує, що позивач/апелянт, реалізовуючи своє переважне право, звернувся до відповідача з листом та додав проєкт додаткової угоди, в якій самостійно без погодження з орендодавцем визначив строк продовження договору оренди в бік збільшення (на 20 років) – змінив істотні умови договору. Розглянувши надісланий лист та додаткову угоду, враховуючи норми діючого законодавства з питання поновлення дії договорів оренди, а саме статтю 33 Закону України "Про оренду землі", було підготовлено та надано Товариству проєкт Договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109, який містить, такі умови: строк оренди - 5 років та орендна плата у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 295769,51 грн. В свою чергу товариство не погодилось з запропонованими відповідачем умовами та подало лист-відповідь №20 від 01 жовтня 2024 року про згоду укласти договір на інших умовах, до якого долучено протокол узгодження розбіжностей від 01 жовтня 2024 року за проектом договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2024, у якому орендарем запропоновано інші редакції пунктів 7 та 9 договору. З вказаного вбачається, що сторони не досягли домовленості щодо таких істотних умов договору оренди землі як орендна плата та строк оренди, тому згідно з нормами закону, переважне право позивача на укладення договору оренди землі на новий строк є припиненим та не підлягає судовому захисту, а тому відсутні підстави для визнання укладеним договору оренди землі з не погодженими сторонами істотними умовами договору.          
Крім того, відповідач зауважує, що в провадженні Господарського суду Житомирської області знаходиться справа №906/1220/24 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "НАДРА-ІНВЕСТ" до Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області про визнання протиправним та скасування рішення №1943 від 29 серпня 2024 року, визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11 червня 2009 року. В межах даної справи позивач просив з посиланням на статтю 33 Закону України "Про оренду землі" визнати укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 11 червня 2009 року щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109, тобто, на підставі того ж листа та щодо тієї ж земельної ділянки, щодо якої просить визнати укладеним договір оренди землі.
29 травня 2025 року від ТОВ "Надра Інвест" надійшла відповідь на відзив на апеляційну скаргу. Апелянт звертає увагу суду, що рішення Хорошівської сільської ради №1943 від 29 серпня 2024 року в частині строку оренди та розміру орендної плати є вираженням волі орендодавця щодо визначеного останнім змісту подальших договірних відносин сторін. Подальші дії орендаря, щодо надіслання орендодавцю протоколу узгодження розбіжностей від 01 жовтня 2024 року, де запропоновано власні редакції спірних пунктів нового договору оренди земельної ділянки, вказують на вчинення стороною дій, спрямованих на укладення договору оренди землі на загальних підставах. Вказане рішення Хорошівської селищної ради в частині строку оренди та розміру орендної плати підлягає оцінці судом саме в контексті укладення нового договору оренди між сторонами.
У зв`язку із тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Бучинської Г.Б. судове засідання у справі №906/1071/24 28 травня 2025 року не відбулось.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02 червня 2025 року у справі №906/1071/24 розгляд апеляційної скарги призначено на 25 червня 2025 року об 10:15 год.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 25 червня 2025 року у справі №906/1071/24 оголошувалась перерва до 09 липня 2025 року об 11:30 год.
03 липня 2025 року від ТОВ "Надра Інвест" надійшли додаткові пояснення у справі. Позивач вважає, що селищною радою грубо порушено встановлені Законом України "Про адміністративну процедуру" процедурні правила при розгляді звернень позивача і як наслідок свідчать про його недобросовісну поведінку під час проведення переговорів щодо нового строку оренди або зміни умов договору оренди. Якщо орган державної влади чи місцевого самоврядування знехтував обов`язком добросовісно провести переговори (наприклад, явно безпідставно відмовив в укладенні договору), то слід виходити з того, що такий орган зловживає своїм правом, порушуючи цим законні права орендаря.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09 липня 2025 року у справі №906/1071/24 оголошувалась перерва до 16 липня 2025 року об 12:00 год.
09 липня 2025 року від Хорошівської селищної ради надійшли додаткові пояснення у справі, у яких вказано, що у даній справі не йде мова про укладення нового договору оренди землі, а вирішувалось клопотання Товариства щодо реалізації його переважного права передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Оскільки в даному випадку, орендар звернувся до суду з позовною вимогою про визнання укладеним договору оренди землі в межах процедури реалізації переважного права на інших, не узгоджених сторонами умовах, то це виключає можливість задоволення позовних вимог по справі №906/1071/24. Крім того, апелянт не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата.
Безпосередньо в судових засіданнях, які проводились в режимі відеоконференції, представники позивача та відповідача повністю підтримали вимоги і доводи, викладені відповідно в апеляційній скарзі та у відзиві на неї.
Колегія суддів, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, розглянувши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши надану судом юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права, вважає, що у задоволенні вимог апеляційної скарги слід відмовити, рішення місцевого господарського суду - змінити.
При цьому колегія суддів виходила з наступного.
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" є гірничовидобувним підприємством.
11 червня 2009 року між Володарсько-Волинською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Надра Інвест" (орендар/відповідач) укладено договір оренди землі /а.с. 14-16/, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає на підставі розпорядження голови обласної державної адміністрації від 05 травня 2009 року №138 в строкове платне користування земельну ділянку землі промисловості, яка знаходиться на території Суховільської сільської ради, Володарсько-Волинського району (за межами населеного пункту на північний схід від с. Суховоля на відстані 0,5 км.) (пункт 1 договору).
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,8034 га, у тому числі рілля -2,8034 га (пункт 2 договору). 
Згідно пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 497267 грн. з врахуванням коефіцієнта індексації 1,152 буде становити - 572851,58 грн.
Пунктом 8 договору останній укладено строком на час дії ліцензії до 09 грудня 2024 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для розширення кар`єру промислової розробки та проммайданчика на Масловському родовищі гранітів.
Передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту її відведення. Підставою розроблення проекту відведення земельної ділянки є: Розпорядження голови обласної державної адміністрації №223 від 18 червня 2007 року "Про вилучення і надання земельних ділянок та погодження місць розташування об`єктів".
11 червня 2009 року орендодавцем та орендарем підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди /а.с. 17/.
З витягу з Державного земельного кадастру вбачається, що земельна ділянка з кадастровим номером 1821184300:05:001:0109 має цільове призначення для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами /а.с. 18/.
Наказом №218 від 07 травня 2024 року позивачу продовжено на 20 років строк дії Спеціального дозволу на користування надрами, реєстраційний номер 3555, з метою видобування незмінених гранітів, придатних для видобутку блоків; порушені вивітрюванням граніти та відходи від виготовлення облицювальних виробів придатні для виробництва щебеню будівельного і каменю бутового; відсіви отримані при подрібненні гранітів придатні для рекультивації, благоустрою та планування територій. 
Листом-повідомленням за вих. №13 від 25 липня 2024 року ТОВ "Надра Інвест" звернулося до відповідача з клопотанням про поновлення договору оренди землі на новий строк та надав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі /а.с. 32-34/.
23 вересня 2024 року ТОВ "Надра Інвест" отримало рішення 28 сесії IX скликання Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29 серпня 2024 року, яким вирішено:
1. Внести зміни до договору оренди землі від 11 червня 2009 року між Житомирською обласною державною адміністрацією з ТОВ "Надра Інвест", площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області;
- замінено сторону договору орендодавця: Житомирську обласну державну адміністрацію на Хорошівську селищну раду та зареєстровано право комунальної власності;
- пункт 5 договору викладено в такій редакції: "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахування щорічної індексації становить 2 957 695 грн. 07 коп.
2. Поновити TOB "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору, терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.
3. Установити ТОВ "Надра-Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп. 
З метою виконання згаданого рішення Хорошівською селищною радою підготовлено проект відповідного договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2024 року строком на 5 років зі сплатою орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп. в рік /а.с. 36-38/.
ТОВ "Надра Інвест" не погодилось на укладення договору оренди №20 від 01 жовтня 2024 року з додатками. Орендодавцю надано протокол узгодження розбіжностей від 01 жовтня 2024 року, де орендарем запропоновано власні редакції спірних пунктів договору оренди земельної ділянки.
Умови договору оренди землі у пунктах 7 та 9, на думку позивача, суперечать діючому законодавству, оскільки відповідачем не враховано наступне:
- земельна ділянка надається власникам спеціальних дозволів на строк дії спеціального дозволу на користування надрами (стаття 66 Земельного Кодексу України);
- позивач є гірничодобувним підприємством та має право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України.
Оскільки сторони у справі не дійшли згоди щодо спірних 7 та 9 пунктів договору, ТОВ "Надра Інвест" звернулося до суду з позовом про визнання укладеним договору оренди земельної ділянки в редакції, визначеній позивачем в позовній заяві.
Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За змістом статей 1 і 13 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частинами 1, 2 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.
Розкриваючи зміст засади свободи договору у статтях 6, 627 Цивільного кодексу України, законодавець визначає, що свобода договору полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів і погодженні умов договору.
Однак, закріпивши принцип свободи договору в Цивільному кодексу України, законодавець разом із тим передбачив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 частини 3 статті 6 та статті 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства (такий висновок викладено в постанові Верховного Суду України від 10 жовтня 2012 року у справі №6-110цс12).
Відповідно до частини 3 статті 179 Господарського кодексу України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.
Частиною 4 статті 179 цього Кодексу передбачено, що при укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі, зокрема: вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству; примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст; типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.
Укладення господарських договорів на основі примірних і типових договорів повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 цього Кодексу, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами статті 181 цього Кодексу та відповідно до правил, встановлених нормативно-правовими актами щодо застосування примірного або типового договору (частина 3 статті 184 Господарського кодексу України).
Згідно зі статтею 181 Господарського кодексу України господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
Разом з тим колегія суддів звертає увагу на викладений в пункті 51 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19 грудня 2023 року у справі № 922/1583/23 висновок щодо комплексного застосування положень статті 181 Господарського кодексу України та статті 646 Цивільного кодексу України, а саме про те, що відповідно до статті 181 Господарського кодексу України, яка визначає загальний порядок укладення господарських договорів, господарський договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. При цьому стаття 181 Господарського кодексу України не містить заборони для учасників господарських правовідносин укладати договори з протоколами розбіжностей, що в цілому узгоджується з порядком укладення договору на інших умовах, передбаченим статтею 646 Цивільного кодексу України.
Згідно з частиною 1 статті 187 Господарського кодексу України спори, які виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.
Схожі за змістом правові норми містяться в статтях 648, 649 Цивільного кодексу України, до яких прямо відсилають положення статті 181 Господарського кодексу України та частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" в контексті правового регулювання відносин, пов`язаних з орендою землі.
Зокрема, відповідно до статті 648 та частини 1 статті 649 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.
Відповідно до частини 2 статті 179 Господарського кодексу України Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.
Згідно з частиною 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
На виконання вимог частини 2 статті 14 Закону України "Про оренду землі" 03 березня 2004 року Кабінет Міністрів України прийняв постанову №220, якою затвердив Типовий договір оренди землі.
Відповідно до абзацу 1 частини 1 статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону.
Згідно з частиною 1 статті 124 цього Кодексу передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.
Частиною 2 статті 16 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.
Отже, положеннями чинного земельного законодавства передбачено, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про передачу земельної ділянки в оренду (аналогічний висновок викладено в пункті 4.6 Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19 листопада 2019 року у справі №904/7527/17).
Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (частини 1, 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі").
Наведене узгоджується з положеннями статей 125 та 126 Земельного кодексу України, якими унормовано, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (таку правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 грудня 2019 року у справі №906/961/17).
Згідно з пунктом 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, як вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин.
Відповідно до частини 1 статті 73 цього Закону акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.
Виходячи із системного аналізу змісту положень статей 179, 181, 184, 187 Господарського кодексу України, статей 648, 649 Цивільного кодексу України, статей 116, 124 Земельного кодексу України статей 2, 6, 14- 16 Закону України "Про оренду землі" та статей 26, 59, 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", колегія суддів вважає, що в розумінні частини 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" постанова КМУ №220, якою затверджено Типовий договір оренди землі, є прийнятим відповідно до Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та цього Закону підзаконним нормативно-правовим актом, який у відносинах укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває в державній або комунальній власності, є обов`язковим для застосування сторонами такого договору.
При цьому особливості укладення договору оренди земельної ділянки, яка належить до комунальної власності, визначаються як абзацом 4 частини 4 статті 179 Господарського кодексу України, так і можуть визначатися рішенням відповідного органу місцевого самоврядування про затвердження зразка (примірного чи типового) договору оренди землі або рішенням відповідної ради про передачу земельної ділянки в оренду конкретній особі (схожі за змістом висновки викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 травня 2018 року у справі №908/1760/17, від 30 травня 2018 року у справі №908/1757/17, від 13 червня 2018 року у справі №908/1758/17, від 10 травня 2018 року у справі №908/1760/17, від 11 липня 2018 року у справі №908/1762/17, від 16 квітня 2024 року у справі №916/3669/23).
Таким чином, оскільки за змістом наведених вище положень чинного законодавства земельні відносини приватноправового характеру, які пов`язані з набуттям речового права (в тому числі права оренди) на земельну ділянку, виникають після укладення договору оренди землі та державної реєстрації відповідного речового права, колегія суддів вважає, що переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі комунальної власності можуть регулюватися положеннями статей 179, 181, 184, 187 Господарського кодексу України та постановою КМУ №220, оскільки, по-перше, це узгоджується з нормами статей 648, 649 Цивільного кодексу України та статті 14 Закону України "Про оренду землі". По-друге, переддоговірні відносини, пов`язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок не врегульовано спеціальними нормами Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".
Адже положеннями Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" як спеціальних нормативно-правових актів, не визначено (крім обов`язкової наявності рішення відповідної ради як підстави для укладання договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження розбіжностей стосовно умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов`язані з укладанням договору оренди земельної ділянки.
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 16 квітня 2024 року у справі №916/3669/23.
Наведене також відповідає викладеному в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15 травня 2018 року у справі №925/330/17 правовому висновку, згідно з яким не регулюються положеннями Господарського кодексу України правовідносини, які виникли між сторонами на підставі вже укладеного договору оренди землі.
Як вбачається колегією суддів з матеріалів справи, рішенням 28 сесії IX скликання Хорошівської селищної ради Житомирського району Житомирської області №1943 від 29 серпня 2024 року, серед іншого, вирішено:
2. Поновити TOB "Надра Інвест" договір оренди земельної ділянки, площею 2,8034 га, кадастровий номер 1821184300:05:001:0109, цільове призначення - 11.01 - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємствами, що пов`язані з користуванням надрами, яка знаходиться на території Дашинського старостинського округу Житомирського району Житомирської області, шляхом укладання нового договору, терміном на 5 років з урахуванням щорічної індексації орендної плати згідно визначених коефіцієнтів.
3. Установити ТОВ "Надра-Інвест" річну орендну плату в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп. 
З метою виконання згаданого рішення Хорошівською селищною радою підготовлено проект відповідного договору оренди земельної ділянки від 12 вересня 2024 року строком на 5 років зі сплатою орендної плати в розмірі 10% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 295 769 грн. 51 коп. в рік та направлено ТОВ "Надра Інвест" /а.с. 36-38/.
ТОВ "Надра Інвест" у відповідь направило лист-відповідь №20 від 01 жовтня 2024 року про згоду укласти договір на інших умовах. До вказаного листа додано протокол узгодження розбіжностей від 01 жовтня 2025 року.
На переконання позивача, умови договору оренди землі у пунктах 7 та 9, суперечать діючому законодавству, оскільки відповідачем не враховано наступне:
- земельна ділянка надається власникам спеціальних дозволів на строк дії спеціального дозволу на користування надрами (стаття 66 Земельного Кодексу України);
- позивач є гірничодобувним підприємством та має право на визначення розміру орендної плати відповідно до пункту 284.4 статті 284 Податкового кодексу України.
Відповідно до частини 1 статті 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно зі статтею 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.
У частині 1 статті 640 Цивільного кодексу України визначено, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Відповідно до частини 1 статті 641 Цивільного кодексу України пропозицію укласти договір (оферту) може зробити кожна із сторін майбутнього договору. Пропозиція укласти договір має містити істотні умови договору і виражати намір особи, яка її зробила, вважати себе зобов`язаною у разі її прийняття.
Згідно з частинами 1, 2 статті 642 Цивільного кодексу України відповідь особи, якій адресована пропозиція укласти договір, про її прийняття (акцепт) повинна бути повною і безумовною. Якщо особа, яка одержала пропозицію укласти договір, у межах строку для відповіді вчинила дію відповідно до вказаних у пропозиції умов договору (відвантажила товари, надала послуги, виконала роботи, сплатила відповідну суму грошей тощо), яка засвідчує її бажання укласти договір, ця дія є прийняттям пропозиції, якщо інше не вказане в пропозиції укласти договір або не встановлено законом.
Разом з тим,позови про спонукання до укладення договору і позови про врегулювання розбіжностей за договором є різними способами захисту, однак вони можуть мати спільний характер у тому числі, коли відповідач під час судового розгляду позову про спонукання до укладення договору, відмовляючись від підписання такого договору на запропонованих позивачем умовах, наведе ґрунтовні заперечення щодо цих умов.
В такому випадку, на суд покладається обов`язок оцінити умови договору на предмет наявності в ньому всіх істотних умов та всіх доводів сторін, а також вирішити по суті наявні розбіжності сторін і сформулювати умови договору відповідно до вимог законодавства.
Отже, якщо особа, яка зобов`язана укласти договір, ухиляючись від підписання договору, який є для неї обов`язковим, під час розгляду справи зазначила про розбіжності з умовами запропонованого проекту, то суд, зобов`язаний їх розглянути. Фактично вирішення судом спору про спонукання до укладення договору як при ухиленні від укладення договору, так і при виникненні розбіжностей щодо його умов, зводиться по суті до внесення визначеності в правовідносини сторін і встановлення судом умов, що не врегульовані сторонами в досудовому порядку.
Аналогічний висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28 листопада 2023 року у справі №922/1307/22 та від 02 квітня 2024 року у справі №910/4114/23.
З аналізу правовідносин і дій сторін колегією суддів вбачається, що спір, який розглядається, є спором про врегулювання розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки, а не спором про саме укладення договору. Сторони фактично погодились на необхідність укладення нового договору, що підтверджується рішенням селищної ради про поновлення договору шляхом укладення нового та листом-відповіддю №20 від 01 жовтня 2024 року ТОВ "Надра Інвест".
Разом з тим, договір від 12 вересня 2024 року, який направляла селищна рада позивачу, і проект якого було підготовлено на виконання рішення ради від 29 серпня 2024 року №1943, не відповідає змісту договору, редакція якого зазначена у прохальній частині позовної заяви ТОВ "Надра Інвест". При цьому, як вбачається з листа позивача від 01 жовтня 2024 року, ТОВ "Надра Інвест" надіслало орендодавцю протокол узгодження розбіжностей лише щодо пунктів 7 та 9 договору, тобто здійснило часткове врегулювання окремих положень договору, а не подало власну повну редакцію договору.
Однак у самій позовній заяві позивач фактично просить суд визнати укладеним договір у новій, повній редакції, яка виходить за межі протоколу узгодження розбіжностей, не відповідає редакції договору, щодо якої позивач готував протокол розбіжностей, та не була предметом реального погодження між сторонами. Таким чином, позивач не дотримався передбаченого законом порядку врегулювання розбіжностей, оскільки не запропонував орендодавцю обговорити зміну інших положень договору, крім пунктів 7 і 9, а повного проекту договору на адресу селищної ради не направляв.
При цьому редакція договору, подана позивачем, не відповідає і типовому договору, який затверджений Постановою КМУ, зокрема в частині умов щодо страхування об`єкта оренди.
Суд, у свою чергу, зв`язаний межами позовних вимог і не може вийти за їх межі шляхом формування власної редакції договору або заміни неузгоджених умов тими, які не обговорювалися сторонами в переддоговірній процедурі. В судовому засіданні 16 липня 2025 року представник ТОВ "Надра Інвест" підтвердив ту обставину, що редакція проекту договору, який міститься в прохальній частині позовної заяви не в повній мірі відповідає тому договору, який направлявся селищною радою. Усне пояснення представника ТОВ "Надра Інвест" з проханням виправити/дописати відсутні пункти договору та його згода на такі дії суперечить процесуальним повноваженням суду апеляційної інстанції.
Таким чином, у позивача не було правових підстав для звернення з вимогою про визнання укладеним договору в запропонованій ним повній редакції, що не відповідає протоколу узгодження розбіжностей та не була предметом обговорення з відповідачем. За відсутності згоди сторін щодо істотних умов договору, суд не має правових підстав для задоволення позову. Судом апеляційної інстанції для внесення визначеності в правовідносини сторін з`ясовувалась наявність рішення органу місцевого самоврядування, яким затверджений типовий договір оренди землі. Представник Хорошівської селищної ради повідомила, що таке рішення відсутнє, типовий договір не затверджений.
Судом апеляційної інстанції не надається оцінка доводам Хорошівською селищної ради щодо припинення переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк, оскільки вказані обставини не є предметом спору та не заперечуються ТОВ "Надра Інвест" у цьому спорі.
Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з правильним висновком суду першої інстанції про відмову у позові, однак, вважає за необхідне змінити мотивувальну частину рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 з мотивів, викладених судом апеляційної інстанції у даній постанові, оскільки суд помилково кваліфікував цей позов, як позов, поданий на захист переважного права позивача на укладення договору оренди.
Згідно пункту 2 частини 1 статті 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Згідно з частиною 4 статті 277 ГПК України, зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 слід змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови. В іншій частині зазначене рішення залишити без змін.
З урахуванням відмови в задоволенні апеляційної скарги, судові витрати за розгляд справи в суді апеляційної інстанції покладається на апелянта в даній справі.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
                              
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу ТОВ "Надра Інвест" (вх.№1556/25 від 08 квітня 2025 року) на рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Житомирської області від 11 березня 2025 року у справі №906/1071/24 змінити. Викласти мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
Справу №906/1071/24 повернути до Господарського суду Житомирської області.
Повний текст постанови складений "24" липня 2025 р.

Головуючий  суддя                                                                      Бучинська Г.Б. 

Суддя                                                                                              Василишин А.Р.  

Суддя                                                                                              Філіпова Т.Л.