ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2025 року
м. Хмельницький

Справа № 676/7099/23
Провадження № 22-ц/820/881/25

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії
суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Ярмолюка О.І. (суддя-доповідач), Грох Л.М., Янчук Т.О.,
       секретар        судового засідання        Демчук В.М.,
       з участю        представника позивача        Рудика В.М.,
               представниці відповідача         ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції справу за позовом Приватного підприємства «Авант-Агро» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Слава 2017», ОСОБА_2 про визнання договорів оренди землі недійсними за апеляційною скаргою Приватного підприємства «Авант-Агро» на рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року,

встановив:

1.Описова частина

Короткий зміст позовних вимог

У жовтні 2023 року Приватне підприємство «Авант-Агро» (далі – ПП «Авант-Агро») звернулося до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-Слава 2017» (далі – ТОВ «Агро-Слава 2017»), ОСОБА_2 про визнання договорів оренди землі недійсними.
ПП «Авант-Агро» зазначило, що ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,2172 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0013 (номер відомостей про речове право 52041294) та земельної ділянки площею 2,2371 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0014 (номер відомостей про речове право 52041443). 9 жовтня 2023 року між ОСОБА_2 і ПП «Авант-Агро» укладено два договори оренди вказаних земельних ділянок строком на 10 років. Позивач не може зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно своє право оренди, оскільки 10 жовтня 2023 року відповідачі уклали договори оренди тих самих земельних ділянок. З моменту укладення ПП «Авант-Агро» і ОСОБА_2 договорів оренди земельної ділянки останній не мав права володіння та користування земельними ділянками, а тому він не міг передати їх у користування іншій особі, зокрема ТОВ «Агро-Слава 2017», за договорами оренди землі. Відтак оспорювані правочини не відповідають вимогам закону та порушують право позивача на оренду земельних ділянок.
За таких обставин ПП «Авант-Агро» просило суд визнати недійсними договори оренди, укладені між  ОСОБА_2 і ТОВ «Агро-Слава 2017», щодо земельної ділянки площею 2,2172 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0013), і земельної ділянки площею 2,2371 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0014.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року в позові відмовлено.
Суд першої інстанції керувався тим, що відповідачі розірвали оспорювані договори оренди землі, за якими речове право ТОВ «Агро-Слава 2017» не було зареєстровано в установленому порядку, внаслідок чого першочергове право оренди позивача відновлено. Водночас ПП «Авант-Агро» не заявляло до ОСОБА_2 позовні вимоги зобов`язального характеру щодо передачі йому орендованих земельних ділянок у користування.

Короткий зміст і узагальнені доводи апеляційної скарги

В апеляційній скарзі ПП «Авант-Агро» просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення про задоволення позову посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права.
Апеляційна скарга мотивована тим, що укладені відповідачами договори оренди землі перешкоджають державній реєстрації права оренди ПП «Авант-Агро» та не відповідають вимогам закону. Оскільки задоволення позову про визнання цих правочинів недійсними відновить порушене право позивача, то ним обрано належний та ефективний спосіб захисту цивільного права. Між сторонами існує спір, який підлягає вирішенню в судовому порядку.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу ТОВ «Агро-Слава 2017» просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, вказавши на його законність та обґрунтованість.
ОСОБА_2 не висловив своєї позиції щодо апеляційної скарги.

2.Мотивувальна частина

Позиція суду апеляційної інстанції

Частиною першою статті 375 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України) встановлено, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Заслухавши учасників судового процесу та дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Встановлені судами першої та апеляційної інстанції обставини

ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 2,2172 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0013 (номер відомостей про речове право 52041294) та земельної ділянки площею 2,2371 га, кадастровий номер 6822489300:05:009:0014 (номер відомостей про речове право 52041443), які розташовані на території Кам`янець-Подільського району Хмельницької області та призначені для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
9 жовтня 2023 року ОСОБА_2 і ПП «Авант-Агро» уклали два договори оренди земельної ділянки, за умовами яких ОСОБА_2 (орендодавець) передав ПП «Авант-Агро» (орендар) в оренду земельну ділянку площею 2,2172 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0013 та земельну ділянку площею 2,2371 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0014 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років.
Сторони домовилися, що ці договори набирають чинності з моменту їх укладення, а право оренди за цими договорами виникає з моменту державної реєстрації права (пункт 14.1).
Право оренди ПП «Авант-Агро» не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
10 жовтня 2023 року ОСОБА_2 і ТОВ «Агро-Слава 2017» уклали два договори оренди земельної ділянки, за умовами яких ОСОБА_2 передав ТОВ «Агро-Слава 2017» в оренду ті ж самі земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років.
Право ТОВ «Агро-Слава 2017» на оренди земельних ділянок також не було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
14 червня 2024 року  ОСОБА_2 і ТОВ «Агро-Слава 2017» розірвали договори оренди земельної ділянки від 10 жовтня 2023 року.

Мотиви, з яких виходить суд апеляційної інстанції

Статтею 202 ЦК України встановлено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Відповідно до частини першої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
За змістом статті 207 ЦК України (в редакції на час виникнення спірних відносин) правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони, або надсилалися ними до інформаційно-телекомунікаційної системи, що використовується сторонами. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
В силу статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою – третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 626 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Як передбачено частиною першою статті 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Із положень частини першої статті 640 ЦК України слідує, що договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції.
Частиною 1 статті 93 ЗК України встановлено, що право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.
За змістом частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначається Законом України від 6 жовтня 1998 року №161-ХІV «Про оренду землі» (далі – Закон №161-ХІV).
В силу статті 6 Закону №161-ХІV орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону №161-ХІV).
Статтею 14 Закону №161-ХІV визначено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
Згідно з частиною першою статті 15 Закону №161-ХІV істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Із положень статей 24, 25 Закону №161-ХІV слідує, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Статтями 125 і 126 ЗК України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Відповідно до статті 2 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон №1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 Закону №1952-ІV (в редакції на час виникнення спірних відносин) державній реєстрації прав підлягає право оренди земельної ділянки.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Аналіз указаних правових норм дає підстави для висновку, що правочином є вольова дія учасників цивільних відносин, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Указані цивільно-правові результати мають бути досягнуті внаслідок правомірних дій суб`єктів цивільного права.
Невідповідність вчиненого сторонами правочину нормам закону є підставою для визнання цього правочину недійсним.
Цивільне законодавство встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину, зокрема зміст правочину має бути зафіксований у документі, підписаному сторонами.
У двосторонньому правочині волевиявлення сторін повинно бути взаємним (зустрічним) і спрямованим на досягнення спільної мети. Такі правочини називаються договорами.
Договір є укладеним, якщо сторони з дотриманням установленої законом форми досягли згоди (домовленості) щодо всіх істотних умов договору.
Право оренди це один із видів речового права на чуже майно, в тому числі на земельну ділянку, яке складається з права тимчасового володіння та користування майном.
Відносини, пов`язані з орендою землі, здійснюються на договірних засадах.
За своєю правовою природою договір оренди землі є консенсуальною, двосторонньою та відплатною угодою, при укладенні якої орендодавець зобов`язується передати орендареві земельну ділянку у строкове володіння та користування, а орендар, у свою чергу, зобов`язується використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням для особистої мети та вносити орендодавцеві плату за землю (орендну плату).
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.
За загальним правилом договір оренди землі є укладеним з моменту, коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов, а саме з моменту підписання ними договору. Разом із тим, якщо інше не передбачено умовами договору, цей договір набирає чинності з часу державної реєстрації права оренди земельної ділянки.
Велика Палата Верховного суду у постанові від 18 квітня 2023 року у справі №357/8217/19 зазначила, що договір оренди земельної ділянки є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у встановленій простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто дотримання сторонами вимог статей 638, 759 та 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає зобов`язання передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря – отримати право на користування земельною ділянкою. Зареєстроване право оренди землі є речовим правом. Тобто використання земельної ділянки неможливе без державної реєстрації права оренди, оскільки відсутні правові підстави для цього. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду у встановленій формі. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації.
У цій же постанові Велика Палата Верховного Суду зауважила, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону №161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою; якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди.
Також Велика Палата Верховного Суду у постанові від 1 квітня 2020 року у справі №610/1030/18 виснувала: якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього – зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Право на звернення до суду гарантується чинним законодавством і може бути реалізоване, зокрема, коли особа вважає, що її право порушується, не визнається або оспорюється. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права чи інтереси цієї особи, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Зібрані докази вказують на те, що 9 жовтня 2023 року ОСОБА_2 і ПП «Авант-Агро» уклали два договори оренди земельної ділянки, за умовами яких ОСОБА_2 передав ПП «Авант-Агро» земельну ділянку площею 2,2172 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0013 та земельну ділянку площею 2,2371 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0014 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. Ці договори складені у письмовій формі та підписані сторонами, тобто вони набрали чинності.
ОСОБА_2 визнав право ПП «Авант-Агро» на оренду земельних ділянок і подав до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяви про державну реєстрацію цього права.
Водночас за укладеними 10 жовтня 2023 року ОСОБА_2 і ТОВ «Агро-Слава 2017» договорами право оренди землі не зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а земельні ділянки не передані орендарю в користування.  ОСОБА_2 і ТОВ «Агро-Слава 2017» розірвали ці договори.
Суд першої інстанції правомірно керувався тим, що договори оренди землі між ОСОБА_2 і ПП «Авант-Агро» є укладеними, внаслідок чого у  ОСОБА_2  виникло зобов`язання передати позивачу земельні ділянки в користування на визначений у договорах строк, а в ПП «Авант-Агро» виникло право на користування земельними ділянками.
Також суд правильно виходив з того, що ТОВ «Агро-Слава 2017» не чинить перешкод у внесенні до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису щодо права ПП «Авант-Агро» на оренду земельних ділянок.
Отже право ПП «Авант-Агро» на оренду земельної ділянки площею 2,2172 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0013 і земельної ділянки площею 2,2371 га з кадастровим номером 6822489300:05:009:0014 не оспорюється відповідачами, а підстави для відмови в державній реєстрації цього права, передбачені статтею 24 Закону №1952-IV, відсутні.
За таких обставин суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що право ПП «Авант-Агро» у спірних правовідносинах не порушено, у зв`язку з чим його позов не підлягає задоволенню.
Посилання ПП «Авант-Агро» на неможливість реалізації належного йому права оренди земельних ділянок, а відтак на підставність і обґрунтованість заявленого ним позову, не відповідають фактичним обставинам справи та чинним нормам закону.
Суд першої інстанції з`ясував усі обставини справи, а його висновки відповідають цим обставинам. Також суд правильно визначився з правовими нормами, які регулюють спірні правовідносини. Доводи апеляційної скарги про порушення судом норм матеріального та процесуального права є безпідставними.
При цьому висновки суду першої інстанції не суперечать наведеним позивачем в апеляційній скарзі правовим висновкам касаційного суду щодо способу захисту права на оренду земельної ділянки.

3.Висновки суду апеляційної інстанції та межі розгляду справи

Рішення суду першої інстанції ґрунтується на повно і всебічно досліджених обставинах справи та ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а тому підстав для його скасування в межах доводів апеляційної скарги не вбачається.
В позові ПП «Авант-Агро» відмовлено, внаслідок чого понесені ним судові витрати на можуть бути покладені на відповідачів.
Оскільки ТОВ «Агро-Слава 2017» не подало суду належних доказів щодо витрат на професійну правничу допомогу, зокрема договори про надання правової допомоги від 15 травня 2024 року та 17 квітня 2025 року, то ці судові витрати не підлягають відшкодуванню.

Керуючись статтями 374, 375, 381, 382, 384, 389, 390 ЦПК України,

ухвалив:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства «Авант-Агро» залишити без задоволення.
Рішення Кам`янець-Подільського міськрайонного суду Хмельницької області від 16 грудня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 26 червня 2025 року.

Судді:        О.І. Ярмолюк

       Л.М. Грох

       Т.О. Янчук

Головуючий у першій інстанції – Швець О.Д.         
Доповідач – Ярмолюк О.І.                                                        Категорія 23