СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 липня 2025 року                          м. Харків                        Справа № 905/1617/24  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Мартюхіна Н.О., суддя Медуниця О.Є.,
за участі секретаря судового засідання Борсук В.Б.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» (вх. №784Д) на рішення Господарського суду Донецької області від 10.03.2025 (рішення ухвалено суддею Зекуновим Е.В. в приміщені Господарського суду Донецької області 10.03.2025, повне рішення складено 19.03.2025) у справі №905/1617/24
за позовом Краматорської міської ради (код ЄДРПОУ 24812116)
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» (код ЄДРПОУ 34752850; 01014, м. Київ, Залізничне шосе, будинок 57)
про стягнення 3055500,85 грн

ВСТАНОВИВ:
Рішенням Господарського суду Донецької області від 10.03.2025 у справі №905/1617/24 (суддя Зекунов Е.В.) позов задоволено повністю; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» на користь Краматорської міської ради безпідставно збережені кошти у розмірі 3055500,85 грн. орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 без оформлених правовстановлюючих документів за період з 01.07.2022 по 30.11.2024; стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» на користь Краматорської міської ради судовий збір 45832,51 грн.
ТОВ «ФР-101» звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення Господарського суду Донецької області від 10.03.2025 у справі №905/1617/24 за позовом Краматорської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі 3055500,85 грн орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 без оформлених правовстановлюючих документів за період з 01.07.2022 по 30.11.2024 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Краматорської міської ради у повному обсязі; стягнути з позивача на користь відповідача судові витрати, понесені ним за подання апеляційної скарги.
В обґрунтування апеляційної скарги відповідач зазначає, що відповідно до ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Факт того, що відповідач не використовує спільну земельну ділянку підтверджується актом обстеження земельної ділянки. Так, за результатами проведеного обстеження земельної ділянки на місцевості (розділ 2 акту) встановлено, що на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 знаходиться залізобетонний одноповерховий каркас недобудованої будівлі. Територія незавершеного будівництва захаращена зеленою гущавиною. Доступ до земельної ділянки вільний, без огорожі. На час обстеження на земельній ділянці відсутні ознаки ведення господарської діяльності, будь-яких зовнішніх пошкоджень незавершеного будівництва від ракетних обстрілів візуально не виявлено. Проте, суд першої інстанції всупереч ст. 331 ЦК України визнав об`єкт незавершеного будівництва, який не введено в експлуатацією, нерухомістю, що призвело до неправильного вирішення спору. 
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду (у складі колегії суддів: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Пуль О.А., суддя Мартюхіна Н.О.) від 08.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» (вх. №784 Д) на рішення Господарського суду Донецької області від 10.03.2025 у справі №905/1617/24, встановлено учасникам справи строк по 30.04.2025 для подання відзиву на апеляційну скаргу, заяв, клопотань та письмових пояснень з доказами їх надсилання іншим учасникам провадження, повідомлено учасників справи, що розгляд апеляційної скарги відбудеться 20.05.2025.
16.04.2025 від Краматорської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому позивач просив відмовити в задоволенні вимог апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» у повному обсязі, рішення Господарського суду Донецької області у справі №905/1617/24 від 10.03.2025 просив залишити без змін.
Відповідно до розпорядження Східного апеляційного господарського суду щодо повторного автоматизованого розподілу справи та витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.05.2025 у зв`язку з відпусткою судді Пуль О.А. для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Крестьянінов О.О., суддя Мартюхіна Н.О., суддя Медуниця О.Є.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2025 оголошено у судовому засіданні перерву до 01.07.2025; запропоновано позивачу протягом десяти днів надати суду письмові пояснення щодо розбіжностей у показниках нормативно-грошової оцінки земельної ділянки у 2022 - 2024 роках, застосованих у наданих до позову розрахунках безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю ТОВ «ФР-101» за розрахункові періоди 01.07.2022 – 31.01.2024 та 01.07.2022 – 30.11.2024.
27.05.2025 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі, в яких він зазначає, що нормативна грошова оцінка, яка взята за основу для розрахунку суми безпідставно збережених коштів відповідно до листа-претензії №01-26/340 від 09.02.2024, є нормативною грошовою оцінкою 2021 року, яка визначена пунктом 5 договору оренди землі від 23.06.2021 №б/н. В свою чергу, за основу розрахунку суми безпідставно збережених коштів у позовній заяві взята нормативна грошова оцінка 2024 року, яка зазначена у витягу № НВ-1400155982024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 від 13.08.2024. Нормативно грошова оцінка, яка визначена у пункті 5 договору оренди землі від 23.06.2021 №б/н була сформована відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області №864 від 02.04.2021 до набрання чинності постановою КМУ №753 від 01.07.2022 та має розбіжності в сумі нормативної грошової оцінки за 2022-2024 роки, які були розраховані із використанням коефіцієнтів індексації на підставі витягу № НВ-1400155982024 із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 від 13.08.2024.
У судовому засіданні представник відповідача підтримав вимоги апеляційної скарги та просив їх задовольнити. Представник позивача проти апеляційної скарги заперечував та просив залишити рішення суду першої інстанції без змін.
Дослідивши матеріали справи, перевіривши в межах доводів та вимог апеляційної скарги законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила таке.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №390588125 від 12.08.2024 право власності на об`єкт незавершеного будівництва, торгівельно-розважальний центр загальною площею 12400,00 кв. м., усього під забудовою 5670,3 кв. зареєстровано за ТОВ «ФР-101». Зазначений об`єкт незавершеного будівництва знаходиться на земельній ділянці, яка має кадастровий номер 1412900000:00:004:0267 та знаходиться за адресою: Донецька область, м. Краматорськ, вул. Бєляєва, площа 1,2400 га. Вказана земельна ділянка є комунальною власністю Краматорської міської ради, право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером відомостей про речове право 27332510, реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 1613923914129.
Земельна ділянка з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 перебувала в оренді у ТОВ «ФР-101» на підставі договору оренди землі від 23.06.2021, укладеного між Краматорською міською радою (орендодавець) та ТОВ «ФР-101» (орендар), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішень Краматорської міської ради від 31.03.2021 №7/VIII-347 «Про поновлення договорів оренди землі юридичним та фізичним особам» і від 28.04.2021 №8/VIII-412 «Про внесення змін до деяких рішень міської ради щодо регулювання земельних відносин» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 для будівництва та обслуговування торгово- розважального центру (КВЦПЗ:03.07), що знаходиться за адресою: м. Краматорськ, перехрестя вул. Бєляєва та вул. Кришталева (п. 1 договору). На земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, який є власністю орендаря, номер запису про право власності 31155931, дата державної реєстрації 12.04.2019 (п. 3 договору). Земельна ділянка передається в оренду без інших об`єктів нерухомості. Відомості щодо наявності на земельній ділянці, яка передається в оренду, зелених насаджень стосовно їх якості і кількості – відсутні (п. 4 договору). Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Міжміського управління у містах Краматорську та Дружківці головного управління Держгеокадастру у Донецькій області №864 від 02.04.2021 на час складання договору становила 14372878,91 грн. (п. 5 договору). Договір укладено на 1 рік, без права автоматичного поновлення (п. 8 договору). Орендна плата за землю сплачується орендарем виключно у грошовій формі: з дня наступного за днем закінчення дії попереднього договору по 31.12.2020 – в розмірі 5 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить річна – 718643,95 грн.; з 01.01.2021 розмір орендної плати становить 7 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить на час складання договору загальна суму на рік – 1006101, 52 грн. (п. 9 договору).
За актом приймання – передачі від 23.06.2021 Краматорська міська рада передала, а ТОВ «ФР-101» прийняло земельну ділянку площею 1,2400 га з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 для будівництва і обслуговування торгово-розважального центру, що знаходиться за адресою: м. Краматорськ, перехрестя вул. Бєляєва та вул. Кришталева; земельна ділянка передана на термін, зазначений у п. 8 договору оренди.
Вказаний договір оренди землі від 23.06.2021 не було поновлено, доказів повернення земельної ділянки Краматорській міській раді матеріали справи не місять. 
Як зазначає позивач, з метою досудового врегулювання спору 09.02.2024 року Краматорською міською військовою адміністрацією Краматорського району Донецької області на адресу відповідача направлявся лист, в якому адресант, посилаючись на статті 116, 125, 206 Земельного кодексу України зазначив, що земельна ділянка комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 використовується відповідачем без оформлення правовстановлюючих документів, орендна плата не сплачується, в тому числі вказано про необхідність оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку. Зазначено, що внаслідок бездіяльності відповідача щодо оформлення належним чином права користування зазначеною земельною ділянкою, за період з 01.07.2022 по 31.01.2024 за рахунок не сплати орендної плати за землю ТОВ «ФР-101» отримало безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати за землю в сумі 1944229,08 грн. До листа було додано розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267. На підтвердження обставин направлення вказаного листа відповідачу додано рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення.
01.10.2024 членами робочої групи з обстеження земельних ділянок комунальної власності, діючими на підставі розпорядження начальника Краматорської міської військової адміністрації від 30.09.2024 №1038-р, відповідно до положень Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», проведено обстеження земельної ділянки, що розташована на перехресті вул. Бєляєва та вул. Кришталева (кадастровий номер 1412900000:00:004:0267), про що складено акт обстеження земельної ділянки № 5. 
За результатами проведеного обстеження земельної ділянки на місцевості встановлено, що на земельній ділянці комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 знаходиться залізобетонний одноповерховий каркас недобудованої будівлі. Територія незавершеного будівництва захаращена зеленою гущавиною. Доступ до земельної ділянки вільний, без огорожі. На час обстеження на земельній ділянці відсутні ознаки ведення господарської діяльності, будь-яких зовнішніх пошкоджень незавершеного будівництва від ракетних обстрілів візуально не виявлено. 
Листом ГУ ДПС у Донецькій області від 05.09.2024 повідомлено Краматорську міську військову адміністрацію про те, що ТОВ «ФР-101» перебуває на обліку в ГУ ДПС у Донецькій області у якості платника орендної плати з юридичних осіб, у зв`язку з користуванням земельною ділянкою загальною площею 12400 кв.м. з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 на умовах оренди. За даними інтегрованої карти платника за період з 01.07.2022 по 31.07.2024 від ТОВ «ФР-101» плата за землю (земельний податок з юридичних осіб/орендна плата з юридичних осіб) до місцевого бюджету Краматорської МТГ не надходила. 
Позивач зазначає, що станом на день подачі позову, заяв чи клопотань від ТОВ «ФР-101», з приводу оформлення договірних орендних відносин, до Краматорської міської ради не надходило; речове право на земельну ділянку з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 у Державному реєстрі речових прав за ТОВ «ФР-101» не зареєстровано. Таким чином, відповідач використовує земельну ділянку комунальної власності без виникнення права власності/користування такою земельною ділянкою та без здійснення державної реєстрації цих прав відповідно до вимог статей 125, 126 Земельного кодексу України.
Вважаючи порушеним своє право, Краматорська міська рада звернулася до Господарського суду Донецької області з позовом, у якому просить стягнути з ТОВ «ФР-101» безпідставно збережені кошти у розмірі 3055500,85 грн орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 без оформлених правовстановлюючих документів за період з 01.07.2022 по 30.11.2024.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції погодився з доводам позивача та дійшов висновку, що ТОВ «ФР-101», шляхом користування земельною ділянкою комунальної власності по вул. Бєляєва без оформлення правовстановлюючих документів на землю, за період з 01.07.2022 по 30.11.2024 зберігало у себе безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати, що призвело до недоотримання Краматорською міською радою доходів у вигляді орендної плати в сумі 3055500,85 грн, які підлягають поверненню на підставі ст. 1212 ЦК України. 
Надаючи власну правову кваліфікацію обставинам справи, колегія суддів зазначає таке. 
Відповідно до положень ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.
Предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Відповідно до частин 1, 2 статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.
Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт «в» частини 1 статті 96 цього Кодексу).
Згідно зі статтею 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.
Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності(підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункти 14.1.72, 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).
У відповідності до ст. 122 - 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі продажу права оренди земельної ділянки. Тож, особи, які отримують земельну ділянку комунальної власності в користування за договором оренди, зобов`язані сплачувати з неї орендну плату. 
Водночас Земельний кодекс України регламентує перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом прав на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду) та об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці. Відповідно до положень ст. 120 цього Кодексу у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку. При вчиненні правочину, що передбачає перехід права власності на зазначений об`єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті. Якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування із заявою про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, що належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Частиною першою статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України. Істотною умовою договору, який передбачає перехід права власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, який розміщений на земельній ділянці і перебуває у власності відчужувача, є умова щодо одночасного переходу права власності на таку земельну ділянку (частку у праві спільної власності на неї) від відчужувача (попереднього власника) відповідного об`єкта до набувача такого об`єкта.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 зазначила, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомий ще за часів Давного Риму (лат. solo cedit - збудоване приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він продиктований як потребами обороту, так і загалом самою природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктів нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані. Отже, об`єкт нерухомості та земельна ділянка, на якій цей об`єкт розташований, за загальним правилом мають розглядатися як єдиний об`єкт права власності.
Звідси власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто інший, окрім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, оскільки вона зайнята об`єктом нерухомого майна (аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у постанові від 15.12.2021 у справі № 924/856/20, постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 05.08.2022 у cправі №922/2060/20).
При цьому, проаналізувавши, зокрема, положення статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України крізь призму змін у законодавстві на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об`єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» від 08.09.2021 № 1720-IX та зважаючи на принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об`єктів (перелік яких розкривається, зокрема, у статті 120 ЗК України, у редакції зі змінами) колегія суддів вважає, що наявність на спірній земельній ділянці майнових об`єктів (у тому числі об`єкта незавершеного будівництва), належних відповідачу на праві приватної власності виключає будь-яку можливість власника земельної ділянки вчиняти дії щодо спірної земельної ділянки.
Таким чином, положення статей 120, 125 Земельного кодексу України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, ураховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем тієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розташований, а відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформлення прав на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.
Отже, фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути такі кошти власникові земельної ділянки на підставі положень частини 1 статті 1212 ЦК України.
Таким чином, з дня набуття права власності на об`єкт нерухомого майна власник цього майна стає фактичним користувачем земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, а тому саме із цієї дати у власника об`єкта нерухомого майна виникає обов`язок сплати за користування земельною ділянкою, на якій таке майно розташовано. При цьому, до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, такі кошти є безпідставно збереженими.
Згідно з частинами 1 - 4, 9 статті 79-1 Земельного кодексу України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.
Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.
Як свідчать матеріали справи, Краматорська міська рада є власником земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267. 
Об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці площею 1,24 га, кадастровий номер 1412900000:00:004:0267.
Право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано за відповідачем на підставі договору оренди землі від 29.03.2019, видавник: Краматорська міська рада; дозвіл на будівельні роботи, серія та номер: 09/09/1103, виданий15.12.2009, видавник: Інспекція державного архітектурно – будівельного контролю у Донецькій області. 
Рішенням Краматорської міської ради від 31.03.2021 №7/VIII-347 «Про поновлення договорів оренди землі юридичним та фізичним особам», з урахуванням рішення Краматорської міської ради від 28.04.2021 №8/ VIII-412 «Про внесення змін до деяких рішень міської ради щодо регулювання земельних відносин» ТОВ «ФР-101» поновлено договір оренди землі за адресою: перехрестя вул. Бєляєва та вул. Кришталева 1,2400 га для будівництва та обслуговування торгово-розважального центру (код КВЦПЗ 03.07) шляхом укладання договору оренди землі строком на 1 рік (кадастровий номер: 1412900000:00:004:0267).
23.06.2021 на підставі вищевказаних рішень Краматорської міської ради сторонами укладено договір оренди землі строком на 1 рік та підписано акт приймання передачі земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267.
В матеріалах справи відсутнє відповідне рішення органу місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі після закінчення строку дії договору від 23.06.2021. Також, матеріали справи не містять доказів повернення відповідачем позивачу земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267. 
Отже, ТОВ «ФР-101» фактично використовує зазначену земельну ділянку без достатньої правової підстави та за рахунок власника земельної ділянки – Краматорської міської ради, зберігає у себе кошти, які мало сплатити за оренду земельної ділянки, зобов`язане повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 Цивільного кодексу України.
Відповідно до пункту 289.1 ст. 289.1 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.
Згідно зі статтею 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Постановою Кабінету Міністрів України від 03.11.2021 №1147 затверджено Методику нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка встановлює методологічні засади проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка застосовується у випадках, визначених Законом України «Про оцінку земель». Об`єктом нормативної грошової оцінки є земельні ділянки усіх категорій та форм власності в межах території територіальної громади (або її частини). За результатами проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Датою нормативної грошової оцінки земельної ділянки є дата, зазначена в технічній документації. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою, форму якої наведено в додатку 16, що подається в електронній або паперовій формі, як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок за формою згідно з додатком 17. Витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок оформляється і видається автоматично в електронній формі з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20 зазначила, що результатом нормативної грошової оцінки конкретної земельної ділянки є технічна документація на неї, а надання витягу з технічної документації є послугою компетентного органу (Держгеокадастру та його територіальних органів), який веде відповідний облік. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є в Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. 
Верховний Суд у постанові від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19 зазначив, що чинне земельне законодавство, в тому числі ст. 20 Закону України «Про оцінку земель», не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі «реального часу», тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.
Розрахунковим періодом обчислення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати позивачем визначено з 01.07.2022 по 30.11.2024. Розрахунок здійснений на підставі витягу №НВ-1400155982024 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267, дата формування витягу 13.08.2024.
Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру у листі від 12.01.2024 №6-28-0.222-600/2-24 «Про індексацію нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік» (який є у загальному доступі) зазначила, що за інформацією Державної служби статистики України, індекс споживчих цін за 2023 рік становить 105,1%. Значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2023 рік становить 1,051. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель (пункт 289.2 статті 289 Податкового кодексу України). Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель у розрізі років становить, зокрема, 2021 рік – 1,1 (для земель несільськогосподарського призначення); 2022 рік – 1,15 (для земель і земельних ділянок (крім сільськогосподарських угідь).
Таким чином, нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267 складає: в 2024 році - 19112383,80 грн (з коефіцієнтом індексації 1,051), в 2023 році - 18184951,28 грн (з коефіцієнтом індексації 1,15), в 2022 році - 15813001,12 грн (з коефіцієнтом індексації 1,1).
Розмір орендної плати за земельні ділянки на території м. Краматорська у відсотках від нормативної грошової оцінки землі в період з 01.01.2021 року визначається відповідно рішення Краматорської міської ради від 24.06.2020 №70/VII-340 «Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м. Краматорська у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок» (рішення є у загальному доступі). Згідно зазначеного, розмір орендної плати для земель громадської забудови, які призначені для будівництва і обслуговування будівель торгівлі (код КВЦПЗ - 03.07) складає 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Так, відповідно до розрахунку безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за землю з кадастровим номером 1412900000:00:004:0267, в період з 01.07.2022 по 30.11.2024 сума безпідставно збережених коштів складає 3055500,85 грн, з яких:
- 2022 рік (01.07.2022 - 31.12.2022), що складає 184 дня – 15813001,12*7%/365*184 =558 003,98 грн.; де 15813001,12– нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2022 році; 7% - ставка орендної плати; 184 – кількість днів фактичного використання земельною ділянкою; 365 – кількість днів в 2022 році;
- 2023 рік (01.01.2023-31.12.2023), що складає 365 днів – 18184951,28*7% = 1272946,59 грн., де 18184951,28– нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2023 році; 7% - ставка орендної плати; 365 – кількість днів в 2023 році;
- 2024 рік (01.01.2024-30.11.2024), що складає 335 днів – 1224550,27 грн. 19112 383,8*7%/366*335 = 1 224 550,27 грн., де 19 112 383,8– нормативна грошова оцінка земельної ділянки в 2024 році; 7% - ставка орендної плати; 335 - кількість днів фактичного використання земельною ділянкою; 366 – кількість днів в 2024 році.
Колегія суддів перевіривши розрахунок безпідставно збережених коштів, дійшла висновку про його обґрунтованість. 
Відповідно до статей 1212-1214 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе без достатньої правової підстави, зобов`язана повернути потерпілому це майно та відшкодувати всі доходи, які вона одержала або могла одержати від цього майна.
Апеляційний господарський суд приймає до уваги, що розрахунок розміру безпідставно збережених коштів за використання земельної ділянки був здійсненій позивачем у відповідності до витягу НВ-1400155982024 від 13.08.2024 з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки нормативно-правових актів у сфері визначення розміру орендної плати міста Краматорська, з урахуванням чинних коефіцієнтів індексації. І оскільки відповідач у період з 01.07.2022 по 30.11.2024 не вносив за користування вищенаведеною земельною ділянкою плати за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно зі ст. 74 ГПК України  кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підставі викладеного, враховуючи, що суд першої інстанції ухвалив рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення без змін.
Керуючись статтями 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України,

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ФР-101» залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Донецької області від 10.03.2025 у справі №905/1617/24 залишити без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення  Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286-289 Господарського процесуального кодексу України.
    Повна постанова складена 04.07.2025.

Головуючий суддя                                                                    О.О. Крестьянінов

Суддя                                                                                           Н.О. Мартюхіна  

Суддя                                                                                           О.Є. Медуниця