УХВАЛА
 
02 червня 2025 року
м. Київ
 
справа № 727/6125/23
провадження № 61-12305сво24
 
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Грушицького А. І. (суддя-доповідач),
суддів: Гулька Б. І., Крата В. І., Луспеника Д. Д., Синельникова Є. В., Фаловської І. М., Червинської М. Є., 
 
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд», 
відповідачі: обслуговуючий кооператив «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Надія Василівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року у складі колегії суддів: Кулянди М. І., Одинака О. О., Половінкіної Н. Ю. та додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року у складі колегії суддів: Кулянди М. І., Одинака О. О., Височанської Н. К.,
 
у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Надія Василівна, про визнання недійсними договорів 
купівлі-продажу,
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2023 року товариство з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» 
(далі - ТОВ «Гіпербуд») звернулось до суду з позовом до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект» 
(далі - ОК «ЖБК «Проспект»), ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу 
Макєєва Н. В., про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.
 
В обґрунтування позову вказувало, що 14 квітня 2017 року 
ОК «ЖБК «Проспект» та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу, за умовами якого кооператив (продавець) передав за плату, а ОСОБА_1 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) №  НОМЕР_1 , що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
 
20 січня 2022 року ОСОБА_1 (продавець) та ОСОБА_2 (покупець) уклали договір купівлі-продажу, за умовами якого ОСОБА_1 (продавець) передав за плату, а ОСОБА_2 (покупець) прийняв у власність нежитлове приміщення (торгове приміщення) №  НОМЕР_1 , що розташоване 
за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Вказані договори порушують права позивача, у зв`язку з чим мають бути визнані недійсними.
 
Позивач є орендарем земельної ділянки на 
АДРЕСА_1 на підставі договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року.
 
29 серпня 2012 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області видала ТОВ «Гіпербуд» дозвіл на виконання будівельних робіт № ЧВ11412152339 на будівництво на вказаній земельній ділянці будинку 
з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом, де позивач в подальшому здійснив будівництво торгового центру.
 
ТОВ «Гіпербуд» здійснило будівництво торгового центру на вказаній земельній ділянці, по завершенню якого звернулось до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради із заявою про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію, однак отримало відмову через недостовірні дані щодо земельної ділянки.
В подальшому, Чернівецька міська рада в односторонньому порядку розірвала договір оренди землі з позивачем та уклала такий з відповідачем - ОК «ЖБК «Проспект», що зумовило судові процеси.
 
Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року в справі № 926/4124/16, яке набрало законної сили, рішення міської ради визнав недійсним та скасував, а договір оренди землі № 10303 
від 24 жовтня 2016 року, укладений між міською радою та ОК «ЖБК «Проспект» визнав недійсним.
 
Позивач зазначав, що ОК «ЖБК «Проспект» в незаконний спосіб, використовуючи зазначений договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, отримав сертифікат готовності на закінчений будівництвом 
об`єкт - «будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом за адресою: АДРЕСА_1 (І черга - будівництво торгового центру)».
 
Зазначений сертифікат в подальшому скасований постановою Західного апеляційного господарського суду від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18.
 
ОК «ЖБК «Проспект» на підставі вказаних скасованих судами документів, а саме: договору оренди землі та сертифікату, неправомірно набув статусу замовника будівництва та оформив право власності на торговий центр, після чого продав спірні нежитлові приміщення в торговому центрі ряду юридичних та фізичних осіб.
 
Посилаючись на викладене, позивач просив суд:
-визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення НОМЕР_1, загальною площею 58,3 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 14 квітня 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ОК «ЖБК«Проспект», посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 5858;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення (торгового приміщення) № НОМЕР_1 , загальною площею 58,3 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , від 20 січня 2022 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. та зареєстрований в реєстрі за № 621.
Стислий виклад змісту судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Шевченківський районний суд м. Чернівці рішенням від 20 травня 2024 року позов задовольнив у повному обсязі.
 
Суд першої інстанції виходив з того, що позивач довів порушення його права власності оспорюваними правочинами, оскільки ОК «ЖБК«Проспект» не був власником майна (речей та прав), які було відчужено за договором 
купівлі-продажу нежитлового приміщення, а отже, відповідно до вимог статей 203, 655, 656, 658 ЦК України не мав права укладати угоди по його відчуженню.
 
ОСОБА_1 фактично не набув права власності на спірне нежитлове приміщення за вказаним договором купівлі-продажу від 14 квітня 2017 року, а тому не міг передати право власності на зазначене нежитлове приміщення ОСОБА_2 шляхом укладення спірного договору купівлі-продажу від 20 січня 2022 року.
 
Додатковим рішенням Шевченківський районний суд м. Чернівці 
від 03 червня 2024 року вирішив питання щодо розподілу судових витрат.
 
Чернівецький апеляційний суд постановою від 08 серпня 2024 року апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Проспект» задовольнив.Рішення суду першої інстанції та додаткове рішення скасував, ухвалив нове рішення про відмову в позові. Вирішив питання розподілу судових витрат.
 
Відмовляючи у позові, апеляційний суд виходив з того, що обраний позивачем спосіб захисту не є ефективним та не забезпечує ефективне поновлення його порушеного права. Належним та ефективним способом захисту прав та інтересів позивача, яке відновить його становище, буде саме позов про визнання майнових прав на нежитлове приміщення (торгове приміщення) НОМЕР_1, загальною площею 58,3 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та витребування спірного майна. Додаткове рішення суду першої інстанції є похідним від основного рішення, а тому воно також підлягає скасуванню.
 
Додатковою постановою від 04 вересня 2024 року Чернівецький апеляційний суд у задоволенні заяви позивача про стягнення судових витрат на професійну правничу допомогу відмовив.
 
Відмовляючи у задоволенні заяви позивача про стягнення витрат на правничу допомогу, суд апеляційної інстанції керувався частиною другою статті 141 ЦПК України, відповідно до якої інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, у разі відмови в позові покладаються на позивача.
 
Короткий зміст вимог касаційних скарг
 
06 вересня 2024 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ТОВ «Гіпербуд» - Стороженка Ю. В., в якій він просить постанову суду апеляційної інстанції скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.
 
24 вересня 2024 року до Верховного Суду також надійшла касаційна скарга представника ТОВ «Гіпербуд» - Стороженка Ю. В., в якій він просить додаткову постанову апеляційного суду скасувати та ухвалити нове рішення, яким задовольнити заяву позивача про стягнення з ОК «ЖБК «Проспект» витрат на професійну правничу допомогу в суді апеляційної інстанції в розмірі 10 000 грн.
 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційні скарги
 
Касаційна скарга на постанову Чернівецького апеляційного суду 
від08 серпня 2024 рокумотивована посиланням на помилковість висновку апеляційного суду про обрання позивачем неналежного способу захисту.
 
Заявник вважає, що в результаті задоволення позовних вимог про визнання майнових прав на нежитлове приміщення, позивач не стане власником цього нежитлового приміщення як об`єкта нерухомості та не набуде права витребувати його з чужого незаконного володіння.
 
Крім того, оскільки позивач є замовником будівництва, то він має здавати об`єкт в експлуатацію та оформляти право власності на нього в порядку, встановленому частиною другою статті 331 ЦК України, а не визнавати майнові права на нежитлове приміщення.
 
Просить врахувати, що у справі № 727/7731/22 Верховний Суд вже здійснював аналіз того, чи буде витребування майна з чужого незаконного володіння належним способом захисту права ТОВ «Гіпербуд» й зробив висновок на користь такого способу захисту права як визнання договору недійсним.
 
Касаційна скарга на додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року мотивована тим, що у разі скасування постанови апеляційного суду підлягає скасуванню й додаткова постанова апеляційного суду як невід`ємна складова постанови апеляційного суду.
 
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
 
11 та 15 жовтня 2024 року ОК «ЖБК «Проспект» подав відзиви на касаційні скарги та навів наступні мотиви для відмови у їх задоволенні.
 
Обраний позивачем спосіб захисту є неналежним, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. 
 
Позивач не зазначає жодної з передбачених законом підстав для оспорювання договору, передбаченого статтями 203, 215 ЦК України. 
 
Позивач вказує на неможливість ввести об`єкт в експлуатацію, однак він жодного разу не звертався до Чернівецької міської ради. На думку ОК «ЖБК«Проспект», тільки офіційна відмова, надана Чернівецькою міською радою ТОВ «Гіпербуд» про неможливість введення об`єкта в експлуатацію у зв`язку з наявністю оскаржуваних договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, є належним доказом порушеного права позивача.
 
Постанова Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та додаткова постанова Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року є законними і обґрунтованими, ухвалені з дотриманням усіх норм матеріального та процесуального права.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Верховний Суд ухвалою від 12 вересня 2024 рокувідкрив касаційне провадження за касаційною скаргою на постанову Чернівецького апеляційного суду від 08 серпня 2024 року та витребував матеріали справи з Шевченківського районного суду м. Чернівці. 
 
07 жовтня 2024 року матеріали справи № 727/6125/23надійшли до Верховного Суду.
 
Верховний Суд ухвалою від 07 жовтня 2024 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою на додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 04 вересня 2024 року.
 
Ухвалою від 12 лютого 2025 року Верховний Суд призначив справудо судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 19 лютого 2025 року передав справу на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду.
 
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду ухвалою від 04 березня 2025 року прийняв справу та призначив її до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
 
Фактичні обставини
 
Згідно з договором купівлі-продажу від 14 квітня 2017 року, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. за реєстровим № 5858, продавець - ОК «ЖБК «Проспект» передав за плату, а покупець - ОСОБА_1 прийняв у власність нежитлове приміщення під номером 344, загальною площею 58,3 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Відповідно до пунктів 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом даного договору становить 371 200 грн, відповідно до довідки про балансову вартість, виданої ОК «ЖБК «Проспект» 14 квітня 2017 року за № 189. За погодженням сторін продаж приміщення здійснювався за 371 200 грн, які покупець зобов`язувався сплатити продавцю у строк до 18 квітня 2017 року.
 
Згідно з договором купівлі-продажу від 20 січня 2022 року, посвідченим приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Макеєвою Н. В. за реєстровим № 121, продавець - ОСОБА_1 передав за плату, а покупець - ОСОБА_2 прийняв у власність нежитлове приміщення під номером 344, загальною площею 58,3 кв. м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Відповідно до пунктів 3, 4 договору купівлі-продажу балансова вартість нежитлового приміщення, що є предметом даного договору, становить 1 086 000 грн, відповідно до звіту про оцінку майна, проведеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Метрстат Групп» 19 січня 2022 року.
 
Згідно з договором оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладеним між Чернівецькою міською радою та ТОВ «Гіпербуд», предметом договору є строкове платне користування земельною ділянкою для будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями, яка знаходиться у АДРЕСА_1 (п. 1.1 договору).
 
Відповідно до пунктів 2, 3, 4 договору оренди площа земельної ділянки становить 1,3000 га, кадастровий номер земельної ділянки 7310136300:11:001:0022, нормативна грошова оцінка земельної ділянки 3 282 890,00 грн. Термін дії договору - 10 років і діє до 04 травня 2022 року. Річна орендна плата визначена за повний рік оренди 98 486,70 грн.
 
Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт від 29 серпня 2012 року № ЧВ 11412152339, наданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Чернівецькій області ТОВ «Гіпербуд» та генеральному підряднику дочірньому підприємству приватного підприємства «Капітал інвест груп» «Чернівцібудінвест», надано дозвіл на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Згідно зі звітом про фактичні результати стосовно відображення в бухгалтерському обліку та фінансовій звітності ТОВ «Гіпербуд», станом 
на 30 вересня 2016 року, витрати з будівництва об`єкта «будинок 
з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру)» становлять 47 663 752,69 грн.
 
Згідно з відмовою у видачі сертифікату від 05 січня 2017 року 
№ ЧВ 170170050382, наданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради за результатами розгляду поданої ТОВ «Гіпербуд» заяви про видачу сертифіката у видачі сертифіката на будівництво будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру) за адресою: м. Чернівці, проспект Незалежності, 131 - відмовлено.
 
Господарський суд Чернівецької області рішенням від 06 лютого 2017 року у справі № 926/4124/16 визнав недійсним та скасував рішення № 317 Чернівецької міської ради 10 сесії VІІ скликання від 28 липня 2016 року «Про припинення договору оренди землі № 7800 від 04 травня 2012 року, укладеного між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» у зв`язку з порушенням ст. 25 Закону України «Про оренду землі», пунктів 1.1, 5.2, 7.4.11 Договору та надання в оренду земельної ділянки»; визнав недійсним договір оренди землі № 10303 від 24 жовтня 2016 року, укладений між Чернівецькою міською радою та ОК «ЖБК «Проспект». Рішення набрало законної сили 04 квітня 2017 року.
 
Західний апеляційний господарський суд постановою від 26 січня 2021 року у справі № 926/1574/18 рішення господарського суду Чернівецької області від 21 листопада 2019 року у справі № 926/1574/18 скасував. Ухвалив нове рішення, яким визнав незаконними дії Чернівецької міської ради щодо видачі ОК «ЖБК «Проспект»сертифікату серії ЧВ № 164170531809 від 22 лютого 2017 року. Визнав незаконним та скасував сертифікат серії ЧВ №164170531809, виданий Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради 22 лютого 2017 року.
 
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно із частиною п`ятою статті 403 ЦПК України суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у касаційних скаргах доводи та аргументи відзивів на касаційні скарги, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав наявності виключної правової проблеми, вирішення якої необхідне для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.
 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Тлумачення правової норми судом у процесі вирішення спору з метою застосування закону до конкретних правовідносин, які виникли між сторонами, - одночасно і процесуальне право, і обов`язок суду. Жоден суд не може ухвалити рішення, не витлумачивши норму закону, яку він застосовує.
 
Венеціанська комісія й Дирекція з технічного співробітництва Генеральної Дирекції з прав людини та правових питань Ради Європи у спільному висновку № 588/2010 висловилися про те, що в основі ідеї створення верховного суду лежить саме надання ним як найвищим судовим органом загального тлумачення законодавства і в такий спосіб - забезпечення однакового застосування закону всіма судами на території держави. Саме таким шляхом ідуть європейські країни.
 
Отже, одним із завдань Верховного Суду є тлумачення норм права як спосіб забезпечення однакового застосування закону всіма судами на території держави.
 
З огляду на обставини справи, яку передано на розгляд Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, правового аналізу потребує питання ефективності та належності обраного позивачем способу захисту його прав, як забудовника (замовника будівництва), які він вважає порушеними.
 
Так, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України). 
 
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
 
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі (частини перша та друга статті 2 ЦПК України).
 
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту [див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17].
 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40)].
 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що, як правило, суб`єкт може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту його права чи інтересу. Такий спосіб здебільшого випливає із суті правового регулювання відповідних спірних правовідносин [див. постанови від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16 (пункт 5.6), від 06 лютого 2019 року у справі № 522/12901/17-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункт 88), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 75), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55)]. Застосування способу захисту має бути об`єктивно виправданим і обґрунтованим, тобто залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання, оспорення та спричинених відповідними діяннями наслідків [див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340 (пункт 6.41), від 11 вересня 2019 року у справі № 487/10132/14-ц (пункт 89), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (пункт 48), від 28 січня 2020 року у справі № 50/311-б (пункт 91), від 19 травня 2020 року у справі № 922/4206/19 (пункт 43), від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17 (пункт 67), від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (пункти 63, 89), від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справах № 334/3161/17 (пункт 55) і № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 (пункт 68), від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (пункт 119), від 16 вересня 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункт 19), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 143), від 14 грудня 2021 року у справі № 643/21744/19 (пункт 61), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.31), від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 21), від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (пункт 56), від 21 вересня 2022 року у справі № 908/976/19 (пункт 5.6), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (пункт 9.64), від 14 грудня 2022 року у справі № 477/2330/18 (пункт 55), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (пункт 86)].
 
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновлює порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування [див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року всправі № 910/10784/16].
 
Звертаючись до суду із цим позовом, ТОВ «Гіпербуд» посилалося на порушення його прав, як замовника будівництва (забудовника) будинку з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом на земельній ділянці, яка перебувала у нього на праві строкового платного користування на підставі договору оренди, укладеного між ним та Чернівецькою міською радою. 
 
При цьому, ТОВ «Гіпербуд» вказувало, що порушення його прав спричинили дії ОК «ЖБК «Проспект», пов`язані з неправомірним набуттям статусу замовника будівництва (на підставі відповідних документів, які в подальшому були скасовані в судовому порядку), оформленням права власності на торговий центр та подальшим відчуженням спірних нежитлових приміщень в торговому центрі певному колу юридичних та фізичних осіб, шляхом укладення відповідних договорів купівлі-продажу.
 
ТОВ «Гіпербуд» у якості способу захисту своїх прав обрало вимогу про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірного майна (ресцисорний позов). Вказувало, що внаслідок укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу порушено його права, як замовника будівництва, на здачу об`єкта будівництва в експлуатацію та оформлення права власності на новостворене нерухоме майно. Вважало, що саме такий спосіб захисту є належним та ефективним з огляду на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 23 липня 2024 року у справі № 727/11510/23 та від 19 жовтня 2023 року у справі № 727/7731/22, у яких це товариство також перебувало у процесуальному становищі позивача.
 
Проаналізувавши зміст вказаних постанов Верховного Суду, Об`єднана палата Касаційного цивільного суду зазначає, що наявність підстав для задоволення заявлених позовних вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, колегії суддів обґрунтовували існуванням у особи (заінтересованої особи), яка не була стороною правочину, але претендує на те, щоб майно перейшло у її володіння, законного права оспорювати такий правочин.
 
Видається, що наведений висновок узгоджується із практикою Великої Палати Верховного Суду [див. постанови від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23 (пункти 95, 96), від 11 жовтня 2023 року у справі № 756/8056/19, від 22 вересня 2022 року у справі № 125/2157/19 (пункт 55) та від 27 червня 2018 року у справі № 815/6945/16].
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 зазначено: …якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними.
 
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду звертає увагу, що наведений висновок Велика Палата Верховного Суду зробила досліджуючи питання ефективності захисту порушених речових прав інвестора будівництва, вказуючи при цьому що він є особою, яка первісно набуває право власності на об`єкт нерухомого майна, що споруджений за його кошти.
 
Про усталену практику захисту порушених речових прав інвестора Велика Палата Верховного Суду зазначала також у постанові від 13 липня 2022 року у справі № 199/8324/19 (на яку посилається колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, передаючи цю справу на розгляд об`єднаної палати), вказуючи на те, що якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Варто зазначити, що висновок про належність способу захисту порушених прав позивача у справі № 199/8324/19 Велика Палата Верховного Суду зробила виходячи із встановленої обставини перебування у власності позивача спірного нерухомого майна, що в подальшому стало предметом іпотеки. 
 
Крім того, згідно висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 грудня 2018 року у справі № 522/2110/15-ц, від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13, саме власнику або законному користувачу майна належить право на витребування майна з незаконного володіння.
 
Наведене дає підстави стверджувати, що витребування майна з незаконного володіння іншої особи є ефективним способом захисту права особи, яка була наділена правомочністю власника та, в силу незалежних від неї обставин, позбавлена такого правового статусу.
 
На переконання Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду висновок про належність обраного способу захисту та, відповідно, можливості застосування того чи іншого з вказаних висновків Верховного Суду до спірних правовідносин залежить від визначення правового статусу замовника, забудовника та інвестора будівництва, оскільки кожен із цих суб`єктів має власний обсяг прав і обов`язків, закріплених у законодавстві (зокрема, й прав на об`єкт нерухомості, який є предметом судового спору), а від їхнього статусу залежить коло можливих позовних вимог та обґрунтування підстав позову.
 
В даному контексті слід врахувати, що у чинному законодавстві України визначення поняття «забудовник» відсутнє. 
 
Аналіз хронології нормативного закріплення вказаної дефініції свідчить про використання законодавцем саме такого терміну в минулому, на що, зокрема, вказує зміст Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про архітектурну діяльність» від 01 серпня 2006 року № 58-V, яким внесено зміни до Закону України «Про архітектурну діяльність» та доповнено його статтю 1 абзацом одинадцятим такого змісту: «забудовник - особа, яка відповідно до закону отримала право власності або користування земельною ділянкою для містобудівних потреб та виконує передбачені законодавством дії, необхідні для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування». Крім того, текст вказаного закону після слова «замовник» в усіх відмінках і числах доповнено словом «(забудовник)».
 
В подальшому, Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16 вересня 2008 року № 509-VI абзац одинадцятий статті 1 Закону України «Про архітектурну діяльність» викладено в редакції, що є практично аналогічною попередній, вказаній вище, а саме: «замовник (забудовник) - фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування».
 
Натомість текст прийнятого 17 лютого 2011 року Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» № 3038-VI терміну «забудовник» не містить; цим же Законом внесено зміни до Закону України 20 травня 1999 року № 687-XIV «Про архітектурну діяльність», та, серед іншого, слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник».
 
Водночас термін «забудовник» використовується у Законі України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», а Закон України від 22 грудня 2006 року № 525-V «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» використовує термін «інвестор-забудовник».
 
Відповідно до статті 876 ЦК України власником об`єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено законом або договором.
 
При цьому у статусі замовника будівництва може бути як особа, яка безпосередньо здійснює будівництво, так й інвестор. Разом із цим законодавством не забороняється також й поєднання в одній особі усіх  трьох статусів: замовника, забудовника та інвестора.
 
Таким чином, без чіткого визначення правового статусу та правовстановлюючих обставин вибір способу захисту може бути неправильним або неефективним, що призведе до відмови у задоволенні позову або до неможливості реального відновлення порушених прав. Навпаки, правильно встановлений статус дозволяє обрати належний спосіб захисту, який буде максимально дієвим і сприятиме повному відновленню порушених інтересів у судовому порядку.
 
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми, обґрунтовує її наявність за кількісним та якісним критеріями, зокрема, наступним.
 
Кількісний критерій відбиває той факт, що правова проблема наявна не в одній якійсь конкретній справі, а у невизначеній кількості справ, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності.
 
З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми є нагальним для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі.
 
Зазначена правова проблема виявляється у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або вочевидь будуть виникати, з урахуванням актуальності юридичного питання, щодо якого є невизначеність у застосуванні норм.
 
Позивач здійснює дії на захист своїх прав, що стосуються не лише одного нежитлового приміщення під номером 344, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , а й інших приміщень за цією ж адресою. В цілому витрати позивача з будівництва об`єкта «будинок 
з вбудовано-прибудованими торгово-офісними приміщеннями та паркінгом (І черга - будівництво торгового центру)» становлять 47 663 752,69 грн.
 
Справа становить значний суспільний інтерес. Спір між інвесторами та забудовником торгового центру неодноразово висвітлювався у засобах масової інформації, що є загальновідомою інформацію та доступною для прочитання за допомогою пошукових систем в мережі Інтернет.
 
Справи щодо вказаного торгового центру знаходилися на розгляді не лише Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, але й Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду (№ 824/407/17-а, № 560/1347/23, № 560/1746/20, № 727/2670/17, № 824/442/17-а) та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду (№ 926/3515/22, № 926/2284/22, № 727/8819/16-а, № 926/661/20, № 926/1574/18). Також на цей час в судах Чернівецької області розглядається значна кількість подібних справ.
 
Правова проблема, що постала у цій справі, є актуальною для українського суспільства на нинішньому етапі його розвитку загалом, надзвичайно соціально чутливою, а отже й потребує свого нагального вирішення.
 
Варто взяти до уваги також і те, що означене питання є актуальним для судів всіх інстанцій цивільної і господарської юрисдикцій та зумовлює необхідність надання відповідей на питання щодо належності способу захисту прав позивача (замовника будівництва), порушених внаслідок неправомірних дій відповідача, які полягали у набутті на підставі скасованих в подальшому у судовому порядку документів статусу замовника будівництва, оформленні права власності на об`єкт нерухомості та відчуженні окремих розташованих у ньому приміщень. 
 
Висновок щодо окресленої проблеми також вплине й на оцінку правильності вказівки суду апеляційної інстанції під час розгляду цієї справи про те, що саме позов про визнання майнових прав на нежитлове приміщення (торгове приміщення) відновить становище позивача.
 
При цьому, незважаючи на врахування кількісного та якісного показників, слід взяти до уваги, що це нова правова проблема, вирішення якої буде мати важливе значення для судової практики.
 
У зв`язку з цим Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду вважає, що справа становить значний суспільний інтерес, а судове рішення Великої Палати Верховного Суду необхідне для подальшого розвитку права та забезпечення єдності судової практики.
 
Керуючись статтями 402-404 ЦПК України, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
 
Передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду цивільну справу № 727/6125/23 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Гіпербуд» до обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , третя особа - приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Макєєва Надія Василівна, про визнання недійсними договорів купівлі-продажу.
Ухвала суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її підписання і оскарженню не підлягає.

Головуючий  А. І. Грушицький   Судді:Б. І. Гулько    В. І. Крат    Д. Д. Луспеник    Є. В. Синельников    І. М. Фаловська    М. Є. Червинська