ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
26 серпня 2025 року
м. Київ
справа № 761/11588/23
провадження № 61-3072св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Червинської М. Є.,
суддів: Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України»,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року в складі судді Притули Н. Г. та постанову Київського апеляційного суджу від 30 січня 2024 року в складі колегії суддів: Мазурик О. Ф., Желепи О. В., Немировської О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У квітні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» (далі - ТОВ «ВКФ Фарби України») та просив визнати за ним майнове (речове) право (у тому числі право на отримання в натурі та оформлення у власність після завершення будівництва) на об`єкти незавершеного будівництва:
однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка буде визначена згідно з вимірами суб`єктів господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна перед прийняттям в експлуатацію будинку, розташованого на вулиці Українській в місті Києві, на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046;
однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка буде визначена згідно з вимірами суб`єктів господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна перед прийняттям в експлуатацію будинку, розташованого на вулиці Українській в місті Києві, на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046;
однокімнатну квартиру АДРЕСА_3 , яка буде визначена згідно з вимірами суб`єктів господарювання, що здійснюють технічну інвентаризацію об`єктів нерухомого майна перед прийняттям в експлуатацію будинку, розташованого на вулиці Українській в місті Києві, на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:050:0046.
На обґрунтування позову зазначав, що 19 грудня 2014 року та 29 грудня  2014 року сторони уклали договори купівлі-продажу майнових прав на квартири АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 .
На виконання пунктів 4.2. договорів він у повному обсязі здійснив сплату грошових коштів.
Відповідно до пунктів 2.4. договорів запланований термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - другий квартал 2016 року. Разом з тим відповідач порушив взяті на себе зобов`язання, не ввів в експлуатацію будинок, не здійснив передачу майнових прав на квартири, у зв`язку з чим він позбавлений можливості отримати право власності на вказану нерухомість.
З урахуванням наведеного, ОСОБА_1 просив позов задовольнити.
Короткий зміст рішення судів першої та апеляційної інстанції
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 30 січня 2024 року, позов задоволено.
Визнано за ОСОБА_1 майнове право на об'єкти незавершеного будівництва, а саме:
однокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_6 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046;
однокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_7 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046;
однокімнатну квартиру, будівельний номер АДРЕСА_8 на земельній ділянці з кадастровим номером 8000000000:91:050:0046.
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що позивач належним чином виконав свої зобов'язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, укладеними з відповідачем, який, в свою чергу не виконав узятих на себе зобов`язань, не ввів в експлуатацію будинок на  АДРЕСА_9 , тому наявні підстави для задоволення позову.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У лютому 2024 року ТОВ «ВКФ Фарби України» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просило скасувати рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 січня 2024 року й ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
На обґрунтування касаційної скарги зазначав про застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 14 березня 2018 року в справі № 464/5089/15, від 19 травня 2020 року в справі № 910/719/19, від 19 травня 2020 року в справі № 916/1608/18, від 19 листопада 2020 року в справі № 910/10074/19, від 02 березня 2021 року в справі № 914/2309/19, від 11 листопада 2022 року в справі № 201/4050/21, від 05 липня 2023 року в справі № 759/24141/19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Також вказував на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Суди попередніх інстанцій при вирішенні вимог про визнання права власності на майнові права не застосували положення статті 392 ЦК України та висновки Верховного Суду щодо правильності застосування вказаної норми та задовольнили позов незважаючи на відсутність в матеріалах справи доказів того, що позивач набув право власності на майнові права.
Доказом, який міг би свідчити про належність позивачу майнових прав відповідно до умов укладених договорів, є акт приймання-передачі майнових прав, який між сторонами не укладався.
Оплата вартості майнових прав не є самостійною та достатньою підставою для набуття на них права власності.
Суди безпідставно застосували до спірних правовідносин Закон України «Про інвестиційну діяльність» та помилково вважали, що укладення договору купівлі-продажу майнових прав має наслідком отримання покупцем майнових прав статусу інвестора будівництва.
Ухвалення оспорюваних рішень призвело до зміни умов укладених між сторонами договорів.
Право вимоги виконання зобов'язань за договорами у позивача виникло 01 липня 2016 року, оскільки із закінченням другого кварталу 2016 року суди пов'язують факт порушення прав ОСОБА_1 , відтак позивач пропустив позовну давність для звернення до суду з цим позовом.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 27 березня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Шевченківського районного суду м. Києва.
22 травня 2024 року справа № 761/11588/23 надійшла до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 19 грудня 2014 ТОВ «ВКФ Фарби України» уклало з  ОСОБА_1 договір № 13/2/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира з будівельним номером АДРЕСА_10 . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 338 000,00 грн.
Згідно довідки про фінансування 100% майнових прав по договору № 13/2/ШК від 19 грудня 2014 року ОСОБА_1 сплатив продавцю 100% вартості майнових прав на вказаний об`єкт нерухомості.
29 грудня 2014 року ТОВ «ВКФ Фарби України» уклало з ОСОБА_1 договір № 27/2/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира з будівельним номером АДРЕСА_2 . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 340 119,00 грн.
Згідно довідки про фінансування 100% майнових прав по договору № 27/2/ШК від 29 грудня 2014 року ОСОБА_1 сплатив продавцю 100% вартості майнових прав на об`єкт нерухомості.
Також 29 грудня 2014 року ТОВ «ВКФ Фарби України» уклало з  ОСОБА_1 договір № 26/2/ШК купівлі-продажу майнових прав, за яким об`єктом нерухомості, майнові права за яким передаються, є квартира з будівельний номером АДРЕСА_3 . Орієнтовна загальна вартість майнових прав складає 341 168,75 грн.
Згідно довідки про фінансування 100% майнових прав по договору № 26/2/ШК від 29 грудня 2014 року ОСОБА_1 сплатив продавцю 100% вартості майнових прав на вищезазначений об`єкт нерухомості.
Пунктом 2.4. вказаних договорів визначено, що плановий термін будівництва та введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва - другий квартал 2016 року.
На момент звернення до суду з позовом будинок на АДРЕСА_9 не був введений в експлуатацію.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
За змістом положень статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту особистих немайнових або майнових прав та інтересів, з якими особа має право звернутися до суду, є визнання права.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з частиною першою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникає, зокрема, з договорів та інших правочинів, має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За правилом статті 527 ЦК України, боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.
Відповідно до статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» закріплено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном.
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно з частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.
Такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21). 
У разі невиконання забудовником належним чином взятих на себе зобов`язань, а також відсутності факту введення будинку в експлуатацію, з урахуванням повної та вчасної сплати пайових внесків, належним способом захисту порушених прав є визнання майнових прав на об`єкт інвестування.
Відповідні правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19), від 27 лютого 2019 року у справі№761/32696/13- ц (провадження № 14-606цс18), Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 638/12414/17 (провадження № 61-21546св19).
Встановивши, що позивач у повному обсязі виконав грошові зобов`язання за договорами № 13/2/ШК, № 27/2/ШК, № 26/2/ШК  купівлі-продажу майнових прав, а ТОВ «ВКФ Фарби України» допустило істотне порушення умов договору і в обумовлені правочином строки не ввело в експлуатацію будинок на АДРЕСА_9 , внаслідок чого позивач позбавлений можливості оформити право власності на спірні квартири, суди дійшли правильного висновку про задоволення позову.
Висновки судів не суперечать висновкам, викладеним Верховним Судом у зазначених у касаційній скарзі постановах.
Доводи касаційної скарги про пропуск позивачем позовної давності є аналогічними доводам апеляційної скарги, яким суд апеляційної інстанції надав належну оцінку, і висновки суду є достатньо аргументованими. 
Інші доводи касаційної скарги не дають підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки зводяться до власного тлумачення заявником норм законодавства та необхідності переоцінки доказів і встановлених на їх підставі обставин, що знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону, і підстав для їх скасування немає.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду залишити без змін.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 УХВАЛИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ВКФ Фарби України» залишити без задоволення.
Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 14 серпня 2023 року та постанову Київського апеляційного суду від 30 січня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий:   Судді:	М. Є. Червинська   А. Ю. Зайцев   Є. В. Коротенко   В. М. Коротун   М. Ю. Тітов