ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
14 серпня 2024 року
м. Київ
справа № 752/18241/20
провадження № 61-11943св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - судді Фаловської І. М., 
суддів: Ігнатенка В. М., Карпенко С. О. (судді-доповідача), Олійник А. С., 
Сердюка В. В., 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Будинок відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Державне управління справами,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Державного управління справами на постанову Київського апеляційного суду 
від 30 травня 2023 року, прийняту колегією у складі суддів: Борисової О. В., Левенця Б. Б., Ратнікової В. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У вересні 2020 року ОСОБА_1 звернулася з позовом до Будинку 
відпочинку «Конча-Заспа» Державного управління справами (далі - БВ «Конча-Заспа»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Державне управління справами (далі - ДУС), про усунення перешкод у користуванні майном.
В обґрунтування позову вказувала, що 27 червня 2018 року уклала з 
БВ «Конча-Заспа» договір, відповідно до умов якого відповідач зобов`язався надати погодження позивачу на проведення капітального ремонту кімнат №  НОМЕР_1 
та НОМЕР_2 пансіонату № 1 БВ «Конча-Заспа» та надати відремонтовані кімнати в користування позивача для проживання.
14 червня 2019 року сторонами договору підписано акт про закінчення ремонтних робіт та оздоблення зазначених кімнат.
У пунктах 1, 2 акта зазначено, що на підставі договору від 27 червня 2018 року користувачем завершені ремонтні роботи та оздоблення кімнат, кімнати введено в експлуатацію з технічними характеристиками (загальна площа - 77,8 кв.м, в тому числі основна - 53,6 кв.м, будівельний об`єм - 244,1 куб.м.) на підставі 
акта робочої приймальної комісії від 14 червня 2019 року, затвердженого 
наказом БВ «Конча-Заспа» ДУС № 30 від 14 червня 2019 року.
Відповідно до пункту 10.1 договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання і діє до повного виконання зобов`язань сторін за цим договором відповідно до п.п.3.1, 3.2 цього договору.
Зазначала, що в пункті 3.1 договору сторони погодили, що позивач користується кімнатами з дати підписання сторонами акта про закінчення ремонтних робіт на строк, протягом якого відповідач повністю відшкодовує позивачу його витрати як частину плати за користування кімнатами шляхом зарахування 50% вартості одного квадратного метра в рік для приміщень відповідного класу, а позивач зобов`язується сплачувати 50% вартості одного квадратного метра в рік для приміщень відповідного класу на підставі виставлених рахунків.
Позивач вважала, що у неї з 14 червня 2019 року виникло право користування кімнатами в пансіонаті № 1 на території БВ «Конча-Заспа», а у відповідача виник обов`язок сплачувати половину розміру плати за проживання позивача.
Посилалася на те, що пунктам 3.2-3.4 договору (з урахуванням змін, внесених додатковими угодами № 1 від 5 лютого 2019 року та № 2 від 15 липня 2019 року) передбачено, що вартість щомісячної плати за користування кімнатами без врахування плати за комунальні послуги складає за період з 14 червня 2019 року до 14 липня 2019 року 7 750,40 грн, з 15 липня 2019 року до 28 вересня 2020 року - 9 421,58 грн.
Позивач проживала у зазначених кімнатах 15 місяців, оплата за які складає 139 652,52 грн ((7 750,40 грн * 1 місяць)+(9 421,58 грн * 14 місяців)).
На виконання пункту 3.1 договору відповідач сплатив частину вартості проживання у розмірі 69 826,26 грн.
Оскільки вартість оплаченого нею ремонту склала 55 000 доларів США, що на дату подання позову еквівалентно 1 546 198,50 грн, відповідач зобов`язаний сплатити за проживання позивача 703 272,99 грн ((1 546 198,50/2) - 69 826,26 грн).
Посилалася на те, що договір є чинним до моменту повної сплати відповідачем половини суми щомісячної оплати за її проживання в кімнатах.
Заборгованості зі сплати комунальних послуг вона не має і належно виконанує умови укладеного сторонами договору. 
Повідомленням № 02/161 від 26 серпня 2020 року БВ «Конча-Заспа» повідомило її про дострокове (з 28 вересня 2020 року) розірвання договору та вимагало погасити заборгованість за користування приміщеннями і за надані комунальні послуги, а також звільнити займані кімнати та передати їх відповідачу. Крім того, повідомило про припинення доступу позивача та членів її сім`ї на територію 
БВ «Конча-Заспа» з 29 вересня 2020 року.
Підставою для розірвання договору БВ «Конча-Заспа» зазначило пункти 5.1.5, 8.1, 10.3, 10.4 договору та порушення позивачем пункту 1.13 Порядку та умов користування приміщеннями в БВ «Конча-Заспа», затвердженого розпорядженням керівника ДУС від 14 грудня 2018 року № 230. Таке порушення зафіксовано в акті комісії від 8 серпня 2020 року.
Позивач вважає, що зазначені дії відповідача є незаконними та такими, що порушують гарантоване законом та договором право користування позивачем кімнатами, розміщеними в пансіонаті № 1 на території БВ «Конча-Заспа».
За таких обставин просила усунути їй перешкоди у користуванні майном шляхом зобов`язання БВ «Конча-Заспа» забезпечити їй та членам її сім`ї вільний доступ та проїзд на територію БВ «Конча-Заспа» і користування кімнатами НОМЕР_1 та НОМЕР_2 пансіонату № 1 зазначеної бази відпочинку. 
Короткий зміст судових рішень судів першої і апеляційної інстанцій та мотиви їх прийняття
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року, ухваленим у складі судді Чередніченко Н. П., відмовлено у задоволенні позову.
Ухвалюючи рішення, суд першої інстанції зазначив, що стаття 391 ЦК України, на яку позивач посилалася в обґрунтування позовних вимог, визначає право власника, у тому числі житлового приміщення або будинку, вимагати усунення будь-яких перешкод свого порушеного права від будь-яких осіб будь-яким шляхом, який власник вважає прийнятним. Визначальним для захисту права на підставі цієї норми є наявність у позивача права власності та встановлення судом існування перешкод у користуванні власником своєю власністю. 
Місцевий суд зазначив, що позов про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном подано позивачем щодо майна, власником якого вона фактично не є, а право користування цим майном припинено у зв`язку з розірванням укладеного сторонами договору.
Постановою Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року апеляційну скаргу БВ «Конча-Заспа»  задоволено, рішення Голосіївського районного суду 
міста Києва від 25 жовтня 2022 року змінено шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції постанови апеляційного суду.
Апеляційний суд зазначив, що суд першої інстанції в достатньому обсязі не визначився з характером спірних правовідносин та правовою нормою, що підлягає застосуванню, через неналежну оцінку укладеного сторонами договору.
Досліджуючи договір, з якого виникли цивільні права та обов`язки сторін, апеляційний суд дійшов висновку, що цей правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди окремої будівлі, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 параграфу 1 ЦК України. Сторони договору узгодили, що строк його дії становить більше ніж 3 роки (з 27 червня 2018 року до 31 грудня 2021 року), враховуючи, що право користування у позивача зберігається до повного відшкодування вартості здійснених поліпшень, залишок якої становить 356 706,80 грн.
За приписами частини другої статті 793 ЦК України (в редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. Частиною першою статті 220 ЦК України унормовано, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Отже, спірний договір є в цілому нікчемним, тобто таким, що не створив будь-яких правових наслідків, окрім тих, що пов`язані з його недійсністю. Нікчемний договір є недійсним разом з усіма його умовами та не створює для сторін зобов`язань, що в ньому закріплені (такий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 9 березня 2021 року 
у справі № 468/176/18-ц, провадження № 61-8339св19).
Посилання позивача на наявність у неї права користування кімнатами НОМЕР_1 
та НОМЕР_2 пансіонату № 1 БВ «Конча-Заспа» на підставі договору від 27 червня 
2018 року, апеляційний суд вважав безпідставними, оскільки право користування (титульне володіння) ґрунтується на недійсному в силу закону договорі (нікчемний правочин), що зумовлює висновок про відсутність у позивача права користування, та, як наслідок, відсутність у останньої права вимагати усунення перешкод у користуванні майном, володільцем якого вона не є, що, у свою чергу, є безумовною підставою для відмови у задоволені позову.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У серпні 2023 року ДУС подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року і залишити в силі рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року.
Касаційна скарга мотивована помилковістю висновків суду апеляційної інстанції про порушення сторонами договору вимог ЦК України щодо його нотаріального посвідчення, що вказує на його нікчемність, і безпідставним застосуванням висновків Верховного Суду щодо нікчемності договору, викладених у постанові 
від 9 березня 2021 року у справі № 468/176/18-ц (провадження № 61-8339св19). 
Заявник зазначає, що суд апеляційної інстанції:
- неправильно встановив природу правовідносин, які виникли між сторонами договору, оскільки його предметом, крім іншого, є надання послуг, а не оренди частини приміщення; 
- не надав оцінки особливості діяльності БВ «Конча-Заспа», який є об`єктом державної власності, і на діяльність якого не поширюються норми статей ЦК України, що регулюють орендні правовідносини (найм); 
- не врахував, що, вважаючи відносини з надання послуг орендними, необхідно керуватись вимогами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року. Вказаним Законом передбачена спеціальна процедура передачі державного майна в оренду, визначення ціни, вимоги до форми укладення договору та відсутня необхідність його нотаріального посвідчення. 
Вказував про відсутність підстав для застосування норм ЦК України про найм (оренду) (глава 58 ЦК України), в тому числі, щодо необхідності його нотаріального посвідчення (стаття 793 ЦК України), та наслідків недодержання вимог цих вимог (статті 203, 209, 215, 220, 236 ЦК України).
Крім того, позовні вимоги ОСОБА_1 до БВ «Конча-Заспа» стосувалися усунення перешкод у користуванні нерухомим майном з посиланням на статті 391, 396 ЦК України як на спосіб захисту порушеного права. Суд першої інстанції ухвалив рішення в межах заявлених позовних вимог з обґрунтуванням їх безпідставності. 
На думку заявника, вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Оскільки між ОСОБА_1 та 
БВ «Конча-Заспа» не виникало спору щодо визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог. Зазначене узгоджується з висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 1 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18 (провадження № 61-14417св19).
Також заявник вказує про відсутність у подібних правовідносинах висновку Верховного Суду щодо питання застосування частини другої статті 628, 
статей 901-903, 905, 907 ЦК України.
Відзив на касаційну скаргу до Верховного Суду не надходив.
Провадження у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 7 листопада 2023 року відкрито касаційне провадження у справі і витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Підставою відкриття касаційного провадження у справі були доводи заявника про:
- неправильне застосування судом апеляційної інстанцій норм матеріального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 1 квітня 2020 року у справі № 686/24003/18, провадження № 61-14417св19 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України);
- відсутність у подібних правовідносинах висновку Верховного Суду щодо питання застосування частини другої статті 628, статей 901-903, 905, 907 ЦК України.
Ухвалою Верховного Суду від 13 червня 2024 року справу призначено до судового розгляду.
Встановлені судами першої і апеляційної інстанцій обставини справи
Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 27 червня 2018 року ОСОБА_1 (користувач) та БВ «Конча-Заспа» (організація) уклали договір, відповідно до умов якого користувач зобов`язалася за погодженням із БВ «Конча-Заспа» на власний ризик і за власні кошти здійснити капітальний ремонт 
кімнат НОМЕР_1 та НОМЕР_2 пансіонату № 1, а організація - створити належні умови для виконання ремонтних та інших робіт відповідно до положень цього договору; також користувач взяла на себе зобов`язання виконувати функції замовника для виконання ремонтних робіт.
Зі змісту вказаного договору суди встановили, що:
- загальний обсяг робіт орієнтовно становить 600 000 грн (пункт 2.1);
- користувач користується об`єктом з дати підписання сторонами акта про закінчення капітального ремонту на строк, протягом якого організація повністю відшкодовує користувачу його витрати як частину плати за користування шляхом зарахування 50% вартості одного квадратного метра в рік для приміщень відповідного класу, одночасно користувач зобов`язується сплачувати 50% вартості одного квадратного метра в рік для приміщень відповідного класу на підставі виставлених рахунків (пункт 3.1);
- строк користування об`єктом з урахуванням умов визначається терміном, протягом якого користувач компенсує свої витрати шляхом взаємозаліку 
(пункт 4.2);
- користувач зобов`язаний профінансувати всі роботи, пов`язані із капітальним ремонтом об`єкта; своєчасно та в повному обсязі щомісячно вносити плату за користування об`єктом (пункт 3.3) та за спожиті комунальні послуги, а також виконувати правила внутрішнього розпорядку в БВ «Конча-Заспа», затверджені ДУС (пункт 5); 
- організація зобов`язана забезпечити в межах компетенції необхідні умови для виконання ремонтних робіт та забезпечити надання всіх необхідних комунальних послуг (пункт 6);
- договір набирає чинності з моменту підписання і діє до повного виконання зобов`язань сторін за цим договором відповідно до пунктів 3.1, 3.2 договору і може бути розірвано достроково в односторонньому порядку у випадках недотримання однією зі сторін умов договору; сторона - ініціатор дострокового розірвання договору - повинна повідомити про це іншу сторону за один місяць до моменту розірвання (пункт 10).
5 лютого 2019 року ОСОБА_1 та БВ «Конча-Заспа» уклали додаткову угоду № 1 до договору від 27 червня 2018 року, відповідно до умов якої розділ 3 «Порядок користування об`єктом» договору викладено в новій редакції.
14 червня 2019 року БВ «Конча-Заспа» та ОСОБА_1 складено та підписано акт, яким сторони зафіксували, що на виконання договору від 27 червня 2018 року користувач завершив ремонтні роботи та оздоблення кімнат №  НОМЕР_1 та НОМЕР_2 пансіонату № 1; кімнати введено в експлуатацію на підставі акта робочої приймальної комісії від 14 червня 2019 року, затвердженого наказом БВ «Конча-Заспа» № 30 від 14 червні 2019 року. В зазначеному акті сторони погодили, що вартість ремонтних робіт та оздоблення вказаних кімнат на 25 березня 
2019 року становила 641 193,60 грн.
15 липня 2019 року сторони уклали додаткову угоду № 2 до договору від 27 червня 2018 року, відповідно до якої пункт 1.1 розділу 1, пункт 2.1, 2.2 розділу 2, 
а також пункти 3.2, 3.3, 3.4 розділу 3 договору викладено в новій редакції.
З листа БВ «Конча-Заспа» від 26 серпня 2020 року № 02/161 суди встановили, що відповідач, керуючись пунктами 5.1.5, 8.1, 10.3, 10.4 договору від 27 червня 
2018 року, повідомив позивача про дострокове розірвання договору 
з 28 вересня 2020 року в зв`язку з порушенням останньою пункту 1.13 Порядку та умов користування приміщеннями в БВ «Конча-Заспа», затвердженого розпорядженням керівника ДУС від 4 грудня 2018 року № 230, а також повідомив про необхідність, в тому числі, звільнити приміщення НОМЕР_1 та НОМЕР_2 пансіонату № 1.
До зазначеного листа долучено акт комісії, складений працівниками
БВ «Конча-Заспа», від 8 серпня 2020 року.
Позиція Верховного Суду, мотиви, з яких виходить суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали цивільної справи та перевіривши правильність застосування норм матеріального права і додержання процесуального права в межах вимог та доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, суд дійшов таких висновків.
Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту (див. пункт 86 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2019 року 
у справі № 917/1739/17, провадження № 12-161гс19)).
Відповідно до частини першої статті 637 ЦК України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 ЦК України.
У частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення. Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів. Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, та з чого вони виходили при його виконанні. Третім рівнем тлумачення (при безрезультативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніше в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення. Таким чином, тлумаченню підлягає зміст правочину або його частина за правилами, встановленими статтею 213 ЦК України (див. постанову Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц, провадження № 61-11сво17).
Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої 
статті 11 ЦК України).
Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків (див. постанову Верховного Суду від 22 лютого 
2023 року у справі № 465/5980/17, провадження № 61-1178св20).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України). 
Презумпція правомірності правочину означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається, якщо недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність) або якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом, і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто «не породжує» (змінює, встановлює, припиняє, зумовлює переходу чи набуття) цивільних прав та обов`язків.
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні норми матеріального права, підтверджує чи спростовує нікчемність правочину.
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio) і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див, зокрема, постанову Верховного Суду від 8 лютого 2023 року 
у справі № 359/12165/14-ц (провадження № 61-13417св21), постанову Верховного Суду в складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 
2023 року в справі № 398/1796/20, провадження № 61-432сво22). 
Відповідно до статті 793 ЦК України глави 58 ЦК України (найм (оренда)) 
(тут і далі - в редакції Кодексу, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них 
(стаття 379 ЦК України).
Правове регулювання найму (оренди) житла визначене у главі 59 ЦК України, статтею 810 якої передбачено, що за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Договір найму житла укладається у письмовій формі. Договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню (стаття 811ЦК України).
Касаційний суд зауважує, що з урахуванням специфіки предмета та особливостей правовідносин, які виникають при укладенні договору найму житла, законодавець урегулював їх окремо в главі 59 ЦК України як окремий вид договору. Норми 
глави 58 ЦК України, які регулюють договір оренди, не є загальними для договору найму житла й можуть бути застосовані тільки в порядку аналогії закону 
(стаття 8 ЦК України). Розмежування договору оренди та договору найму житла відбувається лише за рахунок особливостей їх предметів.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори). Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами (частини перша, друга та третя статті 202 ЦК України).
Правочин є найбільш поширеним юридичним фактом, за допомогою якого набуваються, змінюються, або припиняються права та обов`язки учасників цивільних правовідносин. До односторонніх правочинів, зокрема, належить: видача довіреності, відмова від права власності, складання заповіту, публічна обіцянка винагороди, прийняття спадщини, згода іншого співвласника на розпорядження спільним майном, одностороння відмова від договору. При вчиненні одностороннього правочину воля виражається однією стороною. Результат аналізу розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на: суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою (зокрема, відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини); такі, що розраховані на їх прийняття іншими особами (оголошення конкурсу, публічна обіцянка винагороди, відмова від спадщини на користь іншої особи, видача довіреності, видача векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору).
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (частина третя статті 651 ЦК України).
У частині другій статті 782 ЦК України передбачено, що у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
У постанові Верховного Суду від 8 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 (провадження № 61-7157св20) зазначено, що «у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (наприклад, у статтях 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків».
Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати, чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору, передбачені договором та/або законом). Це пояснюється тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на прийняття іншими особами. У разі якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) і підстави для односторонньої відмови від договору (див, зокрема, постанову Верховного Суду від 24 листопада 2021 року 
у справі № 357/15284/18, провадження № 61-13518св21).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
У справі, що переглядається, суди встановили, що:
- відповідно до договору від 27 червня 2018 року БВ «Конча-Заспа» надало у користування ОСОБА_1 кімнати НОМЕР_1 та НОМЕР_2 пансіонату № 1 після здійснення нею за власні кошти капітального ремонту цих кімнат;
- строк користування об`єктом з урахуванням умов визначається терміном, протягом якого користувач компенсує свої витрати шляхом взаємозаліку;
- за пунктом 5.1.5 договору від 27 червня 2018 року ОСОБА_1 зобов`язалася виконувати правила внутрішнього розпорядку в БВ «Конча-Заспа», затверджені ДУС;
- пунктами 10.3, 10.4 договору сторони погодили, що договір може бути розірваний достроково в односторонньому порядку у випадках недотримання однією зі сторін умов даного договору. Сторона - ініціатор дострокового розірвання договору повинна повідомити про це іншу сторону за один місяць до моменту розірвання;
- 26 серпня 2020 року БВ «Конча-Заспа» на адресу ОСОБА_1 надіслав 
лист № 02/161, яким повідомив позивача про порушення нею вимог 
пункту 5.1.5 договору від 27 червня 2018 року, тому БВ «Конча-Заспа» достроково розриває договір на підставі пунктів 10.3 та 10.4 договору у зв`язку з порушенням нею пункту 1.13 Порядку та умов користування приміщеннями в БВ «Конча-Заспа», затвердженого розпорядженням керівника ДУС від 4 грудня 2018 року № 230. Днем розірвання договору є 29 вересня 2020 року.
Приймаючи постанову, апеляційний суд дійшов висновку про те, що укладений сторонами договір від 27 червня 2018 року  за своїм змістом та правовою природою є договором оренди окремої будівлі, який підпадає під правове регулювання норм глави 58 ЦК України (найм (оренда)).
Проте апеляційний суд не врахував, що відповідно до зазначеного договору 
БВ «Конча-Заспа» надає у користування ОСОБА_1 кімнати НОМЕР_1 та №  НОМЕР_2 пансіонату № 1, а позивач зобов`язалася, зокрема, своєчасно здійснювати плату за користування та за спожиті комунальні послуги. Будинки на території БВ «Конча-Заспа» призначені для тимчасового перебування та проживання в них. 
Установлені судами обставини та тлумачення змісту договору від 27 червня 2018 року дозволяють дійти висновку про те, що сторонами укладено договір найму житла, який підпадає під правове регулювання норм глави 59 ЦК України, тому не підлягав нотаріальному посвідченню.
Такий висновок викладений Верховним Судом у подібних 
правовідносинах у постанові від 24 липня 2024 року у справі № 752/25197/20 (провадження № 61-12943св23).
Зазначений висновок викладений Верховним Судом після подання касаційної скарги, тому підлягає врахуванню під час касаційного перегляду цієї справи відповідно до частини третьої статті 400 ЦПК України.
Суд першої інстанції дійшов висновку про необґрунтованість позову про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном у зв`язку з відсутністю у позивача права власності на це нерухоме майна та припинення права позивача на користування цим майном у зв`язку з розірванням укладеного сторонами договору.
Аналіз змісту касаційної скарги ДУС свідчить, що постанова апеляційної інстанції оскаржуються в частині мотивів відмови у задоволенні позову ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні майном.
Рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду про відмову у позові ОСОБА_1 в апеляційному та касаційному порядку не оскаржувала, у тому числі в частині мотивів та підстав такої відмови, якими керувався суд першої інстанції, як відсутність у позивача права користування житловими приміщеннями з огляду на припинення такого права у зв`язку з вчиненням стороною договору цього одностороннього правочину як відмова від договору, за наявності підстав для його розірвання в односторонньому порядку наймодавцем.
За таких обставин суд апеляційної інстанції помилково скасував рішення суду першої інстанції. У зв`язку з цим та з урахуванням меж касаційного перегляду справи постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню в силі.
Такого висновку в подібних правовідносинах дійшов Верховний Суд у постанові 
від 24 липня 2024 року у справі № 752/25197/20 (провадження № 61-12943св23), підстав для відступлення від якого колегія суддів не вбачає.
Щодо судових витрат
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За загальним правилом при розподілі судових витрат у резолютивній частині судового рішення за результатами розгляду та вирішення справи встановлюється обов`язок сторони, не на користь якої ухвалено таке судове рішення, відшкодувати (компенсувати) іншій стороні понесені судові витрати із вказівкою на чіткий розмір відповідних судових витрат.
За подання касаційної скарги ДУС сплатило судовий збір у розмірі 1 680 грн.
Враховуючи висновок суду касаційної інстанції про задоволення касаційної скарги ДУС, скасування постанови апеляційного суду та залишення в силі рішення суду першої інстанції, судові витрати, понесені заявником у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції, підлягають стягненню із ОСОБА_1 в розмірі 1 680 грн.
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Державного управління справами задовольнити.
Постанову Київського апеляційного суду від 30 травня 2023 року скасувати і залишити в силі рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 25 жовтня 2022 року.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Державного управління справами 1 680 грн у відшкодування судового збору, сплаченого останнім за подання касаційної скарги.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді: | І. М. Фаловська В. М. Ігнатенко С. О. Карпенко А. С. Олійник В. В. Сердюк