ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
01 квітня 2025 року
м. Київ
справа № 357/14529/21
провадження № 61-16805св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Сенс Банк», приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Селіверстов Владислав Олегович,
провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за  касаційною скаргою Акціонерного товариства «Сенс Банк» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2022 року в складі судді Бебешко М. М. та постанову Київського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року в складі колегії суддів: Желепи О. В., Березовенко Р. В., Мазурик О. Ф.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до  Акціонерного товариства «Сенс Банк» (далі - АТ «Сенс Банк»), приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Селіверстова В. О., у якому, з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог, просив: визнати протиправним та скасувати запис про державну реєстрацію прав власності на нерухоме майно, а саме на житловий будинок АДРЕСА_1 та на земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, за АТ «Альф-Банк», запис про  право власності № 45182556 від 17 листопада 2021 року; витребувати з незаконного володіння АТ «Сенс Банк» це нерухоме майно та визнати право власності на нерухоме майно за ним.
На обґрунтування своїх вимог зазначав, що 06 червня 2008 року між ним та  ПАТ «Укрсоцбанк» укладений кредитний договір № 385/94/08-пі, відповідно до умов якого він отримав кредит у сумі 110 000,00 доларів США, на строк до 05 червня 2018 року. 
Того ж дня в порядку забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором вони укладений іпотечний договір № 09/1-93, на підставі якого він передав в іпотеку банку житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку, на якій розташований будинок. 
30 листопада 2021 року йому стало відомо, що без його відома приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Селіверстов В. О. здійснив реєстрацію права власності на належний йому житловий будинок та земельну ділянку за АТ «Сенс Банк».
Вважав такі дії незаконними та такими, що порушують його права, оскільки жодного повідомлення від банку про порушення основного зобов`язання він не отримував. Оцінка майна проведена з порушенням вимог закону. Нерухоме майно, що є предметом іпотеки, є його та членів його сім`ї єдиним постійним житлом. 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2022 року позов задоволено частково.
Витребувано з незаконного володіння АТ «Сенс Банк» нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , а саме житловий будинок та земельну ділянку, кадастровий номер 3220489501:03:025:0030, площею 0,174 га.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
У задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Бучанського районного нотаріального округу Селіверстова В. С. відмовлено повністю.
Частково задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що між банком і позивачем відсутній договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у рахунок виконання основного зобов`язання, тому дії державного реєстратора щодо реєстрації за банком права власності на спірну квартиру не можна вважати законними.
Водночас приватний нотаріус є неналежним відповідачем у позові, тому вимоги до нього задоволенню не підлягають.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Київського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2022 року в частині відмови в задоволенні вимог до приватного нотаріуса залишено без змін.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 17 жовтня 2022 року в іншій частині позовних вимог скасовано й ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 , а саме житловий будинок та  земельну ділянку, на якій розташований житловий будинок, за АТ «Сенс Банк», здійснену на підставі реєстраційного запису № 45183556, виданого приватним нотаріусом Бучанського районного нотаріального округу Київської області Селіверстовим В. С. 17 листопада 2021 року.
У решті позовних вимог відмовлено.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що в матеріалах справи відсутні відомості щодо отримання іпотекодавцем повідомлення про задоволення вимог, що за умовами договору іпотеки є обов`язковою умовою при вирішенні питання перереєстрації права власності на іпотечне майно.
Ефективним способом захисту порушеного права позивача є скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У листопаді 2023 року АТ «Сенс Банк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду  Київської області від 17 жовтня 2022 року та постанову Київського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року.
Підставами касаційного оскарження зазначає неправильне застосування судом апеляційної інстанції норми матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме: суд застосував норми права без урахування висновку, викладеного в постановах Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17, від 15 жовтня 2020 року в справі № 755/2030/19 та від 08 грудня 2021 року в справі № 205/1096/19.
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції неповно з`ясував обставини справи. Не врахував, що банк у повному обсязі виконав вимоги Закону України «Про іпотеку» та умови кредитного й іпотечного договорів щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки направив на адресу позивача вимогу про усунення порушень рекомендованим повідомленням з описом вкладення. Вказана вимога була отримана позивачем особисто 18 липня 2020 року.
Касаційна скарга не містить доводів на спростування висновків судів щодо відмови в позовних вимогах до приватного нотаріуса, а в частині вирішення інших позовних вимог рішення суду першої інстанції скасоване судом апеляційної інстанції, тому рішення суду першої інстанції повністю, а постанова суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог до приватного нотаріуса в касаційному порядку не переглядаються.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 29 січня 2024 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
Позивач подав відзив на касаційну скаргу, у якому просить залишити її без задоволення та визнати за ним право власності на спірні житловий будинок та земельну ділянку.
03 січня 2024 року справа № 357/14529/21 надійшла до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини, встановлені судами
06 червня 2008 року Акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Сенс Банк», та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 385/94/08-Пі, відповідно до умов позивач отримав кредит у розмірі 110 000,00 доларів США зі сплатою 14,00 % річних на строк до 05 червня 2018 року.
З метою забезпечення зобов`язань за кредитним договором сторони уклали договір іпотеки від 06 червня 2008 року, згідно з яким ОСОБА_1 передав в іпотеку банку житловий будинок АДРЕСА_2 та земельну ділянку, загальною площею 0,1740 га, кадастровий номер 3220489501:03:025:0030, за цією ж адресою.
Відповідно до пункту 4.5.3 договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із наступних способів: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в  рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Згідно з висновком про вартість майна від 26 серпня 2021 року, складеним ТОВ «Бізнес Ассіст», вартість ринкова вартість предмета іпотеки - житлового будинку АДРЕСА_1 складає 1 738 996,00 грн.
15 липня 2020 року АТ «Сенс Банк» направило на адресу ОСОБА_1 , зазначену в іпотечному договорі, повідомлення про звернення стягнення на  предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням. Зокрема відповідач запропонував позивачу протягом тридцятиденного строку здійснити повний розрахунок за кредитним договором та повернути борг у розмірі 238 362,36 доларів США.
Відомостей про отримання ОСОБА_1 цього повідомлення матеріли справи не містять.
17 листопада 2021 року приватний нотаріус Бучанського районного нотаріального округу Київської області Селіверстов В. О. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 61746396 від 22 листопада 2021 року про реєстрацію за АТ «Сенс Банк» права власності на предмет іпотеки.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на  нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, власником житлового будинку АДРЕСА_1 та земельної ділянки, кадастровий номер 3220489501:03:025:0030, є АТ «Сенс Банк».
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у  володінні і  користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно з частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не  передбачено законом.
Частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що в разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання  порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та  попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем й іпотекодержателем про  задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Положеннями частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і  підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону визначено, що  державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства.
Статтею 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачений порядок проведення державної реєстрації прав.
Перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та процедура державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Згідно з пунктами 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на  нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року, чинного на момент прийняття рішення про державну реєстрацію, для державної реєстрації прав, що набуваються, змінюються або припиняються у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість набуття, зміни чи припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не  менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у  зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за  допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше трьох днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є  домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Як установлено в частині першій статті 627 ЦК України, відповідно до статті 6  цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 628 ЦК України визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Умовами договору іпотечного договору від 06 червня 2008 року сторони погодили порядок звернення стягнення на предмет іпотеки.
Так, відповідно до пункту 4.8 іпотечного договору передача іпотекодержатилю права власності на предмет іпотеки (його частину) для задоволення його вимог, що випливають з основного зобов`язання може здійснюватись шляхом надіслання (надання) іпотекодержателю повідомлення про передачу предмета іпотеки (його частини) у власність іпотекодержателя. При цьому право власності на предмет іпотеки (його частину), якщо інше не передбачене законами України, переходить до іпотекодержателя з моменту отримання іпотекодавцем такого повідомлення особисто або з моменту отримання такого повідомлення за останнім відомим іпотекодержателю місцем проживання іпотекодавця.
Згідно з пунктом 6.2 іпотечного договору всі повідомлення за цим договором будуть вважатись зробленими належним чином, у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом або вручені особисто за зазначаними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатись дата їх особистого вручення або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
За встановленими в справі обставинами 15 липня 2020 року АТ «Сенс Банк» засобами поштового зв`язку направило на адресу позивача письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання.
Однак, доказів вручення ОСОБА_1 цієї письмової вимоги матеріали справи не містять, як і не містять доказів, що поштове відправлення повернулося на адресу банку з позначкою про відмову позивача від одержання такого відправлення, чи у зв`язку із відсутністю позивача або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення.
Так само немає в матеріалах справи доказів, які б свідчили про те, що такі документи були подані державному реєстратору.
Враховуючи викладене, оскільки АТ «Сенс Банк» не подало державному реєстратору всіх необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки, суд апеляційної інстанції обґрунтовано вважав, що в державного реєстратора були наявні підстави для відмови в її проведенні, у зв`язку з чим дійшов до правильного висновку про скасування оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав.
Висновки апеляційного суду не суперечать висновкам, викладеним Верховним Судом у зазначених у касаційній скарзі постановах.
Посилання АТ «Сенс Банк» на те, що письмова вимога про усунення порушень була отримана позивачем особисто 18 липня 2020 року не заслуговують на увагу, оскільки доказів на підтвердження такої обставини відповідач ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції не надав, а Верховний Суд у силу положень статті 400 ЦПК України не має права приймати нові докази та встановлювати нові обставини.
Інші доводи касаційної скарги також не дають підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, оскільки зводяться до власного тлумачення позивачем норм законодавства та необхідності переоцінки доказів.
Порушень норм процесуального права, що призвели до неправильного вирішення справи, а також обставин, які є обов`язковими підставами для скасування судового рішення, касаційний суд не встановив.
Висновки за результатом розгляду касаційної скарги
Згідно з частиною третьою статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Постанова суду апеляційної інстанції в оскаржуваній частині відповідає вимогам закону й підстав для її скасування немає.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову апеляційного суду в частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності без змін.
Щодо судових витрат
Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, немає підстав для нового розподілу судових витрат. 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Сенс Банк» залишити без задоволення.
Постанову Київського апеляційного суду від 03 жовтня 2023 року в частині скасування рішення про державну реєстрацію права власності залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її  прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Судді:                                                                                                            М. Ю. Тітов
                                                                                                            А. Ю. Зайцев
                                                                                                            Є. В. Коротенко