ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116 (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"14" травня 2025 р.           Справа№ 925/1233/24
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Яценко О.В.
суддів:            Хрипуна О.О. 
          Тищенко О.В. 
 
за участю секретаря судового засідання:           Антонюк А.С.  
за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання від 14.05.2025  
розглянувши у відкритому судовому засіданні 
апеляційну скаргу           Уманської міської ради 
на рішення          Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 (повний текст складено і підписано 17.03.2025) 
у справі           № 925/1233/24 (суддя Васянович А.В.)
за позовом           Уманської міської ради 
до                     Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» 
за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:          1. ОСОБА_1 ;
2. ОСОБА_2 
про                    витребування земельної ділянки
ВСТАНОВИВ:
Позов заявлено про витребування з незаконного володіння земельної ділянки площею 0,0400 га, кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що спірна земельна ділянка вибула з володіння Уманської територіальної громади не з її волі, в зв`язку з чим власник в особі позивача вправі витребувати цю земельну ділянку з чужого незаконного володіння недобросовісного набувача.  
При цьому позивач, з посиланням на ст.ст. 387, 388 ЦК України та практику Верховного Суду зазначає, що власник майна може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.
Також позивач вказує, що:
- договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності від 26.04.2021, укладений між позивачем та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Животовською Н.Г. за №1147, на підставі якого останній отримав у приватну власність спірну земельну ділянку без проведення земельних торгів, є недійсним, оскільки він суперечить інтересам власника земельної ділянки, а саме територіальній громаді міста Умань та був укладений поза її волею. При цьому після укладення вказаного договору земельна ділянка була неодноразово відчужена;
- у свою чергу ОСОБА_2 , який став наступним власником земельної ділянки внаслідок укладення з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки від 01.06.2021, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за №253, знав або мав знати зазначені вище обставини, оскільки скан копії документів, на підставі яких ОСОБА_1 набув у власність земельну ділянку, містяться в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- аналогічні висновки можна зробити і відносно відповідача, який набув у власність земельну ділянку шляхом її внесення до статутного капіталу відповідача на підставі акту приймання-передачі, оскільки ОСОБА_2 є одним із засновників відповідача;
-  ані ОСОБА_2 , ані відповідач не вчинили жодних дій, спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_3 у власність земельної ділянки. Зокрема, ні ОСОБА_2 , ні відповідач не зверталися до позивача із запитами щодо обставин набуття ОСОБА_1 у власність земельної ділянки;
- вказана бездіяльність цих осіб  не може свідчити про те, що вони вжили всіх розумних заходів, виявили обережність та обачність для з`ясування правомочностей ОСОБА_1 як продавця на відчуження земельної ділянки;
- неналежне виконання деякими співробітниками позивача, який не є власником земельної ділянки, а лише представляє його інтереси та недобросовісна поведінка ОСОБА_1 призвели до незаконного відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_1 та, як наслідок, вибуття земельної ділянки з власності Уманської міської територіальної громади не з її волі;
З огляду на вказані обставини позивач стверджує, що відповідач є недобросовісним набувачем земельної ділянки, а відтак наявні достатні правові підстави для витребування земельної ділянки з чужого незаконного володіння.
Відповідач проти задоволення позову заперечив, пославшись на те, що:
- доводи позивача про те, що відчуження спірної земельної ділянки відбулося поза волею власника є помилковими, так як позивач шляхом прийняття рішення щодо відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_1 та його реалізації у вигляді укладення відповідної угоди, реалізував свій обов`язок в межах наданих йому повноважень та функціоналу на законних підставах від імені територіальної громади м. Умань.
Зокрема, до матеріалів справи долучено копії рішення Уманської міської ради «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 » за №5.97- 81/7 від 31.07.2020 та рішення Уманської міської ради «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1 » за №77-11/8 від 29.03.2021;
- відповідач правомірно набув земельну ділянку у власність та є добросовісним набувачем, а відтак  у позивача відсутні правові підстави на витребування спірного майна у відповідача як у добросовісного набувача;
- відповідач не є компетентним у наданні оцінки діям позивача на момент відчуження спірної земельної ділянки, однак, впевнений у тому, що позивач, в силу своїх повноважень, мав можливість повністю оцінити правомірність ситуації, своїх дій, дослідити всі аргументи та заявлені підстави з метою подальшого винесення рішення відносно відчуження земельної ділянки за кадастровим номером 7110800000:01:005:0340 на користь ОСОБА_1 ;
- при вчиненні таких правочинів, як зокрема, укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна, або, як у випадку з відповідачем, складання акту приймання-передачі частки до статутного капіталу, існує пряма норма щодо їх нотаріального посвідчення. 
Вчинення нотаріальних дій в Україні покладається на нотаріусів, які працюють в державних нотаріальних конторах, державних нотаріальних архівах (державні нотаріуси) або займаються приватною нотаріальною діяльністю (приватні нотаріуси). Діяльність нотаріату спрямована на охорону та захист прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, на запобігання правопорушенням шляхом правильного і своєчасного вчинення нотаріальних дій.
Під час здійснення нотаріальних дій відносно згаданих у справі правочинів, представники нотаріату, здійснюючи свої професійні обов`язки в тому числі і як реєстратора, здійснили всі відповідні перевірки стосовно наданих сторонами правовстановлюючих документів, зареєстрованого права власності щодо відчужуваного майна у Державному реєстрі речових прав, зокрема даних, що можуть міститись у інших державних реєстрах шляхом отримання інформаційних довідок, або ж витребувати у сторін додаткові документи для всебічного з`ясування усіх обставин.
На момент укладання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу земельної ділянки, ОСОБА_1 був внесений до Державного реєстру речових прав, як власник зазначеної земельної ділянки, відповідно мав право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеним нерухомим майном.
Відповідно ОСОБА_2 здійснив всі необхідні дії до укладення договору купівлі-продажу, а законодавство не зобов`язує покупця досліджувати весь ланцюг подій та перевіряти всі документи, до яких покупець навіть не має доступу, аж до початкового власника земельної ділянки;
- цим  позовом фактично оскаржуються дії позивача в розрізі питання прийняття ним же рішення про відчуження майна на користь іншої особи, що немає жодного відношення до особи відповідача в такому разі. Воля на укладення договору була встановлена в самому ж договорі купівлі-продажу. Із поведінки Уманської міської ради не слідувало, що вона заперечувала проти вибуття майна.
У відповіді на відзив позивач зазначав, що:
- на момент відчуження земельної ділянки на ній не було об`єкту нерухомого майна в розумінні ст. 181, 331 ЦК України та ст. 134 ЗК України. На спірній земельній ділянці був розміщений лише об`єкт незавершеного будівництва. Вказане спростовує твердження відповідача про те, що ОСОБА_1 набув право власності на земельну ділянку у відповідності до вимог ст. 181, 331 ЦК України та ст. 134 ЗК України;
- оскільки відчуження земельної ділянки позивачем на користь ОСОБА_1 відбулося всупереч положенням чинного законодавства України, тому не можна стверджувати про те, що укладення правочину відповідало волі власника земельної ділянки, оскільки її власником є не позивач, а Уманська міська територіальна громада;
- відповідач визнав той факт, що він не вчиняв жодних дій, спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку. При цьому, відповідач мав змогу перевірити дані обставини шляхом отримання відповідних документів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. За таких обставин  твердження відповідача про те, що він є добросовісним набувачем не відповідає дійсності та не підтверджене жодними належними та допустимими доказами.
У запереченні відповідач вказував, що:
-  на дату відчуження позивачем об`єкту спору, на земельній ділянці вже знаходився об`єкт будівництва, переміщення якого було неможливим. При цьому спірна земельна ділянка у 2014 році позивачем ОСОБА_1 була виділена на праві оренди (користування) з метою будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Відповідно, гр. ОСОБА_1 , скориставшись наданим йому правом, приступив до спорудження об`єкту будівництва виходячи із своїх інтересів;
- громадянин ОСОБА_1 перед набуттям земельної ділянки у власність, на підставі ч.3 ст.331 ЦК України, здійснив державну реєстрацію прав на недобудову у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
- отже твердження позивача, що земельна ділянка була вільна від забудови та була відчужена усупереч нормам чинного законодавства  не відповідає дійсності;
- позивач по справі діяв виключно від імені та в інтересах Уманської міської територіальної громади як виборчий уповноважений на те суб`єкт правовідносин, який своїм рішенням погодив передачу земельної ділянки у приватну власність, що слугує підставою для розуміння наявності прямої згоди як такої;
- позивач звертає увагу суду на те, що відповідач не вчиняв жодних дій спрямованих на встановлення обставин набуття ОСОБА_1 права власності на земельну ділянку, тим самим безпідставно ставлячи під сумнів добросовісність відповідача, проте останній набув право власності на спірну земельну ділянку на підставі чинного правочину укладеного між ним та гр. ОСОБА_2 , внаслідок та на підставі чого, згідно вимог чинного законодавства, було зареєстровано його право власності на земельну ділянку.
У своєму поясненні третя особа ОСОБА_2 з позовними вимогами міської ради не погодилась та просив суд у задоволені позову відмовити. 
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 у справі № 925/1233/24 у задоволенні позовних вимог відмовлено.
При розгляді спору сторін по суті суд першої інстанції:
- встановивши, що наявність на раніше орендованій земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва не надавала ОСОБА_1 права на придбання у власність цієї земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна, а відтак така земельна ділянка підлягала продажу Уманською міською радою виключно на підставі земельних торгів, тому відчуження позивачем спірної земельної ділянки  порушує права і законні інтереси територіальної громади та інтереси інших фізичних та юридичних осіб, оскільки здійснення продажу цієї земельної ділянки повинно було відбуватися на конкурентних засадах, а також врахувавши, що визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування про продаж (викуп) земельної ділянки, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу не є ефективним способом захисту прав територіальної громади, як власника землі, дійшов висновку про те, що договір купівлі-продажу від 06.04.2021 укладений між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_1 згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 228 є нікчемним, оскільки спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності;
-  врахувавши, що:
1) відчуження спірної земельної ділянки на користь ОСОБА_1 було здійснено уповноваженим органом від імені власника, на підставі чинного на той час рішення Уманської міської ради, за оплатним нотаріально посвідченим правочином, який відповідав усім ознакам дійсності правочину і на спірній земельній ділянці вже знаходилося незавершене будівництво, яке в свою чергу після відповідної державної реєстрації набуло статусу єдиного цілісного об`єкту цивільних прав, а не лише сукупністю матеріалів, обладнання тощо, тому покупець діяв добросовісно та що останній не вводив продавця в оману стосовно готовності об`єкта незавершеного будівництва і у покупця земельної ділянки виникли правомірні очікування мирно володіти своїм майном;
2) наявними у справі доказами підтверджується, що на момент укладання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу, право власності за продавцем було в установленому законом порядку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав, а на момент внесення ОСОБА_2 до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» земельної ділянки як свого вкладу (внеску) право власності на неї також в установленому законом порядку було зареєстровано;
3) ані   ОСОБА_2 , ані відповідач не знали та не могли знати про відсутність у ОСОБА_1 прав на відчуження майна;
4)   ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та відповідач до моменту звернення позивача до суду обґрунтовано сподівалися та вважали, що власник землі в особі міської ради діяв правомірно та виразив свою волю на відчуження землі шляхом прийняття 29.03.2021 року відповідного рішення;
5) саме дії позивача, зокрема, прийняття ним рішення про відчуження земельної ділянки шляхом викупу призвели до виникнення даного спору, а у відповідача не було жодних підстав для сумніву стосовно того, що ОСОБА_2 є законним власником земельної ділянки;
- встановив, що відповідач є добросовісним набувачем земельної ділянки в розумінні ст. 388 ЦК України;
- врахувавши, що відповідач закінчив будівництво на спірній земельній ділянці, що під час розгляду даного спору, що судом не було встановлено тієї обставини, що для будівництва мотелю на 16 місць із самого початку було виділено земельну ділянку непропорційно великих розмірів (0,4 га) в порівнянні з будівлями та що оскільки будівництво велося законно, а не самочинно, то звернення міської ради з позовом до суду про знесення будівель або визнання на них права власності в порядку ст. 376 ЦК України виключається, виснував, що задоволення даного віндикаційного позову фактично призведе до порушення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна;
- вставивши, що оскільки на спірній земельній ділянці наразі розташовано нерухоме майно відповідача, то будь-які інша особа вже не може претендувати на цю землю, а тому об`єктивної необхідності у витребуванні землі немає, дійшов висновку про те, що втручання держави у право власності відповідача в даному випадку не є виправданим.
З огляду на вказані вище обставини суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову.
Не погоджуючись із вказаним рішенням, Уманська міська рада звернулась до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 у справі № 925/1233/24 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.
У апеляційній скарзі апелянт зазначив про те, що оскаржуване рішення є незаконним та необґрунтованим, прийнятим при порушенні норм процесуального права та при неправильному застосуванні норм матеріального права.
У обґрунтування вимог апеляційної скарги позивач послався на те, що:
- суд першої інстанції при прийнятті рішення неправильно застосував п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України, а позивач, який діє від імені та в інтересах власника, Уманської міської територіальної громади, мав право витребовувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» спірну земельну ділянку з чужого незаконного володіння, оскільки вона вибула з власності Уманської міської територіальної громади не з її волі, що і було встановлено самим судом першої інстанції;
- судом першої інстанції при прийнятті рішення не були враховані висновки Касаційного господарського суду, викладені в постанові від 11.03.2025 в справі № 914/1905/23 та в постанові від 11.03.2025 в справі № 914/1905/23. При цьому позивач зауважив на тому, що ним вказана судова практика не була зазначена під час розгляду справи № 925/1233/24 в суді першої інстанції, проте, як зазначила Велика Палата Верховного Суду в постанові від 04.12.2019 в справі № 917/1739/17, суд згідно з принципом jura novit curia («суд знає закони») під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо безоплатного користування земельною ділянкою та відшкодування коштів, пов`язаних з її використанням без належного оформлення правовстановлюючих документів на неї (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (провадження № 14-473цс18) та від 26.06.2019 у справі № 587/430/16-ц (провадження № 14-104цс19)).
Відповідно до витягу протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 04.04.2025 справу № 925/1233/24 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Тищенко О.В., Мальченко А.О.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 07.04.2025 апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 у справі № 925/1233/24 залишено без руху на підставі ст. 174, ч. 2 ст. 260 ГПК України; надано скаржнику десять днів з моменту отримання ухвали для усунення недоліків апеляційної скарги - надання суду апеляційної інстанції доказів сплати судового збору в сумі 3  633,60 грн. у встановленому порядку.
09.04.2025 до суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків апеляційної скарги, в додатках до якої міститься платіжна інструкція № 222 від 04.04.2025 про сплату 3  633,60 грн.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.04.2025 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 у справі № 925/1233/24, постановлено розгляд справи здійснювати у судовому засіданні з повідомленням учасників справи, справу призначено до розгляду на 14.05.2025 о 12 год. 40 хв., витребувано у Господарського суду Черкаської області матеріали справи № 925/1233/24.
14.04.2025 до суду надішли матеріали цієї справи.
28.04.2025 до суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечив, пославшись на те, що судом першої інстанції цілком вірно встановлено, що він є добросовісним набувачем.
Розпорядженням керівника апарату Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 № 09.1-08/1188/25 призначено повторний автоматизований розподіл справи № 925/1233/24 у зв`язку з перебуванням судді Мальченко А.О., яка входить до складу колегії суддів і не є суддею-доповідачем, у відпустці з 05.05.2025 по 18.05.2025 включно.
Згідно з протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025    справа № 925/1233/24 передана на розгляд колегії суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Тищенко О.В.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2025 апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025 у справі № 925/1233/24 прийнято до свого провадження визначеною колегією суддів (головуючий суддя (суддя-доповідач) Яценко О.В., судді Хрипун О.О., Тищенко О.В.), учасників справи повідомлено, що розгляд апеляційної скарги відбудеться у раніше визначені дату та час, а саме 14.05.2025 о 12 год. 40 хв. 
Станом на 14.05.2025 до Північного апеляційного господарського суду відзивів на апеляційну скаргу, інших клопотань від учасників справи не надходило.
Треті особі  представників в судове засідання не направили.
Враховуючи належне повідомлення всіх учасників про час і місце судового розгляду апеляційної скарги, а також те, що явка представників учасників в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів дійшла висновку про розгляд апеляційної скарги у відсутність третіх осіб, за наявними матеріалами апеляційного провадження.
Під час розгляду справи представник позивача апеляційну скаргу підтримав у повному обсязі та просив її задовольнити, представник відповідача проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просив залишити її без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.
Згідно із ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзивів інших письмових пояснень, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного судового рішення, дійшла до висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення суду першої інстанції не підлягає зміні чи скасуванню, з наступних підстав.

Рішенням Уманської міської ради «Про затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у власність та у користування» №3.17-48/6 від 31.01.2014 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки зі зміною цільового призначення для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м. (кадастровий номер: 7110800000:01:005:0144) за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 за рахунок земельної ділянки, яка перебуває в його користуванні на умовах оренди для обслуговування магазину з продажу продовольчих товарів з влаштуванням літнього торговельного майданчика. Земельну ділянку віднесено до категорії земель житлової та громадської забудови.
Згідно п. 4 вказаного рішення позивачем надано в користування на умовах оренди земельну ділянку ОСОБА_1 для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м. (кадастровий номер: 7110800000:01:005:0144), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земель Уманської міської ради, які перебувають в його користуванні та віднесені до категорії земель житлової та громадської забудови, строком на 10 років.
18.02.2014 між Уманською міською радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Шаповалом Павлом Миколайовичем (орендар) укладено договір оренди землі.
Згідно п. 1 вищевказаного договору орендодавець на підставі рішення Уманської міської ради від 31.01.2014 №3.17-48/6 зобов`язався надати, а орендар - прийняти у строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування будинків готельного типу площею 500 кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 3 вказаного договору, на земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна.
Згідно п. 8 договору договір  укладено строком до 31.01.2024.
29.03.2016 Уманською міською радою прийнято рішення «Про розгляд звернень громадян, установ та затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у користування» №3.25-8/7, згідно п. 11 якого  було внесено зміни в підпункт 9 п. 1 та підпункт 3 п. 4 рішення Уманської міської ради від 31.01.2014 №3.17-48/6 «Про затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок у власність та у користування» в питанні затвердження проекту землеустрою та надання в користування на умовах оренди земельну ділянку ОСОБА_1 земельної ділянки площею 500 кв.м. для будівництва і обслуговування будинків готельного типу за адресою: АДРЕСА_1 у зв?язку з уточненням адреси ділянки, де замість слів «АДРЕСА_1» вважати « АДРЕСА_1 », а далі за текстом.
08.11.2016 Уманською міською радою прийнято рішення «Про розгляд звернень громадян, установ та затвердження документації із землеустрою, надання земельних ділянок» №3.39-19/7 згідно п. 2 якого затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ОСОБА_1 на площу 400 кв.м. (кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340) та на площу 100 кв.м. (кадастровий номер: 7110800000:01:005:0341) за адресою: АДРЕСА_1 за рахунок земельної ділянки комунальної власності Уманської міської ради, яка перебуває в його користуванні на умовах оренди загальною площею 500 кв.м. для будівництва та обслуговування об?єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.
Зобов`язано ОСОБА_1 внести зміни до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди.
На виконання вищезазначених рішень позивача до договору оренди землі між позивачем та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду від 13.05.2016 та додаткову угоду від 22.12.2016.
Відповідно до умов цих додаткових угод було внесено зміни щодо адреси, на якій знаходиться земельна ділянка: замість АДРЕСА_1 стало АДРЕСА_1 , а також у зв`язку із затвердженням технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки ОСОБА_1 були надані в оренду дві земельні ділянки: кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340 площею 400 кв.м. га та кадастровий номер: 7110800000:01:005:0341 площею 100 кв.м.
Також ці обставини підтверджуються інформаційною довідкою №396883275 від 27.09.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
17.07.2020 за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на нерухоме майно - незавершене будівництво, мотель на 16 місць «А» 54% готовності, тамбур «а», ганок з пандусом «а1», люк інженерних мереж № 1, вимощення І, за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340, реєстраційний номер: 1155146671108, площа: 0.04 га; кадастровий номер: 7110800000:01:005:0341, реєстраційний номер: 1155272271108,площа: 0.01 га.
Підставами для державної реєстрації були: декларація про початок будівельних робіт, серія та номер: ЧК083170651667, виданий 06.03.2017, видавник: дані відсутні, документ отримано з ЄРД; технічний паспорт, серія та номер: б/н, виданий 17.07.2020, видавник: ТОВ «Уманське бюро технічної інвентаризації»; Висновок про відсоток готовності, серія та номер: 43, виданий 17.07.2020, видавник: ТОВ «Уманське бюро технічної інвентаризації».
Рішенням Уманської міської ради «Про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1» №5.97-81/7 від 31.07.2020 вирішено провести експертну грошову оцінку земельної ділянки площею 0,0400 га, кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
У подальшому рішенням Уманської міської ради «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1» №77-11/8 від 29.03.2021:
- вирішено продати ОСОБА_1 земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0400 га (кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340), яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування (п. 1 рішення);
- затверджено оціночну вартість земельної ділянки в сумі 81  000 грн. 00 коп. з розрахунку 202,50 грн. за 1 кв.м. відповідно до звіту про експертну грошову  оцінку земельної ділянки несільськогосподарського призначення від 01.10.2020 року (п. 2 рішення);
- за згодою сторін затверджено ціну продажу земельної ділянки площею 0,0400 га для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, за адресою: АДРЕСА_1 в сумі 121  500,00 грн., що становить на 50% вище від експертної грошової оцінки (п. 3 рішення);
- припинено дію договору оренди земельної ділянки, зареєстрованого в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, для ОСОБА_1 після укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення (п. 7 рішення).
На підставі вказаного рішення 06.04.2021 між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки, який посвідчений приватним нотаріусом Уманського міського нотаріального округу Животовською Н.Г. за №1147.
У відповідності до п. 1.1. вказаного вище договору продавець зобов`язався  передати (продати) за плату, а покупець - прийняти у власність (купляє) земельну ділянку несільськогосподарського призначення площею 0,0400 га, кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340, за адресою: АДРЕСА_1, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, і зобов`язався оплатити її вартість за ціною та на умовах, встановлених у цьому договорі.
Згідно п 1.4. цього договору на земельній ділянці, що продається, знаходиться мотель на 16 місць, незавершене будівництво, який належить покупцю на підставі Декларації про початок будівельних робіт, зареєстрованої 06.03.2017 відділом ДАБК Уманської міської ради за № ЧК083170651667. Право власності зареєстровано державним реєстратором Виконавчого комітету Ладижинської сільської ради Уманського району Черкаської області Шевчук Д.Ю., 17.07.2020 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2128631471108, номер запису про право власності: 37424526, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна № 251310161 від 06.04.2021.
Отже,  ОСОБА_1 набув право власності на спірну земельну ділянку за оплатним правочином.
У подальшому на підставі вищевказаного договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором Шевчук Діаною Юріївною 09.04.2021 зареєстровано право власності ОСОБА_1 на земельну ділянку (Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 57633401 від 14.04.2021).
Таким чином, позивачем було здійснено відчуження земельної ділянки на користь ОСОБА_1 , на якій на момент відчуження знаходилося незавершене будівництво, мотель на 16 місць «А» 54% готовності, тамбур «а», ганок з пандусом «а1», люк інженерних мереж № 1, вимощення І.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, на спірній земельній ділянці громадянин ОСОБА_1 не здійснював самочинного будівництва в розумінні ст. 376 ЦК України, оскільки будівництво здійснювалося на земельній ділянці, що була відведена для цієї мети, був укладений договір оренди землі, а також в наявності був документ, що надавав право виконувати будівельні роботи (декларація про початок будівельних робіт, серія та номер: ЧК 083170651667 від 06.03.2017). 
01.06.2021 між громадянином України ОСОБА_1 (продавець) та громадянином України ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за № 253.
За вказаним договором право приватної власності на спірну земельну ділянку перейшло до ОСОБА_2 .
Ціна земельної ділянки, що відчужується за цим договором, встановлюється в розмірі 19  700,00 грн. (п. 2.1. договору).
Тобто ОСОБА_2 набув право власності на землю також за оплатним договором.
На земельній ділянці, що є предметом цього договору, розташовано незавершене будівництво, мотель на 16 місць «А» 54% готовності, тамбур «а», ганок з пандусом «а1», люк інженерних мереж № 1, вимощення І (п. 1.5. договору).
У подальшому громадянин ОСОБА_2 за актом приймання-передачі майна від 24.06.2021 спірну земельну ділянку вніс до статного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» як свій вклад (внесок).
Грошова оцінка земельної ділянки кадастровим №7110800000:01:005:0340, відповідно до протоколу №12-21 позачергових загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» від 24.06.2021 складає 500  000,00 грн. для подальшої передачі на баланс товариства після його державної реєстрації у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (п. 3 акту приймання - передачі майна).
На підставі вищевказаного акту за відповідачем приватним нотаріусом Уманського районного нотаріального округу Волошенюк Лесею Олександрівною 12.10.2021 було зареєстровано право власності на земельну ділянку.
Дані обставини підтверджуються інформаційною довідкою №392446570 від 27.09.2024 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договором купівлі-продажу земельної ділянки від 01.06.2021, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Маловацькою Н.А. за № 253, та актом приймання-передачі майна, що вноситься до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро», ідентифікаційний код юридичної особи 38463127 від 24.06.2021.
Звертаючись до суду з цим позовом позивач просить витребувати з незаконного володіння земельну ділянку площею 0,0400 га, кадастровий номер: 7110800000:01:005:0340, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1.
Правові позиції сторін детального викладені вище.

Суд першої інстанції у задоволенні позовних вимог відмовив, що колегія суддів вважає вірним, з огляду на таке 

Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15, 16 ЦК України  кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом статей 3, 15, 16 ЦК України правовою підставою для звернення до господарського суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів.
Згідно з ст. 4 ГПК України, юридичні особи та фізичні особи-підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Вирішуючи господарський спір, суд повинен дотримуватися певного алгоритму дій, а саме, з`ясувати, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі № 910/6642/18.
Отже, звертаючись з позовом, позивач повинен довести наявність у нього порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також довести, що ці права порушені саме відповідачем.
Відповідно до ст. 13 Конституції України, земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
Згідно з ст. 14 Конституції України, яка кореспондується з положеннями ст. 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.
Згідно з ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 1, 2 ст. 373 ЦК України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.
Приписами ч. 1 ст. 18 ЗК України унормовано, що до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами.
Згідно з ч. 2 ст. 3 ЗК України земельні відносини, що виникають при використанні надр, лісів, вод, а також рослинного і тваринного світу, атмосферного повітря, регулюються цим Кодексом, нормативно-правовими актами про надра, ліси, води, рослинний і тваринний світ, атмосферне повітря, якщо вони не суперечать цьому Кодексу.
Земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (ч. 1 ст. 134 ЗК України)
У відповідності до ст. 122 ЗК України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад. Районні державні адміністрації на їхній території передають земельні ділянки із земель державної власності, крім випадків, визначених частинами четвертою і восьмою цієї статті, у власність або у користування у межах сіл, селищ для всіх потреб та за межами населених пунктів.
Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.
Згідно зі ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними  статтею 122 цього Кодексу.
Згідно із  ч. 2 ст. 134 ЗК України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Отже, продаж на конкурентних засадах (земельних торгах) не застосовується щодо земельних ділянок державної чи комунальної власності у разі розташування на них об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
Таке положення законодавства спрямоване на забезпечення принципу цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована).
Відповідно до ст. 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.
Цивільний кодекс України при класифікації речей як об`єктів цивільних прав поділяє речі на рухомі і нерухомі.
Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Отже, основним критерієм віднесення речей до нерухомих є фізична прив`язка об`єктів, розташованих на земельній ділянці, переміщення яких неможливо без їх знецінення. Вказані ознаки є основними і їх розглядати необхідно у сукупності.
За змістом частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
У розумінні частини другої вказаної статті ЦК України житлові будинки, будівлі, споруди тощо охоплюються поняттям «нерухоме майно». Однак вказаний перелік об`єктів нерухомого майна не є вичерпним.
Так, зокрема, відповідно до статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» об`єктами нерухомого майна є житлові будинки; квартири; будівлі, споруди, житлові та нежитлові приміщення.
Таким чином, нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення.
Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що у процесі створення воно може набувати статусу як незавершеного будівництвом нерухомого майна, так і завершеного нерухомого майна.
Виходячи з аналізу чинного законодавства, вбачається, що об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - нерухома річ особливого роду: фізичне її створення розпочато, однак не завершено. Щодо такої речі можливе встановлення будь-яких суб`єктивних майнових, а також зобов`язальних прав у випадках та в порядку, визначених актами цивільного законодавства.
За змістом положень ч.ч. 2, 3 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
Об`єкт незавершеного будівництва за змістом ч. 3 ст. 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18 і від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15).
Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює визначеного ч. 3 ст. 331 ЦК України статусу такого об`єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (постанова Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 914/2070/19).
          Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції:
-  станом на момент прийняття Уманською міською радою рішення «Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення шляхом викупу за адресою: АДРЕСА_1» №77-11/8 від 29.03.2021 та укладання 06.04.2021 договору купівлі-продажу спірної земельної ділянки між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_1 на спірній землі знаходився саме об`єкт незавершеного будівництва, що не надавало ОСОБА_1 права на придбання у власність цієї земельної ділянки поза межами конкурентних засад, а саме як власнику об`єкта нерухомого майна;
- отже така земельна ділянка підлягала продажу Уманською міською радою виключно на підставі земельних торгів, а тому відчуження позивачем спірної земельної ділянки  порушує права і законні інтереси територіальної громади та інтереси інших фізичних та юридичних осіб, оскільки здійснення продажу цієї земельної ділянки повинно було відбуватися на конкурентних засадах;
- територіальна громада як власник об`єктів права комунальної власності делегує відповідній раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Тому суб`єкт владних повноважень, який діє в інтересах територіальної громади як власника майна, повинен вчиняти щодо нього будь-які дії виходячи з волі та волевиявлення власника, у межах і спосіб волевиявлення, що характеризує добросовісність набуття права власності (володіння, користування, розпорядження). Порушення вимог законодавства під час розпорядження земельними ділянками комунальної власності не тільки не відображає волю територіальної громади на розпорядження земельними ділянками комунальної форми власності,    а й порушує суспільні інтереси та інтереси територіальної громади. (постанова ВС КГС від 22.10.2024 зі справи №918/2/24).
Водночас слід врахувати таке.
Як зазначено в Рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 Конституційного Суду України, ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання.
Колегія суддів зазначає, що у випадку прийняття органом місцевого самоврядування ненормативного акта одноразової дії, який припиняє свою юридичну силу після реалізації, суд має оцінювати законність обраного позивачем способу захисту з урахуванням повноти реалізації такого рішення.
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції,  визнання незаконним та скасування рішення органу місцевого самоврядування про продаж (викуп) земельної ділянки, яке вже було реалізоване і вичерпало свою дію шляхом укладання відповідного договору купівлі-продажу не є ефективним способом захисту прав територіальної громади, як власника землі.

З огляду на обставини, які викладеним вище, вірним є висновок суду першої інстанції про те, що безпосередньо сам позивач укладаючи з ОСОБА_1 договір купівлі-продажу (викупу) земельної ділянки із земель комунальної власності діяв усупереч волі власника земельної ділянки - Уманської міської територіальної громади, а тому спірна земельна ділянка вибула з володіння власника не з його волі.
          У постанові ВП ВС від 20.07.2022 зі справи №923/196/20 зазначено, що правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним (ч.ч. 1,2  ст. 228 ЦК України).
Договір купівлі-продажу за відсутності для цього підстави, визначеної в абзаці другому частини другої статті 134 ЗК України, укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, такий договір згідно з частинами першою та другою статті 228 ЦК України є нікчемним (див. близькі за змістом висновки щодо нікчемності договору через порушення конкурентного порядку її набуття у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/16-ц).
З таких обставин суд першої інстанції цілком вірно встановив, що укладений між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу від 06.04.2021 є нікчемним.

Стаття 215 ЦК України встановлює, що:
- підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1); 
- недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.  У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним (ч. 2); 
- якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3).
За змістом ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється.
Отже, ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані. Так, за ступенем недійсності правочину вони поділяються на абсолютно недійсні з моменту їх вчинення (нікчемні) та відносно недійсні (оспорювані), які можуть бути визнані недійсними, але за певних умов.
Нікчемним (абсолютно недійсним) є той правочин, недійсність якого прямо передбачена законом. Відповідно до положень ч. 2 ст. 215 ЦК України визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Правочини є безспірно нікчемними, якщо усувається оціночність їх сприйняття і абсолютно зрозуміло, що вони вчинені з таким порушенням закону, яке позначається як підстава їх нікчемності, тому ніякого спору виникнути не може. Нікчемний правочин як завідомо недійсний не підлягає виконанню. На нікчемність правочину мають право посилатися і вимагати в судовому порядку застосування наслідків його недійсності будь-які заінтересовані особи.
Отже, якщо недійсність певного правочину встановлена законом, вимога про визнання його недійсним за загальним правилом не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц (пункт 72), від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 95)).
Згідно ч.1 ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Отже, укладений між Уманською міською радою (продавець) та ОСОБА_1 договір купівлі-продажу від 06.04.2021 не створив юридичних наслідків.

Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 373 ЦК України право власності на землю (земельну ділянку) набувається та здійснюється відповідно до закону.
За приписами ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема відновлення становища, яке існувало до порушення.
Положеннями ст. 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387 ЦК України) та усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном (ст. 391 ЦК України, ч. 2 ст. 152 ЗК України). Вказані способи захисту можна реалізувати шляхом подання віндикаційного та негаторного позовів відповідно.
Предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Разом з цим, негаторний позов це позов власника, який є фактичним володільцем майна, до будь-якої особи про усунення перешкод, які ця особа створює у користуванні чи розпорядженні відповідним майном. Позивач за негаторним позовом вправі вимагати усунути існуючі перешкоди чи зобов`язати відповідача утриматися від вчинення дій, що можуть призвести до виникнення таких перешкод. Означений спосіб захисту спрямований на усунення порушень прав власника, які не пов`язані з позбавленням його володіння майном.
Визначальним критерієм для розмежування віндикаційного та негаторного позовів є відсутність або наявність у позивача володіння майном; відсутність або наявність в особи володіння нерухомим майном визначається виходячи з принципу реєстраційного підтвердження володіння; особа, до якої перейшло право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього всі правоможності власника, включаючи право володіння.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (ст. 387 ЦК України).
За змістом ч. 1 ст. 388 ЦК України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Отже, за змістом наведених норм законодавства передбачено необхідність встановлення обставин вибуття майна із володіння власника, який вважає своє право власності порушеним та вимагає повернення майна, а не в особи, яка в подальшому здійснила продаж цього майна останньому набувачу.
Витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння здійснюється шляхом подання до суду віндикаційного позову. Позивачем у віндикаційному позові може бути власник майна, відповідачем - особа, яка незаконно володіє майном, тобто заволоділа ним без достатньої правової підстави.
Предметом віндикаційного позову є вимога неволодіючого майном власника до незаконно володіючого цим майном не власника про повернення індивідуально-визначеного майна з чужого незаконного володіння. Предметом доказування у справах за такими позовами є обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-то обставини, що підтверджують право власності на витребуване майно, вибуття його з володіння позивача, у тому числі не з його волі, перебування його в натурі у відповідача тощо. Власник вправі витребувати своє майно від особи, у якої воно фактично знаходиться у незаконному володінні.
Вказаний спосіб захисту орієнтований на захист безпосередньо права власності і не пов`язаний з будь-якими конкретними зобов`язаннями між власником і порушником.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що власник з дотриманням вимог ст. 388  ЦУ України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Такі висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункти 85, 86), від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 38), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (провадження № 12-148гс19, пункт 34), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 74) та інших.
Так, для витребування нерухомого майна оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування не є ефективним способом захисту права власника (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18, пункт 86)). Вимога про визнання рішень органів державної влади чи органів місцевого самоврядування недійсними (незаконними) та їх скасування не є ефективним способом захисту, адже задоволення такої вимоги не призвело б до відновлення володіння відповідною земельною ділянкою (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (провадження № 12-97гс19, пункт 39), від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (провадження № 12-157гс19)).
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів. При цьому позивач у межах розгляду справи про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність зазначених наказів без заявлення вимоги про визнання їх незаконними та скасування, оскільки такі рішення за умови їх невідповідності закону не тягнуть правових наслідків, на які вони спрямовані.
Аналогічної правової позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду, зокрема, у постановах від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16, від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19.
Верховний Суд України у постанові від 02.11.2016 у справі №522/10652/15-ц вказав, що витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин, а майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених ч. 1 ст. 388 ЦК України. Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч. 1 ст. 388 ЦК України пов`язується з тим, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця стаття передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом. За змістом ст. 388 ЦК України можливості витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені, зокрема, за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передання майна іншій особі унеможливлює його витребування від добросовісного набувача. Отже, вирішуючи спір про витребування майна із чужого незаконного володіння, потрібно встановити, чи вибуло спірне майно з володіння власника в силу обставин, передбачених частиною першою статті 388 Цивільного кодексу України, зокрема, чи вибуло це майно з володіння власника з його волі.
Стаття 388 ЦК України передбачає не тільки втрату чи розкрадання як підставу для захисту інтересів власника шляхом віндикації, але й інші випадки, хоча закон їх не перелічує. Головне, щоб майно вибуло з володіння власника не з його волі (пожежа, повінь і інші стихійні явища, у зв`язку  з якими річ вибуває з володіння власника фактично поза його волею). 
До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (п. 3 ч. 1 ст. 388 ЦК України) відносяться, зокрема, такі випадки, як вчинення правочину під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника власника з другою стороною, тобто у всіх випадках, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця).
Положення ст. 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.
Тож можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність, насамперед, від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем, та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно). 
Предмет доказування у таких справах становлять обставини, які підтверджують правомірність вимог позивача про повернення йому майна з чужого незаконного володіння, як-от: факти, що підтверджують його право власності або інше суб`єктивне право титульного володільця на витребуване майно, факт вибуття майна з володіння позивача, наявність майна в натурі у незаконному володінні відповідача, відсутність у відповідача правових підстав для володіння майном. 
Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження.
Статтею 328 ЦК України визначено презумпцію правомірності набуття права власності. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Тож факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає законність і добросовісність такого набуття.
Набувач визнається добросовісним, якщо при вчиненні правочину він не знав і не міг знати про відсутність у продавця прав на відчуження майна, наприклад, вжив усіх розумних заходів, виявив обережність та обачність для з`ясування правомочностей продавця на відчуження майна. При цьому в діях набувача не повинно бути і необережної форми вини, оскільки він не лише не усвідомлював і не бажав, а й не допускав можливості настання будь-яких несприятливих наслідків для власника. До вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (пункт 3 частини першої статті 388 ЦК України) відносяться, зокрема, такі випадки, як вчинення правочину під впливом обману, насильства, зловмисної домовленості представника власника з другою стороною, тобто у всіх випадках, коли майно вибуло з володіння поза волею власника (або законного володільця). Набувач не може бути визнаний добросовісним, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно було зареєстроване не за відчужувачем або у цьому реєстрі був запис про судовий спір відносно цього майна (обтяження). Водночас запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про право власності відчужувача не є безспірним доказом добросовісності набувача. Відповідач може бути визнаний добросовісним набувачем за умови, що правочин, за яким він набув у володіння спірне майно, відповідає усім ознакам дійсності правочину, за винятком того, що він вчинений при відсутності у продавця права на відчуження. Власник має право спростувати заперечення набувача про його добросовісність, довівши, що під час вчинення правочину набувач повинен був засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна.
Отже однією з підстав витребування майна від добросовісного набувача є вибуття майна з володіння власника не з його волі іншим шляхом.
Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.
Водночас, в постанові ВП ВС від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 вказано, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача, крім приписів ЦК України, слід застосовувати спеціальну норму пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти    37), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт    6.45), від 06.07.2022 у справі №    914/2618/16 (пункт 53)). Отже, якщо добросовісна особа, тобто та, яка не знала та не могла знати про існування обтяжень речових прав на це майно або про наявність на нього речових прав третіх осіб, придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, то вона вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не могла знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих    прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовано в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17 (пункти 37, 38), від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1, 46.2), від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15, 7.16), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 54).
Отже, вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року у справі № 923/196/20(пункт 40)). На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 1 квітня 2020 року у справі №    610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19).
Саме при вирішенні питання про витребування майна, здійснюється перевірка добросовісності набувача цього майна, у тому числі з`ясуванню підлягає й те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, пункт 52).
Отже, те, що відчуження спірної земельної ділянки на користь ОСОБА_1 було здійснено уповноваженим органом від імені власника, на підставі чинного на той час рішення Уманської міської ради, за оплатним нотаріально посвідченим правочином, який відповідав усім ознакам дійсності правочину і на спірній земельній ділянці вже знаходилося незавершене будівництво, яке в свою чергу після відповідної державної реєстрації набуло статусу єдиного цілісного об`єкту цивільних прав, а не лише сукупністю матеріалів, обладнання тощо, свідчить про те, що покупець діяв добросовісно. Також останній не вводив продавця в оману стосовно готовності об`єкта незавершеного будівництва і у покупця земельної ділянки виникли правомірні очікування мирно володіти своїм майном.
Власник має право спростувати заперечення набувача про його добросовісність, довівши, що під час вчинення правочину набувач повинен був засумніватися у праві відчужувача на відчуження майна. Наприклад, добросовісність набуття виключається, якщо на момент вчинення правочину з набуття майна право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не було зареєстровано за відчужувачем такого майна або в цьому Реєстрі речових прав був запис про судовий спір щодо цього майна.
Щоб запобігти ризикам набуття статусу добросовісного набувача в розумінні ст. 388 ЦК України, щонайменше необхідно перевіряти документи контрагента, що підтверджують його право власності на майно і відповідні державні реєстри (Єдиний державний реєстр судових рішень, Єдиний державний реєстр юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, Автоматизовану систему виконавчого провадження, Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (у разі купівлі нерухомості).
Відповідно до ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» загальними засадами державної реєстрації прав є: гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
Наявними у справі доказами підтверджується, що на момент укладання між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 договору купівлі-продажу, право власності за продавцем було в установленому законом порядку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав.
На момент внесення ОСОБА_2 до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «Укравіт Агро» земельної ділянки як свого вкладу (внеску) право власності на неї також в установленому законом порядку було зареєстровано.
На той момент жодного спору щодо землі не було. 
Отже, ані ОСОБА_2 , ані відповідач не знали та не могли знати про відсутність у ОСОБА_1 прав на відчуження майна.
Водночас, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та відповідач до моменту звернення позивача до суду обґрунтовано сподівалися та вважали, що власник землі в особі міської ради діяв правомірно та виразив свою волю на відчуження землі шляхом прийняття 29.03.2021 відповідного рішення.
Сумніви щодо тлумачення закону, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають саме суди в процесі здійснення правосуддя, а тому лише помилкове ототожнення у 2021 році всіма учасниками даних правовідносин об`єкту незавершеного будівництва, як нерухомої речі особливого роду, з об`єктом нерухомого майна в розумінні ч. 2 ст. 134 ЗК України, не є достатньою підставою вважати всіх набувачів земельної ділянки недобросовісними.
За змістом ч. 5 ст. 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.
Колегія суддів вважає, що позивач не довів тієї обставини, що відповідач набув право власності на спірну земельну ділянку недобросовісно. При цьому в даному випадку саме дії позивача, зокрема, прийняття ним рішення про відчуження земельної ділянки шляхом викупу призвели до виникнення даного спору. 
При цьому у відповідача не було жодних підстав для сумніву стосовно того, що ОСОБА_2 є законним власником земельної ділянки.
Отже, в даному випадку суд першої інстанції цілком вірно виснував, що відповідач є добросовісним набувачем земельної ділянки в розумінні ст. 388 ЦК України.
З матеріалів справи вбачається, що відповідач закінчив будівництво на спірній земельній ділянці.
Розмір земельної ділянки, необхідної для обслуговування розміщеного на ній майна, не є безмежним, оскільки в будь-якому випадку обумовлюється наявною у власника необхідністю використовувати майно за цільовим призначенням, проте  під час розгляду даного спору судом не було встановлено тієї обставини, що для будівництва мотелю на 16 місць із самого початку було виділено земельну ділянку непропорційно великих розмірів (0,4 га) в порівнянні з будівлями. 
Оскільки будівництво велося законно, а не самочинно, то звернення міської ради з позовом до суду про знесення будівель або визнання на них права власності в порядку ст. 376 ЦК України виключається 
Отже, як вірно встановлено судом першої інстанції, задоволення даного віндикаційного позову фактично призведе до порушення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Також колегія суддів вважає за необхідне зауважити і на наступному.
Відповідно до  статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують як джерело права при розгляді справ положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі Конвенція) та протоколів до неї, а також практику Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ) та Європейської комісії з прав людини. Згідно ч. 1 ст. 46 Конвенції  та ст. 2 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» рішення ЄСПЛ є обов`язковими для виконання державою.
Водночас відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. 
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи власності на майно.
У практиці Європейського суду з прав людини (зокрема, у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції», «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства», «Вєренцов проти України», «Щокін проти України», «Сєрков проти України», «Колишній король Греції та інші проти Греції», «Булвес АД проти Болгарії», «Трегубенко проти України») напрацьовані три критерії, що їх слід оцінювати з тим, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у право власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям одночасно.
Якщо хоча б одного критерію із перелічених не було додержано, то Європейський суд з прав людини констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. 
Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.
Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». Одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації. 
Одним з критеріїв для відмови суду у втручанні у мирне володіння добросовісним набувачем спірним майном є темпоральний критерій, за яким особа, яка добросовісно набула право власності на майно та володіла цим майном тривалий час, не може бути позбавлена права власності на таке майно (постанова Верховного Суду від 21.07.2020 у справі № 5011-15/2551-2012). 
Положеннями ЦК України прямо не передбачено строки, в межах яких володіння майном добросовісним набувачем призводить до набуття права власності, однак, з огляду на відсутність прямо встановленого строку в положеннях ЦК України та наявність позовної давності, визначеної ст. 257 ЦК України, таке володіння не може становити менше 3 років.
При цьому слід зауважили, що згідно зі статтею 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною 2 статті 353 цього Кодексу.
Положення Конституції України, Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та Цивільного кодексу України визначають непорушність права власності (в тому числі приватної) та неможливість позбавлення особи своєї власності. При цьому зазначені норми припускають можливість винятку з цього загального правила за умови, коли позбавлення права власності передбачено законом, здійснюється в інтересах суспільства (з мотивів суспільної необхідності) та є пропорційним (зокрема, передбачає компенсацію, відшкодування вартості майна).
Отже, оскільки на спірній земельній ділянці наразі розташовано нерухоме майно відповідача, то будь-які інша особа вже не може претендувати на цю землю, а тому, як вірно встановлено судом першої інстанції, об`єктивної необхідності у витребуванні землі немає, як наслідок втручання держави у право власності відповідача в даному випадку не є виправданим.
Крім того, принцип пропорційності в даному випадку також буде порушено, оскільки відповідач без фактичної компенсації своїх витрат понесе «надмірний тягар» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
Також колегія суддів зазначає про таке.
У рішенні ЄСПЛ у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 ЄСПЛ зазначив, що статтю 1 Першого протоколу Конвенції можна застосувати до захисту «правомірних очікувань» щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей.
Крім того, за змістом рішення ЄСПЛ у справі «Рисовський проти України» Суд підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу «помилку» не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що ОСОБА_1 , здійснюючи правомірну поведінку щодо отримання спірної земельної ділянки у власність, має «законні очікування» на відповідну добросовісну поведінку контрагента, уповноваженого органу, та застосування до нього тих процедур, що є передбачуваними і очікуваними для нього.
Таким чином, застосовуючи практику Європейського суду з прав людини до спірних правовідносин колегія суддів вважає, що саме по собі порушення уповноваженим органом процедури відчуження земельної ділянки, не можуть бути безумовною підставою для задоволення позовних вимог у цій справі та позбавлення відповідача права власності на спірну земельну ділянку.
При цьому, станом на дату первісного відчуження спірної земельної ділянки органом уповноваженим на її відчуження був саме позивач який і прияв відповідне рішення про відчуження такої земельної ділянки, а відтак у відповідача взагалі були відсутні підстави для сумнівів у незаконності вилучення такої земельної ділянки з комунальної  власності.
Отже, суд першої інстанції цілком вірно відмовив у задоволенні позовних вимог у цій справі, Рішення суду першої інстанції залишається без змін.
Щодо інших аргументів сторін колегія суддів зазначає, що вони були досліджені та не наводяться у судовому рішенні, позаяк не покладаються в його основу, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа Серявін проти України, § 58, рішення від 10.02.2010). Названий Суд зазначив, що, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).
Дослідивши матеріали наявні у справі, апеляційний суд робить висновок, що суд першої інстанції дав належну оцінку доказам по справі та виніс законне обґрунтоване рішення, яке відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам і матеріалам справи. 
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновку місцевого господарського суду з огляду на вищевикладене.
Виходячи з вищевикладеного, колегія суддів вважає, що скаржник не довів обґрунтованість своєї апеляційної скарги, докази на підтвердження своїх вимог суду не надав, апеляційний суд погоджується із рішенням Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025  у справі № 925/1233/24, отже підстав для його скасування або зміни в межах доводів та вимог апеляційної скарги не вбачається.
Враховуючи вищевикладене та вимоги апеляційної скарги, апеляційна скарга Уманської міської ради задоволенню не підлягає.
Відповідно до приписів ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за звернення з цією апеляційною скаргою покладаються на апелянта. 
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 129, 252, 263, 267-271, 273, 275, 276, 281-285, 287 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд, -
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025  у справі № 925/1233/24 залишити без задоволення.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 05.03.2025  у справі № 925/1233/24 залишити без змін.
3. Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Матеріали даної справи повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст судового рішення складено 14.05.2025. 

Головуючий суддя                                                            О.В. Яценко 

Судді                                                                                О.О. Хрипун

                                                                                О.В. Тищенко