ПОСТАНОВА 
Іменем України

22 травня 2025 року                                                                 м. Кропивницький

справа № 401/625/24
провадження № 22-ц/4809/499/25 

       Кропивницький апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати у цивільних справах: головуючого судді Єгорової С. М., суддів: Мурашка С. І., Чельник О. І.,
секретар судового засідання Гончар О. В.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд»,
відповідач – ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 17 грудня 2024 року у складі головуючого судді Андріянової С. М.
УСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог, відзиву на позов і рішення суду першої інстанції.
У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» (далі – відповідач 1, ПрАТ «ХК «Київміськбуд») та ОСОБА_2 (далі – відповідач 2), в якому просила розірвати Попередній договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 ( ОСОБА_3 ), стягнути з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 869 480, 90 грн внесеної передоплати за договором та стягнути з ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 27 000 грн штрафу.
В обгрунтування позовних вимог вказала, що 26 листопада 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 . 
На виконання умов вказаного договору позивачка перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 869 480, 90 грн. 
Станом на дату подачі позову об`єкт будівництва в експлуатацію не введено, будівельні роботи не розпочаті, тому, відповідно до п.4.8 договору позивачкою прийнято рішення про відмову від попереднього договору та на виконання вказаного пункту договору направлено на адресу відповідача 1 повідомлення про розірвання Попереднього договору. 
У вказаному повідомленні, позивачка довела до відома відповідача 1 про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, запросила представника ПрАТ «ХК «Київміськбуд» для підписання договору про розірвання Попереднього договору до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченко Р. О. на 01 березня 2024 року на 10:00 годину, просила здійснити всі розрахунки з нею щодо повернення сплачених коштів та зазначила власні банківські реквізити. 
У визначений в повідомленні час, представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» до нотаріуса так і не прибув, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво. 
Такою бездіяльністю відповідач 1 порушує право позивачки на односторонню відмову від попереднього договору, а тому ОСОБА_1 вимушена звернутися до суду за захистом своїх прав щодо розірвання попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року та про повернення сплаченої передоплати. 
Щодо передбаченого п. 4.8 Попереднього договору штрафу в розмірі 5%, то на думку позивачки, він не підлягає задоволенню, оскільки з її боку не було допущено порушень Попереднього договору.
Щодо позовних вимог, заявлених до відповідача 2 позивачка зазначила наступне.
Так, 15 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 було укладено Договір №КП/15/11/21/1 про надання інформаційно-консультаційних послуг при купівлі нерухомості. 
Відповідно до умов вказаного договору, ФОП ОСОБА_2 зобов`язався надати позивачці послуги при купівлі нею квартири в м. Києві відповідно до заданих критеріїв пошуку. 
На виконання умов договору, виконавець надав позивачці інформацію щодо декількох об`єктів нерухомості, які відповідали запиту, одним із варіантів було запропоновано укласти договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо купівлі квартири на первинному ринку. 
Виконавець провів експертизу документів наданих ПрАТ «ХК «Київміськбуд», аналіз умов договору з ПАТ «ХК «Київміськбуд» та надав висновок, що вкласти кошти в будівництво квартири АДРЕСА_1 є безпечним та відповідає інтересам замовника. 
Однак договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не відповідає інтересам позивачки, оскільки в ньому не вказано чіткий строк виконання договору і як наслідок, станом на день звернення до суду з даним позовом будівництво так і не розпочалося. 
Тому, на думку позивачки, висновок зроблений відповідачем 2, що укладення договору з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» буде відповідати її інтересам є хибним, у зв`язку з чим, відповідно до пунктів 6.4.1, 7.5 договору, укладеного з ОСОБА_4 , ОСОБА_1 просить суд стягнути з останнього штраф в розмірі 27 000 грн за неналежне виконання умов договору.

У відзиві на позов представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» заперечив щодо задоволення позовних вимог.
В обґрунтування зазначив, що дійсно 26 липня 2021 року між позивачкою та ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири. 
Підтвердив, що отримував від позивачки повідомлення про розірвання договору, яке надійшло до компанії 21 лютого 2024 року, тому згідно законодавства не пройшов строк для розгляду вказаного повідомлення, як позивачка подала до суду позов. 
У зв`язку із зазначеним вважає, що ОСОБА_1 не дотрималась порядку розірвання договору та передчасно звернулась до суду. 
Крім того, право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору. 
У Попередньому договорі купівлі-продажу квартири відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта. Компанія не повідомляла про зупинення своєї діяльності, натомість зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію. 
Вважає, що у разі розірвання договору, позивачці можуть бути повернуті внесені за умовами попереднього договору кошти, але виключно за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми внесеної за цим договором (а.с.58-63 том 1).

Рішенням Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 17 грудня 2024 року задоволено позов ОСОБА_1 до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_2 про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу та стягнення коштів, в порядку захисту прав споживачів.
Розірвано Попередній договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, укладений між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_1 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р.О., зареєстрований в реєстрі за №2031.
Стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 1 869 480, 90 грн внесеної передоплати за договором.
Стягнуто з фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 штраф в розмірі 27000 грн.
Здійснено розподіл судових витрат.
Рішення суду мотивовано тим, що  відповідачем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» було допущено істотні порушення Попереднього договору, та внаслідок завданої вказаними діями шкоди, позивачка значною мірою була позбавлена того, на що вона розраховувала при укладенні договору, а тому позовна вимога про розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «Холдингова компанія «Київміськбуд» (майбутній продавець) та ОСОБА_1 (майбутній покупець), який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р. О., зареєстрований в реєстрі за №2031, є доведеною та обґрунтованою.
Суд першої інстанції виснував, що позивачкою доведено підстави для стягнення з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» на її користь фактично сплачених грошових коштів на виконання умов Попереднього договору в розмірі 1 869 480, 90 грн (внесеної передоплати), без вирахування штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Крім того, встановивши, що укладений за посередництва ФОП ОСОБА_2 . Попередній договір від 26 листопада 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 ( ОСОБА_3 ), не відповідав інтересам позивачки, відповідно до пунктів 6.4.1, 7.5 Договору №КП/15/11/21/1 про надання-інформаційно-консультативних послуг при купівлі нерухомості, суд вважав, що наявні підстави для стягнення з відповідача ФОП ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 штрафу в розмірі 27 000 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу. 
Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд» подало до Кропивницького апеляційного суду апеляційну скаргу, в якій з підстав неправильного застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, ставить питання про скасування рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 17 грудня 2024 року в частині позовних вимог до Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд», та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог до відповідача 1.
        В обґрунтування вимог апеляційноїскарги зазначено, що позивачкою не дотримано порядку розірвання договору та передчасно подано позов до суду.
       Більш того, право на розірвання договору в односторонньому порядку не передбачено умовами Попереднього договору. 
       Відповідач 1 звертає увагу суду, що в Попередньому договорі купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року відсутня інформація щодо строку введення в експлуатацію об`єкта, компанія не повідомляла про зупинення своєї діяльності, натомість навіть зважаючи на ситуацію, яка склалася в країні, компанія робить все можливе, щоб якомога швидше здійснювати повноцінно будівельні роботи на даному об`єкті будівництва та ввести даний комплекс в експлуатацію. 
       На офіційному сайті Київміськбуд було опубліковано інформацію про відновлення роботи компанії та будівельних майданчиків, компанія не заявляла інформації про зупинення господарської діяльності та будівництва, компанія не заявляла та не повідомляла про зупинення своїх зобов`язань за укладеними правочинами.
       Вказує, що позиція суду першої інстанції про те, що штраф в розмірі 5 % від суми внесеної за договором коштів у разі його розірвання не повинен вираховуватись є неправильною, виходячи з умов Попереднього договору та норм законодавства.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивачки просив відмовити у задоволенні вимог апеляційної скарги. Вказав, що, як станом на день звернення позивачки до суду до суду, так і станом на день подачі відзиву, об`єкт будівництва не прийнято в експлуатацію, поштову адресу не присвоєно. Більш того, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» навіть не розпочато будівництво зазначеного об`єкту. Той факт, що станом на сьогоднішній день будинок по АДРЕСА_2 не прийнято в експлуатацію та не присвоєно поштову адресу, ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не спростовано. Відповідно до інформації з сайту https://e-construction.gov.ua/ (відкриті дані Реєстрів будівельної діяльності), відсутня інформація про прийняття в експлуатацію та присвоєння поштової адреси будинку по АДРЕСА_2 . Представник зазначає, що позивачка має право на розірвання Попереднього договору шляхом односторонньої відмови (п. 4.8. Попереднього договору) та має право на повернення суми передоплати в розмірі 1 869 480,90 грн, що були внесені нею в якості повної оплати за Попереднім договором (п. 1.4, 1.5, 2.2, 3.2.1 Попереднього договору) (а.с.237-239 том 1).
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_2 просив залишити апеляційну скаргу відповідача 1 без задоволення, а рішення суду першої інстанції – без змін. Вказав, що за встановлених у справі обставин, Попередній договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не виконано, навіть за сплином трьох років не почалися будівельні роботи на майданчику, враховуючи те, що в Попередньому договорі ніяким чином не визначено строк виконання зобов`язань з боку ПрАТ «ХК «Київміськбуд», але надано право односторонньої відмови від договору (п. 4.8.), ОСОБА_1 має беззаперечне право відмовитися від Попереднього договору та розірвати його в односторонньому порядку.
Зважаючи на те, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» проігноровано вимогу позивачки про розірвання Попереднього договору, ОСОБА_1 має право на судовий захист свого права.
Крім того, вказує, що ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не надано доказів заподіяння збитків внаслідок односторонньої відмови ОСОБА_1 від Попереднього договору, а застосування штрафу повинно бути направлене на компенсацію збитків, у випадку відмови або порушення зобов`язання (а.с.232-233 том 1).
Позиція апеляційного суду.
Відповідно до ст. 367, 368 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
З урахуванням вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі ст. 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; як розподілити між сторонами судові витрати; чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову. При ухваленні рішення суд не може виходити за межі позовних вимог.
Заслухавши пояснення представника позивача адвоката Сичова А. Ю., представника відповідача 1 Варицького Є. В., відповідача 2 ОСОБА_2 , вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах, передбачених ст. 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а судове рішення без змін.
Встановлені судом першої інстанції неоспорені обставини, а також обставини встановлені апеляційним судом.
15 листопада 2021 року між ОСОБА_1 (Замовник), та ФОП ОСОБА_2 (Виконавець) було укладено Договір №КП/15/11/21/1 про надання інформаційно-консультаційних послуг при купівлі нерухомості.
Відповідно до умов вказаного Договору, ФОП ОСОБА_2 зобов`язався надати ОСОБА_1 платні послуги при купівлі нею квартири (в тому числі на первинному ринку нерухомості) в м. Києві відповідно до заданих критеріїв пошуку.
На виконання умов Договору, ФОП ОСОБА_2 надав позивачці інформацію щодо декількох об`єктів нерухомості, які відповідали її запиту, в т.ч., як один з варіантів, було запропоновано укласти договір з ПрАТ «ХК «Київміськбуд» щодо купівлі квартири на первинному ринку. ФОП ОСОБА_2 провів експертизу документів наданих ПрАТ «ХК «Київміськбуд», аналіз умов договору з ПрАТ «ХК «Київміськбуд», та надав висновок, що вкласти кошти в будівництво квартири АДРЕСА_1 є безпечним та відповідає інтересам замовника.
Пунктами 6.4.1, 7.5 Договору, який укладено між вказаними сторонами передбачено, що Виконавець зобов`язується виплатити на користь Замовника штраф в розмірі 27 000 грн, якщо укладений за посередництва договір не буде відповідати інтересам Замовника (а.с.87-40 том 1).
26 листопада 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець) укладено Попередній договір купівлі-продажу квартири (далі Попередній договір), за умовами якого Сторони домовилися в майбутньому укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .
Пунктом 4.8. Попереднього договору від 26 листопада 2021 року передбачено, що до прийняття Об`єкту будівництва в експлуатацію Майбутній Покупець має право відмовитися від Договору шляхом його розірвання, про що Сторонами укладається відповідний Договір про розірвання. За таких умов, цей Договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного Договору про розірвання. В такому випадку Майбутній Продавець повертає Майбутньому Покупцеві на банківський рахунок, що зазначений Майбутнім Покупцем у Договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання Договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим Договором.
Вказаний Попередній договір купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р. О. та зареєстрований в реєстрі за №2031 (а.с.14-17 том 1).
На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 869 480 грн 90 коп, що підтверджується відповідними квитанціями (а.с.19-27 том 1).
У лютому 2024 року ОСОБА_1 прийняла рішення про відмову від Попереднього договору, і таке право Майбутнього Покупця передбачено пунктом 4.8. Попереднього договору.
Для реалізації права, передбаченого п. 4.8. Попереднього договору, 21 лютого 2024 року ОСОБА_1 направила на адресу ПрАТ «ХК «Київміськбуд» повідомлення про розірвання Попереднього договору, в якому з посиланням на положення Попереднього договору від 26 листопада 2021 року, і ст. ст. 209, 214, 635 Цивільного кодексу України, вона:
1. Повідомила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» про відмову від Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній Продавець) та ОСОБА_1 (Майбутній Покупець).
2. Запросила ПрАТ «ХК «Київміськбуд» направити уповноваженого представника для підписання Договору про розірвання Попереднього договору та для нотаріального посвідчення Договору про розірвання Попереднього договору, на 01 березня 2024 року о 10 годині до Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Зубченко Р. О.
3. Просила здійснити всі розрахунки з нею щодо повернення сплачених коштів у визначені Попереднім договором строки, зазначивши власні банківські реквізити (а.с.32-33 том 1)
ПрАТ «ХК «Київміськбуд» одержано зазначене повідомлення про розірвання Попереднього договору. Даний факт ними не заперечується та підтверджується у поданому до суду відзиві на позов.
Проте, 01 березня 2024 року ПрАТ «ХК «Київміськбуд» свого уповноваженого представника до нотаріуса не направило, про що нотаріусом складено відповідне Свідоцтво (а.с.34 том 1).
Мотиви, з яких виходить колегія суддів апеляційного суду.
Завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави (частина друга статті 2 ЦПК України).
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Частинами 1, 2 п. 1 ст. 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов?язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, тощо. Підставами виникнення цивільних прав та обов?язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановленихстаттею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до статті 6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 ЦК України).
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Статтею 635 ЦК України встановлено, що попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Будь-які платежі на підтвердження зобов`язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов`язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості не допускаються.
Відповідно до частин другої, третьої, четвертої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюються або припиняються з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
Аналіз зазначених норм матеріального свідчить про те, що якщо укладеним між сторонами договором передбачено розірвання договору в односторонньому порядку і зацікавленою стороною дотримано порядок його розірвання, він відповідно є розірваним у порядку, визначеному договором.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (частина другастатті 78 ЦПК України).
Відповідно достатті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала на необхідності застосування передбачених процесуальним законом стандартів доказування та зазначала, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зокрема, цей принцип передбачає покладення тягаря доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний. Тобто певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (пункт 81 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 129/1033/13-ц).
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, який у рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К. та інші проти Швеції» («J. K. AND OTHERS v. SWEDEN») зазначив, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість, у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника, вимога цього заявника заслуговує довіри».
Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що 26 листопада 2021 року між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» (Майбутній продавець) та ОСОБА_1 ( ОСОБА_5 покупець) було укладено Попередній договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Зубченко Р. О. та зареєстрований в реєстрі за № 2031, за умовами якого сторони зобов`язуються в строк та умовах визначених цим договором, укласти договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 (а.с.14-17 том 1).
За змістом пунтку 1.2. Попереднього договору, основний договір сторони зобов`язуються укласти протягом шести місяців із дня отримання Майбутнім продавцем поштової адреси будинку, в якому знаходиться майно та за умови виконання майбутнім покупцем вимог п. 1.4. та 1.5. цього договору.
Пунктом 1.4. Попереднього договору Майбутній покупець зобов`язаний сплатити майбутньому продавцю вартість майна, зазначену у п. 2.2. цього договору, протягом п`яти банківських днів з дня укладення цього договору.
Відповідно до п. 1.5. Попереднього договору кінцеві розрахунки між сторонами здійснюються після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання майбутнім продавцем технічного паспорту на майно, відповідно до фактичної площі майна, виходячи з вартості 1 кв. м., визначеної в п. 2.2. цього договору.
На дату підписання цього договору вартість майна складає 1 869 480,90 грн, без ПДВ, виходячи із вартості 1 кв. м. – 32 445,00 грн (п. 2.2. Попереднього договору).
На виконання умов Попереднього договору ОСОБА_1 перерахувала на рахунок ПрАТ «ХК «Київміськбуд» 1 869 480,90 грн, що підтверджується копією квитанції від 30.11.2021 № 0.0.2360328408.1 на суму 223 000 грн, копією квитанції від 30.11.2021 №0.0.2360316571.1 на суму 275 000 грн, копією квитанції від 30.11.2021 №0.0.2360367382.1 на суму 194 480, 90 грн, копією квитанції від 01.12.2021 № 0.0.2362127408.01 на суму 400 000грн, копією квитанції від 01.12.2021 № 0.0.2362846938.1 на суму 156 000 грн, копією квитанції від 03.12.2021 № 0.0.23654331479.1 на суму 207 997 грн, копією квитанції від 02.12.2021 № 0.0.2363392725.1 на суму 90 000 грн, копією квитанції від 03.12.2021 №0.0.2364331653.1 на суму 167 003 грн, копією квитанції від 03.12.2021 №0.0.2364516433.1 на суму 46 000 грн, копією квитанції від 23.12.2021 № 120605356 на суму 3 700,00 грн (а. с. 19-27 том 1).
Пунктом 4.8. Попереднього договору передбачено, що до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію майбутній покупець має право відмовитися від договору шляхом його розірвання, про що сторонами укладається відповідний договір про розірвання.
За таких умов, цей договір вважається розірваним в повному обсязі з моменту підписання відповідного договору про розірвання. В такому випадку майбутній продавець повертає майбутньому покупцеві на банківський рахунок, що зазначений майбутнім покупцем у договорі про розірвання, кошти протягом 60-ти банківських днів з дня підписання договору про розірвання, за вирахуванням штрафу в розмірі 5% від суми, внесеної за цим договором.
Аналіз пункту 4.8. Попереднього договору свідчить про те, що майбутній покупець до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію наділений правом на відмову від договору, шляхом його розірвання.
Матеріали справи не містять доказів того, що об`єкт будівництва був прийнятий в експлуатацію, а тому ОСОБА_1 реалізувала своє право, передбачене п. 4.8. Попереднього договору, на розірвання договору, звернувшись до суду з відповідним позовом.
У постанові Верховного Суду від 08 вересня 2021 року у справі № 727/898/19 зазначено, що односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
Встановивши, що умовами договору передбачено право на одностороннє розірвання договору за ініціативою покупця, зокрема, до прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію, а позивачка скористалася цим правом, направивши відповідне повідомлення відповідачу, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для розірвання Попереднього договору купівлі-продажу квартири від 26 листопада 2021 року, укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 , та стягнення на користь останньої з відповідача 1 869 480, 90 грн, внесених позивачкою грошових коштів.
Не заслуговують на увагу суду доводи відповідача в апеляційній скарзі на те, що умовами Попереднього договору не передбачено встановлених строків введення в експлуатацію, оскільки умовами Попереднього договору визначено право ОСОБА_1 на розірвання договору до прийняття об`єкту будівництва в експлуатацію.
Крім того, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апеляційної скарги про те, що штраф в розмірі 5 % від суми внесеної за договором коштів у разі його розірвання повинен вираховуватись із сплаченої позивачкою суми, з огляду на таке.
У постанові Верховного Суду від 12 жовтня 2023 року справа № 308/3956/15-ц (провадження № 61-8074св22) зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов`язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов`язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов`язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за частиною третьою статті 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а частиною першою статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.
Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (стаття 610, пункт 3 частини першої статті 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компесанторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основого договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції і не дають підстав для висновку про порушення судом норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права.
Слід також зазначити, що Європейський суд з прав людини вказав, що п. 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України», № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
При цьому, колегією суддів ураховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі «Руїз Торія проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain, п. п. 29 - 30).
В іншій частині рішення суду першої інстанції не оскаржується, тому апеляційним судом не переглядається.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.
Виходячи з викладеного, судом першої інстанції правильно визначено характер правовідносин між сторонами, вірно застосовано закон, що їх регулює, повно і всебічно досліджено матеріали справи та надано належну правову оцінку доводам сторін і зібраним у справі доказам, не порушено норми процесуального права.
З підстав, передбачених статтею ст. 375 ЦПК України, апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а  рішення суду першої інстанції, в частині, що оскаржується  – без змін.
Оскільки оскаржене судове рішення залишене без змін, а апеляційна скарга без задоволення, підстави для розподілу судових витрат, передбачені ст. 141 ЦПК – відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 371, 374, 375, 381-384, 389, 390 ЦПК України, Кропивницький апеляційний суд
УХВАЛИВ:
Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» залишити без задоволення. 
Рішення Світловодського міськрайонного суду Кіровоградської області від 17 грудня 2024 року в частині, що оскаржується, залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повна постанова складена 02.06.2025.
Головуючий С. М. Єгорова

Судді С. І. Мурашко

                                                                                                            О. І. Чельник