ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
__________________________________________________________________
Постанова 
Іменем України 

09 квітня 2025 року      
м. Харків

Справа № 642/3929/24     
Провадження № 22-ц/818/840/25

Харківський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого: Пилипчук Н.П. ,
суддів: Маміної О.В., Яцини В.Б.,
за участю секретаря судового засідання: Львової С.А.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ "Аналітик Фінанс", третя особа: ПН ХМНО Вахрушева Л.О. про витребування майна з чужого незаконного володіння, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 03 жовтня 2024 року, -

В С Т А Н О В И В :

У липні 2024 року  ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до ОСОБА_2 , ТОВ "Аналітик Фінанс", третя особа: ПН ХМНО Вахрушева Л.О. про витребування майна з чужого незаконного володіння.

В обгрунтування зазначає, що їй на праві власності належить квартира за адресою: АДРЕСА_1 , яка була придбана за договором купівлі продажу від 01 вересня 2008 року за кредитні гроші, які були отримані в іноземній валюті, на підставі кредитного договору №6/4/20/2008/840-К/2403 від 01 вересня 2008 року, укладеного між нею та ПАТ «КБ «Надра». Вказана квартира є предметом іпотеки на забезпечення договору кредиту. Вказує, що 15 січня 2011 року банк-кредитор ПАТ КБ «Надра» звернувся до суду з позовом до неї про стягнення заборгованості за кредитним договором, у задоволенні якого рішенням суду від 14 березня 2011 року відмовлено. Однак, 24 червня 2011 року Апеляційний суд Харківської області рішення суду першої інстанції скасував, позов ПАТ КБ «Надра» задовольнив та стягнув з неї на користь ПАТ КБ «Надра» заборгованість за кредитним договором у розмірі 104 525,27дол. США. У зв?язку із наявністю у неї заборгованості за кредитним договором станом на 2018 рік банк в особі Фонду гарантування вкладів фізичних осіб виставив на Голандському аукціоні відступлення (продаж) права вимоги за її кредитним договором. У подальшому, а саме 04 грудня 2018 року між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_3 було укладено договори купівлі-продажу (відступлення) права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, у результаті чого ОСОБА_3 набув статус нового кредитора та іпотекодержателя, а також зареєстрував право власності на вказану квартиру. Вважаючи дії ОСОБА_3 протиправними вона звернулась до Ленінського районного суду м. Харкова, де було ухвалено рішення про задоволення позовних вимог та визнано незаконною та скасовано державну реєстрацію права власності, яке було зареєстровано державним реєстратором сектору державної реєстрації Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г.А. Таким чином, згідно рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року по справі №642/1989/19, яке набрало законної сили, та на його підставі 27 лютого 2020 року право власності ОСОБА_3 на спірну квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасоване, а її право власності поновлено. 03 червня 2020 року між ОСОБА_3 (попередній кредитор) та ТОВ «Аналітик Фінанс» (новий кредитор) було укладено Договір №1/2020 про відступлення (купівлю-продаж прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набув статусу нового кредитора та іпотекодержателя. 04 червня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» направив ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень виконання кредитного договору (вимогу), у якій заначив, що будучи новим кредитором та іпотекодержателем, вимагає від неї, як позичальника та іпотекодавця, протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором у сумі 349735,60 доларів США. 22 червня 2020 року вона направила на ім?я директора ТОВ «Аналітик Фінанс» лист-відповідь, у якому докладно виклала спірну ситуацію, що склалась спочатку з кредитором Банком, після - з кредитором ОСОБА_3 , а наразі - з новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» у зв?язку з неіснуючими обсягом і змістом прав, які відступаються кожним попереднім кредитором новому кредитору і є суттєвими умовами цих договорів. Вважає, що між сторонами: новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» і нею виник спір щодо обсягу і змісту прав, які відступлені попереднім кредитором ОСОБА_3 , у тому числі визначення ціни зобов?язання неналежним чином, протиправність права і наміру звернути стягнення на предмет іпотеки. 28 липня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» звернулося до державного реєстратора виконавчого комітету Мереф?янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. для реєстрації зміни права власності на іпотечне майно (реєстрація переходу права власності - повне відчуження) у власність ТОВ «Аналітик Фінанс» з припиненням права власності ОСОБА_1 на підставі документів, аналогічних тим, за якими реєстрація права власності попереднього іпотекодержателя ОСОБА_3 рішенням суду визнана недійсною і скасована. 03 серпня 2020 року державний реєстратор виконавчого комітету Мереф?янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. на підставі наданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів прийняла рішення, індексний номер 53419013, за яким здійснила наступні реєстраційні дії, що внесла до Державного реєстру, а саме: 03 серпня 2020 року були внесені реєстраційні записи про зміну права власності на іпотечне майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 - повним його відчуженням у власність ТОВ «Аналітик Фінанс» та припинення права власності ОСОБА_1 на це майно, підставою для державної реєстрації якого у Державному реєстрі був зазначений договір купівлі-продажу серія та номер 3308, виданий 01 вересня 2008 року, видавник - приватний нотаріус ХМНО Зінченко Р.П. 04 серпня 2020 року - держреєстратор Микитенко Л.І. на підставі того самого рішення від 03 серпня 2020 року індексний номер 53419013 внесла в Державний реєстр запис про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на вказану іпотечну квартиру із зазначенням абсолютно іншої підстави набуття цього права - свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02 жовтня 2006 року, видавник - Ленінська районна у м. Харкові рада. При цьому, названий документ взагалі ніде не фігурує: ні у списку поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документах, а ні в рішенні самого держреєстратора Микитенко Л.І. від 03 серпня 2020 року індексний номер 53419013, на яке вона посилається у Держреестрі в запису від 04 серпня 2020 року. Більше того, секція будинку, де вона придбала вказане житло, була прийнята в експлуатацію тільки у 2007 році, тобто у 2006 році стати власником цієї квартири вона взагалі не могла. Всі ці факти вона підтвердила в суді наданням відповідних документів. 16 листопада 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» звернувся до слідчого судді з клопотанням про скасування арешту на нерухоме майно та 23 листопада 2020 року слідчий суддя Ленінського районного суду м. Харкова своєю ухвалою задовольнив клопотання представника ТОВ «Аналітик Фінанс» - Безпалого С.О. про скасування арешту майна у кримінальному провадженні №12019220510000710 від 20 березня 2019 року. 18 січня 2021 року вона звернулась до суду з позовом до ТОВ «Аналітик Фінанс», третя особа на боці відповідача державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Мереф?янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І. про визнання незаконною та скасування державної реєстрації (справа №642/464/21). 10 листопада 2021 року Ленінський районний суд м. Харкова по справі №642/464/21 постановив рішення про задоволення її позову до ТОВ «Аналітик Фінанс», третіх осіб на боці відповідача, які не заявляють самостійних вимог: державного реєстратора відділу надання адміністративних послуг Виконавчого комітету Мереф?янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л.І., приватного нотаріуса ХМНО Вахрушевої О.О., ОСОБА_2 про визнання незаконною та скасування державної реєстрації, визнання недійсним договору купівлі-продажу. 17 листопада 2022 року Полтавський апеляційний суд за результатами розгляду апеляційної скарги ТОВ «Аналітик Фінанс» прийняв постанову по справі №642/464/21, якою в апеляційній скарзі відмовив, а рішення Ленінського районного суду м. Харкова залишив без змін. Вказує, що 15 травня 2024 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду по справі №642/464/21 касаційну скаргу ТОВ «Аналітик Фінанс» залишив без задоволення, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій без зміни частково у частині щодо позовних вимог про скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 03.08.2020 №53419013, та поновив його виконання.
Враховуючи вищевикладене, вважає, що відповідач ОСОБА_2 незаконно заволодів майном (квартирою), що належить їй на праві власності, при укладанні 06 квітня 2021 року договору купівлі-продажу спірної квартири, діяв у протиправний спосіб: на підставі неправдивих фактів, наданих нотаріусу Вахрушевій О.0.; під час розгляду судового справи № 642/464/21 у Ленінському районному суді м. Харкова за її позовом до ТОВ «Аналітик Фінанс», представником якого в суді був ОСОБА_2 , щодо протиправності позасудового відчуження іпотечної квартири, яка належить їй; в порушення рішення суду по справі №642/1989/19 з того самого питання між тими самими сторонами, яке набуло чинності. Зазначає, шо про відчуження 06 квітня 2021 року за договором купівлі-продажу квартири, яка належить їй на праві власності, не знала. Посилається на те, що належне їй на праві власності майно (квартира) вибуло з її володіння не з її волі, а шляхом свідомих умисно протиправних дій сторін договору. Договір купівлі-продажу квартири, укладений між ТОВ «Аналітик Фінанс» та ОСОБА_2 , суперечить вимогам ст. 41 Конституції України, ст. 1 Протоколу №1 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, та відповідно до ст. 228 ЦК України є нікчемним, оскільки порушує публічний порядок.

Просить суд витребувати із чужого незаконного володіння ОСОБА_2 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу№3308 від 01 вересня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Зінченко Р.П., зареєстрованого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 18 вересня 2008 року.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 03 жовтня 2024 року позов ОСОБА_1 – залишено без задоволення.

В апеляційній скарзі  ОСОБА_1 просить суд рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову в повному обсязі, посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права.

В обгрунтування апеляційної скарги, окрім обставин викладених у позовній заяві, зазначає, що судами у справі № 642/1989/19, була встановлена протиправність позасудового врегулювання спору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, який не містить відповідного застереження, без окремого договору про такі дії, укладеного між іпотекодавцем ОСОБА_1 та іпотекодержателем.
У іпотечному договорі відсутнє іпотечне застереження щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом її продажу від свого імені. Її згоди на відчуження спірної квартири матеріали справи не містять.
У вимозі про дострокове стягнення заборгованості сума боргу втричі більша за фактичну заборгованість встановлену судом.
Крім того, відчуження квартири відбулось під час дії мораторію на таке відчуження.
Також зазначає, що нею було обрано спосіб захисту – витребування майна з чужого незаконного володіння ст.387 ЦК України, в той час як суд послався на положення ст.388 ЦК України витребування майна у добросовісного набувача.

У письмових поясненнях, які є фактично відзивом на апеляційну скаргу, ТОВ "Аналітик Фінанс" просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що ними було дотримано процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки передбачену ст.38 Закону України «Про іпотеку.

Відповідно до ч.1 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судова колегія, заслухавши доповідь судді, перевіривши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що оскільки позивачкою не було виконано взятих на себе зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель ТОВ «Аналітік Фінанс», виходячи з умов кредитного договору, договору іпотеки, дотримавшись вимог Закону , правомірно уклало договір купівлі - продажу з ОСОБА_2 .
Посилання позивача на рішення судів, якими визнавались незаконність позасудового відчуження вказаної іпотечної квартири без письмової нотаріально посвідченої згоди іпотекодавця ОСОБА_1 безпідставні, адже в даному випадку здійснено інший спосіб звернення стягнення, а саме встановлений частиною першої статті 38 Закону України "Про іпотеку".

Проте, погодитися із таким висновком суду колегія суддів не може, виходячи з наступного.

Судовим розглядом встановлено та підтверджується наявними в матеріалах справи доказами, що 01 вересня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» (в подальшому перейменований у ПАТ КБ «Надра») та ОСОБА_1 було укладено Договір про надання споживчого кредиту №6/4/20/2008/840-К/2403, відповідно до умов якого остання отримала кредитні кошти у сумі 119 325,56 доларів США зі сплатою відсотків 12,8% річних за користування кредитом з кінцевим терміном повернення 25 серпня 2038 року.

01 вересня 2008 року між фірмою «Т.М.М.», в особі директора ОСОБА_4 , та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Зінченко Р.П., за реєстровим №3308, згідно умов якого ОСОБА_1 придбала у фірми «Т.М.М.» квартиру АДРЕСА_2 , за суму 568 699грн. Вказана квартира належала продавцю на праві власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Виконавчим комітетом Харківської міської ради 19 серпня 2008 року, на підставі розпорядження №1758 Харківського міського голови від 18 серпня 2008 року.

З метою забезпечення взятих на себе зобов?язань за кредитним договором, 01 вересня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 було укладено Іпотечний договір №6/4/20/2008/980-І/2404, відповідно до умов якого остання передала в іпотеку Банку нерухоме майно, придбане на кредитні кошти, а саме: квартиру АДРЕСА_2 , загальною площею 72,4кв.м, що належить їй на праві власності.

Матеріали справи свідчать, що на розгляді Верховного Суду перебували цивільні справи: №642/1989/21 за касаційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року та постанову Харківського апеляційного суду від 11 лютого 2020 року, за наслідками розгляду якої 12 квітня 2021 року винесено постанову;
№642/464/21 за касаційною скаргою ТОВ «Аналітик Фінанс» на рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року, за наслідками розгляду якої 15 травня 2024 року винесено постанову.

Із змісту вказаних постанов вбачається наступне.

15 січня 2011 року ВАТ КБ «Надра» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості за кредитним договором від 01 вересня 2008 року №6/4/20/2008/840-К/2403, у задоволенні якого рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 14 березня 2011 року було відмовлено.

24 червня 2011 року Апеляційний суд Харківської області рішення суду першої інстанції скасував, позов ВАТ КБ «Надра» задовольнив та стягнув з ОСОБА_1 на користь ПАТ КБ «Надра» заборгованість за кредитним договором у розмірі 104525,27дол. США.

04 грудня 2018 року між ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 укладено договір №6/4/20/2008/840-К/2403 купівлі-продажу (відступлення) прав вимоги за кредитним договором, укладеним 01 вересня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 

04 грудня 2018 року між ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 укладено договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, укладеним 01 вересня 2008 року між ВАТ КБ «Надра» та ОСОБА_1 в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором.

У результаті чого ОСОБА_3 набув за цими договорами статус нового кредитора та іпотекодержателя.

ПАТ КБ «Надра» та ОСОБА_3 листами повідомили ОСОБА_1 про зміну кредитора за кредитним договором від 01 вересня 2008 року № 6/4/20/2008/840-К/2403.

18 грудня 2018 року ОСОБА_1 у листі-претензії повідомила ОСОБА_3 щодо протиправності відступлення банком неіснуючого обсягу і змісту прав, які відступаються новому кредитору.

Згідно інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 15 березня 2019 року встановлено, що 26 лютого 2019 року державний реєстратор Печенізької районної адміністрації Харківської області Гаспарян Г. А. зареєстрував право власності на квартиру – предмет іпотеки, що належала на праві власності ОСОБА_1 за адресою: кв. АДРЕСА_2 , за ОСОБА_3 на підставі вимоги, договору про відступлення прав за іпотечним договором, договором іпотеки від 01 вересня 2008 року № 6/4/20/2008/980-І/2404.

У березні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_3 та державного реєстратора юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г.А., про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року, залишеним без змін судами апеляційної та касаційної інстанцій, позов ОСОБА_1 – задоволено.
Визнано незаконною та скасовано державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а саме запис про право власності № 30541341, вчинений 26 лютого 2019 року державним реєстратором юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань сектору державної реєстрації права власності на нерухоме майно Печенізької районної державної адміністрації Гаспарян Г. А. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 45792528 від 04 березня 2019 року про реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_2 за ОСОБА_3 .

Вказаним судовим рішенням встановлено, що сторони в договорі іпотеки, а саме в пункті 5.3 обумовили та конкретизували лише один варіант передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки із двох можливих, викладених в статті 37 Закону України «Про іпотеку», а саме: на підставі домовленості сторін. Положень про можливість іпотекодержателя обрати інший спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки, передбачений у статті 37 Закону України «Про іпотеку», в договорі не зазначено, адже іпотекодержатель при зверненні стягнення на предмет іпотеки обмежується лише пунктом 5.3 договору іпотеки, про що сторони також домовились в пункті 5.4 вказаного договору.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 11 липня 2019 року набрало законної сили, на його підставі 27 лютого 2020 року право власності ОСОБА_3 на спірну квартиру у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасоване, а право власності ОСОБА_1 поновлене.

03 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Аналітик Фінанс» було укладено договір №1/2020 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набуло статусу нового кредитора та іпотекодержателя.

04 червня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» направило ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень виконання кредитного договору, у якій зазначило, що ТОВ «Аналітик Фінанс», як новий кредитор та іпотекодержатель, вимагає від позичальника та іпотекодавця, протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором у сумі 349 735,60 доларів США та повідомило, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання ТОВ «Аналітик Фінанс» як іпотекодержатель, має право та намір у відповідності до положень іпотечного договору та статті 38 Закону України «Про іпотеку» задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом продажу предмета іпотеки третім особам.

22 червня 2020 року ОСОБА_1 направила на ім`я директора ТОВ «Аналітик Фінанс» лист-відповідь, у якому докладно виклала спірну ситуацію, що склалась спочатку з банком, потім з кредитором ОСОБА_3 , а наразі з новим кредитором ТОВ «Аналітик Фінанс» у зв`язку з неіснуючими обсягом і змістом прав, які відступаються кожним попереднім кредитором новому кредитору і є суттєвими умовами цих договорів.

28 липня 2020 року ТОВ «Аналітик Фінанс» звернулося до державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. для реєстрації зміни права власності на іпотечне майно (реєстрація переходу права власності – повне відчуження) у зв`язку із припиненням права власності ОСОБА_1 на підставі документів, аналогічних тим, за якими реєстрація права власності попереднього іпотекодержателя ОСОБА_3 рішенням суду визнана недійсною і скасована.

03 серпня 2020 року державний реєстратор виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І. на підставі наданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів прийняла рішення, індексний номер 53419013, на підставі якого здійснила наступні реєстраційні дії, які внесла до Державного реєстру із записом № 37618247, а саме:
03 серпня 2020 року – внесені реєстраційні записи про зміни права власності на іпотечне майно – квартиру АДРЕСА_2 – повним його відчуженням та припинення права власності ОСОБА_1 на це майно, підставою для державної реєстрації якого у Державному реєстрі був зазначений договір купівлі-продажу, серія та номер 3308, виданий 01 вересня 2008 року, видавник – ОСОБА_5 ;
04 серпня 2020 року – внесений реєстраційний запис про реєстрацію права власності ОСОБА_1 на іпотечне майно – квартиру АДРЕСА_2 – із зазначенням у Державному реєстрі іншої підстави набуття цього права – свідоцтва про право власності, серія та номер: б/н, виданий 02 жовтня 2006 року, видавник – Ленінська районна у м. Харкові рада.

Крім того, встановлено, що у реєстрі обтяження іпотечного майна наявний запис про арешт на спірне майно – квартиру АДРЕСА_2 , накладений 22 травня 2019 року ухвалою слідчого судді Ленінського районного суду м. Харкова з метою забезпечення цивільного позову ОСОБА_1 у кримінальному провадженні №1019220510000710.

Разом з тим, вже внесений державним реєстратором до реєстру реєстраційний запис № 37618247 про повне відчуження іпотечного майна за заявою ТОВ «Аналітик Фінанс» у його власність не був скасований та тільки зупинений і знаходився у режимі очікування до скасування у реєстрі запису про обтяження цього майна – арешту, який накладений рішенням слідчого судді у кримінальному провадженні.
При цьому встановлено, що реєстраційний запис від 04 серпня 2020 року, який розміщений у розділі «Актуальна інформація про право власності», яким зареєстроване право власності ОСОБА_1 на іпотечне майно містить підстави набуття права власності, а саме: свідоцтво про право власності, серія та номер: б/н, який виданий 02 жовтня 2006 року, видавник – Ленінська районна у м. Харкові рада.

У січні 2021 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» (далі – ТОВ «Аналітик Фінанс»), треті особи: державний реєстратор відділу надання адміністративних послуг виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., Безпалий С.О., приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу (далі – ХМНО) Вахрушева О. О. про визнання незаконною та скасування державної реєстрації, визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу.

Рішенням Ленінського районного суду м. Харкова від 10 листопада 2021 року, яке залишено без змін постановою Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року, позов задоволено.
Визнано недійсним свідоцтво про право власності б/н, яке видане 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у місті Харкові рада та скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень державного реєстратора виконавчого комітету Мереф`янської міської ради Харківського району Харківської області Микитенко Л. І., номер 53419013 від 03 серпня 2020 року про припинення права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_2 з підставою для державної реєстрації: договір купівлі-продажу від 01 вересня 2008 року № 3308, видавник: приватний нотаріус Зінченко Р.П. та реєстрацію права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_2 з підставою для державної реєстрації: свідоцтво про право власності б/н, видане 02 жовтня 2006 року, видавник: Ленінська районна у м. Харкові рада, на підставі поданих ТОВ «Аналітик Фінанс» документів про реєстрацію переходу права власності – повне відчуження із внесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень з одночасним припиненням речових прав, обтяжень зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису №37618247, вчиненого 28 липня 2020 року.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири (продавець ТОВ «Аналітик Фінанс», покупець ОСОБА_2 ), номер 232, посвідчений 06 квітня 2021 року приватним нотаріусом ХМНО Вахрушевою О.О., на підставі якого проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень та скасовано рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень приватного нотаріуса ХМНО Вахрушевої О. О., номер рішення 57487523 від 06 квітня 2021 року про припинення права власності ОСОБА_1 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – квартиру АДРЕСА_2 та про право власності ОСОБА_2 на вказану квартиру з одночасним припиненням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства із внесенням запису № 41353451 від 06 квітня 2021 року.

Постановою Верховного Суду від 15 травня 2024 року касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Аналітик Фінанс» - задоволено частково.
Рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року в частині визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору купівлі-продажу, а також скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 06 квітня 2021 року № 57487523 скасовано та ухвалено в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
Рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанову Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року в частині скасування рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно від 03 серпня 2020 року № 53419013 - залишено без змін.
Поновлено виконання рішення Ленінського районного суду міста Харкова від 10 листопада 2021 року та постанови Полтавського апеляційного суду від 17 листопада 2022 року у нескасованій частині.

Згідно положень частин 4, 5 статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.
Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.

Отже, з викладеного вбачається, що 04 грудня 2018 року між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_3 укладені договори № 6/4/20/2008/840- К/2403 купівлі-продажу (відступлення) права вимоги за вказаними кредитним та іпотечним договорами, у результаті чого ОСОБА_3 набув за цими договорами статус Нового кредитора та іпотекодержателя.

03 червня 2020 року між ОСОБА_3 та ТОВ «Аналітик Фінанс» було укладено Договір №1/2020 про відступлення (купівлю-продаж) прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, відповідно до яких ТОВ «Аналітик Фінанс» набув статусу нового кредитора та іпотекодержателя.

Вказані договори про відступлення прав вимоги є чинними і в судовому порядку недійсними не визнавались.

Таким чином, іпотекодержателем залишився ТОВ «Аналітік Фінанс».

У подальшому, 06 квітня 2021 року між ТОВ «Аналітік Фінанс» та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ватрушевою О.О., відповідно до якого ОСОБА_2 набув право власності на квартиру АДРЕСА_2 , про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності.

На підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ватрушевою О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06 квітня 2021 року індексний номер 57487523 право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ОСОБА_2 .

ОСОБА_6 , як на підставу позову посилається на те, що відповідач ОСОБА_2 незаконно заволодів майном (квартирою), що належить їй на праві власності, оскільки при укладанні 06 квітня 2021 року договору купівлі-продажу спірної квартири, останній діяв у протиправний спосіб, а саме: 
набув право власності на підставі неправдивих фактів, наданих нотаріусу Вахрушевій О.О.;
під час розгляду судової справи №642/464/21 у Ленінському районному суді м. Харкова за її позовом до ТОВ «Аналітик Фінанс», ОСОБА_2 був представником останнього
наявне судове рішення з того самого питання між тими самими сторонами, яке набуло чинності.
Оскільки спірна квартира вибула з її власності не з її волі, а шляхом свідомих умисно протиправних дій сторін договору, вважає, що вказана квартира підлягає витребуванню з чужого незаконного володіння ОСОБА_2 на її користь.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Згідно із статтею 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти (частина перша статті 1048 цього Кодексу).

Згідно ст.ст.526, 527, 530 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону.

Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (ст.610 ЦК України).

Статтею 598 ЦК України визначені підстави припинення зобов`язання. Зобов`язання припиняються частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом. (ч.ч.1,2 цієї статті)

Зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином (ст.599 ЦК України).

У ст.611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.

Відповідно до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором чи законом.

Згідно з ч.1 ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання, а за правилами ч.1 ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно п.1 ч.1 ст.512 ЦК України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

За частиною першою статті 513 ЦК України правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові.

Відповідно до статті 514 ЦК України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно частин 1 статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

Відповідно до положень 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).

Згідно частини 1 статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно із статтею 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

Відповідно до частин першої та третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.

Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Тобто, законом чітко визначено способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.

Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 Закону України «Про іпотеку»).

За змістом частини першої статті 12, частини першої статті 33 та статті 35 Закону реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише тоді, якщо зобов`язання не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звернути стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку» (постанова Великої Палати Верховного Суду від 13 березня 2019 року у справі № 520/7281/15-ц).

Згідно із частиною першою статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Згідно із частиною п`ятою статті 38 Закону України "Про іпотеку" дії щодо продажу предмета іпотеки та укладення договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.

Відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.

У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України "Про іпотеку" (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку". (пункти 70, 71 Постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі N 757/13243/17).

Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю, якщо він відмінний від боржника, про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною першої статті 38 Закону України "Про іпотеку", оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди.

Відповідно до пункту 3.3.5 договору іпотеки № 6/4/20/2008/980-І/2404 іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі, коли у момент настання строку виконання іпотекодацем зобов`язань, забезпечених іпотекою за цим договором, вони не будуть виконані.

Відповідно до пунктів 5.1, 5.3 договору іпотеки іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання зобов`язання в цілому або в тій чи іншій його частині, а також у порушення іпотекодавцем будь-яких зобов`язань за цим договором або будь-яких гарантій та запевнень, наданих іпотекодержателю. Звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», іпотекодержатель в праві від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».

Пунктом 5.4 вказаного договору встановлено, що іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати умови та порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених пунктом 5.3 цього договору.

Отже, із змісту вказаних положень іпотечного договору вбачається, що сторони погодили один із способів досудового звернення стягнення на предмет іпотеки, шляхом надання іпотекодержателю права продажу предмету іпотеку від свого імені будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» (іпотечне застереження).

Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна іпотекодержателем квартири власником якої була ОСОБА_1 було ТОВ «Аналітік Фінанс».

Позивачу ОСОБА_1 04.06.2020 було надіслано ТОВ «Аналітік Фінанс» вимогу про усунення порушень в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку» щодо сплати заборгованості за кредитним договором, , у якій зазначило, що ТОВ «Аналітик Фінанс», як новий кредитор та іпотекодержатель, вимагає від позичальника та іпотекодавця, протягом 30 календарних днів з дати отримання цієї вимоги сплатити заборгованість за кредитним договором, а також повідомило, що у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання ТОВ «Аналітик Фінанс» як іпотекодержатель, має право та намір у відповідності до положень іпотечного договору та статті 38 Закону України «Про іпотеку» задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом продажу предмета іпотеки третім особам.

Отримання вказаної вимоги позивачем не заперечується.

Судом встановлено, що ані на день укладення спірного договору купівлі-продажу квартири, ані на день прийняття рішення у справі позивачем заборгованість перед кредитором ПАТ КБ «Надра» або перед його правонаступником - ТОВ «Аналітік Фінанс», погашена не була.

06 квітня 2021 року між ТОВ «Аналітік Фінанс» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна в порядку ст.38 Закону України «Про іпотеку», який посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ватрушевою О.О., відповідно до якого ОСОБА_2 набув право власності на квартиру АДРЕСА_2 , про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності.

На підставі рішення приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Ватрушевою О.О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 06.04.2021 року індексний номер 57487523 право власності на спірну квартиру було зареєстровано за ОСОБА_2 .

Таким чином, іпотекодержатель дотримався вимог закону щодо належного повідомлення боржника, яка є водночас і іпотекодавцем, повідомив про необхідність усунення порушеного зобов`язання та про спосіб звернення стягнення.

Разом з тим, 07 червня 2014 року набув чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуто (відчужено без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України «Про заставу» та (або) предметом іпотеки відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника (майнового поручителя) або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв.м для квартири та 250 кв.м для житлового будинку.
Пунктом 4 вказаного Закону передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

Велика Палата Верховного Суду у постанові №802/1340/18-а від 20 листопада 2019 року дійшла висновку про те, що звернення стягнення на нерухоме майно не підставі ст.37 та ст.38 Закону України "Про іпотеку" носить примусовий характер, тому іпотекодержателі не мають права звертати стягнення на предмет іпотеки під час дії зазначеного морторію.

Як свідчать матеріали справи кредит було надано позичальнику у доларах США. Загальна площа предмету іпотеки складає 72,4кв.м, тобто менше 140кв.м.

Оскільки вказана квартира, використовується позивачкою як місце постійного проживання та є предметом іпотеки у забезпечення вимог за кредитним договором від 01 вересня 2008 року, укладеним в іноземній валюті, на неї не може бути звернуто стягнення шляхом її продажу іншій особі, зокрема ОСОБА_2 , у зв`язку із дією, на час виникнення спірних правовідносин, Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».

Таким чином, ТОВ "Аналітик Фінанс" не мало право звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу ОСОБА_2 в порядку вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку» в рахунок погашення заборгованості.

На зазначене суд першої інстанції оцінки уваги не звернув, у зв?язку із чим дійшов помилкового висновку про набуття ОСОБА_2 у квітні 2021 року права власності на спірне майно з дотримання вимог діючого законодавства.

У статті 41 Конституції України, статті 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Відповідно до закріпленого у статті 387 ЦК України правила власник має необмежене право витребувати майно із чужого незаконного володіння.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, в який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Відповідно до положень частини першої статті 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

У пункті 114 постанови від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. 
У пунктах 83-86 зазначеної постанови Велика Палата Верховного Суду зазначила, що право чи інтерес мають бути захищені судом у належний спосіб, який є ефективним.
Задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та приводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, суперечать конструкції захисту прав добросовісного набувача, не відповідають нормам права, які побудовані на оцінці балансу інтересів між власником, який втратив володіння майном, та добросовісним набувачем, а отже є неефективними.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (близький за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у висновку, викладеному у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14). Для такого витребування оспорювання наступних рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника.

Враховуючи, що апеляційним судом було встановлено факт порушення відповідачем ТОВ "Аналітик Фінанс" порядку звернення стягнення на предмет іпотеки, спірна квартира безпідставно перебуває у користуванні ОСОБА_2 .

Колегія суддів відхиляє доводи ОСОБА_2 , з приводу того, що він є добросовісним набувачем, а тому позовні вимоги не підлягають задоволенню з огляду на наступне.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).

Відповідно до частин першої та третьої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач).

За змістом частини п`ятої статті 12 ЦК України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року в справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).

У пунктах 6.5-6.7, 6.9 постанови Великої Палати Верховного Суду від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) зазначено, що: «Власник має право витребувати майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України), незалежно від того, чи заволоділа ця особа незаконно спірним майном сама, чи придбала його у особи, яка не мала права відчужувати це майно. При цьому стаття 400 ЦК України вказує на обов`язок недобросовісного володільця негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору або закону, або яка є добросовісним володільцем цього майна. У разі невиконання недобросовісним володільцем цього обов`язку заінтересована особа має право пред`явити позов про витребування цього майна. Разом з тим стаття 330 ЦК України передбачає можливість добросовісному набувачеві набути право власності на майно, відчужене особою, яка не мала на це права, як самостійну підставу набуття права власності (та водночас, передбачену законом підставу для припинення права власності попереднього власника відповідно до приписів статті 346 ЦК України). Так, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване в нього. Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно)».
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. постанови Великої Палати Верховного Суду: від 23 жовтня 2019 року в справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункт 38), від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункт 46.2), від 15 червня 2021 року в справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункт 7.15), від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21, пункт 5.61)).

У пункті 6.50 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21) Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що: «Добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на такі відомості, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей».

Прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач всупереч приписам статті 388 ЦК України втрачає такий статус, а відтак втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладаєсна добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Адже не може добросовісний набувач відповідати у зв`язку з порушеннями інших осіб (продавця чи осіб, які його представляють у силу вимог закону), допущеними в межах процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайству при вчиненні правочинів з нерухомим майном, крім випадків передбачених у статті 388 ЦК України (див. пункт 5.58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21 вересня 2022 року в справі № 908/976/19 (провадження № 12-10гс21)).

Вирішуючи питання про витребування спірного майна, суди повинні передусім перевіряти добросовісність набувача майна. Добросовісність є однією із загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Обидві сторони правочину, починаючи зі стадії, яка передує його вчиненню, мають поводитися правомірно, зокрема добросовісно (див. близькі за змістом висновки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 688/2908/16-ц (пункт 37), від 20 липня 2022 року в справі № 923/196/20 (пункт 40)).

На необхідності оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна неодноразово наголошувала Велика Палата Верховного Суду (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року в справі № 669/927/16-ц, пункт 46.1 постанови від 01 квітня 2020 року в справі № 610/1030/18, пункт 6.43 постанови від 02 листопада 2021 року в справі № 925/1351/19).

Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

У своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

Оцінюючи пропорційність втручання у право відповідача на житло та баланс між захистом права власності позивача та правом відповідача, колегія суддів зауважує, що ОСОБА_2 має у власності інше житло, натомість ОСОБА_1 іншого житла не має. Відтак, у цьому випадку втручання у право ОСОБА_2 не порушить справедливий баланс інтересів, оскільки можливі позитивні наслідки вилучення нерухомого майна для захисту інтересів позивача переважають дотримання прав власника ОСОБА_2 , який не позбавлений можливості отримати відповідну компенсацію від ТОВ "Аналітик Фінанс".

Враховуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення позову.
Відповідно до п. 2 ч. 1ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.

Відповідно до п. 4 ч.1ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Керуючись ст. ст.371,374, п. 4 ч. 3 ст.376,381,382,383,384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 – задовольнити.

Рішення Ленінського районного суду м. Харкова від 03 жовтня 2024 року – скасувати.

Позов  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ТОВ "Аналітик Фінанс", третя особа: ПН ХМНО Вахрушева Л.О. про витребування майна з чужого незаконного володіння – задовольнити.

Витребувати з володіння ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .

Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви 11 656,40грн. та апеляційної скарги в розмірі 13 987,68грн., а усього 25 644,18грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку тільки в випадках передбачених статтею 389 Цивільного процесуального кодексу України безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий –                                                                                                 Н.П. Пилипчук

Судді –                                                                                                              О.В. Маміна 

                                                                                                                     В.Б. Яцина