Номер провадження: 22-ц/813/3503/25 
Справа № 946/4553/23
Головуючий у першій інстанції Бурнусус О. О.
Доповідач Таварткіладзе О. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.04.2025 року                                                                 м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Таварткіладзе О.М.,
суддів: Сєвєрової Є.С., Погорєлової С.О.,
за участю секретаря судового засідання: Чередник К.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Одесі апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 , на рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 13 листопада 2024 року по цивільній справі за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Горлан» про спонукання виконати умови договору, -
В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_1 , в якому згідно останніх уточнень просив зобов`язати фізичну особу ОСОБА_1 виконати умови чинного договору № 6 В/6 від 25.05.2011 пункту 2.1. та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25.05.2011 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий будинок з 28-ю квартирами» за адресою АДРЕСА_1 ». Згодом, будинку присвоєно поштову адресу АДРЕСА_2 . Предмет договору об`єкт нерухомості трикімнатна квартира АДРЕСА_3 загальною площею 109,1 метрів квадратних на першому поверсі. Відповідно до пункту 3.1 договору позивачем було передано відповідачу загальну суму 63 900 доларів США чотирма внесками, що за курсом і склало 511 115 гривень, що підтверджено розписками. Після виміру квартири представниками МБТІ площа квартири становила 115,9 квадратних метрів, а тому за надмірну площу позивач сплатив відповідачу п`ятим внеском 30 000 гривень. 
Також зазначає, що 16.08.2012 року між ОСОБА_3 та товариством з обмеженою відповідальністю «Горлан» був укладений договір купівлі - продажу майнових прав на об`єкт нерухомості трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_4 . Необхідність укладення зазначеного договору ОСОБА_1 пояснив змінами в порядку реєстрації. Відповідно до пункту 5.1. цього договору, сума за об`єкт нерухомості становить 541 115 гривень. Зазначає, що ця сума співпадає з розміром коштів, переданих п`ятьма внесками ОСОБА_1 
23.01.2015 року був оформлений акт прийому - передачі квартири АДРЕСА_5 , що підтверджує виконання позивачем фінансових зобов`язань в повному обсязі. 
Копії договору купівлі - продажу майнових прав на об`єкт нерухомості - квартиру та акт прийому - передачі квартири ОСОБА_3 були надані комунальним підприємством «Ізмаїльське міжміське бюро технічної інвентаризації». В зазначеній квартирі ОСОБА_3 проживає більше двох років. Ключі від зазначеної квартири ОСОБА_3 отримав особисто від ОСОБА_1 .. За час проживання в квартири позивачем було укладено договори про надання комунальних послуг. Крім цього, позивач зазначив, що неодноразово звертався до директора ТОВ «Горлан» з вимогами надати йому документи для реєстрації квартири, проте зазначених документів надано не було.
Рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 13 листопада 2024 року позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Горлан» про спонукання виконати умови договору задоволено.
Зобов`язано ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 .
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_3 судовий збір у розмірі 1075 (одна тисяча сімдесят п`ять) гривень.
Не погоджуючись з таким рішенням суду, ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 13 листопада 2024 року скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права.
Будучи в розумінні ст. ст. 128, 130 ЦПК України належним чином повідомленим про дату, час та місце розгляду справи, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору – Товариство з обмеженою відповідальністю «Горлан» у судове засідання, призначене на 29.04.2025 року о 16:00 год. явку свого представника не забезпечило, про причини не повідомило, заяву про розгляд справи в режимі відеоконференції або про відкладення судового засідання не подавало. 
Присутні в судовому засіданні позивач ОСОБА_3 та представник відповідача  ОСОБА_1 адвокат Воронков В.О. не заперечували проти розгляду справи за фактичною явкою. 
Відповідно до статті 372 ЦПК України суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Європейський суд з прав людини в рішенні від 07 липня 1989 року у справі «Юніон Аліментаріа Сандерс С. А. проти Іспанії» зазначив, що заявник зобов`язаний демонструвати готовність брати участь на всіх етапах розгляду, що стосуються безпосередньо його, утримуватися від використання прийомів, які пов`язані із зволіканням у розгляді справи, а також максимально використовувати всі засоби внутрішнього законодавства для прискорення процедури слухання.
Оскільки явка учасників справи до суду апеляційної інстанції не є обов`язковою, а наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, спір підлягає вирішенню по суті, оскільки основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. Тому розгляд апеляційним судом справи у відсутності учасників (третьої особи), які відсутні у судовому засіданні при таких обставинах не є порушенням їхніх прав щодо забезпечення участі у судовому засіданні і доступі до правосуддя. Схожі за змістом висновки викладені у постанові Верховного Суду у справі Верховного Суду у справі № 361/8331/18.
Крім того, колегія суддів звертає увагу, що справа перебуває в судах червня 2023 року, а в апеляційному суді грудня 2024 року, тобто з перевищенням строків передбачених ст. ст. 210, 371 ЦПК України.
За таких обставин, колегія суддів не знаходить підстав для відкладення розгляду справи.
Заслухавши суддю-доповідача, доводи апеляційної скарги, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, виходячи з наведених у цій постанові підстав.
Відповідно до ч.1,2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч.1 п.2 ст.374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до ст.376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
Порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо, зокрема справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. 
Задовольняючи позов, зобов`язуючи  ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що оскільки відповідачем зобов`язання за договором не були виконані і такий договір не визнаний недійсним та не будучи розірваним діє до моменту його остаточного виконання сторонами, то наявні підстави для зобов`язання ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості – трикімнатну квартиру на першому поверсі № 6 за адресою: АДРЕСА_1 . Даний висновок суду, зокрема ґрунтується на тих обставинах, що відповідно до розписки від 16.07.2015 року, ОСОБА_1 отримав від ОСОБА_3 30 000 грн. в якості доплати за надлишкові квадратні метри згідно замірів квартири МБТІ та її площа становила 115,9 кв. м. Тобто отримавши 16.07.2015 року вказані грошові кошти відповідач ОСОБА_1 своїми діями фактично визнав факт наявності побудованої квартири та не бачив будь-яких перешкод в отриманні коштів саме за умовами договору № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» за адресою: АДРЕСА_1 » від 25.05.2011 року, але подальша не доброчесна поведінка відповідача і призвела до того, що позивач змушений звертатися до суду за захистом своїх порушених прав.
Заявлені позивачем до відповідача вимоги відповідають визначеному у пункті 5 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України способу захисту цивільних прав та інтересів шляхом примусового виконання обов`язку в натурі.
Колегія суддів з такими висновками районного суду у повній мірі погодитись не може.
Судом встановлено, з матеріалів справи вбачається, що:
- 25 травня 2011 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» за адресою: АДРЕСА_1 » (далі - Договір). Відповідно до п. 2.1. Договору, Замовник, яким є позивач, зобов`язується здійснити фінансування будівництва Об`єкта нерухомості в порядку, передбаченому в пункті 3.1. нижче, а Виконавець, яким є відповідач, зобов`язався збудувати та здати в експлуатацію житловий будинок, після чого передати об`єкт нерухомості замовнику в його власність до 30 червня 2012 року. Відповідно до п. 3.1. Договору, замовник зобов`язується передати виконавцю суму в розмірі українських гривень 511115, яка включає в себе оплату за будівництво квартири АДРЕСА_3 з трьома кімнатами, загальна площа 109,1 кв. м. на першому поверсі. Вищезазначена сума є вартістю квартири АДРЕСА_3 , зазначеної вище. Згідно п. 9.2. Договору, загальна площа об`єкту нерухомості (квартири) встановлюється із розрахунку загальної будівельної площі будівельних квадратних метрів. Кінцева загальна площа об`єкту нерухомості (квартири) вимірюється та відображається письмово в акті приймання - передачі робіт.).
- на виконання умов договору, відповідно до пункту 3.1 договору, ОСОБА_3 передав ОСОБА_1 511 115, 00 грн, а після додаткового заміру площі квартири, яка склала 115,9 кв. м, він доплатив ще додатково 30 000,00 грн, а всього на загальну суму 541 118,00 грн, що підтверджується розписками, які не оспорюються сторонами; 
- житловий будинок з 28-ма квартирами за адресою: АДРЕСА_1  побудований не був;
- водночас 25 листопада 2004 року між Ізмаїльською міською радою та ТОВ «Горлан» укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0,2091 га за адресою: АДРЕСА_6 ; 
-16 серпня 2012 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Горлан» в особі Волонтир Ю.А. укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 115,9 кв. м, на загальну суму 541 115,00 грн.; 
- ТОВ «Горлан», єдиним засновником, якого на той час був ОСОБА_1 , здійснено будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_6 ;
- декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованим Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області 27 травня 2014 року визначено, що замовником будинку за адресою: АДРЕСА_6  є ТОВ «Горлан»;
- в подальшому будинку, за адресою:  АДРЕСА_2 ; 
- згідно з актом прийому-передачі від 23 січня 2015 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомого майна від 16 серпня 2012 року ТОВ «Горлан» передало, а ОСОБА_3 прийняв трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , вартістю 541 115,00 грн.;
- користування позивачем вказаною квартирою підтверджено договорами про надання комунальних послуг та учасниками справи не оспорюється;
- звернувшись до державного реєстратора із заявою для проведення реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_6 , ОСОБА_3 надав копії договору купівлі-продажу майнових прав від 16 серпня 2012 року, а також акт прийому-передачі квартири від 23 січня 2015 року; 
- рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно від 24 січня 2017 року № 33541386 розгляд заяви про державну реєстрацію прав, яку подав ОСОБА_3 для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_5 , зупинено через відсутність оригіналів купівлі-продажу майнових прав та акта прийому-передачі.
- ОСОБА_1 звертався до суду з позовом, яким просив розірвати договір № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» за адресою: АДРЕСА_1 », укладений 25 травня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 , за результатами розгляду якого рішенням Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 23.11.2018 по справі № 500/373/17, яке було залишено без змін постановою Одеського апеляційного суду від 21.03.2019 та постановою Верховного Суду у складі колегії суддів першої судової палати Касаційного цивільного суду від 20 листопада 2019 року, в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про розірвання договору відмовлено.
- в матеріалах справи відсутні докази на підтвердження розірвання вказаного договору чи визнання його недійсним.
Колегія суддів виходить з такого.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Відповідно до частин першої та другої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно зі статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За змістом статей 1130, 1131 ЦК України договір про спільну діяльність у сфері будівництва – це домовленість, за якою дві або більше сторін об`єднують зусилля для реалізації будівельного проєкту без створення окремої юридичної особи. Іншими словами, учасники договору виступають партнерами (товаришами) і спільно діють для досягнення спільної мети, наприклад зведення об`єкта нерухомості. 
Укладення такого договору дозволяє забудовникам, інвесторам, співвласникам землі чи іншого майна координувати свої ресурси (фінанси, матеріали, права на землю тощо) і розподіляти результати будівництва між собою. При цьому спільна діяльність не передбачає створення нової компанії – учасники діють на підставі договору, залишаючись окремими суб`єктами. 
Як вже зазначалось, згідно з укладеним 25.05.2011 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договором № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» за адресою: АДРЕСА_1 » ОСОБА_3 передав обумовлену договором грошову суму ОСОБА_1 з урахуванням доплати – 541 115 грн., але житловий будинок з 28-ма квартирами за адресою:  АДРЕСА_1  побудований не був.
Матеріалами справи підтверджується і сторонами не оспорюється, що на тій самій земельній ділянці з будівельною адресою: АДРЕСА_1 , на якій мав бути побудований будинок за укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 договором № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» від 25.05.2011 року була присвоєна адреса:   АДРЕСА_6 , а потім і адреса:    АДРЕСА_6 .
Водночас 25 листопада 2004 року між Ізмаїльською міською радою та ТОВ «Горлан» укладено договір оренди земельної ділянки, площею 0,2091 га за адресою: АДРЕСА_6 ; 
16 серпня 2012 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Горлан» в особі Волонтир Ю.А. укладений договір купівлі-продажу майнових прав на об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною площею 115,9 кв. м, на загальну суму 541 115,00 грн.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідача ОСОБА_1 позивач ОСОБА_3 вказує, що передані ним ОСОБА_1 договором № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» від 25.05.2011 року грошові кошти на загальну суму 541 115,00 грн. відповідають розміру вартості майнових прав на квартиру за відповідним договором купівлі-продажу майнових прав від 16 серпня 2012 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Горлан» в особі директора Волонтира Ю.А. Після закінчення будівництва багатоквартирного будинку за адресою:    АДРЕСА_6 , забудовник ТОВ «Горлан» в особі директора Волонтир Ю.А. передав ОСОБА_3 за актом прийому-передачі від 23.01.2015 року трьохкімнатну квартиру АДРЕСА_3 . Позивач підкреслює, що такий акт складається лише після 100% сплати суми за Договором, що є свідченням того, що зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав ОСОБА_3 повністю виконані. Позивач фактично прожив у цій квартирі 2,5 роки, уклавши відповідні договори з постачальниками комунальних послуг та сплачуючи отримані комунальні послуги. Разом з тим після прийняття будинку в експлуатацію, відповідач всупереч умов договору від 16.08.2012 року не передав позивачу оригінали документів необхідних для здійснення реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_5 , що перешкоджає позивачу у здійсненні державної реєстрації права власності на даний об`єкт нерухомості. 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним (пункт 57 постанови від 05.06.2018 у справі №338/180/17), тому суд повинен відмовляти у задоволенні позовної вимоги, яка не відповідає ефективному способу захисту права чи інтересу (пункти 72-76 постанови Великої Палати Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №488/5027/14-ц).
Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14.06.2019 у справі №910/6642/18, від 21.01.2020 у справі №910/7815/18, від 11.02.2020 у справі №922/1159/19, від 16.07.2020 у справі №924/369/19.
Таким чином, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права та забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.
Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).
Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).
Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.
Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядок управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі - Закон № 1560-ХІІ).
Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).
У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.
Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.
У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).
Нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).
Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.
Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.
Верховний Суд у своїх судових рішеннях неодноразово наголошував на тому, що обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 2 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06 квітня 2021 року у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25 січня 2022 року у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155)).
Міськрайонний суд на вказане уваги не звернув, проігнорував наведені висновки Верховного Суду та виніс оскаржуване рішення без їх урахування, тому оскаржуване рішення суду першої інстанції не може вважатись законним та обґрунтованим.
Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.
Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.
У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Зміст статті 392 ЦК України свідчить про те, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.
Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.
Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.
Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України, є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права. Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.
Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.
У випадку коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.
Саме такий висновок щодо ефективності способу захисту права інвестора на проінвестоване майно викладено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20), в якому відступлено від правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 та від 24 червня 2015 року у справі № 6-318-15.
Оскільки позивач визнає, що договір від 16 серпня 2012 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Горлан» на суму 541 115,00 грн. ним, позивачем виконаний передачею зазначеної суми в межах  договору № 6 В/6 «Про участь у спільному будівництві об`єкту «Житловий Будинок з 28-ю квартирами» від 25.05.2011 року між ним та ОСОБА_1 , як фізичною особою, що підтверджується 5 написаними ОСОБА_1 розписками, які він додав в якості виконання зобов`язань і йому було фактично передано трьохкімнатну квартиру    АДРЕСА_5 за актом від 23.01.2015 року, право власності на яку він не може зареєструвати через не передачу йому забудовником всіх необхідних оригіналів документів, внаслідок чого рішенням державного реєстратора прав на нерухоме майно від 24 січня 2017 року № 33541386 розгляд заяви про державну реєстрацію прав, яку подав ОСОБА_3 для проведення державної реєстрації права власності на квартиру АДРЕСА_5 , зупинено через відсутність оригіналів купівлі-продажу майнових прав та акта прийому-передачі, то обраний позивачем спосіб захисту порушеного права у вигляді зобов`язання фізичної особи ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011 року, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 не є ефективним, оскільки не призведе до відновлення порушених прав позивача.
Колегія суддів при цьому звертає увагу, що постановою Верховного Суду від 04.09.2024 року у справі № 500/504/17 касаційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 13 червня 2023 року в частині вирішення позовних вимог про визнання права власності на майнові права на квартиру скасовано, справу в цій частині передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. При цьому Верховний Суд чітко висловився з приводу ефективного способу захисту прав ОСОБА_3 в судовому порядку, який відновить його порушене право 
На час розгляду справи, яка переглядається в апеляційному порядку, судове рішення у справі № 500/504/17 Одеським апеляційним судом не ухвалено. 
Крім того, на час розгляду справи, яка переглядається в апеляційному порядку, у провадженні Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області перебуває цивільна справа за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ТОІВ « ІНФОРМАЦІЯ_1 » про зобов`язання вичинити певні дії та визнання права власності на квартиру АДРЕСА_5 .
Суд першої інстанції, здійснюючи розгляд позовних вимог ОСОБА_3 про зобов`язання ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 , на вказане належної уваги не звернув, не врахував висновків, викладених Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц (провадження № 14-31цс20) щодо ефективного способу захисту у подібних правовідносинах. 
Зокрема суд першої інстанції належним чином не оцінив що права ОСОБА_3 порушуються забудовником в тому, що збудувавши квартиру і передавши фактично її позивачу, як інвестору, ТОВ «Горлан» не виконав взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на спірну квартиру і тому зобов`язання ОСОБА_1 виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 за встановлених у справі обставин, не призведе до ефективного захисту порушених прав ОСОБА_3 .
Оскільки обрання позивачем неналежного та неефективного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові, рішення суду першої інстанції не може залишатися в силі і підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про залишення без задоволення позову ОСОБА_3 до ОСОБА_1 про зобов`язання виконати умови договору № 6 В/6 від 25.05.2011, в тому числі пункту 2.1 та передати ОСОБА_3 у його власність об`єкт нерухомості трикімнатну квартиру на першому поверсі за адресою: АДРЕСА_1 
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 367, 374, 376, 381, 383 ЦПК України, Одеський апеляційний суд, -
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , від імені якого діє представник ОСОБА_2 - задовольнити частково.
Рішення Ізмаїльського міськрайонного суду Одеської області від 13 листопада 2024 року - скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Товариство з обмеженою відповідальністю «Горлан» про спонукання виконати умови договору – залишити без задоволення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Повний текст постанови складений: 07.05.2025 року.

Головуючий                                                                О.М. Таварткіладзе

Судді:                                                                        Є.С. Сєвєрова

                                                                               С.О. Погорєлова