ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ         
07 травня 2025 року
м. Київ
справа № 761/2397/21
провадження № 61-2944 св 25
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Гулька Б. І. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., 
Лідовця Р. А.,
учасники справи:
позивач - товариство з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ»,
відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «КЖС»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» на рішення Шевченківського районного суду 
м. Києва від 26 липня 2024 року у складі судді Сіромашенко Н. В. та постанову Київського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року у складі колегії суддів: Левенця Б. Б., Борисової О. В., Ратнікової В. М.,
ВСТАНОВИВ:
1.            Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
У січні 2021 року товариство з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ 
З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» 
(далі - ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ», товариство) звернулося до суду з позовом, який було уточнено, до  ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «КЖС» (далі - ТОВ «КЖС») про визнання договорів недійсними, усунення перешкод у користуванні квартирою.
Позовна заява мотивована тим, що 11 грудня 2018 року ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» було придбано у товариства з обмеженою відповідальністю 
«М-Плаза»квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О. А., зареєстрованого у реєстрі за № 1635. Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 12 січня 2021 року за товариством зареєстровано право власності на вищевказане нерухоме майно, номер запису про право власності № 29387862.
Позивач зазначав, що з сайту державного підприємства «Сетам» (далі - 
ДП «Сетам») стало відомо про продаж нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_2 . Проте, в оголошенні про продаж вказаного вище нерухомого майна містяться фото квартири, яка на праві приватної власності належить товариству. Реалізація цього нерухомого майна здійснювалася у межах виконавчого провадження ВП № НОМЕР_1.
Позивач довідався про те, що 12 лютого 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 34,5 кв. м. 
У подальшому фізичною особою-підприємцем ОСОБА_4 (далі - 
ФОП ОСОБА_4 ) надано довідку від 24 жовтня 2019 року № 1104 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, згідно з якою було виявлено збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_3 на 129,4 кв. м та зміну кількості житлових кімнат з 1-кімнатної, загальної площі 34,5 кв. м, на загальну площу 163,9 кв. м.
ФОП ОСОБА_4 надано висновок від 24 жовтня 2019 року № 1105 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, відповідно до якого вбачається склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси, а саме: 
квартира 
АДРЕСА_4 ; нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
30 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_4 надано довідку № К-1110 про уточнення адреси, в якій зазначено, що нерухоме майно знаходиться не 
на АДРЕСА_2 в, а на АДРЕСА_2 , тобто ФОП ОСОБА_4 визначила, що нерухоме майно перемістилося до іншого будинку.
22 травня 2013 року Київською міською радою було прийнято рішення № 337/9394 «Про деякі питання ведення реєстрів адрес, вулиць та інших поіменованих об`єктів у місті Києві», яким затверджене Положення про реєстр адрес у м. Києві, згідно з яким встановлено на території м. Києва єдиний порядок присвоєння, реєстрації адрес об`єктів нерухомості та всіх змін у них, включаючи анулювання, 
а також порядок ведення реєстру адрес у м. Києві як одного із основних інформаційних ресурсів системи Містобудівного кадастру м. Києва.
На замовлення ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 24 жовтня 2019 року було виготовлено два технічні паспорти, а саме: на нежитлове приміщення АДРЕСА_5 , загальною площею 121,2 кв. м, проте згідно з планом це фактично приміщення, належне ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ»; на нежитлове приміщення № 44/1 по АДРЕСА_2 , загальною площею 163,9 кв. м, фактично відповідно до вказаного плану ФОП ОСОБА_5 об`єднано приміщення ОСОБА_3 з приміщенням, що належить на праві власності 
ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ».
30 жовтня 2019 року на замовлення ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення № 44/2 
по АДРЕСА_2 , загальною площею 121,2 кв. м. 
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно 30 жовтня 2019 року державним реєстратором комунального підприємства «Результат» Синявським В. В. прийнято рішення № 49434017 про реєстрацію об`єкта нерухомого майна: 1949399080000, змін розділу, а саме опис змін: адреса - АДРЕСА_2 , приміщення 44/2 змінено на АДРЕСА_6 .
Отже, вищевказані довідки та висновок ФОП ОСОБА_4 стали правовою підставою для внесення запису до реєстру речових прав на нерухоме майно щодо права власності ОСОБА_3 на спірне нерухоме майно. 
01 квітня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір позики грошових коштів та нотаріально посвідчений договір іпотеки, за умовами якого ОСОБА_3 у рахунок забезпечення виконання зобов`язань передав в іпотеку вказані приміщення.  
Унаслідок невиконання взятих на себе позикових зобов`язань 13 липня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладено договір про задоволення вимог кредитора, посвідчений приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Маматовою В. А., серія та номер: 195, а приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маматовою В. А прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 13 липня 2020 року, індексний номер: 53089075 та внесено запис про право власності від 13 липня 2020 року № 37282856. Унаслідок вказаних правочинів належна товариству квартира, стала власністю ОСОБА_1 , 
як нежитлове приміщення № 44/2.
З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 11 січня 2021 року вбачається, що 
10 вересня 2020 року між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 укладено договір позики, строком до 14 вересня 2020 року. На забезпечення виконання договору позики 
від 10 вересня 2020 року укладено договір іпотеки, серія та номер 3081, згідно з яким в іпотеку передано нежитлове приміщення № 44/2 по 
АДРЕСА_2 .
03 листопада 2020 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю. В. вчинено виконавчий напис № 3733, яким запропоновано звернути стягнення на належне ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, по АДРЕСА_2 на користь ТОВ «КЖС» за договором іпотеки від 10 вересня 2020 року у рахунок виконання основного зобов`язання за договором позики від 10 вересня 2020 року. 
Приватним виконавцем виконавчого округу Наконечним І. М. відкрито виконавче провадження ВП № НОМЕР_2 та 05 листопада 2020 року винесено постанову про арешт майна боржника, у подальшому було передано на реалізацію ДП «Сетам» нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, 
по АДРЕСА_2 . 
13 січня 2021 року під час огляду директором товариства квартири АДРЕСА_1 виявлено, що двері до приміщення зварені, а замки на дверях замінені, у зв`язку з чим за вказаною адресою була викликана поліція для фіксування цього факту.
14 січня 2021 року представником товариства подано заяву до Головного управління Національної поліції у м. Києві про вчинення злочину за фактом шахрайства. 
Отже, вищевказаними протиправними діями порушено права товариства, оскільки належна йому квартира 
АДРЕСА_1 вибула з власності поза волею позивача, квартира виставлена на аукціон, як нежитлове приміщення № 44/2, та вчиненні дії з метою перешкоди власнику майна користуватися ним, змінені замки та заблоковано вхід до приміщення.
З врахуванням викладеного ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ», з урахуванням уточнених у листопаді 2021 року позовних вимог (а.с. 76-77, т. 2), просило суд: 
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 30 жовтня 2019 року 
№ 49434017, прийняте державним реєстратором комунального підприємства «Результат» Синявським В. В., про реєстрацію об`єкта нерухомого майна: а саме зміну адреси спірного майна;
- визнати недійсним договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Легкобитом С. О. від 01 квітня 2020 року, зареєстрований за реєстровим номером № 743, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;
- визнати недійсним договір про задоволення вимог іпотекодержателя 
від 13 липня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Маматовою В. В., зареєстрований за реєстровим номером № 195, укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав від 13 липня 2020 року 
№ 53089075, прийняте державним реєстратором приватним нотаріусом щодо реєстрації за ОСОБА_1 права власності на спірне майно; 
- визнати недійсним договір іпотеки від 10 вересня 2020 року, укладений між 
ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 , 
- визнати виконавчий напис нотаріуса Київського міського нотаріального округу Каплуна Ю. В. від 03 листопада 2020 року, зареєстрований в реєстрі № 3733, яким запропоновано звернути стягнення на належне ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, по 
АДРЕСА_2 на користь ТОВ «КЖС», таким, що не підлягає виконанню;
- припинити право власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, розташоване за адресою: 
АДРЕСА_2 ;
- усунути перешкоди у користуванні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС».
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 26 липня 2024 року позов ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» залишено без задоволення. 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не доведено факту і не надано документів на підтвердження того, що попередні власники чи відповідач незаконно заволоділи спірним майном або правочин з переходу права власності було визнано недійсним у встановленому законом порядку. Позивачем не надано доказів проживання відповідачки у спірному нежитловому приміщенні.
Оскільки державна реєстрації прав на квартиру 
АДРЕСА_1 відбувалася на підставі чинних договорів, на цей час підстави вважати реєстраційні дії неправомірними та скасовувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відсутні.
Суд першої інстанції дійшов висновку про те, що позивачем належними доказами не підтверджено, що квартира перебуває у ОСОБА_3 унаслідок протиправних постійних її перепродажів та змови групи осіб, щодо якої ведеться досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12015100100010270 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 190 КК України.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року апеляційну скаргу ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» задоволено частково. Рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 26 липня 2024 року змінено, викладено його мотивувальну частину у редакції цієї постанови.
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що власником спірного майна на час вчинення оспорюваної позивачем реєстраційної дії 30 жовтня 2019 року та оспорюваних договору іпотеки від 01 квітня 2020 року, договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року був ОСОБА_3 .
Апеляційний суд дійшов висновку про те, що, як на час пред`явлення позову, так і після уточнення заявлених позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних позивачем договору іпотеки від 01 квітня 2020 року та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року зареєстрованим власником 
майна, яке було предметом іпотеки та стороною вказаних правочинів, був 
ОСОБА_3 , який не залучений до участі у справі, як співвідповідач.
ОСОБА_1 набула саме від ОСОБА_3 право власності на іпотечне 
майно - нежитлове приміщення № 44/2, що знаходиться за адресою: 
АДРЕСА_2 , загальною площею 121,2 кв. м, за договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року.
З огляду на викладене апеляційний суд зазначив про те, що вимоги 
щодо правомірності набуття, відчуження права власності ОСОБА_1 
та ТОВ «КЖС» за оспорюваним позивачем договором іпотеки від 10 вересня 
2020 року та усунення перешкод шляхом виселення відповідачів, є похідними 
від перевірки підстав такого набуття права власності за нотаріально посвідченими договорами від  ОСОБА_3 , який не був залучений співвідповідачем у справі.
Cуд першої інстанції на вказані обставини не звернув увагу та не залучив ОСОБА_3 до участі у справі, як співвідповідача.
Апеляційний суд вказав про те, що, розглянувши і відмовивши у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного 01 квітня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , суд першої інстанції не звернув уваги на відсутність такого договору, чи його копії у справі.
Крім того, 19 березня 2021 року відбулись електронні торги з продажу нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 , номер лоту 530523, переможцем яких став ТОВ «Укрінвестбудсервіс», який придбав вказане нежитлове приміщення за 15 001 000 грн, що підтверджується протоколом № 530523 проведення електронних торгів, організатор торгів ДП «Сетам». Проте до участі 
не залучено набувача спірного нежитлового приміщення з прилюдних торгів - 
ТОВ «Укрінвестбудсервіс».
Ураховуючи викладене, апеляційний суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог, оскільки позивачем неправильно визначено суб`єктний склад учасників справи, що унеможливило її розгляд по суті, разом з тим суд апеляційної інстанції на стадії апеляційного перегляду позбавлений процесуальної можливості здійснювати заміну належного відповідачем.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У касаційній скарзі ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» просить оскаржувані судові рішення скасувати й ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 березня 2025 рокувідкрито касаційне провадження в указаній справі і витребувано цивільну справу № 761/2397/21 
з Шевченківського районного суду м. Києва. Підставою відкриття касаційного провадження зазначено пункти 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України.
У березні 2025 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 квітня 2025 року справу за зазначеним позовом призначено до розгляду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що спірне нерухоме майно вибуло з власності позивача поза його волею, а саме 13 січня 2021 року при огляді належної товариству квартири АДРЕСА_1 директор товариства та адвокат виявили, що двері до приміщення квартири заварені, замки на дверях замінені, унаслідок чого ними були викликані співробітники поліції. Товариство довідалося з сайту ДП «Сетам» про продаж нежитлового приміщення 
№ 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, яке знаходиться за адресою: 
АДРЕСА_2 , в оголошенні містилися фото належної товариству квартири. Після вказаних обставин спірне нерухоме майно неодноразово було передано в іпотеку та відчужено.  
Шевченківським управлінням поліції Головного управління Національної поліції 
у м. Києві здійснюється кримінальне провадження № 12021100100000154 на підставі заяви ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» про вчинення злочину передбаченого частиною другою статті 190 КК України. ОСОБА_3 повністю визнав свою провину у вчиненні інкримінованих йому злочинів та щодо нього здійснюється розгляд кримінальної справи у суді № 761/25682/23 щодо визначення міри покарання.
Квартира АДРЕСА_3 виникла на підставі підроблених документів, тому подальші маніпуляції щодо збільшення площі та поділу її на окремі об`єкти здійснено виключно на папері та є незаконними, а тому є незаконними правочини, які укладалися щодо цього майна.
Оскільки квартиру АДРЕСА_1 неодноразово було виставлено на аукціон, як нежитлове приміщення № 44/2 та вчинені протиправні дії з метою перешкоди товариству, як власнику майна користуватися ним, такі обставини підтверджують порушення прав позивача. Отже, помилковим є висновок районного суду про те, що реєстрація права власності на спірну квартиру відбулась на підставі чинних договорів, унаслідок чого відсутні правові підстави вважати реєстраційні дії неправомірними, оскільки позивач не оскаржує реєстрацію права власності на квартиру, яка є власністю товариства, а вказує про наявність підстав для припинення права власності ОСОБА_1 на нежитлове приміщення № 44/2. 
ОСОБА_1 фактично не набула права власності на спірне майно, тому у неї були відсутні правові підстави для передачі його в іпотеку. 
Оскільки спірне нерухоме майно вибуло з володіння товариства у зв`язку із вчиненням шахрайських дій ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС», то наявні правові підстави для усунення позивачу перешкод у користуванні спірною квартирою шляхом виселення ОСОБА_1 та ТОВ «КЖС» з метою захисту прав власника майна.
Дії ОСОБА_3 та ОСОБА_1 щодо укладення оскаржуваних договорів є недобросовісними.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
11 грудня 2018 року ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» було придбано квартиру АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маковецькою О. А., зареєстрованого у реєстрі 
за № 1635 (а.с. 14-19, т. 1). 
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 11 грудня 2018 року квартира АДРЕСА_1 належить ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» (а.с. 10, т. 1). 
12 лютого 2018 року між ОСОБА_2 , як продавець, та ОСОБА_3 , як покупцем, було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Київського міського нотаріального округу Мамотовою В. В. та зареєстрований в реєстрі 
за № 54, згідно з умовами якого ОСОБА_2 відчужила у власність ОСОБА_3 квартиру 
АДРЕСА_7 (а.с. 50-53, т. 1).
24 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_4 було видано довідку № 1104 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, відповідно до якої було виявлено збільшення загальної площі квартири АДРЕСА_3 на 129,4 кв. м та зміну кількості житлових кімнат з 1-кімнатної із загальної площі 34,5 кв. м на загальну площу 163,9 кв. м (а.с. 54, т. 1).
24 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_4 надано висновок № 1105 щодо технічної можливості поділу об`єкта нерухомого майна, відповідно до якого вбачається склад новоутворених об`єктів нерухомого майна та їх адреси, а саме: квартира 

АДРЕСА_4 ; нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 
121,2 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 в. 
30 жовтня 2019 року № К-1110 уточнено адреси, а саме нерухоме майно знаходиться не на АДРЕСА_8 
(а.с. 56-57, т. 1).
На замовлення ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 24 жовтня 2019 року було виготовлено два технічні паспорти: на нежитлове приміщення 
АДРЕСА_5 , на загальну площу 121,2 кв. м; на нежитлове приміщення № 44/1, АДРЕСА_2 , на загальну 
площу 163,9 кв. м (а.с. 62-73, т. 1).
30 жовтня 2019 року на замовлення ОСОБА_3 ФОП ОСОБА_5 
було виготовлено технічний паспорт на нежитлове приміщення 
АДРЕСА_5 , загальною площею 121,2 кв. м (а.с. 74-79, т. 1).
30 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_4 видано довідку № К-1110 про уточнення адреси, в якій зазначено, що нежитлове приміщення № 44/2, загальною 
площею 121,2 кв. м, знаходиться не на 
АДРЕСА_8 (а.с. 55, т. 1).
Вищевказані довідки та висновок ФОП ОСОБА_4 стали підставою для внесення запису до реєстру речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_3 .
13 липня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 було укладено договір про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мамотовою В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 195, відповідно до якого ОСОБА_3 в рахунок повного виконання основного зобов`язання за договором позики грошових коштів від 01 квітня 2020 року, передав у власність ОСОБА_1 приміщення № 44/2, 
розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною 
площею 121,2 кв. м (а.с. 80-83, т. 1).
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 
від 11 січня 2021 року приміщення № 44/2 у будинку 
АДРЕСА_2 на праві приватної власності належить ОСОБА_1 , підставою виникнення її права власності є договір про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маматовою В. В. (а.с. 11, т. 1).
10 вересня 2020 року між ОСОБА_1 , як позичальником, та ТОВ «КЖС», як позикодавцем, було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального кругу Каплуном Ю. В. та зареєстрований в реєстрі за № 3080, відповідно до умов якого ОСОБА_1 отримала від 
ТОВ «КЖС» грошові кошти у сумі 1 200 000 грн, строком до 14 вересня 2020 року 
(а.с. 84-87, т. 1).
10 вересня 2020 року у забезпечення виконання вказаного договору позики 
між ТОВ «КЖС» та ОСОБА_1 було укладено нотаріально посвідчений 
договір іпотеки, за умовами якого остання передала в іпотеку належне їй 
на праві власності нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення 
АДРЕСА_5 , загальною площею 121,2 кв. м. Право власності на предмет іпотеки зареєстровано за іпотекодавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 06 серпня 2020 року державним реєстратором комунального підприємства «Результат» Синявським В. В., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1949399080000, номер запису про право власності: 33918966 (а.с. 88-95, т. 1).
03 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В. було вчинено виконавчий напис № 3733, яким запропоновано звернути стягнення на належне ОСОБА_1 , нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, розташоване за адресою: 
АДРЕСА_2 , для стягнення заборгованості в сумі 1 200 000 грн, за період з 14 вересня 2020 року до 03 листопада 2020 року на користь ТОВ «КЖС» 
(а.с. 96, т. 1).
Постановою приватного виконавця виконавчого округу міста Києва 
Наконечного І. М. від 05 листопада 2020 року відкрито виконавче провадження 
ВП № НОМЕР_2, з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю. В. (а.с. 205-207, т. 1).
14 січня 2021 року представник ТОВ «Компанія з управління активами «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» - Безносик А. О. звернулась до Головного управління Національної поліції у м. Києва з заявою про вчинення злочину за фактом шахрайства, оскільки невідомими особами вчинено дії щодо заволодіння чужим майном шляхом обману, а саме приміщень у будинку по АДРЕСА_2 
(а.с. 97-100, т. 1).
19 січня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу 
міста Києва Наконечного І. М. зупинено вчинення виконавчих дій у частині реалізації арештованого майна, яке здійснює ДП «Сетам», а саме нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2, лот № 460230 з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю. В. (а.с. 102-107, т. 2).
19 березня 2021 року відбулись електронні торги з продажу нежитлового приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, розташованого за адресою: 
АДРЕСА_15 номер лоту 530523, переможцем яких стало 
ТОВ «Укрінвестбудсервіс», яке придбало вказане нежитлове приміщення за 15 001 000 грн, що підтверджується протоколом № 530523 проведення електронних торгів, організатор торгів ДП «Сетам» (а.с. 185-188, т. 1).
Згідно з протоколом № 530523 проведення електронних торгів 
ТОВ «Укрінвестбудсервіс» необхідно сплатити на рахунок приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Наконечного І. М. 14 250 950 грн, за мінусом суми сплаченого гарантійного внеску 177 779,70 грн, що склало 14 428 729,70 грн, 
та додаткову суму винагороди організатору торгів у розмірі 572 270,30 грн 
(а.с. 185-188, 211-214, т. 1).
22 березня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу 
м. Києва Бережного Я. В. закінчено виконавче провадження з примусового виконання ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 19 березня 
2021 року у справі № 761/2397/21, якою заяву ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» про вжиття заходів забезпечення задоволено, накладено арешт на нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ОСОБА_1 
(а.с. 216, т. 1).
30 березня 2021 року постановою приватного виконавця виконавчого округу 
м. Києва Наконечного І. М. зупинено вчинення виконавчих дій з примусового виконання виконавчого напису № 3733, виданого 03 листопада 2020 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплуном Ю. В. (а.с. 243-244, т. 1).
Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 26 березня 2021 року заяву ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» про забезпечення позову задоволено. Зупинено стягнення на підставі виконавчого напису нотаріуса Київського міського нотаріального округу Каплуна Ю. В. від 03 листопада 2020 року, зареєстрованого в реєстрі за № 3733, яким звернуто стягнення на належне боржнику ОСОБА_1 нежитлове приміщення № 44/2 на АДРЕСА_2 , загальною площею 121,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949399080000 у межах виконавчого провадження № НОМЕР_1. Заборонено іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору, а саме нежитлового приміщення № 44/2 на АДРЕСА_2 , загальною площею 121,2 кв. м, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1949399080000, яке належить на праві власності ОСОБА_1 
17 серпня 2021 року постановою Київського апеляційного суду у справі 
№ 761/2397/21 апеляційну скаргу ТОВ «КЖС» задоволено. Ухвалу Шевченківського районного суду м. Києва від 26 березня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення. У задоволенні заяви ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» про забезпечення позову відмовлено.
Ухвалою Верховного Судуу складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 14 вересня 2021 року у справі № 761/2397/21 (провадження № 61-14378ск21) відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» на постанову Київського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року.
08 червня 2021 року ФОП ОСОБА_4 надала відповідь на запит 
ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент», згідно з якою вона не підписувала 
та не видавала: довідку від 24 жовтня 2019 року № 1104, висновок від 24 жовтня 2019 року № 1105 про технічні показники об`єкта нерухомого майна, довідку 
від 30 жовтня 2019 року № К-1110 про уточнення адреси нерухомого майна квартири АДРЕСА_3 . Технічні паспорти на нежитлові приміщення 44/1 у будинку АДРЕСА_2 не підписувала та не видавала (а.с. 1-13, т. 2).
Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи судового експерта Черніна Я. О. від 26 серпня 2021 року № 19/17-21, складеним на замовлення позивача,: 
- документально підтверджується, що фактично (дійсно) знаходяться в будинку 
АДРЕСА_9 , загальною площею 118,5 кв. м, де цей будинок прибудовано до житлового будинку 24в;
- за результатами проведеного аналізу, інформація щодо якого зведені 
до таблиці 1 у цілому співпадають між розташуванням (конфігурацією) приміщень та їх параметрами, що відображені на поверхневому плані квартири АДРЕСА_10 у технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації у 2001 році і технічному паспорті на квартиру 
від 09 жовтня 2002 року з врахуванням поточної інвентаризації станом 
на 12 вересня 2011 року з розташуванням (конфігурацією) приміщень та їх параметрами на поверховому плані, відображено у технічному паспорті на нежитлове приміщення № 44/2, загальною площею 121,2 кв. м, 
по АДРЕСА_2 , виготовлений ФОП ОСОБА_4 станом 
на 30 жовтня 2019 року. Різниця між площами є незначна, яка дорівнює 2,7 кв. м і могла бути збільшена за рахунок перепланування вбиральні № 2 та ванної № 3, і за рахунок демонтування перегородки між житловими приміщеннями № 8 та № 9;
- технічно не можуть одночасно розташовуватися на другому поверсі в житловому будинку за адресою: АДРЕСА_2 ж нежитлові приміщення 
№ 44/2, площею 121,2 кв. м, що відображені в технічному паспорті виготовленому ФОП ОСОБА_4 від 30 жовтня 2019 року за адресою: 
АДРЕСА_2 та квартира АДРЕСА_11 , загальною площею 118,5 кв. м, що відображена в технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації в 2001 році з врахуванням поточної інвентаризації станом на 12 вересня 2011 року, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 ;
- технічно неможливо здійснити збільшення загальної площі на 129,4 кв. м як це зазначено в довідці про технічні показники об`єкта нерухомого майна 
від 24 січня 2019 року № 1104 у межах приміщень однокімнатної квартири АДРЕСА_3 , яка відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 12 лютого 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 , як продавецем, та ОСОБА_3 , як покупцем, має тільки загальну площу 34,5 кв. м, 
житлову 20,6 кв. м, оскільки периметр самої квартири обмежено її стінами або перегородками з іншими суміжними квартирами будинку (а.с. 38-62, т. 2).
Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи судового експерта Черніна Я. О. від 19 жовтня 2022 року № 20/39-21-22, складеним на замовлення позивача,:
- розташування приміщень квартири АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ТОВ «КУА «Сіпіджі Ассетс Менеджмент» на підставі договору купівлі-продажу квартири від 11 грудня 2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 
Маковецькою О. А., зареєстрованого в реєстрі за № 1635 та відображена в технічній інвентаризації об`єкта нерухомого майна, виготовленій Київським міським бюро технічної інвентаризації в 2001 році і технічному паспорті на квартиру від 09 жовтня 2002 року, загальною площею 118,5 кв. м, та розташування нежитлове приміщення № 44/2, що належить на праві власності ОСОБА_1 на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маматовою В. А., серія та номер: 195 та відображені на поверховому плані із технічної інвентаризації нежитлового приміщення по АДРЕСА_2 , загальною площею 
121,2 кв. м, виготовленому ФОП ОСОБА_6 у 2019 році, є тотожними;
- не виявлено можливе існування дверного проходу або його замурування в стіні між приміщеннями № 5, житлова площа 20,3 кв. м, до приміщення № 1, площею 
4,8 кв. м, який відображений на поверхневому плані із технічної інвентаризації квартири АДРЕСА_3 , виготовленому ФОП ОСОБА_4 станом на 24 жовтня 2019 року. Можна стверджувати, що такий прохід взагалі не існував;
- можна стверджувати, що у вхідній групі (в існуючому тамбурі на сходах), крім вхідного проходу на 2 поверсі до квартири АДРЕСА_1 , існує дверний прохід, що утворений у зовнішній стіні будинку 
АДРЕСА_2 до приміщень другого поверху цього будинку, 
а саме до приміщень квартири АДРЕСА_12 (до приміщення № 3 житлове за поверховим планом Київського міського бюро технічної інвентаризації з інвентаризаційної справи № 7787);
- можна стверджувати, що квартира АДРЕСА_13 , яка відображена на поверхневому плані із технічної інвентаризації № К-1103 квартири АДРЕСА_3 , виготовленому 24 жовтня 2019 року ФОП ОСОБА_4 , ніколи не входила 
до складу квартири АДРЕСА_14 , яка відображена на поверхневому плані із інвентаризаційної справи 08 грудня 1968 року № 7787 Київського міського бюро технічної інвентаризації. Оскільки частина приміщень 
№ 5 - № 12, що відображені на поверхневому плані із технічної інвентаризації 
№ К-1103 квартири АДРЕСА_3 в виготовленому 
ФОП ОСОБА_4 24 жовтня 2019 року за конфігурацією та розташуванням входять до складу квартири АДРЕСА_1 , а приміщення № 1-№ , що відображені на цьому плані за розміщенням, конфігурацією та розмірам (довжини сторін приміщення та площа) взагалі невідомо до якої квартири могли б входити в житловому будинку 
АДРЕСА_2 ;
- квартира АДРЕСА_13 , що відображена на поверховому плані із технічної інвентаризації № 1177 квартири АДРЕСА_3 в виготовленому Київським міським бюро технічної інвентаризації 03 серпня 2010 року ніколи не входила до складу квартири АДРЕСА_14 , що відображена на поверхневому плані із інвентаризаційної справи 7787 Київського міського бюро технічної інвентаризації 08 грудня 1968 року. Оскільки частина приміщень №1 -
 № 4, що відображені на поверхневому плані із технічної інвентаризації № 1177 квартири АДРЕСА_3 в виготовленому Київським міським бюро технічної інвентаризації 03 серпня 2010 року за їх розміщенням, конфігурацією та розмірами (довжини сторін приміщення та площа) взагалі невідомо до якої квартири могли б входити в житловому будинку 
АДРЕСА_2 ;
- за результатами проведених розрахунків ринкова вартість квартири АДРЕСА_1 станом на 19 грудня 2019 року могла бути у діапазоні 4 238 251 грн - 4 283 058 грн (а.с. 120-155, т. 2).
2. Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. 
Встановлено й це вбачається із матеріалів справи, що оскаржувана постанова апеляційного суду ухвалена з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Надаючи правову оцінку встановленим судами обставинам справи та доводам касаційної скарги, а також виходячи з меж касаційного перегляду справи, визначених статтею 400 ЦПК України, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних 
або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно з частиною першою статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні
та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася
до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Статтею 10 ЦПК України визначено, що суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу                   (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Частинами першою та другою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином                    є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
За змістом частин першої та третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою                              статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
У частині першій статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві),                      а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (стаття 655 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 656 ЦК України предметом договору                   купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому.
Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, результат проведення процедури прилюдних торгів є правочином.
Реалізація майна, зокрема майнових прав, на прилюдних торгах полягає в продажу цього майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на нього до покупця - переможця прилюдних торгів. Тому, враховуючи передбачені законодавством щодо прилюдних торгів особливості, проведення таких торгів є правочином. Такий висновок узгоджується з приписами статей 650, 655 і частини четвертої статті 656 ЦК України, які відносять до договорів купівлі-продажу відчуження на публічних торгах і визначають, що до таких договорів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті (див.: постанови Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц (провадження 
№ 14-577цс19), від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 (провадження 
№ 12-25гс21), від 28 вересня 2022 року у справі № 483/448/20 (провадження 
№ 14-206цс21)).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05 червня 2018 року у справі 
№ 910/856/17 (провадження № 12-128гс18) зробила висновки про те, що: набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна є державна виконавча служба та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів; - відповідно до абзацу 2 частини першої статті 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. У разі прийняття судового рішення про скасування (визнання недійсними) електронних торгів за позовом учасника електронних торгів, у сторін договору купівлі-продажу, оформленого за результатами електронних торгів, відповідно виникнуть права та обов`язки щодо повернення всього, що вони одержали на виконання договору.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі 
№ 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) вказано, що: «102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
Велика Палата Верховного Суду послідовно виснувала щодо ефективних способів захисту при неодноразовому відчуженні майна. Відповідно до її висновків захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, що було неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України. Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна, не є ефективним способом захисту права власника.
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовуються тоді, коли сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу.
Якщо спір стосується правочину, укладеного власником майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Водночас, коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах один з одним, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту.
Змінюючи мотиви рішення районного суду, апеляційний суд виходив із того, що 
1) до участі у справі як співвідповідач не залучений ОСОБА_3 , а заявлено вимогу про недійсність договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ; 2) до участі у справі не залучено ТОВ «Укрінвестбудсервіс», набувача спірного нежитлового приміщення у результаті проведення торгів. 
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 17 квітня 2018 року в справі №523/9076/16-ц (провадження № 14-61цс18) зроблено висновок, що пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
Якщо позивач не заявляє клопотання про залучення інших співвідповідачів у справах, в яких наявна обов`язкова співучасть, тобто коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі як співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову (див.: постанову Верховного Суду від 26 січня 2022 року в справі № 457/726/17 (провадження № 61-43201св18)).
Отже, пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові.
Судом установлено, що ОСОБА_1 набула від ОСОБА_3 право власності на іпотечне майно - нежитлове приміщення № 44/2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 121,2 кв. м, за договором про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року. Цей договір іпотеки оскаржено позивачем. 
Разом з тим як на час пред`явлення позову ТОВ «КУА «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ», так і після уточнення заявлених позовних вимог про визнання недійсними оспорюваних договору іпотеки від 01 квітня 2020 року та договору про задоволення вимог іпотекодержателя від 13 липня 2020 року зареєстрованим власником майна, яке було предметом іпотеки та стороною вказаних правочинів, був безпосередньо  ОСОБА_3 , який не залучений до участі у справі.
Таким чином, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що позовні вимоги щодо правомірності набуття, відчуження права власності ОСОБА_1 
і ТОВ «КЖС» за оспорюваним позивачем договором іпотеки від 10 вересня 
2020 року та усунення перешкод шляхом виселення відповідачів, є похідними 
від перевірки підстав правомірності набуття права власності за нотаріально посвідченими договорами ОСОБА_1 від ОСОБА_3 .
Крім того, Верховний Суд погоджується з висновком апеляційного суду про те, що 19 березня 2021 року відбулись електронні торги з продажу нежитлового приміщення АДРЕСА_2, номер лоту 530523, переможцем яких став ТОВ «Укрінвестбудсервіс», що підтверджується протоколом № 530523 проведення електронних торгів, організатор торгів ДП «Сетам». Проте ТОВ «Укрінвестбудсервіс» до участі у справі не залучено, а спір стосується саме цього майна.
Ураховуючи викладене, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що, оскільки позивачем не пред`явлено позовних вимог до ОСОБА_3 та 
ТОВ «Укрінвестбудсервіс», клопотання про залучення їх до участі у справі, 
як співвідповідачів не заявлено, тому позов не підлягає задоволенню, так як не залучено належних співвідповідачів, що є самостійною правовою підставою для відмови в його задоволенні. 
Доводи касаційної скарги безпосередньо стосуються суті спору, який фактично не може бути вирішено без залучення належних співвідповідачів. 
Наведені у касаційній скарзі доводи були предметом дослідження в апеляційному суді із наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах законодавства.
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків суду не спростовують. 
Щодо судових витрат
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 410, 416, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «СІПІДЖІ АССЕТС МЕНЕДЖМЕНТ» залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 06 лютого 2025 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                   Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                             І. Ю. Гулейков
 
                                                                                      Б. І. Гулько
 
                                                                                      Г. В. Коломієць
 
                                                                                      Р. А. Лідовець