ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне,  вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 квітня 2025 року                                                               Справа № 902/181/22(902/1003/24) 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючий суддя Тимошенко О.М., суддя Крейбух О.Г. ,  суддя Коломис В.В. 

секретар судового засідання Юзефович Д.О.
за участю представників сторін:
від органу прокуратури: Гіліс І.В.,
від відповідача: Сокольвак М.В. (арбітражний керуючий),
від третьої особи: Гончаров М.В. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кристал" в особі арбітражного керуючого Сокольвака М.В. на рішення Господарського суду Вінницької області, ухвалене 02.12.2024 суддею Лабунською Т.І. у м. Вінниця (повний текст рішення складено 09.12.2024) у справі № 902/181/22(902/1003/24)
за позовом керівника Жмеринської окружної прокуратури Вінницької області в інтересах держави в особі Жмеринської міської ради Жмеринського району Вінницької області
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кристал"
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Комунального підприємства "Браїлів-Комунсервіс" Жмеринської міської ради
про розірвання договору оренди землі та повернення земельної ділянки

ВСТАНОВИВ:

В провадженні Господарського суду Вінницької області заходиться справа № 902/181/22 за заявою Головного управління ДПС у Вінницькій області про банкрутство ТОВ "Кристал". Провадження у справі перебуває на стадії ліквідаційної процедури, ліквідатором призначено арбітражного керуючого Сокольвака М.В.
16.09.2024 до суду надійшла позовна заява Керівника Жмеринської окружної прокуратури, в інтересах держави в особі  Жмеринської міської ради до ТОВ "Кристал"  про розірвання договору оренди землі від 24.03.2010, та зобов`язання ТОВ «Кристал» повернути територіальній громаді в особі Жмеринської міської ради Вінницької області земельну ділянку з кадастровим номером 0521055300:04:002:0035 площею 29,6806 га, яка розташована на території Жмеринської міської територіальної громади. 
Позовні вимоги прокурора обгрунтовуються систематичним невиконанням відповідачем зобов`язань за Договором оренди землі від 24.03.2010 щодо внесення орендних платежів за користування земельною ділянкою кадастровий номер 0521055300:04:002:0035 площею 29,6806 га., що є підставою для припинення договору шляхом його розірвання за рішенням суду відповідно до ст.ст. 24, 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 141 Земельного кодексу України,  ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.
Заперечуючи проти позову ліквідатор ТОВ "Кристал" вказував, що на земельній ділянці знаходяться очисні споруди банкрута, які відповідно до ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства підлягають включенню в ліквідаційну масу. 
Розірвання договору оренди, який укладений на 49 років для промислового використання, може негативно вплинути на покупців майна ТОВ «Кристал». До очисних споруд від заводу більше кілометра протягнутий трубопровід діаметром 320 мм., а також трубопроводи протягнуті до кожної очисної споруди, а їх по даним інвентаризації двадцять дві. Позов прокурором подано в період продажу єдиного майнового комплексу будівель та споруд ТОВ «Кристал» (Браїлівський цукровий завод) та його розгляд може негативно вплинути на процес продажу єдиного майнового комплексу, та права кредиторів по справі № 902/181/22 банкрутство ТОВ «Кристал». 
Рішенням Господарського суду Вінницької області від 02.12.2024 у справі № 902/181/22(902/1003/24) позов прокуратури задоволено повністю; ухвалено розірвати договір оренди землі від 24.03.2010, укладений між Жмеринською районною державною адміністрацією та ТзОВ "Кристал", зареєстрований у Жмеринському районному відділі Вінницької регіональної філії Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2010 за № 041005800004; зобов`язано відповідача повернути територіальній громаді в особі Жмеринської міської ради Вінницької області земельну ділянку з кадастровим номером 0521055300:04:002:0035 площею 29,6806 га, яка розташована на території Жмеринської міської територіальної громади; стягнуто з відповідача на користь Вінницької обласної прокуратури 6056 грн витрат на сплату судового збору.
Мотивуючи прийняте рішення суд першої інстанції зазначив, що як визначено п. 9 Договору орендна плата вноситься орендарем щомісячно по 4 816,92 грн.  При цьому за умовами п. 28 Договору відповідач взяв на себе зобов`язання своєчасно вносити орендну плату. За інформацією Головного управління ДПС у Вінницькій області № 7839/5/02-32-04-02-21 від 18.06.2024 відповідно до ІТС «Податковий блок» заборгованість з орендної плати з юридичних осіб по ТОВ «Кристал» (код ЄДРПОУ 00371920) становить 11 401 858,46 грн., яка виникла 30.08.2017 та мала тенденцію до збільшення. За інформацією Жмеринської міської ради Вінницької області від 19.07.2024 № 01-2024/2154, починаючи з 2020 року по теперішній час, до місцевого бюджету територіальної громади жодних надходжень орендної плати за землю від ТОВ «Кристал» не надходило. Згідно наданого міською радою розрахунку заборгованість по орендній платі за використання спірної земельної ділянки за період з 01.01.2020 по 31.07.2024 становить 563 734,15 грн.
Доказів протилежного матеріали справи не містять та відповідачем не доведено. 
Внаслідок вказаних обставин позивач як нинішній орендодавець значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору і йому завдається цим матеріальна шкода, при цьому несплата відповідачем орендних платежів є тривалим порушенням, тобто носить систематичний характер. З врахуванням наведеного сам по собі факт систематичного порушення умов договору оренди земельної ділянки щодо несплати орендної плати є підставою до розірвання договору, незважаючи на те, чи така заборгованість була виплачена в подальшому.
В частині заперечень відповідача судом першої інстанції відмічено, що в інвентаризаційному описі необоротних активів ТОВ "Кристал" арбітражним керуючим зазначено про належність ТОВ "Кристал" очисних споруд, 1945-1975 (рік випуску (будівництва) чи дата придбання (введення в експлуатацію),  кадастровий номер земельної ділянки 0521055300:04:002:0035,  площа 29,6806 га. Натомість, представник прокуратури в судовому засіданні стверджувала, що на земельній ділянці кадастровий номер: 0521055300:04:002:0035, площею 29,6806 га очисні споруди відсутні. Згідно наданих до позовної заяви доказів, а саме акту обстеження по використанню ТОВ "Кристал" земельної ділянки на території Браїлівського старостинського округу площею 29,6806 га кадастровий номер  0521055300:04:002:0035  від 20.05.2024 встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером  0521055300:04:002:0035, площею 29,6806 га: 
- використовується не за цільовим призначенням, а саме для городництва (01.07), що суперечить призначенню сформованої земельної ділянки з цільовим призначенням для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02).;
- взагалі не використовується  ТОВ "Кристал".
Згідно фотографій земельної діянки, доданих до вказаного акту, очисні споруди там відсутні, ліквідатор ТОВ "Кристал" не довів протилежного належними письмовими доказами.
Право оренди земельної ділянки не входить до складу ліквідаційної маси банкрута. Крім того, зважаючи на те, що за наслідками ліквідаційної процедури відповідача, майновий комплекс нерухомого майна, який належать ТОВ "Кристал" буде проданий іншій особі, остання не позбавлена права на укладення з власником земельної ділянки, яка є предметом спору у цій справі, будь-яких договорів, в т.ч. і договору оренди.
Відтак, позовна вимога про розірвання Договору оренди землі від 24.03.2010 є обґрунтованою та підлягає задоволенню. 
Згідно із приписами ч. 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.
В свою чергу, позовна вимога про повернення земельної ділянки є похідною від вимоги про розірвання Договору. Оскільки суд дійшов висновку про наявність правових підстав для розірвання Договору оренди, тому обґрунтованим є висновок про задоволення позову у частині зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді спірну земельну ділянку. 
Отже, вказана позовна вимога підлягає задоволенню як похідна від розірвання Договору оренди.
Не погодившись із вказаним рішенням суду першої інстанції, ТзОВ "Кристал" в особі арбітражного керуючого Сокольвака М.В. звернулось до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить останнє скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Аргументуючи доводи апеляційної скарги вказує, що з моменту порушення/відкритя стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому режимі, який змінює весь комплекс юридичних правовідносин і спеціальні норми КУзПБ мають пріоритет у застосуванні при розгляді справ за участю боржника щодо інших законодавчих актів України. 
Основним аргументом позову є несплата земельного податку підприємством-банкрутом ТОВ "Кристал". Судом не враховано, що відповідно до ч. 1 ст. 59 КУзПБ з дня ухвалення господарським судом постанови про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури, у банкрута не виникає додаткових зобов`язань, у тому числі зі сплатою податків і зборів (обов`язкових платежів), окрім витрат безпосередньо пов`язаних з проведенням ліквідаційної процедури. У справі № 902/181/22 про банкрутство ТОВ "Кристал" визнано вимоги Головного управління ДПС у Вінницькій області в розмірі 11964700,00 грн (у тому числі зі сплати орендної плати) та включено до реєстру вимог кредиторів, а тому право держави на отримання боргу з орендної плати реалізовано.
Зазначає також, що ліквідатором вчинено всі належні дії по ліквідації ТОВ "Кристал". Зокрема сформовано ліквідаційну масу до якої увійшли очисні споруди, які знаходяться на земельній ділянці площею 29.6806 га з кадастровим номером 0521055300:04:002:0035. Оскільки ТОВ "Кристал" це є колишній Браїлівський цукровий завод, очисні споруди є невід`ємною частиною єдиного майнового комплексу цукрового заводу. Дійсно, очисні споруди заводу не значаться в державному реєстрі нерухомого майна, як власність ТОВ "Кристал", однак перебувають в його господарському віданні як невід`ємна частина виробничого комплексу. Розірвання договору оренди негативно вплине на потенційних покупців майнового комплексу банкрута, оскільки без очисних споруд промислові виробництва не можливі. Окрім цього, до очисних споруд від заводу більше кілометра протягнуто трубопровід діаметром 320 мм, а також до кожної очисної споруди, яких за даними інвентаризації 22. Це десятки тон металевих труб, вартість яких дуже велика.
В свою чергу суд дійшов безпідставного висновку про відсутність очисних споруд на спірній земельній ділянці покликаючись на долучені фотографії, пояснення прокурора та відомості з Єдиного державного реєстру речових прав та прав власності на об`єкти нерухомості. Очисні споруди - це площею до 1 га та глибиною до 10 м обваловані землею ями, до яких протягнуті трубопроводи від заводу для викачування відходів цукрового виробництва. При цьому на доданих прокурором фотографіях їх видно. Відповідно задовільнивши вказаний позов, суд перешкодив належній реалізації майна банкрута, порушив права кредиторів на задоволення їх грошових вимог та створив проблему для покупця майнового комплексу цукрового заводу.
З огляду на вказані обставини просить апеляційну скаргу задоволити.
Жмеринська міська рада у поданій до суду письмовій заяві зазначає, що 05.12.2024 відбувся аукціон з продажу єдиного майнового комплексу ТОВ "Кристал", переможцем якого визнано АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Ерагон". Відповідно до ст. 120 ЗК України у разі переходу права власності на нерухоме майно, покупець автоматично набуде права оренди на земельну ділянку на тих же умовах, що і ТОВ "Кристал". Передчасне розірвання договору створить негативні юридичні наслідки у вигляді можливих позовів нового власника з приводу оренди спірної земельної ділянки або оскарження процедури проведеного аукціону. До того ж між розірванням договору оренди та укладенням договору з новим орендарем утвориться фінансовий розрив в бюджеті ради, оскільки сума оренди є значною. Просить врахувати зазначені обставини при розгляді справи.
Прокуратура у поданому відзиві доводи апелянта заперечує. Зазначає, що доданими до позовної заяви доказами спростовуються твердження апелянта про наявність на земельній ділянці будь-яких об`єктів нерухомості, належних на праві власності ТОВ "Кристал". За інформацією ГУ Держгеокадастру у Вінницькій області від 14.06.2024 за результатами здійсненого державного нагляду (контролю) за дотриманням вимог земельного законодавства встановлено, що на вказаній земельній ділянці знаходяться фільтраційні поля (відстійники) ТОВ "Кристал", ділянка для потреб промисловості не використовується у зв`язку з припиненням діяльності Браїлівського цукрового заводу. Частина ділянки площею 5,8 га використовується невідомими особами для сількогосподарських потреб. Відмічає, що згідно ч. 3 ст. 62 КУзПБ індивідуально визначене майно, що належить банкруту на підставі речових прав, крім права власності і господарського відання, не може бути включене до складу ліквідаційної маси. Оскільки спірна земельна ділянка є індивідуально визначеним майном, яке перебуває у ТОВ "Кристал" в оренді, остання жодним чином не може бути включена до складу ліквідаційної маси. Відтак, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення.
Відповідно до ухвали Північно-західного апеляційного господарського суду від 20.03.2025 залучено до участі у справі № 902/181/22(902/1003/24) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача Комунального підприємства "Браїлів-Комунсервіс" Жмеринської міської ради (код ЄДРПОУ 33286680).
Третя особа у наданих суду поясненнях зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про відсутність осіб, які використовують очисні споруди єдиного майнового комплексу ТОВ "Кристал". З даного приводу відмічає, що такі споруди є в наявності і використовуються КП "Браїлів-Комунсервіс" з 2007 року відповідно до договорів на прийняття стоків, укладених з ТОВ "Кристал". Зокрема за договором від 10.05.2023 КП "Браїлів-Комунсервіс" викачує по своїй напірній системі каналізаційні стоки на відведену карту очисних споруд загальною площею 1,0 га від площі 29,6906 га, що знаходиться в довгостроковій оренді ТОВ "Кристал". У свою чергу ТОВ "Кристал" зобов`язується приймати стоки на поля фільтрації згідно відведеної карти в об`ємі 20 тис м.куб на рік. Вказує, що розірвання договору оренди землі від 24.03.2010 та зобов`язання ТОВ "Кристал" повернути земельну ділянку площею 29,6806 га матиме наслідком припинення договірних зобов`язань за договором від 10.05.2023, що в свою чергу може призвести до зупинення прийняття каналізаційних стоків на поля фільтрації та спричинить загрозу виникнення екологічної катастрофи місцевого масштабу. Поряд з цим звертає увагу, що Жмеринською міською радою зареєстровано право власності на спірну земельну ділянку лише 21.06.2024, а позов прокуратурою подано до суду 14.10.2024 з підстав систематичного невиконання відповідачем зобов`язань. При цьому судом не враховано, що згідно п.п. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата для цілей розділу ХІІ цього Кодексу - обов`язковий платіж за користування земельною ділянкою державної або комунальної власності на умовах оренди. В контексті застосування абз. 4 ч. 1 ст. 59 Кодексу України з процедур банкрутства, з дня винесення судом постанови про визнання боржника банкрутом, в останнього не виникає жодних додаткових зобов`язань, у тому числі зі сплати податків і зборів (обов`язкових платежів), крім витрат, безпосередньо пов`язаних із здійсненням ліквідаційної процедури. Враховуючи, що ТОВ "Кристал" постановою суду від 10.11.2022 у справі № 902/181/22 визнано банкрутом, доводи про невиконання банкрутом зобов`язань перед Жмеринською міською радою є безпідставними. Зважаючи на викладене просить задовольнити апеляційну скаргу ТОВ "Кристал".
Прокуратурою надано письмові заперечення на пояснення третьої особи, в яких остання заперечує наведені доводи вказуючи, що матеріалами справи доведено факт невиконання відповідачем зобов`язань. Позовні вимоги не стосуються прав та обов`язків третьої особи, оскільки остання не є стороною договору оренди землі від 24.03.2010, а зміна власника та розпорядника спірної земельної ділянки, не нівелює обов`язку ТОВ "Кристал" щодо сплати орендної плати за договором оренди землі.
За умовами ст.. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Розглянувши матеріали справи, апеляційну скаргу та відзив на неї, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду враховує наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, розпорядженням Жмеринської райдержадміністрації Вінницької області від 25.11.2009 затверджено технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельні ділянки ТОВ "Кристал" для обслуговування об`єктів цукрового заводу на території Браїлівської селищної ради.
Згідно п. 2 розпорядження надано ТОВ "Кристал" в оренду терміном на 49 років земельні ділянки загальною площею 84,4934 га, в тому числі ділянка 2 загальною площею 29,6806 га, яка складається з: пасовищ - 0,5801 га, під господарськими шляхами - 0,4130 га, для водозабезпечення та очищення стічних вод - 28,6875 га, для обслуговування очисних споруд кисневої станції.
На виконання розпорядження, 24.03.2010 між Жмеринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Кристал" (Орендар) укладено Договір оренди землі, відповідно до п. 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельні ділянки для обслуговування  об`єктів цукрового заводу (виробничі потреби) з земель промисловості, транспорту зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення не наданих у власність або постійне користування на території  Браїлівської селищної ради.
Згідно із п. 2 Договору в оренду передається земельна ділянка площею 29,6806 га, з них: пасовищ - 0,580 га, під господарськими шляхами - 0,4130 га, та для водозабезпечення та очищення стічних вод - 28,6875 га, для обслуговування  очисних споруд кисневої станції.
На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна (п. 3. Договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки  становить 5 780 300 грн. (п. 4 Договору).
Договір укладено на 49 років. Після закінчення строку  договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше  ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору  повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію  (п. 7 Договору).
Пунктом 8 вказаного Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовому вигляді в розмірі 57 803 грн. на рік.
Орендна плата вноситься орендарем щомісячно по 4 816,92 грн. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (п. 9 Договору).
Відповідно до п. 12 Договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування очисних споруд кисневої станції з земель промисловості, транспорту зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення не наданих у власність або постійне користування  на території Браїлівської селищної ради. 
Пунктом 25 Договору передбачено обов`язки орендаря, зокрема у відповідності  з пунктами 8; 9; 10 цього договору своєчасно вносити орендну плату. 
У відповідності до п. 31 Договору дія договору припиняється у разі:
- закінчення строку, на який його було укладено;
- викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом.
Дія договору припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 32 Договору дія договору припиняється шляхом його розірвання за:
- взаємною згодою сторін;
- рішенням суду;
- на вимогу однієї із сторін в разі невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також  реорганізація  юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 34 Договору).
Договір оренди землі від 24.03.2010 зареєстрований у Жмеринському районному відділі Вінницької регіональної філії  Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 07.06.2010 зав № 041005800004.
Відповідно до довідки  Відділу Держкомзему у Жмеринському районі № 3130 від 27.08.2009, земельній ділянці площею 29,6806 га присвоєно кадастровий номер 0521055300:04:002:0035.
Факт передачі земельної ділянки у користування ТОВ "Кристал" за Договором підтверджується обопільно підписаним та скріпленим печатками сторін актом прийому-передачі земельної ділянки  для обслуговування очисних споруд кисневої станції (виробничі потреби) від 29.03.2010.
Право оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ "Кристал" зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 21.06.2024, номер запису про інше речове право: 558876588).
Ухвалою Господарського суду Вінницької області від 03.05.2022 відкрито провадження у справі № 902/181/22 про банкрутство ТОВ "Кристал" та згідно постанови суду від 10.11.2022 боржника визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором ТОВ "Кристал" арбітражного керуючого Сокольвака М.В.
Відповідно до положень ст.ст. 61, 62 Кодексу України з процедур банкрутства ліквідатор з дня свого призначення приймає у своє відання майно банкрута, забезпечує його збереження, проводить інвентаризацію та визначає початкову вартість майна, формує ліквідаційну масу. Усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси. 
Судом першої інстанції відмічено, що в інвентаризаційному описі необоротних активів ТОВ "Кристал" арбітражним керуючим зазначено про належність ТОВ "Кристал" очисних споруд, 1945-1975 (рік випуску (будівництва) чи дата придбання (введення в експлуатацію), кадастровий номер земельної ділянки 0521055300:04:002::0035, площа 29.6806 га.
Поруч з цим, місцевий господарський суд з огляду на акт обстеження від 20.05.2024 по використанню ТОВ "Кристал" земельної ділянки площею 29,8606 га з кадастровим номером 0521055300:04:002::0035, яким встановлено використання ділянки не за цільовим призначенням та відсутності її використання ТОВ "Кристал", прикріплених до даного акту фотографій, вказав про відсутність очисних споруд. 
Також судом відмічено, що згідно інформації КП «Вінницьке обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» № 2030/1/01.6/24 від 15.07.2024 у відповідності до матеріалів інвентаризаційних/реєстраційних справ № 2466, № 2239 на об`єкт нерухомого майна (майновий комплекс), розташований за адресою: Вінницька область, Жмеринський район, смт Браїлів, вул. Заводська, № 7, станом на 31.12.2012, право власності зареєстровано комунальним підприємством  "Вінницьке обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації" за ТОВ «Кристал». У складі зазначеного вище об`єкта нерухомого майна «очисні споруди» не значаться.
Зважаючи, що право оренди земельної ділянки не підлягає включенню до ліквідаційної маси банкрута, відсутні перешкоди у задоволенні заявлених позовних вимог про розірвання договору оренди землі.
Колегія суддів вважає зазначені висновки такими, що не відповідають фактичним обставинам справи.
Банкрут ТОВ "Кристал" володіє майновим комплексом цукрового заводу, що не заперечується учасниками справи. 
Технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право оренди на земельні ділянки ТОВ "Кристал" розроблялась саме для обслуговування об`єктів цукрового заводу.
Технологічний процес виготовлення цукру згідно вимог ДСТУ 4623-2006 "Цукор білий" встановлює вимоги щодо охорони довкілля, за якими визначено необхідність здійснення очистки стічних вод до встановлених нормативів, контролю викидів шкідливих речовин в атмосферу, охорони грунтів від забруднення.
З урахуванням зазначених вимог, а також вимог Закону України "Про охорону навколишнього природного середовища" (ст. 51), Водного кодексу України (ст.ст. 44, 70, 80), необхідною умовою для функціонування цукрового виробництва є наявність очисних споруд.
Згідно загальнодоступної інформації в мережі "Інтернет" виробництво цукру з буряків є одним із найбільш водомістких виробництв агропромислового комплексу, оскільки вода в технологічному процесі використовується для миття буряків, екстрагування сахарози з бурякової стружки, промивання фільтраційного осаду, а також цукру в центифугах тощо. Відведення стічних вод здійснюється через відстійники на поля фільтрації, де природне самоочищення стічної води відбувається за рахунок симбіозу природних мікроорганізмів та шляхом фільтрування у шарі грунту. 
Таке очищення визначається як аеробний спосіб, тобто стічні води очищуються за рахунок аеробних мікроорганізмів при постійному доступі кисню і температурному режимі 20-40 С, як в природних умовах, так і в штучних спорудах (поля фільтрації, аеротенки, відстійники).
Зважаючи на вказане, колегія суддів відмічає, що з доданих до позовної заяви доказів - копії витягу з Державного земельного кадастру, кадастрового плану та експлікації земельних угідь (а.с. 41-45 т. 1) відносно земельної ділянки з кадастровим номером 0521055300:04:002::0035, вбачається розбивка земельної ділянки площею 29,6806 га на 64 сегменти різного розміру (від 0,07 га до 1,8 га), 60 з яких підлягають використанню для водозабезпечення та очистки стічних вод. 
Цільове призначення ділянки: 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Вид використання: для обслуговування очисних споруд цукрового заводу.
Як зазначено ліквідатором в апеляційній скарзі, очисні споруди в даному випадку - це великі площею до 1 га та глибиною до 10 м обваловані землею ями, до яких протягнуті трубопроводи від заводу для викачування відходів цукрового виробництва. 
При цьому судом відмічається, що як на доданих до позовної заяви фотографіях (додатки до Акту обстеження по використанню ТОВ "Кристал" земельної ділянки від 20.05.2024), так і на доданих третьою особою фототаблицях стану очисних споруд від 23.03.2025 вбачається наявність прямокутно сформованих відстійних ям різного розміру.
З викладеного слід дійти висновку, що фактично очисні споруди ТОВ "Кристал" є штучно сформованими земляними спорудами.
За загальним визначенням очисних споруд - це інженерні споруди для очищення, знешкодження й знезараження стічних вод. До чисних споруд належать аеротенки, аерофільтри, біофільтри, септики, відстійники тощо. 
Інженерні споруди, які не мають ознак будівель, не класифікуються як об`єкт нерухомості та відносяться до приналежностей головної речі. Зокрема, згідно ст. 186 ЦК України річ, призначена для обслуговування іншої (головної) речі і пов`язана з нею спільним призначенням, є її приналежністю. Приналежність слідує за головною річчю, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ч. 4 ст. 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження окремо на споруди, що є приналежністю головної речі, або складовою частиною речі.
Виходячи з наведеного судова колегія констатує, що місцевий господарський суд дійшов помилкових висновків про відсутність очисних споруд на спірній земельній ділянці, оскільки останні є обов`язковою складовою в процесі цукрового виробництва, перебувають на балансі банкрута згідно даних інвентаризації та фактично наявні, виходячи з поданих фотодоказів. Факт їх невикористання частково спростовується діяльністю третьої особи - КП "Браїлів-Комунсервіс", а відомості про їх державну реєстрацію не можуть бути підтвердженням відсутності очисних споруд, оскільки останні є приналежністю головної речі.
Разом з цим судова колегія враховує правові висновки Верховного Суду в аналогічних правовідносинах, зокрема в постанові КГС ВС від 04.05.2023 у справі № 910/8259/16(905/1126/21), які були додані ліквідатором до відзиву на позовну заяву в першій інстанції:
44. Частиною шостою статті 12 ГПК України визначено, що господарські суди розглядають справи про банкрутство в порядку, передбаченому цим Кодексом для позовного провадження, з урахуванням особливостей, встановлених Законом про банкрутство.
45. Частиною першої статті 2 КУзПБ визначено, що провадження у справах про банкрутство регулюється цим Кодексом, ГПК України, іншими законами України.
46. Відповідно до частини другої статті 7 КУзПБ господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує, зокрема, спори з позовними вимогами до боржника.
47. Визначені частиною другою статті 7 КУзПБ спори розглядаються та вирішуються судом у відокремленому позовному провадженні за правилами ГПК України. Судові рішення, ухвалені судами першої та апеляційної інстанцій за результатами розгляду заяв, скарг, клопотань, поданих в межах основного провадження у справі про банкрутство, розглядаються судом без застосування усіх стадій судового розгляду, притаманних виключно розгляду справ позовного провадження. Такий підхід повністю відображає конструкції статей 7, 9 КУзПБ щодо порядку розгляду як основної справи про банкрутство, так і спорів, стороною в яких є боржник, які хоча і вирішуються в межах основної справи про банкрутство, проте є справами позовного провадження, відокремленими від основної справи про банкрутство (див. висновок, викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/97/20).
48. Згідно із частиною першою статті 2 ГПК України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.
49. Частиною другою статті 2 ГПК України визначено, що суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням господарського судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.
50. Провадження у справах про банкрутство є однією з форм господарського процесу, тому в його межах повинні виконуватися завдання господарського судочинства та досягатися його мета - ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави (див. постанову судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.09.2021 у справі № 916/4644/15, постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.06.2022 у справі № 905/813/20).
51. Однак, провадження у справах про банкрутство має суттєві відмінності від позовного провадження, в тому числі щодо кола учасників таких правовідносин.
52. Верховний Суд неодноразово звертав увагу, що провадження у справах про банкрутство є самостійним видом судового провадження, який характеризується особливим порядком розгляду справ, специфічністю цілей і завдань банкрутства, суб`єктного складу учасників, способів захисту учасників справи про банкрутство, тривалістю судового провадження тощо.
53. З моменту порушення/відкриття стосовно боржника справи про банкрутство він перебуває в особливому правовому режимі, який змінює весь комплекс юридичних правовідносин боржника і спеціальні норми КУзПБ мають пріоритет у застосуванні при розгляді справ за участю боржника щодо інших законодавчих актів України.
54. За цих умов, завдання та цілі, які ставить перед собою провадження у справі про банкрутство мають пріоритет у порівнянні з тими, які характерні для позовного провадження, що визначає своєю цілю відновлення порушених прав та інтересів особи (позивача), яка звернулася з позовом до суду за захистом своїх прав.
55. Натомість провадження у справі про банкрутство має дещо інший характер особливостей завдань, які не лише охоплюють права конкретного кредитора чи боржника, а й мають враховувати права і інтереси інших кредиторів та учасників такого провадження.
56. Тож зазначені особливості банкрутства як судового провадження не можуть ігноруватися та залишатися поза увагою під час розгляду в межах цієї справи позовів за участю боржника, адже саме це дозволяє забезпечити реалізацію та виконання завдань, які ставить перед собою таке провадження.
57. Преамбулою КУзПБ закріплено одним із основних завдань провадження у справі про банкрутство - задоволення сукупності вимог кредиторів неплатоспроможного боржника.
58. Наповнення ліквідаційної маси боржника, і як наслідок задоволення сукупності вимог кредиторів боржника, відбувається за рахунок майнових активів боржника.
59. У розділі V "Продаж майна в провадженні у справі про банкрутство" КУзПБ урегульовано умови та порядок продажу майна боржника в провадженні у справі про банкрутство, що реалізується шляхом проведення аукціону, який відбувається в електронній торговій системі.
60. Суд звертає увагу, що метою проведення аукціону як способу реалізації майна боржника є, передусім, відчуження майна банкрута за максимальною ціною, яку визначає ринок за умови прозорості та вільної конкуренції.
61. Така мета може бути досягнута у разі забезпечення участі в аукціоні з продажу майна боржника якомога широкого кола осіб (потенційних покупців майна), залучення яких не є можливим без забезпечення висвітлення умов та характеристик відчужуваного майна, які дозволяють в достатній мірі потенційному покупцю визначитися з доцільністю купівлі та можливістю використання такого майна після придбання.
62. Тобто відчуження майна на аукціоні має бути здійснено таким чином, щоб воно було максимально привабливим для потенційних покупців, аби забезпечити їх конкуренцію та його реалізацію за максимально високою ціною.
63. Отже, якнайповніше задоволення вимог кредиторів перебуває у прямій залежності з відчуженням майнових активів боржника за максимальною ціною, яка може бути гарантована лише за умови забезпечення та урахування усіх необхідних умов для реалізації зазначеної мети.
64. Відповідно до частини першої статті 62 КУзПБ усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання, включаються до складу ліквідаційної маси.
65. Частиною п`ятою статті 77 КУзПБ визначено, що якщо продажу підлягає будівля, споруда, приміщення, квартира, у характеристиці майна зазначаються план, загальна площа та жила площа, кількість кімнат (приміщень), їх площа та призначення, матеріали стін, кількість поверхів, поверх або поверхи, на яких розташоване приміщення (квартира), інформація про підсобні приміщення та споруди, відомості про земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда, право на земельну ділянку, що переходить до покупця будівлі, споруди, приміщення, квартири тощо.
66. У пункті 49 Порядку організації та проведення аукціонів з продажу майна боржників у справах про банкрутство (неплатоспроможність), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.10.2019 № 865 зазначено, що якщо продажу підлягає нежитлове приміщення, будівля, споруда, у характеристиці майна, крім відомостей, передбачених підпунктом 2 пункту 46 цього Порядку, зазначаються, зокрема відомості про земельну ділянку, на якій розташоване нежитлове приміщення (її правовий режим та розмір), та її кадастровий номер (за наявності).
67. Суд неодноразово звертав увагу, що перехід майнових прав до іншої особи тягне за собою перехід до неї і прав на ту частину земельної ділянки, на якій безпосередньо розташований об`єкт нерухомості, та частини земельної ділянки, яка необхідна для його обслуговування. Розмір цієї частини земельної ділянки має визначатися на основі державних будівельних норм та санітарних норм і правил.
68. Договір, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, має містити таку істотну умову, як кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку із набуттям права власності на ці об`єкти. Укладенню ж договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов`язане з переходом права на частину земельної ділянки, передує виділення цієї частини в окрему земельну ділянку (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16, постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2019 у справі                    № 907/68/18, від 25.10.2022 у справі № 911/2866/20).
69. Отже, відомості про земельну ділянку (її правовий режим), кадастровий номер (за наявності) є невід`ємним складовим елементом характеристики відчужуваного нерухомого майна боржника, що є цілком передбачуваним, оскільки нормальне господарське використання об`єктів нерухомого майна не є можливим без використання земельної ділянки.
70. Звідси очевидно, що максимально привабливим для покупця є придбання об`єкта нерухомого майна разом із наявним речовим правом на земельну ділянку, на якій розташований відчужуваний об`єкт нерухомості.
71. У протилежному разі - відчуження нерухомого майна без речового права, права оренди на земельну ділянку обмежує потенційну кількість покупців та вочевидь значно зменшує можливість відчужити майно за якнайвищою ціною, оскільки створює для покупця додаткові перепони (темпоральні, фінансові, організаційні тощо), зокрема щодо оформлення дозвільних документів і реєстрації відповідного речового права на земельну ділянку з метою її використання в господарському обороті.
72. Водночас суд вкотре акцентує увагу, що на відміну від позовного, призначенням якого є визначення та задоволення індивідуальних вимог кредиторів, провадження у справі про банкрутство одним із завдань має задоволення сукупності вимог кредиторів неплатоспроможним боржником. При цьому обов`язковим завданням провадження у справі про банкрутство є справедливе задоволення усієї сукупності вимог кредиторів в порядку черговості встановленому законом. Тому провадження у справах про банкрутство об`єктивно формується на засадах конкурсу.
73. Тобто призначення провадження у справі про банкрутство полягає у збалансуванні реалізації прав та законних інтересів учасників справи. Досягнення цієї мети є можливим за умови гарантування: 1) охорони інтересів кредиторів від протизаконних дій інших кредиторів; 2) охорони інтересів кредиторів від недобросовісних дій боржника; 3) охорони боржника від протизаконних дій кредиторів.
74. Раціональність механізму конкурсної процедури полягає саме в тому, що вона надає інструментарій для узгодження прав та інтересів усіх кредиторів, а також забезпечує взаємні права та інтереси сукупності кредиторів і боржника. При цьому інструментом гарантування прав кожного із сукупності кредиторів є принцип конкурсного імунітету, за яким кредитор не має права задовольнити свої вимоги до боржника інакше, як в межах відкритого провадження у справі про банкрутство. Кредитори можуть задовольнити свої вимоги за правилами конкретної конкурсної процедури (див. висновок, викладений у постановах судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.10.2019 у справі № 910/9535/18, від 09.09.2021 у справі № 916/4644/15).
75. Головним завданням конкурсного процесу є рівномірний розподіл майна (конкурсної маси) боржника поміж його кредиторами. На виконання цього завдання направлені всі механізми процедури банкрутства. Задоволення вимог кредиторів превалює у цьому процесі над інтересами інших учасників процедури банкрутства (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 16.11.2022 у справі № 910/6355/20).
76. За цих умов, задоволення вимог окремого кредитора поза межами конкурсної процедури банкрутства має наслідком створення йому преференції у виконанні зобов`язань та відповідно порушення імперативно встановленої в банкрутстві черговості задоволення вимог кредиторів боржника.
77. Проте суди попередніх інстанцій наведеного не врахували та зваживши на обставини невиконання відповідачем умов договору оренди й систематичної несплати ним орендної плати дійшли висновку про наявність підстав для розірвання оспорюваного договору оренди землі та повернення земельних ділянок орендодавцю.
78. Дійсно систематична несплата орендної плати (два і більше випадки) є підставою для розірвання договору оренди землі. Такий підхід розуміння підстав розірвання договору оренди землі наразі є усталеним в судовій практиці та підстав для його відступу суд не вбачає.
79. Утім за обставин цієї справи, суди попередніх інстанцій не звернули увагу, що поданий прокурором в інтересах держави в особі Маріупольської міської ради позов про розірвання договору, укладеного з відповідачем, розглядається не в окремому позовному провадженні, а у відокремленому позовному провадженні  в межах справи про банкрутство відповідача.
80. Зазначена обставина з урахуванням цілей та завдань, які ставить перед собою провадження у справі про банкрутство, не може залишатися поза увагою під час оцінки заявлених вимог пред`явленого позову прокурора, наявності підстав для захисту стверджуваного порушеного права позивача.
81. З моменту відкриття провадження у справі про банкрутство захист прав та задоволення вимог кредиторів здійснюється в порядку, передбаченому положеннями КУзПБ, зокрема шляхом пред`явлення кредиторських вимог до боржника.
82. Аналіз положень КУзПБ свідчить, що процедура банкрутства - це спеціальна правова процедура, норми Кодексу є спеціальними, і під час їх зіставлення з нормами загальними вони повинні мати пріоритет застосування.
83. Тобто норми КУзПБ, якими урегульовано умови та порядок захисту прав кредиторів неплатоспроможного боржника є спеціальними по відношенню до інших норм законодавства, які містять норми аналогічного змісту, та мають пріоритет у застосуванні під час захисту таких прав.
84. Однак, як свідчить зміст ухвалених судових рішень у справі про банкрутство відповідача та власне не заперечується прокурором, позивачем не пред`являлися кредиторські вимоги до відповідача у розмірі суми систематично несплаченої орендної плати, на яку посилається прокурор у поданому позові, ані в процедурі розпорядження майном боржника, ані в процедурі ліквідації, а відразу пред`явлено позов про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельні ділянки без заявлення вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати.
85. Крім того, суди попередніх інстанцій залишили поза увагою, що на земельних ділянках, які є предметом договору оренди знаходиться належне відповідачу на праві власності нерухоме майно, що з урахуванням обставин здійснення щодо відповідача процедури ліквідації у справі про банкрутство та необхідності подальшого відчуження майна на аукціоні зумовить: по-перше, вплив на участь потенційних покупців на аукціоні з продажу такого майна та можливість відчуження майна за якнайвищою ціною; по-друге, фактичне зменшення можливості якнайповнішого задоволення сукупності вимог кредиторів неплатоспроможного боржника та надасть позивачу преференції у порівнянні з іншими кредиторами на виконання зобов`язань боржником і відповідно задоволення своїх вимог до боржника.
86. Ураховуючи наведене, звернення з позовом до суду про розірвання договору оренди та поверненням земельних ділянок, на яких знаходяться об`єкти нерухомого майна, належні на праві власності орендарю (боржнику), за обставин здійснення щодо нього процедури ліквідації у справі про банкрутство, відсутності пред`явлення позивачем кредиторських вимог до боржника, необхідності відчуження розташованого на земельних ділянках нерухомого майна боржника на аукціоні та неможливості відчуження чи передачі позивачем земельних ділянок (після розірвання договору оренди) без виділення частин ділянок на яких розміщене нерухоме майно та які необхідні для його обслуговування, не відповідає цілям та завданням провадження у справі про банкрутство.
87. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що з урахуванням обставин, які склалися в межах конкретної справи (здійснення щодо боржника процедури ліквідації у справі про банкрутство), підстави для задоволення вимог пред`явленого позову прокурора відсутні, оскільки відповідна вимога позову прокурора, на що не звернули уваги суди попередніх інстанцій, не узгоджується із цілями та завданнями провадження у справі про банкрутство щодо максимального задоволення сукупності вимог кредиторів за рахунок відчуження, за якнайвищою ціною майна неплатоспроможного боржника та неможливості задоволення вимог окремого кредитора поза межами конкретної конкурсної процедури.
88. Водночас наведене не позбавляє права позивача, з урахуванням висновків викладених у цій постанові, на захист свої прав та інтересів в порядку визначеному КУзПБ.
Враховуючи зазначені правові висновки по відношенню до даної справи судова колегія відмічає, що заборгованість з орендної плати перед Жмеринською міською радою, яка визначалась як підстава для задоволення вимог, не була предметом розгляду в якості грошових вимог кредитора безпосередньо у справі про банкрутство ТОВ "Кристал". Вимоги про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки заявлені без вимог про стягнення заборгованості з орендної плати. Задоволення вказаного позову в свою чергу призводить до фактичного позбавлення банкрута належного йому майна (очисних споруд), яке є приналежністю основної речі та підлягає включенню до ліквідаційної маси і, як наслідок позбавлення прав кредиторів на задоволення своїх вимог за наслідками продажу майна банкрута. Отже заявлені позовні вимоги не узгоджуються із цілями та завданнями провадження у справі про банкрутство, яке є спеціальним та має пріоритет у застосуванні при розгляді справ за участю боржника щодо інших законодавчих актів України, а тому в їх задоволенні слід відмовити.
Зважаючи на викладене апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Вінницької області від 02.12.2024 у справі № 902/181/22(902/1003/24) скасуванню з підстав нез`ясування обставин, що мають значення для справи та порушення норм матеріального права.
Відповідно до вимог ст.ст. 129, 282 ГПК України за наслідками апеляційного розгляду суд проводить новий розподіл судових витрат, за яким витрати апелянта по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на позивача.    
Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд
                        
ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кристал" в особі арбітражного керуючого Сокольвака М.В. задоволити. 
2. Рішення Господарського суду Вінницької області від 02 грудня 2024 року у справі №902/181/22(902/1003/24)  скасувати. Прийняти нове рішення. 
В позові відмовити.
3. Стягнути з Вінницької обласної прокуратури (21000, м. Вінниця, вул. Монастирська, 33, код 02909909) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Кристал" (23130, Віниницька область, Жмеринський район, смт. Браїлів, вул. Заводська, 7, код 0037192) - 9084,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
Видати наказ.
4. Доручити Господарському суду Вінницької області на виконання даної постанови видати наказ. 
5. Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до суду касаційної інстанції у строк та в порядку, встановленому статтями 287-289 ГПК України.
6. Справу №902/181/22(902/1003/24) повернути Господарському суду Вінницької області.

Повний текст постанови складений "13" травня 2025 р.

Головуючий  суддя                                                                      Тимошенко О.М. 

        Суддя                                                                                              Крейбух О.Г.  

Суддя                                                                                              Коломис В.В.