ПОСТАНОВА                                                                                     
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
 
21 травня 2025 року
м. Київ
 
справа № 712/6399/23
провадження №  61-12075св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є., 
суддів: Зайцева А. Ю. (суддя-доповідач), Коротенка Є. В., Коротуна В. М.,                         Тітова М. Ю.,
 
учасники справи:
позивач  -  Акціонерне товариство «Сенс Банк»,
відповідач - приватний нотаріус Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтов Олександр Сергійович, ОСОБА_1 ,
третя особа - приватний виконавець виконавчого округу Черкаської області Бурмага Євгеній Анатолійович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників цивільну справу за позовом Акціонерного товариства «Сенс Банк» до приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтова Олександра Сергійовича, ОСОБА_1 , третя особа - приватний виконавець виконавчого округу Черкаської області Бурмага Євгеній Анатолійович, про скасування постанови приватного нотаріуса та зобов`язання вчинити певні дії
 
за касаційною скаргою Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області від 18 березня 2024 року                       у складі судді Гусарової В. В. та постанову Черкаського апеляційного суду                                 від 19 червня 2024 року у складі колегії суддів: Василенко Л. І., Новікова О. М., Сіренка Ю. В., 
 
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У червні 2023 року Акціонерне товариство «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк») звернулося до суду з позовом, у якому просило скасувати постанову приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтова О. С. від 01 листопада 2012 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії; визнати за АТ «Сенс Банк» право власності на житловий будинок на АДРЕСА_1 загальною площею                           801,6 кв. м, та земельну ділянку площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023 за вказаною адресою.
 
Як на обґрунтування заявлених вимог позивач посилався на те, що на забезпечення виконання зобов`язань за договором кредиту № 895-03/021-001 від 15 січня                       2007 року укладено іпотечний договір № ІД 895/03-021-001 за умовами якого   ОСОБА_1 передала в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» нерухоме майно:
житловий будинок загальною площею 801,6 кв. м  і земельну ділянку загальною площею 653 кв. м, цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок), кадастровий номер 7122510100:04:020:003, що розташована на АДРЕСА_1 .  
Виконавчим написом приватного нотаріуса від 02 березня 2011 року № 783  звернено стягнення на предмет іпотеки і 19 серпня 2019 року відкрито виконавче провадження. Треті електронні торги з реалізації майна не відбулися у зв`язку                       з відсутністю допущених учасників торгів, і AT «Альфа-Банк» повідомило про залишення за собою предмета іпотеки.
У грудні 2021 року приватний виконавець  склав акт про проведені електронні торги, що не відбулися, і виніс постанову про передачу майна стягувачу AT «Альфа-Банк» (після перейменування AT «Сенс Банк») в рахунок погашення боргу.
У серпні 2022 року АТ «Альфа-Банк» звернулось до приватного нотаріуса  для видачі свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів, що не відбулися, на майно, що належало боржнику ОСОБА_1 : житловий будинок загальною площею                   801,6 кв. м, на АДРЕСА_1 і земельну ділянку площею 0,0870 га, кадастровий номер: 7122510100:04:010:0023 за тією ж адресою.
Проте приватний нотаріус відмовив позивачу у видачі свідоцтв про право власності у зв`язку з невідповідністю площі, кадастрового номера та цільового призначення земельної ділянки у мотивувальній та резолютивній частинах поданих нотаріусу постанови й акта. Крім того, додатковою підставою для відмови у видачі свідоцтв вказав те, що законодавством України не допускається розміщення житлового будинку на землях для будівництва й обслуговування будівель торгівлі.
Такі посилання, на думку позивача, є необґрунтованими і безпідставними.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Корсунь-Шевченківський районний суд Черкаської області рішенням від 18 березня 2024 року позов задовольнив частково. Скасував постанову приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області                 Старовойтова О. С. від 01 листопада 2022 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії в частині щодо житлового будинку. Визнав за АТ «Сенс Банк» право власності на житловий будинок загальною площею 801,6 кв. м,  на АДРЕСА_1 . В решті позову відмовив. Вирішив питання щодо розподілу судових витрат. 
 
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що відмова нотаріуса у видачі свідоцтва на житловий будинок є безпідставною.
В іпотеку була передана земельна ділянка для будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибних ділянок) меншої площі, ніж та, що рахується на праві власності за ОСОБА_1 зараз, а також відбулася зміна цільового призначення земельної ділянки. 
Додаткова угода № 2, укладена між сторонами, в якій зазначена більша, ніж                           у первісному договорі іпотеки, площа земельної ділянки - 870 кв. м, не була посвідчена нотаріально.
Позивач не оскаржував рішення щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.
 
Короткий зміст рішення апеляційного суду
Черкаський апеляційний суд постановою від 19 червня 2024 року апеляційну скаргу АТ «Сенс Банк» залишив без задоволення. Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Чакалова А. К. задовольнив. Рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області від 18 березня 2024 року скасував та ухвалив нове рішення, яким позов залишив без задоволення. Вирішив питання щодо розподілу судових витрат.
 
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що акт приватного виконавця                         від 24 грудня 2021 року містить суперечливі дані щодо площі земельної ділянки, її кадастрового номера та цільового призначення, не містить всіх даних про документи, що посвідчували право власності боржника на майно, тому немає  підстав для скасування постанови приватного нотаріуса в частині земельної ділянки.  Житловий будинок та земельна ділянка передавались в іпотеку як єдиний об`єкт права власності в одному договорі іпотеки, були виставлені на електронні торги як єдиний об`єкт права власності, тому, маючи правові підстави для відмови       у вчиненні нотаріальної дії щодо земельної ділянки, приватний нотаріус правомірно відмовив і у вчиненні нотаріальної дії щодо житлового будинку. 
Скасування постанови нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії, а саме видачі свідоцтва як документа, який підтверджує право власності переможця аукціону (покупця), не породжує автоматичного визнання права власності за стягувачем. Вимога позивача про визнання права власності на спірне майно за цих обставин є неналежним способом захисту прав. 
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги, відзивів на неї, їх узагальнені аргументи 
У касаційній скарзі, поданій до Верховного Суду, АТ «Сенс Банк» просить частково скасувати рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області від 18 березня 2024 року та постанову Черкаського апеляційного суду від 19 червня 2024 року; ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в частині скасування постанови приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтова О. С. від 01 листопада 2022 року про відмову                       у вчиненні нотаріальної дії; в іншій частині судові рішення залишити без змін.
 
Оскаржувані судові рішення в частині вимог про визнання права власності на житловий будинок та земельну ділянку не оскаржуються, тому не є предметом касаційного перегляду відповідно до статті 400 ЦПК України. 
 
Як на підставу касаційного оскарження судового рішення заявник посилається на те, що суд апеляційної інстанції застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених                                   у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2022 року у справі                      № 200/606/18, від 02 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19, від 06 липня                    2022 року у справі № 914/2618/16, від 25 травня 2021 року у справі № 522/9893/17 та постановах Верховного Суду від 24 березня 2020 року у справі № 640/13670/19, від 27 березня 2024 року у справі № 509/2196/15-ц.
 
Касаційна скарга мотивована порушенням судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.  
 
У додатковій угоді від 04 березня 2008 року № 2 до іпотечного договору розмір земельної ділянки збільшено до її актуального розміру - 0,0870 га. Суд першої інстанції безпідставно не взяв до уваги умови додаткової угоди № 2, вказавши, що вона не посвідчена нотаріально - таке твердження не відповідає дійсності. 
Іпотекодавець всупереч закону після вчинення виконавчого напису умисно здійснила зміну характеристик предмета іпотеки з метою перешкодити зверненню стягнення на нього. Приватний виконавець встановив дійсні розміри земельної ділянки та вказав їх у резолютивній частині акта і постанови. Незазначення в акті даних, які містяться у відкритому доступі, не може впливати на чинність акта                           і позбавляти покупця (стягувача) набутого ним майна. 
Зміна виду використання земельної ділянки з виду «для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд» на вид «будівництво та обслуговування будівель торгівлі» не призводить зміни цільового призначення земельної ділянки і відбувається в межах однієї категорії земель. 
На момент звернення до нотаріуса банк вже був фактичним власником спірного майна, яке він набув у ході виконавчого провадження. Боржник не оскаржував дії приватного виконавця щодо передання стягувачу у власність спірного майна, чинність акта і постанови приватного нотаріуса від 14 грудня 2021 року не спростована. Наявність постанови нотаріуса про відмову у видачі свідоцтва перешкоджає банку скористатись своїми права як власника набутого майна. 
В листопаді 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Старовойтова О. С., мотивований безпідставністю касаційної скарги. 
 
Постанови Верховного Суду, які позивач зазначив у касаційній скарзі, не можуть застосовуватись, оскільки обставини, предмет і підстави позову в них не                                    є тотожними цій справі.  
Акт приватного виконавця від 24 грудня 2021 року не містить усіх відомостей, передбачених Порядком про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. 
Нотаріус відмовив у видачі свідоцтва не у зв`язку з невідповідністю площі, кадастрового номера та цільового призначення, а у зв`язку з відсутністю в акті інформації щодо кожного з покупців, повних даних про документи, що посвідчували право власності боржника на майно, підстав, з яких торги не відбулись, а також розміщення житлового будинку на землях для будівництва і обслуговування будівель торгівлі, що законом не допускається. 
 
Акт про проведені електронні торги, що не відбулись, і постанова про передання майна стягувачу в рахунок погашення боргу не є правовстановлюючими документами і не призводять до виникнення права власності на майно. Єдиним документом, який дає право на реєстрацію права власності, є свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо такі торги не відбулись. 
Право власності на житловий будинок не може бути зареєстроване на земельній ділянці, цільове призначення якої для будівництва і обслуговування будівель торгівлі. 
 
В листопаді 2024 року до Верховного Суду надійшов відзив адвоката Чакалова А. К. як представника ОСОБА_1 , мотивований законністю постанови апеляційного суду. 
 
Доводи касаційної скарги є безпідставними. Постанова нотаріуса про відмову                      у вчиненні нотаріальної дії є правомірною. Акт про проведені електронні торги, що не відбулись, і постанова про передачу майна стягувачу не є правовстановлюючими документами. 
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 31 жовтня 2024 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції. 
 
11 листопада 2024 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 08 травня 2025 року справу призначено до судового розгляду. 

Фактичні обставини справи, встановлені судами
15 січня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», яке змінило найменування на АТ «Сенс Банк», і ОСОБА_1 укладений договір кредиту № 895/03-021-001, за змістом якого кредитор надав позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти у сумі 500 000,00 грн, зі сплатою 18 % річних за перший рік, та визначено графік погашення  заборгованості за кредитом.
 
Також 15 січня 2007 року між АКБ «Укрсоцбанк» (іпотекодержатель) та                   ОСОБА_1 (іпотекодавець) укладено нотаріально посвідчений іпотечний договір № ІД 895/03-021-001, відповідно до якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю нерухоме майно як на забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за договором кредиту від 15 січня 2007 року № 895/03-021-001 (основне зобов`язання).
 
Відповідно до п. 4.1, п. 4.6.2 іпотечного договору № ІД 895/03-021-001 у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема на підставі виконавчого напису нотаріуса.
 
З додаткової угоди від 04 березня 2008 року № 2 про внесення змін до іпотечного договору від 15 січня 2007 року № ІД 895/03-021-001 відомо, що в іпотеку передано житловий будинок загальною площею 801,6 кв. м та земельну ділянку кадастровий номер 7122510100:04:020:0003, що розташовані на АДРЕСА_1 .
 
02 березня 2011 року на іпотечному договорі вчинено виконавчий напис нотаріуса, на підставі якого 19 серпня 2019 року приватний виконавець відкрив виконавче провадження № НОМЕР_1, в ході якого проведено опис і арешт майна.     
 
Корсунь-Шевченківський районний суд Черкаської області рішенням від 01 квітня 2021 року у справі № 711/1077/20 відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 до АТ «Альфа-Банк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Паракуда І. В., приватний виконавець Бурмага Є. А., про визнання виконавчих написів нотаріуса такими, що не підлягають виконанню.
 
Постановою Черкаського апеляційного суду від 17 червня 2021 року змінено мотивувальну частину рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області від 01 квітня 2021 року, в іншій частині рішення суду залишено без змін.
 
Постановою Верховного Суду від 08 листопада 2021 року рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області від 01 квітня 2021 року                             у незміненій частині і постанову Черкаського апеляційного суду від 17 червня                            2021 року залишено без змін.
 
Відповідно до акта про проведені електронні торги від 24 грудня 2021 року треті електронні торги з реалізації лота № 501105, а саме: житловий будинок на                              АДРЕСА_1 , та земельна ділянка площею 653 кв.м, кадастровий номер 7122510100:04:020:0003, яка розташована за тією ж адресою, що належать ОСОБА_1 , не відбулися. 
21 грудня 2021 року AT «Альфа-Банк» повідомило приватного виконавця про залишення за собою предмета іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог в рахунок ціни майна.
 
Відповідно до постанови від 24 грудня 2021 року про передання майна стягувачу AT «Альфа-Банк» в рахунок погашення боргу передано житловий будинок                                     на АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023 на АДРЕСА_1 . 
 
Нотаріус постановою від 01 листопада 2022 року відмовив АТ «Альфа-Банк» у видачі свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів, що не відбулися, яке належало боржнику ОСОБА_1 . 
 
Підставою для відмови вказано те, що у мотивувальній частині поданих документів міститься опис майна, що пропонується до стягнення, зокрема земельна ділянка площею 0,0653 га, кадастровий номер: 7122510100:04:020:0003, на АДРЕСА_1 , цільове призначення - для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка).
 
Водночас у резолютивній частині зазначених документів вказано, що стягувачу AT «Альфа-Банк» в рахунок погашення заборгованості передається у власність зокрема, земельна ділянка площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023, на АДРЕСА_1 , цільове призначення для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
 
Згідно з інформацією щодо оброблення та систематизації відомостей Державного земельного кадастру про земельні ділянки в Черкаській області, кадастровий номер та цільове призначення земельної ділянки були змінені рішенням сесії Корсунь-Шевченківської міської ради від 12 липня 2011 року ЯЛ № 683973.
 
Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку ОСОБА_1 належить на праві власності земельна ділянка площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023,  на АДРЕСА_1 . Категорія земель: землі житлової та громадської забудови, цільове призначення - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.
 
Відповідно до довідки виконавчого комітету Корсунь-Шевченківської міської ради № 02-29/2157 житловий будинок на АДРЕСА_1 розташований на земельній ділянці, площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023 на АДРЕСА_2 , яка перебуває у приватній власності ОСОБА_1 .
 
Згідно з висновком про вартість об`єкта оцінки від 10 серпня 2023 року вартість житлового будинку на АДРЕСА_1 становить                      14 260 400,00 грн, а земельної ділянки, площею 0,0870 га, кадастровий номер: 7122510100:04:010:0023, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 - 371 800,00 грн.
 
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті,                        є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права  у  подібних  правовідносинах,  викладеного у  постанові  Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. 
 
Верховний Суд, перевіривши правильність застосування судами норм                        права  в   межах   касаційної скарги,  дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.   
 
Мотиви і доводи Верховного Суду та застосовані норми права
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Частинами першою, третьою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.  Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
У статті 48 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації.
 
Згідно з частинами першою, другою статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого                                           з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного                    у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України.
 
Водночас Закон України «Про виконавче провадження» допускає, що реалізація арештованого майна на прилюдних торгах може не відбутися.
 
Відповідно до частин шостої, восьмої, дев`ятої статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» у разі нереалізації майна на третіх електронних торгах виконавець повідомляє про це стягувачу і пропонує йому вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна, крім майна, конфіскованого за рішенням суду. У разі якщо стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, він зобов`язаний протягом 10 робочих днів з дня надходження від виконавця відповідного повідомлення внести на відповідний рахунок органу державної виконавчої служби або рахунок приватного виконавця різницю між вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на його користь, якщо вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. За рахунок перерахованих стягувачем коштів оплачуються витрати виконавчого провадження, задовольняються вимоги інших стягувачів та стягуються виконавчий збір і штрафи, а залишок коштів повертається боржникові. Майно передається стягувачу за ціною третіх електронних торгів або за фіксованою ціною. Про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу виконавець виносить постанову. За фактом такої передачі виконавець складає акт. Постанова та акт є підставами для подальшого оформлення стягувачем права власності на таке майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 червня 2021 року у справі                         № 200/606/18 дійшла таких висновків.
 
В разі залишення стягувачем за собою нереалізованого майна оформлення та підписання договору купівлі-продажу майна як окремого документа законодавством не передбачено. Натомість такий договір укладається шляхом звернення виконавця до стягувача з пропозицією вирішити питання про залишення за собою нереалізованого майна з одночасним припиненням права вимоги стягувача до боржника в межах вартості нереалізованого майна (оферта) та виявлення стягувачем волі залишити за собою це майно (акцепт). Виконання договору з боку покупця (стягувача) полягає у внесенні на відповідний рахунок органу державної виконавчої служби або рахунок приватного виконавця різниці між вартістю нереалізованого майна та сумою коштів, що підлягають стягненню на користь стягувача, якщо вартість нереалізованого майна перевищує суму боргу, яка підлягає стягненню за виконавчим документом. На підтвердження виконання договору з боку покупця виконавець виносить постанову про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу. Подальші дії покупця (стягувача) та виконавця спрямовані на передання нерухомого майна у володіння покупця. З цією метою виконавець складає акт та  видає або надсилає його покупцю, покупець отримує свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо вони не відбулися (стаття 72 Закону України «Про нотаріат»),  звертається  до державного реєстратора з метою державної реєстрації права власності за покупцем.
 
Відповідно до пункту 4 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності проводиться, зокрема, на підставі виданого нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікатів.
 
Отже, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, не є правовстановлюючим документом, а лише підтверджує вчинення сторонами дій, спрямованих на передання нерухомого майна у володіння покупцю. Видача свідоцтва не тягне переходу права власності на нерухоме майно від боржника до покупця. 
 
Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Тому свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, яке видається нотаріусом на підставі акта про проведені електронні торги є лише підставою для державної реєстрації права власності за покупцем, але не є правовстановлюючим документом, і вичерпує свою дію із здійсненням такої реєстрації.
 
Крім того, Велика Палата Верховного Суду у цій постанові також зазначила, що якщо право власності на об`єкт нерухомості та на земельну ділянку, на якій цей об`єкт розташований, належить одній особі, то відчуження, у тому числі в процедурі виконавчого провадження, об`єкта нерухомості окремо від земельної ділянки  або земельної ділянки окремо від об`єкта нерухомості суперечить закону. 
 
З обставин цієї справи відомо, що на підставі виконавчого напису нотаріуса звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок і земельну ділянку площею 653 кв. м, кадастровий номер 7122510100:04:020:0003, які розташовані на АДРЕСА_1 , і належать ОСОБА_1 .
 
Електронні торги в межах виконавчого провадження з реалізації предмета іпотеки не відбулися, і стягувач повідомив приватного виконавця про залишення за собою предмета іпотеки.
 
Нотаріус відмовив стягувачу у видачі свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів, що не відбулись, оскільки акт і постанова приватного виконавця                                   від 24 грудня 2021 року містять суперечливі дані щодо площі земельної ділянки, її кадастрового номера та цільового призначення, в них не зазначено всіх даних про документи, що посвідчували право власності боржника на майно.
 
Водночас, суди у цій справі встановили, що площа, кадастровий номер і цільове призначення земельної ділянки були змінені рішенням сесії Корсунь-Шевченківської міської ради від 12 липня 2011 року ЯЛ № 683973, а також те, що  житловий будинок на АДРЕСА_1 знаходиться на земельній ділянці площею 0,0870 га, кадастровий номер 7122510100:04:010:0023, яка перебуває у приватній власності                       ОСОБА_1 .
 
Тобто, предмет іпотеки - земельна ділянка була змінена боржником, зокрема                         в частині її площі, цільового призначення і кадастрового номера. 
 
Іпотекодавець всупереч вимогам частини другої статті 10 Закону України «Про іпотеку» не повідомила іпотекодержателя про вказані зміни щодо земельної ділянки.
 
Разом із тим зміна реквізитів земельної ділянки, зокрема, її площі, кадастрового номера чи цільового призначення, не припиняє дії іпотеки та не позбавляє стягувача права на звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення своїх вимог.  
 
Ураховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку про помилковість відмови нотаріуса у видачі стягувачу свідоцтва на житловий будинок і земельну ділянку,  адже обидва об`єкти нерухомості були предметом іпотеки, реалізовувались як єдиний об`єкт, а зміна реквізитів земельної ділянки боржником не припиняє іпотеки і не позбавляє права стягувача на набуття цього майна у власність  за процедурою, визначеною законом. 
 
Часткове задоволення позову судом першої інстанції без урахування того, що житловий будинок і земельна ділянка є єдиним об`єктом іпотеки, і відчуження окремо одного з них суперечить положенням статей 120 ЗК України, 377 ЦК України та правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, а також подальша відмова апеляційного суду у задоволенні позову є помилковими, а тому судові рішення підлягають скасуванню з постановленням нового рішення про задоволення позовних вимог щодо скасування постанови нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії. 
 
Висновки судів щодо відмови у задоволенні позовних вимог є помилковими, а тому рішення суду першої інстанції і постанова апеляційного суду підлягають скасуванню з постановленням нового рішення про задоволення позовних вимог щодо скасування постанови нотаріуса про відмову у вчиненні нотаріальної дії. 
 
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
 
За таких обставин, судові витрати понесені позивачем у розмірі 2 684,00 грн на сплату судового збору за подання позову, 4026, 00 грн - за подання апеляційної скарги та 5 368,00 грн - за подання касаційної скарги, слід стягнути                                                 з   ОСОБА_1 на користь  АТ «Сенс Банк». 
 
Керуючись статтями 400, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» задовольнити частково. 
 
Рішення Корсунь-Шевченківського районного суду Черкаської області                                    від 18 березня 2024 року та постанову Черкаського апеляційного суду від 19 червня 2024 року  скасувати , ухвалити нове рішення, яким позов  Акціонерного товариства «Сенс Банк» до приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтова Олександра Сергійовича, ОСОБА_1 , третя особа - приватний виконавець виконавчого округу Черкаської області Бурмага Євгеній Анатолійович, про скасування постанови приватного нотаріуса  задовольнити. 
 
Скасувати постанову приватного нотаріуса Черкаського районного нотаріального округу Черкаської області Старовойтова О. С. від 01 листопада 2022 року про відмову у вчиненні нотаріальної дії.
 
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Акціонерного товариства «Сенс Банк»  судові витрати, понесені позивачем у розмірі 2 684,00 грн на сплату судового збору за подання позову, 4 026,00 грн - за подання апеляційної скарги та                                   5 368,00 грн - за подання касаційної скарги.
 
Постанова суду касаційної інстанції  набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                М. Є. Червинська 
Судді                                                                                    А. Ю. Зайцев
                                                                                     Є. В. Коротенко 
                                                                                     В. М. Коротун
                                                                                     М. Ю. Тітов