КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Апеляційне провадження № 22-ц/824/12402/2025
Справа № 758/9701/23
 
П О С Т А Н О В А

 
Іменем     України
 
22 липня 2025 року                                                                                   
м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: Кашперської Т.Ц. (суддя - доповідач), Фінагеєва В.О., Яворського М.А.,
розглянув в порядку письмового провадження апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , на ухвалу Подільського районного суду м. Києва, постановлену у складі судді Гребенюка В.В. у м. Київ 07 травня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про стягнення авансового платежу,
заслухавши доповідь судді, перевіривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи,
 
в с т а н о в и в :
 
В серпні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з даним позовом, просила стягнути з ОСОБА_3 на свою користь грошові кошти, передані у якості авансу за попереднім договором від 16 травня 2023 року в сумі 112500 грн., покласти на відповідача судовий збір.
Позов мотивувала тим, що 16 травня 2023 року сторони в простій письмовій формі уклали попередній договір, п. 1 якого зобов`язалися у встановлений строк до 16 червня 2023 року укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна, що являє собою двокімнатну квартиру за адресою АДРЕСА_1 . Відповідно до п. 10.1 попереднього договору сторони дійшли згоди, що на підтвердження своїх зобов`язань укласти основний договір відповідно до умов даного попереднього договору, і з метою забезпечення його укладення, у момент його підписання покупець передав, а покупець прийняв гарантійну суму, що становить 112500 грн. Вказані кошти у повному обсязі були передані продавцеві в готівковій формі у день підписання попереднього договору, що визнається відповідачем. Разом із тим, станом на день звернення до суду з даним позовом продавець не виконала свої зобов`язання за попереднім договором, не надала покупцеві документи (довідки) на підтвердження виконання взятих на себе зобов`язань, визначених п. 3.2 попереднього договору, не уклала основний договір з покупцем, не передала у власність квартиру та не повернула авансовий внесок, чим порушила права покупця. Оскільки основний договір купівлі-продажу квартири (будинку) сторонами укладений не був, а сторони лише домовились укласти такий договір в майбутньому, передана покупцем за попереднім договором продавцеві грошова сума в розмірі 112500 грн. є авансом, який підлягає поверненню покупцеві. 
 
Ухвалою Подільського районного суду м. Києва від 07 травня 2025 року справу передано на розгляд до Печерського районного суду м. Києва за підсудністю.
 
Позивач ОСОБА_1 в особі представника ОСОБА_2 , не погоджуючись із ухвалою суду першої інстанції, подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати ухвалу Подільського районного суду м. Києва від 07 травня 2025 року та направити справу для продовження розгляду до суду першої інстанції.
Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, вказувала, що суд першої інстанції не врахував, що предметом попереднього договору купівлі-продажу квартири є зобов`язання сторін протягом певного строку укласти основний договір, а не нерухоме майно, яке є предметом основного договору купівлі-продажу квартири, який так і не був укладений сторонами у справі, тобто позов стосується правових наслідків невиконання відповідачем зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу, предметом якого було нерухоме майно.
Посилалася на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 25 листопада 2020 року в справі № 344/434/16-ц про те, що аналіз ст. 635 ЦК України свідчить, що по своїй суті попередній договір є організаційним і на його підставі не відбувається розпорядження майном. Предметом попереднього договору є не сама квартира, а зобов`язання сторін укласти договір купівлі-продажу квартири в майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. При цьому основний договір купівлі-продажу, предметом якого є нерухоме майно, сторонами не укладено, відповідно, спір, що виник у даній справі, не стосується нерухомого майна ані безпосередньо, ані опосередковано.
Таким чином, суд першої інстанції неправильно застосував ч. 1 ст. 635 ЦК України, не врахував, що предметом попереднього договору купівлі-продажу квартири є не нерухоме майно, а зобов`язання сторін протягом певного строку укласти основний договір, в зв`язку з чим, в порушення ст. 27, 30 ЦПК України дійшов помилкового висновку, що позов у даній справі стосується застосування правових наслідків невиконання відповідачем зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу, предметом якого було нерухоме майно, в зв`язку з чим позов повинен розглядатися за правилами виключної підсудності.
Вказувала, що предметом спору у справі, що розглядається, є грошові кошти, передані позивачем відповідачу на виконання умов попереднього договору, зобов`язання за яким припинилося в силу вимог ч. 3 ст. 635 ЦК України, у зв`язку з неукладенням основного договору.
Посилалася на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 05 квітня 2021 року в справі № 766/11328/17, згідно яких, звертаючись до суду з первісним позовом, ОСОБА_1 просив стягнути з ОСОБА_2 на свою користь аванс та штраф за порушення умов попереднього договору, а після уточнення позовних вимог визнати попередній договір дійсним, стягнути з відповідача штраф, 3 % річних та інфляційні втрати, тобто позов ОСОБА_1 не стосувався нерухомого майна, а виник з приводу укладення та виконання правочину.
Із матеріалів справи вбачається, що зареєстрованим місцем проживання відповідача є АДРЕСА_2 , а тому позивач на підставі ч. 1 ст. 27 ЦПК України обґрунтовано подала позов до Подільського районного суду.
Вказувала, що даний спір не стосується нерухомого майна ані безпосередньо, ані опосередковано, адже попередній договір купівлі-продажу квартири не створює жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, в тому числі не призводить до виникнення у позивача будь-яких прав на нерухоме майно, оскільки в порушення ст. 635, 657 ЦК України він не посвідчений нотаріально, що відповідно до ст. 215, 216, 220 ЦК України свідчить про його нікчемність.
Зазначала, що серед переліку позовів, для яких визначено виключну підсудність, який є вичерпним та розширеному тлумаченню не підлягає, відсутній позов про стягнення авансу за попереднім договором, а тому підсудність таких справ визначається за загальним правилом, встановленим ст. 27 ЦПК України за місцезнаходженням відповідача. 
Наводила зміст ст. 2, 11 ЦПК України, ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, наголошувала, що суд першої інстанції постановив оскаржувану ухвалу про передачу справи за підсудністю до іншого суду на стадії ухвалення судового рішення через один рік і дев`ять місяців після відкриття провадження в малозначній справі, чим призвів до грубого порушення принципів пропорційності та розумності строків розгляду справи судом, позбавив позивача права на справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення справи з метою ефективного захисту її порушених прав.
Вказувала, що суд на стадії ухвалення рішення вирішив, що справа має бути передана до іншого суду, і вказане призведе до розгляду справи спочатку, що за даних конкретних обставин справи є неприпустимим і таким, що порушить завдання та основні засади цивільного судочинства, оскільки фактично позбавить позивача права на справедливий, неупереджений, своєчасний розгляд її справи в розумний строк та ефективний захист порушеного права.
 
Відзивів на апеляційну скаргу не надійшло. 
 
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою І розділу V ЦПК України.
Відповідно до ч. 2 ст. 369 ЦПК України апеляційні скарги на ухвали суду, зазначені в пунктах 1, 5, 6, 9, 10, 14, 19, 37-40 частини першої статті 353 цього Кодексу, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
Ухвала суду першої інстанції щодо передачі справи на розгляд іншого суду віднесена до п. 9 ч. 1 ст. 353 ЦПК України.
Відповідно до ч. 3 ст. 369 ЦПК України з урахуванням конкретних обставин справи суд апеляційної інстанції може розглянути апеляційні скарги, зазначені в частинах першій та другій цієї статті, у судовому засіданні з повідомленням (викликом) учасників справи.
Відповідно до ч. 13 ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється в порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Враховуючи вищевикладене, оскільки із матеріалів справи не вбачається обставин, які б унеможливлювали розгляд справи без повідомлення учасників справи, розгляд справи здійснено в порядку письмового провадження, без повідомлення учасників справи.
 
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість судового рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
 
Передаючи справу за територіальною юрисдикцією (підсудністю) до Печерського районного суду м. Києва ухвалою від 07 травня 2025 року, суд першої інстанції виходив із того, що позов стосується правових наслідків невиконання відповідачем зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу, предметом якого було нерухоме майно, а тому цей позов повинен розглядатися за правилами виключної підсудності за місцезнаходженням квартири, яка розташована за адресою АДРЕСА_1 , яка територіально відноситься до Печерського району м. Києва. 
 
Оцінюючи правильність висновків суду першої інстанції та доводи апеляційної скарги, апеляційний суд виходить із наступного.
 
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 31 ЦПК України суд передає справу на розгляд іншому суду, якщо справа належить до територіальної юрисдикції (підсудності) іншого суду. 
 
Відповідно до ч. 2 ст. 27 ЦПК України позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
 
Відповідно до частини першої статті 30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
 
Нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення. Майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна як об`єкта цивільних прав.
 
Перелік позовів, для яких визначено виключну підсудність, є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає (постанова Верховного Суду від 14 грудня 2020 року у справі № 2/1519/8500/11, провадження № 61-18680св19)
 
Виключну підсудність встановлено для позовів, що виникають із приводу нерухомого майна. Згідно з положеннями статті 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Наприклад, це позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним (стаття 358 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна (статті 364, 367 ЦК України); про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна (статті 370, 372 ЦК України); про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини.
Правові висновки щодо застосування положень цивільного та господарського процесуального законодавства України про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна, викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 911/2390/18 (провадження № 12-73гс20), згідно з якими «з аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю випливає її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору. Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення».
 
У постанові Верховного Суду від 14 грудня 2020 року у справі № 2/1519/8500/11 (провадження № 61-18680св19) зазначено, що правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна, стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно.
 
Верховний Суд у постанові від 20 березня 2024 року у справі № 523/14831/21 (провадження № 61-7964св23), в якій предметом позову було визнання додаткової угоди до договору про пайову участь у будівництві недійсною та стягнення заборгованості за цим же договором, предметом якого є будівництво житлового будинку на земельній ділянці, дійшов висновку, що спірні правовідносини випливають із договору, який стосується нерухомого майна. Таким чином, оскільки позовні вимоги стосується прав на об`єкт нерухомого майна, то підсудність цього спору повинна визначатися за правилами, встановленими статтею 30 ЦПК України, якою регулюються правила виключної підсудності.
 
У справі, яка переглядається, судом встановлено, що предметом спору є стягнення з відповідача на користь позивача грошових коштів, сплачених за попереднім договором купівлі-продажу від 16 травня 2023 року, укладеним в простій письмовій формі.
 
За вказаним попереднім договором сторони зобов`язалися у встановлений строк укласти договір купівлі-продажу (Основний договір) нерухомого майна, що являє собою квартиру за адресою АДРЕСА_1 .
 
Таким чином, оскільки спірні правовідносини випливають із договору, який стосується нерухомого майна, то підсудність цього спору повинна визначатися за правилами, встановленими статтею 30 ЦПК України, якою регулюються правила виключної підсудності.
 
Аналогічні правові висновки, які враховуються апеляційним судом під час розгляду даної справи, викладені в постанові Верховного Суду від 26 грудня 2024 року в справі № 369/15932/21, провадження № 61-2204св24, у якій предметом спору є розірвання попереднього договору про укладення договору купівлі-продажу квартири, укладеного між фізичними особами, та стягнення з відповідача на користь позивачки сплачених за попереднім договором грошових коштів.
 
Посилання позивача в апеляційній скарзі на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 05 квітня 2021 року в справі № 766/11328/17, щодо стягнення авансу та штрафу за порушення умов попереднього договору, а після уточнення позовних вимог - про визнання попереднього договору дійсним, стягнення з відповідача штрафу, 3 % річних та інфляційних втрат, згідно яких, спір не стосувався нерухомого майна, а виник з приводу укладення та виконання правочину, відхиляються апеляційним судом, оскільки суди мають враховувати останню правову позицію Верховного Суду, яка в даному випадку відрізняється від наведеної позивачем.
 
Натомість, доводи апеляційної скарги, що спір ані безпосередньо, ані опосередковано не стосується нерухомого майна, а відтак висновок суду про те, що спір виник з приводу нерухомого майна, є хибним, і суд першої інстанції безпідставно направив матеріали позову за підсудністю до Печерського районного суду м. Києва, є необґрунтованими, суперечать вищенаведеним правовим висновкам Верховного Суду та відхиляються апеляційним судом.
 
Апеляційний суд не приймає доводи апеляційної скарги, що попередній договір від 16 травня 2023 року не був посвідчений нотаріально, а тому є нікчемним і не створює жодних юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, в тому числі не призводить до виникнення у позивача будь-яких прав на нерухоме майно, з огляду на те, що такі доводи стосуються оцінки доказів при вирішенні спору по суті, а не при вирішенні процесуального питання про передачу справи на розгляд іншому суду.
 
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, з яким погоджується апеляційний суд, що спірні правовідносини випливають із договору, який стосується нерухомого майна за адресою АДРЕСА_1 , тому повинен розглядатися за правилами виключної підсудності місцевим загальним судом за місцезнаходженням майна, передача справи на розгляд цього суду на підставі п. 1 ч. 1 ст. 31 ЦПК України є процесуально вірною та обґрунтованою.
 
Таким чином, не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду та відхиляються апеляційним судом доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції неправильно застосував ч. 1 ст. 635 ЦК України, не врахував, що предметом попереднього договору купівлі-продажу квартири є не нерухоме майно, а зобов`язання сторін протягом певного строку укласти основний договір, в зв`язку з чим, в порушення ст. 27, 30 ЦПК України дійшов помилкового висновку, що позов у даній справі стосується застосування правових наслідків невиконання відповідачем зобов`язання за попереднім договором купівлі-продажу, предметом якого було нерухоме майно, в зв`язку з чим позов повинен розглядатися за правилами виключної підсудності.
 
Доводи апеляційної скарги, що суд першої інстанції постановив оскаржувану ухвалу про передачу справи за підсудністю до іншого суду на стадії ухвалення судового рішення через один рік і дев`ять місяців після відкриття провадження в малозначній справі, чим призвів до грубого порушення принципів пропорційності та розумності строків розгляду справи судом, позбавив позивача права на справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення справи з метою ефективного захисту її порушених прав, не є самі по собі підставою для скасування правильної ухвали суду першої інстанції та відхиляються апеляційним судом, з огляду на те, що положення ст. 31 ЦПК України не містять обмежень щодо строку та процесуальної стадії розгляду справи при вирішенні судом питання про передачу справи на розгляд іншому суду.
 
Апеляційний суд звертає увагу, що відповідно до ч. 1 ст. 378 ЦПК України судове рішення, яким закінчено розгляд справи, підлягає скасуванню з направленням справи на розгляд за встановленою законом підсудністю, якщо рішення прийнято судом з порушенням правил територіальної юрисдикції (підсудності).
 
Інші доводи апеляційної скарги не ґрунтуються на доказах та законі і не спростовують висновків суду першої інстанції. 
 
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
За таких обставин апеляційний суд приходить до висновку, що ухвала відповідає обставинам справи, ухвалена з дотриманням норм матеріального і процесуального права і не може бути скасована з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
 
Керуючись ст. 7, 367, 374, 375, 381, 382 ЦПК України, суд,
 
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 , залишити без задоволення.
Ухвалу Подільського районного суду м. Києва від 07 травня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та касаційному оскарженню не підлягає.
 
Судді :                                                                                                                    Кашперська Т.Ц.
 
                                                                                                                                Фінагеєв В.О.
 
                                                                                                                                Яворський М.А.