Номер провадження: 22-ц/813/176/25 
Справа № 509/1157/18
Головуючий у першій інстанції Кириченко П. Л.
Доповідач Лозко Ю. П.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06.05.2025 року                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах:
головуючого – Лозко Ю.П.
суддів: Карташова О.Ю., Назарової М.В.,
за участю секретаря судового засідання – Пересипка Д.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного провадження
апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна»
на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 21 листопада 2018 року
по цивільній справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_1 , третя особа – ОСОБА_2 про визнання майна іпотечним та звернення стягнення на предмет іпотеки, та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», третя особа – ОСОБА_2 , про витребування майна з чужого незаконного володіння,

встановив:
У квітні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» (далі – ТОВ «ОТП Факторинг Україна») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 , третя особа - ОСОБА_2 , про визнання майна іпотечним та звернення стягнення на предмет іпотеки.
Позовна заява мотивована тим, що 04 грудня 2007 року між Закритим акціонерним товариством «ОТП Банк» (далі – ЗАТ «ОТП Банк»), правонаступником якого є ТОВ «ОТП Факторинг Україна», та ОСОБА_2 укладено кредитний договір. Для забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки від 04 грудня 2007 року, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку земельну ділянку площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Ця ділянка належала ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 01 жовтня 2007 року, який був укладений між ним та ОСОБА_1 .
В зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не виконував свої зобов`язання за кредитним договором від 04 грудня 2007 року, кредитор у 2014 році звернувся до суду з позовом про стягнення заборгованості за кредитом.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеса від 11 листопада 2014 року, яке набрало законної сили, з ОСОБА_2 на користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» стягнуто заборгованість за кредитним договором від 04 грудня 2007 року в сумі 2 194 771,09 грн. На підставі рішення суду був виданий виконавчий лист, за яким було відкрите виконавче провадження з примусового виконання рішення суду, яке на час подачі цього позову не виконане.
У 2018 році ТОВ «ОТП Факторинг Україна» стало відомо, що рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 09 грудня 2010 року у справі № 2-1069/2010 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 визнано недійсним договір дарування спірної земельної ділянки, який був укладений 01 жовтня 2007 року, та визнаний недійсним виданий ОСОБА_2 , на підставі цього договору Державний акт на право власності на земельну ділянку.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно саме ОСОБА_1 на цей час є власником спірної земельної ділянки.
Позивач вказує, що відповідно до статті 23 Закону України «Про іпотеку» ОСОБА_1 як особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки (земельну ділянку), набула статус іпотекодавця і несе всі обов`язки іпотекодавця за іпотечним договором від 04 грудня 2007 року, який був укладений між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 .
Також зазначає, що на іпотечній земельній ділянці розташований садовий будинок, який належить ОСОБА_1 та був побудований без згоди іподекодержателя вже після передачі ділянки в іпотеку і є поліпшенням предмета іпотеки, а тому у відповідності до статті 6 Закону України «Про іпотеку» цей будинок є іпотечним майном.
Враховуючі те, що боржник не виконує свої зобов`язання за кредитним договором, позивач зазначає, що у відповідності до статті 7 Закону України «Про іпотеку» він має право за рахунок предмета іпотеки задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням.
На підставі викладеного ТОВ «ОТП Факторинг Україна» просило визнати належний ОСОБА_1 садовий будинок загальною площею 212,4 кв. м, який розташований на земельній ділянці площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653, - іпотечним майном; звернути стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки № PML-500/219/2007, посвідчений приватним нотаріусом ОМНО Плигіною Ж. О. за реєстровим № 7517, а саме - на належні ОСОБА_1 садовий будинок загальною площею 212,4 кв. м та вказану земельну ділянку шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні не нижче звичайних ринкових цін з метою задоволення вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» в загальній сумі 3 060 712,38 грн.
У травні 2018 року ОСОБА_1 звернулась до суду із зустрічним позовом до ТОВ «ОТП Факторинг Україна», третя особа - ОСОБА_2 , про витребування майна з чужого незаконного володіння.
Зустрічна позовна заява мотивована тим, що ОСОБА_1 на праві власності згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №654754 від 14 вересня 2007 року, який виданий на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 08 вересня 2006 року та зареєстрований за № 010752901649, належить земельна ділянка площею 0,060 га з цільовим призначенням – для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653.
01 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір дарування, посвідчений в нотаріальному порядку, за умовами якого ОСОБА_1 подарувала (передала безоплатно у власність) ОСОБА_2 цю земельну ділянку. На підставі цього договору дарування ОСОБА_2 був виданий та зареєстрований державний акт на право власності на земельну ділянку.
На підставі цих документів між ОСОБА_2 та ЗАТ «ОТП Банк» був укладений нотаріально посвідчений договір іпотеки від 04 грудня 2007 року, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ЗАТ «ОТП Банк» вказану земельну ділянку.
Судовим рішенням визнано недійсним договір дарування ділянки та відновлено право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку, яке вона набула у 2006 році. На теперішній час саме вона є власником вказаної земельної ділянки.
Позивачка вважає, що до неї не перейшли обов`язки іпотекодавця, так як в цьому випадку не підлягає застосуванню стаття 23 Закону України «Про іпотеку», за якою іпотека є дійсною для особи, до якої від іпотекодавця перейшло право власності на предмет іпотеки. В той же час земельна ділянка була передана в іпотеку особою, яка набула право власності на нього за безвідплатним договором, який в подальшому був визнаний судом недійсним.
На підставі викладеного ОСОБА_1 просила витребувати з іпотеки ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на її користь земельну ділянку площею 0,060 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653.
Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 21 листопада 2018 року у задоволенні первісного позову ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_1 відмовлено.

В апеляційній скарзі ТОВ «ОТП Факторинг Україна» просило скасувати рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 21 листопада 2018 року в частині відмови у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю „ОТП Факторинг Україна” та ухвалити в цій частині нове судове рішення про задоволення позовних вимог, а в частині відмови у зустрічних позовних вимогах ОСОБА_1 рішення змінити в мотивувальній його частині, посилаючись на положення ст. 23 Закону України «Про іпотеку» визнання права власності на іпотечне майно за третьою особою не перешкоджає іпотекодержателю реалізувати своє право звернення на предмет іпотеки та не є підставою для визнання договору іпотеки недійсним.
Постановою Одеського апеляційного суду від 15 жовтня 2019 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 29 вересня 2021 року касаційну скаргу ТОВ «ОТП Факторинг Україна» задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 15 жовтня 2019 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Скасовуючи постанову апеляційного суду, касаційний суд виходив з того, що на час визнання недійсним договору дарування спірної земельної ділянки від 01 жовтня 2007 року та державного акту серії ЯЕ №672535 на право власності на спірну земельну ділянку спірна земельна ділянка на підставі укладеного 04 грудня 2007 року між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 договору іпотеки вже була ОСОБА_2 передана в іпотеку ЗАТ «ОТП Банк», який уклав вказаний договір іпотеки, поклавшись на дані реєстру прав на нерухомість та надані правовстановлюючі документи.
Учасники справи будучи повідомленими належним чином про дату, час і місце розгляду справи у судове засідання не з`явилися, заяв чи клопотань про відкладення розгляду справи не подавали, що відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши матеріали справи, законність та обґрунтованість рішення суду у вказаній вище частині, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню, з огляду на таке.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відсутні правові підстави для застосування до спірних правовідносин положень статті 23 Закону України «Про іпотеку», а тому ОСОБА_1 не набула статус іпотекодавця і несе його обов`язків за іпотечним договором, внаслідок чого позовні вимоги ТОВ «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_1 не підлягають задоволенню.
Відмовляючи у задоволенні зустрічних позовних вимог, суд виходив з того, що ОСОБА_1 є власником спірної земельної ділянки та розташованого на ній садового будинку, право власності на це нерухоме майно зареєстроване належним чином саме за ОСОБА_1 і саме їй належать права щодо володіння цим майном. При цьому, ОСОБА_1 не надала жодного доказу стосовно того, що належне їй земельна ділянка перебуває у володінні ТОВ «ОТП Факторинг Україна».
Колегія суддів не погоджується з такими висновками суду, з огляду на таке.
За обставинами цієї справи, 08 вересня 2006 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу придбала у власність земельну ділянку площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653.
На підставі договору купівлі-продажу від 08 вересня 2006 року ОСОБА_1 був виданий державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №654754 від 14 вересня 2007 року, який зареєстрований за № 010752901649 від 14 вересня 2007 року.
01 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір дарування земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Овідіопольського РНО Селезньовою В. А. за реєстровим № 504, за умовами якого ОСОБА_1 подарувала (передала безоплатно у власність) ОСОБА_2 зазначену вище земельну ділянку.
На підставі цього договору дарування від 01 жовтня 2007 року ОСОБА_2 був виданий державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №672535, який зареєстрований за № 010752902064 від 29 жовтня 2007 року.
04 грудня 2007 року між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір.
На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки від 04 грудня 2007 року, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ЗАТ «ОТП Банк» вказану земельну ділянку площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер - 5123782000:02:001:0653.
Застереженням 1 до п.3.2. вказаного Договору Іпотеки передбачено, що проведення реконструкції чи ремонту Предмета Іпотеки не змінює правовідносин Сторін за цим Договором. 
Застереженням 2 до вказаного вище пункту сторонами погоджено, що Предмет Іпотеки предається разом з усіма його при належностями, поліпшеннями, складовими частинами та внутрішніми системами, що існують на момент укладення цього Договору та виникнуть у майбутньому.
29 червня 2010 року між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» були укладені договори купівлі-продажу кредитного портфелю та договір про відступлення права вимоги, за якими до ТОВ «ОТП Факторинг Україна» перейшло право вимоги в тому числі за вказаним кредитним договором та договором іпотеки від 04 грудня 2007 року, які були укладені між банком та ОСОБА_2 .
Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 09 грудня 2010 року у справі № 2-1069/2010 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 визнано недійсним договір дарування спірної земельної ділянки, який був укладений 01 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та визнано недійсним виданий ОСОБА_2 на підставі цього договору дарування державний акт серії ЯЕ №672535 на право власності на спірну земельну ділянку. Вказане рішення суду набрало законної сили.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно саме за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 5123782000:02:001:0653 та на розташований на ній садовий будинок з господарськими будівлями та спорудами.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеса від 11 листопада 2014 року у справі № 521/5466/14-ц, яке набрало законної сили, з ОСОБА_2 на користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» стягнуто заборгованість за кредитним договором від 04 грудня 2007 року в сумі 2 194 771,09 грн.
Станом на 06.10.2017 року на виконанні у Першому Малиновському відділі державної виконавчої служби м. Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області з 24 листопада 2015 року перебуває виконавче провадження №49447129 з примусового виконання виконавчого листа № 521/5466/14-ц, виданого 20 березня 2015 року Малиновського районного суду м. Одеса, про стягнення з ОСОБА_2 грошових коштів у розмірі 2 202 644, 62 грн (т.1 а.с.15).
Стосовно позовних вимог про звернення визнання садового будинку загальною площею 212,4 кв.м, що розташований на земельній ділянці площею 0,060 га за цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 - іпотечним майном.
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплати гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (частина перша статті 509 ЦК України).
Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За умовами статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання грошового зобов`язання.
Згідно з частиною першою статті 1054 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
За частиною першою статті 1049 ЦК України позичальник зобов`язаний повернути позикодавцеві позику (грошові кошти у такій самій сумі або речі, визначені родовими ознаками, у такій самій кількості, такого самого роду та такої самої якості, що були передані йому позикодавцем) у строк та в порядку, що встановлені договором.
За змістом статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.
Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частина перша статті 12 Закону України "Про іпотеку" передбачає, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
У відповідності до частин першої, другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Частиною першою статті 35 Закону України "Про іпотеку" визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями частини другої статті 35 Закону України "Про іпотеку" визначено, що положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.
Положення Закону України "Про іпотеку" не передбачають та не вимагають від іпотекодержателя кожного разу перед зверненням до суду надсилати іпотекодавцю (та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця) письмову вимогу про усунення порушення.
Отже, за змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 ЗаконуУкраїни "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону.
Крім того, наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством, що узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановівід 18 вересня 2018 року у справі N 921/107/15-г/16 (провадження N 12-117гс18).
Із матеріалів справи убачається, що 04 грудня 2007 року між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 був укладений кредитний договір № МL- 500/219/2007, за умовами якого відповідачу надано кредит в розмірі 49 392, 00 дол. США, строком до 04.12.2022 року, зі сплатою за користування кредитом процентної ставки, розмір якої становить: 5, 99 % річних.
На забезпечення виконання зобов`язань за цим кредитним договором між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 був укладений договір іпотеки від 04 грудня 2007 року, відповідно до якого ОСОБА_2 передав в іпотеку ЗАТ «ОТП Банк» вказану земельну ділянку площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер - 5123782000:02:001:0653.
Застереженням 1 до п.3.2. вказаного Договору Іпотеки передбачено, що проведення реконструкції чи ремонту Предмета Іпотеки не змінює правовідносин Сторін за цим Договором. 
Застереженням 2 до вказаного вище пункту сторонами погоджено, що Предмет Іпотеки предається разом з усіма його при належностями, поліпшеннями, складовими частинами та внутрішніми системами, що існують на момент укладення цього Договору та виникнуть у майбутньому.
29 червня 2010 року між ПАТ «ОТП Банк» та ТОВ «ОТП Факторинг Україна» були укладені договори купівлі-продажу кредитного портфелю та договір про відступлення права вимоги, за якими до ТОВ «ОТП Факторинг Україна» перейшло право вимоги в тому числі за вказаним кредитним договором та договором іпотеки від 04 грудня 2007 року, які були укладені між банком та ОСОБА_2 .
Також 04.12.2007 року між Закритим акціонерне товариством «ОТП Банк» було укладено договір про кредитування поточного рахунку (овердрафту) № 500/2396/07/1, за умовами якого відповідачу надано овердрафт шляхом кредитування поточного рахунку № НОМЕР_1 , відкритого в Філії ЗАТ «ОТП Банк» в м. Одеса ЗАТ «ОТП Банк», МФО 328986 в розмірі ліміту овердрафта, який становить 2 500, 00 грн, а позичальник зобов`язався прийняти кредит, належним чином використати та повернути банку суму отриманого кредиту і сплатити відповідну плату за користування кредитом.
Рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 09 грудня 2010 року у справі № 2-1069/2010 за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 визнано недійсним договір дарування спірної земельної ділянки, який був укладений 01 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та визнано недійсним виданий ОСОБА_2 на підставі цього договору дарування державний акт серії ЯЕ №672535 на право власності на спірну земельну ділянку. Вказане рішення суду набрало законної сили.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно саме за ОСОБА_1 зареєстроване право власності на спірну земельну ділянку з кадастровим номером 5123782000:02:001:0653 та на розташований на ній садовий будинок з господарськими будівлями та спорудами.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеса від 11 листопада 2014 року у справі № 521/5466/14-ц, яке набрало законної сили, з ОСОБА_2 на користь ТОВ «ОТП Факторинг Україна» стягнуто заборгованість за кредитним договором від 04 грудня 2007 року в сумі 2 194 771,09 грн.
Так, вказаним судовим рішенням встановлено, що станом на 30.10.2013 року заборгованість ОСОБА_2 за Кредитним договором №ML-500/219/2007 по кредиту складає 59 050, 89 дол. США та 215 535, 76 дол. США – заборгованість за пенею за несвоєчасне повернення кредиту за період з 30.10.2012 р. по 30.10.2013 року.
04.12.2017 року за ОСОБА_1 зареєстровано право особистої приватної власності на садовий будинок, літ «А» та огорожу, 1-2, який розташований на земельній ділянці площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653, підстава державної реєстрації: технічний паспорт б/н від 04.12.2017 року, видавник ТОВ «Профпроект» (т.1 а.с.40).
На виконанні у Першому Малиновському відділі державної виконавчої служби м. Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області з 24 листопада 2015 року перебувало виконавче провадження №49447129 з примусового виконання виконавчого листа № 521/5466/14-ц, виданого 20 березня 2015 року Малиновського районного суду м. Одеса, про стягнення з ОСОБА_2 грошових коштів у розмірі 2 202 644, 62 грн (т.1 а.с.15).
Доказів виконання зобов`язання за вказаним Кредитним договором №ML-500/219/2007 матеріали справи не містять не зазначено про такі обставини і відповідачами у справі.
Звертаючись до суду із позовом про визнання майна іпотечним та звернення стягнення на предмет іпотеки ТОВ «ОТП Факторинг Україна» зазначає, що заборгованість за договором №ML-500/219/2007 складає 118 101,78 дол. США: 59 050, 89 дол. США (48 731,11 дол. США - заборгованість за тілом кредиту та 10 319,78 дол. США – заборгованість по відсотках) та 59 050,89 дол. США – заборгованість за пенею за період 14.03.2017-14.03.2018 років), що за актуальним на день подачі позову курсом дол. США до гривні складає 3 060 712,38 грн.
Заперечень на наданий позивачем розрахунок відповідачами не надано.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 травня 2020 року у справі N 361/7543/17 (провадження N 14-546цс19) зазначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки не приводить до заміни основного зобов`язання на забезпечувальне, тому задоволення вимог за дійсним основним зобов`язанням одночасно зі зверненням стягнення на предмет іпотеки не зумовлює подвійного стягнення за основним зобов`язанням, оскільки немає домовленості сторін про його заміну забезпечувальним зобов`язанням. Отже, наявність самого судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. Під час виконання судового рішення про стягнення з боржника грошової суми в інтересах іпотекодержателя у межах виконавчого провадження звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється з урахуванням відповідних норм Закону України "Про іпотеку" та статті 572 ЦК України, зокрема з урахуванням права стягувача, який є іпотекодержателем, одержати задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими стягувачами. Водночас з метою забезпечення однозначного розуміння ухваленого рішення у резолютивній частині потрібно зазначати, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається в рахунок стягнення заборгованості за основним договором, а отже таке звернення стягнення не є додатковим стягненням, яке можна було розуміти як подвійне.
Ураховуючи викладене, зважаючи на зміст Іпотечного договору та проведення поліпшення предмету іпотеки, земельної ділянки з кадастровим номером 5123782000:02:001:0653, шляхом будівництва на ній садового порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, колегія суддів виснує про наявність підстав для задоволенні позовних вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» та визнання вказаного садового будинку загальною площею 212,4 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 0,060 га за цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 - іпотечним майном.
Оцінюючи можливості застосування до спірних правовідносин положень ст. 28 Закону України «Про іпотеку» та захисту прав іпотеко держателя, шляхом звернення стягнення на майно особи, з якою він не перебуває у зобов`язальних відносинах, колегія суддів виходить з такого.
Рішенням Конституційного Суду України від 14 липня 2020 року № 8-р/2020 у справі № 3-67/2019(1457/19) визнано такими, що відповідають Конституції України (є конституційними), положення частини першої статті 23 Закону України «Про іпотеку», та зазначено, що «іпотека є специфічним видом забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні його власника, який обмежений у правомочності самостійно розпоряджатися предметом іпотеки. Тобто іпотека обмежує такий елемент права власності, як право розпорядження нерухомим майном, яке є предметом іпотечного договору. Зазначений вид забезпечення виконання зобов`язання передбачає стимулювання боржника до належного виконання зобов`язання та запобігання негативним наслідкам, що настають у разі порушення ним свого зобов`язання. У разі порушення боржником свого зобов`язання до особи, яка передала в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання такого зобов`язання, можуть бути застосовані заходи цивільно-правової відповідальності у виді звернення стягнення на предмет іпотеки. Особливістю цього виду забезпечення виконання зобов`язання є те, що обтяження майна іпотекою відбувається незалежно від зміни власника такого майна, тому стосовно кожного наступного власника іпотечного майна виникають ризики настання відповідальності перед іпотекодержателем за невиконання боржником основного зобов`язання, зокрема звернення стягнення на предмет іпотеки. [...] Отже, положення частини першої статті 23 Закону № 898 не порушують розумного балансу між правами та інтересами іпотекодержателя (кредитора) і іпотекодавця (набувача іпотечного майна). До того ж факт обізнаності набувача іпотечного майна щодо перебування нерухомого майна в іпотеці не має істотного значення, адже відчуження предмета іпотеки іпотекодавцем за згодою або без згоди іпотекодержателя жодним чином не припиняє іпотеки. Водночас набувач іпотечного майна, до відома якого не доведено інформацію про те, що нерухоме майно є предметом іпотеки, володіє достатніми засобами юридичного захисту, передбаченими чинним законодавством України, у разі порушення його конституційного права власності, а також вимог закону при вчиненні правочину».
Разом із тим, актуальним є питання щодо правильності вирішення спорів між іпотекодавцем та іпотекодержателем у випадках, коли на час передачі нерухомості в іпотеку іпотекодавець був власником майна, що підтверджувалось правовстановлюючими документами, зокрема, на підставі рішення суду, яке в подальшому було скасоване з відмовою іпотекодавцю у визнанні права власності на це майно, або на підставі договору, за яким іпотекодавець набув у власність конкретне нерухоме майно і який після укладення іпотечного договору судом був визнаний недійсним.
Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України).
Добросовісність - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 листопада 2019 року у справі № 337/474/14-ц (провадження № 61-15813сво18)).
З урахуванням того, що норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 463/13099/21 (провадження № 61-11609сво23), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року в справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Дійсно, рішенням Овідіопольського районного суду Одеської області від 09 грудня 2010 року у справі № 2-1069/2010 визнано недійсним договір дарування спірної земельної ділянки, який був укладений 01 жовтня 2007 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , та визнано недійсним виданий ОСОБА_2 на підставі цього договору дарування державний акт серії ЯЕ №672535 на право власності на спірну земельну ділянку. Вказане рішення суду набрало законної сили.
Разом із тим, спірна земельна ділянка на підставі укладеного 04 грудня 2007 року між ЗАТ «ОТП Банк» та ОСОБА_2 договору іпотеки вже була ОСОБА_2 передана в іпотеку ЗАТ «ОТП Банк».
Слід акцентувати увагу, що у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20) зазначено, що скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.
За відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 за провадженням № 12-127гс19). 
У постанові від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23) Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду виснував, що:
- конструкція «добросовісного іпотекодержателя» (тобто того, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із «не власником»), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (пункт 6 статті 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (стаття 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки, також має допускатися правопорядком;
- законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків (має місце тільки в одиничних випадках, передбачених у законі - наприклад, частина друга статті 548, частина четверта статті 1119 ЦК України). Тому повинна враховуватися добросовісність / недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. При цьому очевидно, що добра совість «лікує» таку ваду набуття права іпотеки як укладення договору не власником;
- до обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину, суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція «добросовісного іпотекодержателя», зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння;
- власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя статті 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою.
Практика вирішення спорів за позовом власника про захист його права власності, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебуває у зобов`язальних відносинах, має враховувати добросовісність іпотекодержателя, який покладався на дані реєстру прав на нерухомість. Необхідність врахування конструкції «добросовісного іпотекодержателя» зумовлюється тим, що у протилежному випадку існують очевидні ризики непропорційного втручання у права «добросовісного іпотекодержателя».
Отже, як попередній кредитор ПАТ «ОТП Банк» на час укладення договору іпотеки від 04 грудня 2007 року, так його правонаступник ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на час набуття кредитного портфелю та договір про відступлення права вимоги за вказаним Договором не були обізнані про наявність спору між ОСОБА_1 до ОСОБА_2 щодо права власності на іпотечне майно та ухвалення рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 09 грудня 2010 року у справі № 2-1069/2010 про визнання недійсним договору дарування відповідного нерухомого майна та добросовісно полагались на дані реєстру прав на нерухомість та надані іпотекодавцем ОСОБА_2 правовстановлюючі документи.
Доказів протилежного матеріали справи не містять.
При цьому, колегія суддів ураховує, що за обставинами справи, що переглядається апеляційним судом,  у спірних правовідносинах не виникло жодної з визначеної статтею 17 Закону України «Про іпотеку»,  підстави для припинення іпотеки (припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її), а отже, виснує про помилковість висновку суду першої інстанції щодо неможливості застосування до спірних правовідносин положень ст. 28 Закону України «Про іпотеку».
Ураховуючи викладене колегія суддів доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» про звернення стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки №PML-500/219/2007, посвідченим приватним нотаріусом ОМНО Плигіною Ж.О. за реєстровим №7517, а саме на належні ОСОБА_1 садовий будинок загальною площею 212,4 кв.м та земельну ділянку площею 0,060 га за цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні не нижче звичайних ринкових цін з метою задоволення вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на загальну суму 3 060 712, 38 грн.
При цьому, колегія суддів зауважує, що процедура визначення початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації визначена ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку".
Відповідно до ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
За таких обставин, колегія суддів виснує, що початкову ціну предмета іпотеки для її подальшої реалізації, слід визначити на підставі оцінки майна, проведеної суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння ТОВ «ОТП Факторинг Україна», колегія суддів зауважує про таке.
Так, як убачається з витягу з Державного реєстру іпотек на підставі договору про відступлення права вимоги, серія та номер 5822 від 29.06.2010 року, внесено запис про обтяження земельної ділянки площею 0,060 га з цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 іпотекою, іпотекодержатель - ТОВ«ОТП Факторинг Україна», боржник – ОСОБА_2 .
У постанові від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21) Велика Палата Верховного Суду виснувала, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи.
Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення.
Тож, обраний позивачкою ОСОБА_1 спосіб судового захисту не ґрунтується на вимогах закону, а задоволення такої вимоги, не забезпечило б відновлення порушеного права позивачки.
Ураховуючи викладене колегія суддів виснує, що відмовляючи у задоволенні позову ОСОБА_1 суд першої інстанції дійшов правильних висновків, однак помилився щодо мотивів такої відмови. 
Підсумовуючи наведене вище та ураховуючи усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що пункт 1 ст. 6 Конвенції не вимагає більш детальної аргументації від апеляційного суду, якщо він лише застосовує положення для відхилення апеляції відповідно до норм закону, як такої, що не має шансів на успіх, без подальших пояснень (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Бюрг та інші проти Франції" (Burg and others v. France), (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Гору проти Греції" №2) [ВП], § 41" (Gorou v. Greece no.2), колегія суддів доходить висновку про задоволення апеляційної скарги ТОВ «ОТП Факторинг Україна»), зміни мотивувальної частини рішення Суворовського Овідіопольського районного суду Одеської області від 21 листопада 2018 року щодо відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та скасування вказаного рішення суду у частині відмови у задоволенні позовних вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» з ухваленням нового судового рішення про задоволення вказаних позовних вимог.
Відповідно до ч. 1 п. 2 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п.2, 3 ч. 2 ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи.
Керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381-384 ЦПК України

постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» задовольнити.
Рішення Суворовського Овідіопольського районного суду Одеської області від 21 листопада 2018 року у частині відмови у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна», третя особа – ОСОБА_2 , про витребування майна з чужого незаконного володіння змінити, виклавши його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Рішення у частині відмови у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «ОТП Факторинг Україна» до ОСОБА_1 , третя особа – ОСОБА_2 про визнання майна іпотечним та звернення стягнення на предмет іпотеки скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення, яким задовольнити вказані позовні вимоги.
Визнати належний ОСОБА_1 садовий будинок загальною площею 212,4 кв.м, розташований на земельній ділянці площею 0,060 га за цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 - іпотечним майном.
Звернути стягнення на предмет іпотеки за договором іпотеки №PML-500/219/2007, посвідченим приватним нотаріусом ОМНО Плигіною Ж.О. за реєстровим №7517, а саме на належні ОСОБА_1 садовий будинок загальною площею 212,4 кв.м та земельну ділянку площею 0,060 га за цільовим призначенням - для ведення садівництва за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5123782000:02:001:0653 шляхом продажу цього майна на публічних торгах за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна на рівні не нижче звичайних ринкових цін з метою задоволення вимог ТОВ «ОТП Факторинг Україна» на загальну суму 3 060 712, 38 грн.
Постанова Одеського апеляційного суду набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту.
Повний текст постанови складено 09 травня 2025 року.

Головуючий                                                                        Ю.П. Лозко

Судді:                                                                                О.Ю. Карташов

       М.В. Назарова