УХВАЛА
04 червня 2025 року
м. Київ
справа № 925/632/19
провадження № 12-26гс25
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Банаська О. О.,
суддів Булейко О. Л., Воробйової І. А., Єленіної Ж. М., Ємця А. А., Кишакевича Л. Ю., Короля В. В., Кравченка С. І., Кривенди О. В., Мазура М. В., Мартєва С. Ю., Пількова К. М., Погрібного С. О., Стрелець Т. Г. , Ступак О. В., Ткача І. В., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.,
перевіривши наявність підстав для розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи
за касаційною скаргою Фермерського господарства «Петраківське»
на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року
у складі судді Спаських Н. М.
та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року
у складі колегії суддів Яценко О. В. (головуючої), Яковлєва М. Л., Хрипуна О. О.
за позовом Фермерського господарства «Петраківське»
до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (замінено на Калинопільську селищну раду)
за участю Черкаської обласної прокуратури,
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
УСТАНОВИЛА:
Короткий зміст і підстави заявлених позовних вимог
1. Фермерське господарство «Петраківське» (далі - ФГ «Петраківське») звернулось до Господарського суду Черкаської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Черкаській області (ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26 жовтня 2021 року замінено на правонаступника - Катеринопільську селищну раду), в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17 липня 2019 року просило суд:
-визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах укладений 20 квітня 2012 року договір оренди землі щодо земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області (далі - Вербовецька сільрада);
-визнати укладеною додаткову угоду про поновлення вказаного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах в запропонованій позивачем редакції.
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач відповіді на таке звернення не надав. Враховуючи те, що після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує використання земельної ділянки за призначенням, сплачує орендні платежі, а відповідач приймає ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то позивач вважає, що договір має бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.
Короткий зміст рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій за результатами первинного розгляду справи 
3. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 20 вересня 2019 року, яке залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14 червня 2022 року, позов задоволено повністю.
4. Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовані тим, що судами встановлено наявність всіх юридичних фактів, передбачених частиною шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», для поновлення договору оренди землі на новий строк.
5. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 липня 2022 року частково задоволено заяву ФГ «Петраківське» про ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу та стягнуто з Катеринопільської селищної ради на користь ФГ «Петраківське» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7 000,00 грн.
6. Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21 вересня 2022 року постанову Північного апеляційного господарського суду від 14 червня 2022 року, додаткову постанову Північного апеляційного господарського суду від 12 липня 2022 року і рішення Господарського суду Черкаської області від 20 вересня 2019 року у справі № 925/632/19 скасовано, справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Черкаської області.
7. Верховний Суд вказав на неузгодженість висновку судів попередніх інстанцій стосовно того, що строк дії договору оренди землі розпочався з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації договору оренди землі, з вимогами норм законодавства, чинного на момент укладення цього договору, а доводи прокурора в цій частині є обґрунтованими. Отже судами попередніх інстанцій належним чином не встановлено момент набрання чинності спірного договору оренди землі, а отже, і початку строку його дії. При цьому проведення 09 жовтня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами 20 квітня 2012 року [тобто до внесення вказаних змін до Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та Закону України «Про оренду землі»], не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі).
Короткий зміст рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій за результатами нового розгляду справи 
8. Ухвалою від 16 лютого 2023 року Господарський суд Черкаської області з урахуванням уточнень позивача щодо заявлених позовних вимог закрив провадження в частині вимоги визнати поновленим укладений 20 квітня 2012 року між Катеринопільською районною державною адміністрацією та ФГ «Петраківське» договір оренди землі, відтак на розгляді суду залишилась лише позовна вимога про визнання укладеною орендодавцем - управлінням Держгеокадастру у Черкаській області та ФГ «Петраківське» додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 20 квітня 2012 року щодо земельної ділянки з кадастровим № 7122281000:02:002:0006 в редакції позивача, яка була наведена в позові.
9. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 19 травня 2024 року у позові ФГ «Петраківське» відмовлено повністю.
10. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив із того, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року з юридичної точки зору чинності не набув, незважаючи на те, що він сторонами фактично виконувався - земельну ділянку було передано у користування, орендна плата сплачувалася орендарем та приймалася орендодавцем.
11. За наявності факту не набрання чинності договором оренди землі від 20 квітня 2012 року через відсутність його державної реєстрації, сплив визначеного строку дії цього договору, не виникнення в зв`язку із цим у позивача права оренди земельної ділянки, відсутність норми чинного законодавства, яка б встановлювала правомірність фактичного користування позивачем земельною ділянкою у ситуації, що виникла у спорі, - поновлення такого договору на новий строк шляхом визнання додаткової угоди до договору оренди від 20 квітня 2012 року укладеною, є неможливим за правилами Закону України «Про оренду землі», які поширюються виключно на договори, що укладені та набрали чинності з дотриманням правил та порядку, визначених законодавством.
12. Постановою від 28 листопада 2024 року Північний апеляційний господарський суд рішення суду першої інстанції залишив без змін з тих же підстав.
Подання касаційної скарги
13. ФГ «Петраківське» звернулось до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове, яким позов задовольнити.
14. Скаржник зазначає, що подає касаційну скаргу на підставі пунктів 1, 2 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі -ГПК України).
15. Обґрунтовуючи пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції застосував статтю 33 Закону України «Про оренду землі» та статтю 638 ЦК України без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду, а саме:
-Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 10 січня 2024 року у справі № 390/964/21 та Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше);
-Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами).
16. Також скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно застосував висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, оскільки у справах № 696/1693/15-ц та № 925/632/19 відрізняються фактичні обставини справи.
17. Крім цього, на думку скаржника, існує необхідність відступити від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України.
18. Скаржник звертає увагу, що в усіх процесуальних документах по суті справи сторони (в тому числі відповідачі) і прокурор визнавали, що договір оренди землі від 20 квітня 2012 року в силу вимог пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» набрав чинності після державної реєстрації речового права оренди (09 жовтня 2013 року), що є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди позивача на земельну ділянку.
19. Скаржник подав також клопотання, в якому просив передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу (шляхом уточнення) від висновків щодо застосування норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» та статті 638 ЦК України, викладених в пунктах 45 і 46 постанови Великої Палати Верховного суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц.
Рух касаційної скарги 
20. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10 березня 2025 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФГ «Петраківське» на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року і постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року  у справі № 925/632/19.
21. 16 квітня 2025 року Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду постановив ухвалу, якою передав справу № 925/632/19 на розгляд Великої Палати Верховного Суду  на підставі частини четвертої статті 302 ГПК України, оскільки колегія суддів вважає за необхідне відступити шляхом уточнення від висновку Верховного Суду, викладеного Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц.
Мотиви передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду
22. Обґрунтовуючи необхідністьпередачі справи, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не погоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц щодо моменту набрання чинності договором оренди земельної ділянки.
23. Зокрема у зазначеній постанові, Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.
24. Тож у наведеній постанові Велика Палата Верховного Суду зазначила, що проведення після 01 січня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року. Оскільки відповідач не здійснив державну реєстрацію договору оренди землі, договір між позивачем та відповідачем чинності не набрав.
25. Отже, як зазначила колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, у зазначеній постанові Велика Палата Верховного Суду фактично констатувала, що орендар, уклавши договір оренди землі до 2013 року та не зареєструвавши його, не набуває права оренди на цю земельну ділянку і у тому разі, якщо він зареєстрував право оренди в порядку, передбаченому після 2013 року.
26. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, що за обставинами справи, що розглядається, 20 квітня 2012 року сторони уклали договір оренди землі, який не був зареєстрований у строк до 01 січня 2013 року.
27. Натомість 09 жовтня 2013 року державний реєстратор на підставі спірного договору оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно провів державну реєстрацію права оренди за позивачем.
28. Суди попередніх інстанцій, за результатами нового розгляду справи дійшли висновку про відмову в задоволенні позову з тих підстав, що оскільки договір оренди не був зареєстрований до 01 січня 2013 року, а було лише зареєстровано речове право оренди по цьому договору, то такий договір чинності не набрав і, відповідно, позивач не набув прав орендаря за спірним договором оренди землі.
29. Зокрема, суди попередніх інстанцій вказали, що проведення 09 жовтня 2013 року державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі, підписаного сторонами 20 квітня 2012 року, не може підмінити державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), а тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеним до 01 січня 2013 року.
30. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду, обґрунтовуючи необхідність відступу від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, стверджує, що він призводить до того, що, на відміну від ситуації, яка існувала у цій сфері до 01 січня 2013 року, орендар взагалі позбавлений можливості вчинити дії, від яких залежить чинність договору оренди землі (незалежно від його добросовісної поведінки) і змушений повторно врегульовувати орендні відносини. Водночас його зареєстроване і підтверджене державою право оренди ставиться під сумнів за відсутності законодавчих заборон чи перешкод для такої реєстрації.
31. Колегія суддів звертає увагу, що за сталою та послідовною практикою Верховного Суду, у разі, якщо договір виконувався обома сторонами (зокрема, орендар користувався майном і сплачував за нього, а орендодавець приймав платежі), то кваліфікація договору як неукладеного виключається, такий договір оренди вважається укладеним та може бути оспорюваним (за відсутності законодавчих застережень про інше) (аналогічні правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц).
32. Також на переконання колегії суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, орендар, який належним чином зареєстрував право оренди на земельну ділянку (після 2013 року), користувався цією земельною ділянкою, сплачував за неї відповідну плату, мав правомірні очікування того, що право оренди на цю земельну ділянку все ж виникло, водночас інший підхід, на її думку, створює правову невизначеність в контексті правовідносин, що виникають між сторонами такого договору, оскільки з одного боку договір оренди виконується упродовж тривалого строку і це сторони це не заперечують, а з іншого - право оренди відсутнє.
33. Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду зазначив, зокрема, що причинами для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати можуть бути вади попереднього рішення чи групи рішень (їх неефективність, неясність, неузгодженість, необґрунтованість, незбалансованість, помилковість); зміни суспільного контексту.
34. З огляду на зазначене вище, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду вважає, що є необхідність відступити від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, зазначивши, що проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі підписаного сторонами до 01 січня 2013 року, хоч не може підмінити державну реєстрацію самого договору (оскільки державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору оренди землі), проте подальша реєстрації права оренди за цим договором та виконання сторонами такого незареєстрованого договору протягом тривалого періоду є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту набуття речового права оренди у сторони такого договору на земельну ділянку. 
Мотиви, з яких виходить Велика Палата Верховного Суду, постановляючи ухвалу
35. Відповідно до частини четвертої статті 302 ГПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії суддів, палати або об`єднаної палати, передає справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо така колегія (палата, об`єднана палата) вважає за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні Великої Палати.
36. Велика Палата Верховного Суду вважає мотиви, на підставі яких постановлено ухвалу Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 квітня 2025 року у справі № 925/632/19, обґрунтованими та приймає справу до розгляду.
37. Відповідно до частини першої статті 301 ГПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження. Частиною третьою цієї ж статті встановлено, що розгляд справ у суді касаційної інстанції здійснюється у судовому засіданні з повідомленням учасників справи.
38. Отже, справа розглядатиметься в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням учасників справи, явка яких не є обов`язковою згідно з приписами частини другої статті 120 та частини другої статті 121 ГПК України.
Керуючись статтями 120, 121, 233 - 235, 301, 302, 303 Господарського процесуального кодексу України, Велика Палата Верховного Суду
УХВАЛИЛА:
1. Прийняти до розгляду справу № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25) за касаційною скаргою Фермерського господарства «Петраківське» на рішення Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2024 року та постанову Північного апеляційного господарського суду від 28 листопада 2024 року.
2. Призначити справу № 925/632/19 (провадження № 12-26гс25) до розгляду Великою Палатою Верховного Суду у судовому засіданні з повідомленням учасників справи на 16 липня 2025 року о 12 годині 00 хвилин у приміщенні Верховного Суду за адресою: м. Київ, вул. Пилипа Орлика, 8.
Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та оскарженню не підлягає.
 
Суддя-доповідач	 	 	 	О. О. Банасько	
Судді:	 	О. Л. Булейко	 	К. М. Пільков	
 	 	І. А. Воробйова	 	С. О. Погрібний	
 	 	Ж. М. Єленіна	 	Т. Г. Стрелець	
 	 	А. А. Ємець	 	О. В. Ступак	
 	 	Л. Ю. Кишакевич	 	І. В. Ткач	
 	 	В. В. Король	 	О. С. Ткачук	
 	 	С. І. Кравченко	 	В. Ю. Уркевич	
 	 	О. В. Кривенда	 	Є. А. Усенко	
 	 	М. В. Мазур	 	Н. В. Шевцова	
 	 	С. Ю. Мартєв