Номер провадження: 22-ц/813/716/25 
Справа № 522/4628/22
Головуючий у першій інстанції Гниличенко М.В.
Доповідач Погорєлова С. О.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01.04.2025 року                                                                 м. Одеса

Колегія суддів судової палати з розгляду цивільних справ Одеського апеляційного суду у складі:
головуючого судді: Погорєлової С.О. 
суддів: Таварткіладзе О.М., Сєвєрової Є.С.
                        за участю секретаря: Зєйналової А.Ф.к.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними, на рішення Київського районного суду м. Одеси, постановлене під головуванням судді Гниличенко М.В. 03 листопада 2022 року у м. Одеса, –

встановила:

У квітні 2022 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, в якому просила визнати недійсними договори від 24 травня 2016 року купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , які укладені між нею і ОСОБА_1 , посвідчені приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Д.І. та зареєстровані в реєстрі за № 667 та № 668.
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСОБА_2 посилалася на те, що їй належали на праві приватної власності земельна ділянка площею 0,0233 га та садовий будинок загальною площею 53,0 кв.м за вищевказаною адресою.
З ІНФОРМАЦІЯ_1 її сусідами є ОСОБА_3 та її чоловік ОСОБА_4 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_2 , які є батьками ОСОБА_1 . Тривалий час між нею та сусідами були дуже гарні стосунки, вони її підтримували морально та матеріально, надавали фінансову допомогу для лікування та поховання її чоловіка ОСОБА_5 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_3 і лікування доньки ОСОБА_6 , яка є особою з інвалідністю II групи.
У січні 2016 року у позивачки виникли проблеми зі сплатою кредиту. У зв`язку із тим, що належна їй земельна ділянка та садовий будинок є суміжними до земельної ділянки та будинку сім`ї ОСОБА_7 , а у неї немає інших близьких родичів або знайомих, які змогли б їй допомагати та, зокрема, сплатити кредитну заборгованість і в подальшому підтримувати її як фінансово, так і у побутових питаннях щодо утримання земельної ділянки та будинку, вона разом із сусідами вирішили укласти договір довічного утримання, щоб після її смерті будинок та земельна ділянка перейшли у власність сім`ї ОСОБА_7 , зокрема до їх сина ОСОБА_1 .
Для виконання цих домовленостей ОСОБА_4 запропонував позивачці оформити нотаріально посвідчену довіреність з огляду на її стан здоров`я та зайнятість по догляду за хворою донькою, щоб не турбувати позивачку збором документів та поїздками до нотаріуса у подальшому з метою оформлення договору на довічне утримання без необхідності її безпосередньої присутності.
На підставі оформленої довіреності ОСОБА_4 від її імені уклав з ОСОБА_1 договори купівлі-продажу садового будинку та земельної ділянки. При цьому ОСОБА_1 зазначені земельну ділянку та садовий будинок фактично у власність не отримав, у будинку не проживав, комунальні послуги не сплачував, а позивачка фактично проживала і продовжує проживати у будинку.
ОСОБА_2 є особою похилого віку, потребує постійного догляду, садовий будинок є єдиним її житлом, і наміру передати свій будинок та земельну ділянку у власність ОСОБА_1 станом на 14 травня 2016 року у неї не було.
На думку позивачки, договори купівлі-продажу укладені внаслідок помилки з її боку, вона неправильно сприйняла фактичні обставини правочинів, оскільки мала на меті укласти договір довічного утримання, а не договори купівлі-продажу. У зв`язку із цим, ОСОБА_2 просила позов задовольнити.
Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 03 листопада 2022 року позов було задоволено. Визнано недійсним договір від 24 травня 2016 року купівлі-продажу садового будинку житловою площею 13,1 кв.м, загальною площею 53,0 кв.м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. 24 травня 2016 року, зареєстрований в реєстрі за № 667. Визнано недійсним договір від 24 травня 2016 року купівлі-продажу земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , площею 0,0233 га, кадастровий номер 5110136900:41:014:0031, який укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Криворотенко Л.І. 24 травня 2016 року, зареєстрований в реєстрі за № 668.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що у позовній заяві ОСОБА_2 визнає той факт, що вона досягнула домовленості із сім`єю ОСОБА_7 про погашення її кредитної заборгованості, а на виконання цих домовленостей були укладені так звані фіктивні договори купівлі-продажу. Ці обставини повністю виключають можливість допущення позивачкою помилки, а навпаки, додатково підтверджують, що позивачка була обізнана щодо укладання саме договорів купівлі-продажу, а не довічного утримання.
Також судом першої інстанції не було застосовано норми матеріального права, які регулюють позовну давність у спірних правовідносинах, оскільки договори купівлі-продажу були укладені у 2016 році, а тому суд мав б урахувати норми ст. 256 ЦК України та задовольнити клопотання апелянта про застосування позовної давності.
Постановою Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 було залишено без задоволення. Рішення Київського районного суду м. Одеси від 03 листопада 2022 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 01 листопада 2023 року касаційну скаргу представника ОСОБА_1 задоволено частково. Постанову Одеського апеляційного суду від 24 квітня 2023 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до апеляційного суду.
Постанова суду касаційної інстанції обґрунтована тим, що при новому розгляді справи підлягають встановленню обставини щодо моменту, з якого позивачка могла дізнатися/дізналася про порушення свого права.
Сторони про розгляд справи на 01 квітня 2025 року були сповіщені належним чином, у судове засідання з`явились ОСОБА_1 та його представник, представник ОСОБА_2 . 
Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін у справі, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга представника ОСОБА_1 підлягає частковому задоволенню, з наступних підстав.
Згідно п.п. 1-3 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для часткового скасування судового рішення та ухвалення нового рішення у відповідній частині є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; порушення судом норм процесуального права.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги; суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Як вбачається з матеріалів справи, станом на 01 січня 2016 року ОСОБА_2 належали на праві приватної власності садовий будинок загальною площею 53,0 кв.м та земельна ділянка площею 0,0233 га, кадастровий номер 5110136900:41:014:0031, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку із виникненням у позивачці у січні 2016 року заборгованості за кредитом, яку ОСОБА_2 не мала можливості сплатити, позивачка звернулась до своїх сусідів ОСОБА_4 , ОСОБА_3 та ОСОБА_1 щодо сплати останніми зобов`язань позивачки за кредитним договором.
Згідно з договором від 25 серпня 2015 року № 778838580, укладеним між ОСОБА_2 та ТОВ «Фінансова компанія «Центр фінансових рішень», заборгованість позичальника  ОСОБА_2 становила 17366,20 грн., а датою погашення кредиту було  09 лютого 2016 року.
У день погашення кредиту, 09 лютого 2016 року, на виконання домовленостей з ОСОБА_1 щодо сплати кредитної заборгованості, на підставі попередньої усної домовленості, ОСОБА_2 видала довіреність, посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Василенко О. В., зареєстровану в реєстрі за № 464, згідно з якою уповноважила ОСОБА_4 розпоряджатися, а саме: продати, обміняти, здавати в оренду, на умовах та за ціну за його розсудом, страхувати, належними їй об`єктами нерухомого майна – садовим будинком та земельною ділянкою за адресою: АДРЕСА_1 .
На підставі вказаної довіреності Должиков В.В., який діяв від імені   ОСОБА_2 , уклав зі своїм сином  ОСОБА_1  два договори, а саме:
- договір від 24 травня 2016 року купівлі-продажу нерухомого майна– садового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого продавець передає (продає) у власність покупця, а покупець приймає (купує) майно і сплачує за нього обговорену грошову суму 65590,00 грн., які були одержані продавцем від покупця до підписання цього договору купівлі-продажу у повному обсязі. Продавець зобов`язується звільнити відчужуваний об`єкт від наявних в ньому речей і передати об`єкт в повне розпорядження покупця у стані, що відповідає санітарним та технічним нормам щодо житлових приміщень, до моменту фактичного звільнення об`єкта зробити повну оплату комунальних послуг і спожитої електроенергії;
- договір від 24 травня 2016 року купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , за умовами якого продавець передає (продає) у власність покупця, а покупець приймає (купує) майно і сплачує за нього обговорену грошову суму за домовленістю сторін у розмірі 321070,00 грн., які були одержані продавцем від покупця до підписання цього договору в повному обсязі, продавець зобов`язується передати, а покупець прийняти вказану земельну ділянку в стані, придатному для її використання за цільовим призначенням.
Задовольняючи позовні вимоги ОСОБА_2 , суд першої інстанції виходив з того, що після укладення оспорюваних договорів купівлі-продажу позивачка не отримувала коштів від продажу садового будинку та земельної ділянки, продовжувала проживати у спірному будинку, сплачувала комунальні платежі, передача будинку фактично не відбулася, що притаманно для реалізації умов договору довічного утримання (ст. ст. 744, 750 ЦК України), іншого житла ОСОБА_2 на той час не мала, в силу свого похилого віку та за станом здоров`я потребує стороннього догляду та матеріальної допомоги. У зв`язку із цим суд дійшов висновку про те, що позивачка діяла під впливом помилки, оскільки вважала, що укладає договір, за умовами якого відповідач буде здійснювати догляд за нею, тобто вона помилялася щодо правової природи правочину, що вплинуло на її волевиявлення, а тому існують правові підстави для задоволення вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу на підставі ст. 229 ЦК України.
Однак, колегія суддів вважає такий висновок суду необґрунтованим, виходячи з наступного.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково.
Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови у позові.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (постанова Верховного Суду від 28 липня 2021 року у справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі).
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (ч. 3 ст. 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Відповідно до ст. 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно зі ст. 744 ЦК України, за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов`язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у ст. 203 ЦК України.
Згідно з ч. 5 ст. 203 ЦК України, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Відповідно до ст. 234 ЦК України фіктивним є правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.
Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.
Отже, фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знаючи заздалегідь, що він не буде виконаний; вчиняючи фіктивний правочин, сторони мають інші цілі, ніж ті, що передбачені правочином. Фіктивним може бути визнаний будь-який правочин, якщо він не має на меті встановлення правових наслідків.
Ознака вчинення його лише для виду повинна бути властива діям обох сторін правочину. Якщо одна сторона діяла лише для виду, а інша - намагалася досягти правового результату, такий правочин не може бути фіктивним.
Позивач, який звертається до суду з позовом про визнання правочину фіктивним, повинен довести суду відсутність в учасників правочину наміру створити юридичні наслідки.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 14 лютого 2018 року у справі № 379/1256/15-ц (провадження № 61-1300св18), від 08 лютого 2018 року у справі № 756/9955/16-ц (провадження № 61-835св17).
Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину. Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторони не вчинили будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.
У фіктивних правочинах внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву, тобто обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені правочином. Такий правочин завжди укладається умисно.
Основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобов`язань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину.
Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч. 1 та 5 ст. 203 ЦК України, що відповідно ст. 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 234 ЦК України.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 липня 2019 року у справі № 369/11268/16-ц (провадження № 14-260цс19) зазначила, що фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, вважає, що така протизаконна ціль, як укладення особою договору дарування майна зі своїм родичем з метою приховання цього майна від конфіскації чи звернення стягнення на таке майно в рахунок погашення боргу, свідчить, що його правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином (реальне безоплатне передання майна у власність іншій особі), а тому цей правочин є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним.
У постанові Верховного Суду від 01 грудня 2022 року у справі № 335/15805/17 (провадження № 61-7595св22) зазначено наступне: тлумачення ст. 229 ЦК України дозволяє стверджувати, що під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі ст. 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення; під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу); помилка, яка істотним чином впливає на формування волі сторони правочину, повинна існувати на момент його вчинення. Схематично вплив обставин, які мають істотне значення можливо відобразити таким чином: «немає істотної помилки - відсутнє вчинення правочину». Незнання закону не включено до переліку помилок, яким надається істотне значення. Це по суті є відображенням ще римського принципу ignorantia juris nocet (з лат. - незнання закону шкодить); поза віднесенням до обставин, які можуть бути розцінені як такі, що мають істотне значення, знаходиться мотив правочину. Мотив правочину - це стимул його вчинення і дозволяє встановити, чому саме особа вчинює правочин. Тому мотив, за яким вчинено правочин, правового значення не має. Хоча й законодавець і вказує на допустимість надання мотиву правочину значення істотної помилки у випадках, встановлених у законі. Проте таких випадків на рівні норми закону законодавець не передбачив.
У постанові Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 947/32485/20 (провадження № 61-7209св22) зазначено, що під помилкою розуміється неправильне, помилкове, таке, що не відповідає дійсності уявлення особи про природу чи елементи вчинюваного нею правочину. Законодавець надає істотне значення помилці щодо: природи правочину; прав та обов`язків сторін; властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність; властивостей і якостей речі, які значно знижують можливість використання за цільовим призначенням. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним на підставі ст. 229 ЦК України повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також те, що вона має істотне значення. Під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу).
Відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Таким чином, положення договору про те, що сторона договору отримала належні їй платежі до підписання договору, свідчить про те, що сторони домовилися вважати сплату коштів, здійснену раніше за відсутності правових підстав, виконанням укладеного договору стороною, яка за цим договором мала сплатити гроші.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу, що включення в договір купівлі-продажу положення про одержання однією стороною від іншої грошових коштів, у тому числі до підписання договору, є звичайною діловою практикою, зокрема при укладенні договорів фізичними особами, і така практика не суперечила закону в правовідносинах, щодо яких виник спір (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 вересня 2020 року в справі № 916/667/18 (провадження № 12-145гс19)).
Колегією суддів встановлено, що після укладення договорів купівлі-продажу від 24 травня 2016 року спірні земельна ділянка та житловий будинок були зареєстровані на праві власності за покупцем ОСОБА_1 , таким чином, на виконання умов договору купівлі-продажу від 24 травня 2016 року право власності на спірне майно перейшло та в установленому законом порядку зареєстроване за відповідачем.
При визнанні недійсним договору купівлі-продажу суд першої інстанції вважав доведеним факт помилки, за якої позивачка неправильно сприймала фактичні обставини правочину - вона мала намір скласти заповіт, що вплинуло на її волевиявлення і має істотне значення. Суд вказав, що вік позивачки, наявність у неї спірного житла як єдиного, відсутність фактичної передачі спірного нерухомого майна за оспорюваним договором та продовження її проживання в будинку після укладення договору свідчать про наявність помилки зі сторони позивачки при підписанні договору;
Однак, судом не було враховано, що під природою правочину слід розуміти сутність правочину, яка дозволяє відмежувати його від інших правочинів. Причому природа правочину охоплюватиме собою його характеристику з позицій: а) оплатності або безоплатності (наприклад, особа вважала, що укладає договір довічного утримання, а насправді уклала договір дарування); б) правових наслідків його вчинення (наприклад, особа вважала, що укладає договір комісії, а насправді це був договір купівлі-продажу з відстроченням платежу);
Колегія приймає до уваги те, що договір купівлі-продажу за своїми умовами та наслідками вочевидь відрізняється від договору довічного утримання чи договору займу. Крім того, умовами довіреності від 09 лютого 2016 року, за якою ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 розпоряджатися належним їй майном, не містять положень про можливість ОСОБА_4 укладати від імені позивачки договори займу та/або довічного утримання, а відтак, останній був позбавлений повноважень щодо укладання таких договорів. З положеннями вищевказаної довіреності ОСОБА_2 була ознайомлена, про що свідчить її підпис, тобто позивачка, будучі дієздатною повнолітньою особою, розуміла, на укладення яких правочинів від її імені вона уповноважує ОСОБА_4 : продаж, обмін здавача в оренду на умовах та за ціну за його розсудом. 
Доводи суду першої інстанції про те, що ОСОБА_2 є особою похилого віку, потребує постійного догляду, є необгрунтованими, оскільки згідно пенсійного посвідчення позивачки, їй було призначено пенсію за віком довічно з 30 листопада 2017 року, тобто, станом на момент укладення оскаржуваних договорів, у травні 2016 року, позивач була працездатною особою (т.1 а.с.17). Жодних доказів того, що станом на 2016 рік ОСОБА_2 була визнана особою з інвалідністю, потребувала постійного догляду, тощо, матеріали справи не містять.
Доводи суду про те, що позивачка продовжує проживати у спірному житлі, що вказує на фіктивність договорів, колегія суддів до уваги не приймає, оскільки ОСОБА_1 , як власник будинку та земельної ділянки, вправі розпорядитись ними за своїм розсудом, а діючим законодавством проживання колишнього власника у належному йому раніше нерухомому майні не заборонено.
Встановивши, що у позовній заяві ОСОБА_2 визнала той факт, що вона досягнула домовленості із сім`єю ОСОБА_7 про погашення її кредитної заборгованості, така заборгованість дійсно була погашена, у зв`язку із чим, для досягнення певних домовленостей, позивачкою було видано довіреність, яка не була скасована, якою ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 саме на розпорядження належним їй майном, зокрема і на укладення договорів купівлі-продажу, колегія суддів доходить висновку, що підстави недійсності оскаржуваних договорів купівлі-продажу від 24 травня 2016 року відсутні, що є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог.
Таким чином, оскільки передбачені оспорюваними договорами купівлі-продажу правові наслідки дійсно настали, сторони цих договорів вчинили всі передбачені договорами дії, виконали їх, колегія суддів доходить висновку про відсутність правових підстав для визнання таких правочинів недійсним з підстав фіктивності, оскільки під час розгляду справи ОСОБА_2 належними і допустимими доказами не довела, що договори купівлі-продажу нерухомого майна є фіктивними та укладеними без мети настання реальних наслідків.
Щодо доводів ОСОБА_1 про пропуск позивачкою строку на звернення до суду з цим позовом, то колегія суддів зазначає, що виходячи з вимог ст. 261 ЦК України, позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. Якщо таке право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстави його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності за відсутності поважних причин її пропуску, наведених позивачем. 
А отже, відмова в задоволенні позову у зв`язку з відсутністю порушеного права не потребує зазначення у рішенні суду висновку щодо вирішення питання спливу позовної давності, як додаткової підстави для відмови в задоволенні позову.
При зазначених обставинах колегія суддів вважає, що суд першої інстанції не з`ясував обставини справи, неправильно застосував норми матеріального права, що, відповідно, призвело до неправильного її вирішення, у зв`язку із чим рішення Київського районного суду м. Одеси від 03 листопада 2022 року підлягає скасуванню їх ухваленням нового судового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 . 
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381-384, 390 ЦПК України, колегія суддів, - 

                       постановила:

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 – задовольнити частково.
Рішення Київського районного суду м. Одеси від 03 листопада 2022 року - скасувати.
Ухвалити нове судове рішення.
У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про визнання договорів купівлі-продажу недійсними - відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття, та може бути оскаржена в касаційному порядку за правилами ст. 389 ЦПК України.
Повний текст постанови складено 21 квітня 2025 року.
                                       
Головуючий                                                        С.О. Погорєлова

Судді                                                        Є.С. Сєвєрова

                                                       О.М. Таварткіладзе