Номер провадження: 22-ц/813/348/25 
Справа № 506/278/22
Головуючий у першій інстанції Бурдинюк О. С.
Доповідач Вадовська Л. М.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

       13.05.2025 року                                                                 м. Одеса 

Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів:
головуючого (судді-доповідача) - Вадовської Л.М., 
суддів - Комлевої О.С., Сегеди С.М.,
за участю секретаря - Венжик Л.С.,
переглянувши справу №506/278/22 за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, за участю третіх осіб Окнянської селищної ради Подільського району Одеської області, товариства з обмеженою відповідальністю «Вімексім Агро» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки за апеляційною скаргою представника ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 на рішення Красноокнянського районного суду Одеської області від 08 лютого 2023 року у складі судді Бурдинюк О.С., -

в с т а н о в и в :

Позивач ОСОБА_1 , звернувшись 27 червня 2022 року до суду з вищеназваним позовом, вказав, що згідно наказу Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 21 вересня 2018 року №15-6105/1318-СГ «Про проведення земельних торгів у формі аукціону» земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності за кадастровим номером 5123184900:01:001:0336, загальною площею 38,3335 га, що розташована на території Федосіївської сільської ради Окнянського району Одеської області (за межами населеного пункту), виставлено на земельні торги для передачі у користування на умовах оренди. За результатами проведених 12 листопада 2018 року земельних торгів став переможцем, придбавши лот №1/1912 за ціною 425400,00 грн., що становить 47,86% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
На підставі Протоколу №1/1921 проведення земельних торгів за лотом №1921 від 12 листопада 2018 року між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі №310 від 12 листопада 2018 року строком на 7 років.
У зв`язку з несплатою переможцем земельних торгів річної орендної ставки за користування земельною ділянкою протягом трьох банківських днів з дня укладення договору, наказом ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 16 листопада 2018 року №274 анульовано земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки, проведені 12 листопада 2018 року за лотом.
Рішенням Красноокнянського районного суду Одеської області від 11 листопада 2019 року позов Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 11 вересня 2019 року задоволено, стягнуто з ОСОБА_1 425000,00 грн. штрафних санкцій за невиконання умов договору оренди землі №310 від 12 листопада 2018 року.
Позивач ОСОБА_1 вважає, що Договір оренди землі №310 від 12 листопада 2018 року є незаконним, таким, що суперечить нормам Податкового кодексу України (п.287.1 статті 287 ПКУ), тому підлягає визнанню недійсним на підставі частини 1 статті 203, частини 1 статті 215 ЦК України.
Позивач ОСОБА_1 вказав, що за умовами спірного договору земельну ділянку орендодавець передав у строкове платне користування.
Відповідно до умов пункту 4.1 Договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок Федосіївської сільської ради у розмірі 47,86% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01 січня 2018 року, а саме 425400,00 грн. за один рік.
Згідно з пунктом 4.2 Договору орендна плата за перший рік користування земельною ділянкою сплачується орендарем протягом трьох банківських днів з дня підписання цього договору за виключенням сплаченого гарантійного внеску у розмірі 3555,50 грн.
Відповідно до пункту 8.4.1 Договору орендар зобов`язаний протягом 3 банківських днів з дня укладення цього договору сплатити річну орендну плату за перший рік користування земельною ділянкою, за виключенням сплаченого гарантійного внеску, а також суму витрат, здійснених виконавцем земельних торгів на підготовку лота та/або організацію та проведення земельних торгів.
Волевиявлення учасників земельних торгів від 12 листопада 2018 року було спрямоване на отримання права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 51231849005:01:001:0336. Укладення договору оренди землі не є достатньою підставою для виникнення права оренди земельної ділянки. За вимогами статті 125 ЗК України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Будь-яких виключень щодо необхідності реєстрації права на земельну ділянку, яке набуте за результатами проведення торгів, не передбачено, що слідує з положень частини 26 статті 137 ЗК України.
Позивач ОСОБА_1 виходить з того, що право оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 5123184900:01:001:0336, загальною площею 38,3335 га, яке було набуто за результатами проведених 12 листопада 2018 року торгів та укладеного на їх підставі Договору оренди землі, підлягало обов`язковій державній реєстрації. Право оренди на земельну ділянку зареєстровано за ОСОБА_1 не було. Таким чином, у ОСОБА_1 не виникло право оренди на земельну ділянку внаслідок відсутності державної реєстрації такого права.
Податковий кодекс України відносить орендну плату і земельний податок до плати за землю, яка у відповідності до статті 265 ПКУ є складовою частиною податку на майно як місцевого податку, визначеного статтею 10 цього Кодексу.
Пунктом 288.7 статті 288 ПКУ встановлено, що податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати та порядок її зарахування до бюджетів застосовується відповідно до вимог статей 285-287 цього розділу ПКУ.
Строк сплати плати за землю визначений пунктом 287.1 статті 287 ПКУ, відповідно до якого власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою. 
Позивач ОСОБА_1 вважає, що нарахування орендної плати не може відбуватися раніше реєстрації права оренди земельної ділянки, за виключенням випадків, які наведено в інших положеннях статті 287 ПКУ. Оскільки право оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 5123184900:01:001:0336 не виникло внаслідок не проведення державної реєстрації такого права, то слід дійти висновку про те, що і не виникло обов`язку сплачувати орендну плату за вказану земельну ділянку.
       Договір оренди землі №310 від 12 листопада 2018 року, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 щодо строків сплати орендної плати (п.4.2, 8.4.1) грубо суперечить нормам пункту 287.1 статті 287 ПКУ, відповідно, договір в цій частині суперечить приписам чинного законодавства, тому може бути визнаний недійсним з підстав статті 203 ЦК України.
       Наказом ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 16 листопада 2018 року №274 земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки від 12 листопада 2018 року за лотом №1912 анульовано через несплату переможцем у встановлений строк належної суми за придбаний лот. Надалі земельну ділянку було висталено на нові торги, за результатами проведених 25 лютого 2019 року земельних торгів ТОВ «Вімексім Агро» став переможцем, придбавши лот 724 за ціною 71356,50 грн., як наслідок, між Головним управління Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Вімексім Агро» укладено Договір оренди землі №7 від 25 лютого 2019 року строком на 7 років. 
       За усталеною судовою практикою одна й та сама ділянка не може одночасно бути об`єктом оренди за двома різними договорами, укладеними з різними орендарями.
       Посилаючись на вказані обставини, позивач ОСОБА_1 просив:
       визнати недійсним Договір оренди землі за кадастровим номером 5123184900:01:001:0336, загальною площею 38,3335 га, яка розташована на території Федосіївської сільської ради Окнянського району Одеської області (за межами населеного пункту) від 12 листопада 2018 року №310, укладений між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 (т.1 а.с.2-9). 
Ухвалою судді Красноокнянського районного суду Одеської області від 01 липня 2022 року відкрито провадження у справі (т.1 а.с.41). 
Відповідач Головне управління Держгеокадастру в Одеській області позов не визнав, зазначивши у відзиві, що на підставі протоколу проведення земельних торгів за лотом №1912 від 12 листопада 2018 року №1/1912 між Головним управлінням та ОСОБА_1 укладено Договір оренди землі від 12 листопада 2018 року №310. Згідно пункту 14.1 Договору цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Підписуючи Договір, сторони підтвердили, що досягли згоди щодо усіх істотних умов Договору. 
Згідно з пунктом 4.2 Договору орендна плата за перший рік користування земельною ділянкою сплачується орендарем протягом трьох банківських днів з дня підписання цього договору за виключенням сплаченого гарантійного внеску у розмірі 3555,50 грн. Відповідно до підпункту 8.4.1 пункту 8.4 Договору орендар зобов`язаний протягом 3 банківських днів з дня укладення цього договору сплатити річну орендну плату за перший рік користування земельною ділянкою, за виключенням сплаченого гарантійного внеску, а також суму витрат, здійснених виконавцем земельних торгів на підготовку лота та/або організацію та проведення земельних торгів. Пункт 4.2, підпункт 8.4.1 пункту 8.4 Договору повністю відповідає вимогам частин 27, 31 статті 137 ЗК України в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору.
Датою підписання Договору є 12 листопада 2018 року, отже за умовами Договору кінцевою датою сплати орендної плати за перший рік користування земельною ділянкою є 15 листопада 2018 року. Річна орендна плата не сплачена. Відповіло до частини 5 статті 138 ЗК України результати торгів анулюються організатором земельних торгів, зокрема, у разі несплати переможцем у встановлений строк належної суми за придбаний лот. Наказом Головного управління від 16 листопада 2018 року №274 земельні торги анульовано. В подальшому наказом Головного управління від 11 січня 2019 року №15-105/13-19-СГ земельну ділянку виставлено на електронні земельні торги для передачі її у користування на умовах оренди, переможцем торгів стало ТОВ «Вімексім Агро», з яким на підставі протоколу проведення електронних земельних торгів за лотом №674 (1912) від 25 лютого 2019 року №724 Головним управлінням укладено Договір оренди землі від 25 лютого 2019 року №7.
ОСОБА_1 вважає, що оскільки право оренди земельної ділянки у нього не виникло внаслідок не проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки, то у позивача не виникло й обов`язку сплачувати орендну плату за вказану земельну ділянку. Даний висновок є хибним, так як договір оренди укладений відповідно до норм чинного законодавства, його зміст відповідає нормам та вимогам Земельного кодексу та Закону України «Про оренду землі», якими встановлено особливості регулювання земельних відносин, пов`язаних з укладенням договорів оренди за результатами земельних торгів.
На виконання частини 2 статті 14 Закону України «Про оренду землі» постановою Кабінету Міністрів України від 03 грудня 2004 року №220 затверджено Типовий договір оренди землі. Відповідно до підпункту 1 пункту 11 Типового договору орендна плата вноситься у такі строки: за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів: за перший рік – не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди; починаючи з наступного року – відповідно до Податкового кодексу України. Пунктом 14.2 Договору встановлено, що реєстрація права оренди здійснюється відповідно до закону та після виконання орендарем обов`язків, встановлених п.8.4.1 цього договору. Дане спростовує доводи ОСОБА_1 про те, що зміст договору як правочину суперечить ЦК України та іншим актам цивільного законодавства, в тому числі нормам пункту 287.1 статті 287 Податкового кодексу України. На момент укладення спірного договору вимоги, встановлені статтею 203 ЦК України, додержано, підстави для визнання договору недійсним відсутні. Крім того, звернута увага на строк позовної давності (т.1 а.с.55-59).
Ухвалою Красноокнянського районного суду Одеської області від 31 серпня 2022 року провадження у справі зупинено до набрання законної сили рішенням у справі №506/468/19 (т.1 а.с.132-133).
Постановою Одеського апеляційного суду від 31 жовтня 2022 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 задоволено; ухвалу Красноокнянського районного суду Одеської області від 31 серпня 2022 року скасовано, справу направлено до суду першої інстанції для продовження розгляду (т.1 а.с.176-177).
Ухвалою Красноокнянського районного суду Одеської області від 24 листопада 2022 року провадження в справі поновлено (т.1 а.с.188).
Ухвалою Красноокнянського районного суду Одеської області від 22 грудня 2022 року (описку виправлено ухвалою від 22 грудня 2022 року) підготовче провадження закрито, справу призначено до розгляду по суті (т.1 а.с.197).
Рішенням Красноокнянського районного суду Одеської області від 08 лютого 2023 року в задоволенні позову відмовлено (т.1 в.ч.214-218). 
Висновок суду мотивовано безпідставністю вимог. 
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 08 травня 2023 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою представника Чирки О.О. в інтересах ОСОБА_1 на рішення суду.
14 червня 2023 року здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями з підстав дострокового закінчення відрядження суддями Херсонського апеляційного суду до Одеського апеляційного суду.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 10 липня 2023 року задоволено заяви про самовідвід суддів Дришлюка А.І. та Громіка Р.Д.
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 13 липня 2023 року справу прийнято до провадження іншим складом суду, визначеним в порядку повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями з підстав самовідводу суддів, та призначено до розгляду.
В апеляційній скарзі представник ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 просить рішення суду першої інстанції скасувати повністю і ухвалити нове рішення про задоволення позову (т.2 а.с.1-7).
За змістом вимог апеляційної скарги незаконність і необґрунтованість рішення з підстав неправильного застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права полягає у наступному. Зобов`язання зі сплати орендної плати у ОСОБА_1 не виникло, підстави для застосування відповідальності за порушення такого зобов`язання відсутні. Нарахування орендної плати не може відбуватися раніше реєстрації права оренди земельної ділянки. Договір оренди землі №310 від 12 листопада 2018 року щодо строків сплати орендної плати (п.4.2, 8.4.1) грубо суперечить нормам пункту 287.1 статті 287 ПКУ та, відповідно, договір оренди в цій частині суперечить приписам чинного законодавства, тому підлягає визнанню недійсним з підстав статті 203 ЦК України. Оскільки, на думку позивача, на нього незаконно покладено обов`язок сплатити штрафні санкції за договором, який фактично є недійсним, то звернувся до суду позовом про визнання договору оренди недійсним, хоча земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки анульовано за наслідком несплати суми за придбаний лот.
В апеляційній скарзі не зазначено нові обставини, що підлягають встановленню, докази, які підлягають дослідженню чи оцінці, фактично підтримано обґрунтування, що було викладено в суді першої інстанції.
У відзиві на апеляційну скаргу Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області заперечення щодо змісту і вимог апеляційної скарги обґрунтовано тими ж доводами, що й відзив на позов (т.2 а.с.26-30). 
Переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, дослідивши докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, рішення суду без змін з огляду на наступне.
Земельна ділянка сільськогосподарського призначення державної власності за кадастровим номером 5123184900:01:001:0336, загальною площею 38,3335 га, розташована на території Федосіївської сільської ради Окнянського району Одеської області (за межами населеного пункту), наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 21 вересня 2018 року №15-6105/1318-СГ «Про проведення земельних торгів у формі аукціону» була виставлена на торги для передачі у користування на умовах оренди.
ОСОБА_1 став переможцем проведених 12 листопада 2018 року земельних торгів за лотом №1912.
Відповідно до частини 31 статті 137 ЗК України переможець торгів протягом трьох банківських днів зобов`язується сплати розмір річної орендної плати за користування земельною ділянкою, за виключенням сплаченого гарантійного внеску. 
Згідно частини 24 статті 137 ЗК України договір оренди земельної ділянки між організатором земельних торгів і переможцем торгів укладається безпосередньо в день проведення торгів, крім випадків, передбачених частиною 29 цієї статті.
За положеннями частини 2 статті 6 Закону України «Про оренду землі» у разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. 
Договір оренди землі від 12 листопада 2018 року №310 укладено між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ОСОБА_1 на підставі Протоколу проведення земельних торгів за лотом №1912.
Підписання договору підтверджує досягнення сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору. 
Згідно з пунктом 4.2 Договору орендна плата за перший рік користування земельною ділянкою сплачується орендарем протягом трьох банківських днів з дня підписання цього договору за виключенням сплаченого гарантійного внеску у розмірі 3555,50 грн. 
Відповідно до підпункту 8.4.1 пункту 8.4 Договору орендар зобов`язаний протягом 3 банківських днів з дня укладення цього договору сплатити річну орендну плату за перший рік користування земельною ділянкою, за виключенням сплаченого гарантійного внеску, а також суму витрат, здійснених виконавцем земельних торгів на підготовку лота та/або організацію та проведення земельних торгів. 
Пункт 4.2, підпункт 8.4.1 пункту 8.4 Договору відповідає вимогам частин 27, 31 статті 137 ЗК України в редакції, яка діяла на момент укладення спірного договору.
Відповідно до частини 5 статті 138 ЗК України результати торгів анулюються організатором земельних торгів у разі несплати переможцем у встановлений строк належної суми за придбаний лот.
Річна орендна плата у встановлений строк не сплачена.
Наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 16 листопада 2018 року №274 «Про анулювання земельних торгів на території Окнянського району Одеської області» земельні торги, переможцем яких став ОСОБА_1 анульовано.
Викладені в апеляційній скарзі доводи щодо недійсності договору оренди не приймаються.
Договір оренди є правочином. 
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ч.1 ст.204 ЦК України).
Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені у статті 203 ЦК України, згідно яких, зокрема, за частиною 1 даної статті зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 
Спірний договір оренди відповідає нормам Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», як спеціальним законам, які регулюють земельні відносини, по`вязані з укладенням договорів оренди за результатами земельних торгів.
Набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах є підставою для укладення договору оренди за результатами аукціону. 
Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (ч.2 ст.14 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 грудня 2004 року №220, орендна плата вноситься у такі строки: за земельні ділянки державної та/або комунальної власності, набуті в оренду за результатами земельних торгів: за перший рік – не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди; починаючи з наступного року – відповідно до Податкового кодексу України (п.п.1 п.11); реєстрація права оренди здійснюється відповідно до закону та після виконання орендарем обов`язків, встановлених пунктом 8.4.1 цього договору (п.14.2).
Податковий кодекс України не є спеціальним законом для земельних відносин з оренди землі.
Спірний договір оренди не суперечить положенням пункту 287.1 статті 287 Податкового кодексу України, так як у даному випадку право оренди набуто за результатами земельних торгів, що покладає на ОСОБА_1 обов`язок за перший рік внести орендну плату не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору оренди.
Спірний договір оренди не підпадає під положення частини 1 статті 203 ЦК України, як наслідок, відсутні передбачені частиною 1 статті 215 ЦК України підстави для визнання договору недійсним.
Викладене в апеляційній скарзі посилання на судову практику правового значення для вирішення спору не має, оскільки у даній справі не йдеться про одночасне існування двох різних договорів оренди землі щодо однієї земельної ділянки.
За даними Державного земельного кадастру земельна ділянка кадастровий номер 5123184900:01:001:0336 сільськогосподарського призначення є власністю держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.
Земельну ділянку кадастровий номер 5123184900:01:001:0336 виставлено на земельні торги наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 21 вересня 2018 року №15-6105/13-18-СГ.
Після анулювання результатів проведених 12 листопада 2018 року торгів з підстав не сплати ОСОБА_1 як переможцем торгів належної суми за придбаний лот земельну ділянку кадастровий номер 5123184900:01:001:0336 виставлено на земельні торги наказом Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 11 січня 2019 року №15-105/13-19-СГ, переможцем яких став ТОВ «Вімексім Агро».
Державна реєстрація речового права, а саме права оренди ОСОБА_1 щодо земельної ділянки кадастровий номер 5123184900:01:001:0336, не проведена в силу анулювання результатів земельних торгів з переможцем ОСОБА_1 . 
За таких обставин, державна реєстрація речового права, а саме права оренди ТОВ «Вімексім Агро» щодо земельної ділянки кадастровий номер 5123184900:01:001:0336 на підставі укладеного між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області та ТОВ «Вімексім Агро» Договору оренди землі від 25 лютого 2019 року №7 за результатами земельних торгів за лотом №674 (1912) від 25 лютого 2019 року, не має наслідком одночасного перебування земельної ділянки кадастровий номер 5123184900:01:001:0336 як об`єкта оренди за двома різними договорами з різними орендарями, оскільки станом на дату укладення договору оренди з ТОВ «Вімексім Агро» державна реєстрація речового права ОСОБА_1 на вказану земельну ділянку не проведена, відповідно, право оренди відсутнє. 
В силу визначеного статтею 81 ЦПК України обов`язку доказування і подання доказів кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Докази мають бути належними допустимими, достовірними та у своїй сукупності достатніми для висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Суд першої інстанції встановив обставини, що мають значення для справи, визначився зі спірними правовідносинами та нормами матеріального права, що такі регулюють, дав оцінку доказам та дійшов обґрунтованого висновку про відсутність порушеного права, за захистом якого позивач звернувся до суду з вимогами про визнання недійсним договору оренди, укладеного за результатами земельних торгів.
Правові підстави для скасування рішення суду відсутні.

Керуючись ст.ст.367, 368, п.1 ч.1 ст.374, ст.ст.375, 381, 382, 383, 384, 390 ЦПК України, суд –
п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 в інтересах ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
Рішення Красноокнянського районного суду Одеської області від 08 лютого 2023 року в справі за позовом ОСОБА_1 до Головного управління Держгеокадастру в Одеській області, за участю третіх осіб Окнянської селищної ради Подільського району Одеської області, товариства з обмеженою відповідальністю «Вімексім Агро» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки – залишити без змін. 
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення. 
       Постанова може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
       Повну постанову складено 13 травня 2025 року.

Головуючий Л.М.Вадовська
Судді О.С.Комлева 
С.М.Сегеда