ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

16 квітня 2025 року	  м. Одеса	Справа № 916/5307/23	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Богатиря К.В.
суддів: Поліщук Л.В., Таран С.В.          

секретар судового засідання Шаповал А.В.

за участю представників сторін у справі:
Від Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі - Лазарчук І.В.
Від Херсонської обласної державної адміністрації - Яцік К.І.
Прокурор Ткаченко Л.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект»
на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024, суддя суду першої інстанції Волков Р.В., м. Одеса, повний текст рішення складено та підписано 04.11.2024
по справі №916/5307/23
за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі 
до відповідача: Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» 
за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:
1) Херсонської обласної державної адміністрації,
2) Херсонського національного технічного університету,
за участю Прокурора Херсонської обласної прокуратури
про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії, -

ВСТАНОВИВ:

Описова частина.
Позивач, Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі, звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект», в якому просило суд:
1) розірвати договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект», посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрований в реєстрі за № 793;
2) зобов`язати Приватне акціонерне товариство «Херсонводпроект» повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі. 
В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання відповідачем зобов`язань за Договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, посвідченим приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрованим в реєстрі за № 793. Вказує, що за умовами п. 5.3. цього договору відповідач в строк до 23.08.2022 мав виконати певні зобов`язання. Водночас звертає увагу, що протягом шести років відповідачем не виконано обов`язок щодо реєстрації права користування на земельну ділянку (п. 5.3.2. Договору), порушено вимоги щодо надання необхідних матеріалів стосовно виконання умов Договору (п. 5.6. Договору), відсутні підтвердження виконання інших умов Договору (п. п. 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. Договору). Вважає, що відповідачем вчинено істотне порушення умов Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, у зв`язку з чим вбачає наявними правові підстави для його розірвання та повернення об`єкта незавершеного будівництва.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 позов Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі задоволено; розірвано договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект», посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрований в реєстрі за № 793; зобов`язано Приватне акціонерне товариство «Херсонводпроект» повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі; стягнуто з Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на користь Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі 5 368,00 грн витрат зі сплати судового збору.
Приймаючи дане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що підписавши Договір купівлі-продажу та сплативши відповідну суму за Об`єкт приватизації, ПАТ «Херсонводпроект» взяв на себе зобов`язання за вказаним Договором та погодився їх виконувати, зобов`язався, зокрема, до 23.08.2022 (протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі) добудувати придбаний за Договором Об`єкт незавершеного будівництва - спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця. Втім, внаслідок невиконання умов Договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкту, а саме держава в особі органу приватизації не отримала, те на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури.
Суд першої інстанції вказав, що невиконання відповідачем обов`язків, передбачених п.п. 5.3.1, 5.3.2., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6. п. 5.3., п. 5.6. Договору, є достатньою підставою для розірвання спірного Договору купівлі продажу об`єкта незавершеного будівництва від 23.08.2017.
Суд першої інстанції також вказав, що враховуючи задоволення позовних вимог в частині розірвання договору, вимога про повернення об`єкту незавершеного будівництва за актом приймання-передачі також підлягає задоволенню.

Аргументи учасників справи.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів. 
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23.
Апелянт вказує, що об`єкт приватизації був проданий органом приватизації без відповідної земельної ділянки, необхідної для добудови та обслуговування об`єкту, у зв`язку з чим ще одним зобов`язанням Товариства за Договором від 23.08.2017 є реєстрація права користування на земельну ділянку під об`єктом, а строк виконання вказаних зобов`язань - до 23.08.2022.
Апелянт зазначає, що визначальним у виконанні Приватним акціонерним товариством "Херсонводпроект" своїх зобов`язань з добудови об`єкту є обов`язок зареєструвати право користування на земельну ділянку під об`єктом згідно чинного законодавства, але передбачений п. 5.3.2. договору саме обов`язок зареєструвати земельну ділянку в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проекту, є протизаконним. При цьому вказаний обов`язок є не конкретизованим та унеможливлює встановлення його чіткого змісту, незрозуміло яким чином вказане питання може вважатись вирішеним в розумінні зазначеного договору та яких заходів достатньо вжити задля цього з боку Товариства, оскільки остаточне питання вирішення права користування земельною ділянкою залежить не тільки від Товариства. Крім того, систематичне невиконання Позивачем свого обов`язку, передбаченого п. 4.1 Договору купівлі продажу в частині сприяння іншій стороні у виконанні своїх обов`язків, а саме в частині невірного зазначеного кадастрового номеру, на якому розташований об`єкт незавершеного будівництва, а також всіляке саботування внесенню змін в цій частині до договору, призвело до того, що Апелянт не зміг виконати покладені на нього обов`язки із добудови об`єкта. При цьому, що Апелянт з моменту укладення Договору купівлі-продажу проявляв активну та заінтересовану позицію щодо виконання умов договору, однак системна протидія з боку органів державної влади призвела до того результату, який є на теперішній момент.
Апелянт вказує, що головним невірним висновком суду є помилкове визначення цілі приватизації, не спираючись на жодний доказ. Суд прийшов до висновку, що держава при укладанні договору купівлі продажу мала отримати об`єкт інфраструктури «Втім, внаслідок невиконання умов Договору не досягнуто цілей приватизації спірного об`єкту, а саме держава в особі органу приватизації не отримала те, на що розраховувала - добудований об`єкт інфраструктури».
В листі Позивача від 12.08.2016 № 01-04-02510 було чітко визначено і погоджено в ФДМУ ціль приватизації - «...наповнення Державного бюджету коштами від приватизації зазначеного об`єкта». Ні про який об`єкт інфраструктури мови не йшлося ні на етапі підготовки до приватизації, ні в оголошені на проведення конкурсу, ні в договорі купівлі - продажу.
Навпаки, саме Товариство мало отримати для власного використання добудований об`єкт приватної власності, про що суддя не згадав у своєму рішенні, незважаючи на наявні докази і навіть на те, що саме так і прописано в п.5.3.6. Договору.
Апелянт зазначає, що судом першої інстанції була проігнорована позиція Апелянта щодо форс-мажорних обставин, які вплинули на виконання Апелянтом своїх зобов`язань, питання форс-мажору взагалі не досліджувалося судом першої інстанції, йому не було надано оцінки, що ще раз свідчить про неповноту судового розгляду та про помилковість Рішення.
Також відповідач звертає увагу, що позивачем не проводилося досудове врегулювання спору, жодних документів з пропозицією врегулювати спір не надходило, в той час як відповідно до п. 10.1. Договору усі спори, що виникають при виконанні умов цього договору або у зв`язку із тлумаченням його положень, вирішуються шляхом переговорів, а якщо сторони не досягли домовленості, спір передається на розгляд судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством.
Відповідач акцентує, що всі його дії з часу укладення спірного Договору були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність чи спроби ухилитися від такого виконання з його боку немає.
Керуючись викладеним вище, апелянт просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 23 жовтня 2024 року по справі №916/5307/23 та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволені вимог Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі до Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» надійшли додаткові пояснення по справі.
Відповідач вказує, що у скарзі він відображає послідовність і добросовісність дій Товариства, спрямованих на виконання в законний спосіб умов договору, намагатись вирішувати спірні питання в досудовому порядку, що підтверджується наданими доказами і документами. Товариство в скарзі навело докази порушення позивачем норм закону, встановлених порядків, принципу добросовісності, а подані заяви і відзиви учасників справи лише підтвердили, що дії позивача і третіх сторін по відношенню до Товариства є недобросовісними. Суд першої інстанції мав би звернути увагу, дослідити і винести об`єктивне рішення, але не зробив цього.
Відповідач вказав, що з листуванні між позивачем і ФДМУ від 2016 року стає зрозуміло, що позивач був в курсі того, що землекористувач відмовляв йому надавати згоду на вилучення земельної ділянки ще під державним об?єктом незавершеного будівництва, але з незрозумілих причин, без наявних законних підстав позивач поставив умову майбутньому покупцю ОНБ узгоджувати межі земельної ділянки із землекористувачем. Цей факт очевидний, але в суді першої інстанції не був врахований.
Апелянт зазначив, що нічого іншого, як отримання коштів від продажу ОНБ, за мету держава не ставила. Враховуючи той факт, що кошти від приватизації держава отримала в повному обсязі, то і мета була досягнута, а істотні умови Товариством не були порушені.
Апелянт послався на те, що військовий стан і подальша окупація міста Херсона - це форс-мажорні обставини, які завадили Товариству в 2022 році звернутись з позовами до суду і виконати обов`язки, передбачені п.5.3. договору, в повному обсязі. Факт беззаперечний - місто Херсон єдиний обласний центр України, який після вторгнення ворога 24.02.2022 року 9 місяців перебував в окупації, в якому сьогодні із міркувань безпеки не знаходиться жодна державна установа, і заперечення цього позивачем і третіми сторонами є свідченням їхньої недобросовісності.

Короткий зміст відзивів на апеляційну скаргу.
До Південно-західного апеляційного господарського суду від Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі надійшов відзив на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23.
На думку позивача, твердження апелянта про те, що «Товариство є слабкою стороною по договору, на яку Позивач на власний розсуд без погодження з вищестоящим органом наклав різні зобов`язання», «Позивач при укладанні договору п.5.3.2. поставив Товариство у пряму залежність у праві законно володіти об`єктом приватизації від третьої сторони - землекористувача» не відповідають дійсності, оскільки підписаний договір обома сторонами добровільно та всі умови в договорі встановлювалися за домовленістю сторін.
Позивач вказав, що про помилку в кадастровому номері земельної ділянки Апелянту стало відомо, як зазначено в апеляційній скарзі, «починаючи з 2019 року». Коли сторона договору виявила, що в договорі сталась помилка, і це унеможливлює його подальше виконання, вона повинна повідомити іншу сторону про неї та запропонувати варіант її виправлення. Пропозиція щодо внесеня змін до Договору вперше направлялась Відповідачем не в 2019 році, коли Апелянтом було достеменно встановлено наявність помилки в кадастровому номері ділянки, а перше звернення до Регіонального відділення відбулось в грудні 2020 року. І направлена пропозиція містила прохання внести зміни не тільки до кадастрового номеру земельної ділянки, а й в інші пункти договору.
Позивач зазначив, що пропозиція стосовно внесення змін до кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розміщено об`єкт даного договору, Регіональним відділенням жодного разу не заперечувалась, оскільки вона була документально підтверджена та дані мали вноситися актуальні на момент укладення Додаткового договору. Але внесення змін до договору тільки в частині зміни кадастрового номеру, не задовольняло ПрАТ «Херсонводпроект». Тому твердження апелянта про те, що всі дії Апелянта були направлені на виконання умов договору, не відповідають дійсності.
Позивач також вказав, що відповідачем не було виконано жодного зобов`язання, окрім оплати за придбаний об`єкт та послуг нотаріуса.
Позивач послався на те, що приватизація - один із ключових напрямів перетворення української економіки на ринкових засадах. Тому головне призначення приватизації - поєднання майна та ефективного власника - господаря, інвестора. Таким чином твердження апелянта про те, що «ніякого інтересу в добудованому об`єкті немає», та «саме отримання коштів від продажу об`єкту є істотною умовою і метою держави при укладанні договору купівлі-продажу» є лише баченням апелянта і не відповідає дійсності.
На думку позивача, посилання апелянта на форс-мажорні обставини, а саме - масові епідемії та воєнні дії - могли б вплинути на виконання обов`язку стосовно добудови об`єкту незавершеного будівництва та носила б загрозу для життя і здоров`я будівельників, і приймалася б як поважна причина для продовження терміну дії Договору Регіональним відділенням, якби ця добудова мала б місце. В той же час, виконання будівельних робіт, як зазначає сам Апелянт, без отримання відповідних дозволів та розроблення проектів (які з моменту укладання договору купівлі-продажу так і не були отримані Апелянтом) неможливе.
Керуючись викладеним вище, позивач просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 у справі №916/5307/23, а рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 у справі №916/5307/23 залишити без змін.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Херсонської обласної державної адміністрації надійшов відзив на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23.
Херсонська ОДА зазначила, що апелянт не може вважати себе слабкою стороною договору, оскільки він добровільно взяв участь в приватизації майна, виграв конкурс, підписав умови договору. Протягом дії спірного договору не звертався до суду з вимогами про визнання недійсними чи зміну положень договору.
Херсонська ОДА вказала, що рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 17 липня 2024 року у справі №420/28472/23 за позовом Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» до Херсонської обласної державної адміністрації про визнання протиправним та скасування розпорядження, зобов`язання вчинити певні дії у задоволенні позову відмовлено. Дане рішення зокрема обґрунтовано тим, що разом із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 ПАТ «Херсонводпроект» не надано документів, які підтверджують наявність у нього законодавчо визначеного права на отримання у користування земельної ділянки саме з цим кадастровим номером. Відповідач, знаючи про необхідність приведення у відповідність Договору купівлі-продажу в частині фактичного місця розташування земельної ділянки (адреса та кадастровий номер), про що йому було роз`яснено власником земельної ділянки - Херсонською облдержадміністрацією, не звертався за захистом своїх прав у судовому порядку шляхом зобов`язання позивача укласти додаткову угоду про внесення змін до Договору.
Херсонська ОДА зазначила, що лист ТПП від 28.02.2022 №2024/02.0-7.1 не є доказом настання форс-мажорних обставин для всіх без виключення суб`єктів господарювання України з початком військової агресії російської федерації. Кожен суб`єкт господарювання, який в силу певних обставин не може виконати свої зобов`язання за окремо визначеним договором, має доводити наявність в нього форс-мажорних обставин.
Херсонська ОДА вважає, що заявлені Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі позовні вимоги є правомірними, а доводи апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» - безпідставними. Тому рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 в справі №916/5307/23 має бути залишене без змін, а апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» не підлягає задоволенню в повному обсязі.

До Південно-західного апеляційного господарського суду від Херсонського національного технічного університету надійшов відзив на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23.
Університет вказав, що апелянт не може вважати себе слабкою стороною договору, оскільки він добровільно взяв участь в приватизації майна, виграв конкурс, підписав умови договору. Протягом дії спірного договору не звертався до суду з вимогами про визнання недійсними чи зміну положень договору.
Університет зазначив, що законодавець встановив мету приватизації - підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Тому помилковим є твердження апелянта, що головним невірним висновком суду є помилкове визначення цілі приватизації.
Університет вказує, що враховуючи встановлені судом фактичні обставини стосовно невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва, а також інших зобов`язань, передбачених п. 5.3. Договору, відсутність доказів на спростування вказаних обставин, а також законодавче визначення можливості розірвання договору на вказаній підставі, суд задовольняє позовні вимоги про розірвання Договору купівлі продажу об`єкта незавершеного будівництва від 23.08.2017.
На думку Університету, посилання апелянта на форс-мажорні обставини, як причину невиконання своїх договірних зобов`язань, також не відповідають фактичним обставинам справи.
Університет вважає, що апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» не підлягає задоволенню в повному обсязі, а рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 в справі №916/5307/23 має бути залишене без змін.

До Південно-західного апеляційного господарського суду Херсонської обласної прокуратури надійшов відзив на апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23.
Прокурор вказав, що сторони на момент підписання договору узгодили всі умови та добровільно погодились на них. Окрім того, якщо Відповідач вважав умови договору для нього не вигідними, то міг відмовитися від його підписання. Після підписання вказаного договору у ПрАТ «Херсонводпроект» виникли зобов`язання за договором, які були узгоджені сторонами при його підписанні.
Прокурор зазначив, що протягом п`яти років відповідачем не виконано обов`язок щодо реєстрації права користування на земельну ділянку (п. 5.3.2. Договору), порушено вимоги щодо надання необхідних матеріалів стосовно виконання умов Договору (п. 5.6. Договору), відсутні підтвердження виконання інших умов Договору (п. п. 5.3.1., 5.З.З., 5.З.4., 5.3.5., 5.3.6. Договору), що підтверджується актом № 1 від 03.05.2023. Саме неналежне виконання умов договору покупцем упродовж тривалого часу (4 роки) призвело до невиконання умов договору вцілому та як наслідок невиконання завдань приватизації, та неотримання державою в особі органу приватизації того, на що остання розраховувала.
Прокурор вказав, що посилання відповідача, що судом першої інстанції не надано оцінку факту листування з Херсонський національним технічним університетом щодо отримання в оренду земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва, є необґрунтованими.
Прокурор також зазначив, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку щодо застосування до спірних правовідносин положень Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва», тоді як положення ЗУ «Про приватизацію державного та комунального майна» до спірних правовідносин не застосовуються.
На думку прокурора вжиті Відповідачем заходи до виконання умов договору, а саме оформлення земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», є недостатніми та недієвими.
Прокурор також вказав, що договір не містить положення щодо звільнення сторін від відповідальності за невиконання зобов`язань за договором у зв`язку з виникненням форс-мажорних обставин. Також безпідставним є посилання відповідача на окупацію м. Херсон, як причину невиконання умов договору про вказане свідчить те, що всі державні органи, органи місцевого самоврядування та навчальні заклади продовжили свою роботу за новим місцем дислокації, що ніяким чином не перешкоджало ПрАТ «Херсонводпроект» вживати належних заходів щодо виконання умов договору.
Керуючись викладеним вище, прокурор просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги ПрАТ «Херсонводпроект», а рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 залишити без змін.

Рух справи у суді апеляційної інстанції.
Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №916/5307/23 було визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Богатир К.В., судді - Поліщук Л.В., Таран С.В. що підтверджується витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.11.2024.
На момент надходження апеляційної скарги, матеріали справи №916/5307/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду не надходили.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.12.2024 відкладено вирішення питання про можливість відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23 до надходження матеріалів справи на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду; доручено Господарському суду Одеської області невідкладно надіслати матеріали справи №916/5307/23 на адресу Південно-західного апеляційного господарського суду.
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали справи №916/5307/23.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 20.12.2024 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23; встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, а також будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 08.01.2025; призначено справу №916/5307/23 до розгляду на 23.01.2025 о 11:00.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 23.01.2025 повідомлено учасників справи про оголошену перерву у судовому засіданні по справі №916/5307/23 до 06.03.2025 о 14:00 год.
06.03.2025 у судовому засіданні було оголошено перерву до 17.03.2025 о 13:30.
17.03.2025 у судовому засіданні було оголошено перерву до 02.04.2025 0 13:30.
Судове засідання по справі №916/5703/23, призначене на 02.04.2025, не відбулося у зв`язку з перебуванням судді зі складу колегії суддів Поліщук Л.В. у відпустці.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.04.2025 призначено справу №916/5703/23 до розгляду на 16.04.2025 о 14:30; встановлено, що засідання відбудеться у приміщенні Південно-західного апеляційного господарського суду за адресою: місто Одеса, проспект Шевченка, 29, в залі засідань № 7, 3-й поверх; явка представників учасників у справі не визнавалася обов`язковою; роз`яснено учасникам судового провадження їх право подавати до суду заяви про розгляд справ у їхній відсутності за наявними в справі матеріалами; роз`яснено учасникам судового провадження їх право брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду у тому числі із застосуванням власних технічних засобів.
16.04.2025 у судовому засіданні прийняли участь представник Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі - Лазарчук І.В., представник Херсонської обласної державної адміністрації - Яцік К.І. та прокурор Ткаченко Л.В.
Представники інших учасників справи у судове засідання не з`явилися, хоча про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлялися належним чином.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 120 ГПК України суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Виклики і повідомлення здійснюються шляхом вручення ухвали в порядку, передбаченому цим Кодексом для вручення судових рішень.
Відповідно до п. 2 ч. 6 ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день отримання судом повідомлення про доставлення копії судового рішення до електронного кабінету особи.
Копія ухвали Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.04.2025, якою призначено справу №916/5703/23 до розгляду на 16.04.2025 о 14:30, була отримана в системі Електронний суд Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект» та Херсонським національним технічним університетом - 09.04.2025, що підтверджено довідками секретаря судового засідання.
В той же час, 16.04.2025 до Південно-західного апеляційного господарського суду від Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи, яке обгрунтовано тим, що представник апелянта адвокат Олексін В.В. не має змоги прийняти участь у судовому засіданні у зв`язку з перебуванням у відпустці та на момент проведення засідання буде перебувати за кордоном. 
Колегія суддів відмовила у задоволенні даного клопотання з огляду на наступне.
Відповідно до ч. 11, 12 ст. 270 ГПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, стосовно якого немає відомостей щодо його повідомлення про дату, час і місце судового засідання, або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки будуть визнані судом поважними.
Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Відповідно до усталеної правової позиції Верховного Суду, викладеної, зокрема, в постановах від 24.04.2024 у справі №   910/435/23, від 01.05.2024 у справі №   910/9635/22, відкладення розгляду справи є правом суду,   основною передумовою для якого є неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Відповідно до ч.4 ст.13 ГПК України, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 202 ГПК України   суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку з таких підстав перша неявка в судове засідання учасника справи, якого повідомлено про дату, час і місце судового засідання, якщо він повідомив про причини неявки, які судом визнано поважними.
Колегія суддів зазначає, що наведені відповідачем підстави для відкладення розгляду справи не є поважними. Крім того, як вбачається з матеріалів справи, апелянт виклав свою правову позицію в апеляційній скарзі, письмових поясненнях по справі. Більше того, розгляд справи знаходиться на стадії судових дебатів, в свою чергу представник апелянта вже надавав пояснення по суті справи. 
Дані обставини свідчать про наявність підстав для відмови у задоволенні клопотання Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» про відкладення розгляду справи.
Явка представників сторін у судове засідання, призначене на 16.04.2025, не визнавалась апеляційним господарським судом обов`язковою, про наявність у сторін доказів, які відсутні у матеріалах справи та без дослідження яких неможливо розглянути апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23, до суду не повідомлялося.
Таким чином, колегія суддів вважає, що в даному судовому засіданні повинен відбутися розгляд апеляційної скарги Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23 по суті, не дивлячись на відсутність представників окремих учасників справи, повідомлених про судове засідання належним чином. Відсутність зазначених представників у даному випадку не повинно заважати здійсненню правосуддя.

Фактичні обставини, встановлені судом.
Наказом Фонду державного майна України від 13.04.2007 № 586 об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, разом із земельною ділянкою був включений в поіменний перелік об`єктів державної власності груп А, Д, Е та Ж, приватизацію яких планувалося здійснити в 2007 році (Т. 3, а.с. 159-160).
Відповідно до Акту обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру від 06.11.2006, об`єкт розташований на території ХНТУ на відстані 500 м від автотраси Херсон-Каховка, на відстані приблизно 100 м розташовані гуртожитки. Інженерні мережі відсутні. Об`єкт являє собою незавершену будівництвом будівлю прямокутної форми. Фундамент складається з залізобетонних блоків та червоної цегли. Всередині всієї споруди наявний рів, виконаний з червоної цегли. Зовнішні та внутрішні стіни першого та другого поверхів побудовані з білої силікатної та частково червоної цегли і частково розібрані. Перекриття першого поверху часткове, складається із залізобетонних плит перекриття. Покрівля відсутня.
Відповідно до Акту обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру від 09.09.2015, об`єкт розташований на території ХНТУ на відстані 500 м від автотраси Херсон-Каховка, на відстані приблизно 100 м розташовані гуртожитки. На момент огляду об`єкт зруйнований, інженерні мережі відсутні. На будівельному майданчику знаходяться залишки будівельних матеріалів, а саме: залізобетонні стовпчики та цегла.
Листом від 12.08.2016 № 01-04-02510 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі звернулось до Фонду державного майна України з проханням погодити продаж об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки, з метою прискорення роботи по приватизації вказаного об`єкта. В листі зазначено, що об`єкт знаходився на балансі Херсонського національного технічного університету, земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у постійному користуванні вказаного навчального закладу на підставі Акту на право постійного користування землею № 214 від 18.06.1997, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради. Регіональним відділенням проведено роботу із керівництвом університету на спільних нарадах, особистих прийомах, листуванням. В останній відповіді ХНТУ заявлено про відсутність підстав щодо надання згоди для вилучення земельної ділянки під зазначеним об`єктом. При цьому, листами Херсоснської міської ради та ГУ ДГК у Херсонській області повідомлено про обов`язкове надання згоди землекористувача про вилучення земельної ділянки. Враховуючи дані обставини, з метою прискорення роботи по приватизації об`єкта незавершеного будівництва, Регіональне відділення просило погодити продаж зазначеного об`єкта на аукціоні без земельної ділянки, що надасть можливість наповнити Державний бюджет коштами від приватизації зазначеного об`єкта. (Т. 3, а.с. 157).
Листом від 12.09.2016 № 10-20-17252 Фонд державного майна України, врахувавши те, що відповідно до Акту постійного користування землею від 18.06.1997 № 214 земельна ділянка під об`єктом незавершеного будівництва надана у постійне користування університету, та не може передаватись у приватну власність відповідно до ст. 84 Земельного кодексу України, не заперечував проти здійснення приватизації об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки (Т. 3, а.с. 158).
Оголошення про продаж на аукціоні в електронній формі об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» за адресою: м. Херсон, вул. Миру, опубліковано у Відомостях Приватизації № 57 (1077) від 24.07.2017 (Т. 3, а.с. 154-156).
В оголошенні зазначено, що аукціон в електронній формі буде проведено Українською універсальною біржею 14.08.2017 з 10.00 до 14.00. Кінцевий термін приймання заяв на участь в аукціоні - 10.08.2017 о 17.00.
Аукціон в електронній формі мав проводитися відповідно до Порядку проведення в електронній формі продажу об`єктів малої приватизації на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни, затвердженого наказом ФДМУ від 09.09.2015 №1325, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.09.2015 за №1147/27592, про що також зазначалося в оголошенні.
За результатами процедури приватизації 23.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (продавець) та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки (далі - Договір; Т. 1, а.с. 36-39).
Договір посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О.І. та зареєстровано в реєстрі за № 793.
Відповідно до п. 1.1. Договору продавець зобов`язується передати у власність покупцю під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності, а саме незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 (дев`ятсот сорок) кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (надалі - Об`єкт), а покупець зобов`язується прийняти об`єкт, сплатити ціну його продажу і виконати визначені в Договорі умови.
У п. 1.1. Договору вказано, що Об`єкт розташований на земельній ділянці площею 1,0699 (один цілих шістсот дев`яносто дев`ять десятитисячних) га; кадастровий номер: 6510136300:29:004:0001; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; Форма власності: державна. Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, 22.08.2017 земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету на підставі Державного акту серії І-ХС № 000186 ХІХ-1, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради, 15.07.1997.
Відповідно до п. 2.1. Договору, покупець зобов`язаний внести 41  496,00 грн у повному обсязі за придбаний Об`єкт протягом календарних днів з моменту нотаріального посвідчення договору.
Відповідно до п. п. 3.1-3.3. Договору передача об`єкта покупцю здійснюється продавцем у п`ятиденний строк після сплати покупцем в повному обсязі ціни продажу придбаного об`єкта. Передача об`єкта продавцем і прийняття його покупцем засвідчується сторонами. Актом приймання-передачі після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта. Право власності на об`єкт виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору.
Згідно з п. 4.1. Договору кожна сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої сторони виконання належним чином її обов`язків.
Пунктом 4.3. Договору визначено, що продавець має право вимагати, а покупець зобов`язаний надавати інформацію та документи, необхідні для перевірки стану виконання покупцем зобов`язань, визначених умовами Договору, відповідно до чинного законодавства України.
Пунктом 5.1. Договору, покупець зобов`язаний у встановлений Договором строк сплатити ціну продажу Об`єкта.
Відповідно до пункту 5.2. Договору, в установлений цим Договором строк прийняти Об`єкт за Актом приймання передачі.
Пунктом 5.3. Договору визначено, що покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме:
5.3.1. розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
5.3.2. зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
5.3.3. підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на Об`єкт;
5.3.4. протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;
5.3.5. після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;
5.3.6. експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм;
5.3.7. покупець зобов`язаний сплатити послуги нотаріуса.
Згідно п. 5.6. Договору покупець на вимогу продавця зобов`язаний надати останньому необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього Договору.
До обов`язків продавця відповідно до п. п. 6.1., 6.2. Договору входить:
- передача покупцю об`єкта за актом передачі у встановлений Договором строк;
- здійснення контролю за виконанням зобов`язань в межах цього Договору відповідно до чинного законодавства стосовно завершення будівництва об`єкта.
Відповідно до п. 7.5. Договору у разі невиконання або неналежного виконання покупцем зобов`язань за цим Договором, продавець має право у встановленому законодавством порядку порушити питання про його розірвання, стягнення завданих збитків та повернення об`єкта за актом приймання-передачі у державну власність.
Згідно з п. 11.1. Договору його умови мають однакову зобов`язальну силу для сторін і можуть бути змінені лише за взаємною згодою відповідно до чинного законодавства України.
Усі зміни та доповнення до цього Договору оформлюються додатковими договорами, здійснюються у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації. Зміни, що вносяться до цього Договору, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань (п. 11.2. Договору).
Пунктом 11.3. Договору передбачено, що у разі невиконання однією зі сторін умов цього Договору, він може бути розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду. При цьому об`єкт повертається в державну власність у порядку, встановленому чинним законодавством України.
Факт повної оплати вартості об`єкту приватизації підтверджується:
- платіжне доручення №762 від 03.08.2017 про сплату 4  149,60 грн;
- платіжне доручення №781 від 23.08.2017 про сплату 37  346,40 грн.
23.08.2017 Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" складено та підписано Акт приймання-передачі державного майна № 7, відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає, під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н. В акті також зазначено, що станом на 23.08.2017 покупцем сплачено в повному обсязі ціну продажу об`єкта приватизації (платіжне доручення №781 від 23.08.2017). (Т. 1, а.с. 86-87).
Листом від 17.02.2023 Фонд державного майна України зобов`язав Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі забезпечити проведення позапланової перевірки стану виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017. (Т.1 а.с.49-50)
21.02.2023 Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі прийнято наказ № ВС-18 «Про проведення позапланової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію готелем на 43 місця". (Т.1 а.с. 48).
Листом від 22.02.2023 № 11-04-00217 позивач повідомляв відповідача про проведення перевірки, а також про необхідність виконати вимоги п. 5.6. Договору та надати копії підтверджуючих документів щодо виконання кожного з пунктів розділу 5 Договору (Т. 1, а.с. 46).
Докази направлення рекомендованого листа на адресу відповідача наявні у матеріалах справи (Т. 1, а.с. 47).
Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі проведено поточну перевірку (документарну) виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017, про що складено Акт № 1 від 03.05.2023 (Т. 1, а.с. 20-21).
Актом встановлено, що станом на 03.05.2023 умови п. 5.3.2. Договору не виконано, а також не подано документів відповідно до пунктів 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6., 5.6. Договору.
Листом від 12.06.2023 № 11-09-00529 позивач повідомив відповідача про результати здійсненої поточної перевірки, складання Акту перевірки № 1 від 03.05.2023, надав пропозицію про розірвання Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 та просив повернути Об`єкт шляхом підписання акту прийому-передачі протягом 20 днів з моменту отримання даного листа (Т. 1, а.с. 40-41).
Листом від 14.09.2023 № 11 відповідач, посилаючись на відмову Херсонської облдержадміністрації у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, а також на обставини введення в Україні карантину, а згодом і воєнного стану, які вважає форс-мажорними обставинами, просив продовжити строк виконання зобов`язань щодо добудови Об`єкта незавершеного будівництва та встановити його тривалістю у 3 роки з моменту скасування воєнного стану (Т. 1, а.с. 51).
22.09.2023 позивач надіслав на електронну пошту відповідача (khersonvodproekt@gmail.com, зазначена на всіх бланках листування ПАТ «Херсонводпроект») лист № 11-04-00925 від 22.09.2023 про прийняття рішення щодо початку претензійно-позовної роботи із розірвання Договору.
Колегія суддів вважає за потрібне зазначити докази, які надавалися відповідачем.
У п. 1.1. Договору вказано, що Об`єкт розташований на земельній ділянці площею 1,0699 (один цілих шістсот дев`яносто дев`ять десятитисячних) га; кадастровий номер: 6510136300:29:004:0001; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; Форма власності: державна. Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, 22.08.2017 земельна ділянка перебуває у постійному користуванні Херсонського національного технічного університету на підставі Державного акту серії І-ХС № 000186 ХІХ-1, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради, 15.07.1997.
З аналізу відомостей Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 96419260 від 06.09.2017 судом встановлено, що на підставі договору № 793 приватним нотаріусом прийнято рішення № 36770016 від 23.08.2017 про державну реєстрацію права власності за ПАТ «Херсонводпроект» на об`єкт нерухомого майна "Незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця загальною площею 940 кв.м за адресою: Херсонська обл., м. Херсон, вулиця Миру, будинок б/н (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1333290365101) (Т. 1, а.с. 175-176).
У розділі "Актуальна інформація про об`єкт нерухомого майна" щодо вказаного об`єкта зазначена земельна ділянка місця його розташування кадастровий номер 6510136300:29:004:0001.
Відповідачем разом із відзивом надано копію висновку № 66/20 земельно-технічної експертизи від 10.12.2020 (Т. 1 а. с. 139-158), у якому експерт зазначив наступне:
1. Площа земельної ділянки, яка необхідна для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н та належить ПРАТ "Херсонводпроект" може складати 2295 кв.м.
Конфігурація земельної ділянки, що необхідна для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н та належить ПРАТ "Херсонводпроект", а також в залежності від існуючого рельєфу наведена у додатку № 1 до даного висновку на стор. № 21.
У даному висновку, зокрема, вказано, що:
"При порівнянні даних візуально-інструментального обстеження з даним, що містяться в загальнодоступних джерелах інформації, а саме в публічній кадастровій карті України, експертом встановлено, що досліджувана земельна ділянка є частиною іншої земельної ділянки кадастровий номер 6510136300:01:001:1768.
…експерт припускає, що під час укладання договору купівлі- продажу об`єкта незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки, укладеним 23.08.2017 року, допущено технічну помилку в частині опису земельної ділянки.
Дане твердження також підтверджується наданими на дослідження документами, а саме копіями з Робочого проєкту "Реконструкція існуючої будівлі під Спальний корпус для профілакторію індустріального інституту в м. Херсон…
Площа земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування нежитлової будівлі при даній конфігурації з урахуванням всіх особливостей земельної ділянки та місцерозташування будівель і спорудна ній, може складати 2295,0 кв.м, у т. ч.:
площа забудови -- 525,0 м. кв.;
площа покриттів, що проектується 1310,0 м. кв.;
площа озеленення - 460,0 м. кв.".
З наданої до суду копії витягу з Державного земельного кадастру № НВ-6508614972020 від 11.11.2020 (Т. 3, а.с. 119-120) судом встановлено, що земельна ділянка з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768:
- розташована за адресою: Херсонська область, м. Херсон, шосе Бериславське шосе, 24;
- її цільовим призначенням є: 03.02 Для будівництва та обслуговування будівель закладів освіти;
- категорія земель: Землі житлової та громадської забудови під спорудами університету;
- форма власності державна (в особі Херсонської обласної державної адміністрації);
- площа земельної ділянки 23,1802 га.
Вказана земельна ділянка на праві постійного користування перебуває у Херсонського національного технічного університету.
На підставі висновку судового експерта № 66/20 від 10.12.2022 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни до інформації щодо об`єкта та у відомостях про земельну ділянку значиться кадастровий номер 6510136300:01:001:1768.
Отже, придбаний відповідачем об`єкт фактично знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768, в той час як в Договорі зазначено інший кадастровий номер земельної ділянки - 6510136300:29:004:0001.
Починаючи з 2019 року відповідач неодноразово звертався до Херсонської облдержадміністрації з клопотаннями про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду.
У клопотанні за вих. № 55 від 25.10.2019 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 5000 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 217-218).
Клопотанням за вих. № 14 від 11.05.2020 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтовною площею 4600 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови ОНБ «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н. (Т. 1, а.с. 219-2220)
У відповідь на повторне клопотання відповідача (№ 14 від 11.05.2020) Херсонська облдержадміністрація листом від 10.06.2020 № 8418/0-20/39/328-5468 повідомила, що відповідачу необхідно надати до обласної адміністрації погодження Міністерства освіти і науки України, нотаріально засвідчену згоду Херсонського національного технічного університету та містобудівну документацію (детальний план території) (Т. 1, а.с. 221-222).
У наступному клопотанні за вих. № 41 від 08.11.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 кв.м, що розташована за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 223-225).
У відповідь на вказане клопотання Херсонська облдержадміністрація листом від 25.11.2021 № 14283/0-21/01-01-39/328-14296 повідомила відповідача, що з метою отримання ним дозволу необхідно привести у відповідність Договір купівлі-продажу в частині фактичного місця розташування земельної ділянки (адреса та кадастровий номер). При цьому облдержадміністрація роз`яснила, що право внесення пропозицій щодо змін умов Договору мають орган приватизації та власник (Т. 1, а.с. 226-229).
Листом за вих. № 44 від 17.11.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати лист-підтвердження в довільній формі, що об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768. Своє прохання обґрунтував тим, що такий лист необхідно надати реєстратору для усунення помилки з подальшим внесенням достовірних даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (Т. 1, а.с. 230).
У відповідь на цей лист Херсонська облдержадміністрація надала відповідь (від 06.12.2021 № 14726/0-21/01-01-39/328-14776), що Управлінням містобудування та архітектури Херсонської обласної державної адміністрації повідомлено, що об`єкт відповідача розташований на земельній ділянці державної власності площею 23,1802 га (кадастровий номер 6510136300:01:001:1768) (Т. 1, а.с. 231).
В подальшому, клопотанням за вих. № 51 від 02.12.2021 відповідач просив Херсонську облдержадміністрацію надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 940 кв.м із земель в межах кадастрового номера 6510136300:01:001:1768 за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця (Т. 1, а.с. 232-233).
До вказаного клопотання позивачем були додані:
- копія договору № 793 від 23.08.2017 купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва "Спальний корпус   профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову без земельної ділянки;
- копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- копія витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку;
- схема розташування об`єкта на земельній ділянці;
- викопіювання з топографо-геодезичного плану м. Херсона М1:2000.
Розглянувши вказане клопотання 17.12.2021 Херсонською обласною державною адміністрацією прийнято розпорядження № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки", яким, відповідно до частини третьої   статті 123 Земельного кодексу України. керуючись статтею 6, пунктом 7 частини першої статті   13, пунктом 2 статті   21, пунктом 1 частини першої статті 39, частиною першою статті   41 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" відмовлено приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект"   (код ЄДРПОУ 01038476) у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки державної власності (землі житлової та громадської забудови) площею 0,094 га, що розташована на земельній ділянці з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 за адресою: Бериславське шосе, 24, м. Херсон, під добудову спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця із земель, які перебувають у постійному користуванні Херсонського державного технічного університету (державний акт на право постійного користування землею 1-XC XIX-1 № 000186, зареєстрований в Книзі записів державних актів на право постійного користування землею 15 липня 1997 за № 295) у зв`язку з невідповідністю місця розташування земельної ділянки генеральному плану м. Херсона, іншій містобудівній документації (Т. 1, а.с. 234).
20.09.2023 відповідач звернувся до Херсонської облдержадміністрації із клопотанням № 12, в якому просив надати йому дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24 для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, який належить Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" (Т. 1, а.с. 205-207).
У відповідь на вказане клопотання Херсонською облдержадміністрацією складено листа № 01-01-39-8441/0/2316 від 04.10.2023, в якому зазначено, що розпорядженням голови Херсонської обласної державної адміністрації від 17 грудня 2021 року № 919 "Про відмову у наданні дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки" приватному акціонерному товариству "Херсонводпрект"   відмовлено у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду вищевказаної земельної ділянки у зв`язку з невідповідністю її місця розташування генеральному плану міста Херсона, іншій містобудівній документації (Т. 1, а.с. 208-209).
Також у листі було вказано, що зважаючи, що вищезгадане розпорядження є чинним та не скасоване у порядку, встановленому діючим законодавством, правові підстави для видання розпорядження з питань, про які йдеться у клопотанні Приватного акціонерного товариства "Херсонводпроект" від 20.09.2023 № 12, відсутні.
Листом №26 від 08.09.2017 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням виділити окрему земельну ділянку площею 0,7695 га з метою реалізації ПрАТ "Херсонводпроект" проекту добудови об`єкту незавершеного будівництва - «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця».
У відповідь на даний лист ХНТУ своїм листом №13-51/288 від 29.09.2017 вказав, що при детальному розгляді пропозиції щодо добудови на території університету вищевказаного об`єкту та іншої інфраструктури, питання не може бути задоволеним.
Листом №30 від 09.10.2017 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської МР про вилучення земельної ділянки площею 0,4672 га, використання якої передбачено існуючим проектом забудівлі «Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця».
У відповідь на даний лист ХНТУ своїм листом №13-21/314 від 19.10.2017 вказав, що з метою детального вивчення обгрунтованості звернення пропонується додатково надати технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва та сучасний проект добудови існуючого об`єкту незавершеного будівництва.
Листом №35 від 17.11.2017 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської МР про вилучення з його користування земельної ділянки площею 0,4669 га для добудови Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця. До даного листа були додано копії Технічного паспорту та передпроектної пропозиції.
У відповідь на даний лист ХНТУ своїм листом №13-21/379 від 07.12.2017 просив надати правові підстави для відмови університету від права користування земельною ділянкою площею 4  296,91 кв.м, крім 372 кв.м під придбаним об`єктом, зважаючи на те, що ХНТУ є державною установою, а земля надана йому у користування для здійснення його статутних цілей та є власністю територіальної громади м. Херсон.
Листом №6 від 08.02.2018 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням надати погодження на облаштування огорожі за периметром об`єкту будівництва, організації фізичної охорони, використання заїзду з вулиці Миру та переміщення спеціального транспорту.
У відповідь на даний лист ХНТУ своїм листом №13-21/74 від 26.02.2018 повідомив, що не надає свого погодження на зазначені у листі №6 від 08.02.20218 дії та просить утриматися від дій, що містять в собі ознаки самоправства і можуть нанести шкоду інтересам держави та територіальної громади м. Херсона.
23.02.2018 ХНТУ направило на адресу ПрАТ "Херсонводпроект" та  Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі претензію №13-21/70, в якій зазначила, що договір купівлі-продажу від 23.08.2017 укладений та посвідчений з порушення норм діючого законодавства. Адже в тексті договору під проданим об`єктом незавершеного будівництва вказаний кадастровий номер земельної ділянки, що не відповідає дійсності, оскільки під проданим об`єктом розташована інша земельна ділянка з іншим кадастровим номером, що свідчить на умисне внесення в текст договору відомостей, що не відповідають дійсності. З огляду на дані обставини, ХНТУ пропонувало розірвати договір купівлі-продажу від 23.08.2017, як такий, що не відповідає вимогам закону.
Листом №29 від 31.08.2018 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально посвідчене звернення ХНТУ до Херсонської МР про вилучення з його користування земельної ділянки площею 4  672 кв.м для добудови Спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця.
Листом №12 від 11.05.2020 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням надати нотаріально засвідчену згоду на вилучення земельної ділянки, що знаходиться в межах земельної ділянки (Кадастровий номер:6510136300:01:001:1768) та розташована за адресою Херсонська обл., м. Херсон, Бериславське щосе, 24, для отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки орієнтованою площею 4  600 кв.м, для добудови об`єкту незавершеного будівництва спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що розташований за адресою м. Херсон, вул. Миру.
Листом №25 від 15.10.2020 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням погодити схему поділу земельної ділянки Кадастровий номер:6510136300:01:001:1768.
Листом №33 від 18.11.2020 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до ХНТУ з проханням погодити проект договору про співробітництво, схему розподілу земельної ділянки та узгодити зручну дату підписання договору про співробітництво та меморандум про співпрацю.
У відповідь на даний лист ХНТУ своїм листом №13-0105/412 від 25.11.2020 повідомив, що ХНТУ, як державний заклад вищої освіти, розташований на землях державної форми власності, не може взяти участь у співпраці по реалізації зазначеного договору з причин можливих чисельних порушень вимог цивільного та земельного законодавства України, вимог та рекомендацій Міністерства освіти і науки України, в частині неухильного збереження земельних ділянок, які знаходяться у користуванні закладів вищої освіти України, статутних положень ХНТУ.
Листом №36 від 10.12.2020 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1., 5.3.1, 5.3.2, 5.3.4 договору купівлі-продажу від 23.08.2017.
У відповідь на даний лист РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом №11-04-03462 від 22.12.2020 попросило надати наступні документи: технічко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу, звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та рішення ОМР про згоду на продовження строків будівництва.
Листом №4 від 12.01.2021 ПрАТ "Херсонводпроект" надало РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі витребувані ним документи.
У відповідь на даний лист РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом №11-09-00231 від 26.01.2021 зазначило, що відповідач не надав рішення ОМР про згоду на продовження строків будівництва.
Листом №6 від 15.02.2021 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1., 5.3.1, 5.3.2 договору купівлі-продажу від 23.08.2017. Крім того, в даному листі відповідач вказав, що у зв`язку з відсутністю згоди ОМР на продовження строків будівництва, він відкликає пропозицію про внесення змін до п. 5.3.4. Договору.
У відповідь на даний лист РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі листом №11-09-00686 від 03.03.2021 зазначило, що відповідачем було додано лише один примірник проекту Додаткового договору, на якому відсутній підпис уповноваженого представника ПрАТ "Херсонводпроект", що унеможливлює розгляд пропозиції про внесення змін до договору.
Листом №14 від 29.03.2021 ПрАТ "Херсонводпроект" надало РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі два примірники проекту Додаткового договору про внесення змін до договору купівлі-продажу.
Листом №11-09-01444 від 12.05.2021 РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі повідомило ПрАТ "Херсонводпроект", що вважає недоцільним внесення змін та доповнень до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва.
Листом №49 від 26.11.2021 ПрАТ "Херсонводпроект" звернулось до РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі з пропозицією про внесення змін до пунктів 1.1., 5.3.2 договору купівлі-продажу від 23.08.2017.
Листом №11-04-03783 від 17.12.2021 РВ ФДМУ по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі направило на адресу ПрАТ "Херсонводпроект" протокол розбіжностей до додаткового договору про внесення змін та доповнень до договору купівлі-продажу від 23.08.2017.
У жовтні 2023 року Приватне акціонерне товариство "Херсонводпроект" звернулось до Одеського окружного адміністративного суду з позовом до Херсонської обласної державної адміністрації, в якому просило суд:
1) визнати протиправним та скасувати Розпорядження від 17.12.2021 № 919 голови Херсонської обласної державної адміністрації про відмову Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки;
2) зобов`язати Херсонському обласну державну адміністрацію надати Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки орієнтовним розміром 941 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Херсон, Бериславське шосе, 24, для добудови та належного утримання спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, який належить Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект".
Рішенням від 17.07.2024 у справі № 420/28472/23 у задоволенні позову відмовлено, оскільки, зважаючи на обсяг доданих до клопотання документів, у Херсонської облдержадміністрації були обґрунтовані підстави стверджувати, що у поданих документах наявні невідповідності щодо кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва, який придбано позивачем згідно договору від 23.08.2017 року купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця". Оскільки разом із клопотанням про надання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки з кадастровим номером 6510136300:01:001:1768 ПАТ «Херсонводпроект» не надано документів, які підтверджують наявність у нього законодавчо визначеного права на отримання у користування земельної ділянки саме з цим кадастровим номером, Одеський окружний адміністративний суд вважав, що Херсонська облдержадміністрація правомірно прийняла розпорядження від 17.12.2021 № 919 про відмову Приватному акціонерному товариству "Херсонводпроект" у наданні дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення в оренду земельної ділянки. Одеський окружний адміністративний суд, відмовляючи у задоволенні позову, дійшов висновку, що розбіжності між кадастровим номером земельної ділянки, на якій згідно Договору розміщено об`єкт незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" і кадастровим номером земельної ділянки, щодо якої позивач бажає отримати відповідний дозвіл, без усунення їх шляхом внесення змін у договір від 23.08.2017 купівлі-продажу, фактично робить неможливим реалізувати таке право приватним акціонерним товариством "Херсонводпроект". 

Мотивувальна частина.
Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Частиною 2 ст. 269 ГПК України передбачено, що суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Розглянувши матеріали господарської справи, доводи та вимоги апеляційної скарги, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову, виходячи з таких підстав.
Стаття 15 Цивільного кодексу України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Вказаний вище підхід є загальним і може застосовуватись при розгляді будь-яких категорій спорів, оскільки не доведеність порушення прав, за захистом яких було пред`явлено позов, у будь-якому випадку є підставою для відмови у його задоволенні.
Таким чином, у розумінні закону суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина перша статті 16 Цивільного кодексу України).
Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. Водночас позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту, при цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.
Чинне законодавство визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язано із позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Отже, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Вирішуючи спір, суд повинен надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права.
Крім того, суди мають виходити із того, що обраний позивачем спосіб захисту цивільних прав має бути не тільки ефективним, а й відповідати правовій природі тих правовідносин, що виникли між сторонами, та має бути спрямований на захист порушеного права.
Враховуючи вищевикладене, виходячи із приписів статті 4 Господарського процесуального кодексу України, статей 15, 16 Цивільного кодексу України, можливість задоволення позовних вимог перебуває у залежності від наявності (доведеності) наступної сукупності умов: наявність у позивача певного суб`єктивного права або інтересу, порушення такого суб`єктивного права (інтересу) з боку відповідача та належність (адекватність встановленому порушенню) обраного способу судового захисту. Відсутність (недоведеність) будь-якого з означених елементів унеможливлює задоволення позовних вимог.
Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.
Відповідно до частин першої, другої статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» (тут і надалі - в редакції, яка діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.
Наказом Фонду державного майна України від 13.04.2007 № 586 об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, разом із земельною ділянкою був включений в поіменний перелік об`єктів державної власності груп А, Д, Е та Ж, приватизацію яких планувалося здійснити в 2007 році (Т. 3, а.с. 159-160).
Частиною 2 ст. 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» унормовано, що приватизація об`єктів групи Д здійснюється з урахуванням вимог Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва".
Так, особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об`єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об`єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації (далі - об`єкти незавершеного будівництва), визначаються Законом України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» (тут і надалі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Листом від 12.08.2016 № 01-04-02510 Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі звернулось до Фонду державного майна України з проханням погодити продаж об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки, з метою прискорення роботи по приватизації вказаного об`єкта. В листі зазначено, що об`єкт знаходився на балансі Херсонського національного технічного університету, земельна ділянка, на якій знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, перебуває у постійному користуванні вказаного навчального закладу на підставі Акту на право постійного користування землею № 214 від 18.06.1997, виданого виконавчим комітетом Херсонської міської ради. Регіональним відділенням проведено роботу із керівництвом університету на спільних нарадах, особистих прийомах, листуванням. В останній відповіді ХНТУ заявлено про відсутність підстав щодо надання згоди для вилучення земельної ділянки під зазначеним об`єктом. При цьому, листами Херсоснської міської ради та ГУ ДГК у Херсонській області повідомлено про обов`язкове надання згоди землекористувача про вилучення земельної ділянки. Враховуючи дані обставини, з метою прискорення роботи по приватизації об`єкта незавершеного будівництва, Регіональне відділення просило погодити продаж зазначеного об`єкта на аукціоні без земельної ділянки, що надасть можливість наповнити Державний бюджет коштами від приватизації зазначеного об`єкта.
За ст. 3 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» продаж об`єктів незавершеного будівництва здійснюється на відкритих аукціонах разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти. Земельні ділянки, що не підлягають продажу відповідно до Земельного кодексу України, надаються в довгострокову оренду з переважним правом орендаря на придбання їх у власність у разі зняття заборони на приватизацію зазначених земельних ділянок. Об`єкт незавершеного будівництва, який пропонувався до продажу разом із земельною ділянкою державної власності та не був проданий у зв`язку з неподанням заяв про участь у придбанні такого об`єкта, може бути за рішенням державного органу приватизації запропонованим до продажу без земельної ділянки.
Листом від 12.09.2016 № 10-20-17252 Фонд державного майна України, врахувавши те, що відповідно до Акту постійного користування землею від 18.06.1997 № 214 земельна ділянка під об`єктом незавершеного будівництва надана у постійне користування університету, та не може передаватись у приватну власність відповідно до ст. 84 Земельного кодексу України, не заперечував проти здійснення приватизації об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», розташованого за адресою: м. Херсон, вул. Миру, без земельної ділянки.
Однак у даному випадку Об`єкт було запропоновано до приватизації без земельної ділянки з підстав того, що відсутня можливість вилучити земельну ділянку під даним об`єктом у землекористувача. З огляду на дані обставини Регіональне відділення просило погодити продаж зазначеного об`єкта на аукціоні без земельної ділянки, що надасть можливість наповнити Державний бюджет коштами від приватизації зазначеного об`єкта.
За приписами ст. 6 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» приватизація об`єктів незавершеного будівництва здійснюється органами приватизації, у тому числі за участю уповноважених ними юридичних осіб шляхом, зокрема: продажу на аукціоні, за конкурсом; продажу шляхом викупу за наявності одного покупця безпосередньо цьому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.
Згідно зі ст. 10 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об`єкта приватизації та його місцезнаходження.
Оголошення про продаж на аукціоні в електронній формі об`єкта об`єкт незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» за адресою: м. Херсон, вул. Миру опубліковано у Відомостях Приватизації № 57 (1077) від 24.07.2017 (Т. 3, а.с. 154-156).
В оголошенні зазначено, що аукціон в електронній формі буде проведено Українською універсальною біржею 14.08.2017 з 10.00 до 14.00. Кінцевий термін приймання заяв на участь в аукціоні - 10.08.2017 о 17.00.
Аукціон в електронній формі мав проводитися відповідно до Порядку проведення в електронній формі продажу об`єктів малої приватизації на аукціоні, у тому числі за методом зниження ціни, затвердженого наказом ФДМУ від 09.09.2015 №1325, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.09.2015 за №1147/27592, про що також зазначалося в оголошенні.
Право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна (ч. 1 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).
За результатами процедури приватизації 23.08.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (продавець) та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" (покупець) укладено Договір купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва державної форми власності - "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця" під добудову, без земельної ділянки (далі - Договір; Т. 1, а.с. 36-39).
Згідно зі ст. 11 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» договори купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва (в тому числі разом із земельною ділянкою) у разі приватизації підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Договір посвідчено приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О.І. та зареєстровано в реєстрі за № 793.
Пунктом 2 Розділу V «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України № 2269-VIII від 18.01.2018 «Про приватизацію державного і комунального майна», який набрав чинності з 07.03.2018, установлено, що приватизація (продаж) об`єктів, щодо яких рішення про приватизацію було прийнято до набрання чинності цим Законом, здійснюється та завершується відповідно до вимог цього Закону, крім об`єктів, за якими: дата проведення аукціону, конкурсу, викупу, продажу пакетів акцій (часток, паїв) господарських товариств, зазначена в опублікованому інформаційному повідомленні про продаж державного або комунального майна, припадає на день після набрання чинності цим Законом; після завершення процедури продажу відбувається оформлення договору купівлі-продажу; на момент прийняття рішення про їх приватизацію належали до об`єктів групи Г згідно з класифікацією об`єктів приватизації, встановленою Законом України "Про приватизацію державного майна", та щодо яких є дійсною оцінка, або Кабінетом Міністрів України визначено радника для надання послуг з підготовки до приватизації та продажу об`єктів приватизації за результатами проведення конкурсу.
Таким чином, процедуру приватизації вищевказаного об`єкту розпочато та завершено відповідно до Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» та Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва», чинними на момент організації, проведення та завершення процедури приватизації шляхом укладення договору купівлі-продажу за результатами проведеного аукціону.
Згідно зі ст. 12 Закону України «Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва» представник органу приватизації та покупець об`єкта незавершеного будівництва в п`ятиденний строк після сплати повної вартості придбаного об`єкта незавершеного будівництва, а в разі надання розстрочки платежу - 50 відсотків (для об`єктів незавершеного будівництва житлового призначення - 30 відсотків) вартості цього об`єкта, підписують акт приймання-передачі об`єкта незавершеного будівництва. Право власності на об`єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.
23.08.2017 Регіональним відділенням Фонду державного майна в Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Публічним акціонерним товариством "Херсонводпроект" складено та підписано Акт приймання-передачі державного майна № 7, відповідно до якого продавець передає, а покупець приймає, під добудову, без земельної ділянки об`єкт незавершеного будівництва державної форми власності "Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця", розташований за адресою: м. Херсон, вул. Миру, б/н.
В Акті зазначено, що станом на 23.08.2017 покупець у повному обсязі сплатив ціну продажу Об`єкта приватизації (платіжне доручення № 781 від 23.08.2017).
23.08.2017 приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Нестерович О.І. зареєстровано право власності відповідача на Об`єкт (номер відомостей про речове право 22026946).
За приписами ч. ч. 2, 3 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» договір купівлі-продажу включає, зокрема, взаємні зобов`язання продавця і покупця. До договору включаються зобов`язання сторін, які були визначені умовами аукціону, конкурсу чи викупу, відповідальність та правові наслідки їх невиконання.
Пунктом 5.3. Договору визначено, що покупець зобов`язаний виконати умови продажу об`єкта, а саме:
5.3.1. розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
5.3.2. зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
5.3.3. підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на Об`єкт;
5.3.4. протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;
5.3.5. після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;
5.3.6. експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм;
5.3.7. покупець зобов`язаний сплатити послуги нотаріуса.
Згідно п. 5.6. Договору покупець на вимогу продавця зобов`язаний надати останньому необхідні матеріали, відомості, документи щодо виконання умов цього Договору.
Ч. 1 ст. 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» унормовано, що у сфері приватизації державного майна Фонд державного майна України, зокрема, здійснює контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу державного майна.
Листом від 17.02.2023 Фонд державного майна України зобов`язав Регіональне відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі забезпечити проведення позапланової перевірки стану виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017.
Згідно з п. п. 6, 7 Розділу І Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1327 (далі - Порядок), контроль за виконанням умов договору здійснює орган приватизації, який уклав такий договір. Функції контролю можуть бути передані іншому органу приватизації на підставі укладення тристороннього договору між органом приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, органом приватизації, який здійснюватиме контроль у подальшому, та власником об`єкта приватизації.
Контроль може бути:
1) плановим, що здійснюється відповідно до щоквартальних графіків, які затверджують органи приватизації до 25 числа місяця, що передує кварталу;
2) позаплановим, що здійснюється на підставі звернень органів державної влади (місцевого самоврядування), подання власником об`єкта приватизації заяви до органу приватизації про здійснення перевірки за його бажанням.
Відповідно до п. 1 Розділу ІІ Порядку орган приватизації здійснює плановий та позаплановий контроль за виконанням умов договору шляхом:
проведення перевірки безпосередньо на об`єкті приватизації або у господарському товаристві, акції (частки) якого є об`єктом приватизації;
опрацювання документів щодо стану виконання умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від власників цих об`єктів на запит органів приватизації (документальний контроль);
опрацювання документів щодо виконання зобов`язань, визначених договорами купівлі-продажу об`єктів приватизації, отриманих від компетентних органів на запит органу приватизації;
складання акта за результатами проведення перевірки.
За п. 2 Розділу ІІ Порядку проведення перевірки виконання умов договору купівлі-продажу здійснюється виключно на підставі рішення органу приватизації, в якому зазначаються договір купівлі-продажу, об`єкт приватизації, власник об`єкта приватизації, прізвища, імена, по батькові, посади уповноважених представників органу приватизації, період, за який проводиться перевірка.
21.02.2023 Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі прийнято наказ № ВС-18 «Про проведення позапланової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "Спальний корпус профілакторію готелем на 43 місця".
Про проведення перевірки орган приватизації письмово повідомляє (не пізніше ніж за 15 календарних днів до початку її проведення) з дати відправлення рекомендованого листа, зокрема, власнику об`єкта приватизації.
Згідно з п. 14 Розділу ІІ Порядку документарний контроль здійснюється шляхом надіслання органом приватизації письмового запиту власнику об`єкта приватизації про подання документів щодо стану виконання умов договору. У зазначеному запиті встановлюється строк для подання документів - 10 календарних днів з дати отримання власником об`єкта приватизації письмового запиту. Якщо з поданих документів не можна однозначно встановити стан виконання умов договору, орган приватизації надсилає власнику об`єкта приватизації додатковий запит щодо надання необхідних документів або пояснень.
Орган приватизації у разі неможливості встановлення стану виконання умов договору купівлі-продажу має право провести перевірку безпосередньо на об`єкті приватизації або за місцем розташування господарського товариства, акції (частки) якого є об`єктом приватизації, повідомивши не пізніше ніж за 10 календарних днів до початку її проведення шляхом надіслання рекомендованого листа про проведення такої перевірки, зокрема, власника об`єкта приватизації. За результатами документарного контролю представник органу приватизації складає акт поточної перевірки згідно з вимогами пункту 7 цього розділу.
Згідно з п. 7 Розділу ІІ Порядку за результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу (далі - Акт) за формою, затвердженою цим наказом… Оформлюючи Акти, представник органу приватизації повинен забезпечити відображення (безпосередньо в Актах) підтвердних документів, на підставі яких було зроблено висновок про фактичний стан виконання договірних умов, щодо кожного пункту договору купівлі-продажу окремо.
Відповідно до п. 8 Розділу ІІ Порядку складений за результатами перевірки Акт підписують представник органу приватизації, власник або уповноважена ним особа та керівник господарського товариства, якщо об`єктом приватизації за договором є акції (частки)… Якщо об`єктом приватизації за договором є об`єкт незавершеного будівництва, Акт складається у двох примірниках за формою, наведеною в додатку 3 до цього Порядку. Один примірник Акта залишається в органі приватизації, інший у власника об`єкта приватизації.
Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі проведено поточну перевірку (документарну) виконання умов Договору купівлі-продажу від 23.08.2017, про що складено Акт № 1 від 03.05.2023 (Т. 1, а.с. 20-21).
Актом встановлено, що станом на 03.05.2023 умови п. 5.3.2. Договору не виконано, а також не подано документів відповідно до пунктів 5.3.1., 5.3.3., 5.3.4., 5.3.5., 5.3.6., 5.6. Договору.
Пунктом 9 Розділу ІІ Порядку визначено, що у разі неявки власника або уповноваженої особи об`єкта приватизації для участі у перевірці виконання умов договору купівлі-продажу, коли об`єктом приватизації є акції (частки), єдині майнові комплекси державних (комунальних) підприємств та об`єкти незавершеного будівництва (будівлі, споруди), уповноважений представник органу приватизації після опрацювання наявних документів та відповідей, отриманих органом приватизації від компетентних органів, складає Акт і надсилає підписані примірники в триденний строк рекомендованим листом власнику об`єкта приватизації, господарському товариству, у разі потреби - профспілковому органу товариства для їх підписання.
Якщо в тридцятиденний строк з дня відправлення Акта орган приватизації не отримав підписаного власником примірника Акта та/або зауважень чи заперечень до нього, представник органу приватизації у третьому примірнику Акта робить запис про неявку власника об`єкта приватизації для здійснення перевірки. До Акта долучаються лист з описом вкладення та повідомленням про вручення, які підтверджують отримання двох примірників Акта для підписання власнику об`єкта приватизації.
Листом від 12.06.2023 № 11-09-00529 позивач повідомив відповідача про результати здійсненої поточної перевірки, складання Акту перевірки № 1 від 03.05.2023, надав пропозицію про розірвання Договору купівлі-продажу від 23.08.2017 та просив повернути Об`єкт шляхом підписання акту прийому-передачі протягом 20 днів з моменту отримання даного листа (Т. 1, а.с. 40-41).
Пунктом 13 Розділу ІІ Порядку передбачено, що у разі незгоди власника або керівника підприємства з висновками, викладеними в Акті представниками органу приватизації, можуть оскаржити їх встановленому законодавством порядку.
Розділом ІІІ Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1327, передбачено, що у разі порушення власником об`єкта приватизації умов договору орган приватизації здійснює заходи з досудового врегулювання спору відповідно до вимог чинного законодавства та договору.
У разі невирішення спору в межах досудового врегулювання орган приватизації звертається до суду для застосування санкцій, передбачених законом та договором, щодо:
виконання умов договору;
стягнення штрафів і пені;
розірвання договору або визнання його недійсним та повернення об`єкта у державну (комунальну) власність.
Складений відповідно до вимог пункту 9 розділу II цього Порядку Акт є підставою для застосування до власника об`єкта приватизації санкцій, визначених договором та законодавством України.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Частиною 5 ст. 656 Цивільного кодексу України регламентовано, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.
Відповідно до п. 4 Рішення Конституційного Суду України від 01.07.98 справа № 9-рп "угоди приватизації" є особливими договорами купівлі-продажу державного майна, на які поширюються відповідні норми цивільного законодавства про угоди, якщо інше не випливає із законодавства про приватизацію. Нормами зобов`язального права регулюється питання невиконання або часткового невиконання умов договору купівлі-продажу державного майна.
Відповідно до ч. 8 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» органи приватизації здійснюють контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі-продажу, а в разі їх невиконання застосовують санкції, передбачені чинним законодавством, та можуть у встановленому порядку порушувати питання про розірвання договору.
За приписами ч. 1   ст. 626 Цивільного кодексу України   договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до   ст. 628 Цивільного кодексу України   зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього   Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. При цьому, одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно з   ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Відповідно до ст. 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Статтею 611 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом (ст. 612 ЦК України).
Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили (ч. 3   ст. 653 ЦК України).
Згідно з частиною першою   статті 188 ГК України   зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до висновку Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду, викладеному в постанові від 07.02.2025 по справі  №910/5663/22  (910/7708/17):
«8.23. Відповідно до частини п`ятої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції чинній на момент укладення договору та звернення до суду з цим позовом) на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.
8.24. Об`єднана палата зазначає, що ця норма не містить імперативних вказівок щодо неодмінного та безумовного розірвання чи визнання недійсним приватизаційного договору у разі невиконання будь-якого зобов`язання за ним однією стороною, а також не вказує, яке саме порушення умов договору має наслідком його розірвання або недійсність.
8.25. Отже, норма права, зазначена у пункті 8.23 цієї постанови, має загальний характер та, відповідно, рішення про розірвання договору у зв`язку з невиконанням стороною своїх зобов`язань за приватизаційним договором в розумінні частини п`ятої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент укладення договору та звернення до суду з даним позовом) має прийматися судом відповідно до загальних норм ЦК України, зокрема, статті 651 ЦК України.
8.26. З огляду на викладене норми частини п`ятої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент укладення договору та звернення до суду з цим позовом) і статті 651 ЦК України не містять жодної конкуренції, а є взаємодоповнюючими.
8.27. Крім того, частина друга статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом) містить спеціальну норму, що визначає виключні умови для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, у разі невиконання яких договір купівлі-продажу підлягає розірванню.
8.28. Вказана норма містить імперативний припис про обов`язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов.
8.29. При цьому у разі, коли виключні умови для розірвання договору [передбачені частиною другою статті 27 України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом)] відсутні, розірвання договору також має здійснюється на підставі загальних норм ЦК України.
8.30. Проте у разі наявності передбачених частиною другою статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом) виключних умов для розірвання приватизаційного договору, додаткове та/або одночасне застосування норм статті 651 ЦК України, яка передбачає необхідність доведення істотності порушення договору, та норм частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом) буде помилковим і безпідставним.
8.31. Так, відповідно до частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом) виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:
1) несплата коштів, визначених договором купівлі-продажу, протягом 60 днів з дня нотаріального посвідчення договору;
2) невиконання або неналежне виконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця щодо основних напрямів розвитку і функціонування приватизованого об`єкта;
3) невиконання умов договору купівлі-продажу у зв`язку з банкрутством приватизованого підприємства або підприємства, до якого було передано приватизований об`єкт.
8.32. Водночас абзац п`ятий частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом) встановлює додаткову та обов`язкову умову застосування виключних умов для розірвання договору, а саме: у договорі купівлі-продажу чітко визначаються критичні значення неналежного виконання виключних умов (строк, відсоток виконання).
8.33. До того ж, як прямо визначено в абзаці шостому частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), - до виключних умов не можуть включатися вимоги щодо обсягів і строків внесення інвестицій на розвиток об`єкта приватизації, крім випадків, передбачених законодавством про особливості приватизації окремих видів об`єктів державної власності.
8.34. Отже, у разі встановлення судом такого порушення приватизаційного договору, яке входить до переліку виключних умов, визначених частиною другою статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), з урахуванням обмежень, передбачених в абзаці шостому частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), а також з урахуванням визначеного у приватизаційному договорі критичного значення неналежного виконання виключних умов, договір купівлі-продажу підлягає розірванню без встановлення обставин істотності такого порушення на підставі критеріїв, передбачених статтею 651 ЦК України.
8.35. В інших випадках підставою для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації може бути його істотне порушення другою стороною (частина друга статті 651 ЦК України), що, крім того, вимагає встановлення у судовому порядку істотності такого порушення.»
У даному випадку, порушення допущені відповідачем при виконання договору купівлі-продажу, не є виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в розумінні частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин). 
Продавцем (позивачем у даній справі) не доведено будь-якими доказами невиконання покупцем (відповідачем) жодних з пунктів частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», а саме:
1) кошти були сплачені у повному обсязі;
2) порушення у умов договору не пов`язані з основними напрямами розвитку і функціонування приватизованого об`єкта, оскільки об`єкт ще не було введено в експлуатацію, крім того, згідно положень Договору покупець мав право використовувати об`єкт за власним призначенням. Тобто будь-які напрямки розвитку та функціонування приватизованого об`єкту продавець для покупця не визначав;
3) фактів банкрутства не встановлено.
Тому у даному випадку, при вирішенні питання щодо розірвання договору з підстави, передбаченої договором, застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Крім того, Відповідно до висновку Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду, викладеному в постанові від 07.02.2025 по справі  №910/5663/22  (910/7708/17):
« 8.37. Слід зазначити, що Закон України «Про приватизацію державного майна» втратив чинність 07.03.2018 на підставі Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» від 18.01.2018 №2269-VІІІ, норми якого по-іншому регулюють питання щодо розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації за наявності виключних умов для його розірвання.
8.38. Так, відповідно до частини дев`ятої статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
8.39. Об`єднана палата зауважує, що ця норма є аналогічною за змістом з нормою частини п`ятої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), має загальний і диспозитивний характер та не містить імперативних вказівок щодо обов`язкового розірвання чи визнання недійсним приватизаційного договору у разі невиконання будь-якого зобов`язання за ним однією із сторін, а тому не вступає у конкуренцію з нормою статті 651 ЦК України як нормою спеціального та загального закону.
8.40.Разом з тим частина третя статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», як і частина друга статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), містить спеціальну норму, яка визначає виключні умови для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством.
8.41. Проте на відміну від положень частини другої статті 27 Закону України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин та звернення до суду з цим позовом), вказана норма частини третьої статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не містить імперативного припису про обов`язковість розірвання договору купівлі-продажу у разі невиконання стороною виключних умов, а, навпаки, відсилає до загальним норм ЦК України, зазначаючи про те що за наявності виключних умов для розірвання договору, договір розривається  в передбаченому законодавством порядку, що не виключає можливості застосування приписів статті 651 ЦК України.
8.42. Отже, наявність передбачених частиною третьою статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації  не завжди є підставою для його автоматичного розірвання, а потребує додаткового встановлення істотності такого порушення.»
На момент звернення до суду із цим позовом про розірвання договору вже діяли норми Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», отже, підставою розірвання договору є саме істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина друга   статті 651 Цивільного кодексу України).
З аналізу змісту   статті 651 Цивільного кодексу України   вбачається, що йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої   статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Схожа правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду від 16.10.2018 у справі № 910/3568/18, від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 14.08.2019 у справі № 910/8819/18 тощо.
Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Схожа правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду від 17.04.2019 у справі № 910/6381/18, від 28.08.2019 у справі № 910/5381/18 тощо.
Крім того, оцінка порушення договору, як істотного, здійснюється судом на власний розсуд. Критеріями такої оцінки є:
- «значна міра» позбавлення сторони того, на що вона очікувала при укладенні договору;
- розмір завданої порушенням шкоди (при цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору);
- співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати сторона в разі належного виконання договору.
Аналогічна правова позиція, викладена у постанові Верховного Суду від 07.02.2025 по справі  №910/5663/22  (910/7708/17).
У даному випадку, позивач листом від 12.08.2016 № 01-04-02510 визначив основну мету приватизації, а саме можливість наповнити Державний бюджет коштами від приватизації зазначеного об`єкта. 
Тобто проведення приватизації без земельної ділянки проводилося саме з метою якнайшвидшого наповнення державного бюджету коштами.
В той же, як було встановлено вище, така мета була досягнута, оскільки відповідач належним чином виконав свої обов`язки з оплати придбаного майна.
В свою чергу, колегія суддів вважає за потрібне оцінити допущені відповідачем порушення в сукупності, адже вони є пов`язаними між собою та фактично зводяться до однієї перешкоди.
Як встановлено вище, окрім іншого, відповідач мав вчинити наступні дії:
- розробити сучасну проєктно-кошторисну документацію добудови Об`єкту з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
- зареєструвати право користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту;
- підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо оформлення права забудовника на Об`єкт;
- протягом 5 років з дня підписання Акту приймання-передачі Об`єкта добудувати Об`єкт, враховуючи основні об`ємно-планувальні рішення існуючого проєкту добудови;
- після завершення добудови об`єкта, або його першого етапу, в разі наявності ввести його в експлуатацію, про що в місячний термін повідомити письмово продавця;
- експлуатацію добудованого об`єкта здійснювати за власним визначенням покупця відповідно до санітарних, технічних, пожежних та екологічних норм.
Фактично, виконання всіх перечислених вище дій можливо здійснити виключно після реєстрації права користування на земельну ділянку під Об`єктом в межах, узгоджених із землекористувачем, з урахуванням архітектурно-будівельних рішень існуючого проєкту.
Як було встановлено вище, відповідач неодноразовj звератвся до Херсонської облдержадміністрації з клопотаннями про надання дозволу на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду. Однак, Херсонська ОДА відмовляла у такому наданні дозволу спочатку з формальних підстав щодо недостатнього обсягу наданих документів, а в подальшому відмова у наданні дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення в оренду вищевказаної земельної ділянки обгрунтовувалася невідповідністю її місця розташування генеральному плану міста Херсона, іншій містобудівній документації.
Крім того, відповідач неодноразово звертався з листами до ХНТУ з клопотанням надати нотаріально засвідчену згоду на вилучення земельної ділянки, що знаходиться в межах земельної ділянки (Кадастровий номер:6510136300:01:001:1768) та розташована за адресою Херсонська обл., м. Херсон, Бериславське щосе, 24, для отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо передачі в оренду земельної ділянки для добудови об`єкту незавершеного будівництва спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що розташований за адресою м. Херсон, вул. Миру.
Однак, ХНТУ неодноразово відмовляв у наданні згоди на вилучення земельної ділянки з метою передачі її в оренду для добудови об`єкту незавершеного будівництва спального корпусу профілакторію з готелем на 43 місця, що розташований за адресою м. Херсон, вул. Миру.
Крім того, 23.02.2018 ХНТУ направило на адресу ПрАТ "Херсонводпроект" та  Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі претензію №13-21/70, в якій зазначила, що договір купівлі-продажу від 23.08.2017, укладений та посвідчений з порушення норм діючого законодавства, адже в тексті договору під проданим об`єктом незавершеного будівництва вказаний кадастровий номер земельної ділянки, що не відповідає дійсності, оскільки під проданим об`єктом розташована інша земельна ділянка з іншим кадастровим номером, що свідчить на умисне внесення в текст договору відомостей, що не відповідають дійсності. 
Тобто Позивач при укладанні Договору купівлі-продажу вніс недостовірні данні про кадастровий номер земельної ділянки. В п.1.1. допущена технічна помилка, яку потрібно було виправити. Замість кадастрового номеру 6510136300:29:004:0001 потрібно вказати кадастровий номер 6510136300:01:001:1768.
Тобто в договорі купівлі-продажу від 23.08.2017 було невірно вказано кадастровий номер земельної ділянки, на який знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, який був предметом приватизації.
Згідно ст.19. Закону України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 №2163-ХІІ саме Регіональне відділення надає інформацію про об`єкти приватизації - відомості про будівлі (споруди, приміщення) та земельну ділянку, на якій розташований об`єкт, умови користування ними, тощо для укладання нотаріально посвідчених договорів купівлі - продажу.
З причини наявності цієї технічної помилки в Договорі, ХНТУ як землекористувач відмовлявся надавати згоду на вилучення земельної ділянки під Об`єктом, а Херсонська обласна державна адміністрація використовувала її, як чи не єдину підставу відмовити у виділенні земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва.
Фактично, невірне зазначення продавцем у договорі купівлі-продажу кадастрового номеру земельної ділянки також обмежило право ПрАТ "Херсонводпроект" на отримання земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва у встановлений Договором строк.
З метою виправлення помилки позивача, відповідач неодноразово звертався до останнього з пропозицію внести зміни до договору купівлі-продажу, однак на всі запити позивач отримував відмову. Спочатку позивач просив надати техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу, звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та рішення ОМР про згоду на продовження строків будівництва. Потім посилався на те, що відповідачем було додано лише один примірник проекту Додаткового договору, на якому відсутній підпис уповноваженого представника ПрАТ "Херсонводпроект", що унеможливлювало розгляд пропозиції про внесення змін до договору, тобто позивач навіть не розглядав пропозиції про внесення змін до договору по суті.
В подальшому, листом №11-09-01444 від 12.05.2021  позивач відмовив у внесенні змін до договору, вказавши, що вважає недоцільним внесення змін та доповнень до Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва.
У відповідь на наступний запит відповідача про внесення змін до договору, позивач знову його не погодив та надав акт розбіжностей.
Тобто в порушення вимог п. 4.1. Договору, позивач не те, що не сприяв відповідачу у виконанні договору, а навпаки перешкоджав належному виконанню такого договору. Спочатку не вірно зазначивши кадастровий номер у договорі купівлі-продажу, а в подальшому відмовляючи у внесенні змін до договору з метою виправлення допущених помилок.
Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина заборони суперечливої поведінки, базується ще на римській максимі - ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності.
З Ухвали КЦС ВС про передання до ВП ВС у справі № 513/879/19 про усунення перешкод при неукладеному договорі оренди землі можна виділити такі критерії добросовісної поведінки:
-           очікувана поведінка сторони, характерна для інших учасників цивільних правовідносин в порівнянних обставинах;
-          врахування прав та законних інтересів іншої сторони правовідносин, не обмежуючи право чи позбавляти права інших осіб;
-          законна мета або поведінка сторони, не допускаються дії виключно з протиправною метою або з наміром заподіяти шкоду іншій особі;
-           сприяння іншій стороні цивільного обороту: учасники цивільних правовідносин повинні сприяти своєму контрагенту різними способами, у тому числі отримання необхідної інформації.
Оцінюючи дії учасника стосовно добросовісності, необхідно враховувати не лише сам факт виконання, а й волю сторін на виконання договору і досягнення відповідних їй правових наслідків (підписання додаткових угод про внесення змін до окремих умов, ділове листування щодо договору можуть свідчити про наявність у сторони волі на виконання договору надалі, що дозволяє контрагенту покладатися на дійсність угоди).
Головне завдання застосування принципу добросовісності полягає в тому, щоб перешкодити стороні отримати переваги та вигоду як наслідок своєї непослідовності у поведінці на шкоду іншій стороні, яка добросовісно поклалася на певну юридичну ситуацію, створену першою стороною або обома. ВС неодноразово наголошував на необхідності врахування принципу добросовісності (постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 28.09.2021 у справі № 918/1045/20, від 11.08.2021 у справі № 909/436/20, від 06.10.2021 у справі № 925/1546/20). 
Оцінивши дії позивача в сукупності, колегія суддів вважає, що його поведінка є недобросовісною та такою, що не була направлена на сприяння відповідачу у належному виконанні договору.
Тобто порушення відповідачем умов договору частково викликано поведінкою позивача.
Крім того, від імені та в інтересах держави право власності здійснюють, відповідно, органи державної влади (частина друга статті 326 ЦК України). Управління майном, що є у державній власності, здійснюється державними органами, а у випадках, передбачених законом, може здійснюватися іншими суб`єктами (частина третя статті 326 ЦК України).
Згідно зі статтею 4 Закону України «Про управління об`єктами державної власності» суб`єктами управління об`єктами державної власності є: Кабінет Міністрів України; центральний орган виконавчої влади, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері управління об`єктами державної власності; центральний орган виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері економічного розвитку; міністерства та інші органи виконавчої влади; Фонд державного майна України; органи, що забезпечують діяльність Президента України, Верховної Ради України та Кабінету Міністрів України; органи, які здійснюють управління державним майном відповідно до повноважень, визначених окремими законами; державні господарські об`єднання, державні холдингові компанії, інші державні господарські організації; Національна академія наук України, галузеві академії наук. Державна керуюча холдингова компанія має статус уповноваженого органу управління щодо об`єктів управління державної власності, що передані до її статутного капіталу та статутного капіталу її корпоративних підприємств.
У даному випадку, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що держава при укладанні договору купівлі продажу мала отримати об`єкт інфраструктури, адже в листі Позивача від 12.08.2016 № 01-04-02510 було чітко визначено і погоджено в ФДМУ ціль приватизації - «наповнення Державного бюджету коштами від приватизації зазначеного об`єкта». Ні про який об`єкт інфраструктури мови не йшлося ні на етапі підготовки до приватизації, ні в оголошені на проведення конкурсу. Навпаки, саме відповідач мав отримати для власного використання добудований об`єкт приватної власності.
У даному випадку, держаний бюджет отримав кошти від приватизації, тобто позивач досягнув цілі приватизації у повному обсязі. З огляду на це, відсутність  порушення інтересів ФДМУ як сторони договору (у тому числі відсутність жодної шкоди у вигляді збитків) також свідчить про відсутність порушення майнових інтересів держави, яка у спірних правовідносинах фактично діяла в особі ФДМУ, позаяк невиконання відповідачем свого обов`язку щодо добудови об`єкту незавершеного будівництва не призвело до погіршення фінансового становища позивача. А неможливість добудови багато в чому викликана саме з незалежних від відповідача факторів, зокрема і діями позивача, як то було встановлено вище.
Тобто, на переконання колегії суддів, порушення умов договору з боку відповідача у  даному випадку не були істотними та такими, що можуть слугувати підставою для його розірвання.
Колегія суддів,  також вважає за необхідне звернути увагу на те, що презумпція, за якою будь-яке, навіть формальне, порушення умов приватизаційного договору, або тимчасове невиконання зобов`язань за таким договором має наслідком його неминуче розірвання за рішенням суду та повернення об`єкта приватизації у державну власність - не ґрунтується на законі та може свідчити про порушення основоположного права особи щодо мирного володіння своїм майном.
Тому можливість безумовного розірвання приватизаційного договору на підставі частини другої статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), яка передбачає перелік виключних умов для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації, законодавчо обмежена.
Такий підхід відповідає практиці ЄСПЛ з огляду на таке.
Відповідно до статті 1 Протоколу 1 до Європейської Конвенції з прав людини (далі - Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Предметом регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном. У практиці ЄСПЛ (наприклад, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23.09.1982, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21.02.1986, «Щокін проти України» від 14.10.2010, «Сєрков проти України» від 07.07.2011, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22.01.2009, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23.01.2014) напрацьовано три критерії, які слід оцінювати, аналізуючи сумісність втручання в право особи на мирне володіння майном з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи можна вважати втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) є пропорційним визначеним цілям.
Втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону, нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним щодо застосування та наслідків дії його норм.
Втручання є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення суспільного, публічного інтересу, за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Критерій «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар».
При цьому ЄСПЛ у питаннях оцінки «пропорційності», як і в питаннях наявності «суспільного», «публічного» інтересу, визнає за державою достатньо широку «сферу розсуду» за винятком випадків, коли такий «розсуд» не ґрунтується на розумних підставах.
Так, стаття 1 Першого протоколу до Конвенції гарантує захист права на мирне володіння майном особи, яка законним шляхом, добросовісно набула майно у власність, і для оцінки додержання "справедливого балансу" в питаннях позбавлення майна мають значення обставини, за якими майно було набуте у власність, поведінка особи, з власності якої майно витребовується.
Формування судової практики, що передбачатиме обов`язкове розірвання приватизаційного договору за будь-якого неістотного порушення зобов`язань за ним, порушуватиме кожен з названих критеріїв і не буде ні законним, ні таким, що відповідає суспільному / публічному інтересу, ні пропорційним втручанням.
Отже, у справі, що переглядається, прийняття судового рішення про розірвання спірного договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця» та позбавлення ПрАТ «Херсонводпроект» права власності на даний об`єкт незавершеного будівництва порушуватиме кожен із названих критеріїв, зокрема:
- критерій законності - невиконання відповідачем зобов`язання за договором не віднесене до виключних підстав для розірвання приватизаційного договору ні самим договором, ані Законом України «Про приватизацію державного майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), а також не визначене апеляційним судом як істотне порушення договору;
- критерій переслідування суспільного / публічного інтересу - апеляційний суд встановив, що в листі Позивача від 12.08.2016 № 01-04-02510 було чітко визначено і погоджено в ФДМУ ціль приватизації - «наповнення Державного бюджету коштами від приватизації зазначеного об`єкта». Ні про який об`єкт інфраструктури мови не йшлося ні на етапі підготовки до приватизації, ні в оголошені на проведення конкурсу. Навпаки, саме відповідач мав отримати для власного використання добудований об`єкт приватної власності. Тобто у даному випадку не було порушеного публічного інтересу. У даному випадку навпаки, розірвання договору купівлі-продажу приведе до необхідності проведення повторної приватизації, яка буде явно утруднена, враховуючи стан об`єкту приватизації, який відповідно до Акту обстеження будівельного майданчика і технічного стану об`єкта незавершеного від 09.09.2015 об`єкт зруйнований, інженерні мережі відсутні.
- пропорційності - апеляційний суд також встановив, що позивач як сторона договору, своєчасно і у повному розмірі отримав оплату у розмірі 41 496,00 грн. У абзаці другому частини одинадцятої статті 26 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна» (в редакції, що чинна на сьогодні) визначено, що порядок повернення сплаченої переможцем аукціону ціни продажу об`єкта приватизації визначається Кабінетом Міністрів України, який на цей момент не затверджений.
З огляду на викладене вище, враховуючи те, що позивачем не було доведено істотного порушення договору з боку відповідача, позивачу не було завдано збитків таким порушенням, а саме порушенням умов договору була викликано недобросовісними діями інших осіб, у тому числі і позивача, враховуючи принцип пропорційності та мирного володіння, колегія суддів доходить до висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва «Спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця», укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі та Приватним акціонерним товариством «Херсонводпроект», посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу 23.08.2017 та зареєстрованого в реєстрі за № 793.
Враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог про розірвання договору, відсутні також підстави для задоволення позовних вимог про зобов`язання Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі об`єкт незавершеного будівництва - незавершене будівництво, спальний корпус профілакторію з готелем на 43 місця, загальною площею 940 кв.м, розташований за адресою: місто Херсон, вулиця Миру, будинок б/н, за актом приймання-передачі. 
З огляду на викладене вище, суд апеляційної інстанції дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі.

Висновки суду апеляційної інстанції.
Відповідно до ч. 1 ст. 277 ГПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) нез`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
У даному випадку, судом першої інстанції не було з`ясовано обставини, що мають значення для справи, наявна недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими та було неправильно застосовано норми матеріального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позову.
Відповідно до ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи задоволення апеляційної скарги та прийняття нового рішення про відмову у задоволенні позову, витрати позивача на сплату судового збору за подачу позовної заяви покладаються на позивача, а витрати апелянта на сплату судового збору за подачу апеляційної скарги також покладаються на позивача.

Керуючись статтями 269-271, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд, -

                                                          ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» на рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Одеської області від 23.10.2024 по справі №916/5307/23 - скасувати.
Прийняти нове рішення.
Відмовити у задоволенні позову Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі.
Витрати зі сплати судового збору за подачу позовної заяви покласти на позивача.
Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна по Херсонській області, Автономній Республіці Крим та м. Севастополі (73003, Херсонська обл., м. Херсон, просп. Незалежності, буд. 47; код ЄДРПОУ 21295778) на користь Приватного акціонерного товариства «Херсонводпроект» (73000, Херсонська обл., м. Херсон, вул. Перекопська, буд. 20; код ЄДРПОУ 01038476) витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги у сумі 6  441,60 грн.
Зобов`язати Господарський суд Одеської області видати наказ з дотриманням Закону України «Про виконавче провадження» щодо вимог до виконавчого документу.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду у випадках і строки, передбачені ст.ст. 287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено та підписано 28.04.2025.

Головуючий                      К.В. Богатир

Судді:                      Л.В. Поліщук

                      С.В. Таран