ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 квітня 2025 року
м. Київ
 
Справа № 335/4648/23
Провадження № 61-10251св24
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: 
Ситнік О. М. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Фаловської І. М.
 
розглянув у попередньому судовому засіданні касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Замковенка Миколи Івановича на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 11 березня 2024 року в складі судді Мінаєва М. М. та постанову Запорізького апеляційного суду від 19 червня 2024 року в складі колегії суддів Кочеткової І. В., Гончар М. С., Подліянової Г. С.,
 
у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко Захара Миколайовича, треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , приватний нотаріус Львівського міського нотаріального округу Сиротяк Михайло Романович, про скасування рішення про державну реєстрацію припинення обтяження та звернення стягнення на предмет іпотеки та
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовної заяви
У червні 2023 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, у якому зазначив, що 09 серпня 2018 року між ним як позикодавцем та ОСОБА_3 як позичальником був укладений договір позики, за умовами якого він передав у власність позичальнику строком до 09 серпня 2019 року грошові кошти в розмірі 2 160 000,00 грн (що на день укладення договору еквівалентно 80 000,00 доларів США) на безвідсотковій основі строком до 09 серпня 2019 року.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за договором позики того ж дня сторони уклали договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В. М., зареєстрований в реєстрі за № 394.
Після спливу строку позики ОСОБА_3 грошові кошти не повернув, у зв`язку із чим ОСОБА_2 через приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Сенченка В. М. направив боржникові заяву про необхідність повернення боргу, що станом на 04 жовтня 2019 року склав 2 160 000,00 грн, протягом тридцяти днів з дня отримання цього повідомлення, в іншому разі - він буде змушений звернути стягнення на предмет іпотеки.
ОСОБА_3 вимогу позивача проігнорував, грошові кошти за договором позики не повернув, у зв`язку із чим позивач звернувся до нотаріуса. Проте після вивчення документів та інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, нотаріус повідомив, що предмет іпотеки - житловий будинок та земельна ділянка на АДРЕСА_1 ще в 2020 році були продані ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 , а іпотеку та заборону щодо вказаних об`єктів нерухомості припинено за заявою ОСОБА_2 , справжність підпису на якій посвідчена приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу Сиротяком М .Р., реєстр за № 59. 
Проте таку заяву позивач не писав, м. Львів на той час не відвідував, межі м. Запоріжжя не залишав. За фактом підроблення такої заяви до Єдиного реєстру досудових розслідувань внесені відомості про кримінальне правопорушення, передбачене частиною третьою статті 358 Кримінального кодексу України (далі - КК України), і триває досудове розслідування в кримінальному провадженні від 10 лютого 2022 року № 12022082050000318.
30 січня 2023 року рішенням Запорізького районного суду Запорізької області в справі № 317/2105/22 стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором позики в розмірі 2 160 000,00 грн, втрати від інфляції в розмірі 840 240,00 грн, 3 % річних у розмірі 194 577,53 грн, а разом - 3 194 817,53 грн. На виконання цього рішення судом 12 квітня 2023 року видано виконавчі листи. Станом на момент подання цього позову на користь позивача грошові кошти на погашення заборгованості від ОСОБА_3 не надходили.
У зв`язку з невиконанням ОСОБА_3 взятих на себе зобов`язань за договором позики станом на 29 травня 2023 року заборгованість останнього склала 3 222 222,53 грн, на погашення якої позивач просив звернути стягнення на вказані вище об`єкти нерухомості, вважаючи, що ОСОБА_1 як новий власник іпотечного майна прийняла на себе зобов`язання за договором іпотеки.
Просив суд:
1) скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51128054, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М., та відновити з моменту вчинення первинний запис про іпотеку від 09 серпня 2018 року № 27422484 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
2) скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51129302, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М., та відновити з моменту вчинення первинний запис про заборону на нерухоме майно від 09 серпня 2018 року № 27422011 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
3) скасувати рішення про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51127823, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М., та відновити з моменту вчинення первинний запис про іпотеку від 09 серпня 2018 року № 27422278 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
4) скасувати рішення про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51129242, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М., та відновити з моменту вчинення первинний запис про заборону на нерухоме майно від 09 серпня 2018 року № 27421808 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
5) звернути стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 та житловий будинок загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 09 серпня 2018 року в сумі 3 222 222,53 грн, що стягнута рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 30 січня 2023 року та додатковим рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17 лютого 2023 року в справі № 317/2105/22 на користь ОСОБА_2 , шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
11 березня 2024 року рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя позовні вимоги ОСОБА_2 задоволено частково.
Скасовано рішення: про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51128054, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М. щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51129302, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М. щодо земельної ділянки з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51127823, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М. щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення від 13 лютого 2020 року № 51129242, прийняте державним реєстратором Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченком З. М. щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Звернуто стягнення на предмет іпотеки - земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 , та житловий будинок загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , який належить ОСОБА_1 , в рахунок погашення заборгованості за договором позики від 09 серпня 2018 року в сумі 3 194 817,53 грн на користь ОСОБА_2 шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій.
У задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_1 та державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченка З. М. про скасування рішення про державну реєстрацію припинення обтяження та звернення стягнення на предмет іпотеки відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
28 березня 2024 року додатковим рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 витрати на професійну правничу допомогу в розмірі 63 000,00 грн.
19 червня 2024 року постановою Запорізького апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 11 березня 2024 року залишено без змін.
Судові рішення мотивовані тим, що ОСОБА_3 як власник та іпотекодавець спірних об`єктів нерухомості, який не виконав зобов`язань за договором позики, несе відповідальність за наслідки їх невиконання, зокрема шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в сумі, що не перевищує вартості іпотечного майна, зазначеної в договорі іпотеки.
Оскільки під час розгляду цієї справи судом встановлено, що записи про державну реєстрацію припинення заборон та іпотеки щодо спірного майна були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та обтяжень на підставі заяви від імені ОСОБА_2 , яку він як іпотекодержатель не підписував і не подавав, іпотека, що виникла на підставі договору іпотеки, із внесенням таких записів не була припинена і продовжує існувати.
Договори купівлі-продажу, на підставі яких право власності на спірні об`єкти нерухомого майна було зареєстроване за ОСОБА_1 , укладені без згоди ОСОБА_2 як іпотекодавця, тому є нікчемними. ОСОБА_1 не є власником предмета іпотеки, не є його добросовісним набувачем, тому необґрунтованими є доводи ОСОБА_1 про те, що спірне майно не може бути витребуване у неї як у добросовісного набувача. 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
17 липня 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 11 березня 2024 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 19 червня 2024 року, в якій просить їх скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Особа, яка подала касаційну скаргу, послалася на те, що суди не врахували правові висновки, викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 вересня 2023 року в справі № 910/8413/21, від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16, від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17, від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17, від 02 листопада 2021 року в справах № № 925/1278/20, 925/1351/19, від 05 квітня 2023 року в справі № 911/1278/20, в постановах Верховного Суду від 10 квітня 2019 року в справі № 390/34/17, від 06 листопада 2019 року в справі № 317/3272/16-ц, від 16 жовтня 2020 року в справі № 922/1995/17, про те, що спірне майно не може бути витребуване у добросовісного набувача, і що не можна покладати на особу додатковий обов`язок, крім відомостей, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, перевіряти та аналізувати обставини правомірності попередніх переходів майна, зокрема, обставини вибуття майна з володіння позивача.
Вважає, що неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права призвело до позбавлення набувача права власності на цінне майно.
Доводи інших учасників справи
У листопаді 2024 року представник ОСОБА_2  - адвокат Саланська І. Л. звернулася до Верховного Суду з відзивом, у якому просить касаційну скаргу залишити без задоволення, оскаржувані судові рішення - без змін. Послався на те, що суди попередніх інстанцій правильно встановили фактичні обставини справи та ухвалили судові рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права. Висновки судів узгоджуються з постановами Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року в справі № 911/3594/17, Верховного Суду від 15 вересня 2020 року в справі № 918/80/19 та ін. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
09 серпня 2018 року між ОСОБА_2 як позикодавцем та ОСОБА_3 як позичальником укладено договір позики, відповідно до пункту 1 якого ОСОБА_2 передав у власність ОСОБА_3 строком до 09 серпня 2019 року грошові кошти в розмірі 2 160 000,00 грн (що на день укладення договору становило еквівалент 80 000,00 доларів США) на безвідсотковій основі.
З метою забезпечення виконання ОСОБА_3 зобов`язань за договором позики того ж дня сторонами був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В. М. 09 серпня 2018 року, зареєстрований в реєстрі за № 394.
Відповідно до пункту 1.2 договору іпотеки для забезпечення своєчасного виконання умов договору позики іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю таке нерухоме майно: житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м; земельну ділянку площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, за цією ж адресою, на якій розташований житловий будинок.
На підставі вказаного договору іпотеки приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В. М. накладено заборону відчуження майна, переданого в іпотеку (реєстрові номери 395, 396 від 09 серпня 2018 року).
Того ж дня приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Сенченком В. М. внесені записи до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про іпотеку: щодо житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м, житловою площею 45,55 кв. м, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42469791 від 09 серпня 2018 року; щодо земельної ділянки площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, - на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42470032 від 09 серпня 2018 року.
04 жовтня 2019 року позивач через приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Сенченко В. М. направив ОСОБА_3 заяву про необхідність повернення коштів. У заяві позивач вказав, що станом на 04 жовтня 2019 року борг за договором позики склав 2 160 000,00 грн. Позивач просив виконати порушені зобов`язання протягом тридцяти днів, в іншому випадку, якщо протягом тридцяти днів з дня отримання цього повідомлення суму боргу не буде повернуто, він буде змушений звернути стягнення на предмет іпотеки.
ОСОБА_3 вимогу ОСОБА_2 проігнорував, грошові кошти за договором позики не повернув.
13 лютого 2020 року ОСОБА_3 подав до Департаменту надання адміністративних послуг та розвитку підприємництва Запорізької міської ради в паперовому виді: заяву про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно (реєстраційний номер 38454705) - житловий будинок, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м; заяву про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно (реєстраційний номер 38454983) - земельну ділянку площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, за цією ж адресою, на якій розташований житловий будинок; заяву про припинення іпотеки щодо земельної ділянки площею 0,0562 га, кадастровий номер 2310100000:05:001:0831 (реєстраційний номер 38449488); заяву про припинення іпотеки щодо житлового будинку, який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м.
До вказаних заяв ОСОБА_3 додав заяву від 08 лютого 2020 року про повне виконання зобов`язань за договором позики, складену від імені ОСОБА_2 , підпис якого був посвідчений від імені приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка М. Р. на спеціальному нотаріальному бланку № 787120. Ця заява містила підтвердження від імені ОСОБА_2 того, що 08 лютого 2020 року в м. Львові він отримав від ОСОБА_3 повну суму позики, і претензій до останнього не має.
Вказана обставина підтверджується поясненнями державного реєстратора прав на нерухоме майно Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Демченко З. М., достовірність яких учасниками справи не заперечувалась.
13 лютого 2020 року державний реєстратор на підставі поданих Поповичем Ю. І. документів прийняв рішення:
- про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення № 51128054, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
- про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129302, щодо земельної ділянки кадастровий номер 2310100000:05:001:0831, площею 0,0562 га, для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), за адресою: АДРЕСА_1 ;
- про державну реєстрацію припинення іпотеки, індексний номер рішення 51127823, щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ;
- про державну реєстрацію припинення заборони на нерухоме майно, індексний номер рішення 51129242 щодо житлового будинку загальною площею 74,55 кв. м., житловою площею 45,55 кв. м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Того ж дня записи про ці рішення були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підтверджується відповідними інформаційними довідками.
16 березня 2020 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 укладені договори купівлі-продажу житлового будинку (реєстраційний номер 308) за адресою АДРЕСА_1 , та земельної ділянки (реєстраційний номер 309) за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 0,0562 га, з кадастровим номером 2310100000:05:001:0831, посвідчені приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Козиряцькою О. В.
16 березня 2020 року на підставі рішення № 51637412 приватного нотаріуса Запорізького міського нотаріального округу Козиряцької О. В. право власності на спірне майно було зареєстроване за ОСОБА_1 
10 лютого 2022 року за заявою ОСОБА_2 про вчинення кримінального правопорушення, а саме підроблення від його імені заяв про припинення іпотеки і заборон відчуження спірного майна, розпочате досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12022082050000318, в межах якого ОСОБА_3 повідомлено про підозру у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого частиною третьою статті 358 КК України, а сам ОСОБА_3 оголошений у розшук.
За повідомленням приватного нотаріуса Львівського міського нотаріального округу Сиротяка М. Р. він не посвідчував справжність підпису ОСОБА_2 на заяві від 08 лютого 2020 року, зареєстрованій в реєстрі за № 59, а за цим номером було вчинено нотаріальну дію щодо засвідчення справжності підпису іншої особи на заяві до компетентних органів рф з повідомленням про те, що ця особа не перебуває в зареєстрованому шлюбі чи в фактичних шлюбних відносинах (спеціальний бланк нотаріальних документів - НОК 787120), а також наданим нотаріусом засвідченим витягом із Реєстру для реєстрації нотаріальних дій за 2020 рік, за змістом якого, під реєстраційним номером 59 від 08 лютого 2020 року зареєстрована нотаріальна дія щодо засвідчення справжності підпису іншої особи на заяві до компетентних органів рф з повідомленням про те, що ця особа не перебуває в зареєстрованому шлюбі чи в фактичних шлюбних відносинах.
30 січня 2023 року заочним рішенням Запорізького районного суду Запорізької області в справі № 317/2105/22 підтверджено факт непогашення ОСОБА_3 заборгованості за договором позики та стягнуто з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 заборгованість за договором позики в розмірі 2 160 000,00 грн, інфляційні втрати в розмірі 840 240,00 грн, 3 % річних у розмірі 194 577,53 грн, а разом - 3 194 817,53 грн та судовий збір у розмірі 12 405,00 грн.
Запорізьким відділом державної виконавчої служби в Запорізькому районі Запорізької області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) відкрито виконавче провадження № НОМЕР_1 з виконання виконавчого листа від 12 квітня 2023 року, виданого на виконання рішенням Запорізького районного суду Запорізької області від 17 лютого 2023 року в справі № 317/2105/22, доказів виконання якого матеріали справи не містять.
Позиція Верховного Суду
Касаційні провадження в справі відкриті з підстав, передбачених пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). 
Згідно з пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставою касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Відповідно до частин першої і другої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вивчив матеріали справи, перевірив доводи касаційної скарги, відзиву та виснував, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосовані норми права
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України)).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (стаття 5 ЦПК України).
У статті 526 ЦК України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із статтею 1 Закону України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон про іпотеку) іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.
Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону про іпотеку у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частини перша, п`ята статті 203 ЦК України).
За змістом частин першої, другої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.
Відповідно до частини першої, третьої-п`ятою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. 
Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.
Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.
Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.
Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року в справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) зазначено, що відповідно до статті 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Зазначена норма кореспондує частинам другій, третій статті 215 ЦК України, висвітлює різницю між нікчемним і оспорюваним правочином і не застосовується до правочинів, які не відбулися, бо є невчиненими. Велика Палата Верховного Суду констатувала, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення.
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
У статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12 березня 2019 року в справі № 911/3594/17 вказала, що державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Під час дослідження судом обставин існування в особи права власності, необхідним першочергово є встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама собою державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 24 січня 2020 року в справі № 910/10987/18 викладено правовий висновок про те, що відповідно до частини другої статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. Наведеною нормою законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії та які мають пріоритет над записами, що містяться у Державному реєстрі.
Суди в справі встановили, що основне зобов`язання позичальника за договором позики ОСОБА_3 не виконане і не припинене виконанням, сума позики в розмірі 2 160 000,00 грн ОСОБА_2 не повернута.
Записи про державну реєстрацію припинення заборон та іпотеки щодо спірного майна були внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та обтяжень на підставі заяви від імені ОСОБА_2 , яку він як іпотекодержатель не підписував і не подавав, тому суди правильно виснували, що іпотека, яка виникла на підставі договору іпотеки, із внесенням таких записів не була припинена і продовжує існувати.
Отже, договори купівлі-продажу від 16 березня 2020 року, на підставі яких право власності на спірні об`єкти нерухомого майна були зареєстроване за ОСОБА_1 , укладені без згоди ОСОБА_2 як іпотекодавця, тому в силу вимог частини другої статті 215 ЦК України вони є нікчемними.
Відповідно до положень частини першої статті 216 ЦК України вказані договори купівлі-продажу не породили жодних правових наслідків, крім наслідків, пов`язаних з їх нікчемністю, тому суди правильно виснували, що власником спірного майна продовжує бути ОСОБА_3 , у ОСОБА_1 на підставі цих договорів право власності на спірні об`єкти нерухомості не виникло, а відповідний запис про державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 не відповідає первинним документам.
ОСОБА_2 зберігає право вимоги до ОСОБА_3 за договором позики, зокрема, має право на їх задоволення за рахунок предмета іпотеки у спосіб, передбачений Законом про іпотеку та договором іпотеки, оскільки пунктами 6.1.1 та 6.2.1 договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, а звернення стягнення здійснюється на підставі рішення суду.
ОСОБА_1 не є власником предмета іпотеки, не є добросовісним набувачем майна, оскільки нікчемний правочин не призводить до таких наслідків. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року в справі № 373/2054/16-ц викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів касаційної скарги по суті спору та їх відображення в оскаржених рішенні суду першої інстанції та постанові апеляційного суду (з урахуванням доводів касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження), питання вмотивованості висновків судів першої та апеляційної інстанцій, Верховний Суд вважає, що в справі, яка переглядається, судами сторонам спору надано мотивовану відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних правовідносин, а доводи, викладені у касаційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків судів попередніх інстанцій.
Колегія суддів, надаючи оцінку судовим рішенням на предмет їх законності у межах доводів касаційної скарги, погоджується з висновками судів першої та апеляційної інстанції. За встановлених у цій справі обставин суди правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, та зробили обґрунтований висновок про часткове задоволення позовних вимог.
Враховує, що не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Висновки судів, з урахуванням встановлених у цій справі фактичних обставин та характеру спірних правовідносин, не суперечать висновкам Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які містяться посилання у касаційній скарзі, з огляду на таке.
Верховний Суд висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи і такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами.
Неврахування висновку Верховного Суду щодо застосування норми права, зокрема, має місце тоді, коли суд нижчої інстанції, посилаючись на норму права, застосував її інакше (не так, в іншій спосіб витлумачив тощо), ніж це зробив Верховний Суд в іншій справі.
Не можна посилатися на неврахування висновку Верховного Суду як на підставу для касаційного оскарження, якщо відмінність у судових рішеннях зумовлена не неправильним (різним) застосуванням норми, а неоднаковими фактичними обставинами справ, які мають юридичне значення.
Висновки, викладені в зазначених заявником постановах Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду стосуються конкретних обставин, встановлених в цих справах, та не вирішують спір у цій справі. 
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 12 жовтня 2021 року в справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20) зазначила, що в кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід визначати з огляду на те, які правовідносини є спірними, порівнювати права та обов`язки сторін цих правовідносин відповідно до правового чи їх договірного регулювання (пункт 31) з урахуванням обставин кожної конкретної справи (пункт 32).
Не можна вважати, що обставини справ, на які посилається заявниця в касаційній скарзі, є подібними обставинам справи, що переглядається, оскільки:
- у справі № 910/8413/21 суди розглядали позов прокурора про розірвання Інвестиційного договору та повернення об`єкту культурної спадщини територіальній громаді міста Києва на підставі вимог статей 391, 1212 ЦК України;
- у справі № 907/50/16 прокурор звернувся до суду з позовом про витребування з незаконного володіння товариства цілісного майнового комплексу, який вибув із власності держави, без згоди Міністерства аграрної політики та продовольства України;
- у справі № 922/3537/17 розглядався позов товариства про визнання недійсними електронних торгів, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
- у справах № 922/2416/17 та № 922/1995/17 позивачі обґрунтовували позов про звернення стягнення на предмет іпотеки тим, що не надавали згоди на передачу спірного майна в наступну іпотеку, тому попередня іпотека має вищий пріоритет над наступними і вони мають право задовольнити свої вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок стягнення заборгованості за кредитним договором у судовому порядку;
- у справі № 925/1351/19 ліквідатор підприємства звернувся до господарського суду в межах справи про банкрутство із заявою про витребування майна з чужого незаконного володіння, скасування в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про право власності та зареєструвати право власності підприємства на це нерухоме майно з тих підстав, що продаж майна на прилюдних торгах відбулись із порушенням порядку;
- у справі № 911/1278/20суди розглядали позов про визнання права власності на екскаватори гусеничні й зняття арешту з них, накладеного приватним виконавцем;
- у справі № 390/34/17 розглядався позов про визнання договору оренди неправомірним та повернення земельної ділянки з незаконного володіння;
Постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1278/20, від 06 листопада 2019 року в справі № 317/3272/16-ц відсутні в Єдиному державному реєстрі судових рішень.
Інші доводи касаційної скарги на правильність висновків судів не впливають та їх не спростовують.
Суд враховує позицію Європейського суду з прав людини, сформовану, зокрема, у справах «Салов проти України» (заява № 65518/01, пункт 89), «Проніна проти України» (заява № 63566/00, пункт 23) та «Серявін та інші проти України» (заява № 4909/04, пункт 58), за якою принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що в рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належно зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (див. рішення в справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain), пункт 29).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Колегія суддів вважає, що касаційну скаргу слід залишити без задоволення, а оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у цій справі оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін, розподілу судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 389, 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - адвоката Замковенка Миколи Івановича залишити без задоволення.
Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 11 березня 2024 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 19 червня 2024 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:	О. М. Ситнік     В. М. Ігнатенко      І. М. Фаловська