ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"15" червня 2025 р.                                                           Справа №909/375/24
м. Львів
Західний апеляційний господарський суд у складі:
головуючого - судді                                        МАТУЩАКА О.І.
суддів                                                   КРАВЧУК Н.М.
                                                            СКРИПЧУК О.С.

за участю секретаря судового засідання –  ТЕЛИНЬКО Я.П.
Представники сторін в судове засідання не з?явилися

розглянувши апеляційну скаргу                    Об`єднання співвласників багатоквартирного                                                                       будинку "Пасічнянський двір" (вх.ЗАГС №01-                                                                       05/460/25 від 21.02.2025)

на рішення                                                  Господарського суду Івано - Франківської                                                                       області від 23.01.2025 (повне рішення –                                                                                  31.01.2025, суддя Кобецька С.М.)

у справі                                                  №909/375/24

за позовом                                                  Об`єднання співвласників багатоквартирного                                                                       будинку "Пасічнянський двір",м. Івано-                                                                                Франківськ

до відповідача                                         Товариства з обмеженою відповідальністю                                                                       "ЖЕО-КГД", м. Івано-Франківськ

про                                                             визнання недійсним договору купівлі-продажу                                                                       земельної ділянки, скасування запису про                                                                       державну реєстрацію права власності та                                                                                 зобов`язання передати земельну ділянку

ВСТАНОВИВ:

Суть спору.
Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Пасічнянський двір" звернулось до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЖЕО-КГД" про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, скасування запису про державну реєстрацію права власності та зобов`язання передати земельну ділянку.
Позовні вимоги обгрунтовані порушенням прав ОСББ на володіння та користування земельною ділянкою площею 0,3063 га з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145. Зазначена ділянка є прибудинковою територією житлового будинку, який перебуває в управлінні ОСББ. Позивач вважає, що вказану земельну ділянку забудовник ТОВ «Промвест-ІФ» неправомірно відчужив на користь ТОВ «ЖЕО-КГД» шляхом укладення договору купівлі-продажу від 22.04.2021, посвідченого нотаріусом та зареєстрованого під №384.
Господарський суд Івано- Франківської області рішенням від 23.01.2025 в позові ОСББ "Пасічнянський двір" до ТОВ "ЖЕО-КГД" про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, скасування запису про державну реєстрацію права власності та зобов`язання передати земельну ділянку - відмовив.
Суд дійшов висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не є належним та ефективним, оскільки таким способом захисту у подібних випадках є віндикаційний позов — витребування майна з чужого незаконного володіння, що забезпечує відновлення порушеного права без необхідності визнання попередніх правочинів недійсними.
Узагальнення доводів особи, яка подала апеляційну скаргу та інших учасників справи.
Позивач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення Господарського суду Івано - Франківської області від 23.01.2025 скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. 
В апеляційній скарзі скаржник не погоджується з рішенням суду, оскільки вважає, що суд неправильно встановив обставини справи та зробив помилкові висновки щодо належного способу захисту.
Покликається на те, що спірна земельна ділянка фактично використовується як прибудинкова територія житлових будинків, які перебувають в управлінні ОСББ. Відповідно до земельного законодавства, зокрема ст. 42 Земельного кодексу України, така ділянка має передаватися безоплатно у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку. Крім того, за твердженням апелянта, відчуження цієї ділянки забудовником (ТОВ «Промвест-ІФ») на користь ТОВ «ЖЕО-КГД» відбулося з порушенням прав ОСББ, яке не було повідомлено про вказану угоду, а отже, не могло реалізувати своє переважне право. Апелянт наполягає на тому, що мав законний інтерес на оспорення цього договору, а також що обраний ним спосіб захисту відповідає характеру порушення його прав. 
У поданому відзиві відповідач заперечує проти доводів апеляційної скарги, просить у її задоволенні відмовити. Вважає, що укладення спірного договору не могло порушити права позивача, оскільки таких прав на момент укладення договору не існувало, як і не існувало самого позивача як юридичної особи. Зазначає, що позивач не навів жодної правової підстави недійсності спірного договору, визначеної ст. 203 ЦК України. Разом з тим стверджує, що позивачем не надано доказів того, що спірна земельна ділянка належить до прибудинкової території житлового будинку за адресою: м. Івано-Франківськ, вул. Пасічна, 44. 
Окрім цього, на думку відповідача, суд дійшов правомірного висновку про обрання позивачем неналежного способу захисту порушеного права.
Інших клопотань чи заяв, в порядку  ст. 207 ГПК України, сторонами подано не було. 
Апеляційну скаргу ОСББ "Пасічнянський двір" у цій справі, згідно із протоколом авторизованого розподілу судової справи між суддями, розподілено до розгляду колегії суддів: головуючому судді Матущаку О.І., суддям: Скрипчук О.С. та Малех І.Б.
У зв`язку із перебуванням у відпустці судді-члена колегії Малех І.Б., розпорядженням керівника апарату суду №71 від 15.05.2025 призначено проведення автоматизованої заміни складу колегії суддів у справі № 909/375/24.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.05.2025 у склад колегії суддів для розгляду справи № 909/375/24 внесено зміни: замість судді Малех І.Б. введено суддю Кравчук Н.М.
15.05.2025 в судове засідання представники сторін не з?явилися, хоча належним чином повідомленні про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги. 
Водночас апелянт подав клопотання про розгляд справи без участі його уповноваженого представника.
Відповідно до ч. 12 ст. 270 ГПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що явку сторін у судове засідання не визнано обов`язковою, а в матеріалах справи достатньо доказів для прийняття обґрунтованого рішення, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників учасників справи, які не з`явилися.
Фактичні обставини справи та оцінка суду.
Матеріалами справи підтверджується, що відповідно до договорів купівлі-продажу земельної ділянки від 03.07.2017, посвідчених нотаріально та зареєстрованих в реєстрі ТОВ «Промвест-ІФ» придбало (купило) у:
ОСОБА_1 земельні ділянки з кадастровим номером 2610100000:01:010:0105, площею 0,07 га (№1217)  та з кадастровим номером 2610100000:01:010:0109, площею 0,0339 га (№1219).
ОСОБА_2 земельні ділянки з кадастровим номером 2610100000:01:010:0049, площею 0,0319 га (№ 1215) та з кадастровим номером 2610100000:01:010:0133, площею 0,1 га (№1213).
Відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 23.08.2017, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в реєстрі під № 1708, ТОВ «Промвест-ІФ» придбало (купило) у ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 земельну ділянку з кадастровий номер 2610100000:01:010:0036, площею 0,0705 га .
На підставі вказаних вище договорів купівлі-продажу ТОВ «Промвест-ІФ» оформило право власності на вказані земельні ділянки, що підтверджується долученими до матеріалів справи копіями витягів з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №95462365 від 23.08.2017 (земельна ділянка з кадастровим номером 2610100000:01:010:0036), №91205722 від 05.07.2017 (земельна ділянка з кадастровим номером 2610100000:01:010:0049), №91208245 від 05.07.2017 (земельна ділянка з кадастровим номером 2610100000:01:010:0105), №91203571 від 05.07.2017 (земельна ділянка з кадастровим номером 2610100000:01:010:0133), №91210034 від 05.07.2017 (земельна ділянка з кадастровим номером 2610100000:01:010:0109) із зазначенням цільового призначення їх - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка). 
Із відповіді ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області №29-9-0.2-2049/0/-23 від 18.05.2023 вбачається, що вказані земельні ділянки об`єднані в одну земельну ділянку з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145, площею 0,3063 на підставі технічної документації із землеустрою щодо об`єднання земельних ділянок - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка), що розташована за адресою: вул. Пасічна, 42, 44, м. Івано - Франківськ (розробник документації ТОВ "Гектар-ІФ"). Власник вказаної земельної ділянки - ТОВ "Промвест-ІФ".
У вказаному листі зазначено, що 28.12.2017 державним кадастровим реєстратором відділу у м. Івано-Франківську на підставі проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється, внесені зміни до відомостей Державного земельного кадастру щодо цільового призначення земельної ділянки та виду використання з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145 - код КВЦПЗ 02.01 для будівництва та обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури.
На підставі акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 08.06.2021, ТОВ "Промвест-ІФ" здійснило передачу ТОВ "ЖЕО-КГД" житлового комплексу, що розташований за адресою: вул. Пасічна, 44, м. Івано-Франківськ.
З вказаного акту встановлено, що житловий комплекс, який розміщений на земельній ділянці з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145, зданий в експлуатацію у 2020 році.
Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №253893564 від 22.04.2021, земельну ділянку з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145 , площею 0,3063 га відчужено ТОВ "Промвест-ІФ" - ТОВ "ЖЕО-КГД" на підставі договору купівлі-продажу №384 від 22.04.2021, посвідченого приватним нотаріусом Івано-Франківського нотаріального округу Чіпко Н.З. та оформлено право власності на спірну земельну ділянку за ТОВ "ЖЕО-КГД".
05.12.2023 співвласниками житлового будинку, який розташований за адресою: вул. Пасічна, 44, м. Івано-Франківськ, створено ОСББ "Пасічнянський двір" (код 45242898) та зареєстровано як юридичну особу, що підтверджується випискою із Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань №231284969737 від 07.12.2023.
Згідно п. 4 та п. 5 розділу І статуту ОСББ "Пасічнянський двір" (надалі - статут) об`єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його державної реєстрації та відповідає за своїми зобов`язаннями, коштами та майном об`єднання, що належить йому, від свого імені виступає учасником правовідносин, набуває майнові і немайнові права та обов`язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.
Відповідно до п. 1 розділу ІІ вказаного статуту, метою створення його є захист прав співвласників, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для виплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом. 
Листами №1 від 28.02.2024, №2 від 22.02.2024, №3 від 29.02.2024, №4 від 12.03.2024 ОСББ "Пасічнянський двір" зверталось до ТОВ "ЖЕО-КГД", в яких просило передати з управління останнього на підставі акту прийому-передачі будинку в управління позивача (ОСББ), всі ключі по будинку, примірники технічної документації, на підставі яких прийнято житловий будинок, що розташований на спірній земельній ділянці, в експлуатацію, технічні паспорти, плани інженерних мереж та іншу передбачену законодавством документацію. Також повідомлено про прийняття зборами ОСББ "Пасічнянський двір" рішення про перехід до самостійного утримання будинку шляхом самозабезпечення.
Однак відповідач на вказані звернення не відреагував.
Надалі позивач звертався до ТОВ "Сантехбудкомфорт" із заявою, в якій просило останнього надати різного роду послуги для будинкової території по вул. Пасічна,44, м. Івано-Франківськ: встановити сміттєві урни, лавочки, перекласти бруківку.
ТОВ "Сантехбудкомфорт" листом №1 від 28.02.2024 відмовило у наданні послуг з підстав відсутності надання позивачем технічної документації із землеустрою на спірну земельну ділянку, яка є прибудинковою територією.
Як стверджує позивач, ОСББ "Пасічнянський двір" не може оформити відповідне право власності на спірну земельну ділянку, у зв`язку із неправомірним оформленням такого права на неї за відповідачем, що порушує законні права та охоронювані закон інтереси позивача. Вказане позбавляє можливості реалізувати зазначене право та виконувати ті чи інші дії для мешканців будинку, захист інтересів яких здійснює ОСББ "Пасічнянський двір".
Предметом позову у справі є визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145, площею 0,3063, яка знаходиться за адресою: вул. Пасічна, 42, 44, вул. Горбачевського, м. Івано-Франківськ, укладеного між ТОВ «ЖЕО-КГД» (відповідач по справі) та ТОВ «Промвест-ІФ» (забудовник житлового будинку, розміщеного на спірній земельній ділянці); скасування запису про державну реєстрацію права власності за відповідачем на вказану земельну ділянку та зобов`язання відповідача безоплатно передати земельну ділянку позивачу - ОСББ «Пасічнянський двір».
Оскільки витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань підтверджується, що станом на 18.03.2024 ТОВ "Промвест-ІФ" ліквідовано (припинено), то таке не може бути відповідачем у цій справі.
Оцінка суду. 
Згідно з ч. 1 ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.
Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонене законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За приписами ст. 382 ЦК України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Частиною 1 ст. 385 ЦК України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
Відповідно до ст. 1 вказаного Закону:
- спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;
- прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.
Стаття 4 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" зазначає, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава. Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.
У частині 1 ст. 9 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" визначено, що управління багатоквартирним будинком здійснюється його співвласниками. За рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції - об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку (асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку).
Відповідно до ч. 14 ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції на час державної реєстрації юридичної особи позивача) державна реєстрація об`єднання (асоціації) проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. Об`єднання (асоціація) вважається утвореним з дня його держаної реєстрації.
Згідно з ч.4 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Враховуючи вищевказані норми ЦК України та Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", право власності на будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, як на окремі об`єкти нерухомого або рухомого майна не визнається, і позивачу не потрібно доводити право власності на них, оскільки вони перебувають у спільній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.
Правовий режим земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, та прибудинкової території визначається земельним законодавством, зокрема Земельним кодексом України.
Відповідно до ч. 2 та ч. 3 ст. 42 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Отже, багатоквартирні будинки та належні до них господарські будівлі, споруди і приміщення є нерозривно пов`язаними із земельними ділянками, на яких вони розміщені.
При цьому, вказана вище норма розділяє такі поняття як «прибудинкова територія», та «земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок». Перша визначається і облаштовується на підставі відповідних державних будівельних норм, друга - на підставі землевпорядної документації.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у нормах Земельного кодексу України, інших положеннях законодавства. Правовий висновок викладений у постанові ВП ВСУ від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, від 20.07.2022 у справі № 923/196/20.
Згідно із вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття. Вказані правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду у справі від 21.12.2021 у справі №910/3499/19, від 20.07.2022 у справі №923/196/20.
Таким чином, відповідно до норм чинного законодавства з моменту набуття особами права власності на квартири житлового будинку, який розташований на спірній земельній ділянці автоматично припиняється право власності (користування) земельною ділянкою забудовником та перехід права на спірну ділянку до власників квартир, а відповідно і оформлення права на користування нею.
Сам по собі факт, що земельну ділянку не передано у власність чи в користування співвласникам багатоквартирного будинку у порядку, встановленому законом, не змінює правового статусу цієї земельної ділянки як прибудинкової території, та не дає право використовувати її без згоди співвласників будинку. Вказаного правового висновку дотримується Верховний Суд у своїй постанові від 22.09.2022 у справі № 926/4557/21.
В ракурсі цього, колегія суддів вважає помилковими доводи відповідача щодо того, що укладення спірного договору не могло порушити права ОСББ, оскільки таких прав на момент укладення договору не існувало, як і не існувало самого ОСББ, адже оспорюваний договір було укладено у 2021 році, а ОСББ - у 2023 році.
Так, дійсно ст. 91 ЦК України визначає, що юридична особа (в даному випадку ОСББ) має цивільні права і обов`язки з моменту державної реєстрації.
Разом з тим, хоча ОСББ як юридична особа було створено у 2023 році, однак співвласники багатоквартирного будинку (фізичні особи — власники квартир і нежитлових приміщень) вже на момент укладення оспорюваного договору у 2021 році мали очікувані законні права на отримання в майбутньому права користування  прибудинковою територією для реалізації права спільної сумісної власності на землю та приміщення загального користування у зведеному на ньому будинку згідно зі ст.ст. 42, 151 ЗК України та ч. 2 ст. 382 ЦК України.
Таким чином, ці права є нерозривно пов`язаними з правом власності на об`єкти в багатоквартирному будинку. Тому співвласники будинку мали правовий інтерес на спірну земельну ділянку, що стали предметом спору, задовго до створення ОСББ.
Водночас правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації  об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, а також особливості статусу цих об`єднань визначено Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» .
За змістом ст. 1, 4, 12 цього Закону об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі - об`єднання) - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Основна діяльність  об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю  об`єднання.
Управління багатоквартирним будинком здійснює об`єднання через свої органи управління.
З огляду на зазначене, ОСББ є формою самоорганізації співвласників, а не окремим суб`єктом, який набуває права на майно з моменту реєстрації. ОСББ діє в інтересах тих же співвласників, які мали права і до його створення, в тому числі  має право на представництво інтересів співвласників в суді. Відтак правоздатність ОСББ не є перешкодою для захисту вже існуючих прав співвласників — навіть якщо ці права виникли до його реєстрації, як юридичної особи.
Крім цього, суд апеляційної інстанції звертає увагу на суперечливість аргументів відповідача, який з одного боку наполягає на тому, що право позивача взагалі не порушено, а з іншого боку наводить аргументи про неналежний спосіб захисту права позивача.
Колегія суддів оцінює критично також доводи відповідача про не надання ОСББ будь-яких доказів віднесення земельної ділянки з кадастровим номером 2610100000:01:010:0145, загальною площею 0,3063 га. до прибудинкової території житлового будинку за адресою м. Івано-Франківськ, вул. Пасічна.
Матеріалами справи підтверджується, що вказана земельна ділянка утворена шляхом об`єднання п`яти окремих земельних ділянок, які були набуті ТОВ «Промвест-ІФ» на підставі нотаріально посвідчених договорів купівлі-продажу у 2017 році та правомірно зареєстровані в Державному реєстрі речових прав. Усі ці ділянки мали цільове призначення — «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибна ділянка)». Надалі, відповідно до технічної документації із землеустрою, затвердженої у встановленому порядку, ці ділянки були об`єднані в одну — з вищевказаним кадастровим номером, загальною площею 0,3063 га.
Як вбачається з відповіді ГУ Держгеокадастру в Івано-Франківській області №29-9-0.2-2049/0/-23 від 18.05.2023, цільове призначення об`єднаної земельної ділянки також було змінене з урахуванням проекту землеустрою, зокрема на КВЦПЗ 02.01 — для будівництва та обслуговування житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної інфраструктури, що підтверджує її цільове призначення як обслуговуючої території житлової забудови.
Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу від 08.06.2021, ТОВ «Промвест-ІФ» передало побудований житловий комплекс на вул. Пасічна, 44 на баланс ТОВ «ЖЕО-КГД». У самому акті зазначено, що комплекс розташований на спірній земельній ділянці і такий введено в експлуатацію у 2020 році. Надалі право власності на земельну ділянку перейшло до ТОВ «ЖЕО-КГД» за договором купівлі-продажу від 22.04.2021.
ОСББ «Пасічнянський двір» створено у 2023 році співвласниками багатоквартирного житлового будинку, що експлуатується на вищевказаній земельній ділянці. Створення ОСББ не породжує нових речових прав, а лише формалізує і об`єднує волю співвласників, які мали право спільного користування прибудинковою територією з моменту введення будинку в експлуатацію. 
Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що спірна земельна ділянка є прибудинковою територією для будинку по вул. Пасічна, 44, у м. Івано-Франківськ, а ОСББ, як уповноважений представник співвласників цього будинку, діє з метою захисту їхніх законних прав та інтересів щодо майна спільного користування. Таким чином, у позивача існує належний правовий інтерес на звернення до суду із вимогами, що стосуються правового титулу на цю земельну ділянку та її використання, а доводи відповідача щодо відсутності такого інтересу визнаються судом безпідставними.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції звертає увагу, що відповідно до ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. При розгляді справи суд має з`ясувати: чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача; чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах. Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах, позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц зроблено висновок, про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06. 2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 22.10.2019 у справі № 923/876/16.
Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача без необхідності повторного звернення до суду. Судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, п. 6.13), від 16.02.2021 у справі №910/2861/18 (провадження № 12-140гс19, п. 98).
Спосіб захисту опосередковується позовною вимогою, яка втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Суд апеляційної інстанції зазначає, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки та про скасування запису про державну реєстрацію права власності є неефективним способом захисту прав позивача.
Так, відповідно до ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" виконанню підлягають виключно судові рішення: 1)   про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» п. 2 ч. 6 ст. 37 названого Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» п. 2 ч.6 ст. 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Такий висновок викладений в постановах Верховного Суду від 20.08.2020 у справі №916/2464/19, від 23.06.2020 у справі №906/516/19 та від 16.02.2022 у справі №910/10440/19.
Відповідно до ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Враховуючи те, що у разі визнання недійсним договору купівлі-продажу спірна земельна ділянка буде повернута попередньому власнику, а не позивачу, то задоволення апеляційним судом позовних вимог про скасування запису про державну реєстрацію права власності та про визнання недійсним договору купівлі-продажу не забезпечить позивачу відновлення порушеного права, а значить не спроможне надати особі ефективний захист її прав. 
Як вірно вказав суд першої інстанції, серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна із чужого незаконного володіння (ст. 387, 388 ЦК України). Вказаний спосіб захисту реалізується шляхом подання віндикаційного позову.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його із чужого незаконного володіння, що і є у спірному випадку.
Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно із ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: - було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; - було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; - вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Тобто, якщо майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі ст. 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір із порушенням закону, а й випадків, коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів.
Отже, за положеннями статей 330, 387, 388 ЦК України, власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними. При цьому, норма ч. 1 ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було в наступному набувачем відчужене третій особі, оскільки надає право повернення майна лише стороні правочину, який визнано недійсним. Вказаного правового висновку дотримується Велика Палата Верховного Суду України у постанові від 14.11.2018 у справі №183/1617/16.
Неналежними є заявлення вимоги у віндикаційному позові про скасування запису про державну реєстрацію права власності з одночасним прийняттям судового рішення про визнання недійсним документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію договору купівлі продажу земельної ділянки. Вказане не забезпечить позивачу відновлення порушеного права, а значить і не зреалізує неефективний спосіб судового захисту порушеного права. Правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 18.09.2024 у справі № 910/14564/23.
Якщо позивач вважає, що його право порушене, тим що право власності зареєстровано за відповідачем, то належним способом захисту є позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Вказаного правового висновку притримується Велика Палата Верховного Суду України у своїй постанові від 13.07.2022 у справі №199/8324/19.
Ефективність віндикаційного позову забезпечується саме наявністю державної реєстрації права власності за відповідачем, оскільки при заявлені належного способу захисту порушеного права (витребування нерухомого майна) та прийняття відповідного судового рішення про його задоволення є підставою для державної реєстрації права власності нерухомого майна за позивачем. Вказаний правовий висновок викладений Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №466/8649/16-ц.
Водночас позовна вимога про зобов`язання відповідача безоплатно передати земельну ділянку позивачу належить до зобов`язально-правових способів захисту, коли між сторонами існують договірні правовідносини. Оскільки у цій справі між позивачем та відповідачем відсутні договірні відносини, то заявлена позовна вимога є неналежним способом захисту. 
З аналізу наведеного вище, суд апеляційної інстанції вважає правомірним висновок суду першої інстанції про обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Відповідно ст. 13, 76, 77, 86 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.
Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам загалом, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно із ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, доводи апеляційної скарги не спростовують правомірних висновків місцевого господарського суду, а тому рішення суду підлягає залишенню без змін, а апеляційна скарга - без задоволення.
Судові витрати.
Відповідно до п. 2 ч. 1  ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням наведеного вище, апеляційний господарський суд дійшов висновку про залишення судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції за апелянтом.
Керуючись ст. ст.  74,  129,  269,  270,  275  ,  276,  281- 284 ГПК України,  
Західний апеляційний господарський суд, -

УХВАЛИВ:

1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного "Пасічнянський двір" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 23.01.2025 у справі №909/375/24 – без змін.

2. Судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції залишити за апелянтом.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Касаційна скарга подається безпосередньо до Верховного Суду.

Справу повернути до Господарського суду Івано-Франківської області.

Головуючий суддя                                                                      О.І. МАТУЩАК

Судді                                                                                          Н.М. КРАВЧУК

                                                                                                    О.С. СКРИПЧУК