ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
30 квітня 2025 року
м. Київ
справа № 761/18603/22
провадження № 61-3054св25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Синельникова Є. В. (суддя-доповідач),
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю., Шиповича В. В.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , 
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Карташова Світлана Іванівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу  ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Качмар Вячеслав Олександрович, на рішення Шевченківського районного суду міста Києва у складі судді Волошина В. О.від 16 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду у складі колегії суддів: Сушко Л. П., Болотова Є. В., Олійника В. І., від 11 лютого 2025 року, і ухвалив таку постанову.
Зміст позовної заяви та її обґрунтування 
1.           У вересні 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до
ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Карташова С. І., про визнання іпотечного договору недійсним, скасування рішень про державну реєстрацію.
2.           На обґрунтування позовних вимог  ОСОБА_1  зазначав, що він успадкував від своєї матері ОСОБА_4 квартиру АДРЕСА_1 .
3.           У березні 2010 року його матір ОСОБА_4 за відповідним договором позики, з урахуванням внесених 02 червня 2010 року змін, взяла у борг у ОСОБА_5 грошові кошти у розмірі 2 260 582, 00 грн, що за середнім курсом продажу євро приватним особам комерційними банками м. Києва становило 
229 721, 00 євро. На забезпечення виконання зобов`язань за договором позики цього дня ОСОБА_4 за договором іпотеки передала ОСОБА_5 в іпотеку вказану квартиру. 
4.           Також 03 березня 2010 року ОСОБА_4 уклала нотаріально посвідчений договір про задоволення вимог іпотекодержателя. В подальшому, 
20 жовтня 2015 року ОСОБА_5 , відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та вищезазначеного договору про задоволення вимог іпотекодержателя, уклав договір купівлі-продажу квартири на користь ОСОБА_6 , який, в свою чергу, продав за договором купівлі-продажу від 31 березня 2016 року спірну квартиру відповідачу ОСОБА_2 .
5.           31 березня 2016 року відповідач ОСОБА_2 передав в іпотеку за спірним іпотечним договором квартиру відповідачці ОСОБА_3 , як забезпечення повернення грошей за відповідним договором позики.
6.           Постановою Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року у цивільній справі № 761/37287/16-к, залишеною буз змін постановою Верховного Суду від 29 квітня 2021 року, договір купівлі-продажу квартири від 20 жовтня 
2015 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , визнано недійсним та витребувано вищезазначену квартиру від ОСОБА_2 на користь її правомірного власника - ОСОБА_4 .
7.           Проте наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстрованого обтяження іпотекою та заборони на відчуження квартири порушують його право власності на спірну квартиру, зокрема право розпорядження цією квартирою.
8.           З урахуванням зазначеного, позивач просив позов задовольнити: визнати недійсним з моменту укладення іпотечний договір квартири, посвідчений 
31 березня 2016 року приватним нотаріусом та зареєстрований в реєстрі за                   № 603, згідно з яким відповідач ОСОБА_2 , як іпотекодавець, передав в іпотеку відповідачці ОСОБА_3 , як іпотекодержателю, чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 , загальною площею - 110, 4 кв. м, житловою площею - 71,8 кв. м; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29129533 від 06 квітня 2016 року, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про іпотеку № 14046724 на квартиру 
АДРЕСА_1 , загальною площею - 110,4 кв. м, житловою площею - 71,8 кв. м; скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29049169 від 31 березня 2016 року, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про обтяження № 13971116 на квартиру 
АДРЕСА_1 , загальною площею - 110,4 кв. м, житловою площею - 71,8 кв. м.
Основний зміст та мотиви рішення суду першої інстанції
9.           Рішенням Шевченківського районного суду міста Києва від 16 вересня 
2024 року позов  ОСОБА_1 задоволено. 
10.        Визнано недійсним з моменту укладення іпотечний договір квартири, який посвідчений 31 березня 2016 року приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. та зареєстрований в реєстрі за № 603. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29129533 
від 06 квітня 2016 року, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про іпотеку № 14046724 на квартиру 
АДРЕСА_1 , загальною площею 
110,4 кв. м, житловою  площею 71,8 кв. м. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29049169 від 31 березня 2016 року, відповідно до якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про обтяження № 13971116 на квартиру 
АДРЕСА_1 , загальною площею 110,4 кв. м, житловою площею 71,8 кв. м. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат. 
11.        Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_5 не виконав вимоги Закону України «Про іпотеку», вчиняючи перешкоди ОСОБА_4 у виконанні свого обов`язку щодо повернення боргу, не набув права на звернення стягнення на іпотечне майно в позасудовий спосіб, шляхом його продажу за договором купівлі-продажу. Спірна квартира вибула з володіння ОСОБА_4 поза її волею та була витребувана на її користь. Вказані факти є доведеними у межах розгляду цивільної справи № 761/37287/16-ц. Відповідач ОСОБА_2 не був власником квартири на момент укладання спірного іпотечного договору. Наявність запису про право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не спростовує цього висновку, оскільки сама по собі державна реєстрація речових прав не є підставою виникнення права власності. 
12.        Скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відповідно до яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесені записи про іпотеку відновить порушене право позивача, як власника спірної квартири, щодо права розпорядження, володіння та користування нею.
Основний зміст та мотиви постанови суду апеляційної інстанції
13.        Постановою Київського апеляційного суду від 11 лютого 2025 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення. Апеляційну скаргу ОСОБА_3 залишено без задоволення, а рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 вересня 2024 року залишено без змін.
14.        Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, задовольнивши позовні вимоги, оскільки постановою Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року у справі                           № 761/37287/16-ц, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 29 квітня 2021 року, ОСОБА_4 визнано правомірним власником квартири, та перший договір купівлі-продажу квартири (договір від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 ) у ланцюгу продажів квартири визнано недійсним, отже ОСОБА_2 (як останній покупець) не набув права власності на квартиру, а тому не мав права передавати її в іпотеку за іпотечним договором. Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про задоволення позовних вимог та правильно застосував до правовідносин, що виникли між сторонами, положення статей 203, 215 ЦК України та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Узагальнені доводи касаційної скарги
15.        10 березня 2025 року ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат 
Качмар В. О., через підсистему «Електронний суд» звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 вересня 2024 року та постанову Київського апеляційного суду від 11 лютого 2025 року, ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
16.        Підставами касаційного оскарження судових рішень судів першої та апеляційної інстанції заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норми права без врахування висновків щодо застосування
норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 та у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду                    від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (пункт 1 частини другої                           статті 389 ЦПК України), а також вказує, що апеляційний суд не надав оцінки запереченням щодо ухвали Шевченківського районного суду міста Києва                   від 13 червня 2023 року про витребування доказів, не забезпечив участь представника відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції                   (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
17.        Касаційна скарга обґрунтована посиланням на те, що у спірних правовідносинах вимога про визнання договору іпотеки недійсним є неефективним способом захисту порушених прав. 
18.        Заявник зазначає, що станом на день укладення між ним та 
ОСОБА_6 договору купівлі-продажу предмета іпотеки (31 березня 
2016 року) Державний реєстр прав на нерухоме майно містив відомості про те, що власником квартири є ОСОБА_6 . Станом на день укладення між ним та ОСОБА_3 іпотечного договору (31 березня 2016 року) Державний реєстр прав на нерухоме майно містив відомості про те, що власником квартири є він.
19.        Заявник вказує, що укладений 31 березня 2016 року між ним та 
ОСОБА_6 договір купівлі-продажу предмета іпотеки ніким не оспорювався та не був визнаний недійсним. Станом на 31 березня 2016 року між ним, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_3 не існувало спорів щодо права власності на предмет іпотеки. ОСОБА_4 звернулася до суду з позовом (про визнання недійсним укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договору купівлі-продажу квартири, про витребування предмета іпотеки у ОСОБА_2 ) у жовтні 2016 року, що підтверджується ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 26 жовтня 2016 року у справі                № 761/37287/16-ц. 
20.        Заявник звертає увагу, що станом на 31 березня 2016 року він та 
ОСОБА_3 не були обізнані про спірні правовідносини між ОСОБА_4 й ОСОБА_5 та їх особливості. Вказує, що він є добросовісним набувачем предмета іпотеки, оскільки передаючи квартиру в іпотеку, він діяв добросовісно, розумно, та не вчиняв зловживання правами. ОСОБА_3 є добросовісним набувачем права застави на спірну квартиру. Укладаючи 31 березня 2016 року іпотечний договір з ним, ОСОБА_3 діяла обачно, добросовісно, розумно та не вчиняла зловживання правом. У матеріалах справи відсутні докази, з яких вбачається, що Державний реєстр прав на нерухоме майно містить відомості про зареєстровані речові права позивача або ОСОБА_4 на предмет іпотеки, у тому числі станом на 31 березня 2016 року.
21.        Згідно з доводами касаційної скарги, якщо позивач дійсно є власником предмета іпотеки, то, починаючи з 02 квітня 2019 року, відповідач не є іпотекодавцем за договором іпотеки, що був укладений 31 березня 2016 року між відповідачем та ОСОБА_3 , оскільки позивач набув статус іпотекодавця за таким договором в силу вимог статті 23 Закону України «Про іпотеку». Позивач не звертався до ОСОБА_3 з пропозиціями щодо припинення або зміни правовідносин, в яких позивач набув статус іпотекодавця. 
22.        Заявник стверджує, що укладений 31 березня 2016 року між ним та ОСОБА_6 договір купівлі-продажу квартири (предмета іпотеки) є дійсним. Визнання недійсним укладеного 20 жовтня 2015 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 договору купівлі-продажу квартири (предмета іпотеки) та витребування у нього спірної квартири не є визначеною законом підставою для визнання недійсним укладеного 31 березня 2016 року договору купівлі-продажу предмета іпотеки, не призводить до автоматичної недійсності або нікчемності укладеного 31 березня 2016 року між ним та ОСОБА_6 договору купівлі-продажу предмета іпотеки та укладеного 31 березня 2016 року договору іпотеки. 
23.        Крім того відповідач зауважує, що він не порушував права позивача, а тому він не повинен нести відповідальність перед позивачем. Позивачем не надано жодних доказів на підтвердження того, що  ОСОБА_3 діяла недобросовісно, укладаючи з ним 31 березня 2016 року договір іпотеки. ОСОБА_2 вважає, що він не є належним відповідачем у цій справі, оскільки набув права та обов`язки іпотекодавця за договором іпотеки (стаття 23 Закону України «Про іпотеку»), а іпотекодержателем за таким договором є ОСОБА_3 . 
24.        Заявник стверджує, що матеріали справи не містять доказів того, що він був обізнаний або не міг не знати про відносини між ОСОБА_4 , 
ОСОБА_5 та ОСОБА_6 та їх особливості. Договір купівлі-продажу квартири між ним та ОСОБА_6 (як і договір іпотеки між ним та 
ОСОБА_3 ) був укладений 31 березня 2016 року, тобто за пів року до того, як ОСОБА_4 вперше заявила про те, що договір іпотеки нею нібито не укладався і про те, що на її думку, її право власності на квартиру було порушено. Така встановлена апеляційним судом обставина, як «відповідачі ніколи не оглядали та не заходили в спірну квартиру, ключів від неї не мають» - була вигадана апеляційним судом для обґрунтування мотивів відхилення апеляційних скарг. 
25.        Відповідно до змісту касаційної скарги вимога позивача про визнання недійсним укладеного між відповідачем та ОСОБА_3 договору іпотеки є неефективним способом захисту права і не підлягає задоволенню, оскільки задоволення такої вимоги не може призвести до відновлення прав позивача.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
26.        Ухвалою Верховного Суду від 20 березня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі № 761/18603/22, витребувано матеріали справи з суду першої інстанції.
27.        Ухвалою Верховного Суду від 17 квітня 2025 року справу призначено до судового розгляду колегією з п`яти суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
28.        У поданому відзиві на касаційну скаргу представник ОСОБА_1 - ОСОБА_7 посилається на те, що доводи касаційної скарги не спростовують правильних по суті судових рішень судів попередніх інстанцій. Договір купівлі-продажу від 31 березня 2016 року, укладений між ОСОБА_6 та 
ОСОБА_2 , не створив правових наслідків, на які він був спрямований, а твердження відповідача ОСОБА_2 про набуття ним права власності на квартиру на підставі цього договору суперечать встановленим обставинам у справі. Встановлені у справі обставини свідчать про те, що відповідачі були знайомі між собою до укладення оспорюваних правочинів, були обізнані щодо майнового стану, а договори купівлі-продажу квартири та іпотеки укладалися з метою штучного створення уявлення добросовісності володіння нею ОСОБА_2 (шляхом подвійного продажу між знайомими особами) та ускладнення чи унеможливлення повернення квартири на користь її законного власника - ОСОБА_8 . Дії відповідачів, як разом, так і кожного окремо, не можуть бути визнанні добросовісними.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
29.        Відповідно до договору купівлі-продажу від 21 листопада 1996 року ОСОБА_4 (матір`ю позивача) було придбано квартиру АДРЕСА_1 .
30.        Відповідно до договору позики від 03 березня 2010 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. та зареєстровано в реєстрі за № 358, та договору про внесення змін до нього 
від 02 червня 2010 року, посвідченого та зареєстрованого в реєстрі за № 1162, ОСОБА_4 є позичальником грошових коштів у розмірі 2 260 582, 00 грн, що за середнім курсом продажу євро приватним особам комерційними банками міста Києва складало 229 721, 00 євро. Позикодавцем зазначеної суми грошових коштів є ОСОБА_5 .
31.        Того ж дня, 03 березня 2010 року між тими ж сторонами: ОСОБА_5 та ОСОБА_4 , були укладені: договір іпотеки, посвідчений нотаріально та зареєстрований в реєстрі за № 359; договір про задоволення вимог іпотекодержателя, зареєстрований в реєстрі за № 361.
32.        Згідно з договором іпотеки від 03 березня 2010 року цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця, на підставі договору позики, посвідченого 03 березня 2010 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим № 358, (основний договір), на суму 1 811 912, 00 грн (пункт 1.1 договору). У забезпечення виконання зобов`язання за основним договором іпотекодавець передає в іпотеку чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 (пункт 1.2 договору).
33.        20 жовтня 2015 року ОСОБА_5 , від імені якого діяв його представник відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого нотаріально 03 березня 2010 року за 
№ 361, укладено договір купівлі-продажу квартири на користь ОСОБА_6 .
34.        У подальшому, 31 березня 2016 року ОСОБА_6 продав цю квартиру відповідачу ОСОБА_2 за договором купівлі-продажу квартири 
від 31 березня 2016 року.
35.        Також цього ж дня, 31 березня 2016 року, ОСОБА_2 за іпотечним договором квартири, посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. та зареєстрованим за № 603, передав спірну квартиру в іпотеку відповідачці ОСОБА_3 .
36.        Ця іпотека приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. була зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 31 березня 2016 року, номер запису про іпотеку: 14046724, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 29129533 від 06 квітня 2016 року 15:06:08.
37.        Також, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Карташовою С. І. накладено заборону на відчуження спірної квартири, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про обтяження № 13971116, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 29049169 від 31 березня 2016 року.
38.        Постановою Київського апеляційного суду від 02 квітня 2019 року у справі № 761/37287/16-ц, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21 квітня 2021 року, визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М., та зареєстрований в реєстрі за № 3298. Також цією постановою витребувано від відповідача ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 вищезазначену спірну квартиру.
39.        Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом, виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Рильською Л. С., від 01 вересня 2022 року спадкоємцем цієї квартири є позивач у справі 
ОСОБА_1 .
40.        Судами встановлено, що відповідачі в спірну квартиру ніколи не вселялися та не жили в ній, ключів від неї не мають. У спірній квартирі проживала покійна ОСОБА_4 , а наразі проживає її син - позивач у справі.
Позиція Верховного Суду
41.        Перевіривши доводи касаційної скарги та матеріали справи, колегія суддів дійшла наступних висновків.
42.        Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
43.        Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
44.        Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
45.        Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина перша статті 2 ЦПК України).
46.        Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
47.        Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.
48.        У статті 41 Конституції України закріплено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.
49.        Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (частина перша статті 316, частина перша статті 319 ЦК України).
50.        Відповідно до статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
51.        Право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (стаття 328 ЦК України).
52.        Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
53.        У постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду зробив висновок, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
54.        Відповідно до статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
55.        Статтею 216 ЦК України визначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
56.        Такий спосіб захисту порушеного права як визнання правочину недійсним прямо передбачений цивільним законодавством (пункт 2 частини другої статті 16 ЦК України).
57.        Недійсність договору як приватно-правова категорія покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату, породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу, набуття, зміни, встановлення чи припинення прав).
58.        При розгляді позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права. За результатами розгляду такого спору вирішується питання про спростування презумпції правомірності правочину і має бути встановлено не лише наявність підстав недійсності правочину, що передбачені законом, але й визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено та в чому полягає його порушення.
59.        Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину.
60.        Відповідно до пункту 6 частини першої статті 3 ЦК України добросовісність є однією з основоположних засад цивільного законодавства.
61.        Добросовісність при реалізації прав і повноважень передбачає неприпустимість зловживання правом, яка виходячи з конституційних положень означає, що здійснення прав та свобод людини не повинне порушувати права та свободи інших осіб.
62.        Відповідно до частин першої-четвертої статті 13 ЦК України цивільні права особа здійснює у межах, визначених договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.
63.        Отже, приватноправовий інструментарій (як в договірних, так і в позадоговірних відносинах) учасники цивільних відносин мають використовувати добросовісно, не зловживаючи правом. Зокрема, такий інструментарій не може використовуватись особою на шкоду іншим учасникам цивільних правовідносин.
64.        Укладення договору іпотеки (як і укладення будь-якого іншого правочину на шкоду власника майна) не може створювати умови (або передумови) для унеможливлення повернення майна від фактичного володільця, якщо майно вибуло з володіння власника не з його волі.
65.        Продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом (частина друга статті 189 ЦК України), разом з тим, цивільне законодавство не покладає на власника тягар обтяжень чи обмежень, що виникли внаслідок незаконних дій інших суб`єктів.
66.        У цій справі встановлено, що постановою Київського апеляційного суду               від 02 квітня 2019 року у справі № 761/37287/16-ц, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 21 квітня 2021 року, визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладений між ОСОБА_5 та                       ОСОБА_6 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. та зареєстрований в реєстрі за № 3298. Також цією постановою витребувано від відповідача ОСОБА_2 на користь ОСОБА_4 вищезазначену спірну квартиру.
67.        У справі № 761/37287/16-ц встановлено, що порушення ОСОБА_5 вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року, укладеного між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Анохіною В. М. за реєстровим №  3298. 
68.        Верховний Суд у справі № 761/37287/16-ц врахував, що квартира вибула з володіння ОСОБА_4 поза її волею, у подальшому була повторно відчужена, право власності на неї зареєстровано за ОСОБА_2 , а тому вона підлягає витребуванню від останнього володільця на користь її правомірного власника.
69.        Таким чином судовим рішенням у справі № 761/37287/16-ц визначено, що спірна квартира вибула з володіння ОСОБА_4 , правонаступником якої є її син - позивач у цій справі, поза її волею.
70.        Факт вибуття нерухомого майна з володіння ОСОБА_4 , правонаступником якої є позивач у цій справі, без належних правових підстав свідчить про порушення його прав власника майна. Тому будь-які наступні правочини, здійснені щодо цього майна не можуть вважатися такими, що відповідають нормам чинного законодавства. 
71.        У постанові від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, на яку є посилання у касаційній скарзі, вказав на необхідність враховувати добросовісність/ недобросовісність іпотекодержателя для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки.
72.        У постанові Верховного Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23) зроблено висновок, що конструкція «добросовісного іпотекодержателя» (тобто того, який набув право іпотеки на підставі договору іпотеки із невласником), хоча й прямо не передбачена в приватному праві, але є проявом доброї совісті (пункт 6 статті 3 ЦК України). Якщо ЦК України допускає набуття права власності добросовісним набувачем (стаття 330 ЦК України) найбільш повного та абсолютного речового права (права власності) від неуповноваженої особи, то набуття такого права на чужу річ (обмеженого речового права) як права іпотеки, також має допускатися правопорядком. Законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки. Тому такий правочин є оспорюваним. Недійсність первісних юридичних фактів чи документів не призводить до недійсності договору іпотеки, оскільки в українському праві відсутня залежна недійсність для таких випадків. Тому повинна враховуватися добросовісність/недобросовісність іпотекодержателя, для того щоб вирішити питання про набуття ним права іпотеки та/або при визнанні недійсним договору іпотеки. До обставин, які можуть свідчити, що недобросовісність іпотекодержателя відноситься, зокрема: момент вчинення правочину; суб`єкти, які вчиняють або з якими вчиняється договір іпотеки (наприклад, родичі, квазіродичі, пов`язана чи афілійована юридична особа, пов`язані чи афілійовані групи юридичних осіб). Для добросовісного іпотекодержателя має бути характерним такий стандарт поведінки, який притаманний середньому розумному та обачному іпотекодержателю. Конструкція «добросовісного іпотекодержателя», зокрема, має виключатися в тому разі, коли майно було вкрадене у власника або в особи, якій власник передав майно у володіння. Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки. Очевидно, що до власника, який задовольнив вимоги іпотекодержателя, переходить у порядку суброгації (частина третя статті 528 ЦК України) право вимагати з боржника виконання зобов`язання, яке було забезпечене іпотекою.
73.        У постанові Верховного Суду від 29 січня 2025 року у справі № 202/2593/19 (провадження № 61-3812св23) зроблено висновки про те, що з установлених судами фактичних обставин відомо, що спірне житлове приміщення вибуло із володіння власника на підставі рішень, які були скасовані, а протягом 
2016-2018 років неодноразово відчужувалося.
74.        Можливість доступу фізичної особи-позикодавця до відкритих державних реєстрів, факт неодноразової зміни власника протягом короткого періоду часу свідчать про те, що до спірних правовідносин концепція «добросовісного іпотекодержателя» незастосовна. Свої права у відносинах позики позикодавець може захистити шляхом стягнення коштів з позичальника.
75.        За правилами доказування, визначеними статтями 12, 81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
76.        Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
77.        Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог, суд першої інстанції, з висновком якого погодився й суд апеляційної інстанції, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для її правильного вирішення, а також обставини, встановлені у справі № 761/37287/16-ц, обґрунтовано виходив з того, що права позивача оспореним іпотечним договором порушуються, оскільки такий договір було укладено на підставі недійсного договору купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 від 20 жовтня 2015 року між ОСОБА_5 та ОСОБА_6 , а спірну квартиру витребувано у відповідача ОСОБА_2 на користь законного власника, яким наразі є позивач у цій справі.
78.        Під час вирішення спору судами також було враховано ту обставину, що відповідачі до спірної квартири не вселялись та не жили в ній, ключів від неї не мають. У спірній квартирі проживала покійна ОСОБА_4 , а наразі проживає її син - позивач у справі.
79.        Вказані обставини не спростовано відповідачами, які не надали належних доказів фактичного використання спірної квартири, несення тягара її утримання, водночас місце проживання останніх зареєстровано у м. Харків.
80.        Окрім зазначеного, рішенням Шевченківського районного суду міста Києва 24 січня 2023 року у справі № 761/10408/17 у задоволенні позову 
ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про усунення перешкод в користуванні та розпорядженні спірною квартирою відмовлено у повному обсязі. 
81.        Вказане рішення мотивовано тим, що ОСОБА_2 станом на дату ухвалення рішення не є власником квартири 
АДРЕСА_1 .
82.        З урахуванням встановлених обставин у цій справі, а також обставини, які встановленні у справах № 761/37287/16-ц, № 761/10408/17, доводи касаційної скарги про те, що відповідач ОСОБА_2 є добросовісним набувачем предмета іпотеки, а відповідачка ОСОБА_3 є добросовісним набувачем права іпотеки на квартиру є безпідставними, оскільки спірна квартира вибула з володіння ОСОБА_4 поза її волею, витребувана у останнього володільця ОСОБА_2 на користь її правомірного власника.
83.        Враховуючи хронологію відчуження спірної квартири та укладення відносно неї договору іпотеки, яким обтяжено права законного власника, відсутні підстави вважати, що відповідачі у цій справі діяли добросовісно, розумно та не вчиняли зловживання правом. 
84.        Окрім зазначеного, ОСОБА_3 з позовом про стягнення коштів з боржника не зверталася, судові рішення у цій справі у касаційному порядку не оскаржує. 
85.        Слід також звернути увагу на те, що правовий висновок щодо захисту прав власника нерухомого майна, обтяженого іпотекою на користь особи, з якою він не перебував у зобов`язальних відносинах, сформульовано в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року в справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21), в якій йдеться про те, що позивач як власник не передавав земельну ділянку в іпотеку за договором іпотеки, не був стороною цього правочину та не перебував з відповідачами в зобов`язальних відносинах, що свідчить про незаконність державної реєстрації за товариством права іпотеки на вказану ділянку, що створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном. 
86.        Велика Палата Верховного Суду вказала, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України), з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи. Судове рішення про задоволення такого позову, яке набрало законної сили, є підставою для державної реєстрації відомостей про припинення незаконно зареєстрованого за відповідачем права іпотеки, що усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правоможності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
87.        Враховуючи вказаний висновок Великої Палати Верховного Суду, а також зміст заявлених позовних вимог з урахуванням встановлених обставин у цій справі, доводи касаційної скарги щодо неналежного способу захисту прав позивача не заслуговують на увагу, оскільки позивач позбавлений можливості захистити свої порушенні права в інший спосіб, а задоволення судами позовних вимог відновить порушені права позивача, які обтяженні оскарженим договором іпотеки. 
88.        Щодо доводів касаційної скарги про те, що апеляційний суд не забезпечив участь представника відповідача у судовому засіданні слід зазначити наступне.
89.        Ухвалою Київського апеляційного суду від 05 лютого 2025 року клопотання адвоката Качмара В. О., який діє в інтересах ОСОБА_2 , про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду задоволено. Забезпечено участь адвоката Качмара В. О., який діє в інтересах ОСОБА_2 у судовому засіданні, яке призначене на 11 лютого 2025 року на 10 год. 15 хв., та всіх наступних судових засіданнях в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів за допомогою програмного забезпечення «EasyCon». 
90.        Тобто доводи касаційної скарги про те, що апеляційний суд не забезпечив участь адвоката Качмара В. О., який діє в інтересах ОСОБА_2 , у судовому в режимі відеоконференції спростовуються вказаною ухвалою. 
91.        Ризики технічної неможливості участі у відеоконференції поза межами приміщення суду, переривання зв`язку тощо несе учасник справи, його представник, який подав відповідну заяву, крім випадку коли суд після призначення судового засідання чи під час такого засідання втратив технічну можливість забезпечити проведення відеоконференції (частина п`ята статті 212 ЦПК України).
92.        Відповідно до частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
93.        Слід зазначити, що апеляційним судом було надано належну оцінку усім аргументам і доводам апеляційної скарги ОСОБА_2 .
94.        За таких обставин відсутні підстави для висновку про порушення апеляційним судом норм процесуального права, яке призвело до неправильного вирішення справи. 
95.        Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань (частина друга статті 410 ЦПК України).
96.        Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційної скарги по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд виходить з того, що у справі, яка розглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
97.        Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційної скарги, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та дійшли цілком обґрунтованих висновків про задоволення позовних вимог.
98.        Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального чи порушенням норм процесуального права.
99.        Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду таВерховного Суду, на які заявник послався в обґрунтування доводів касаційної скарги.
100.     Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
101.     З урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у справі, меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції.
Керуючись статтями 402, 403, 409, 410, 415, 416, 418, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
ПОСТАНОВИВ:
1.           Касаційну скаргу  ОСОБА_2 , від імені якого діє адвокат Качмар Вячеслав Олександрович, залишити без задоволення.
2.           Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 вересня 
2024 року та постанову Київського апеляційного суду від11 лютого 
2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                      Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                       О. В. Білоконь
 
                                                                                                О. М. Осіян
 
  Н. Ю. Сакара
 
  В. В. Шипович