УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №274/7912/23 Головуючий у 1-й інст. Корбут В. В. 
Категорія 23 Доповідач Талько О. Б. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 червня 2025 року Житомирський апеляційний суд у складі:

головуючої судді Талько О.Б.,
   суддів:  Коломієць О.С., Григорусь Н.Й.,
за участю секретаря Антоневської В.В., 
       
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Житомирі цивільну справу 274/7912/23 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка – Агро" до ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 , про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі, за апеляційною скаргою представника ОСОБА_3 – адвоката Сачка Андрія Вікторовича, на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 3 червня 2024 року, ухвалене під головуванням судді Корбута В.В.,-

в с т а н о в и в:

У листопаді 2023 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» звернулося до суду з позовом, в якому зазначено, що 20 червня 2014 року що між ним та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, згідно з яким ОСОБА_1 передала в оренду товариству належну їй земельну ділянку, площею 1,2396 га ( кадастровий номер 1820880200:04:000:0169), яка розташована на території Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області та призначена для ведення особистого селянського господарства, строком на 10 років.
Вказує, що у січні 2021 року з Інформаційної довідки Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру товариству стало відомо про те, що 9 грудня 2020року дію вказаного договору оренди землі припинено. Право оренди даної земельної ділянки було зареєстроване за новим орендарем — ФОП ОСОБА_4 .
Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18 травня 2023 року у справі № 274/1263/21 визнано недійсною угоду про припинення договору оренди землі від 20.06.2014 року та визнано недійсним договір оренди землі, укладений 18 листопада 2020 року між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 про передачу в оренду земельної ділянки, площею 1,2396 га ( кадастровий номер 1820880200:04:000:0169), яка розташована на території Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області та призначена для ведення особистого селянського господарства, . 
Стверджує, що договір оренди землі від 20 червня 2014  року діяв з моменту його державної реєстрації,  із 7 липня 2014  року, й до державної реєстрації додаткової угоди про його припинення, а саме – до 9 грудня 2020року, тобто шість років п`ять місяців та два дні. 
Після ухвалення вищевказаного судового рішення право оренди ТОВ «Андріяшівка-Агро» було поновлено внаслідок державної реєстрації цього права 10 серпня 2023 року, тому строк, протягом якого не діяв договір оренди землі від 20.06.2014 року (з 9 грудня 2020 року до 10 серпня 2023 року) не має зараховуватися до загального строку дії договору, у зв`язку з чим строк дії цього договору має тривати до 8 січня 2027 року. 
З огляду на це товариство звернулося до ОСОБА_1 з листом про підписання додаткової угоди до договору оренди землі від 20 червня 2014 року про встановлення строку його дії до 8 січня 2027 року, проте листом від 11 вересня 2023 року ОСОБА_1 повідомила, що строк дії договору визначений до 7 липня 2024 року та вона не має наміру підписувати будь-які додаткові угоди.
Таким чином, позивач просив визнати укладеною додаткову угоду від 1 вересня 2023 року до договору оренди землі, укладеного 20 червня 2014 року між ним та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки, площею 1,2396 га, кадастровий номер 1820880200:04:000:0169, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, у наступній редакції: 
"Додаткова угода
до договору оренди землі від 20.06.2014 р.
01.09.2023 р.                                                                        с. Андріяшівка
Товариство з обмежено відповідальністю "Андріяшівка – Агро", іменоване надалі "Орендар", в особі директора Базилівського Бориса Леонідовича, який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі "Орендодавець" (РНОКПП НОМЕР_1 ) з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо – Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі – Додаткова угода) до Договору оренди землі від 20.06.2014 р. (далі – Договір) про нижченаведене:
1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 р. по справі № 274/1263/21 "Орендар" та "Орендодавець" дійшли згоди внести зміни до Договору від 20.06.2014 р.
2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції:
"Цей Договір укладено на строк до 08.01.2027 р.".
3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.
4. Дана Угода складена у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із Сторін.
5. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами».
       Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 3 червня 2024 року позов задоволено.
Визнано укладеною додаткову угоду від 01.09.2023 р. до договору оренди землі, укладеного 20.06.2014 р. між Товариством з обмеженою відповідальністю "Андріяшівка – Агро" та ОСОБА_1 , щодо земельної ділянки площею 1,2396 га, кадастровий № 1820880200:04:000:0169, розташованої на землях Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області, у наступній редакції: 
"Додаткова угода
до договору оренди землі від 20.06.2014 р.
01.09.2023 р.                                                                        с. Андріяшівка
Товариство з обмежено відповідальністю "Андріяшівка – Агро", іменоване надалі "Орендар", в особі директора Базилівського Бориса Леонідовича, який діє на підставі Статуту, з одного боку, і ОСОБА_1 , іменована надалі "Орендодавець" (РНОКПП НОМЕР_1 ) з іншого боку, разом надалі іменовані Сторони, а кожен окремо – Сторона, уклали цю Додаткову угоду (далі – Додаткова угода) до Договору оренди землі від 20.06.2014 р. (далі – Договір) про нижченаведене:
1. Із врахуванням обставин, встановлених рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18.05.2023 р. по справі № 274/1263/21 "Орендар" та "Орендодавець" дійшли згоди внести зміни до Договору від 20.06.2014 р.
2. Змінити перше речення п. 8 Договору та викласти його в наступній редакції:
"Цей Договір укладено на строк до 08.01.2027 р.".
3. Інші умови вищевказаного Договору залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.
4. Дана Угода складена у двох оригінальних примірниках, по одному для кожної із Сторін.
5. Дана Угода набуває чинності з моменту підписання його сторонами».
Вирішено питання про розподіл судових витрат між сторонами.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 – адвокат Сачок А.В., посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову. 
Зокрема, зазначає, що ОСОБА_1 звернулась до ТОВ « Андріяшівка-Агро» з заявою про розірвання договору. Директор Товариства Лопоха Є.В. задовольнив заяву та виготовив угоду про припинення договору оренди. Натомість позивач зазначив, що звернувся до відповідачки з пропозицією про укладення додаткової угоди, а відповідачка відмовилася, вказавши, що бажає самостійно обробляти землю. 
Відповідно до рішення суду по справі №274/1263/21 встановлено, що директор товариства Лопоха Є.В. діяв всупереч інтересів товариства та недобросовісно, чим порушив абзац перший частини третьої статті 92 Цивільного кодексу України, за змістом якої орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень.
За договором оренди земельної ділянки, кадастровий номер 1820880200:04:000:0169,від 20.06.2014 року, строк оренди спливає через 10 років  з дня його укладення. Той факт, що протягом певного періоду право оренди позивача  на земельну ділянку не було зареєстроване  у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,  не свідчить про продовження його строку дії.Враховуючи принцип свободи договору, за відмови орендодавця від продовження строку договору оренди землі, суд не вправі змінювати цей строк.
Вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не ґрунтується на законі, а підстави застосування аналогії права відсутні, оскільки правовідносини щодо строку оренди землі врегульовані чинним законодавством.
Крім того, задовольняючи позовні вимоги, суд не звернув уваги на те, що рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18 травня 2023 року по справі №274/126321, стягнуто матеріальну шкоду на користь ТОВ «Андріяшівка-Агро». Тобто, за користування земельною ділянкою в 2021 році, Товариство стягнуло збитки та упущену вигоду, тим самим, незаконно вимагає продовжити дію договору на період 2021 року (у справі №274/1263/21 позивачем вибрано спосіб захисту стягнення упущеної вигоди за 2021 рік).
Таким чином, вважає, що суд першої істанції безпідставно задовольнив позов.
Після відкриття апеляційного провадження у даній справі ОСОБА_1 померла.
Ухвалою Житомирського апеляційного суду від 3 червня 2025 року залучено до участі у справі правонаступника відповідачки - ОСОБА_3 .
Дослідивши матеріали справи, колегія суддів дійшла висновку про те, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що 20 червня 2014 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Андріяшівка-Агро» був укладений договір оренди землі, відповідно до якого ОСОБА_1 передала позивачеві в оренду земельну ділянку, площею 1,2396 га, кадастровий номер 1820880200:04:000:0169, яка знаходиться на території Андріяшівської сільської ради Бердичівського району Житомирської області. Пунктом 8 договору передбачено, що він укладений на десять років.
Сторони також погодили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації ( пункт 41 договору оренди).
Відповідне право оренди зареєстровано за ТОВ « Андріяшівка-Агро» у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 7 липня 2014 року.
Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18 травня 2023 року у справі № 274/1263/21 встановлено, що 21 січня 2020 року між ОСОБА_1 та ТОВ « Андріяшівка-Агро», від імені якого діяв директор ОСОБА_5 , було укладено угоду про припинення вказаного договору оренди землі у зв`язку із закінченням строку, на який він був укладений.
18 листопада 2020 року між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 був укладений договір оренди вказаної земельної ділянки.
       Згідно з протоколом загальних зборів ТОВ « Андріяшівка-Агро» від 24 січня 2020 року ОСОБА_5 звільнено з посади директора товариства.
       Вказаним рішенням визнано недійсною угоду про припинення договору оренди землі, укладену 21 січня 2020 року між ТОВ « Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки, площею 1,2396 га, з кадастровим номером 1820880200:04:000:0169.
       Також визнано недійним договір оренди землі, укладений 18 листопада 2020 року між ФОП ОСОБА_4 та ОСОБА_1 , предметом якого стала земельна ділянка, площею 1,2396 га, з кадастровим номером 1820880200:04:000:0169.
       Окрім того, цим рішенням стянуто із ФОП ОСОБА_4 на користь ТОВ «Андріяшівка-Агро» упущену вигоду у розмірі 117260 грн.
       У зв`язку з ухваленням даного рішення право оренди вказаної земельної ділянки 10 серпня 2023 року було повторно зареєстровано за ТОВ « Андріяшівка-Агро», що підтверджується Інформацією  з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна. 
        1 вересня 2023 року ТОВ « Андріяшівка-Агро» звернулося до ОСОБА_1 із листом, в якому зазначено про те, що оскільки договір оренди землі, укладений між ними 20 червня 2014 року, не діяв з 9 грудня 2020 року по 10 серпня 2023 року, відтак вказаний період не повинен бути врахований в загальний строк дії договору. Отже, у відповідності до пункту 8 договору оренди землі, строк дії договору визначений до 8 січня 2027 року.
       Таким чином, позивач просив ОСОБА_1 підписати додаткову угоду, якою строк дії договору оренди землі визначено до 8 січня 2027 року.
       До вказаного листа долучено примірник відповідної додаткової угоди від 1 вересня 2023 року до договору оренди землі, укладеного між сторонами 20 червня 2014 року.
       11 вересня 2023 року ОСОБА_1 звернулася до ТОВ « Андріяшівка-Агро» із заявою, в якій вказала, що дія договору оренди землі закінчується 7 липня 2024 року. Також повідомила, що після закінчення строку дії даної угоди вона має намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку та не бажає поновлювати орендні правовідносини з ТОВ « Андріяшівка-Агро». 
       Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що товариство було незаконно позбавлено права оренди вказаної земельної ділянки на строк два роки вісім місяців та один день, що, у свою чергу, є підставою для визнання укладеною додаткової угоди від 1 вересня 2023 року до договору оренди землі.
       Колегія суддів не погоджується з таким висновком.
За приписами частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. 
У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї з сторін може бути посвідчений нотаріально (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»).
Отже, зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частина перша статті 15 Закону України «Про оренду землі»).
Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
Випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 6 березня 2024 року у справі № 902/1207/22 роз`яснила, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про оренду землі», яким із тексту ст. ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання на державну реєстрацію правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» - ст. ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Натомість закон передбачає проведення державної реєстрації права оренди, зокрема, на підставі укладеного в установленому порядку договору оренди землі.
Наведене узгоджується також із раніше висловленими висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 18 квітня 2023 року у справі № 357/8277/19, про те, що з 1 січня 2013 року державній реєстрації підлягає не сам договір оренди землі, а право оренди земельної ділянки. Такий договір є укладеним з моменту досягнення сторонами згоди з усіх його істотних умов та його підписання у простій письмовій формі, якщо інше не узгоджено між сторонами, тобто за умови дотримання ними вимог статей 638, 759 і 792 ЦК України та статті 15 Закону 161-ХIV. З моменту укладення договору оренди землі в орендодавця виникає обов`язок передати орендарю земельну ділянку в користування на визначений у договорі строк, а в орендаря - отримати право користування земельною ділянкою.
Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України).
Статтею 19 Закону України «Про оренду землі» визначено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Водночас, Законом № 340-IX, який у відповідній частині набрав чинності 16 січня 2020 року (див. пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права».
Дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.
Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.
Укладаючи вказаний договір оренди землі від 20 червня 2014 року, сторони дійшли згоди про те, що строк його дії становить 10 років. Одним із обов`язків орендаря визначено, зокрема, приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені цим договором, який буде зареєстрований у відповідності до закону ( пункт 31 договору оренди землі).
Пунктом 41 цього договору також визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Отже, моментом укладення договору оренди землі є 20 червня 2014 року й саме із цієї дати розпочався перебіг десятирічного строку його дії.
       ТОВ « Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 досягли згоди про те, що договір оренди землі від 20 чераня 2014 року набирає чинності після його підписання та державної реєстрації. Зміст цього договору не містить іншого визначення моменту набрання ним чинності та моменту його укладення.
Із врахуванням принципу свободи договору, а також того, що згідно з частиною другою статті 631 ЦК України договір набирає чинності із моменту його укладення, якщо інше не визначено законом або договором, сторони пов`язали укладення договору не лише з моментом досягнення згоди з усіх його істотних умов та його підписання, а й з моментом його державної реєстрації, не дивлячись на те, що цей договір укладений після 1 січня 2013 року, коли законодавством передбачене реєстрацію права оренди.
Зміст укладеного між сторонами договору оренди землі не містить положень, які б передбачали можливість пролонгації його дії шляхом укладення додаткової угоди за наявності обставин, на які посилається позивач у своєму позові.
Своєю заявою від 11 вересня 2023 року ОСОБА_1 чітко та однозначно висловила свою позицію про те, що має намір самостійно обробляти належну їй земельну ділянку та не бажає продовжуваи орендні правовідносини щодо спірної земельної ділянки із позивачем.
Отже, виходячи із принципу свободи договору та з огляду на небажання власника земельної ділянки продовжувати строк дії договору оренди землі, суд не вправі змінювати цей строк.
Слід також зазначити, що законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди землі, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці утримтися від активних дій для досягнення бажаного результату.
Так, статтею 33 Закону України « Про оренду землі» передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору землі на новий строк. Порядок реалізації цього права визначений частинами другою-п`ятою цієї статті.
Пунктом 8 укладеного між сторонами договору оренди землі визначено, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його дію на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Водночас, матеріали справи не містять доказів того, що позивач звертався до орендодавця із пропозицією укласти договір на новий строк, як це передбачено статтею 33 Закону України « Про оренду землі» та пунктом 8 договору оренди землі.
       Законодавцем передбачено, що у випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статті 651, 652 ЦК України).
       Відповідно до положень статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Отже, відповідно до частини першої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Положеннями статті 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 30.10.2019 при розгляді справи № 233/4198/18 та від 08 квітня 2020 року при розгляді справи № 233/2070/19, наявність волевиявлення учасника правочину на укладання угоди, вільність такого волевиявлення і відповідність його внутрішній волі є необхідною умовою дійсності правочину.
Окрім цього, Верховний Суд у постанові від 31 серпня 2022 року у справі № 910/15264/21 зазначив, що внесення змін до договору за рішенням суду є виключною мірою, яка пов`язана з втручанням суду в свободу договору, господарську діяльність сторін, і таке втручання може відбуватися лише у разі виникнення значного і вочевидь несправедливого дисбалансу між інтересами сторін внаслідок зміни обставин (п.94). Продовження строку дії договору та строку виконання зобов`язань внаслідок форс-мажору чи інших обставин є можливим лише якщо сторони це прямо вказали в умовах договору, або уклали додаткову угоду про це за взаємною згодою сторін вже після виникнення таких обставин (п.102).
Аналіз вищезазначених правових позицій та норм права дає підстави зробити висновок про те, що для визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди землі, укладеного 20 червня 2014 року у зв`язку із зміною істотних умов необхідна взаємна згода та наявність волевиявлення на те обох сторін.
Така взаємна згода сторін у цьому випадку відсутня, що підтверджується листом ОСОБА_1 від 11 вересня 2023 року.
       Стаття 652 ЦК України передбачає зміну або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин . Зокрема, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:
1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Отже, у статті 652 ЦК України закріплено, що: зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
При наявності істотної зміни обставин, що істотно порушила баланс інтересів сторін, сторони спочатку здійснюють спроби щодо зміни або розірвання договору за взаємною згодою, як зазначено у частині першій статті 651 ЦК України. 
Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові від 08 грудня 2020 року у справі № 910/11888/19 Верховний Суд вказав, що за змістом положень статті 652 Цивільного кодексу України зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин в судовому порядку, як і розірвання договору з цих підстав, виходячи з принципу свободи договору, є заходами, що застосовуються за наявності підтвердження дійсної істотної зміни обставин, з яких виходили сторони, укладаючи цей правочин.
Окрім цього, у постанові Верховного Суду від 17 травня 2023 року у справі № 914/865/22 зазначено, що аналіз норм статті 652 ЦК України вказує на те, що закон пов`язує можливість внесення змін до договору та/або розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю одночасно чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, при істотній зміні обставин.
Отже, для внесення змін до договору у разі істотної зміни обставин необхідно наявність всіх перелічених умов одночасно. 
До того ж, вимагаючи зміни чи розірвання договору на підставі статті 652 ЦК України на позивача покладається, у відповідності до статті 81 ЦПК України, обов`язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. 
Водночас за частиною четвертою статті 652 ЦК України зміна чи розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли зміна чи розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
Частина 1 статті 92 ЦК України передбачає, що юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону.
Орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження (частина третя статті 92 ЦК України).
Необхідно врахувати, що договір оренди землі укладений 20 червня 2014 року між ТОВ « Андріяшівка-Агро» та ОСОБА_1 , тобто між суб`єктом господарської діяльності та фізичною особою.
Підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб`єктами господарювання з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку. Підприємництво здійснюється на основі, зокрема комерційного розрахунку та власного комерційного ризику.
Стандарти усвідомлення ризиків при вчиненні відповідного правочину юридичної особи - суб`єкта господарської діяльності, є іншими ніж в другої сторони- фізичної особи, яка є слабшою стороною у цих правовідносинах.
Отже, ТОВ « Андріяшівка-Агро» шляхом вільного волевиявлення прийняло на себе ризик настання обставин, пов`язаних з виконанням договору оренди землі, укладеного із ОСОБА_1 від 20 червня 2014 року.
Також необхідно зазначити, що ключовою обставиною є те, що дії самої юридичної особи - Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» в особі діючого на той час директора Лопохи В.Є. призвели до припинення вказаного договору оренди землі та укладення такого договору з іншим орендарем.
Окрім того, рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 18 травня 2023 року у справі № 274/1263/21 стягнуто із фізичної особи-підприємця ОСОБА_4 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка-Агро» 117260 грн. упущеної вигоди .
Отже, часткове відшкодування шкоди є певною сатисфакцією порушеного права позивача, а тому подальше продовження строку дії договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди з орендодавцем призведе до непропорційного втручання у його (орендодавця) права та свободи як людини та громадянина.
За таких обставин, апеляційний суд вважає, що відсутні умови, визначені частиною 2 статті 652 ЦК України, дотримання яких необхідне для зміни умов договору на підставі істотної зміни обставин.
У зв`язку з наведеним відсутні також підстави вважати про наявність виняткового випадку, за якого допускається зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин за рішенням суду, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом (частина 4 статті 652 ЦК України).
Таким чином, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає до задоволення, а рішення суду першої інстанції у відповідності до положень частини 1 статті 376 ЦПК України - скасуванню, із ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до положень частини першої статті 133 ЦПК України судові витрати складаються із судового збору та витрат, пов`язаних із розглядом справи.
Згідно з частиною 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Частиною 13 даної статті передбачено, що якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
За приписами частини 1 статті 382 ЦПК України, суд апеляційної інстанції у постанові, зокрема вирішує питання щодо розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.
Отже, з урахуванням вимог статті 141 ЦПК України, із позивача підлягає стягненню на користь відповідачки судовий збір у сумі 4026 грн за подання апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 368, 374, 376, 381-384, 389-391 ЦПК України, суд

ухвалив:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_3 - адвоката Сачка Андрія Вікторовича, задовольнити.
Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 28 травня 2024 року скасувати і ухвалити нове рішення.
У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» - відмовити.
Стягнути із Товариства з обмеженою відповідальністю «Андріяшівка - Агро» на користь ОСОБА_3 4026 грн судового збору за подання апеляційної скарги.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуюча Судді